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Inversión en propiedad para alquiler o plusvalía

Enviado por almasg_22



  1. Norma Internacional de Contabilidad, NIC 40
  2. Definiciones
  3. Reconocimiento
  4. Medición inicial
  5. Gastos (subsecuentes) posteriores
  6. Medición posterior al reconocimiento inicial
  7. Modelo del valor justo
  8. Incapacidad de medir confiablemente el valor justo
  9. Modelo del costo
  10. Retiro y Desapropiación
  11. Provisiones transitorias
  12. Fecha de vigencia
  13. Enmienda a las NIC existentes

INTRODUCCION

  1. La NIC 40 prescribe el tratamiento contable para la inversión en propiedad y los requisitos de revelación relacionados. Esta norma entra en vigencia paras los estados financieros anuales, que inicien el o luego del 01 de enero del 2001. Se recomienda su aplicación anticipada.
  2. Esta norma reemplaza requisitos previos de la NIC 25, Contabilización de las Inversiones. Bajo la NIC 25, a una empresa se le permitiría escoger entre una variedad de tratamientos contables para la Inversión en Propiedad (costo depreciable bajo el tratamiento por punto de referencia en la NIC 16 y Propiedad, Planta y Equipo, revaluación con depreciación bajo el tratamiento alterno permitido de la NIC 16, costo menos deterioro bajo la NIC 25 o revaluación bajo la NIC 25). La NIC 25 queda derogada cuando esta norma entre en vigencia.
  3. La Inversión en Propiedad se define como la propiedad (terrenos o edificios, o parte de un edificio, o ambos), mantenida (por el propietario o por el arrendatario en un arrendamiento financiero), con el fin de obtener rentas o plusvalía o ambos, en vez de:
  1. Su uso en la producción u oferta de bienes o servicios o para propósitos administrativos.
  2. Su venta como el giro habitual ordinario de la empresa.
  1. La norma no trata de:
  1. La propiedad ocupada por el propietario (sea la propiedad tenida para su uso en la producción u oferta de bienes o servicios, o para propósitos administrativos), llevados bajo la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, ya sea el costo depreciado o el monto revaluado menos la depreciación subsecuente.
  2. La propiedad tenida para la venta en el curso ordinario de la empresa, llevada al menor entre el costo y el valor realizable neto según la NIC 2, inventarios.
  3. La propiedad en construcción o en desarrollo para su uso futuro como una Inversión en Propiedad, la NIC 16 se aplica a tal propiedad hasta que la construcción o el desarrollo estén terminados, en cuyo momento la propiedad se vuelve Inversión en Propiedad, y se aplica entonces esta norma. Sin embargo, esta norma si aplica a la Inversión en Propiedad ya existente, que está siendo nuevamente desarrollada para continuar su uso en el futuro como una Inversión en Propiedad.
  4. El interés mantenido por un arrendatario en una arrendamiento operativo, bajo la NIC 17, Arrendamientos.
  5. Los bosques y recursos naturales renovables similares.
  6. Derechos mineros, exploración y desarrollo de recursos naturales no renovables como minerales, aceite, gas natural y similares.
  1. Esta norma permite que la empresa escoja uno de los siguientes:
  1. Modelo del valor justo: la Inversión en Propiedad debe ser medida al valor justo y los cambios al valor justo, deben ser reconocidos en el estado de resultados.
  2. Modelo del costo: el modelo del costo es el tratamiento de punto de referencia de la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo: la Inversión en Propiedad debe ser medida al costo depreciado (menos cualquier pérdida acumulada por deterioro). La empresa que escoge el modelo del costo debe revelar el valor justo de su Inversión en Propiedad.
    1. El modelo de valor justo difiere del modelo de revaluación que la junta ya permite para ciertos activos no financieros. Bajo el modelo de revaluación, los incrementos en el monto llevado por encima de una medición basada en el costo son reconocidos como un superávit de revaluación. Sin embargo, bajo el modelo de valor justo, todos los cambios en el valor justo son reconocidos en el estado de resultados.
    2. Esta es la primera vez que la Junta ha introducido un modelo contable de valor justo para activos no financieros. Las cartas con comentarios de la Exposición Preliminar E-64, mostró que aunque muchos respaldan este paso, muchos otros todavía tienen significativas reservas tanto conceptuales como prácticas acerca de extender el modelo de valor justo a los activos no financieros. También algunos creen que ciertos mercados de propiedades no están aún lo suficientemente maduros para que el modelo de valor justo funcionen satisfactoriamente. Más aún, algunos creen que es imposible crear definiciones rigurosas de Inversión en Propiedad y que eso vuelve impráctico que se requiera un modelo de valor justo en el presente.
    3. Por esas razones, la Junta cree que no es práctico en este momento, el requerir un modelo del valor justo para la Inversión en Propiedad. A la vez, la Junta cree que es deseable permitir un modelo de valor justo. Este paso evolutivo permitirá a los preparadores y usuarios el obtener mayor experiencia trabajando con un modelo de valor justo y dejará tiempo para que ciertos mercados de propiedades obtengan una mayor madurez.
    4. La norma requiere que una empresa aplique el modelo escogido a toda su Inversión en Propiedad. Un cambio de un modelo a otro solo puede efectuarse si dicho cambio resultará en una presentación más apropiada. La norma establece que es altamente improbable que ello sea el caso, para que vaya a producirse un cambio del modelo del valor justo al modelo del costo.
    5. En casos excepcionales, hay clara evidencia cuando una empresa adquiere por primera vez una Inversión en Propiedad (o cuando una propiedad existente se vuelve por primera vez Inversión en Propiedad, seguidamente de la terminación de la construcción o del desarrollo, o luego de un cambio de uso), que la empresa no podrá determinar el valor justo de una Inversión en Propiedad, confiablemente sobre una base continua. En tales casos, la norma requiere que la empresa mida esa Inversión en Propiedad, usando el "tratamiento por punto de referencia" de la NIC 16, hasta que se deshaga de esa Inversión en Propiedad. El valor residual de la Inversión en Propiedad debe asumirse que es cero. Una empresa que ha escogido el modelo de valor justo mide toda su Inversión en Propiedad al valor justo.
    6. El apéndice A es un árbol que sumariza como una empresa determina si aplica la NIC 40 (para decisiones Inversión en Propiedad), en vez de la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo (para propiedad ocupada por el dueño o propiedad que está en construcción o en desarrollo para su uso futuro como Inversión en Propiedad), o la NIC 2, Inventarios (para la propiedad mantenida para la venta en el ordinario del negocio).
    7. El apéndice B, bases para las conclusiones, sumariza las razones de la Junta para adoptar los requisitos señalados en la NIC 40.

    INVERSION EN PROPIEDAD NIC 40

    Objetivo

    El objetivo de esta norma es prescribir el tratamiento contable de la Inversión en Propiedad y los requisitos de revelación relacionados.

    Alcance

    1. Esta norma ha de ser aplicada para el reconocimiento, medición y revelación de la Inversión en Propiedad.
    2. Entre otras cosas, esta norma trata de la medición en los estados financieros de los arrendatarios, de la Inversión en Propiedad mantenida bajo un arrendamiento financiero y de la medición en los estados financieros del arrendador de la Inversión en Propiedad arrendada, como arrendamiento operativo. Esta norma no trata de los asuntos cubiertos en la NIC 17, Arrendamientos, incluyendo:
    1. Clasificación de arrendamientos como arrendamientos financieros y arrendamientos operativos.
    2. Reconocimiento de ingresos por arrendamientos obtenidos de Inversión en Propiedad (ver también la NIC 18, ingresos)
    3. Medición en los estados financieros de un arrendatario, de la propiedad mantenida como arrendamiento operativo.
    4. Medición en los estados financieros de un arrendador, de la propiedad arrendada como arrendamiento financiero.
    5. Contabilización de las transacciones de venta y retiro.
    6. Revelación acerca del arrendamiento financiero y del arrendamiento operativo.
    1. Esta norma no tiene aplicación para:
    1. Los bosques y recursos naturales renovables similares.
    2. Derechos mineros, exploración y desarrollo de recursos naturales no renovables como minerales, aceite, gas natural y similares.

    Definiciones

    1. Los siguientes términos son utilizados en esta norma con los significados que se especifican:

    Inversión en Propiedad: es la propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio o ambos) mantenida (por el propietario o por el arrendatario bajo un arrendamiento financiero), para obtener rentas o para plusvalía de capital o para ambas, más que para:

    1. Su uso en la producción u oferta de bienes o servicios o para propósitos administrativos.
    2. Su venta en el giro ordinario del negocio.

    Propiedad ocupada por el propietario: es la propiedad mantenida (por el propietario o por el arrendatario en un arrendamiento financiero), para su uso en la producción u oferta de bienes o servicios o para propósitos administrativos.

    Valor Justo: Es el monto al cual un activo puede ser intercambiado entre partes conocedoras y con libre voluntad, en una transacción entre partes no relacionadas.

    Costo: Es el monto de efectivo o equivalentes pagados o el valor justo de otro tipo de remuneración dados para adquirir un activo en la fecha de adquisición o de construcción.

    Valor llevado: Es el monto al cual un activo es renocido en el balance.

    1. La Inversión en Propiedad es mantenida para obtener rentas o para plusvalía de capital o ambas. Por tanto, una Inversión en Propiedad genera flujos de efectivo muy independientemente de los otros activos mantenidos por una empresa. Eso hace la distinción entre Inversión en Propiedad de la propiedad ocupada por el propietario. La producción u oferta de bienes o servicios (o el uso de la propiedad para propósitos administrativos) genera flujos de efectivo que son atribuibles no solo a la propiedad, sino también a otros activos usados en la producción o en el proceso de oferta. La NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, se aplica para la propiedad ocupada por el dueño.
    2. Los siguientes son ejemplos de Inversión en Propiedad:
    1. El terreno mantenido para la plusvalía de capital en el largo plazo más que para la venta en el corto plazo, en el giro ordinario de los negocios.
    2. El terreno mantenido para un uso futuro que actualmente aún no ha determinado. (Si una empresa no ha determinado que usará el terreno ya sea como una propiedad ocupada por el dueño o para la venta en el corto plazo, en el giro ordinario del negocio, la tierra es considerada que es mantenida para ganar plusvalía de capital).
    3. Un edificio propiedad de la empresa que informa (o mantenido por la empresa que informa, bajo un arrendamiento financiero) y arrendada bajo uno o más arrendamientos operativos.
    4. Un edificio que está desocupado, pero que se mantiene para ser arrendado bajo uno o más arrendamientos operativos.
    1. Los siguientes son ejemplos de cuentas que no son Inversión en Propiedad, y que por tanto, quedan fuera del alcance de esta norma:
    1. La propiedad mantenida para ser vendida en el giro ordinario del negocio o en proceso de construcción o desarrollo para dicha venta (Ver NIC 2, Inventarios), por ejemplo la propiedad adquirida exclusivamente con vistas a posteriormente deshacerse de ella en el futuro cercano o para desarrollo y reventa.
    2. La propiedad que está siendo construida o desarrollada a nombre de terceros (ver la NIC 11, Contratos de Construcción).
    3. La propiedad ocupada por el dueño (ver la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo), incluyendo entre otras cosas, la propiedad mantenida para su uso futuro como propiedad ocupada por el dueño, la propiedad mantenida para su desarrollo futuro y posterior uso como una propiedad ocupada por su dueño, la propiedad ocupada por los empleados (sea o no que los empleados paguen el alquiler a tasas del mercado), y la propiedad ocupada por el dueño de la cual se planea deshacer.
    4. La propiedad que está siendo construida o desarrollada para su uso futuro como Inversión en Propiedad. La NIC 16 aplica a tal tipo de propiedad hasta que la construcción o el desarrollo estén completos, en cuyo momento la propiedad se vuelve Inversión en Propiedad y se aplica entonces esta norma. Sin embargo esta norma sí aplica a la Inversión en Propiedad ya existente, que está siendo nuevamente desarrollada para continuar su uso en el futuro como una Inversión en Propiedad (ver párrafo 52).
    1. Ciertas propiedades incluyen una porción que se mantiene con el fin de obtener rentas o para plusvalía de capital y otra porción que se mantiene para su uso en la producción u oferta de bienes o servicios o para propósitos administrativos. Si estas porciones pudieran ser vendidas por separado (o arrendadas de forma separada bajo un arrendamiento financiero), la empresa llevará la contabilidad por separado para cada porción. Si las porciones no pudieran ser vendidas por separado, la propiedad es Inversión en Propiedad solo si una porción insignificante es mantenida para su uso en la producción u oferta de bienes o servicios o para propósitos administrativos.
    2. En ciertos casos, una empresa provee servicios auxiliares a los ocupantes de una propiedad mantenida por la empresa. La empresa tratará tal propiedad como Inversión en Propiedad si los servicios son un componente relativamente insignificante de lo pactado como un todo. Un ejemplo podría ser cuando el propietario de un edificio de oficinas provee de servicios de seguridad y mantenimiento a los arrendatarios que ocupan el edificio.
    3. En otros casos, los servicios brindados son un componente más significativo. Por ejemplo, si una empresa es dueña de un hotel y lo administra un hotel, los servicios brindados a los huéspedes son un componente significativo de lo pactado como un todo. Por tanto, un hotel administrado por su dueño es propiedad ocupada por su dueño, en vez de una Inversión en Propiedad.
    4. Podría ser difícil determinar si los servicios auxiliares son tan significativos, como para que la propiedad no califique como Inversión en Propiedad. Por ejemplo, el propietario de un hotel algunas veces transfiere ciertas responsabilidades a terceros mediante un contrato de administración. Los términos de tales contratos de administración varían ampliamente. En uno de los extremos del espectro, la posición del propietario podría ser en sustancia la de un inversionista pasivo. Mientras que en el extremo opuesto del espectro, el propietario podría simplemente haber contratado externamente ciertas funciones cotidianas, mientras que a la vez mantiene una exposición significativa a la variación en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.
    5. Se requiere razonamiento para determinar si una propiedad califica como Inversión en Propiedad. La empresa que ha desarrollado criterio suficiente de manera que pueda ejercitar ese razonamiento en forma consistente, de acuerdo con la definición de Inversión en Propiedad y con la guía relacionada de los párrafos 5 a 11. El párrafo 66 (a) requiere que una empresa revele dicho criterio cuando una clasificación es difícil.
    6. Según la NIC 17, Arrendamientos, un arrendamiento no capitaliza la propiedad mantenida como un arrendamiento operativo. Por tanto, el arrendatario no trata los intereses por dicha propiedad como una Inversión en Propiedad.

      Reconocimiento

    7. En algunos casos, una empresa es dueña de una propiedad que es arrendada, y ocupada por su empresa matriz o por otra subsidiaria, la propiedad no califica como Inversión en Propiedad en los estados financieros consolidados que incluyen ambas empresas, porque la propiedad es ocupada por su propietario desde la perspectiva del grupo como un todo. Sin embargo desde la perspectiva de la empresa individual, que es dueña, la propiedad es Inversión en Propiedad, si cumple con la definición del párrafo 4. Por tanto, el arrendador trata la propiedad como Inversión en Propiedad en sus estados financieros individuales.
    1. La Inversión en Propiedad deber ser reconocida como un activo solo cuando:
    1. Es probable que los beneficios económicos futuros que están asociados con la Inversión en Propiedad fluirán hacia la empresa.
    2. El costo de la Inversión en Propiedad pueda ser medido confiablemente.
    1. Medición inicial

    2. Al determinar si una cuenta cumple con el primer criterio de reconocimiento, la empresa necesita evaluar el grado de certeza unido al flujo de beneficios económicos futuros sobre la base de la evidencia disponible a la fecha del reconocimiento inicial. El segundo criterio de reconocimiento generalmente es satisfecho fácilmente, porque la transacción de intercambio evidencia la compra del activo identificando su costo.
    3. Una Inversión en Propiedad deber ser medida inicialmente por su costo. Los costos de la transacción deben ser incluidos en la medición inicial.
    4. El costo de la compra de una Inversión en Propiedad comprende su precio de compra y cualquier gasto atribuible directamente. Los gastos atribuibles directamente incluyen por ejemplo, los honorarios profesionales por servicios legales, los impuestos a la transferencia de propiedad y otros costos de las transacciones.
    5. El costo de una Inversión en Propiedad, construida por la misma empresa, es su costo a la fecha cuando la construcción o su desarrollo están completos. Hasta esa fecha, la empresa aplicará la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo. A esa fecha, la propiedad se convierte en Inversión en Propiedad y se aplica entonces esta norma (ver los párrafos 53 (e) y 59 más adelante).
    6. El costo de una Inversión en Propiedad no se incrementa por los costos de puesta en funcionamiento inicial (a menos que ellos sean necesarios para terminar de poner la propiedad en condición de operar), ni por pérdidas incurridas en la operación inicial, incurridas antes de que la Inversión en Propiedad alcance el nivel planeado de ocupación, ni los montos anormales de materiales gastados, o de trabajo u otros recursos incurridos al construir o desarrollar la propiedad.

      Gastos posteriores

    7. Si se difiere el pago de una Inversión en Propiedad, su costo es el precio de efectivo equivalente. La diferencia entre este monto y los pagos totales se reconoce como un gasto de intereses durante el período del crédito.
    8. Los gastos posteriores en relación con una Inversión en Propiedad que ya ha sido reconocida, deben ser añadidos al monto llevado de la Inversión en Propiedad cuando es probable que beneficios económicos futuros, los gastos posteriores para restaurar los beneficios económicos futuros por encima del nivel de desempeño originalmente evaluado de la Inversión en Propiedad existente, vayan a fluir hacia la empresa. Todo el resto de gastos posteriores deben ser reconocidos como gastos del período en el cual ocurrieron.

      Medición posterior al reconocimiento inicial

    9. El tratamiento contable apropiado para los gastos incurridos posteriormente a la adquisición de una Inversión en Propiedad, depende de las circunstancias que se han tomado en cuenta en la medición y reconocimiento iniciales de la inversión relacionada. Por ejemplo, cuando el monto llevado de una Inversión en Propiedad ya ha tomado en cuenta una pérdida en beneficios económicos futuros esperados del activo, son capitalizados. Ese también es el caso cuando el precio de compra de un activo refleja la obligación de la empresa de incurrir en gastos que son necesarios a futuro, para volver a funcionar el activo. Un ejemplo de esto es la adquisición de un edificio que requiere renovación. En tales circunstancias, el gasto posterior es sumado al valor llevado.
    10. Una empresa debe escoger ya sea el modelo de valor justo de los párrafos 27 a 49 o el modelo del costo del párrafo 50, como su política contable, y debe aplicar esa políticas a toda su Inversión en Propiedad.
    11. La NIC 8, Utilidad o Pérdida Neta del Período, Errores Fundamentales y Cambio en Políticas Contables, establece que un cambio voluntario en política contable solo debe ser hecho si el cambio va a resultar en una presentación más apropiada de los eventos o transacciones en los estados financieros de la empresa. Es poco probable que un cambio del modelo de valor justo al modelo del costo vaya a resultar en una presentación más apropiada.

      Modelo del valor justo

    12. Esta norma requiere que todas las empresas determinen el valor justo de la Inversión en Propiedad con el propósito de medición (modelo de valor justo) o de revelación (modelo del costo). Es deseable, aunque no obligatorio, que las empresas determinen el valor justo de la Inversión en Propiedad sobre la base de un avalúo por parte de un valuador independiente que tenga una calificación profesional relevante y reconocida, y que tenga experiencia reciente en la localidad y categoría de la Inversión en Propiedad que está siendo valorada.
    13. Luego del reconocimiento inicial, la empresa que escoge el modelo del valor justo debe medir toda su Inversión en Propiedad a su valor justo, excepto en los casos excepcionales descritos en el párrafo 47.
    14. Una ganancia o pérdida que surja de un cambio en el valor justo de la Inversión en Propiedad, debe ser incluido en la utilidad o pérdida neta del período en el cual surge.
    15. El valor justo de la Inversión en Propiedad es generalmente su valor de mercado. El valor justo es medido como el precio más probable razonablemente obtenible en el mercado a la fecha del balance, conforme con la definición de valor justo. Es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor y el precio más ventajoso razonablemente obtenible por el comprador. Esta estimación específicamente excluye un precio estimado aumentado o disminuido en términos o circunstancias especiales, tales como financiamiento, convenios de venta y retroarriendo, consideraciones especiales o concesiones garantizadas por algún asociado con la venta.
    16. La empresa determina el valor justo sin ninguna deducción por los costos de transacción en que la empresa pueda incurrir, en la venta u otra forma en que vaya a disponer del activo.
    17. El valor justo de la Inversión en Propiedad debe reflejar el estado actual del mercado y de las circunstancias a la fecha de balance, y no a una fecha anterior o posterior.
    18. El valor justo estimado es un tiempo específico de una fecha dada, porque los mercados y las condiciones de los mercados pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado para otro momento. La definición de valor justo también asume intercambio simultáneo y culminación del contrato de venta sin ninguna variación en el precio que pueda ser hecha en una transacción entre partes no relacionadas, conocedoras y con libre voluntad si el intercambio y culminación no son simultáneos.
    19. El valor justo de la Inversión en Propiedad refleja entre otras cosas, el ingreso por rentas de arrendamientos corrientes y supuestos razonables y fundamentados que representan una visión general del mercado de lo que partes conocedoras y con libre voluntad, podrían asumir acerca del ingreso por rentas de futuros arrendamientos a la luz de las condiciones de mercado actuales.
    20. La definición de valor justo se refiere a "partes conocedoras" y con libre voluntad. En este contexto conocedoras significa que tanto el comprador voluntario y el vendedor voluntario están razonablemente informados acerca de la naturaleza y características de la Inversión en Propiedad, sus usos actuales y potenciales y el estado del mercado a la fecha del balance.
    21. Un comprador voluntario está motivado, pero no obligado a comprar. Ese comprador no está ni ansioso ni determinado a comprar a cualquier precio. Ese comprador es también uno que compra de acuerdo con la realidad del mercado actual y con las expectativas corrientes del mercado, más que en un mercado imaginario o hipotético que no puede ser demostrado o anticipado a que exista. El presunto comprador no pagaría un precio mayor que lo que requiere el mercado. El propietario actual de una Inversión en Propiedad está incluido entre aquellos que constituyen el mercado.
    22. Un vendedor voluntario no está ni ansioso ni forzado a vender, tampoco está dispuesto a vender a cualquier precio, ni a aferrarse a un precio que no sea considerado razonable en el mercado actual. El vendedor voluntario está motivado a vender la Inversión en Propiedad en los términos del mercado al mejor precio obtenible en el mercado abierto luego de un apropiado mercadeo, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias de hecho del propietario actual de la Inversión en Propiedad no están tomados en consideración porque el vendedor voluntario es un propietario hipotético.
    23. La expresión "luego de un apropiado mercadeo" significa que la Inversión en Propiedad sería expuesta al mercado en la manera más apropiada para efectuar su puesta a disposición al mejor precio razonablemente obtenible. La duración de su exposición puede variar según las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente como para permitir que la Inversión en Propiedad sea llevada a la atención de un adecuado número de compradores potenciales. Se asume que el período de exposición ocurre antes de la fecha del balance.
    24. La definición de valor justo se refiere a una transacción en que no hay partes relacionadas. Una transacción en que no hay partes relacionadas es aquella que hay entre partes que no tienen una relación particular o especial que haga que los precios de las transacciones no sean característicos del mercado. Se presume que la transacción es entre partes no relacionadas, cada una actuando independientemente.
    25. La mejor evidencia del valor justo se da normalmente por los precios corrientes en un mercado activo por una propiedad similar en la misma localización y condición, y sujeta a un arrendamiento similar y a otros contratos. La empresa tiene cuidado de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición de la propiedad o en los términos contractuales de los arrendamientos y de otros contratos relacionados con la propiedad.
    26. En caso de ausencia de precios corrientes de un mercado activo del tipo descrito en el párrafo 39, la empresa toma en consideración la información de una variedad de fuentes, incluyendo:
    1. Los precios corrientes de un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza, condición o localización (o sujetos a diferentes arrendamientos u otros contratos), ajustados para reflejar dichas diferencias.
    2. Precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones económicas desde la fecha de las transacciones que ocurrieron a esos precios.
    3. Proyecciones de flujos de efectivo descontados, basados en estimaciones confiables de flujos futuros de efectivo, respaldados por los términos de cualquier arriendo existente y de otros contratos y (cuando sea factible) por evidencia externa tales como rentas corrientes del mercado para propiedades similares en la misma localización y condición, y el uso de tasas de descuento que reflejen las evaluaciones del mercado actual de la incertidumbre en el monto y tiempo de los flujos de caja.
    1. En algunos casos, las varias fuentes enlistadas en el párrafo anterior, pueden sugerir diferentes conclusiones para el valor justo de una Inversión en Propiedad. La empresa considerará las razones de esas diferencias, con el fin de llegar al estimado más confiable del valor justo dentro del rango relativamente estrecho de estimados razonables del valor justo.
    2. En casos excepcionales, hay evidencia clara cuando una empresa adquiere por primera vez una Inversión en Propiedad (o cuando una propiedad existente se convierte por vez primera en Inversión en Propiedad luego de la terminación de una construcción o desarrollo, o luego de un cambio de uso) que la variabilidad en el rango de estimados razonables del valor justo va a ser tan amplio, y la probabilidad de varios resultados será tan difícil de evaluar, que la utilidad de una sola estimación del valor justo se ve denegada. Esto podría indicar que el valor justo de la propiedad no va a determinarse confiablemente sobre una base en forma continuada (ver párrafo 47).
    3. El valor justo difiere del valor en uso, conforme se define en la NIC 36, Deterioro de Activos. El valor justo refleja conocimiento y estimaciones de los participantes en el mercado, así como de los factores que son relevantes a los participantes en el mercado en general. Por contraste, el valor en uso refleja el conocimiento y las estimaciones de la empresa, así como de los factores específicos de la entidad que pueden ser solo específicos de ella y que no son aplicables a las empresas en general. Por ejemplo, el valor justo no refleja ningún:
    1. Valor adicional derivado de la creación de un portafolio de propiedades en diferentes localizaciones.
    2. Sinergias entre Inversión en Propiedad y otros activos.
    3. Derechos o restricciones legales que son específicos solo del propietario actual.
    4. Beneficios o cargas fiscales que son específicos del propietario actual.
    1. Al determinar el valor justo de la Inversión en Propiedad, la empresa evita la doble contabilización de activos o pasivos que son reconocidos en el balance como activos o pasivos separados. Por ejemplo:
    1. Los equipos tales como elevadores o aires acondicionados son a menudo una parte integral del edificio y son generalmente incluidos en la Inversión en Propiedad, más que ser reconocidos por separado como Propiedad, Planta y Equipo.
    2. Si una oficina es arrendada incluyendo el mobiliario, el valor justo de la oficina generalmente incluye el valor justo los muebles que los ingresos por rentas se relacionan con la oficina amueblada. Cuando el mobiliario está incluido en el valor justo de la Inversión en Propiedad, la empresa no reconoce esos muebles como un activo separado.
    3. El valor justo de la Inversión en Propiedad excluye el ingreso pagado por anticipado o devengado por un arrendamiento operativo, pues la empresa lo reconoce como un activo o un pasivo separado.
    1. El valor justo de la Inversión en Propiedad no refleja la futura erogación de capital que mejorará o realizará la propiedad y no refleja los futuros beneficios relacionados de esta erogación futura.

      Incapacidad de medir confiablemente el valor justo

    2. En algunos casos, la empresa espera que el valor presente de sus pagos relacionados con una Inversión en Propiedad (pagos que no sean relativos a pasivos financieros reconocidos) excederán el valor presente de recibos de efectivo relacionados. La empresa usa la NIC 37, Provisiones, Pasivos Contingentes y activos contingentes, para determinar si la empresa reconoce un pasivo y como la empresa medirá tal pasivo.
    3. Hay un supuesto refutable de que una empresa va a poder determinar el valor justo de una Inversión en Propiedad confiablemente de manera continua, sin embargo, en casos excepcionales hay clara evidencia, cuando una empresa adquiere por vez primera una Inversión en Propiedad (o cuando una propiedad existente se vuelve por primera vez Inversión en Propiedad luego de la terminación de la construcción o de su desarrollo, o luego de un cambio de uso), que la empresa no podrá determinar el valor justo de la Inversión en Propiedad confiablemente sobre una base continua. Esto surge solo cuando transacciones de mercado comparables son poco frecuentes y las estimaciones alternativas del valor justo (por ejemplo basados en proyecciones de flujos descontados de efectivo) no están disponibles. En tales casos, la empresa debe medir esa Inversión en Propiedad usando el tratamiento contable por punto de referencia de la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo. El valor residual de la Inversión en Propiedad debe asumirse que es cero, la empresa debe continuar aplicando la NIC 16 hasta que se deshaga de la Inversión en Propiedad.
    4. En casos excepcionales cuando una empresa se ve forzada por la razón dada en el párrafo anterior, a medir una Inversión en Propiedad usado el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, la empresa medirá todas sus otras inversiones en propiedad al valor justo.

      Modelo del costo

    5. Si una empresa ha medido previamente una Inversión en Propiedad al valor justo, la empresa debe continuar midiendo la propiedad al valor justo hasta que se desapropie finalmente de ella, (o hasta que la propiedad se convierta en propiedad ocupada por su dueño o que la empresa empiece a desarrollar la propiedad para su venta posterior en el giro ordinario del negocio), incluso si transacciones del mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios de mercado se vuelven menos disponibles.

      Transferencias

    6. Luego del reconocimiento inicial, la empresa que escoge el modelo del costo debe medir todas sus inversiones en propiedad usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, es decir, al costo menos cualquier depreciación acumulada y cualquier pérdida por deterioro acumulada.
    7. Transferencias a o de una Inversión en Propiedad, deben hacerse solo cuando hay un cambio de uso, evidenciado por:
    1. El comienzo de su ocupación por su propietario, por una transferencia de Inversión en Propiedad a propiedad ocupada por su dueño.
    2. El comienzo del desarrollo con miras a su venta, por una transferencia de Inversión en Propiedad a inventarios.
    3. La finalización de su ocupación por su dueño, para ser transferida de propiedad ocupada por su dueño a Inversión en Propiedad.
    4. El comienzo de un arrendamiento operativo otorgado a otro, para una transferencia de inventarios a Inversión en Propiedad.
    5. El fin de la construcción o el desarrollo para una transferencia de propiedad en curso de construcción o desarrollo (cubierto por la NIC 16) a una Inversión en Propiedad.
    1. El párrafo 51 (b) anterior requiere que una empresa transfiera una propiedad de Inversión en Propiedad a inventarios, solo cuando hay un cambio en uso, evidenciado por el inicio del desarrollo con miras a su venta. Cuando una empresa decide deshacerse de una Inversión en Propiedad sin desarrollo, la empresa continúa tratando la propiedad como una Inversión en Propiedad hasta que deje de ser reconocida (eliminada del balance) y no la trata como inventario. De manera similar si una empresa empieza a desarrollar nuevamente una Inversión en Propiedad ya existente para continuar su uso futuro como Inversión en Propiedad, esta permanece como Inversión en Propiedad y no es reclasificada como propiedad ocupada por su dueño durante su nuevo desarrollo.
    2. Los párrafos del 54 al 59 tratan del reconocimiento y medición que se aplican cuando una empresa usa el modelo del valor justo para la Inversión en Propiedad. Cuando una empresa usa el modelo del costo, las transferencias entre Inversión en Propiedad, propiedad ocupada por el dueño, e inventarios, no cambian el valor llevado de la propiedad transferida y no cambian el costo de esa propiedad para propósitos de medición o revelación.
    3. Para la transferencia de Inversión en Propiedad llevada al valor justo hacia propiedad ocupada por su dueño o hacia inventarios, el costo de la propiedad para su posterior contabilización bajo la NIC 16, la NIC 2, debe ser su valor justo a la fecha de su cambio de uso.
    4. Si una propiedad ocupada por su dueño se vuelve una Inversión en Propiedad que será llevada a su valor justo, la empresa debe aplicar la NIC 16 hasta la fecha de su cambio de uso. La empresa debe tratar cualquier diferencia a esa fecha entre el monto llevado de la propiedad bajo la NIC 16, a su valor justo, en la misma forma que como una revaluación bajo la NIC 16.
    5. Hasta la fecha en que una propiedad ocupada por su dueño se vuelva una Inversión en Propiedad llevado a su valor justo, la empresa continúa la depreciación de la propiedad y el reconocimiento de pérdidas por deterioro que hayan ocurrido. La empresa tratará cualquier diferencia a esa fecha entre el monto llevado de la propiedad según la NIC 16, y su valor justo, en la misma forma que una revaluación bajo la NIC 16, en otras palabras.
    1. Cualquier decremento resultante en el monto llevado de la propiedad es reconocido en la utilidad o pérdida neta del período. Sin embargo, hasta el punto en que ese monto sea incluido en el superávit de revaluación para esa propiedad, el decremento es cargado contra el superávit de revaluación.
    2. Cualquier incremento resultante en el monto llevado es tratado de la siguiente forma:
    1. Hasta el punto en que el incremento reverse una pérdida por deterioro previa para esa propiedad, el incremento es reconocido en la utilidad o pérdida neta del período. El monto reconocido en la utilidad o pérdida neta del período no excede el monto necesario para restaurar el monto llevado al monto llevado que podría haber sido determinado (neto de la depreciación) si no hubiera sido reconocida una pérdida por deterioro.
    2. Cualquier parte remanente del incremento es acreditada directamente al capital bajo la cuenta de superávit por revaluación. En el caso de deshacerse posteriormente de la Inversión en Propiedad, el superávit por revaluación incluido en el capital puede ser transferido a utilidades retenidas. La transferencia del superávit por revaluación a utilidades retenidas no hace a través del estado de resultados.
    1. Para una transferencia de inventarios a Inversión en Propiedad que será llevada al valor justo, cualquier diferencia entre el valor justo de la propiedad a esa fecha y su monto llevado previo, debe ser reconocida en la utilidad o pérdida neta del período.
    2. El tratamiento de transferencias de inventarios a Inversión en Propiedad que será llevado al valor justo va de acuerdo con el tratamiento de ventas de inventarios.

      Retiro y desapropiación

    3. Cuando una empresa termina la construcción o el desarrollo de una Inversión en Propiedad, construido por la misma empresa y la cual será llevada al valor justo, cualquier diferencia entre el valor justo de la propiedad a esa fecha y el monto llevado previamente debe ser reconocido en la utilidad o pérdida neta del período.
    4. Una Inversión en Propiedad debe dejar de ser reconocida (eliminada del balance) cuando es desapropiada o cuando la Inversión en Propiedad es retirada definitivamente de uso y no se esperan beneficios económicos futuros por su desapropiación.
    5. Se puede desapropiar de una Inversión en Propiedad vendiéndola o poniéndola en un arrendamiento financiero. Al determinar la fecha en que se desapropia de la Inversión en Propiedad, la empresa aplica el criterio de la NIC 18, Ingresos, para reconocer el ingreso de la venta de bienes y considera la guía relacionada del apéndice de la NIC 18. La NIC 17, Arrendamientos, se aplica cuando se desapropia al entrar en un arrendamiento financiero o por venta y retro-arriendo.
    6. Las ganancias o pérdidas que surgen del retiro o de la desapropiación de la Inversión en Propiedad deben ser determinados como la diferencia entre los réditos netos por la desapropiación y el valor llevado del activo, y deben ser reconocidas como un ingreso o un gasto en el estado de resultados, (a menos que la NIC 17, Arrendamientos, lo requiera de otra forma por una venta y retro-arriendo).
    7. La remuneración por cobrar, por desapropiación de la Inversión en Propiedad, se reconoce inicialmente a valor justo, particularmente si el pago por una Inversión en Propiedad es diferido, la remuneración recibida es reconocida inicialmente al equivalente del precio en efectivo. La diferencia entre el monto nominal de la remuneración y el equivalente del precio en efectivo se reconoce como ingresos por intereses bajo la NIC 18, Ingresos, sobre la base de proporción del tiempo que toma en cuenta el rédito efectivo de la cuenta por cobrar.

      Revelación

    8. La empresa aplica la NIC 37, Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes, u otras Normas Internacionales de Contabilidad, que sean apropiadas a cualquier pasivo que la empresa retenga luego de haberse desapropiado de una Inversión en Propiedad.
    1. Modelo del valor justo y modelo del costo

    2. Las revelaciones que se establecen más adelante, aplican además de aquellas de la NIC 17, Arrendamientos. Bajo la NIC 17, el propietario de una Inversión en Propiedad brinda una revelación del arrendador por arrendamientos operativos. Bajo la NIC 17, una empresa que tiene una Inversión en Propiedad bajo un arrendamiento financiero da una revelación como arrendatario acerca de ese arrendamiento financiero y una revelación como arrendador por cualquier arrendamiento operativo que la empresa ha concebido.
    3. Una empresa debe revelar:
    1. Cuando la clasificación es difícil, el criterio desarrollado por la empresa para distinguir la Inversión en Propiedad, de la propiedad ocupada por su dueño, y de la propiedad mantenida para la venta en el giro ordinario de los negocios.
    2. Los métodos y supuestos significativos aplicados al determinar el valor justo de la Inversión en Propiedad, incluyendo una declaración de si la determinación del valor justo fue respaldado por evidencia del mercado o si fue más bien respaldado basándose en otros factores (los cuáles la empresa ha de revelar), debido a la naturaleza de la propiedad y la falta de datos comparables del mercado.
    3. El punto hasta el cual el valor justo de la Inversión en Propiedad (conforme se midió o reveló en los estados financieros) se basó en un avalúo por parte de un valuador independiente que mantiene una calificación profesional relevante y reconocida y que ha tenido experiencia reciente en la localización y categoría de la Inversión en Propiedad que está siendo valuada. Si no ha habido una valuación como tal, ese hecho debe ser revelado.
    4. Los montos incluidos en el estado de resultados por:
    1. El ingreso por rentas de la Inversión en Propiedad.
    2. Los gastos directos de operación, (incluyendo las reparaciones y mantenimiento) que vienen de la Inversión en Propiedad que generó los ingresos por rentas durante el período).
    3. Los gastos directos de operación, incluyendo las reparaciones y mantenimiento) que vienen de la Inversión en Propiedad que no generó ingresos por rentas durante el período.
    1. La existencia de montos y demás restricciones sobre la convertibilidad a dinero de la Inversión en Propiedad o las remesas de ingresos y réditos por desapropiación.
    2. Las obligaciones contractuales significativas de comprar, construir o desarrollar una Inversión en Propiedad o de reparaciones, mantenimiento o mejoras.

    Modelo de valor justo

    1. Además de la revelación requerida por el párrafo 66, una empresa que aplica el modelo del valor justo de los párrafos 27 al 49 debe también revelar una conciliación del monto llevado de la Inversión en Propiedad al inicio y al final del período, mostrando lo siguiente (no se requiere información comparativa):
    1. Adiciones, revelando por separado aquellas adiciones resultantes de adquisiciones y aquellas resultantes de erogaciones posteriores capitalizables.
    2. Las adiciones resultantes de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.
    3. La disposición hecha de alguna otra forma.
    4. Las ganancias o pérdidas netas por ajustes en el valor justo.
    5. Las diferencias netas por cambios monetarios que surgen por reexpresión de los estados financieros de una entidad extranjera.
    6. Las transferencias de y hacia inventarios y propiedad ocupada por su dueño.
    7. Otros movimientos.
    1. En los casos excepcionales en que una empresa mide la Inversión en Propiedad usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo (debido a la falta de un valor justo confiable, ver el párrafo 47 anterior). La conciliación requerida por el párrafo previo debe revelar los montos relativos a esa Inversión en Propiedad por separado de los montos relativos a otras inversiones en propiedad. Además, la empresa debe revelar:
    1. Una descripción de la Inversión en Propiedad.
    2. Una explicación de por qué el valor justo no puede ser medido confiablemente.
    3. Si es posible, el rango de estimaciones dentro de las cuáles el valor justo es muy probable que caiga.
    4. Si se dispone en otra forma de la Inversión en Propiedad que no es llevada a valor justo:
    1. El hecho de que la empresa ha dispuesto en otra forma de la Inversión en Propiedad no llevada a valor justo.
    1. El monto llevado de la Inversión en Propiedad a la fecha de la venta.
    2. El monto de ganancia o pérdida reconocida.

    Modelo del costo

    1. Además de la revelación requerida en el párrafo 66, una empresa que aplique el modelo del costo del párrafo 50 también debe revelar:
    1. El método de depreciación utilizado.
    2. Las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas.
    3. El monto llevado bruto y la depreciación acumulada (agregada con las pérdidas por deterioro acumuladas) al inicio y al fin del período.
    4. Una conciliación del monto llevado de la Inversión en Propiedad al inicio y al fin del período mostrando lo siguiente (no se requiere información comparativa):
    1. Adiciones, revelando por separado aquellas adiciones resultantes de adquisiciones y aquellas resultantes de erogaciones posteriores capitalizables.
    1. Las adiciones resultantes de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.
    2. La disposición hecha de alguna otra forma.
    3. La depreciación.
    4. El monto de pérdidas por deterioro reconocidas y el monto de pérdidas por deterioro reversadas durante el período bajo la NIC 36, Deterioro de activos.
    5. Las diferencias netas por cambios monetarios que surgen por reexpresión de los estados financieros de una entidad extranjera.
    6. Las transferencias de y hacia inventarios y propiedad ocupada por su dueño.
    7. Otros movimientos.
    1. El valor justo de la Inversión en Propiedad. En los casos excepcionales descritos en el párrafo 47, cuando una empresa no puede determinar confiablemente el valor justo de la Inversión en Propiedad, la empresa debe revelar:

    i. Una descripción de la Inversión en Propiedad.

    1. Una explicación de por qué el valor justo no puede ser medido confiablemente.
    2. Si es posible, el rango de estimaciones dentro de las cuáles el valor justo es muy probable que caiga.

    Provisiones transitorias

    Modelo el valor justo

    1. Bajo el modelo del valor justo, la empresa debe informar el efecto por adoptar esta norma, a su fecha de entrada en vigencia (o antes) como un ajuste al balance de apertura de las utilidades retenidas para el período en el cual esta norma de adopta por primera vez. Además:
    1. Si la empresa previamente ha revelado públicamente (en los estados financieros o de otra forma) el valor justo de su Inversión en Propiedad en períodos anteriores (determinado sobre una base que satisfaga la definición de valor justo del párrafo 4 y la guía en los párrafos 29 a 46), a la empresa se le recomienda, pero no se le obliga a:
    1. Ajustar el balance de apertura de las utilidades retenidas al período inicial presentado para el cual tal valor justo fue revelado públicamente.
    1. Restablecer la información comparativa para esos períodos.
    1. Si la empresa previamente no ha revelado públicamente la información descrita en (a), la empresa no debe restablecer la información comparativa y debe revelar ese hecho.
    1. Esta norma requiere un tratamiento diferente que los tratamientos por punto de referencia y el tratamiento alternativo permitido, para los cambios en políticas contables según la NIC 8, Utilidad o Ganancia neta del período, Errores Fundamentales y cambios en políticas contables. La NIC 8 requiere que se restablezca la información comparativa (tratamiento por punto de referencia), o que se revele información comparativa adicional proforma sobre una base restablecida (tratamiento alternativo permitido), a menos que sea impráctico hacerlo.

      Modelo del costo

    2. Cuando una empresa adopta por primera vez esta Norma el ajuste al balance de apertura de las utilidades retenidas incluye la reclasificación de cualquier monto tenido en superávit de revaluación por la Inversión en Propiedad.

      Fecha de vigencia

    3. La NIC 8 se aplica para cualquier cambio en políticas contables que ocurra cuando una empresa adopte por primera vez esta norma, y escoja el modelo del costo. El efecto del cambio en las políticas contables incluye la reclasificación de cualquier monto tenido en el superávit de revaluación para la Inversión en Propiedad.
    4. Esta norma internacional de contabilidad opera para los estados financieros que cubren los períodos que inician el o luego del 01 de enero del 2001. Se recomienda su aplicación anticipada, si una empresa aplica esta norma para los períodos que inician antes del 01 de enero de 2001, debe revelar ese hecho.
    5. Esta norma deroga la NIC 25, Contabilización de Inversiones, con respecto a la Inversión en Propiedad.

    Enmiendas a las NIC existentes

    Esta norma enmienda las NIC existentes conforme se señala más adelante. Para efectos de esta publicación, el texto nuevo aparecerá resaltado y el texto que se elimina aparecerá resaltado y tachado.

    Enmiendas a la NIC 8, Utilidad o Pérdida del Período, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables.

    Esta norma enmienda el párrafo 44, para que se lea así:

    NIC 8

    1. Las siguientes situaciones no constituyen cambios en las políticas contables:
    1. La adopción de una política contable para tratar sucesos o transacciones, que difieren sustancialmente de los que han sido contabilizados previamente.
    2. La adopción de una nueva política contable para sucesos o transacciones que no han ocurrido anteriormente, o que, de ocurrir, no fueron significativas
    3. La adopción inicial de una política para llevar los activos en su monto revaluado según el tratamiento alternativo permitido en la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, o en la NIC 38, Activos Intangibles, es un cambio en la política contable, pero es tratado como una revaluación de acuerdo con la NIC 16 o la NIC 38, y no según esta NIC 8. Por tanto, los párrafos desde el 49 hasta el 57 de esta norma no son aplicables a tales cambios en la política contable.

    Correcciones a la NIC 12, Impuesto sobre la Renta

    Esta norma corrige los párrafos 20 (primera frase), 62 (a), y 64 (última frase), de la NIC 12, Impuesto sobre la Renta, y los artículos A10, A11, y B8 del apéndice 1 de la NIC 12, para que se lea como sigue:

    1. Las Normas Internacionales de Contabilidad permiten que ciertos activos se contabilicen a su valor razonable o bien que sea objeto de revaluación (véase, por ejemplo, la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, la NIC 38, Activos Intangibles, la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición y la NIC 40, Inversión en Propiedad). En algunos países, la revaluación o cualquier otra Reconsideración del valor del activo, para acercarlo a su valor justo, afecta la ganancia (pérdida) fiscal del período corriente. Como resultado de esto, se puede ajustar igualmente la base fiscal del activo y no surge ninguna diferencia temporaria. En otros países, sin embargo, la revalorización o reconsideración del valor no afecta a la ganancia fiscal del período en que una u otra se llevan a efecto, y por tanto no ha de procederse al ajuste de la base fiscal. No obstante, la recuperación futura del valor en libros producirá un flujo de beneficios económicos imponibles para la empresa, puesto que los importes deducibles a efectos fiscales serán diferentes de las cuantías de esos beneficios económicos.

    NIC 40

    ENMIENDAS A LAS NIC EXISTENTES

    Esta norma enmienda las NIC existentes conforme se señala más adelante. Para efectos de esta publicación, el texto nuevo aparecerá resaltado y el texto que se elimina aparecerá resaltado y tachado.

    Enmiendas a la NIC 8 Utilidad o Pérdida Neta del Período, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables

    Esta Norma enmienda el párrafo 44, para que se lea así:

    NIC 8

    1. Las siguientes situaciones no constituyen cambios en las políticas contables:
    1. La adopción de una política contable para tratar sucesos o transacciones, que difieren sustancialmente de los que han sido contabilizados previamente.
    2. La adopción de una nueva política contable para sucesos o transacciones que no han ocurrido anteriormente, o que, de ocurrir no fueron significativas.
    3. La adopción inicial de una política para llevar los activos en su monto revaluado según el tratamiento alternativo permitido en la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, o en la NIC 38, Activos Intangibles, es un cambio en la política contable, pero es tratado como una revaluación de acuerdo con la NIC 16 o la NIC 38, y no según esta NIC 8. Por tanto, los párrafos desde el 49 al 57 de esta Norma no son aplicables a tales cambios en la política contable.

    NIC 12

    Activos contabilizados por su valor razonable

    1. Las Normas Internacionales de Contabilidad permiten que ciertos activos se contabilicen a su valor razonable, o bien que sean objeto de revaluación (véase por ejemplo, la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, la NIC 38, Activos Intangibles, la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición y la NIC 40, Inversión en Propiedad). En algunos países, la revaluación o cualquier otra reconsideración del valor del activo, para acercarlo a su valor razonable, afecta a la ganancia fiscal del período corriente. Como resultado de esto, se puede ajustar igualmente la base fiscal del activo, y no surge ninguna diferencia temporaria. En otros países, sin embargo, la revalorización o reconsideración del valor no afecta a la ganancia fiscal del período en que una u otra se llevan a efecto, y por tanto no ha de procederse al ajuste al ajuste de la base fiscal. No obstante, la recuperación futura del valor en libros producirá un flujo de beneficios económicos imponibles para la empresa, puesto que los importes deducibles a efectos fiscales serán diferentes de las cuantías de esos beneficios económicos. La diferencia entre el valor en libros de un activo revalorizado y su base fiscal, es una diferencia temporaria, y da lugar por tanto a un activo o pasivo por impuestos diferidos. Esto se cumple incluso cuando:
    1. La empresa no desea vender el activo. En tales casos, el valor en libros revaluado se recuperará mediante el uso, lo que generará beneficios fiscales por encima de la depreciación deducible fiscalmente en períodos futuros.
    2. Se difiera el pago de impuestos sobre las ganancias, a condición de que el importe de la venta de los activos se reinvierta en otros similares. En tales casos el impuesto se acabará pagando cuando se vendan los nuevos activos, o bien a medida que vayan siendo utilizados.

    NIC 12

    1. Las Normas Internacionales de Contabilidad exigen o permiten que ciertas partidas sean cargadas o acreditadas directamente al patrimonio neto. Ejemplos de tales partidas son:
    1. Un cambio en el valor en libros procedente de la revaluación de las Propiedades, Planta y Equipo (véase la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo).
    2. Un ajuste del saldo inicial de las ganancias retenidas procedente de un cambio en las políticas contables, que se aplique retrospectivamente, o de la corrección de un error fundamental (véase la NIC 8, Ganancia o Pérdida Neta del Período, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables).

    NIC 12

    1. La NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, no especifica si la empresa debe trasladar cada año desde el superávit de revaluación a las ganancias retenidas una cantidad igual a la diferencia entre la depreciación o amortización del activo revaluado y la depreciación o amortización que se hubiera practicado sobre el costo original del activo. Si la empresa hace esta transferencia, el importe correspondiente a la misma se calculará neto de cualquier impuesto diferido que le corresponda. Consideraciones similares se aplican a las transferencias hechas tras la venta de un elemento perteneciente a las Propiedades, Planta y Equipo.

    NIC 12

    Ajustes y revaluaciones al valor razonable

    1. Los activos financieros o la Inversión en Propiedad se contabilizan por su valor razonable, que excede al costo de adquisición, pero no se hace un ajuste equivalente a efectos fiscales.
    2. Una empresa revalúa los elementos de las Propiedades, Planta y Equipo (siguiendo el tratamiento alternativo permitido por la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo), pero no realiza un ajuste equivalente a efectos fiscales (Nota: el párrafo 61 de la presente Norma exige que el impuesto diferido correspondiente se cargue directamente contra el patrimonio neto).

    NIC 12

    Apéndice B

    1. Los activos financieros o la inversión en propiedad son llevados al valor razonable, el cual es menor que el costo, pero no se hace un ajuste equivalente para efectos fiscales.

    NIC 16

    1. La empresa aplicará la NIC 40, Inversión en Propiedad, en vez de esta Norma cuando se trata de sus inversiones en propiedad. La empresa aplicará esta norma a la propiedad que está siendo construida o desarrollado para un uso futuro como Inversión en Propiedad. Una vez que la construcción o su desarrollo está completo la empresa aplicará la NIC 40. La NIC 40 también aplica a la inversión en propiedad ya existente y que está siendo rediseñada para continuar a futuro su uso como inversión en propiedad.

    ALCANCE NIC 17

    1. Esta Norma debe ser aplicada al contabilizar todos los tipos de arrendamientos distintos de los:
    1. Acuerdos de alquiler para explorar o usar recursos naturales, tales como petróleo, gas, bosques, metales y otros yacimientos minerales.
    2. Acuerdos para licencias para temas tales como películas, grabaciones en video, funciones de teatro, manuscritos, patentes y derechos de autor.

    Sin embargo esta Norma no debe ser aplicada en la medición por:

    1. Arrendatarios de arrendamientos financieros bajo inversión en propiedad.
    2. Arrendantes de arrendamientos operativos bajo inversión en propiedad (ver la NIC 40, Inversión en Propiedad).
    1. El arrendamiento financiero da lugar tanto a un cargo por depreciación como a un gasto financiero para cada período contable. La política de depreciación para activos arrendados debe ser coherente con la seguida para el resto de los activos arrendados que se posean, y la depreciación cargada debe calcularse sobre las bases sentadas en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, y la NIC 38 Activos Intangibles. Si no existe razonable certeza de que el arrendatario obtendrá la propiedad al término del plazo del arrendamiento, el activo debe depreciarse totalmente en el período de vida útil o en el plazo del arrendamiento, según cual sea menor.
    1. Además de lo anterior, serán aplicables en este caso las exigencias de información fijadas en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo. La NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos, la NIC 38, Activos Intangibles, y la NIC 40, Inversión en Propiedad, aplicables a los montos de los activos arrendados bajo arrendamiento financiero que son contabilizados por el arrendatario como una adquisición de activos.
    1. La Depreciación del activo arrendado depreciable se efectuará de forma consistente con las políticas normalmente seguidas por el arrendador para activos similares, y el cargo por depreciación se calculará con arreglo a las bases establecidas en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, y la NIC 38 Activos Intangibles.
    1. Además de los requisitos informativos fijados en la NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación e Información a Revelar, los arrendadores deben revelar en sus estados financieros los siguientes extremos referidos a los arrendamientos operativos:
    1. El importe acumulado de los pagos mínimos futuros del arrendamiento correspondientes a los arrendamientos operativos no cancelables, así como los importes que corresponden a los siguientes plazos:

    i. Hasta un año

    ii Entre uno y cinco años.

    1. Más de cinco años.
    1. El total de las cuotas de carácter contingente reconocidas como ingreso.
    2. Una descripción general de las condiciones importantes de los arrendamientos operativos concluidos por el arrendatario.

    48 a. Adicionalmente, los requerimientos de revelación según la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos, la NIC 38, Activos Intangibles, y la NIC 40, Inversión en Propiedad, se aplican a los activos arrendados bajo arrendamientos operativos.

    NIC 34 Apéndice 3

    1. Revaluaciones y contabilización del valor justo: la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, permite un tratamiento alternativo par la revaluación de Propiedad, Planta y Equipo al valor justo. Asimismo, en la NIC 40, Inversión en Propiedad. Para dichas mediciones, la empresa puede contar con valoraciones hechas por profesionales calificados, para las fechas de cierre anual, pero no para informes de fechas intermedias.

    Alcance NIC 36

    1. Esta Norma se debe aplicar en la contabilización de los deterioros de valor de cualquier clase de activos, salvo los siguientes:
    1. Inventarios (véase la NIC 2, Inventarios)
    2. Activos surgidos de los contratos de construcción (véase la NIC 11, Contratos de Construcción).
    3. Activos por impuestos diferidos (véase la NIC 12, Impuesto sobre las Ganancias).
    4. Activos procedentes de costos de beneficios a empleados (véase la NIC 19, Beneficios a Empleados).
    5. Activos financieros que se encuentren incluidos en el alcance de la NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación e Información a Revelar).
    6. Inversión en Propiedad que es medido al valor justo (ver NIC 40, Inversión en Propiedad).

    Se elimina la NIC 25, Contabilización de Inversiones, a partir del 01 de enero del 2001.

    Alma Soto


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