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El Derecho Registral




Partes: 1, 2

  1. El Derecho Registral
  2. La Publicidad Registral
  3. El Tercero Registral
  4. Los Sistemas Registrales
  5. El Sistema Registral Venezolano. Caracteres. Críticas
  6. Breve Historia del Notariado
  7. El Notario en la Época Moderna
  8. Breve Reseña Histórica del Notariado en Venezuela
  9. El Notariado
  10. Función Notarial
  11. Los Principios Registrales
  12. La Dispersión del Ordenamiento Jurídico Registral
  13. Decreto Nº 1.554 con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado
  14. Marco Legal de la Reforma
  15. Reglamento de Notarías Públicas
  16. El tema de la organización de las oficinas de registro
  17. Justificación de la LRPN
  18. Alcance de los Registros Públicos
  19. Organización de los Registros Públicos
  20. Sistema del folio real
  21. El Sistema Registral
  22. Régimen Disciplinario
  23. Disposiciones Derogatorias y Transitorias
  24. Observaciones y Comentarios de la OAEF-AN a la LRPN
  25. Impacto Presupuestario y Económico de la LRPN
  26. Conclusión
  27. Bibliografía

Con la Constitución Bolivariana se abre un camino para modernizar las instituciones del sector público y esa apertura nos ofrece todas las posibilidades de adaptación del ordenamiento jurídico a los notables cambios de hoy, entre ellas el acceso a las nuevas tecnologías para alcanzar la automatización. Esto significa darle prioridad a la seguridad jurídica en aquellos espacios institucionales que requieren con urgencia cambios profundos en el orden estructural, político, económico y social.

Uno de esos ámbitos institucionales es el actual sistema registral y notarial venezolano, signado por la idea y la práctica tradicional de coleccionar manualmente en libros o protocolos los documentos que sirven para constituir, modificar o extinguir los derechos inscribibles de los ciudadanos. En este sistema todo viene organizado según los nombres de los propietarios, pero se siente la vulnerabilidad de todas aquellas transacciones relacionadas con el tráfico de bienes y derechos reales, pues están expuestos a la alteración y forjamiento, a la doble titulación y a los peligros de la simulación.

Asimismo, la desvinculación existente entre los registros de inmuebles y un sistema catastral no permite mantener una base de datos con la información territorial indispensable para la planificación y el desarrollo de la riqueza nacional. De igual forma, la función notarial ha quedado marcadamente rezagada desde el punto de vista jurídico conceptual, limitando la actividad de los notarios a la autenticación de firmas en documentos privados. Las corrientes doctrinales imperantes elevan la función que deben desempeñar los notarios públicos, convirtiéndolos en garantes de la seguridad jurídica de los actos y negocios que se realizan  entre los particulares y entre éstos y el Estado.

La Asamblea Nacional autorizó al Poder Ejecutivo para que dicte normas y procedimientos, en el marco de la Ley Habilitante, orientadas a la automatización de los procesos registrales y notariales y aquellos que otorguen seguridad jurídica y garanticen los principios de libertad contractual y de legalidad de los derechos de las personas, de los actos, de los contratos y negocios jurídicos, de las sociedades mercantiles y de los bienes sometidos al régimen de publicidad en los registros y notarías.

Con fundamento en el diagnóstico sobre el estado actual del sistema registral y notarial de Venezuela, el Ejecutivo Nacional ha determinado que el principal escollo se encuentra en su marco jurídico conceptual, dado que no contempla mecanismos dinámicos y eficientes que garanticen una verdadera publicidad de los bienes registrados y una adecuada seguridad jurídica de los mismos.

El propósito fundamental de los Registros y Notarías es garantizar, mediante la publicidad registral, la certeza y la seguridad jurídica de los bienes o derechos inscritos, otorgándoles la presunción de verdad legal, oponible a terceros. Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. En el presente trabajo se van a estudiar las diversas innovaciones que trae la nueva Ley de Registro Público y del Notariado y las consecuencias más directas de su implementación en todo el territorio nacional.

El Derecho Registral. Concepto.

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a las personas.

 Caracteres del derecho registral.

  1. Es de orden público.
  2. Es protector y legitimador.
  3. Es regulador.

La Publicidad Registral. Concepto.

Es un medio a través del cual se puede obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es el acceso a la información registral.

 Clasificación.

·                   Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas de ciertos actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad absoluta.

·                   Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada persona.

·                   Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación de un hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una determinada persona.

Importancia.

El Estado venezolano por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela debe garantizar a sus nacionales un ambiente de seguridad para que puedan hacer negocios jurídicos. Por esto crea un sistema de registros para controlar a sus nacionales y crear un ambiente de tranquilidad.

 Alcance de la Protección Registral.

En principio debe existir una limitación estructurada dentro del área geográfica de la ubicación de los bienes inmuebles. El alcance del registro en esa jurisdicción es total.

 El Tercero Registral.

Es aquella persona que en un negocio jurídico es el primero que cumple con la formalidad de registrar un negocio jurídico. Porque nadie puede alegar su propia torpeza en su defensa.

Es la forma a través de la cual una persona vende un bien inmueble tres veces, los primeros dos compradores notarían la compra, el tercero registra la compra y se convierte en el verdadero dueño del bien inmueble.

 Los Sistemas Registrales. Concepto.

Según  Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

 Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo.

Roca Sartré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.

Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Sartré, ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación completa.

Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:

a)                Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

·         La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.

·         Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.

·         Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo.

·         El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre  por entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".

·       Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código Civil).

b)                Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

·         La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas).

·         No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes.

·         Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación regístral).

·         Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regístral vence a la realidad jurídica extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral).

·                     Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.

c)                Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.

·                     Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla.

·                     Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.

·                     Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral).

·                     Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.

·                     Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el título real.

El Sistema Regístral Venezolano. Caracteres. Críticas.

El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción. Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante y de folio personal. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas). En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales". Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.

También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros" (Art. 1362 C. Civil).

En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar (Art. 1360 ejusdem). Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el sistema registral de trascripción, aquí podemos incluir los siguientes sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro.

El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).

Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).

En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera íntegro, o sea, de acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de impugnación al que inscribió su adquisición.

Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisición. Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure).

Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado. Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título adquisitivo.

Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano. Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la trascripción una función discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente".

Breve Historia del Notariado.

Dada las crecientes necesidades de la seguridad jurídica, el Notario se halla en relación con un funcionario que e algunas ocasiones le aventaja y otras veces le supedita, que es el Registrador. Así tenemos que en Egipto prevalece el Registrador sobre el Notario,  mientras que en el pueblo Hebreo es el Notario quien se impone decisivamente, lo cual ocurre por las respectivas concepciones del Derecho en Egipto como pueblo sedentario y en Israel como pueblo nómada.  El Escriba hebreo fue un Notario notable para la Historia y para  el Derecho, fue el representante más cabal de una civilización de raza y de negocios contractuales.

Haciendo referencia a otros pueblos clásicos, tenemos a Grecia y roma.  En el primero predomina la función notarial sobre la registradora.   A los griegos el Notariado le pareció natural,  llevados por una orientación jus naturalista más o menos expresa a partir de una Justicia Necesidad.  En Grecia los Notarios fueron llamados Apographos o Singraphos, Mnemones o Promnemones, quienes asumieron directa o subsidiariamente la función registradora.

En Roma la situación y la información son más complejas, tal vez por la amplia evolución del Derecho Romano y las numerosas fuentes que del mismo podemos manejar. Como precedente remoto del Notario en Roma, se destacan el tabularius  y el tabellió. El primero era como un Notario archivero de documentos privados, extendían documentos que eran meros instrumentos privados, que posteriormente fueron rodeados de garantías suficientes hasta llegar a considerárseles instrumento público. Es procedente considerar, que en el Renacimiento acentuó la función de los Notarios, dada las necesidades de aquella época, las cuales eran crecientes.

La tendencia codificadora y los registros exigen un Notariado absolutamente  regular y técnico.  Con el proceso evolutivo se separan el Notariado sajón y el Notariado latino, conservando el Notariado latino una índoles más mayestática y solemne. Según el Dr. Domingo Casanova en su obra Historia General del Notariado.  "El Notario es un testigo rogado, capaz de derecho para establecer la certidumbre de un hecho, antes de que sobre el mismo recaiga contención litigiosa". Entre los romanos el Notario era un Secretario que asistía al Senado y anotaba o escribía con la mayor velocidad y por medio de cifras y abreviaturas, todo lo que hablaban los padres conscriptos o recitaban los abogados. En España, el Notario es el escribano público que tiene por oficio redacta por escrito, en la forma establecida por las leyes, los instrumentos de las convenciones  y última voluntad de los hombres.

Origen del Nombre de Notario.

Como se dice en España y Francia,  entre otros países, es el antiguo Escribano, luego denominado Secretario.  Notarios  se le ha llamado también a los que daban fe en los asuntos eclesiásticos, (en lo antiguo era así mismo el que escribía abreviadamente, como predecesor de los modernos taquígrafos la voz equivalente a amanuense), pero por su uso tiende a excluir por se justamente  los amanuenses los empleados del notario, del fedatario. El vocablo procede, con la mayoría de los jurídicos, del latín nota, con el significado de título, escritura o cifra;  y esto porque se estilaba en lo antiguo, escribir en cifras o con abreviaturas los contratos y demás actos pasados ante ellos, o bien  porque los instrumentos en que intervenían los notarios los autorizaban con cifras, signos o sellos, como en la actualidad.

 El Notario en la Época Moderna.

Actualmente es un funcionario encargado de recibir, dentro de su jurisdicción, todos los actos y contratos a los cuales las partes deban o quieran dar el carácter de auténtico propios de los actos de autoridad pública.  Certificar la fecha de ellos, conservándolos en depósito y expedir testimonios y copias.

 Concepto de Notario.

Es un organismo administrativo con función autenticadora, con jurisdicción en las parroquias  y cuya función especial es la de otorgar fe pública en todos los asuntos no contenciosos.

Breve Reseña Histórica del Notariado en Venezuela.

En Venezuela existió el Notariado como institución independiente durante la dominación colonial de España y a comienzos de la República, rigiéndose por la legislación hispana. Los oficios de escribanos  eran otorgados primeramente a personas que en América habían desempeñado cargos de cierta utilidad por concesiones de la corona.  Posteriormente solo se obtenían por compra o por cesión de su propietario,  según lo ordenó una Real Cédula.  La Recopilación de Indias fija los pormenores de tal operación.   El puesto de Escribano se le otorgaba al mejor postor en venta pública, cuya institución le era dada por el Capitán General o Gobernador, debiendo pasar  a España el expediente para su ratificación  y expedición del título  definitivo.  El aspirante a Escribano debía ser libre, cristiano, prudente, saber escribir, vecino de la población y legos, tener dos años en práctica y veinticinco años de edad.

Expone el Dr. Ruggeri Parra, de citas de la Real Cédula de 1780 que para el año 1836 se contaban en Caracas apenas diez o doce Escribanos eran en número limitado.  Que la pobreza en algunas ciudades  impedía  la existencia de Escribanos en ellas, ya que no daban los suficientes  emolumentos;  por lo que los Alcaldes y Gobernadores de Provincias instruía justificativos, lo que era oficio de los Escribanos, haciéndose constar al fin la correspondiente salvedad.  También se daba a entender la pobreza en ciertas Escribanías. En cuanto a los Escribanos que llevaban nota de las hipotecas, han afirmado lo dicho por el autor Escriche en su Diccionario de Derecho y Legislación, que el Oficio de Anotador de Hipotecas se trasladó a América en 1778 y 1783, y existió en Venezuela a partir de  1778.  Para Emilio Calvo Baca, en Caracas existió el Oficio de Anotador de Hipotecas desde el año 1761, según disposiciones  publicadas  el 18 de mayo de 1761 por el Escribano Público y de Gobierno, Don Francisco Buenaventura Ferrero.

El Oficio de Anotador de Hipotecas les fue quitado a los Escribanos y asignado posteriormente a los Secretarios de las Municipalidades a tal efecto el Congreso de la República de la Gran Colombia, a la cual pasó el Oficio de Anotación de Hipotecas, dicta una Ley Orgánica del Poder Judicial con fecha 11 de mayo de 1825, que bajo el Título "De Los Anotadores de Hipotecas"  constituyó sobre la materia la normativa por la cual se iba a regir. El propósito de esta Ley fue principalmente aumentar las rentas nacionales estableciendo un impuesto a los particulares con motivo de sus contratos y actos civiles,  sin afectar los derechos percibidos por los Escribanos por su intervención en la formación de las escrituras de los particulares. Esta Ley dejó subsistiendo las Escribanías al lado de la Anotación de Hipotecas y de registro de impuestos  o derechos,  se ha considerado entre nosotros como la primera Ley de Registro, o de antecedentes de iniciación de nuestra institución de Registro Público.

Después de su separación de la Gran Colombia, Venezuela mantuvo las Escribanías y la Anotación de Hipotecas y de Registro de Derechos en la misma forma, hasta la promulgación del primer Código de Procedimiento Judicial de Venezuela el 19 de mayo de 1836, que atribuía a los Escribanos y los Jueces donde no los había, el otorgar documentos hasta que se crearan  las Oficinas de Registro a las cuales pasarían las funciones de la Escribanías.  El otorgamiento de  poderes y registro de poderes los atribuía  a los Tribunales.  El 24 de mayo de 1836 fue promulgada la Ley, por lo cual se establecieron y organizaron las Oficinas de registro, la cual ordenó en la capital de cada Provincia una Oficina  Principal de Registro y en cada cantón una Oficina Subalterna dependiente de la Oficina Principal. Con esta Ley quedó establecida en Venezuela la Institución de Registro Público, desapareciendo entre nosotros la Institución de Notariado o Escribanía, pues aunque las funciones de estas pasaron a los Registradores Subalternos, el prohibirles a estos funcionarios intervenir en la formación de los actos o contratos de los particulares, los convirtió en simple funcionarios de autenticación de documentos.

El Código de Procedimiento Civil de 1916, también confiere a los Jueces la facultad de autenticar los actos y contratos de los particulares. Los funcionarios facultados para autenticar los actos o contratos privados,  no pueden intervenir en su formación ya que la redacción de los documentos está atribuida  únicamente a los profesionales del derecho en ejercicio, según la Ley de Abogados, quienes se obligan a expresar al margen de los documentos el haberlos redactado, y firmarlos, sin lo cual los funcionarios públicos  autorizados no deber registrarlos o autenticarlos. El 30 de diciembre de 1952 un Decreto de Gobierno ordenó el establecimiento de tres oficinas con jurisdicción en Caracas, denominadas Notarías Públicas Primera, Segunda y Tercera puestas a cargo de un funcionario denominado Notario Público, que estarían encargado otorgar fe pública a todos los documentos no contenciosos.

En enero de 1965 comenzó a funcionar una Cuarta Notaría  también en Caracas, y según Decreto Ejecutivo del 28 de septiembre de 1965 refundió las cuatro Notarías en una sola que se llamó Notaria Pública de Caracas, este Decreto también creo una Notaria Unitaria en las Parroquias foráneas de Caracas y otra Notaria plural en Maracaibo. La Notaría  Pública de Caracas se compone de veintiún Notarios y la de Maracaibo de tres Notarios:  Primero, Segundo y Tercero, eligiéndose de estos Notario uno con carácter de Director. La funciones de las Notarías son, entre otras: autenticar documentos, intervenir en su reconocimiento cuando se hace a las solas instancias del reconocedor, registrar poderes y sustituciones, renuncias y revocatorias de los mismos, con excepción de los que se efectúen en los expedientes judiciales, evacuar justificaciones para perpetua memoria, con excepción de las que tiene por fin levantar un título supletorio de propiedad o posesión, lo que corresponde a los jueces civiles, pero la expedición del título sin perjuicio de terceros, solo a los de primera instancia, levantar protestos de cheques, letras de cambio, vales o pagarés, expedir copias certificadas de documentos públicos y de los documentos extranjeros debidamente legalizados, etc.

El Notario realiza en su oficio las siguientes actividades:

La fe jurídicamente considerada puede ser pública y privada, según sea otorgada por un funcionario del Estado con autoridad para ello, o emane de la declaración que presta cualquier otra persona.

La fe pública es suficiente para acreditar, por si misma, la verdad a que se refiere.

La fe privada desde su autenticidad siempre es cuestionable.

La fe pública también puede ser judicial y extrajudicial, ya sea que proviene del Juez o del funcionario que a Ley autoriza a conferirla.

Se entiende por fe pública notarial la que el Notario declara en ejercicio de su función, con ella se obtienen todas las seguridades y garantías que los particulares ambicionan.  Contiene la suma de todas las facultades del Notario, garantía  de autenticidad y certeza de los actos y contratos celebrados en su  presencia y con su intervención.

La función del Notario es la de dar fe de ciertos actos;  y el valor del instrumento el de hacer fe de su existencia y de todo o parte de su contenido.

La fe pública notarial es la certeza y eficacia que da el Poder Público a los actos y contratos privados por medio de la autenticación de los Notarios.

El Notariado.

Los Notarios son funcionarios de la Dirección Nacional de Registros y del Notariado con potestad de dar fe pública de los actos o hechos jurídicos ocurridos en su presencia física o a través de medios electrónicos (Art. 67, LRPN).

Al igual que en el caso de los Registradores, se declara que la función del notariado que  la elección de los Notarios se efectuará mediante concurso de oposición conforme al Reglamento que al efecto deberá dictarse. El nombramiento corresponderá al Ministro de Interior y Justicia y la remuneración será fijada por Resolución del citado despacho ministerial (Art. 68, LRPN). En el artículo 72 de la LRPN se establecen una serie de impedimentos de orden subjetivo mas que todo vinculados con el ejercicio de determinados cargos o posiciones profesionales no compatibles con la función notarial, tales como: los militares en servicio activo, los ministros de los cultos; dirigentes o activistas políticos;  los abogados en libre ejercicio de la profesión; las personas declaradas en estado de atraso, quiebra o interdicción, etc.

Resulta, a nuestro modo de ver, inadecuado y atécnico haber incluido en estos supuestos a «las personas declaradas en estado de atraso, quiebra...», ya que el atraso o quiebra como figuras de derecho comercial, están vinculados con las sociedades y compañías anónimas que son las que en puridad de conceptos pueden quedar sometidas a atraso o quiebra. De igual forma, el hecho de ser abogado en el libre ejercicio de su profesión no debería resultar un impedimento sino una incompatibilidad con el cargo en el entendido que si el abogado en ejercicio accede a tal cargo, no puede ejercer su profesión mientras se ejerza la función de Notario o Registrador.

Se sistematizan los aspectos generales de la función notarial - la potestad del Notario, su nombramiento y remuneración, los principios de actuación, los requisitos para el ejercicio de la función, los impedimentos, las prohibiciones, los deberes, la competencia territorial, y los aspectos conceptuales de los documentos y actas -, dejándose el detalle procedimental tal y como está en el Reglamento de Notarías vigente. Incorpora dentro de las atribuciones sobre el otorgamiento de fe pública a las capitulaciones matrimoniales, autorizaciones de administración separada de comunidad conyugal y de bienes de menores e incapaces, otorgamiento de hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento de posesión, otorgamiento de cualquier caución o garantía civil o mercantil y de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial, transcripciones en acta o por cualquier medio de reproducción del contenido de archivos públicos o de documentos privados, celebración de asambleas, reuniones o manifestaciones, transacciones que ocurran en medios electrónicos, aperturas de libros de asambleas de propietarios, actas de Juntas de Condominios, sociedades y Juntas Directivas y la autenticación de firmas autógrafas, electrónicas y huellas digitales.

En ejercicio de la función notarial, el artículo 74 de la LRPN circunscribe las actuaciones de los Notarios como fedatarios a sus respectivas  jurisdicciones territoriales.  En ese sentido, de manera innovadora se prevé que los Notarios pueden autorizar los siguientes actos:

·                                         La evacuación de justificativos de perpetua memoria

·                                         Constancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial.

·                                         Transcripciones en acta o por cualquier medio de reproducción o de grabación del contenido de archivos públicos o de documentos privados.

·                                         Celebración de asambleas, reuniones o manifestaciones, dejando constancias personales, gráficas y sonoras del caso.

·                                         Apertura de libros de asambleas de propietarios, actas de Juntas de Condominios, sociedades  y Juntas Directivas.

·                                         Autenticación de firmas autógrafas, electrónicas y huellas digitales.  

 Se regulan de manera detallada los derechos de los notarios (Art. 78, LRPN). 

Al respecto, uno de los aspectos que más resalta es la obligación de informar a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o negocios jurídicos otorgados en su presencia. 

Así, se prevé que el Notario debe dejar constancia, en la nota que estampe en los documentos, de haber dado cumplimiento de esta obligación. 

Se trata de una obligación de suma importancia, desde que su omisión puede acarrear la responsabilidad civil, penal y administrativa del Notario (Art. 78, num. 2, LRPN).

Se incorpora en la LPRN las definiciones de documentos y actas notariales; por lo que se refiere a los primeros, éstos son otorgados en presencia del Notario o funcionario consular en ejercicio de funciones notariales, dentro de los límites  de sus competencias (art. 79, LRPN).

En cuanto a las actas notariales, estas son definidas como documentos que tienen por finalidad la de comprobar hechos sucesos o situaciones que le consten u ocurran en su presencia (art. 80, LRPN).

Función Notarial.

La función notarial puede conferirse concretamente como la actividad que despliega el Notario.

La función notarial se configura como la facultad de provocar la actividad del Notario.

Es así como se ha identificado la función notarial con las diversas actividades que realiza el Notario, con relación a la doctrina y en el marco de la legislación venezolana.

 La Función Notarial en la Doctrina.

En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los autores concuerdan que en un aspecto fundamental sobre la función notarial, y es que  opinan que la función notarial configura un conjunto de actividades. No descargan los autores la idea de acciones que realiza el Notario para evidenciar su función; ellos sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario son de índole diferente.

La función notarial son los actos que practica el Notario, aunque sean de diversa naturaleza.

Eminentes tratadistas de la materia han configurado la función notarial, mencionando las diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a Antonio Bellver Cano en su obra "Principios del Régimen Notarial Comparado". Para este autor la unción notarial comprende cuatro actividades:

1º. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las decisiones y determinaciones de su voluntad.

2º. Redacción de las declaraciones que recibe  de los particulares, adaptándolas a las exigencias legales.

3º. Constatación de los actos jurídicos (contratos) extendiéndolos documentalmente.

4º. Autorización de tales documentos confiriéndoles, plena y definitiva autenticidad y eficacia.

 Bardallo y la Función Notarial.

El Profesor Julio R. Bardallo, autor de "Lecciones de Derecho Notarial", en referencia a la concepción formulada por Sanahuja y Soler en el libro "Tratado de Derecho Notarial", considera la función  notarial circunscrita a cinco actividades:

Autenticación: Que autoriza la validez o firmeza de un acto o documento, revistiéndolo de ciertas formas o solemnidades.

Legalización: Garantiza la realización de un acto, conforme a la norma jurídica.

Legitimación: Para acreditar que un acto producido corresponde a una situación jurídica condicionada de la eficacia de tal acto.

Configuración jurídica: Es la labor técnica que realiza el Notario para revestir el acto de la forma requerida por la Ley.

Ejecutoriedad o firmeza de cosa juzgada que ostenta dicho documento formalmente extendido, en mérito a la comprobación de su certeza.

Es de mencionar que la Unión Internacional del Notario, acordó  asignar al Notario Latino la función de interpretar y dar forma legal a las declaraciones de los particulares y de redactar los instrumentos; conservar sus originales y expedir copia de éstos.

 Los Principios Registrales. Concepto.

Para el jurista Roca Sartré, por principios hipotecarios se debe entender "el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.

Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios "son el conjunto de normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad Inmobiliaria". Para Sánz Fernández: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo. El Registro de Propiedad es la máxima Institución Jurídica para publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, y no con una mera institución jurídica que tenga por objeto la inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los mismos. Dicha institución existe en todo el mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y contratos según se apliquen una serie de principios bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la autorización o condensación técnica de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.

 Principios Regístrales Generales.

·         Principio de Inscripción. En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de Transcripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

·         Principio de Especialidad. Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio)". 

·         Principio de Fe Pública. Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por la Ley para: 1º. Presenciar el acto. 2º. Dar constancia del acto. 3º. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.

·         Principio de Legalidad. Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro.

·         Principio de Prioridad. Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador.

·         Principio de Tracto Sucesivo. En virtud de este Principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.

·         Principio de Publicidad. En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico, empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad, y, así como unas veces estima digno de tutela el interés al secreto (tutela de la imagen, de la correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.), otras acoge y protege el interés a la cognosibilidad.

Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico.

En el Derecho Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La Administración Pública.

Importancia en Materia Registral de los Principios Regístrales.

 Los postulados de la "Carta de Buenos Aires" manifiestan la importancia de los Principios Regístrales en materia registral entre otras cosas, y estos son:

·       El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

·       Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos.

·       Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones especificas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica.

·       Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

·       El Principio de Inscripción es común y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos, tipificación y características.

·       La Legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la protección del titular como la seguridad del tráfico jurídico.

·       Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación prevea los aspectos fundamentales.

·       La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser obligatoria.

·       La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una función inexcusable.

·       Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio o fiche real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral.

·       La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro.

·       El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico, como la reserva, permuta y posposición.

·       Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes.

·       Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia.

·       El Registro se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo contrario.

·       Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular.

·       La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible.

·       La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro.

·       La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por certificación del Registro.

·       Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan, la registración sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias.

Partes: 1, 2

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