El Derecho Registral

Enviado por einstein alejandro morales galito

Partes: 1, 2

Con la Constitución Bolivariana se abre un camino
para modernizar las instituciones
del sector
público y esa apertura nos ofrece todas las
posibilidades de adaptación del ordenamiento
jurídico a los notables cambios de hoy, entre ellas el
acceso a las nuevas
tecnologías para alcanzar la automatización. Esto significa darle
prioridad a la seguridad
jurídica en aquellos espacios institucionales que
requieren con urgencia cambios profundos en el orden estructural,
político, económico y social.

Uno de esos ámbitos institucionales es el actual
sistema registral
y notarial venezolano, signado por la idea y la práctica
tradicional de coleccionar manualmente en libros o
protocolos los
documentos que
sirven para constituir, modificar o extinguir los derechos inscribibles de los
ciudadanos. En este sistema todo viene organizado según
los nombres de los propietarios, pero se siente la vulnerabilidad
de todas aquellas transacciones relacionadas con el
tráfico de bienes y
derechos
reales, pues están expuestos a la alteración y
forjamiento, a la doble titulación y a los peligros de la
simulación.

Asimismo, la desvinculación existente entre los
registros de
inmuebles y un sistema catastral no permite mantener una base de datos
con la información territorial indispensable para
la planificación y el desarrollo de
la riqueza nacional. De igual forma, la función
notarial ha quedado marcadamente rezagada desde el punto de vista
jurídico conceptual, limitando la actividad de los
notarios a la autenticación de firmas en documentos
privados. Las corrientes doctrinales imperantes elevan la
función que deben desempeñar los notarios
públicos, convirtiéndolos en garantes de la
seguridad jurídica de los actos y negocios que
se realizan entre los particulares y entre éstos y
el
Estado.

La Asamblea Nacional autorizó al Poder
Ejecutivo para que dicte normas y procedimientos,
en el marco de la Ley Habilitante,
orientadas a la automatización de los procesos
registrales y notariales y aquellos que otorguen seguridad
jurídica y garanticen los principios de
libertad
contractual y de legalidad de
los derechos de las personas, de los actos, de los contratos y
negocios jurídicos, de las sociedades
mercantiles y de los bienes sometidos al régimen de
publicidad en los
registros y notarías.

Con fundamento en el diagnóstico sobre el estado actual
del sistema registral y notarial de Venezuela, el
Ejecutivo Nacional ha determinado que el principal escollo se
encuentra en su marco jurídico conceptual, dado que no
contempla mecanismos dinámicos y eficientes que garanticen
una verdadera publicidad de los bienes registrados y una adecuada
seguridad jurídica de los mismos.

El propósito fundamental de los Registros y
Notarías es garantizar, mediante la publicidad registral,
la certeza y la seguridad jurídica de los bienes o
derechos inscritos, otorgándoles la presunción de
verdad legal, oponible a terceros. Los asientos registrales
están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. En el
presente trabajo se van
a estudiar las diversas innovaciones que trae la nueva Ley de
Registro
Público y del Notariado y las consecuencias más
directas de su implementación en todo el territorio
nacional.

El Derecho
Registral. Concepto.

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan
las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad
registral (que no es más que el derecho que tiene una
persona de
informarse de los actos de la vida pública), brindando
así seguridad jurídica a las personas.

Caracteres del derecho
registral.

Es de orden público.
Es protector y legitimador.
Es regulador.

La Publicidad
Registral. Concepto.

Es un medio a través del cual se puede obtener
información sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre
las personas en general. Es el acceso a la información
registral.

Clasificación.

·
Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas
personas de ciertos actos jurídicos, sirve para que un
acto jurídico no este viciado de nulidad
absoluta.

·
Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante
terceros de que un derecho le pertenece a determinada
persona.

·
Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la
constitución o creación de un hecho que tiene
consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una
determinada persona.

Importancia.

El Estado venezolano por la Constitución de la
Republica Bolivariana de Venezuela debe garantizar a sus
nacionales un ambiente de
seguridad para que puedan hacer negocios jurídicos. Por
esto crea un sistema de registros para controlar a sus nacionales
y crear un ambiente de tranquilidad.

Alcance de la Protección
Registral.

En principio debe existir una limitación
estructurada dentro del área geográfica de la
ubicación de los bienes inmuebles. El alcance del registro
en esa jurisdicción es total.

El Tercero Registral.

Es aquella persona que en un negocio jurídico es
el primero que cumple con la formalidad de registrar un negocio
jurídico. Porque nadie puede alegar su propia torpeza en
su defensa.

Es la forma a través de la cual una persona vende
un bien inmueble tres veces, los primeros dos compradores
notarían la compra, el tercero registra la compra y se
convierte en el verdadero dueño del bien
inmueble.

Los
Sistemas
Registrales. Concepto.

Según Sanz Fernández: "Sistema
regístral es el conjunto de normas que en un determinado
país regulan las formas de publicidad de los derechos
reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de
la Propiedad,
así como el régimen y organización de esta institución. Lo
cual dicho en forma sintética sería el conjunto de
normas reguladoras de la institución del Registro de la
Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el
valor de los
asientos como forma de constitución o publicidad de
aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir,
la
organización y el régimen del
Registro".

Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema
francés, el germánico y el australiano, cada uno
con sus derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema
francés o de transcripción (Francia,
Italia y
Bélgica); y el sistema germánico o de
inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo González considera por separado y
en orden cronológico los sistemas: francés,
australiano, alemán y suizo.

Roca Sartré aparte de considerar los sistemas
inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente
los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con
efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de
presunción de exactitud y plena protección de
terceros y registros con plena eficacia formal o
sustantiva.

Se tomará en cuenta la clasificación de
los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de
vista sustantivo que adopta Roca Sartré, ya que la misma
entraña auténtico interés
científico y hace factible una clasificación
completa.

Desde el punto de vista de la eficacia y valor
jurídico de los asientos regístrales, se pueden
clasificar los sistemas inmobiliarios en:

a)
Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o
que adoptan el Registro con efectos de requisitos de
oponibilidad:

·
La constitución o adquisición del dominio y
demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el
Derecho común, careciendo el Registro de efectos
constitutivos.

·
Los actos y contratos regístrales que no hayan sido
registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son
oponibles.

·
Es un régimen de transcripción, y es propio de
aquellos ordenamientos jurídicos en que la
adquisición del dominio y demás derechos reales se
verifica por la conclusión del simple contrato (sistema
consensualista), sin que se precise ningún modo o
requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título
adquisitivo.

·
El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por
entero en el ámbito del Derecho Civil:
"solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la
clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros
adquirentes, se exige la registración, sí el acto
jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer
contra de quien le pueda perjudicar".

· Fue
adoptado por primera vez este sistema por el Código
Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda,
Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas
particularidades (art., 1924 Código
Civil).

b)
Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos
convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen
plenamente a los terceros.

·
La constitución de los derechos reales está
completamente desvinculada de las formas de publicidad. La
publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios,
cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y
ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en
algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se
haya practicado el asiento registral correspondiente
(régimen de hipotecas).

·
No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a
la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino
que producen efectos convalidantes.

·
Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo
que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la
situación jurídica en que el inmueble se encuentre
en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan
de completa eficacia jurídica (tal es la llamada
legislación regístral).

·
Cuando las formas regístrales contrastan con las formas
constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras
triunfan sobre las segundas, la apariencia regístral vence
a la realidad jurídica extraregístral, y el titular
inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la
fe pública registral).

·
Sistema establecido en España y
vigente en Cuba y
demás países hispanoamericanos que se inspiraron en
la Ley Hipotecaria española de 1861.

c)
Sistemas que atribuyen al Registro eficacia
constitutiva.

·
Las formas regístrales de publicidad pueden estar
establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para
que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la
relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce
sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que
la misma no tiene existencia jurídica hasta que el
Registro toma razón de la voluntad o ánimo de
generarla.

·
Los asientos regístrales tienen la función
principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia
constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos
la función de publicidad.

·
Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen
función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa
que previo a la inscripción exista un negocio
jurídico causal justificativo del derecho real que el
Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto,
mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario
(legitimación registral), y dicho contenido,
aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a
favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los
datos
regístrales (fe pública registral).

·
Sistema Australiano: el contenido regístral se considera
exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los
asientos regístrales es tal, que no existen más
derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro.
El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o
título que lo propició. Lo que el Registro publica
es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no
es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe
disparidad entre el contenido regístral y la realidad
jurídica extraregístral. Australia adoptó,
además, el sistema del título real, ya que no
existe más título del derecho real que el emitido
por el Registrador.

·
Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas
legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos
regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema
Australiano, pero no admitieron el título real.

El Sistema
Regístral Venezolano. Caracteres.
Críticas.

El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que
reúne características de diversas clases de
sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo
inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio
personal,
sistema de inscripción y sistema de trascripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos
afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio
de los sistemas convalidante y de folio personal. Se dice que es
un sistema convalidante porque además de la oponibilidad
de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una
presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la
veracidad (coincidencia entre al verdad real y la
regístral) e integridad del contenido del registro, es
decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus
aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del
titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Se dice que es un sistema de folio personal porque las
inscripciones regístrales se organizan tomando como
elemento clasificador a las personas (naturales o
jurídicas). En la práctica del Derecho el sistema
venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la
inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del
Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y
sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y
que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen
ningún efecto contra terceros, que por cualquier
título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos
sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título
registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel
con otra clase de
prueba, salvo disposiciones especiales". Es de destacar que el
legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en
este artículo, pero también nos remite al
artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por
disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las
formalidades del registro y de los títulos que deben
registrarse.

También hay que considerar que el sistema
venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto
a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o
contrariar lo pactado en instrumento público, no producen
efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a
título universal. No se los puede oponer a terceros" (Art.
1362 C. Civil).

En Venezuela el instrumento público hace plena
fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras
no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos
que el funcionario público declara haber efectuado, si
tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos
jurídicos que el funcionario público declara haber
visto u oído,
siempre que esté facultado para hacerlos constar (Art.
1360 ejusdem). Mucho se ha hablado de lo típico y
característico que resulta el sistema registral de
trascripción, aquí podemos incluir los siguientes
sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto
reside en la solución dada al supuesto de pugna entre
títulos incompatibles cuando el de fecha posterior
acudió primero al Registro.

El artículo 1924 del C. Civil expresa
tácitamente que la no-inscripción de un adquirente,
constituye una apariencia negativa digna de tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen
como función primordial la de dar seguridad al comercio de
dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una
apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en
ella confía, orientando y dando a conocer los derechos
reales a los interesados (terceros).

Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de
los registros inmobiliarios estatuyen sólo una
presunción de exactitud a favor de lo que ellos
manifiestan, para así garantizar el tráfico
jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el
contenido registral está en desacuerdo con la realidad
jurídica, se presume verdadero (con presunción iure
et de jure).

En consideración a lo antes expuesto, se debe
decir que el registro se considera íntegro, o sea, de
acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto;
pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de
impugnación al que inscribió su
adquisición.

Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los
titulares regístrales y la sucesión de
títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por
vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces
la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo
importancia el hecho de que hayan registrado o no su
adquisición. Por otra parte cuando existe conflicto de
Derecho entre dos causahabientes, este problema debería
resolverse a favor del primero que registró;
basándose en el principio el derecho es mejor (Prior
temporepotier iure).

Relacionando este principio de prioridad en que existen
derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación
temporal entre los causahabientes; ya que existirían
derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto
de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento
Jurídico establece que el segundo adquirente no
podrá devenir en titular del derecho enajenado. Por otra
parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido
causahabiente que se adelante a registrar su título
adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye
en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en
detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de
vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su
titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no
inscribir su propio título adquisitivo.

Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto
en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano.
Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la trascripción una
función discriminadora entre varios derechos en conflicto
o concurrentes que implica la derogación del principio de
prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer
causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo
o ulterior causahabiente".

Breve Historia del
Notariado.

Dada las crecientes necesidades de la seguridad
jurídica, el Notario se halla en relación con un
funcionario que e algunas ocasiones le aventaja y otras veces le
supedita, que es el Registrador. Así tenemos que en
Egipto
prevalece el Registrador sobre el Notario, mientras que en
el pueblo Hebreo es el Notario quien se impone decisivamente, lo
cual ocurre por las respectivas concepciones del Derecho en
Egipto como pueblo sedentario y en Israel como
pueblo nómada. El Escriba hebreo fue un Notario
notable para la Historia y para el Derecho, fue el
representante más cabal de una civilización de raza
y de negocios contractuales.

Haciendo referencia a otros pueblos clásicos,
tenemos a Grecia y
roma. En el
primero predomina la función notarial sobre la
registradora. A los griegos el Notariado le
pareció natural, llevados por una orientación
jus naturalista más o menos expresa a partir de una
Justicia
Necesidad. En Grecia los Notarios fueron llamados
Apographos o Singraphos, Mnemones o Promnemones, quienes
asumieron directa o subsidiariamente la función
registradora.

En Roma la situación y la información son
más complejas, tal vez por la amplia evolución del Derecho Romano
y las numerosas fuentes que
del mismo podemos manejar. Como precedente remoto del Notario en
Roma, se destacan el tabularius y el tabellió. El
primero era como un Notario archivero de documentos privados,
extendían documentos que eran meros instrumentos privados,
que posteriormente fueron rodeados de garantías
suficientes hasta llegar a considerárseles instrumento
público. Es procedente considerar, que en el Renacimiento
acentuó la función de los Notarios, dada las
necesidades de aquella época, las cuales eran
crecientes.

La tendencia codificadora y los registros exigen un
Notariado absolutamente regular y técnico. Con
el proceso
evolutivo se separan el Notariado sajón y el Notariado
latino, conservando el Notariado latino una índoles
más mayestática y solemne. Según el Dr.
Domingo Casanova en su obra Historia General del Notariado.
"El Notario es un testigo rogado, capaz de derecho para
establecer la certidumbre de un hecho, antes de que sobre el
mismo recaiga contención litigiosa". Entre los romanos el
Notario era un Secretario que asistía al Senado y anotaba
o escribía con la mayor velocidad y
por medio de cifras y abreviaturas, todo lo que hablaban los
padres conscriptos o recitaban los abogados. En España, el
Notario es el escribano público que tiene por oficio
redacta por escrito, en la forma establecida por las leyes, los
instrumentos de las convenciones y última voluntad
de los hombres.

Origen del Nombre de Notario.

Como se dice en España y Francia, entre
otros países, es el antiguo Escribano, luego denominado
Secretario. Notarios se le ha llamado también
a los que daban fe en los asuntos eclesiásticos, (en lo
antiguo era así mismo el que escribía
abreviadamente, como predecesor de los modernos
taquígrafos la voz
equivalente a amanuense), pero por su uso tiende a excluir por se
justamente los amanuenses los empleados del notario, del
fedatario. El vocablo procede, con la mayoría de los
jurídicos, del latín nota, con el significado de
título, escritura o
cifra; y esto porque se estilaba en lo antiguo, escribir en
cifras o con abreviaturas los contratos y demás actos
pasados ante ellos, o bien porque los instrumentos en que
intervenían los notarios los autorizaban con cifras,
signos o
sellos, como en la actualidad.

El Notario
en la Época Moderna.

Actualmente es un funcionario encargado de recibir,
dentro de su jurisdicción, todos los actos y contratos a
los cuales las partes deban o quieran dar el carácter de auténtico propios de los
actos de autoridad
pública. Certificar la fecha de ellos,
conservándolos en depósito y expedir testimonios y
copias.

Concepto de Notario.

Es un organismo administrativo con función
autenticadora, con jurisdicción en las parroquias y
cuya función especial es la de otorgar fe pública
en todos los asuntos no contenciosos.

Breve Reseña
Histórica del Notariado en Venezuela.

En Venezuela existió el Notariado como
institución independiente durante la dominación
colonial de España y a comienzos de la República,
rigiéndose por la legislación hispana. Los oficios
de escribanos eran otorgados primeramente a personas que en
América
habían desempeñado cargos de cierta utilidad por
concesiones de la corona. Posteriormente solo se
obtenían por compra o por cesión de su
propietario, según lo ordenó una Real
Cédula. La Recopilación de Indias fija los
pormenores de tal operación. El puesto de
Escribano se le otorgaba al mejor postor en venta
pública, cuya institución le era dada por el
Capitán General o Gobernador, debiendo pasar a
España el expediente para su ratificación y
expedición del título definitivo. El
aspirante a Escribano debía ser libre, cristiano,
prudente, saber escribir, vecino de la población y legos, tener dos años en
práctica y veinticinco años de edad.

Expone el Dr. Ruggeri Parra, de citas de la Real
Cédula de 1780 que para el año 1836 se contaban en
Caracas apenas diez o doce Escribanos eran en número
limitado. Que la pobreza en
algunas ciudades impedía la existencia de
Escribanos en ellas, ya que no daban los suficientes
emolumentos; por lo que los Alcaldes y Gobernadores de
Provincias instruía justificativos, lo que era oficio de
los Escribanos, haciéndose constar al fin la
correspondiente salvedad. También se daba a entender
la pobreza en
ciertas Escribanías. En cuanto a los Escribanos que
llevaban nota de las hipotecas, han afirmado lo dicho por el
autor Escriche en su Diccionario de
Derecho y Legislación, que el Oficio de Anotador de
Hipotecas se trasladó a América en 1778 y 1783, y
existió en Venezuela a partir de 1778. Para
Emilio Calvo Baca, en Caracas existió el Oficio de
Anotador de Hipotecas desde el año 1761, según
disposiciones publicadas el 18 de mayo de 1761 por el
Escribano Público y de Gobierno, Don
Francisco Buenaventura Ferrero.

El Oficio de Anotador de Hipotecas les fue quitado a los
Escribanos y asignado posteriormente a los Secretarios de las
Municipalidades a tal efecto el Congreso de la República
de la Gran Colombia, a la
cual pasó el Oficio de Anotación de Hipotecas,
dicta una Ley Orgánica del Poder Judicial
con fecha 11 de mayo de 1825, que bajo el Título "De Los
Anotadores de Hipotecas" constituyó sobre la
materia la
normativa por la cual se iba a regir. El propósito de esta
Ley fue principalmente aumentar las rentas nacionales
estableciendo un impuesto a los
particulares con motivo de sus contratos y actos civiles,
sin afectar los derechos percibidos por los Escribanos por su
intervención en la formación de las escrituras de
los particulares. Esta Ley dejó subsistiendo las
Escribanías al lado de la Anotación de Hipotecas y
de registro de impuestos o
derechos, se ha considerado entre nosotros como la primera
Ley de Registro, o de antecedentes de iniciación de
nuestra institución de Registro Público.

Después de su separación de la Gran
Colombia, Venezuela mantuvo las Escribanías y la
Anotación de Hipotecas y de Registro de Derechos en la
misma forma, hasta la promulgación del primer
Código de Procedimiento
Judicial de Venezuela el 19 de mayo de 1836, que atribuía
a los Escribanos y los Jueces donde no los había, el
otorgar documentos hasta que se crearan las Oficinas de
Registro a las cuales pasarían las funciones de la
Escribanías. El otorgamiento de poderes y
registro de poderes los atribuía a los Tribunales.
El 24 de mayo de 1836 fue promulgada la Ley, por lo cual se
establecieron y organizaron las Oficinas de registro, la cual
ordenó en la capital de
cada Provincia una Oficina
Principal de Registro y en cada cantón una Oficina
Subalterna dependiente de la Oficina Principal. Con esta Ley
quedó establecida en Venezuela la Institución de
Registro Público, desapareciendo entre nosotros la
Institución de Notariado o Escribanía, pues aunque
las funciones de estas pasaron a los Registradores Subalternos,
el prohibirles a estos funcionarios intervenir en la
formación de los actos o contratos de los particulares,
los convirtió en simple funcionarios de
autenticación de documentos.

El Código de Procedimiento Civil de 1916,
también confiere a los Jueces la facultad de autenticar
los actos y contratos de los particulares. Los funcionarios
facultados para autenticar los actos o contratos privados,
no pueden intervenir en su formación ya que la redacción de los documentos está
atribuida únicamente a los profesionales del derecho
en ejercicio, según la Ley de Abogados, quienes se obligan
a expresar al margen de los documentos el haberlos redactado, y
firmarlos, sin lo cual los funcionarios públicos
autorizados no deber registrarlos o autenticarlos. El 30 de
diciembre de 1952 un Decreto de Gobierno ordenó el
establecimiento de tres oficinas con jurisdicción en
Caracas, denominadas Notarías Públicas Primera,
Segunda y Tercera puestas a cargo de un funcionario denominado
Notario Público, que estarían encargado otorgar fe
pública a todos los documentos no contenciosos.

En enero de 1965 comenzó a funcionar una Cuarta
Notaría también en Caracas, y según
Decreto Ejecutivo del 28 de septiembre de 1965 refundió
las cuatro Notarías en una sola que se llamó
Notaria Pública de Caracas, este Decreto también
creo una Notaria Unitaria en las Parroquias foráneas de
Caracas y otra Notaria plural en Maracaibo. La
Notaría Pública de Caracas se compone de
veintiún Notarios y la de Maracaibo de tres
Notarios: Primero, Segundo y Tercero, eligiéndose de
estos Notario uno con carácter de Director. La
funciones de las Notarías son, entre otras: autenticar
documentos, intervenir en su reconocimiento cuando se hace a las
solas instancias del reconocedor, registrar poderes y
sustituciones, renuncias y revocatorias de los mismos, con
excepción de los que se efectúen en los expedientes
judiciales, evacuar justificaciones para perpetua memoria, con
excepción de las que tiene por fin levantar un
título supletorio de propiedad o posesión, lo que
corresponde a los jueces civiles, pero la expedición del
título sin perjuicio de terceros, solo a los de primera
instancia, levantar protestos de cheques,
letras de cambio, vales
o pagarés, expedir copias certificadas de documentos
públicos y de los documentos extranjeros debidamente
legalizados, etc.

El Notario realiza en su oficio las siguientes
actividades:

La fe jurídicamente considerada puede ser
pública y privada, según sea otorgada por un
funcionario del Estado con autoridad para ello, o emane de la
declaración que presta cualquier otra persona.

La fe pública es suficiente para acreditar, por
si misma, la verdad a que se refiere.

La fe privada desde su autenticidad siempre es
cuestionable.

La fe pública también puede ser judicial y
extrajudicial, ya sea que proviene del Juez o del funcionario que
a Ley autoriza a conferirla.

Se entiende por fe pública notarial la que el
Notario declara en ejercicio de su función, con ella se
obtienen todas las seguridades y garantías que los
particulares ambicionan. Contiene la suma de todas las
facultades del Notario, garantía de autenticidad y
certeza de los actos y contratos celebrados en su presencia
y con su intervención.

La función del Notario es la de dar fe de ciertos
actos; y el valor del instrumento el de hacer fe de su
existencia y de todo o parte de su contenido.

La fe pública notarial es la certeza y eficacia
que da el Poder
Público a los actos y contratos privados por medio de la
autenticación de los Notarios.

El
Notariado.

Los Notarios son funcionarios de la Dirección Nacional de Registros y del
Notariado con potestad de dar fe pública de los actos o
hechos jurídicos ocurridos en su presencia física o a
través de medios
electrónicos (Art. 67, LRPN).

Al igual que en el caso de los Registradores, se declara
que la función del notariado que la elección
de los Notarios se efectuará mediante concurso de
oposición conforme al Reglamento que al efecto
deberá dictarse. El nombramiento corresponderá al
Ministro de Interior y Justicia y la remuneración
será fijada por Resolución del citado despacho
ministerial (Art. 68, LRPN). En el artículo 72 de la LRPN
se establecen una serie de impedimentos de orden subjetivo mas
que todo vinculados con el ejercicio de determinados cargos o
posiciones profesionales no compatibles con la función
notarial, tales como: los militares en servicio
activo, los ministros de los cultos; dirigentes o activistas
políticos; los abogados en libre ejercicio de la
profesión; las personas declaradas en estado de atraso,
quiebra o
interdicción, etc.

Resulta, a nuestro modo de ver, inadecuado y
atécnico haber incluido en estos supuestos a «las
personas declaradas en estado de atraso, quiebra…», ya
que el atraso o quiebra como figuras de derecho
comercial, están vinculados con las sociedades y
compañías anónimas que son las que en
puridad de conceptos pueden quedar sometidas a atraso o
quiebra. De igual forma, el hecho de ser abogado en el libre
ejercicio de su profesión no debería resultar un
impedimento sino una incompatibilidad con el cargo en el
entendido que si el abogado en ejercicio accede a tal cargo, no
puede ejercer su profesión mientras se ejerza la
función de Notario o Registrador.

Se sistematizan los aspectos generales de la
función notarial – la potestad del Notario, su
nombramiento y remuneración, los principios de
actuación, los requisitos para el ejercicio de la
función, los impedimentos, las prohibiciones, los deberes,
la competencia
territorial, y los aspectos conceptuales de los documentos y
actas -, dejándose el detalle procedimental tal y como
está en el Reglamento de Notarías vigente.
Incorpora dentro de las atribuciones sobre el otorgamiento de fe
pública a las capitulaciones matrimoniales, autorizaciones
de administración separada de comunidad
conyugal y de bienes de menores e incapaces, otorgamiento de
hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento de
posesión, otorgamiento de cualquier caución o
garantía civil o mercantil y de cualquier hecho o acto a
través de inspección extrajudicial, transcripciones
en acta o por cualquier medio de reproducción del contenido de archivos
públicos o de documentos privados, celebración de
asambleas, reuniones o manifestaciones, transacciones que ocurran
en medios
electrónicos, aperturas de libros de asambleas de
propietarios, actas de Juntas de Condominios, sociedades y Juntas
Directivas y la autenticación de firmas autógrafas,
electrónicas y huellas digitales.

En ejercicio de la función notarial, el
artículo 74 de la LRPN circunscribe las actuaciones de los
Notarios como fedatarios a sus respectivas jurisdicciones
territoriales. En ese sentido, de manera innovadora se
prevé que los Notarios pueden autorizar los siguientes
actos:

·
La evacuación de justificativos de perpetua
memoria

·
Constancias de cualquier hecho o acto a través de
inspección extrajudicial.

·
Transcripciones en acta o por cualquier medio de
reproducción o de grabación del contenido de
archivos públicos o de documentos privados.

·
Celebración de asambleas, reuniones o manifestaciones,
dejando constancias personales, gráficas y sonoras del caso.

·
Apertura de libros de asambleas de propietarios, actas de Juntas
de Condominios, sociedades y Juntas Directivas.

·
Autenticación de firmas autógrafas,
electrónicas y huellas digitales.

Se regulan de manera detallada los derechos de los
notarios (Art. 78, LRPN).

Al respecto, uno de los aspectos que más resalta
es la obligación de informar a las partes del contenido,
naturaleza,
trascendencia y consecuencias legales de los actos o negocios
jurídicos otorgados en su presencia.

Así, se prevé que el Notario debe dejar
constancia, en la nota que estampe en los documentos, de haber
dado cumplimiento de esta obligación.

Se trata de una obligación de suma importancia,
desde que su omisión puede acarrear la responsabilidad
civil, penal y administrativa del Notario (Art. 78, num. 2,
LRPN).

Se incorpora en la LPRN las definiciones de documentos y
actas notariales; por lo que se refiere a los primeros,
éstos son otorgados en presencia del Notario o funcionario
consular en ejercicio de funciones notariales, dentro de los
límites de sus competencias
(art. 79, LRPN).

En cuanto a las actas notariales, estas son definidas
como documentos que tienen por finalidad la de comprobar hechos
sucesos o situaciones que le consten u ocurran en su presencia
(art. 80, LRPN).

Función
Notarial.

La función notarial puede conferirse
concretamente como la actividad que despliega el
Notario.

La función notarial se configura como la facultad
de provocar la actividad del Notario.

Es así como se ha identificado la función
notarial con las diversas actividades que realiza el Notario, con
relación a la doctrina y en el marco de la
legislación venezolana.

La Función Notarial en la
Doctrina.

En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los
autores concuerdan que en un aspecto fundamental sobre la
función notarial, y es que opinan que la
función notarial configura un conjunto de actividades. No
descargan los autores la idea de acciones que
realiza el Notario para evidenciar su función; ellos
sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario
son de índole diferente.

La función notarial son los actos que practica el
Notario, aunque sean de diversa naturaleza.

Eminentes tratadistas de la materia han configurado la
función notarial, mencionando las diversas actividades de
los Notarios. Entre ellos tenemos a Antonio Bellver Cano en su
obra "Principios del Régimen Notarial Comparado". Para
este autor la unción notarial comprende cuatro
actividades:

1º. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las
decisiones y determinaciones de su voluntad.

2º. Redacción de las declaraciones que
recibe de los particulares, adaptándolas a las
exigencias legales.

3º. Constatación de los actos
jurídicos (contratos) extendiéndolos
documentalmente.

4º. Autorización de tales documentos
confiriéndoles, plena y definitiva autenticidad y
eficacia.

Bardallo y la Función
Notarial.

El Profesor Julio
R. Bardallo, autor de "Lecciones de Derecho Notarial", en
referencia a la concepción formulada por Sanahuja y Soler
en el libro "Tratado
de Derecho Notarial", considera la función notarial
circunscrita a cinco actividades:

Autenticación: Que autoriza la validez o firmeza
de un acto o documento, revistiéndolo de ciertas formas o
solemnidades.

Legalización: Garantiza la realización de
un acto, conforme a la norma jurídica.

Legitimación: Para acreditar que un acto
producido corresponde a una situación jurídica
condicionada de la eficacia de tal acto.

Configuración jurídica: Es la labor
técnica que realiza el Notario para revestir el acto de la
forma requerida por la Ley.

Ejecutoriedad o firmeza de cosa juzgada que ostenta
dicho documento formalmente extendido, en mérito a la
comprobación de su certeza.

Es de mencionar que la Unión Internacional del
Notario, acordó asignar al Notario Latino la
función de interpretar y dar forma legal a las
declaraciones de los particulares y de redactar los instrumentos;
conservar sus originales y expedir copia de
éstos.

Los
Principios Registrales. Concepto.

Para el jurista Roca Sartré, por principios
hipotecarios se debe entender "el resultado de la
sintetización o condensación técnica del
ordenamiento jurídico hipotecario en una serie
sistemática de bases fundamentales, orientaciones
capitales o líneas directrices del sistema.

Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o
hipotecarios "son el conjunto de normas jurídicas
fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad
Inmobiliaria". Para Sánz Fernández: principios
inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que
sirven de base al sistema hipotecario de un país
determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos de un derecho positivo. El Registro de
Propiedad es la máxima Institución Jurídica
para publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos
y contratos relativos al dominio y demás derechos reales,
y no con una mera institución jurídica que tenga
por objeto la inscripción o anotación de actos y
contratos relativos a los mismos. Dicha institución existe
en todo el mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de
los actos y contratos según se apliquen una serie de
principios bases fundamentales, orientaciones principales o
presupuesto que
son resultado de la autorización o condensación
técnica de los ordenamientos jurídicos
inmobiliarios.

Principios Regístrales
Generales.

·
Principio de Inscripción. En los Sistemas de Fuerza Formal
de Registro, la inscripción es el elemento básico
para que se produzca la constitución, transmisión,
modificación o extinción de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
Transcripción, la inscripción no es factor esencial
o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a
excepción del de Hipoteca.

·
Principio de Especialidad. Este principio no es aplicable en
Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El Principio de la
Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un
folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el
titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para
la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para
la labor organizada administrativa de los Registros
Públicos. El hecho de que se aplique este principio
permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada
finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de
Folio Personal (a cada operación un
folio)".

·
Principio de Fe Pública. Consiste en el carácter
que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por
la Ley para: 1º. Presenciar el acto. 2º. Dar constancia
del acto. 3º. Para efectuar los hechos jurídicos a
que el instrumento contrae.

·
Principio de Legalidad. Es el que exige a los Registradores, bajo
su responsabilidad la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de los que se solicite su
inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de
las obligaciones
contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar
la anotación o inscripción de los documentos. Es
decir, tiene que someter a examen o calificación los
documentos que sólo tengan acceso al Registro.

·
Principio de Prioridad. Este principio establece que el acto
registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o
prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no
hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior.
Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que
registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro
comprador.

·
Principio de Tracto Sucesivo. En virtud de este Principio, todo
acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga
al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos
regístrales. Esto requiere que el inmueble esté
inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se
siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el
Registrador en virtud de sus facultades, denegará la
inscripción o anotación.

·
Principio de Publicidad. En sentido lato, Publicidad es la
actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento.
En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o
divulgación de una situación jurídica a
objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenómeno
publicitario se nos presenta como antitético de la
clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El
ordenamiento jurídico, empero, toma en
consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad,
y, así como unas veces estima digno de tutela el
interés al secreto (tutela de la imagen, de la
correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.),
otras acoge y protege el interés a la
cognosibilidad.

Es sentido estricto, y desde el ángulo
técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el
sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a
todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de
los derechos y la seguridad de tráfico.

En el Derecho Moderno, constituye en suma, una
heteropublicidad y que la exteriorización y
divulgación de las situaciones jurídicas verificada
por un ente ajeno a la realización del acontecimiento
publicado: La Administración
Pública.

Importancia en Materia Registral de los Principios
Regístrales.

Los postulados de la "Carta de Buenos Aires"
manifiestan la importancia de los Principios Regístrales
en materia registral entre otras cosas, y estos son:

· El Derecho
Registral integra el sistema jurídico con normas y
principios de Derecho
Público y Privado, de la cual el Derecho Registral
Inmobiliario es una de sus principales ramas.

· Los
Principios del Derecho Registral son las orientaciones
fundamentales, que informan esta disciplina y
dan la pauta en la solución de los problemas
jurídicos.

· Los
Registros Públicos Inmobiliarios de carácter
jurídico son instituciones especificas organizadas por el
Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para
consolidar la seguridad jurídica.

· Los
Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente
para la publicidad de los derechos reales sobre
inmuebles.

· El
Principio de Inscripción es común y su base
fundamental, de la cual derivan sus efectos, tipificación
y características.

· La
Legislación relativa a la constitución,
adquisición, transmisión, modificación y
extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier
otra situación jurídica debe procurar la
protección del titular como la seguridad del
tráfico jurídico.

· Los medios
adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la
legislación prevea los aspectos fundamentales.

· La
registración de los derechos y situaciones
jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser
obligatoria.

· La
protección registral se concede a los títulos
previa calificación de su legalidad por el Registrador,
quien ejercita una función inexcusable.

· Debe
adoptarse como base para la registración la unidad
inmueble y su manifestación formal, a través del
folio o fiche real, para la aplicación del principio de
determinación y la conveniente vinculación con el
régimen catastral.

· La
prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el
registro.

· El rango de
los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden
público, puede ser objeto de negocio jurídico, como
la reserva, permuta y posposición.

· Los
derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito,
de modo tal que el Registro contendrá el historial
completo de los bienes.

· Los
asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo
la salvaguarda de los Tribunales de Justicia.

· El Registro
se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la
existencia de un derecho como cuando publica su extinción,
mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo
contrario.

· Se presume
que el derecho inscrito existe y corresponde a su
titular.

· La
presunción legitimadora del Registro para el que adquiera
de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo es
incontrovertible.

· La buena fe
del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que
conoció o debió conocer la inexactitud del
Registro.

· La
titularidad y la libertad de cargas o la existencia de
gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por
certificación del Registro.

· Los Estados
deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas
que restrinjan, la registración sin perjuicio de arbitrar,
el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y
tributarias.

Partes: 1, 2

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