- El
Contrato - Los Contratos
Consensuales - Función
jurídico-económica de la
compraventa - Importancia
económica de la compra-venta - Definición de la
compraventa - Código de
Napoleón - Legislación
Mexicana - Clasificación
del contrato de compraventa - Compraventa
- Compraventa de
inmuebles - Diversas especies dentro del
contrato de compraventa - Compraventa
voluntaria y forzosa - Venta
Judicial - Compraventa
civil - Requisitos de
existencia - Distinción
entre los elementos esenciales y los de
validez - Objeto. Doble aspecto del objeto
indirecto de la compraventa - Riesgos de la
cosa - Diversos casos de
compraventa de cosas futuras - Determinación de
la cosa - El Precio
- Función
jurídica del tercero - Relación entre el
precio y el valor de la cosa - Requisitos de Validez de
la compraventa - Enumeración
- Modalidades de la
compraventa - Compraventa a
vistas - Contrato de
compraventa internacional - Conclusión
- Bibliografía
A modo de introducción nos pareció oportuno
hacer una breve reseña del tema que a continuación
se va a desarrollar en éste trabajo
monográfico bajo el título de "Compra-venta".
Como punto numero uno hemos hecho un desarrollo
sobre que son, como surgen y como se clasifican los contratos en
Roma. Éste
capítulo es una introducción para el posterior
desarrollo específico del contrato de
compra-venta.
Posteriormente se encuentran el contrato consensual,
como la compra-venta que se perfecciona con el consentimiento de
las partes, nacidos dentro de la corriente del ius
gentium.
El sistema
contractual romano:
Para entrar en el estudio de los contratos, es menester
dejar aclarado el sentido de los términos
convención, pacto y contrato.
La convención es el acuerdo de voluntades que
recae sobre un negocio jurídico que tenga por objeto
crear, modificar o extinguir algún derecho, destinado a
producir efectos, es decir, a reglar los derechos de las partes. Era
un negocio bilateral o multilateral por cuanto requería el
concurso de dos o más voluntades. Constituye el género con
respecto a los contratos.
Es también necesario para aclarar el verdadero
sentido de la convención, establecer su contenido y
alcance frente a otras expresiones análogas como pacto y
contrato.
El pacto, se diferencia de la convención, ya que
se refiere a aquellas relaciones que carecen de acción,
ya que solamente engendran una excepción. Con el paso del
tiempo, el
pacto se fue asimilando al contrato al otorgarle acciones para
exigir su cumplimiento.
El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades
reconocido por el derecho civil,
dirigido a crear obligaciones
civilmente exigibles. Estos llegaron a constituir una de las
fuentes mas
fecundas de los derechos de crédito. Estaba siempre protegido por una
acción que le atribuía plena eficacia
jurídica, cosa que también ocurría con
algunos pactos que no entraban en la categoría de
contratos, pero existía también un gran
número de convenciones o pactos que, a diferencia de los
contratos, no estaban provistos de acción para exigir su
cumplimiento y carecían de nombre.
El hecho de que la voluntad de las partes constituya el
elemento fundamental de las convenciones, de donde se sigue que
la convención forma ley entre las
partes, y las obligaciones conforme a las disposiciones que
contiene, este principio es reconocido por los romanos como de
derecho
natural, y por lo tanto admiten que toda convención no
reprobada, hace nacer una obligación natural entre las
partes contratantes, pero para que la obligación tuviese
fuerza
ejecutoria en el derecho de los quirites, era preciso que
además tuviese una causa civil. Estos eran los contratos
(contractus).
Para dar una definición bien completa de
contrato, podemos decir:
"Es la convención que tiene una
denominación especial (ej. Compra venta, locación,
etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como
sería por ej. La transmición de la propiedad de
una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una
acción".
La evolución del contrato en
Roma:
Como he expresado anteriormente, no todo acuerdo de
voluntades era considerado contrato, sino solamente aquellas
relaciones a las que la ley atribuía el efecto de
engendrar obligaciones civilmente exigibles.
En el derecho justinianeo, el contrato es el acuerdo de
voluntades capaz de constituir a una persona en
deudora de otra, incluyendo como tales a toda clase de
negocio que tuviera por fin la creación,
modificación o extinción de cualquier
relación jurídica.*2
El nexun fue el primer contrato romano que se
caracterizaba por las rígidas solemnidades que
debían seguirse para su perfeccionamiento, como la pesada
del cobre y la
balanza y la presencia del librepiens y de los cinco
testigos.
Una derivación del nexum es la sponsio que era el
contrato que consistía en el empleo de
palabras sacramentales, como ¿spondes?, a lo que el
obligado contestaba spondeo, sin necesidad del per aes et libram.
Pero como este contrato podía llevarse a cabo entre
ciudadanos, aparece la stipulatio para que también
pudieran contratar los no ciudadanos, donde las partes
podían interrogarse usando cualquier expresión, a
lo que el obligado contestaba siempre: promitto. De esta manera
nacieron los contratos verbales.
De la práctica de que un ciudadano romano llevara
un libro de
registro
doméstico, el codex accepti et expensi, donde anotaba los
crédito contra el deudor, así nos encontramos con
la nomina transcriptitia que era usada cuando el obligado era
otro ciudadano, y con la chirographa o syngrapha para el deudor
extranjero. De estas formas de celebrar una convención
cuyo perfeccionamiento
Radicaba en las anotaciones, derivan los contratos
literales.
Posteriormente, se agregaron el mutuo, el comodato, el
depósito y la prenda, estos surgen cuando deja de ser el
nexum el medio más idóneo para celebrarlos,
bastando la simple tradición de una cosa. Estos
constituyen los contratos reales
Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano
hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico
del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero
consentimiento de las partes, apareciendo así, los
contratos consensuales.
Clasificación de los contratos:
Los contratos pueden clasificarse de la siguiente
manera:
Contratos unilaterales y bilaterales, según nazca
obligación para una de las partes, como en el mutuo; o que
engendraban obligaciones para ambas partes para ambas partes,
como ocurre en la compra venta. Los contratos bilaterales son
también llamados sinalagmáticos, y entre estos, se
distinguen los perfectos o aequales de los imperfectos o
inaequales. Los primeros eran los que desde el momento mismo de
su conclusión, engendraban obligaciones para todas las
partes contratantes. Los segundos eran aquellos que al concluirse
el contrato, solo nacían obligaciones para una de las
partes contratantes, pero que luego, por circunstancias
posteriores y eventuales, podían engendrarlas
también para la otra parte, por ejemplo: el comodato: el
contrato al concluírse no engendraba obligaciones sino
para el comodatario (cuidar la cosa prestada y devolverla al
vencimiento del término); pero si él realizaba
gastos
extraordinarios para su conservación, nacía a cargo
del comodante la obligación de reembolsarlos.
En los contratos bilaterales, no se admite que una de
las partes pueda exigir la prestación de la otra mientras
esta no haya satisfecho la propia.
Contratos iuris civilis y iuris gentium, según
sean celebrados entre romanos o sean tenidos por partes romanas o
extranjeras, o solamente extranjeras. Su origen surge del ius
gentium, como por ejemplo los contratos consensuales, reales, la
stipulatio.
Contratos de buena fe y de derecho estricto,
según den o no lugar a un iudicium bonae fidei. En los
stricti iuris, la misión del
juez es decidir con un sencillo si o no sobre la existencia o
inexistencia, desde el punto de vista jurídico, de la
pretención del actor en la fórmula. En los bonae
fidei, el juez debe valorar las particulares circunstancias del
caso, teniendo en cuenta aquello que es dable exigir entre
personas justas y leales, el juez tiene en cuenta la equidad para
el caso concreto.
Son contratos de buena fe, la compre vente, la
locación, la sociedad, la
prenda, el depósito y el comodato, entre otros.
Contratos gratuitos y onerosos, según que dieran
a uno de los otorgantes alguna ventaja no contraprestada, como el
mutuo, y onerosos cuando las partes hicieran sacrificios o
desembolsos recíprocos, como en la compraventa. Los
contratos onerosos se podían dividir a su vez en
conmutativos, cuando contenían prestaciones
ciertas, y aleatorios, cuando aquellas quedaban supeditadas al
azar.
Contratos principales y accesorios, los primeros
tenían existencia propia con independencia
de toda otra convención, como la locación; los
segundos, dependían de uno principal al que estaban
vinculados.
Contratos nominados e innominados, según
estuvieran o no dotados de un nombre. Los nominados, estaban
provistos de una acción designada con un nombre especial
según la figura contractual que se tratara; los
innominados, caracían de acción propia, solo se
valían de una acción comun a todas las relaciones
de este tipo, la actio praescriptis verbis.
Elementos de los contratos:
Los elementos de los contratos pueden clasificarse
en:
Esenciales: son aquellos sin cuya concurrencia el
contrato no concebirse ni existir (estos son requisitos del
contrato), sin ellos no existe el contrato, ya que son la esencia
del acto.
Entre esto elementos tenemos los que son comunes a todos
los contratos, y aquellos que solo se exigen para determinados
contratos, como serían las palabras sacrementales en la
sponsio, las inscripciones en el contrato litteris, la datio en
el mutuo, la gratitud en el mandato, etc.
Con respecto a los elementos comunes a todos los
contratos, tenemos:
La capacidad: es la aptitud de las personas para figurar
en su propio nombre en un contrato. Por lo tanto no pueden
contratar los que sufren:
Una incapacidad de derecho por falta de alguno de los
status, como: los esclavos, los peregrinos, los alieni
iuris.
Una incapacidad de derecho, como los infantes, los
dementes, los pródigos, las mujeres puberes sui
iuris.
El consentimiento: el contrato no puede celebrarse sin
el acuerdo de voluntades.
El objeto: es la prestación del contrato: una
sola prestación en los unilaterales, dos o mas en los
sinalagmáticos.
El objeto es el hecho positivo o negativo que debe
realizar una de las partes en beneficio de la otra, o las dos
partes cuando ambas resultan acreedoras y deudoras en virtud del
contrato.
El objeto tenía que ser posible, lícito,
determinado o susceptible de serlo y presentar un interés
para el acreedor.
La causa: algunos doctrinarios afirman que ésta
no se encuentra en los textos de Derecho Romano, sino que solo
fue empleada como sinónimo de fuente o de hecho generador
de la obligación.
Naturales: son aquellos que aunque acompañando
normalmente a un contrato, pueden ser excluidos por los
contrayentes mediante una cláusula, tal sería, en
la compra venta, la responsabilidad del vendedor por la
evicción o por los vicios ocultos de la cosa vendida, que
se considera implícitamente comprendida en el contrato,
mientras que las partes no dispongan lo contrario, ya que se
trata de un elemento que no es de la esencia sino de la naturaleza del
contrato, que puede ser excluido por la manifestación de
voluntad de las partes, y el contrato no dejaría de ser
tal.
Accidentales: son aquellos que dependen solo de la
voluntad de las partes, quienes pueden incluirlo para modificar
los efectos naturales del contrato. Son llamados también
modalidades y son: la condición, el plazo y el
cargo.
Vicios del consentimiento: para que el contrato sea
válido, el consentimiento debe emanar de personas dotadas
de discernimiento y estar exentas de vicios. Si se halla afectado
por uno de ellos, la parte perjudicada puede solicitar la nulidad
de este.
Tres son los vicios del consentimiento más
comunes:
El error, que es la falsa noción que se tiene de
una cosa (no todos los errores anulan el acto).
El dolo, que tiene lugar cuando una de las partes o un
tercero induce a error a la otra para decidirla a prestar su
consentimiento, mediante el empleo de maniobras fraudulentas con
el propósito de obtener una ventaja a sus
expensas.
La violencia, que
es un acto de fuerza material o moral ejercida
contra una persona para obligarla a prestar su consentimiento en
un contrato.
Son aquellos para cuya validez no se requiere la
observancia de una forma, sino únicamente el
consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo
manifiestan de modo expreso o tácito.
Son la compra-venta, el arrendamiento, la sociedad y el
mandato de los contratos consensuales, dominados por el principio
de la buena fe, libres de formalidad, accesibles a los
extranjeros y nacidos dentro de la corriente ius
gentium.
El Derecho Romano en su progresiva evolución se
vio precisado a tutelar, mediante acciones especiales, ciertas
convenciones que no se formalizaban por la palabra, la escritura o la
entrega de la cosa, apareciendo así los contratos que no
requerían solemnidades para su celebración, pues
donde bastaba el simple acuerdo de las partes para que quedaran
perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada
entre ausentes (carta o un
intermediario).
Función
jurídico-económica de la
compraventa.
Importancia, función
jurídico-económica.- Es indiscutible que tiene
mayor importancia entre los de su clase, en primer lugar porque
se trata del contrato tipo de los translativos de dominio, el
contrato de compraventa tiene una enorme importancia por el
numero de contratos que se realizan de manera cotidiana. La
compraventa resulta ser el medio más eficaz y
práctico por el cual se intercambia la riqueza. En esta
consideración, la función jurídica garantiza
a los particulares la legalidad de
la transmisión de la propiedad y sus efectos
jurídicos. Desde que fue dirimida la controversia entre
Sabignianos y Procuyelanos la compraventa adquirió su
autonomía de la permuta y se convirtió en el
contrato más común entre los
particulares.
La aparición de la moneda trajo consigo el
nacimiento del contrato de compraventa, precisando con mayor
realismo el
valor
económico de las contraprestaciones, ya que la
concepción primitiva de los valores
asignados al ganado o pecunia daba a los contratantes una
aproximación en las contraprestaciones, pero no con la
misma precisión de la moneda merced a sus valores
fraccionarios. Desde el punto de vista jurídico, resulta
un acierto el que se haya distinguido de la permuta, reconociendo
a la moneda un valor económico autónomo y diverso
del valor económico del objeto indirecto del contrato de
permuta.
Importancia económica de la
compra-venta
Desde el punto de vista económico la compraventa
constituye una de las formas de aprovechamiento de riqueza. Se
debe a Bonnecase la distinción entre derechos
reales y personales, estimando que los derechos reales son
formas de apropiación de la riqueza y las personales
formas de utilización del servicio.
Conforme a este criterio los contratos translativos de dominio,
al transmitir derechos reales, constituyen formas
específicas de adquisición de riqueza y más
concretamente todos los contratos translativos, al transferir la
propiedad, constituyen la fuente primordial de la
apropiación.
El contrato de compra-venta figura, por su importancia
social y por su frecuente empleo, en primera línea entre
los civiles; aún después de descartar todas las
operaciones
mercantiles que se reduzcan a una compraventa, ocupa en la vida
jurídica un lugar predominante.
La compraventa es un contrato bilateral porque engendra
derechos y obligaciones para ambas partes, por el cual un sujeto
llamado vendedor, se obliga a transferir un derecho a otro sujeto
que se denomina comprador, la propiedad de una cosa corporal o
incorporal (herencia,
créditos, derechos, acciones) mediante un
precio en
dinero. Esta
definición destaca los caracteres del contrato.
1ª La compraventa implica la entrega de una suma de
dinero al vendedor; es el precio. Si, en lugar de monedas el
comprador le entregara al vendedor otra cosa, el contrato no
sería una compraventa; sino una permuta.
2ª el objeto de la compraventa puede ser, con
exclusión de los derechos de la
personalidad, que no podrían ser cedidos, un derecho
patrimonial cualquiera.
a) Ya sea un derecho real:
Casi siempre la transmisión, que se
efectúa del vendedor al comprador, concierne al derecho
de la propiedad.
b) Ya sea un derecho personal:
Los derechos personales o créditos pueden ser
cedidos bajo ciertas condiciones; las cesiones de créditos
de compraventas.
c) Ya sea un derecho intelectual:
También los derechos intelectuales
son susceptibles a ser cedidos, ya se trate de los derechos
llamados de propiedad literaria o artística o los derechos
denominados de propiedad industrial: marcas, patentes
de invención, dibujos y
modelos,
etc.
El código
civil de Veracruz señala lo siguiente:
ARTICULO 2181
Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes
se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho,
y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y
en dinero.
Influenciado por el derecho antiguo francés que a
su vez tenia marcada influencia romanista, no logro apartarse
plenamente del concepto romano
de venta, por cuyo efecto no transmitía la propiedad del
objeto como se demuestra con el texto del
articulo 1582 que señala lo siguiente: "La venta es
perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de
derecho por el comprador, con respecto al vendedor, tan pronto
como hay convención firme sobre la cosa y el precio,
aunque dicha cosa no haya sido entregada ni el precio
satisfecho".
De acuerdo a lo anterior, por efecto del contrato no se
transmitía la propiedad del objeto al exigir además
en el artículo 1583 que solo hasta que conste la
convención en que las partes se hayan puesto de acuerdo
sobre la cosa y el precio, el contrato se perfecciona.
La doctrina francesa moderna ha reconocido la influencia
romanista del Código
de Napoleón, aunque ha señalado que existe una
sustancial diferencia entre una y otra, sosteniendo que los
romanos no consideraron de ningún modo que la
transferencia de la propiedad fuese extraña a la
naturaleza de la venta y a su objetivo.
Prueba de ello es el hecho de negarse a tratar como venta toda
convención que incluyera una cláusula por la cual
el comprador no pasará a ser propietario. En el derecho
romano el vendedor se obligaba a entregar físicamente la
cosa y a garantizar la utilidad de la
posesión pacifica de manera independiente al hecho de que
el enajenante fuese o no el propietario. Por otra parte, dicen
los tratadistas, el Código de Napoleón evidencia el
abandono de la doctrina romanista considerando la
reglamentación total del contrato de venta, siendo
exagerado criticar a dicho código por el análisis gramatical de un solo
artículo.
Es entendible que la doctrina francesa moderna
interprete la esencia de las reglas de la compraventa desde su
punto de vista, ya que una gran mayoría de las
codificaciones modernas se han apartado del concepto romanista y
de las reglas del Código de Napoleón, demostrando
una mejor técnica sobre el con sensualismo y sus efectos.
Aunque es innegable que bajo la influencia del Código de
Napoleón una serie de legislaciones tomaron su ejemplo,
también lo es que en las últimas décadas
algunas se han inclinado al consensualismo de la compraventa, por
cuyo efecto la propiedad se transmite cuando las partes se han
puesto de acuerdo en el precio y la cosa.
En cuanto a las diversas denominaciones de este
contrato, se ha señalado por la doctrina que los
códigos no deben ser un catalogo de definiciones y que se
debe buscar que las reglas generales de un contrato establezcan
sus principios y
presupuestos
de definición. Estos principios se justifican ante la
imposibilidad de aceptar una definición unánime, de
ahí que sea irrelevante que algunos códigos se
refieran al contrato de venta, de compra o de compraventa; pues
lo más importante es la connotación jurídica
del contrato más que su connotación gramatical. Por
ejemplo, en el derecho alemán este contrato se le enuncia
de compra (433BGB). El Código Brasileño lo enuncia
de compraventa, el Código Suizo de las obligaciones y el
Cogido Civil Italiano lo enuncia de venta.
El Código Civil de 1928 al referirse al contrato
de compraventa señala que:
"Habrá compraventa cuando uno de los contratantes
se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y
el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y
en dinero" (2248).
"Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria
para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su
precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo
satisfecho" (2249).
El principio consensualista que adopta el código
fue tomado del Código Civil Argentino. Esa
definición difiere de la reglamentación francesa,
ya que la transmisión de la propiedad de una cosa o de un
derecho surte por efecto del contrato al señalar que la
venta es perfecta y obligatoria cuando las partes se han puesto
de acuerdo en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya
sido entregada ni el segundo satisfecho, compraventa que queda
condicionada al principio de que nadie puede vender sino lo que
es de su propiedad (2249 y 2269).
Denominación jurídica de las
partes.
Los sujetos que intervienen en la compraventa se
denominan vendedor, el que transmite el dominio de una cosa o un
derecho; y comprador el que paga el precio cierto y en dinero.
Cuando se refiere a la acción de enajenar en sentido
genérico, se denomina enajenante y adquiriente.
En relación a la materia que
reglamenta el contrato se clasifica en compraventa civil y
compraventa mercantil.
En cuanto a la intervención del juez para hacer
efectivo el cumplimiento forzoso de la obligación, se
clasifica en venta forzosa y venta judicial.
Clasificación del contrato de
compraventa
La compraventa no obedece a reglas uniformes. En
realidad, no hay un contrato de compraventa, sino contratos de
compraventa, distintos los unos de los otros. Las diferencias
proceden del objeto de la venta, de la intención de los
contratantes, de los procedimientos
utilizados y también de las modalidades de las
obligaciones del comprador y del vendedor (Mazeaud, Derecho
civil, parte III, pág. 18).
1.1 Contrato principal
El contrato de compraventa es principal, ya que para su
existencia jurídica no se requiere de la preexistencia de
ningún otro contrato.
1.2 contrato consensual.
El contrato de compraventa es consensual, pues para su
existencia no se requiere de formalidad alguna. Es suficiente que
las partes se pongan de acuerdo en la cosa y en el precio para
que el contrato exista, aunque el primero no se haya satisfecho
ni la otra entregada.
Sobre la naturaleza consensual de la compraventa la H.
suprema Corte de justicia de la
Nacion ha
señalado:
Este contrato se perfecciona por el consentimiento de
las partes respecto del precio y de la cosa, y desde entonces
obliga a los contratantes, aunque la cosa no haya sido entregada
ni el precio satisfecho.
La traslación de la propiedad se verifica entre
los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia
de tradición, ya sea natural, ya simbólica, salvo
convenio en contrario; y si bien la ley civil establece reglas
relativas a la entrega de la cosa vendida, estas reglas solo
tienen por objeto determinar los limites de la obligación
del vendedor de entregar esa cosa, y comprador que la ha
satisfecho debidamente.
Jurisprudencia
243. Pagina 473. Actualización 1975.
1.3 Contrato bilateral.
Engendra derechos y obligaciones para ambas partes. El
contrato de compraventa es bilateral, porque entraña en
esencia obligaciones reciprocas para ambas partes. El vendedor se
obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho y el
comprador a pagar un precio cierto y en dinero.
1.4 Contrato oneroso.
Confiere provechos y gravámenes también
recíprocos. El contrato de compraventa es oneroso por la
valoración económica de las contraprestaciones del
vendedor y del comprador. La cosa o el derecho cuya propiedad se
transmite representan una valoración patrimonial para el
vendedor. El pago del precio implica para el comprador una
erogación económica.
1.5 Contrato Instantáneo.
La compraventa pura y simple se realiza en un solo acto
temporal.
1.6 Contrato de tracto sucesivo.
El contrato de compraventa será de tracto
sucesivo cuando las partes convengan en diferir el cumplimiento
de las obligaciones contraídas.
1.8 Contrato formal.
El contrato de compraventa sobre vienes inmuebles
requiere de una formalidad especifica para que tenga plena
validez. La inobservancia de la forma trae aparejada una nulidad
de tipo relativo. De acuerdo con el articulo 2320: "Si el valor
del avalúo del inmueble excede de trescientos sesenta y
cinco veces el salario
mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el
momento de la operación, su venta se hará en
escritura publica, salvo lo dispuesto por el articulo 2317". Por
otra parte, el articulo 78 de la Ley del Notariado para el
Distrito Federal, del 8 de enero de 1980, señala que: "Las
enajenaciones de bienes
inmuebles cuyo valor, según avaluó bancario sea
mayor de treinta mil pesos (treinta pesos) y la constitución o transmisión de
derechos reales estimados en más de esa suma o que
garanticen un crédito por mayor cantidad que la
mencionada, deberán constar en escritura ante notario,
salvo los casos de excepción a que se refieren los
artículos 730, 2317 y 2917 del Código Civil para el
Distrito Federal". Por la discrepancia de cuantías entre
uno y otro precepto, debe prevalecer la regla del Código
Civil por ser posterior a la disposición de la Ley del
Notariado.
En los mismos términos, opera igual
excepción para los inmuebles que enajene el Departamento
del Distrito Federal con el fin de resolver el problema
habitacional de familias pobres, constituyéndose en
patrimonio
familiar (730, 832, 2317 y 2917).
La H. Suprema Corte de Justicia de la Nación
ha señalado en relación con la inobservancia de la
forma lo siguiente:
Compraventa de inmuebles. Falta de
escritura
Pública ante el notario.
La escritura pública ante el notariado exigida
por la ley no implica una solemnidad cuya falta tenga como
consecuencia la nulidad absoluta del contrato, ni impide que el
mismo produzca efectos. El cumplimiento voluntario se tiene como
ratificación, y extingue la acción de nulidad, por
lo que cada uno de los contratantes puede exigir del otro, el
otorgamiento de la escritura respectiva.
Jurisprudencia 11. Pagina 388. Actualización
1975.
1.7 Contrato conmutativo
Generalmente es conmutativo, por cuanto a las
prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el
contrato. Lo conmutativo no depende del criterio económico
de que haya provecho o perjuicio; que éste es un problema
ajeno al derecho, que dependerá de un conjunto de causas
posteriores a la celebración del contrato, y que por
consiguiente, no puede servir de criterio de
clasificación, porque la determinación del
beneficio o perjuicio es siempre contingente, especial en cada
negocio, variable según las circunstancias
económicas, según las alteraciones de los precios. Desde
este punto de vista no habría ningún contrato
conmutativo, porque nunca se podría tener la certeza de
que se presentaría necesariamente un provecho o perjuicio.
Por otra parte, es infantil decir que los contratos conmutativos
son aquellos que de antemano se sabe si existe provecho o
perjuicio; nadie celebraría un contrato si previamente
supiera que existía un beneficio necesario para la otra
parte y un perjuicio para sí. La distinción estriba
en que los contratos conmutativos, las prestaciones son siempre
determinadas.
1.9 Contrato aleatorio
La compraventa puede ser un contrato aleatorio, cuando
se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se
adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador
el riesgo de que no
existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de
que no llegasen a existir. Esta operación está
clasificada en los contratos aleatorios, y además en el
código civil del Edo. de Veracruz al hablar de las
modalidades de la compraventa estatuye:
ARTICULO 2242
Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el
riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y
se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la
compra de esperanza.
1.10 Contrato consensual para muebles y formal para
inmuebles
La compraventa es un contrato consensual para muebles y
formal para inmuebles.
En materia de muebles no se requiere formalidad alguna
para la validez del acto; es decir se aceptan las diversas formas
de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento
tácito y expreso. En el tácito se admite que por
hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y
constituya, generalmente en aquellos casos en que se toma la cosa
y se deposita el precio: hecho indubitable de la
manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En
cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la
compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si
así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para
los bienes muebles.
ARTICULO 2243
III.-Si se tata de bienes muebles que no sean
susceptibles de identificarse indubitablemente, y que, por lo
mismo, su venta no puede registrarse, los contratantes
podrán pactar la rescisión de la venta por falta de
pago de precio; pero esa cláusula no producirá
efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los
bienes a que esta fracción se refiere.
En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe
constar por escrito, pero el documento puede ser público o
privado, según el precio del importe
(REFORMADO, G.O. 29 DE DICIEMBRE DE 1979)
ARTICULO 2252
La venta de todo o parte de un inmueble, cuyo valor
fiscal no
exceda de diez mil pesos, podrá hacerse en instrumento
privado que firmarán el vendedor, el comprador y dos
testigos y ratificadas las firmas ante Notario Público o
un juez municipal.
ARTICULO 2253
Si alguno de los contratantes no supiere escribir,
firmará a su nombre y a su ruego otra persona con
capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ninguno de los testigos,
observándose lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 1767.
ARTICULO 2254
De dicho instrumento se formarán dos originales,
uno para el comprador y otro para el Registro
Público.
(REFORMADO, G.O. 29 DE DICIEMBRE DE 1979)
ARTICULO 2255
Si el valor fiscal del inmueble excede de diez mil
pesos, su venta se hará en escritura
pública.
Puesto en el mismo documento que informe del
derecho del vendedor a cuyo nombre esté inscrito el
bien.
El endoso será ratificado precisamente ante el
Registrador, quien tiene la obligación de cerciorarse de
la identidad de
las partes y de la autenticidad de sus firmas y previo pago de
los impuestos
correspondientes a la compraventa realizada en esta forma
hará una nueva inscripción en favor del
comprador.
Contrato consensual, en oposición a
real
La compraventa es consensual, en oposición al
contrato real. Quiere esto decir que existe antes de la entrega
de la cosa, la cual no es un elemento constitutito de la misma;
en cambio en los
contratos reales, la entrega de la cosa es un elemento necesario
para su formación. Desde el derecho romano son contratos
reales el comodato, el depósito, el mutuo y la
prenda.
Diversas
especies dentro del contrato de compraventa
Compraventa mercantil
La naturaleza mercantil de la compraventa se regula en
los artículos 75 y 371 del Código de
Comercio.
El articulo 75, que enuncia a los actos de comercio,
incluye los casos de compraventa mercantil en las siguientes
fracciones:
"I. Todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres
verificados con propósito de especulación
comercial, de mantenimientos, artículos, muebles o
mercaderías, sea en estado
natural, sea después de trabajos o labrados;
II. Todas las compras y
ventas de
bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho propósito de
especulación comercial;
III. Las compras y ventas de porciones, acciones y
obligaciones de las sociedades
mercantiles;
IV. Los contratos relativos a obligaciones del Estado u
otros títulos de crédito corrientes en el
comercio;
XXI. Las obligaciones entre comerciantes y banqueros, si
no son de naturaleza esencialmente civil;
XXII. Los contratos y obligaciones de los empleados de
los comerciantes en lo que concierne al comercio del negociante
que los tiene a su servicio;…"
El segundo de los preceptos señala que:
"Serán mercantiles las compraventas a las que este
código les da tal carácter y todas las que se hagan
con el objeto directo y preferente de traficar" (317 C. de
C.).
La compraventa civil es aquella que no tiene los
atributos de la compraventa mercantil, y esta se determina en
forma positiva. Son compraventas mercantiles, según el
artículo 75 del Código de Comercio, las
siguientes:
1.- Las enajenaciones y adquisiciones de
mercancías, efectos y bienes muebles en general,
verificadas con propósito de especulación
comercial; es decir, se fija el propósito de lucro como
característica para determinar la compraventa respecto de
mercancías y bienes muebles.
2.- Las enajenaciones de bienes inmuebles que se
realicen también con dicho propósito de
especulación mercantil.
Compraventa voluntaria y
forzosa
La compraventa voluntaria es el contrato ordinario en
que comprador y vendedor se ponen de a cuerdo respecto a cosa y
precio. La forzosa en realidad presenta una característica
que afecta al contrato en su esencia misma; existe en el remate
de su adjudicación judicial y en la expropiación
por causa de la expropiación pública.
Las ventas judiciales son aquellas que se llevan a cabo
en almoneda, subasta o remate público. Esta enajenación puede realizarse por decreto
judicial o por convenio de los litigantes, en ambos casos se
aplicaran las reglas generales del contrato de compraventa. En
cuanto al procedimiento de
remate, este se regirá por el Código de
Procedimientos Civiles.
La resolución judicial que decreta el remate de
bienes secuestrados es el efecto jurídico de que el deudor
responde de sus deudas con todos sus bienes, salvo las
excepciones legales. El juez simplemente decreta el cumplimiento
forzoso de la obligación ordenando la enajenación
de los bienes secuestrados, previo procedimiento correspondiente.
Rematados los bienes, el mismo deudor podrá formalizar la
venta judicial y en todo caso, en su rebeldía lo
hará el juez. En estas condiciones, la intervención
del juez no altera en modo alguno su función
jurisdiccional, ya que precisamente por la esencia de su facultad
jurisdiccional es como puede lograrse la ejecución forzosa
de las obligaciones validas, firmando incluso en
sustitución del enajenante. (2323 y 2964).
Cancelación de gravámenes en el objeto
materia de la venta judicial.
El articulo 2325 señala que: "Por regla general,
las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al
contado, y cuando la cosa fuere inmueble, pasara al comprador
libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en
contrario, a cuyo efecto el juez mandara hacer la
cancelación o cancelaciones respectivas, en los
términos que disponga el Código de Procedimientos
Civiles.
Esta disposición legal no implica de modo alguno
que el juez pueda cancelar gravámenes preferentes como los
créditos fiscales o hipotecarios, si no fue respetada su
prelación jurídica.
Por exclusión, será contrato de
compraventa civil toda aquella que no quede reglamentada dentro
del código de Comercio o dentro de las reglas del
Código Civil que señala expresamente los casos de
compraventa judicial (2323).
Elementos esenciales de la
compraventa
La formación del contrato de la compraventa, como
la de cualquier otro contrato (cfr. Parte segunda, n. 114),
necesita para su validez, la reunión de tres elementos
constitutitos: el consentimiento, que debe emanar de una persona
capaz, el objeto y la causa (art. 1.108 del Cód.
civ.).
Consentimiento
Según el articulo 2181 del código civil:
"habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y
el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y
en dinero". Es decir, el primer elemento esencial o sea el
consentimiento, en la compraventa se define como un acuerdo de
voluntades que tiene por objeto la transferencia de un bien a
cambio de un precio. El contenido de voluntad en este contrato ha
de ser siempre transmitir por una parte el dominio de una cosa o
de un derecho y, por la otra, pagar u precio cierto y en dinero.
Si no se cumplen estas dos manifestaciones de la voluntad, no hay
compraventa.
"El consentimiento debe existir desde luego sobre la
naturaleza del acto que se celebra, es decir, en cuanto a la
venta misma. En otros términos: las partes deben de estar
de acuerdo en que celebran un contrato de compra y de venta: una
de ellas querer vender, y la otra debe querer comprar.
Preferencia en el pago.
El efecto traslativo de dominio da al comprador un
derecho real oponible a los terceros y al vendedor un derecho
preferente en cuanto al pago del precio. El artículo 2993
del Código Civil vigente señala:
"Con el valor de los bienes que se mencionan
serán pagados preferentemente…"
"…VIII. El crédito que provenga del precio
de los bienes vendidos y no pagados , con el valor de ellos, si
el acreedor hace su reclamación dentro de los sesenta
días siguientes a la venta, si se hizo al contado, o del
vencimiento, si la venta fue a plazo.
Tratándose de bienes muebles, cesara la
preferencia si hubieran sido inmovilizados."
Formación del consentimiento cuando el precio
es fijado por un tercero
La fijación del precio la puede hacer un tercero
cuando los contratantes expresamente lo convengan. Por esta
modalidad, el consentimiento quedara sustituido desde el momento
en que el tercero fije el precio y no sea rechazado por ambas
partes. La fijación del precio hecha por un tercero no
podrá ser rechazada en forma unilateral.
Forma del consentimiento.
El consentimiento en la compraventa podrá ser
expreso o tácito. Hay consentimiento expreso cuando se
manifiesta verbalmente, por escrito o por signos
inequívocos que indiquen la aceptación.
Tácito cuando resulte de hechos o de actos que lo
presupongan u autoricen a presumirlo.
Inexistencia por falta de
consentimiento.
La falta de consentimiento en la compraventa produce la
inexistencia jurídica del contrato; consecuentemente no
será susceptible de convalidación.
Inexistencia jurídica de la compraventa y los
efectos del registro publico de la propiedad.
La H. Suprema Corte de Justicia de la Nación
considera que inscrito un bien inmueble en el Registro Publico de
la Propiedad y si intercero de buena fe adquiere a su vez ese
inmueble, inscrito su derecho, no será invalidado aunque
se anule el titulo de enajenante.
De acuerdo con los principios en que se fundamenta la
inexistencia jurídica, si el propietario es suplantado en
un contrato, el contrato será inexistente y no
producirá efecto legal alguno ni ser susceptible de darle
validez por confirmación o por prescripción (2224).
Sin embargo, la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
apartándose de los principios de la Ley Hipotecaria
Española, cuyo articulo 34 dio origen al articulo 3007 del
Código Civil, introduce una innovación respecto de la validez que debe
producir la segunda enajenación. Esta nueva
consideración esta fundada en el interés
jurídico de la fe publica registral como principio
valorativo superior sobre la técnica jurídica al
prescribir que: "Todo acto jurídico inexistente no
producirá efecto legal alguno" (2224).
Derecho de revocación en la Ley Federal de
Protección al Consumidor.
La Ley Federal de Protección
al Consumidor establece en su articulo 56 el derecho de
revocación en beneficio del comprador para las ventas a
domicilio. Dicho precepto prescribe que el comprador, dentro de
los cinco días hábiles siguientes a la fecha en que
se celebro el contrato de compraventa, o a la entrega del bien,
podrá, sin responsabilidad alguna, revocar el contrato de
compraventa con la condición de notificar esta
revocación en forma fehaciente a la parte vendedora. El
derecho de revocación fue establecido en beneficio de los
adquirientes en prevención de los abusos constantes en las
ventas a domicilio. El derecho de revocación contemplado
en esta ley no implica variación alguna a la naturaleza
bilateral de las obligaciones del contrato de compraventa, ni las
convierte en obligaciones contractuales potestativas. A criterio
del legislador se estableció un término perentorio
de cinco días hábiles para ejercer el derecho de
revocación.
Distinción entre los
elementos esenciales y los de validez.
Los elementos esenciales en todo contrato son el
consentimiento y el objeto. En la compraventa es absolutamente
necesario, para desprender múltiples consecuencias,
diferenciar los elementos esenciales de los de validez; sin
embargo, la influencia del Código Napoleón al
mezclar tales elementos, ha tenido consecuencias en la doctrina
para el estudio de la compraventa, y así encontramos
autores que confunden en su exposición
los requisitos de existencia con los de validez, mezclando, por
ejemplo, el estudio de la capacidad con el del objeto o el del
consentimiento.
3.3. Objeto directo
El segundo elemento de existencia d la compraventa
presenta mayor interés. Consiste en su objeto. Es
necesario distinguir el objeto directo del contrato y el de las
obligaciones nacidas del mismo. Es decir, el objeto directo en la
compraventa consiste en transmitir el dominio de una cosa por una
parte y en pagar un precio cierto y en dinero por la
otra.
3.4. Objetos indirectos
Los objetos indirectos en la compraventa están
constituidos por la cosa y el precio. Puede existir
consentimiento para transmitir una cosa a cambio de un precio;
pero puede no existir la cosa o faltar el precio, y en ese caso
el contrato es inexistente por la falta de alguno de sus objetos
indirectos. Ya no hay correlatividad entre el consentimiento y
los objetos directos, y por esto en la práctica se
analizan los casos de inexistencia cuando la cosa es imposible
física o
jurídicamente, o bien, cuando el precio no
existe.
Objeto. Doble
aspecto del objeto indirecto de la compraventa.
El objeto indirecto del contrato se integra por la cosa
o el derecho que el vendedor se obliga a transmitir y el precio
que el comprador se obliga a pagar.
Requisitos del objeto indirecto para ser materia del
contrato de compraventa.
Para que la cosa pueda ser objeto del contrato debe
reunir los siguientes requisitos:
- La cosa debe tener una existencia física
para considerarse dentro de la naturaleza. La existencia
material se determina por las leyes de la
física que identifican su naturaleza corpórea o
incorpórea. - El objeto debe ser determinado o determinable en
cuanto a su especie. El contrato será inexistente si
el objeto no se determina o se precisa su especie. - El objeto de la compraventa debe estar en el
comercio. El objeto puede estar fuera del comercio por su
naturaleza o por disposición de la ley
(1825).
Están fuera del comercio por su naturaleza
los bienes que no pueden ser susceptibles de apropiación
individual como el aire o el espacio
aéreo.
Los bienes fuera del comercio por disposición de
la ley son todos aquellos que la ley los declara incomerciables
o inalienables, algunos corresponden al dominio del poder
público dividiéndose estos en bienes de uso
común, bienes destinados a un servicio publico y bienes
propios.
Los bienes de uso común están constituidos
por bienes terrestres como las vías publicas, parques,
jardines; bienes fluviales como los ríos o cales y bienes
marítimos como las costas, playas y mares. Los bienes
propios del Estado están destinados a la función
administrativa de la Federación.
Perdida total o parcial de la cosa antes de la
celebración del contrato de compraventa.
Si la cosa se pierde antes de la celebración del
contrato, la cosa perece para el propietario.
Jurídicamente la cosa se pierde en los siguientes
casos:
- Cuando perece, es decir, se destruye.
- Cuando queda fuera del comercio.
- Cuando no se tenga conocimiento
de su paradero. - Cuando teniendo ese conocimiento hay imposibilidad
material de recuperarlo.
Evicción de la cosa anterior al
contrato.
Hay evicción cuando el adquiriente es privado por
sentencia ejecutoriada de la cosa enajenada en razón de un
derecho de tercero anterior a la adquisición.
Perdida parcial de la cosa antes de la
celebración del contrato.
Si la cosa se hubiese perdido solo en parte, el
comprador podrá optar entre desistir del contrato o
reclamar la parte inexistente, abonando su precio en
proporción al total convenido.
Reglas sobre la pérdida total o parcial de la
cosa.
a) En caso de perdida total o parcial del objeto, cuando
se encuentre en poder del vendedor, se estará a las reglas
siguientes.
- Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza
mayor, la obligación quedara sin efecto y el vendedor
sufrirá la perdida salvo convenio en contrario (2017
frac. V). - Si la cosa se pierde en poder del vendedor se
presumirá siempre por culpa suya mientras no pruebe lo
contrario (2018).
b) En los casos de destrucción total del objeto
por culpa del vendedor o del comprador se observaran las
siguientes reglas.
1) Cuando se destruya por culpa del vendedor, este
responderá al comprador por perdida total de la cosa
más el pago de daños y perjuicios.
2) Si se pierde por culpa del comprador, el vendedor
quedara libre de toda obligación (2017 frac. I y
III).
c) en caso de deterioro o la perdida parcial del objeto
se observaran las reglas siguientes:
1) Si el deterioro o la pérdida parcial resulta
por culpa del vendedor, el comprador podrá optar por la
rescisión del contrato y el pago de daños y
perjuicios; o recibir la cosa en el estado en
que se encuentre y exigir la reducción del precio y el
pago de daños y perjuicios;
2) Si el deterioro o perdida parcial del objeto resulta
de la culpa del comprador, este tiene la obligación de
recibir la cosa en el estado en que se encuentre (2017 frac. II
y IV).
Diversos casos de compraventa de cosas
futuras.
La compraventa de cosas futuras puede estipularse en los
siguientes casos.
- compra de esperanza. La compra de esperanza es
de naturaleza aleatoria y es aquella en la que el comprador
adquiere para si el riesgo de que los frutos que se produzcan
en un tiempo determinado no lleguen a existir los frutos, o que
puedan estimarse los productos
inciertos de un hecho puedan estimarse en dinero. El
álea del contrato radica en que lleguen o no a existir
los frutos o que puedan estimarse los productos en una cantidad
mayor o menor en dinero. El álea determinara quien
será el beneficiado o perjudicado del
contrato. - Compra de cosa esperada. Esta compraventa se pacta
con la condición de que para el caso de que la cosa no
llegue a existir, el contrato no producirá ningún
efecto entre las partes. - Compraventa de cosa futura. Por virtud de esta
modalidad el vendedor se obliga a un término para que el
objeto que se fabrique sea entregado en dicho plazo. Si al
vencimiento del término el vendedor no entrega el objeto
al comprador, este tendrá la opción de exigir el
cumplimiento forzoso de la obligación o la
rescisión del contrato con el consecuente pago de los
daños y los perjuicios (1949). - Compras sobre bienes de una herencia futura cuyo
titular aun vive. Aunque es permitido pactar el contrato de
compraventa sobre cosas futuras no se permite que este se lleve
a cabo sobre la herencia de una persona viva, aun cuando esta
preste su consentimiento. La prohibición se fundamenta
en el concepto valorativo de la vida humana que no puede ser
materia de contrato (1826 y 1830).
El objeto debe ser determinado o determinable en
cuanto a su especie.
El objeto del contrato deberá ser determinado o
determinable en cuanto a su especie, ya que los géneros no
pueden ser objeto de contrato.
En el derecho existen tres forman de
determinación de la cosa:
- La determinación individual, que es la
perfecta. En la doctrina francesa se le llama
determinación de cuerpos ciertos. - Determinación en especie, que atiende a los
siguientes datos:
género, cantidad, calidad, peso o
medida. Según sean los bienes, la cantidad puede
determinarse por el peso o por la medida; hay cosas que se
acostumbran pesar o medir. Hay bienes cuya especie se determina
por consiguiente relacionado el género con la cantidad y
peso, por ejemplo, los cereales y hay otros como las telas que
se determinan en función de la medida. En ambos casos el
interés esta en el dato cantidad que en unión del
genero, nos
da la especie, es decir, la especie es un lado mas en la
determinación individual. - La tercera forma de determinación se precisa
en la tensión al simple género. Esta es
útil para las ciencias
naturales, pero inútil e ineficaz para el
derecho.
El objeto debe estar en el comercio.
Para que el contrato de compraventa pueda celebrarse es
menester que el objeto este dentro del comercio. Las cosas pueden
estar fuera del comercio por su naturaleza o disposición
de la ley. Están fuera del comercio por su naturaleza las
que no pueden ser poseídas por algún individuo
exclusivamente. Están fuera del comercio por
disposición de la ley todos aquellos bienes cuya
limitación jurídica se encuentra reglamentada en
diferentes leyes, como es el caso de la codificación penal que sanciona como
ilícito el comercio de la persona humana. La
protección del bien común con fines
ecológicos regulada en leyes de veda, caza y de pesca, leyes
forestales o leyes contra la
contaminación.
Leyes de carácter político estatal, entre
las que se encuentran la prohibición constitucional
respecto de los bienes inmuebles ubicados a lo ancho de cien
kilómetros de la faja fronteriza y cincuenta
kilómetros a lo ancho de la zona costera, lugar en que los
extranjeros por ningún motivo podrán adquirir
dichos inmuebles.
Leyes de carácter político
económico como son las que se refieren a la
protección de la riqueza pública o riqueza
estratégica, que regulan la propiedad y explotación
de los yacimientos y energéticos.
Leyes que se refieren a un sector económico
social como es el caso de las normas que
regulan los bienes que constituyen el patrimonio
familiar.
Las que se refieren a la administración
pública cuyas normas regulan los bienes destinados a
un servicio publico.
Toda transgresión a estas limitaciones
jurídicas produce nulidad de tipo absoluto que hace
imposible su convalidación jurídica.
El precio es la cantidad cierta y en dinero que el
comprador se obliga a entregar por efecto del contrato. El precio
objeto de la prestación del comprador debe presentar los
caracteres siguientes.
- Debe ser fijado en dinero.
- Es preciso que sea determinado o por lo menos
determinable. - Serio, es decir, sincero.
- A veces, se exige que no sea parte demasiado
sensiblemente del justo precio.
Pago parcial en dinero y parte con el valor de otra
cosa.
El precio podrá pagarse parcialmente en dinero y
la cantidad resultante con el valor de otra cosa. Sin embargo,
para que el contrato de compraventa se considere como compraventa
el precio en dinero deberá ser igual o mayor que el valor
de la cosa. Si es a la inversa el contrato será de
permuta.
Características del precio
cierto.
El precio en el contrato de compraventa constituye con
la cosa el objeto indirecto del contrato. El precio de la
compraventa deberá ser cierto. La certeza es la realidad
del valor pactado entre las partes en oposición a una
simulación total o parcial. La certeza del
precio no obedece a un principio de técnica
jurídica, sino a un objetivo de carácter fiscal
para evitar la simulación del precio en fraude al fisco.
El Código Civil tomo estos principios de la doctrina
francesa, la cual propugno por la exigibilidad de la certeza del
precio del contrato de compraventa a fin de evitar las
simulaciones en perjuicio del fisco.
La distinción jurídica entre la
compraventa y la permuta radica en el pago del precio. En la
compraventa se paga en dinero y en la permuta se intercambia la
propiedad de una cosa por otra.
Precio Justo.
Otro requisito del precio consiste en su justicia; es
decir, el precio debe ser justo. El contrato de compraventa
existe y solo estará afectado de lesión y por
consiguiente de nulidad relativa, cuando haya una
desproporción notable, evidente, entre el valor de la cosa
y el precio en dinero que se pague por la misma, siempre y cuando
esa desproporción obedezca en nuestro derecho a miseria,
intolerancia e inexperiencia y haya sido obtenida por una
explotación por medio de una de las partes con respecto de
la otra. Ordenando estos conceptos diremos:
- El precio debe ser justo.
- para que el precio sea justo debe existir una
equivalencia entre la cosa y el dinero
que se pague por la misma. - Para nuestro derecho
positivo, no solo se atiende el dato objetivo de la
equivalencia, pues debe romperse esa relación de tal
manera que el precio sea desproporcionado y a pesar de ello a
compraventa valida. - Es menester que, además de la
desproporción notaria entre las prestaciones, exista una
causa subjetiva debido a que provenga de extrema miseria, suma
ignorancia o notoria inexperiencia del comprador, además
que haya habido explotación indebida por parte del
vendedor.
Precio verdadero.
Se requiere que el precio sea verdadero, en
oposición al simulado. Es decir, tratándose de un
elemento esencial del citado contrato como es uno de los objetos
indirectos, evidentemente que debe existir en forma rea, si se
justificare en el juicio correspondiente, que en verdad el
supuesto comprador no pago cantidad alguna por la cosa enajena,
tendría que concluirse que la venta se simulo absoluta si
además de la falta del precio las partes no tuvieron la
intención de enajenar y adquirir respectivamente la cosa,
de tal suerte que todo lo que declararon ante el contrato fue
falso y nada tuvo de real. La simulación será
relativa si los contratantes tuvieron la intención de
enajenar y adquirir, pero sin que mediara un precio, es decir,
celebrando una verdadera donación disfraza de
compraventa.
Fijación del precio.
El precio en la compraventa podrá fijarse por los
contratantes, por la ley y por un tercero.
- Por las partes. El precio
podrá ser fijado libremente por los contratantes
dentro del marco de la libertad
contractual.También se puede fijar el precio de la
compraventa a través de las tarifas y aranceles
con el fin de establecer precios mínimos y
máximos. Los precios mínimos se fijan a favor
del productor para estimular la producción en beneficio de la
colectividad. Los precios máximos normalmente se fijan
en protección a los consumidores, cuando estos se
refieren a los bienes de consumo básico de acuerdo al
reglamento respectivo. - Por la ley. La ley puede establecer un
indicativo del precio cuando se trata de los frutos cereales
vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, en
este caso el precio no podrá exceder del que tengan esos
productos en el lugar donde se lleve a cabo la
celebración del contrato (2256). - Por un tercero. El vendedor y el
comprador pueden acordar que el precio se fije por un tercero.
Una vez que el tercero fije el precio de la compraventa solo
podrá ser rechazado por el común acuerdo de la
partes.
La doctrina comprende diversos criterios para determinar
la función jurídica del tercero.
- Árbitro. Se le considera arbitro
porque trata de resolver un a controversia entre el comprador y
el vendedor cuando no se ponen de acuerdo en el precio. Esta
hipótesis ha sido rechazada por
considerar que el árbitro solo interviene dentro de un
procedimiento que se sustenta en la ley procesal. - Perito. Se le ha considerado también como un
perito. Esta hipótesis no ha
resistido la crítica en el sentido de que como perito
no podría intervenir en una relación contractual
sin tener facultad para fijar el precio en un contrato de
compraventa. - Mandatario. La tesis mas aceptada es la que considera
que el tercero que fija el precio tiene la calidad de
mandatario en relación con el vendedor y el comprador,
ya que las partes del contrato son quienes encomiendan la
ejecución de un acto jurídico consistente en la
fijación del precio. Por este efecto, las partes solo de
común acuerdo podrán rechazar la fijación
del precio hecha por un tercero.
Esta última hipótesis ha sido aceptada por
el Código Civil vigente en los artículos 2251 y
2252.
Momento en que se perfecciona el contrato cuando el
precio es fijado por un tercero.
Una corriente doctrinal sostiene que el contrato se
perfecciona desde el momento en que el tercero fija el precio.
Otra que el contrato se perfecciona hasta que el precio fijado
por un tercero es aceptado por las partes del
contrato.
Esta ultima teoría
es aceptada por el Código Civil al considerar al tercero
como mandatario, cuya fijación del precio queda
condicionada a que las partes no lo rechacen (2252).
Pérdida de la cosa entre el momento de la
celebración de la compraventa y el de la fijación
del precio hecha por un tercero.
Si la cosa se pierde antes de la fijación del
precio que deba hacer un tercero, la cosa perece para el
vendedor. Igual principio se aplica si esta perece por caso
fortuito o por fuerza mayor. Cuando el objeto se pierda
después de fijado el precio y este no fue rechazado por
las partes, se aplicaran las reglas generales de los riesgos. Lo
mismo sucederá si cambia la legislación y el objeto
queda fuera del comercio antes de fijarse el precio. En iguales
circunstancias quedara el contrato si se modifica la capacidad de
las partes.
Relación entre el precio y el valor
de la cosa.
La legislación mexicana no contempla la figura
del precio justo en el contrato de compraventa. Sin embargo,
dentro de los límites de
libertad contractual, se prescribe como principio de equidad
objetiva a regularse la lesión contractual y el imperativo
de que las partes contratantes se conduzcan con buena fe y
conforme a los usos o a la ley (17, 1796).
Requisitos de Validez de la
compraventa.
Capacidad
Para la celebración del contrato de compraventa
las partes deberán tener la capacidad general para
contratar y las capacidades especiales. El Código Civil en
una tendencia enunciativa señala los casos de incapacidad
especial que se impone al enajenante y adquiriente en los
siguientes casos.
- Prohibición de
comprar.
- Los extranjeros no pueden adquirir bienes inmuebles
en la faja de 100 kilómetros a lo largo de la frontera y
50 kilómetros en las playas (articulo 27
constitucional). - Los magistrados. Los jueces, el ministerio publico,
los defensores de oficio, los abogados, los procuradores y los
peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los
juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser
cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados
bienes (2276). - No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados: I.
Los tutores y curadores; II. Los mandatarios; III. Los
ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de
intestado; IV. Los interventores nombrados por el testador o
por los herederos; V. Los representantes, administradores e
interventores en caso de ausencia y; VI. Los empleados
públicos" (2280). - Los peritos y los corredores no pueden comprar los
bienes en cuyas ventas han intervenido (2281). Todas las
compras que se hagan con violación a esta
prohibición expresa serán nulas ya se hayan hecho
directamente o por interpósita persona
(2282).
- Propósito de vender.
1) Los hijos sujetos a patria
potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes
comprendidos en la primera clase de las mencionadas en el
articulo 428 (bienes que adquiera por su trabajo)
(2278).
2) Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su
parte respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto
en los artículos 973 y 974 (derecho del tanto)
(2279).
Lo que se puede vender.
El vendedor solo podrá enajenar los bienes de su
propiedad, consecuentemente, la venta de cosa ajena es nula, sin
embargo el Código Civil prescribe que: El contrato quedara
revalidado si antes de que tenga lugar la evicción, el
vendedor adquiere por cualquier titulo legítimo de la
propiedad de la cosa vendida. Esta disposición resulta
contradictoria, ya que la falta de alguno de los elementos de
existencia produce en todo caso una ineficiencia que no puede ser
convalidad en forma alguna.
Forma del contrato para bienes
muebles.
La compraventa que recae sobre bienes muebles es
consensual tanto para su existencia como para su validez, por tal
motivo, la forma en la que conste la compraventa sobre muebles
solo tendrá efecto probatorio.
Forma del contrato para bienes
inmuebles.
Tratándose de bienes inmuebles deberá
llevarse a cabo por escrito, ya sea público o
privado.
Será en escrito privado cuando el valor del
avaluó del inmueble no exceda del equivalente a
trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo
general diario vigente en el Distrito Federal.
Excediéndose la cantidad deberá otorgarse en
escritura pública, salvo las excepciones contenidas en el
artículo 2317 del Código Civil.
Cuando alguno de los contratantes no sabe
firmar.
Cuando alguno de los contratantes no sabe o no puede
firmar, los documentos
relativos al contrato deberán ser firmados por las otras
personas a las que se les imponga esa obligación. La
persona que no pueda o no sepa firmar, imprimirá en el
documento su huella digital en el lugar indicado para su firma. A
su ruego firmara en su nombre otra persona con capacidad legal
para contratar, quedando impedidos para firmar en su nombre los
testigos que cocotales hayan comparecido a la celebración
de ese acto jurídico.
Transmisión de la propiedad por
endoso,
El código civil vigente regula la
transmisión de la propiedad de inmuebles por endoso que se
ponga en la escritura que acredita la titularidad del derecho de
propiedad. El artículo 2321 señala
que:
"Tratándose de bienes ya escritos en el Registro
y cuyo valor no exceda de trescientas sesenta y cinco veces el
salario mínimo general diario en el momento de la
operación, cuando la venta sea al contado podrá
formalizarse, haciéndola constar por escrito en el
certificado de inscripción de propiedad que el registrador
tiene obligación de expedir al vendedor a cuyo favor
estén inscritos los bienes".
La constancia de la venta será ratificada ante el
registrador, quien tiene obligación de cerciorarse de la
identidad de las partes y de la autenticidad de las formas, y
previa comprobación de que están cubiertos los
impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta
forma, hará una nueva inscripción de los bienes
vendidos a favor del comprador."
Cuatro presupuestos jurídicos se requieren para
que opere la transmisión de dominio por endoso:
1º. Que el precio sea inferior a trescientos
sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario en
el momento de la operación;
2º. Que la venta sea al contado;
3º. Que el inmueble este inscrito en el Registro
Publico de la Propiedad y;
4º. Que la enajenación sea ratificada ante
el registrador, quien tiene la obligación de identificar a
las partes y certificar la autenticidad de las firmas. El propio
registrador queda obligado a verificar el pago de los impuestos
que correspondan.
Obligaciones del vendedor.
a.- Perfeccionar la transferencia de la propiedad del
bien.
b.- Entregar el bien y sus accesorios en
el estado en que se encuentra en el
momento de celebrarse el contrato.
c.- Entregar los documentos
y títulos relativos a la propiedad o el uso del bien
vendido, salvo pacto distinto.
d.- Entregar el bien inmediatamente después de
celebrado el contrato, salvo la demora que resulte de su
naturaleza
o de acuerdo distinto.
e.- Entregar el bien en el lugar en que encuentre en el
momento de celebrarse el contrato, salvo que sea bien incierto,
el cuyo caso la entrega se efectuara en el domicilio del
vendedor.
f.- Responder por los frutos del bien en caso de ser
culpable de la demora de su entrega, caso contrario solo
corresponde responder por los frutos solo en caso de haberlos
percibido.
g.- Reembolsar al comprador los
tributos y gastos
del contrato que hubiera pagado indemnizarle los
daños y perjuicios cuando se resuelva la compra venta por
falta de entrega.
h.- Cuando se trate de un contrato cuyo precio deba
pagarse a plazos y el vendedor demore la entrega del bien estos
se prorroga por el tiempo
de la demora.
Enumeración.
Obligación del comprador.
a.- Pagar el precio, en el momento, modo y lugar
pactados.
b.- Devolver la parte del precio pagado, deducido
los
tributos y gastos
del contrato cuando se resolvió el contrato por
incumplimiento de pago del saldo.
c.- Cuando el contrato se resuelve por no haberse
otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el
saldo del precio.
d.- Pagar inmediatamente el saldo deudor dándose
x vencidas las cuotas que estuvieran pendiente, cuando dejo de
pagar 3 cuotas sucesivas o no.
e.- Pagar el saldo deudor cuando se ha convenido en el
contrato la improcedencia de la acción
resolutoria.
f.- devolver lo recibido del comprador y pagar una
compensación equitativa por el uso del bien e indemnizar
los daños y perjuicio. En el caso en que se resuelva el
contrato por falta de pago del comprador.
g.- Recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o
en que señalen los usos, sino hubiera un plazo convenido o
de usos diversos, el comprador deberá recibir el bien al
momento de celebrar el contrato.
Garantías del comprador y del
vendedor.
El vendedor goza de las siguientes garantías para
el caso de incumplimiento por parte del comprador.
- Derecho de preferencia en cuanto al
precio. - Derecho de retención respecto de la
cosa. - Acción de cumplimiento.
- Acción de rescisión con pago de
daños y perjuicios.
El comprador esta protegido frente al vendedor, para el
caso de incumplimiento de este con los siguientes derechos y
acciones.
- Derecho de retención del precio, en ciertos
casos. - Acción de cumplimiento.
- Acción de rescisión con pago de
daños y perjuicios.
En las ventas a plazo o al contado, cuando el comprador
no cubra el precio, el vendedor tiene además de la
garantía general sobre todos los bienes embargables del
comprador, una garantía especial sobre los bienes vendidos
para que su valor, en el caso de insolvencia, de quiebra, o de
concurso en material civil, de este ultimo se aplique al pago del
precio. Esta garantía la encontramos precisamente en el
titulo relativo a "la concurrencia y prelación de los
créditos" que regula el código vigente, en
relación con el articulo 2293: "El comprador debe cumplir
todo aquello a que se haya obligado y especialmente a pagar el
precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma
convenidos.
Derecho
de retención de la cosa.
De acuerdo con los artículos 2286 y 2287 del
código civil vigente, el vendedor goza del derecho de
retener la cosa en dos casos: a) cuando el comprador no haya
pagado el precio en las ventas al contado; b) cuando en las
ventas a plazo, descubre que el comprador se halla en estado de
insolvencia, a no ser que le de pagar al plazo convenido. Dicen
asi los citados preceptos: "el vendedor no esta obligado a
entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el precio,
salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el
pago." "Tampoco esta obligado a entregarla, aunque haya concedido
un termino para el pago, si después de las ventas se
descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de
suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el
precio, a no ser que el comprador le de fianza de pagar al plazo
convenido."
Acción de cumplimiento del vendedor para
exigir el pago del precio.
Normalmente se trata de la acción más
importante y usual en las relaciones jurídicas que
originan la compraventa, pues tanto en las enajenaciones civiles
como en las mercantiles, el vendedor opta por exigir el
cumplimiento del contrato de acuerdo con el artículo 1949
del Código Civil vigente, mas el pago de daños y
perjuicios. Expresamente el articulo 2296 fracción III,
faculta al vendedor para reclamar además los intereses
moratorios con arreglo a los artículos 2104 y 2105, es
decir, si se hubiese señalado un plazo para el pago del
precio, los intereses correrán a partir del vencimiento
del mismo; en caso contrario, la compraventa se reputa al contado
y la fecha de la mora deberá determinarse por el momento
relativo a la entrega de la cosa, por ser de aplicación
expresa el articulo 2255: "el comprador debe pagar el precio en
los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo
deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio
lo constituirá en la obligación de pagar
réditos al tipo legal sobre la cantidad que
adeude.
Acción de rescisión del vendedor con
pago de daños y perjuicios.
El vendedor tiene como en cualquier contrato bilateral
la acción rescisoria con pago de daños y
perjuicios, en los casos de incumplimiento del
comprador.
Dicen así los artículos 2300 y 1949: "la
falta de pago del precio da derecho para pedir la
rescisión del contrato aunque la venta se haya hecho a
plazo, pero si la cosa ha sido enajenada a un tercero, se
observara lo dispuesto en los artículos 1950 y 1951." "La
facultad de resolver las obligaciones se entiende
implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de
los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado
podrá escoger entre exigir el cumplimiento o podrá
pedir la resolución aun después de haber optado por
el cumplimiento, cuando este resultare imposible".
Garantías del comprador para el caso de
incumplimiento del vendedor.
a) derecho de retención del precio, en cierto
caso. B) hacinó de cumplimiento. C) acción de
rescisión con pago de daños y
perjuicios.
Derecho de retención del
precio.
Este derecho esta consagrado por el articulo 2299 del
código civil vigente: "cuando el comprador a plazo o con
espera del precio fuere perturbado en su posesión o
derecho, tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el
pago si aun no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la
posesión o le de fianza, salvo si hay un convenio en
contrario."
El comprador tiene un derecho de retención del
precio si fuere perturbado jurídicamente de la
posesión de la cosa o tuviere justo temor de
serlo.
Para que el comprador pueda retener el precio, las
perturbaciones que sufra en la posesión deben ser
jurídicas y no simplemente materiales, a
no ser que se trate de ataques o molestias inferido por el propio
enajenante; es decir los ataques de hecho que un tercero hiciere
en la posesión, como es natural, ni son imputables al
vendedor ni tampoco altera las obligaciones de este en cuanto a
la translación del dominio y a la obligación de
garantizar una posesión pacifica.
Acción de cumplimiento del
comprador.
El comprador que ha pagado el precio tiene, conforme a
las normas generales que ya hemos estudiado, la facultad de
exigir al vendedor la entrega de la cosa, nuevamente tiene
aplicación al caso lo dispuesto por el articulo 1949, que
la facultad además para demandar daños y perjuicios
por el retardo de dicha entrega.
Acción rescisoria del comprador con pago de
daños y perjuicios
Cuando el comprador no prefiera exigir el cumplimiento
del contrato, en los casos en que el vendedor haya incurrido en
mora respecto a la entrega de la cosa, o haya faltado alguna de
sus obligaciones, o bien, cuando exista una imposibilidad
física o legal de cumplimiento, esta facultado para exigir
conforme al articulo 1949 la rescisión del contrato, mas
el pago de daños y perjuicios por el retraso en dicha
entrega.
Modalidades de la compraventa.
El Código Civil enuncia las modalidades del
contrato de compraventa de tal manera que estas no sean
imitativas. Las modalidades que reglamenta la legislación
mexicana son las siguientes.
Compraventa con reserva de dominio.
Por esta modalidad el enajenante se reserva el dominio
de ka cosa hasta en tanto el comprador no pague el precio
pactado. La venta con reserva de dominio da al vendedor la
garantía de que, hasta en tanto no se pague el precio de
la compraventa, la propiedad de la cosa no pasara al
comprador.
Esta modalidad implica una doble figura jurídica
en caso de que se rescinda el contrato por incumplimiento de las
obligaciones. Será un contrato de compraventa sujeto a una
condición suspensiva y a la vez será un contrato de
arrendamiento sujeto a una condición
resolutoria.
El articulo 2311 prescribe que: "Si se rescinde la
venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las
prestaciones que se hubieran hecho: pero el vendedor que hubiere
entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso
de ella, el pago de un alquiler o renta que fijaran peritos, y
una indemnización, también fijada por peritos, por
el deterioro que haya sufrido la cosa.
"El comprador que haya pagado parte del precio, tiene
derecho a los intereses legales de la cantidad que
entrego.
Las convenciones que impongan al comprador
obligación mas onerosas que las expresadas, serán
nulas."
Compraventa en abonos efecto de la
rescisión.
Las disposiciones legales que reglamentan la
rescisión del contrato de compraventa en abonos, en cuanto
a las restituciones reciprocas de las prestaciones que se
hubieren hecho las partes, son de orden publico, irrenunciables,
por lo que las cláusulas contractuales que impongan al
comprador obligaciones mas onerosas que las expresadas por la
ley, son nulas, y la sentencia respectiva, al declarar la
rescisión, debe ordenar que las restituciones se hagan en
términos de ley.
Rescisión en la ley federal de
protección al consumidor.
La ley Federal de Protección al Consumidor da una
solución equitativa a los problemas de
rescisión de la compraventa con pago diferido del precio
prescribiendo en su artículo 71 que:
En los casos de operaciones en que el precio deba
cubrirse en exhibiciones periódicas, cuando el consumidor
haya cubierto mas de la tercera parte del precio o del numero
total de los pagos convenidos, si e proveedor pretende o demanda la
rescisión o cumplimiento del contrato por mora,
tendrá derecho del consumidor a optar por la
rescisión en los términos del articulo anterior o
por el pago del adeudo vencido mas las prestaciones que
legalmente procedan.
"En todo caso los pagos que realice el consumidor, aun
en forma extemporánea, que sean aceptados por el proveedor
liberarán a aquel de las obligaciones inherentes a dichos
pagos."
Con esta regla no se compre el principio de igualdad
procesal ni se afecta la seguridad del
contrato, pues solo se atenúan los efectos de la
rescisión sin variar la esencia de las
obligaciones.
Reserva de dominio oponible a
terceros.
Para que la reserva de dominio pactada entre los
contratantes surta sus efectos frente a terceros, deberá
inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad ya se trate de
bienes inmuebles registrados o de bienes muebles susceptibles de
identificación.
La entrega de la cosa da al comprador el carácter
de arrendatario, y en estas condiciones el adquiriente no
podrá enajenar el objeto. En caso contrario el vendedor
podrá rescindir el contrato con independencia de la
acción penal que resulte al comprador por disponer de un
objeto cuya posesión le fue transmitida
precariamente.
Venta en abonos.
Por esta modalidad las partes acuerdan que el pago del
precio se cumpla en exhibiciones periódicas llamadas
abonos. La modalidad queda vinculada al pago del precio en
diversas exhibiciones. Desde que el contrato se celebra el
adquiriente se convierte en propietario con todas las facultades
de dueño incluyendo la de disposición del objeto
adquirido.
Pacto comisario.
Cuando se difiera el pago del precio en la compraventa,
las partes podrán acordar que la falta de pago de uno o
varios abonos hará exigible el pago total del precio
fijado en el contrato. Esta cláusula tiene el efecto
jurídico de declarar la caducidad del plazo concedido al
comprador para pagar el precio. Este pacto tendrá a su vez
efectos rescisorios. Para que la acción rescisoria
produzca efectos frente a los terceros será necesario que
se inscriba ante el Registro Publico de la Propiedad.
La cláusula rescisoria no surtirá sus
efectos frente a los terceros cuando se trate de bienes muebles
que no sean susceptibles de identificación y que el
tercero adquiriente sea de buena fe. En este caso la mala fe del
tercero podrá acreditarse solo por las reglas de la Ley
Procesal y no por el principio de buena fe registrado.
Rescisión de la venta en
abonos.
Cuando la venta en abonos se rescinda se aplicaran las
mismas reglas de la venta con reserva de dominio.
Venta con pacto de preferencia.
Por esta modalidad las partes acuerdan que cuando el
adquiriente pretenda enajenar el objeto de la compraventa,
deberá preferir en igualdad de circunstancias al
enajenante. La violación a esta obligación solo da
acción al enajenante para reclamar el pago de daños
y perjuicios.
La legislación civil establece las siguientes
reglas para ejercer el derecho de preferencia:
- Si se trata de bienes muebles, el vendedor,
después de ser notificado de la oferta,
deberá ejercer su derecho dentro de los tres
días siguientes. - Si la cosa fuere inmueble el vendedor deberá
ejercer su derecho dentro de los diez días
siguientes.
El derecho de preferencia se ejercerá pagando el
precio que el comprador ofrece, en caso de no hacerlo el pacto de
preferencia quedara sin efecto (2304).
Ante el riesgo de que las partes puedan pactar una
retroventa o una promesa de venta sobre el mismo objeto del
contrato, expresamente se prohíbe su celebración,
ya que precisamente el código vigente derogo la modalidad
del pacto de retroventa del Código de 1884 ante el notorio
perjuicio que se ocasionaba a los acreedores y al fisco
(2302).
Diferencia entre el pacto de preferencia y el derecho
del tanto.
Dos diferencias jurídicas sustanciales se
encuentran entre una y otra figura. El derecho del tanto nace por
virtud de la ley; el derecho de preferencia nace de un contrato.
La violación al derecho del tanto produce la nulidad de la
enajenación; la violación al pacto de preferencia
solo hace responsable al enajenante a la reparación de los
daños y perjuicios (973 y 2303).
Venta con pacto de no vender a determinada
persona.
Se puede pactar que la cosa del contrato no se venda a
una determinada persona. Sin embargo, por acuerdo de las partes
no es valido pactar que el adquiriente quede impedido para
enajenar el objeto. El pacto de incomerciabilidad de un objeto o
la limitación al derecho de propiedad va en contra de las
normas de orden público que regulan la capacidad y el
derecho de propiedad.
La violación al pacto de no vender a determinada
persona, solo produce la obligación de indemnizar al
vendedor de los daños y los perjuicios que se le hayan
causado (2301).
Se denomina así a la compraventa de una cosa que
se acostumbra gustar, pesar o medir. La interrogante surge para
precisar el momento en que se forma el consentimiento del
contrato. Una tesis sostiene que se trata de un contrato
condicional sujeto a que las partes pesen, midan o gusten el
objeto y cuya condición una vez realizada dará
origen al nacimiento del contrato. Otra sostiene que la
compraventa se realiza desde el momento en que las partes se
ponen de acuerdo en el objeto, aunque este no se haya gustado,
pesado o medido. La legislación civil acepta la primera
hipótesis al señalar que el contrato de compraventa
producirá sus efectos solo cuando las partes hayan
gustado, pesado o medido. Esta modalidad tiene el inconveniente
en la acción de gustar, ya que constituye un
fenómeno de apreciación subjetiva y de
imposibilidad probatoria, al no poderse demostrar si el objeto
fue el agrado del adquiriente.
El código de 1928 introduce esta modalidad
señalando en su exposición de motivos que "con el
objetivo de evitar obstáculos inútiles para el
perfeccionamiento de las transacciones, se admiten como validad
las ventas hechas sobre muestras, con solo el acuerdo sobre su
cantidad, calidad y precio: pero para garantizar suficientemente
al comprador, se aclaran en la ley las responsabilidades en que
incurre por los vicios ocultos de la cosa vendida y mora del
comprador en recibirla".
El Código Civil al referirse a esta modalidad
prescribe lo siguiente:
"Cuando se trate de venta de artículos
determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá
hacerse sobre muestra
muestras.
En caso de desavenencia entre los contratantes, dos
peritos, nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso
de discordia, nombrado por estos, uno por cada parte, y un
tercero, para el caso de discordia, nombrado por estos,
resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los
artículos con las muestras o calidades que sirvieron de
base al contrato."
Compra de esperanza y compraventa de cosa
futura.
Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por
objeto adquirir, por una cantidad determinada los frutos que una
cosa produzca en el tiempo determinado, tomando el comprador para
si el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los
productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.
El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir
los frutos o productos comprados y se restringe esta
operación solo a frutos o productos futuros de una
cosa.
La compraventa de cosas futuras puede ser objeto de
contrato, tomando el comprador el riesgo de que no lleguen a
existir.
Compraventa por acervo.
Se entiende por tal, la venta que se refiere a un
conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos de la
misma especie y calidad, o de especies y calidades distintas que
estén especialmente determinadas, tomando como punto de
referencia no el contenido sino el continente, es decir, no se
compran determinados bienes por lo que estos sean en realidad, se
adquiere un acervo contenido en una vasija, en un granero en una
bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo mercantil y se
compra a la vista sin precisar el contenido sin que tenga
importancia para la venta que las partes o el comprador hayan
imaginado un contenido mayor o menor.
Contrato de compraventa
internacional.
El Contrato de Compra Venta es el factor central de toda
transacción comercial, constituyéndose en el punto
de partida del comercio
internacional e instrumento jurídico de la actividad
económica mundial.
En el proceso de
comercio internacional se realizan diversos contratos. El
principal de ellos es el contrato de compraventa internacional de
mercaderías. De igual manera, la comercialización de productos en un
país determinado puede dar lugar a contratos de agencia,
de distribución y de representación.
También es posible concertar contratos de "Joint Venture"
para la producción de bienes y su posterior
comercialización internacional. En el caso de Bolivia, la
legislación contempla este tipo de contratos.
El contrato de compraventa internacional de
mercaderías está regido por la Convención de
las Naciones Unidas
sobre Contratos de Compraventa Internacional de
mercaderías, que fue aprobada y suscrita en Viena el 11 de
abril de 1980. Este convenio entró en vigencia el 1 de
enero de 1988.
El Convenio regula los diversos aspectos de la
compraventa internacional, los derechos y obligaciones de las
partes contratantes con relación a la compraventa de
mercaderías. Por otra parte, en los contratos de compra –
venta se señalan las Condiciones y los Medios de Pago
en que se transarán las operaciones
comerciales.
Las Condiciones de Pago; en un contrato compra-venta
internacional pueden establecerse las condiciones de pago
más diversas; el financiamiento
puede estar ligado a cualquiera de ellas. Algunos son:
Al Contado; el pago al contado varía de acuerdo
al momento en que se efectúa el pago, que puede ser al
confirmarse el pedido, al momento del embarque, al momento de
negociar los documentos de embarque, o al momento de recibir la
mercadería por parte del comprador. En el primer caso no
se requiere financiamiento, en los otros podrá ser
necesario un financiamiento de pre-embarque.
En Cuenta Corriente; cuando existe una relación
muy favorable entre el exportador y el comprador extranjero
pueden establecer este sistema, el cual requiere que en ambos
países existan regímenes comerciales cambiarios sin
restricciones que dificulten la transacción.
En Consignación; esta condición de pago
implica que el derecho de propiedad de la mercancía no se
traspasa hasta el momento de su venta en el extranjero. Esta
modalidad entraña muchos riesgos para el exportador, quien
sólo recibirá el pago luego de la venta efectiva,
sin embargo es una modalidad usada en la venta de productos
perecibles.
Al Crédito; La compra-venta se paga en un plazo
después del embarque. Las transacciones al crédito
son frecuentes y requerirán de financiamiento de
post-embarque. El tipo de crédito otorgado principalmente
será de proveedores y
los documentos de pago que recibirá el exportador
podrán ser pagarés o letras de cambio.
Los Medios de Pago; todas las transacciones en el
Comercio Internacional cualesquiera sean las condiciones de pago
implican un medio para realizar el pago de la operación.
Estos medios de pago juegan un rol fundamental, no sólo
por ser la forma como se realiza la transacción, sino
porque dan origen al financiamiento. Los principales medios
internacionales de pago son los siguientes:
Pago Anticipado; éste consiste en que el
importador, antes del embarque, sitúa en la plaza del
exportador el importe de la compra-venta. Esta forma de pago
representa muchos riesgos para el comprador; quien queda
totalmente a merced de la buena fe del vendedor, quien
eventualmente y hasta deliberadamente puede demorar indebidamente
el envío de las mercancías o simplemente en el peor
de los casos no hacerlo. El uso de esta modalidad es excepcional,
cuando por ejemplo el vendedor domina el mercado por ser
el único proveedor del producto de la
tecnología.
Pago Directo; éste se constituye cuando el
importador efectúa el pago directamente al exportador y/o
utiliza a una entidad para que se efectúe este pago sin
mayor compromiso por parte de esa entidad. Los medios de pago
más comunes para pagos directos son el cheque, la
orden de pago, el giro o la transferencia. Los medios de pago
directos son utilizados normalmente cuando las condiciones de
pago son al contado, en cuenta corriente o a consignación.
El pago directo representa una cierta forma de
anticipación con la variante de que quien recibe toda la
ventaja es el comprador, quedando el vendedor en absoluta
inferioridad, pues debe enviar las mercancías y esperar el
pago hasta que estas hayan llegado a destino. Puede suceder que
el importador retire las mercancías y demore deliberada e
indebidamente el pago, o que finalmente no lo realice, con graves
pérdidas para el exportador quien, en el mejor de los
casos tendrá que hacer regresar los bienes a su destino,
asumiendo costos no
previstos, con lo cual habrá sufrido una pérdida
efectiva. En esta modalidad no existen garantías, la
intervención de un banco queda
limitada a facilitar un giro bajo instrucciones del cliente.
Cobranzas Documentarias; éstas se definen como el
manejo por los bancos de
documentos que pueden ser financieros o comerciales; según
las instrucciones que reciban, con el fin de lograr el cobro y/o
la aceptación de documentos financieros. El exportador
entrega sus documentos a un banco para que éste, bajo las
instrucciones recibidas, maneje y entregue los documentos al
comprador previo pago y/o aceptación. La Cobranza
Documentaria representa menos riesgos que el pago directo y el
anticipado ya que en esta modalidad intervienen uno o más
bancos, pero dicha intervención no constituye una
garantía en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del
contrato de compra-venta acordado entre las partes.
El Crédito Documentario; La Carta de
Crédito o Crédito Documentario, ocupa el lugar de
privilegio entre los medios de pago para operaciones de
compra-venta internacionales de mercancías, no sólo
por las seguridades que ofrece, sino porque mediante su uso se
consigue un equilibrio
entre los riesgos de tipo comercial que asumen las partes que
intervienen en la compra-venta internacional. La Carta de
Crédito, constituye una garantía de pago, porque es
un compromiso de pago respaldado por un banco. Estas
garantías amplían según las cartas de
créditos sean irrevocables y confirmadas.
En cuanto a la forma del contrato, no es necesario que
sea por escrito, ni está sujeto a requisito de forma (esta
norma no rige en los estados cuya legislación nacional
establezca que el contrato de compraventa sólo
podrá constar por escrito). En el término por
escrito se comprende, el telegrama y el fax.
En 1990, al aprobarse la nueva versión de los
INCOTERMS, se incorporó los mensajes electrónicos
EDI que son comunicaciones
a través de computadoras.
El contrato comienza a formarse a partir de una oferta.
La oferta debe ser una propuesta específica indicando la
mercadería, la cantidad y el precio. Debe estar dirigida a
persona determinada. La oferta puede ser retirada, revocada o
rechazada; en este último caso se extingue la
oferta.
La oferta surtirá efecto cuando ésta
llegue al destinatario. Toda declaración u otro acto del
destinatario que indique asentamiento a una oferta
constituirá aceptación. La aceptación de la
oferta surtirá efecto en el momento en que la
indicación de asentamiento llega al oferente dentro del
plazo que éste haya fijado.
La oferta detallada debe contener los siguientes
datos:
Descripción exacta de la mercadería y del
embalaje.
Medidas y pesos específicos.
Especificaciones de calidad.
Precio unitario en dólares u otra
divisa.
Condiciones de pago.
Condiciones de entrega.
¿Cómo se realiza un contrato de compra
– venta internacional?
Es difícil citar un contrato tipo que se pueda
aplicar a todos los acuerdos de exportación; no obstante, es importante
considerar ciertas disposiciones mínimas o condiciones
generales, que son útiles para la elaboración de
cualquier contrato. A continuación se detallan las
condiciones que pueden servir de referencia para los contratos de
exportación:
Nombre y dirección de las partes.
Producto, normas y características: El
contrato de exportación debe especificar
explícitamente el nombre del producto y sus normas
técnicas, tamaños en que se provee
el producto, normas y características nacionales e
internacionales, su posición arancelaria, requisitos
especiales del comprador, características de las muestras,
envase, embalaje, etc.
Cantidad: La cantidad debe redactarse en cifras y
letras especificando si se trata de unidades, peso o volumen. Cuando
la cantidad de los productos se mencione por peso o volumen,
deberá mencionarse la unidad de que se trata. Por ejemplo:
toneladas, kilogramos, etc.
Embalaje, etiquetado y marcas: Los requisitos
referentes a embalaje, etiquetado y a las marcas varían
cuando se exporta y se deberá describir claramente en el
contrato. Asimismo si la mercancía estará
unitizada. Ej: en pallets, contenedores, etc.
Valor total del contrato: El valor total del
contrato debe mencionarse en letras y números, así
como la moneda utilizada y el país al que hace
referencia.
Condiciones de entrega: El precio del contrato
debe estar relacionado directamente con un Término de
Comercio que estipule las condiciones de entrega (preferentemente
de conformidad con los Incoterms 2000)
Descuentos y comisiones: El contrato
deberá estipular también a cuanto se eleva el
descuento o comisión, quien debe pagarlas y a quien. La
base del cálculo de
la comisión y el porcentaje también deben
mencionarse claramente. Los descuentos y/o comisiones pueden
estar o no incluidos en el precio de las exportaciones,
según lo decidan conjuntamente el exportador y el
importador.
Impuestos, aranceles y tasas: De acuerdo a las
condiciones de entrega se entiende que el precio establecido por
el vendedor incluye impuestos, aranceles y tasas relativas a la
exportación de la mercancía. De igual manera, las
eventuales tasas del país importador corren a cargo del
comprador.
Lugares: Aunque el Termino de Comercio indica
específicamente un solo lugar, es conveniente especificar
el lugar de despacho y el lugar de entrega y de ser posible debe
indicarse el lugar de toma a cargo por el transportista, el punto
de embarque, el punto de desembarque y el destino de la
mercancía.
Periodos de entrega o de envío: Las fechas
de la entrega o de envío deberán mencionarse, en lo
posible específicamente o ya sea a partir de 1°) la
fecha del contrato, 2°) la fecha de notificación de la
emisión de una carta de crédito irrevocable o
3°) de la fecha de recepción del anuncio de la
concesión de la licencia de importación por el vendedor. Asimismo debe
indicarse la fecha tope para la presentación de los
documentos a partir de la fecha de embarque.
Envío parcial / transbordo / agrupación
del envío: El contrato debe estipular
explícitamente si las partes en el contrato han acordado
un envío parcial o un transbordo, así como el punto
de transbordo y eventualmente el número de envíos
parciales concertados. Cuando se prevea enviar los bienes bajo
régimen de "agrupación de envío de
exportación", esto se mencionará en el
contrato.
Condiciones especiales de Transporte: Si bien el
Termino de Comercio acordado, puede estar relacionado con el
medio de transporte,
este Termino de Comercio no debe confundirse con las condiciones
de la Contratación del Transporte, debiendo especificarse
en el contrato cualquier condición especial que sea
requerida Ej: Si el flete incluye los gastos de
descarga.
Condiciones especiales de Seguros: De acuerdo al
término de comercio y en forma similar al transporte, el
contrato debe estipular claramente las condiciones del seguro de la
mercancía contra las pérdidas, desperfectos o
destrucción que puedan ocurrir durante el transporte. El
contrato debe mencionar la cobertura de riesgos, su incidencia,
la moneda del seguro, la suma asegurada, etc.
Documentos: Cuando se trate de otros documentos
distintos a la Factura
Comercial, al Documento de Transporte o al Documento de Seguro,
debe estipularse en el contrato que otros documentos son
necesarios y quien debe emitir estos documentos con sus
especificaciones.
Inspección: Aunque muchos productos
están sometidos a inspecciones antes de la
expedición por agencias designadas, los compradores
extranjeros pueden estipular sus propias condiciones y tipo de
inspección y exigir que lo efectúe otra empresa. Las
partes deben establecer claramente la naturaleza y método de
inspección, así como la agencia encargada de
efectuar la inspección de los bienes, cuando difieran de
los previstos en el control de
calidad y las normas de inspección antes de la
expedición, en estos casos debe aclararse en el contrato
quien asumirá estos costos por inspecciones
adicionales.
Licencias y permisos: La obtención de una
licencia para la internación de ciertos productos en el
país del comprador puede ser más difícil en
algunos países que en otros, por lo que las partes en el
contrato deben declarar claramente si la transacción de
exportación requiere o no una licencia de
importación y quien debe solicitarla.
Condiciones de pago: Debe indicarse si el pago es
anticipado, al contado o al crédito, e incluso para
aquellos casos de "al contado" si el pago se realizara al
embarque o contra presentación de documentos ya sea en el
país del exportador o del importador. Un solo contrato
puede estipular diferentes condiciones de pago dividiendo en
porcentajes la transacción.
Medios de Pago: De acuerdo a la(s)
condición(es) de pago pactadas, debe especificarse el o
los medios de pago a utilizar, ya sea pago directo, cobranza o
carta de crédito, aclarando la modalidad de estos o sea
transferencia, orden de pago, cheque bancario, efectivo, cobranza
contra pago, cobranza contra aceptación y pago, carta de
crédito irrevocable o irrevocable y confirmada,
transferible, de pago a la vista, de pago diferido,
aceptación o negociación de giros o letras de cambio,
etc. Es recomendable que el exportador negocie preferentemente su
pago mediante carta de crédito irrevocable y
confirmado.
Garantía: Si fueran requeridas
garantías contractuales, deben estipularse el tipo y la
fecha de vencimiento de las mismas.
Incumplimiento de contrato por causas de "fuerza
mayor": Las partes en el contrato deben definir ciertas
circunstancias en las cuales se las libera de las
responsabilidades contraídas en el contrato. Dichas
disposiciones, denominadas de "fuerza mayor", tienen por objeto
definir las medidas que cabe tomar en caso de incumplimiento por
circunstancias insuperables acaecidas tras la firma del
contrato.
Retrasos de entrega o pago: El contrato
definirá la cuantía que se le abona al comprador a
título de daños y perjuicios en caso de retraso en
la entrega por razones ajenas a la fuerza mayor o por
incumplimiento de terceros. Asimismo definirá el
interés que se le abonara al vendedor por el retraso en el
pago por razones ajenas a la fuerza mayor o por incumplimiento de
terceros.
Recursos: Es conveniente incluir alguna
posibilidad de recursos en el
contrato, en caso de que se incumplan determinadas partes del
mismo. Dichos recursos deberían corresponder a las
disposiciones obligatorias aplicables a la jurisdicción
del contrato.
Arbitraje: El contrato incluirá
también una disposición de arbitraje, para
la resolución rápida y amistosa de diferencias o
contenciosos que puedan surgir entre las partes.
Idioma: Si es posible debe especificarse el
idioma del contrato que prevalecerá en caso de diferencias
entre las partes.
Jurisdicción: El contrato debe especificar
la jurisdicción por la que se rige y debe estipular la ley
nacional aplicable al contrato
Firma de las partes: Debe notarse que en muchos
casos el contrato de compraventa internacional es pactado
mediante el envío de una oferta y la aceptación de
la misma, intercambios efectuados por medios de
comunicación en los cuales no siempre es posible que
estén firmados o que se pueda autenticar la firma, por lo
que las partes deberán tener en cuenta el monto total de
la transacción y si es necesario que se formalice este
acuerdo mediante la firma de ambas partes en un
contrato.
Formato típico
La Convención que rige la compraventa
internacional de mercaderías establece que un contrato no
tiene necesariamente que celebrarse por escrito; es decir puede
pactarse aún verbalmente o por teléfono.
El riesgo de ello es la falta de las evidencias;
por esta razón es preferible el contrato por escrito. Un
contrato por escrito puede constar en un telegrama, telex, fax o
en una comunicación de computadora a
computadora (EDI).
Un contrato por escrito suele configurarse en una carta
de crédito.
A continuación se listan las cláusulas que
debe contener un contrato internacional:
Modelo de contrato tipo
(Propuesto por Naciones Unidas)
Preámbulo
Personas contratantes, poderes, definiciones,
etc.
Condiciones del contrato:
1. Objeto del contrato: Naturaleza, descripción cualitativa y cuantitativa del
producto.
2. Vigencia.
Obligaciones del vendedor:
3. Entrega de la mercadería: Fecha, transporte,
embalaje, certificados diversos, plazos, fecha de comienzo del
plazo.
4. Reserva de dominio.
5. Control de
conformidad: Muestras, modalidades
6. Cláusulas, desperfectos de la garantía,
reclamos, reparaciones.
7. Instrucciones sobre utilización, planos,
manuales.
Obligaciones del comprador:
8. Modalidades de Pago: Términos de pago, lugar
de pago.
9. Crédito otorgado
10. Garantías diversas.
Traspaso de riesgo y de la propiedad:
11. Traspaso de riesgo: Modalidad de entrega, INCOTERMS
2000, fuerza mayor.
12. Traspaso de propiedad.
Servicio posventa:
13. Garantía: reparación, mantenimiento.
Precio y modalidad de pago:
14. Precio: pormenores de las prestaciones
comprendidas.
15. Monedas convertibles: Moneda de pago.
16. Revisión del precio.
17. Garantía de pago.
Arbitraje:
18. Arbitraje, Tribunal competente: Órganos,
decisiones.
Otras cláusulas:
19. Secreto profesional.
20. Propiedad industrial.
21. Idioma de contrato.
22. Derecho del contrato.
23. Elección del domicilio.
24. Fecha y firmas autentificadas.
Después de haber investigado y estudiado, desde
diferentes autores sobre el tema de contrato de compraventa,
podemos decir que este contrato es indiscutiblemente el
más importante dentro de los de su clase, ya que
constituye la principal forma moderna de adquisición de
riqueza y el medio primordial de adquirir el dominio.
Podemos concluir diciendo que este tema es de suma
importancia para nuestras futuras carreras así como en la
vida diaria.
Por eso terminado este trabajo con una cita de Colin y
Capitant:
"Si bien no todo el mundo vende, puede decirse con
verdad que todo el mundo compra."
Peniche Lopez, Edgardo.
Introducción al derecho y lecciones de derecho
civil.
Porrua. S.A. Republica Argentina # 15
México 2003 322 pp.
Rojina Villegas, Rafael.
Derecho Civil Mexicano. Contratos. Tomo VI.
Porrua. Republica Argentina # 15.
Mexico, 1994. 708 Pp.
BIBLIOGRAFIA VIRTUAL.
CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA
LLAVE.
www.testamentos.gob.mx/Documentos/ccivil/30codciv.pdf
/trabajos16/compra-venta/compra-venta#pactos
/trabajos6/cont/cont
http://www.cadeco.org/Comex/VARIOS/documentos/compra_y_venta.htm
Azael Olmos