- La transferencia de bien
inmueble en el Código Civil peruano - Sistema de transferencia
convencional de la propiedad - El sistema de unidad del
contrato - La teoría del
título y el modo - El sistema
peruano - La reforma del Código
Civil de 1984 - El registro y la transferencia
de los Derechos Reales - Conclusiones
1. LA TRANSFERENCIA
DE BIEN INMUEBLE EN EL CODIGO CIVIL
PERUANO.-
El artículo 949° de nuestro Código
Civil establece que: "La sola obligación de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario".
Con ello podemos precisar que el código
abandonando el Sistema del
Derecho Romano
del Título (el consentimiento) y el Modo (la traditio), ha
adoptado el sistema espiritualista del derecho francés
para la transmisión de la propiedad de
bienes
inmuebles determinados (); en cambio, para
el caso de los muebles mantiene la traditio como modo, como es de
apreciarse en los artículos 947° y 948° del citado
código.
Para el Sistema espiritualista o consensual de
transmitir la propiedad inmueble, la sola obligación de
enajenar produce el efecto traslativo de la propiedad, esta
transferencia espiritual se produce por efecto directo del acto
jurídico (título), por el cual se asume que la
obligación de enajenar un bien inmueble determinado, no
requiere de la traditio material ni del registro como el
Derecho Germano (que es convalidante y a la vez
constitutivo).
En la transferencia espiritual, se distingue entre el
derecho de
propiedad y el bien sobre el cual recae, entre la
trasmisión del derecho de propiedad y la
transmisión y entrega del bien; en la compraventa, por
ejemplo, como dicen Los hermanos Mezaud, "el derecho de
propiedad se transmite con independencia
de la cosa. La transmisión de la propiedad se produce solo
transmisión de la propiedad se produce solo consensu;
mientras que la entrega de la cosa es una obligación que
pesa sobre el vendedor" ().
El comprador asume el riesgo desde el
instante en que se perfecciona el contrato (res
perit domino), pues, desde ese momento se convierte en
propietario aunque no se le hubiese entregado el bien, salvo que
el vendedor se encuentre en mora de entregar o que la ley o el pacto
establezcan lo contrario, como por ejemplo, el pacto de reserva
de propiedad.
Para el caso en concreto de la
transferencia de bienes inmuebles, La Corte Superior de Lima ha
resuelto: La obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo en
disposición en contrario.
Procede amparar la pretensión si los terceristas
adquirieron el bien sublitis del ejecutado y el embargo trabado
sobre dicho bien fue ordenado cuando los dueños del bien
eran los terceristas, pues, la medida cautelar sólo afecta
bienes y derechos de
las partes vinculadas con la relación material o de sus
sucesores (art. 611 CPC).
El principio de oponibilidad inscrito en el art.
2022° del C.C. es exclusivo de los derechos
reales; rigiéndose por el Derecho común los
conflictos
entre derechos de diferente naturaleza,
como cuando colisiona un derecho real con un derecho de crédito, caso en el que prevalece el
primero (Sala N° 3, EXP. N° 3761-97)
().
Cabe indicar que en nuestro código no existe un
artículo que enumere los modos de adquirir la propiedad
– y menos aún- que incluya expresamente entre ellos
al contrato; que a tenor del artículo 947° la
transferencia de la propiedad de una cosa mueble determinada se
efectúa con la tradición a sus acreedor (salvo
disposición legal diferente); que de conformidad con el
artículo 949° la transferencia de la propiedad de los
inmuebles determinados, en el caso de negocios
jurídicos Inter vivos, se produce con la obligación
de enajenarlos; que el artículo 1402° señala
que el objeto del contrato consiste crear, regular, modificar o
extinguir obligaciones;
que, a diferencia de los artículos 1470° y 1552°
del código italiano, los artículos 1529° y
1602° del nuestro, que contiene la definición de los
contratos de
compraventa y de permuta, respectivamente, atribuyen efectos
obligatorios a dichos contratos; y, en fin, que por todo ello, de
conformidad con el Código Civil peruano, el contrato
sólo puede producir efectos obligatorios.
El Sistema del Ordenamiento Jurídico Peruano ha
establecido para la transmisión y constitución de los derechos reales y en
particular del derecho de propiedad.
Tratándose de bienes muebles determinados, el
asunto resulta parecer bastante claro, así tenemos que el
artículo 947° del código vigente consagra
claramente la exigencia de la tradición como acto
material distinto al contrato, o mejor dicho, distinto al simple
consentimiento para producir la transferencia de propiedad de
bienes muebles determinados, aunque algunas fundadas dudas pueden
suscitar los casos en que esta exigencia de tradición,
entendida necesariamente como acto material, desaparece
(tradición ficta).
Pero el caso de los bienes inmuebles resulta ser
distinto, como se ha indicado anteriormente, el artículo
949° de nuestro Código Civil establece: "La sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario".
En consecuencia, a partir de una interpretación sólo literal y
aislada de esta norma, parece evidente que- salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario- los
contratos en virtud de los cuales se enajena un inmueble
determinado no producen en forma directa la atribución del
derecho de propiedad sobre el mismo, sino que sólo crean
la obligación de enajenarlo, de modo que la transferencia
u la adquisición correlativa del derecho se producen como
efecto de la obligación y no del contrato.
En otras palabras, todos los contratos de enajenación de bienes inmuebles
determinados tendrían exclusivamente efectos obligatorios,
a diferencia de lo opinado por el profesor Hugo
Forno Flórez ().
Que, tratándose de bienes inmuebles determinados,
este efecto obligatorio no es más que un mero espejismo
que se desvanece cuando uno se aproxima con cautela a dichas
disposiciones.
La norma del referido artículo 949° es, salvo
alguna diferencias, sustancialmente la misma que contenía
el artículo 1172° del Código Civil de 1936, que
señalaba: "la sola obligación de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propiedad de ella, salvo
pacto en contrario".
El precepto en cuestión es de inspiración
francesa (como se ha expresado anteriormente), pues encuentra su
fuente en el artículo 1138° del Código de
Napoleón, a tenor del cual "la
obligación de entregar la cosa es perfecta por el
sólo consentimiento de las partes contratantes.
Ella hace al acreedor propietario y pone la cosa a su
riesgo desde el instante en que debió serle entregada, aun
cuando la tradición no se haya realizado, amenos que el
deudor incurra en mora; en cuyo caso la cosa queda a riesgo de
este último".
Es significativo, empero, que se reconozca
unánimemente al Código Civil francés como el
primer código que sanciona el contrato como modo de
transmisión de la propiedad ()
Es decir, en virtud del simple consentimiento de los
contratantes, aserto que quedaría corroborado por el
texto de los
artículos como el 1583° del code, que
refiriéndose a la venta, indica que
"ella es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida
de derecho por el comprador con respecto al vendedor, desde que
han convenido en la cosa y el precio, aunque
la cosa no haya sido todavía entregada ni el precio
pagado".
Ahora, pasamos a efectuar una excursión
(referencia de la evolución legislativa) que nos muestra
cómo se ha llegado al texto del artículo 1138°
del Código de Napoleón y, por tanto el
artículo 1172° de nuestro Código Civil de 1936
y al artículo 949° del código
vigente.
Como es sabido en el Derecho Romano existía una
clara separación entre lo que hoy se conoce como el
título y el modo. El título era
la justificación jurídica en cuya virtud se
sustentaba un desplazamiento patrimonial, y el modo el
mecanismo establecido por el Derecho para producir tal
desplazamiento. No resulta ocioso hacer notar, sino aclaratorio
precisar que el modo no respondía a un capricho que a los
romanos se les ocurrió establecer
irreflexivamente.
Éste respondía a una exigencia que hasta
ahora se mantiene y que no era otra que la de constituir un
mecanismo objetivo de
publicidad sobre
la transmisión del derecho. Tenía pues, una
función
ciertamente distinta a la del título.
Sobre la base de este sistema, el contratus era
sólo y esencialmente un negocio constitutivo de
obligaciones de estructura
bilateral. Se requería por ello de un segundo momento en
el que, actuando la obligación creada, se produjera la
transmisión patrimonial.
Sin embargo la mancipatio, la in iure cessio y
más tarde la traditio, que eran precisamente los
actos (modos) de disposición patrimonial, tenían
también estructura bilateral porque nacían del
acuerdo entre las partes, pero no podían ser considerados
dentro de la categoría contractus porque faltaba en ellos
el elemento esencial de constituir una
obligación.
A partir de Justiniano se amplía el concepto de
contractus para comprender no sólo a los acuerdos
bilaterales constitutivos de obligación sino
también a los acuerdos bilaterales que constituyen o
transfieren derechos reales, pero advertido el diferente defecto
que producen ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos producen
ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la causa de
la atribución patrimonial y los otros el modo para actuar
dicha atribución, se actúa en el derecho
común la necesidad de mantenerlos diferenciados y se
designa a los primeros con el nombre de titulus adquirendi y a
los segundos con el de modus adquirendi ()
En el Derecho Francés antiguo continuó
acentuándose la espiritualización de la
transferencia de dominio que ya
había iniciado en el Derecho Romano.
Se fue introduciendo poco a poco la práctica de
agregar en los contratos una cláusula llamada
dessaisine-saisine (desposesión-posesión) en cuya
virtud el enajenante declaraba haber abandonado la
posesión de la cosa en manos del adquirente, quien a su
vez declaraba haberla recogido. No interesaba qué hubiese
ocurrido en la realidad, de tal manera que la tradición,
todavía indispensable para operar la transferencia de
propiedad, se convirtió por obra de la cláusula
dessaisine-saisine en una modo absolutamente espiritual, es
decir, en una declaración de voluntad de las partes, en
una cláusula contractual; en suma, se confundió con
el contrato mismo.
El uso de esta cláusula de estilo y se la
consideró sobreentendida en todos los contratos aunque no
hubieses sido expresamente consignada. De esta manera, el
artículo 1138° del Código Civil francés,
al consagrar la espiritualización de la transferencia de
propiedad, no hizo sino recoger lo que era una costumbre
extendida en la práctica jurídica.
Por su parte el Código Civil peruano de 1936, en
un sistema que puede considerarse mixto, adoptó del
francés el sistema espiritualista sólo para los
bienes inmuebles, repudiando explícitamente el sistema del
título y el modo que entre tanto había elaborado el
legislador alemán, incorporándolo en el BGB, el
artículo 1172° del Código Civil de 1936
señalaba, que la sola obligación de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo
pacto en contrario", como se aprecia este dispositivo
sirvió de fuente al artículo 949° del
código vigente, que ha mantenido el texto de aquel con
leves variantes, de modo que se continúa en el Perú
el Sistema Consensual de transmitir la propiedad
inmobiliaria.
2. SISTEMA DE
TRANSFERENCIA CONVENCIONAL DE LA PROPIEDAD
Cabe destacar que el artículo 977° del
entonces Proyecto de
Código Civil elaborado por la llamada Comisión
Reformadora (comisión encargada del estudio y
revisión del Código Civil de 1936),
establecía didácticamente que la propiedad se
adquiere por convenio, sucesión, prescripción
adquisitiva, accesión, aprehensión y demás
modos establecidos por la ley, y para efectos del desarrollo de
nuestro tema resulta pertinente referirnos a la
adquisición de la propiedad por convenio o
convención.
Respecto de la adquisición convencional de la
propiedad existen dos grandes sistemas: El
de separación del contrato que requiere para la
transmisión de la propiedad que el contrato obligacional
de transferencia vaya unido a un contrato real de
transmisión de la propiedad; y el Sistema de la "unidad
del contrato", según el cual el acuerdo para la
transmisión de la propiedad está ya contenido en el
contrato de transferencia.
Nos interesa específicamente el segundo sistema,
el cual ha sido adoptado por el Código Civil de 1984 ().
El sistema de Unidad del contrato, teniéndose que
éste admite, a su vez, dos modalidades: la del
principio contractual puro, según la cual la
transmisión de la propiedad está basada
únicamente en el contrato de transferencia; y la de
yuxtaposición de los principios de la
unidad y de la tradición que concede a dicho contrato la
aptitud para transferir el título sobre la cosa, pero que
requiere la tradición de ésta para que el
contratante adquiera el derecho de propiedad-
distinguiéndose así entre el título de
adquisición y el modo de adquirir.
La primera modalidad ha sido adoptada entre otros como
se ha manifestado por los códigos civiles de Francia e
Italia; la
segunda informa, entre otros los códigos civiles de
Argentina y España.
Se duda respecto a cuál es la modalidad elegida
por el codificador peruano del 1984.
3. EL
SISTEMA DE UNIDAD DEL CONTRATO.
El sistema Francés de la Transmisión de la
Propiedad es descrito por Planiol y Ripert (), de la siguiente
manera: "El derecho francés ha abandonado el antiguo
principio que imponía como necesaria la tradición
para realizar la transmisión.
En nuestras leyes, el
contrato es, no solamente la fuente de obligaciones como en
derecho romano, sino también traslativo de la propiedad.
Vender, es enajenar; ambas nociones eran distintas en la
antigüedad; hoy se confunden.
La transmisión de la propiedad se ha convertido
en un efecto directo e inmediato del contrato como la misma
creación de las obligaciones. El comprador, el permutante,
el donatario devienen propietarios de la cosa al mismo tiempo que
acreedores del enajenante; la obligación de transmitir la
propiedad convenida entre las partes, es ejecutada al mismo
tiempo que se forma. Este resultado se expresa diciendo que la
propiedad se transmite por el mero consentimiento"
El principio del sistema francés de
transmisión de la propiedad se encuentra plasmado en el
art. 1138° del Código de Napoleón, que repite
dos veces la misma idea bajo redacciones distintas. Su texto es
el siguiente:
"la obligación de entregar la cosa se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes
contratante.
Ella hace al acreedor propietario y coloca la cosa a
su riesgo desde el instante en que haya debido ser entregada,
aunque no se haya hecho la tradición, a menos que el
deudor esté en mora de entregarla; en cuyo caso el
riesgo de la cosa sigue a cargo de este
último."
En el Derecho Italiano el enfoque es similar, ya que la
adquisición del derecho de propiedad (también de
los derechos reales menores) están fusionados y unificados
el título de adquisición, que era el fundamento de
la adquisición y el modo de adquisición, que era el
medio con el cual se realizaba efectivamente la
adquisición, ello se ve reflejado en el artículo
1376° del Código Civil italiano que a la letra dice:
"En los contratos que tengan por objeto la transferencia de la
propiedad de una cosa determinada, la constitución o
transferencia de un derecho real o la transferencia de otro
derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren
por efecto del consentimiento de las partes legítimamente
manifestado".
Manuel Albadalejo, indica que el sistema de
adquisición de los derechos reales, es por el solo
contrato y que es seguido por el Derecho francés (arts.
1138° y 1583°), italiano (art. 1376° código
civil), seguir el que para la transmisión de los derechos
reales, basta el solo contrato, sin necesidad de
tradición, por tanto celebrado aquel, el adquirente recibe
el derecho real.
Como quiera que, en principio, los contratos se
perfeccionan con el solo consentimiento (son consensuales),
normalmente basta el solo acuerdo (consentimiento) de los
interesados para que se adquiera un derecho real. Por eso se
califica a este sistema de transmisión o
adquisición consensual (nudo consensu). ()
4. LA TEORIA DEL
TITULO Y EL MODO
Cabe señalar que el Sistema Romano reposaba sobra
la distinción entre título y el modo.
El contrato de transferencia (compraventa) era el
título, o sea el acto que por sí no
transmitía el domino, pero que mediatamente servía
para ello, al explicar y justificar al modo, dándole su
razón de ser.
El modo era, en cambio, el acto que servía
inmediatamente para la transmisión del dominio, habiendo
originariamente distinguido los romanos según las cosas
fueran mancipio o nec mancipi; asignando para las primeras, como
modo, la mancipatio (que era un acto jurídico formal, que
exigía el cumplimiento de ciertas solemnidades como la
presencia de cinco testigos) y la in iure cessio (que era
también un modo formal y abstracto, que sustancialmente
consistía en un proceso
fingido de reivindicación ante el pretor) y para las
segundas, la traditio (que estaba constituida por actos materiales),
pero que con el andar del tiempo cayeron en desuso los dos
primeros modos, y la traditio se convirtió en el modo
general apto para la transmisión de la propiedad de
cualquier clase de
cosas, tanto mancipi como nec mancipi.
López de Zavalía () nos señala que
en el Derecho Argentino, la venta de bienes muebles está
regida por el sistema romano el título y el modo, siendo
la compraventa el título y la tradición el
modo.
En la venta de inmuebles se conserva también el
principio romanista que exige el título y el modo, pero
que este último ha sido mutilado de tal manera que
sólo sirve para hacer adquirir el dominio respecto al
vendedor, mientras que para hacer adquirir el dominio erga omnes
hace falta, además, la inscripción. De allí
ha nacido la distinción entre título, modo (pero
modo mutilado) y medio (o forma) de publicidad. Con arreglo a
ello, la compraventa es título, la tradición es
modo (mutilado) y la inscripción es medio.
Esta doctrina está reflejada en los
artículos 2601°, 2602° y 2505° (ley 17.711)
del Código Civil argentino.
Consecuentemente con esta posición, el
Código Civil argentino no contiene disposición
alguna respecto a que la sola obligación de transferir un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él.
En el Derecho español el
régimen legal es descrito por Ruiz Serramalera (),
indica que en materia de
adquisición derivativa por contrato de los derechos
reales, el Sistema Romanista inspirado en la teoría
del título y el modo, según el cual la propiedad o
cualquier otro derecho real no se adquieren sino por la
concurrencia de dos requisitos esenciales: Por una parte, la
causa jurídica de la adquisición-Llamada
título-, y por otra parte, al transmisión efectiva
de la posesión de la cosa o tradición
–denominada modo-, si faltare cualquiera de estos
requisitos no se produce la adquisición del derecho que el
contrato (título) sólo origina un vínculo
obligacional, dirigido en estos casos, precisamente, a la entrega
de la cosa (contenido de la prestación), y el modo
(tradición) no es suficiente tampoco para la validez y
eficacia de
los negocios jurídicos, sino que es preciso que la entrega
tenga un fundamento anterior, sin el cual sólo se produce,
como máximo, el nacimiento de la posesión (por ser
el resultado, únicamente, de una situación de
hecho).
Para Manuel Albadalejo, Título (palabra utilizada
aquí, no en sentido de documento, sino en el fundamento
jurídico) es el acto (por ejemplo la compraventa) por el
que se establece la voluntad de enajenación
(adquisición para la otra parte) del derecho.
Agrega, Modo es el acto consistente, en la entrega, con
ánimo de transmitir la posesión del derecho cuya
enajenación por el transmitente, que es adquisición
para el adquirente.
Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente
para producir la adquisición del derecho real.
Sin Título previo la entrega (modo) no transfiere
(hace adquirir al que la recibe) el derecho real. v.g., sino hubo
anteriormente un contrato de compraventa, pero se entrega la
cosa, el que la recibe adquiere la posesión (ya que
ésta no es la tenencia efectiva de la misma, y esa la ha
recibido) pero no se convierte en dueño (no adquiere la
propiedad: derecho real) ().
En la legislación española, por lo tanto,
hay que distinguir, cuando la adquisición de la propiedad
o de los demás derechos reales se realice a través
de un contrato, dos momentos distintos de los que surgen,
respectivamente, un derecho de crédito (a la entrega de la
cosa) y un derecho real (sobre la misma cosa), estando
condicionado el nacimiento e este último a la validez del
título transmisivo y a la realidad de la tradición
o entrega.
El Código Civil español recoge esta
doctrina en su artículo 609°, según el cual "la
propiedad y los demás derechos reales se adquieren y
transmite (…) por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición".
A semejanza del Código Civil argentino, el
Código Civil español no contiene ninguna
disposición sobre el efecto traslativo de la
obligación de transferir bienes inmuebles.
Los artículos 947° y 949° del
Código Civil peruano de 1984, disponen:
La transferencia de propiedad de una cosa mueble
determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente; y, La sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario.
Al respecto sostienen muchos comentaristas que nuestro
código acoge una modalidad mixta, según la
cual se aplica el Sistema de la Unidad del Contrato para la
transferencia de los bienes inmuebles determinados y la
teoría del título y modo para la transferencia de
los bienes muebles. Piensan otros que tratándose tanto de
la transferencia de muebles como de inmuebles rige
únicamente la teoría del título y el
modo.
Para dilucidar los fundamentos de estas dos posiciones
conviene estudiar la elaboración del Código Civil
en lo referente a la clasificación de los bienes y a la
transmisión convencional de la propiedad.
El proyecto del Código Civil elaborado por la
llamada Comisión Reformadora clasificó los bienes
en registrados y no registrados, pudiendo estos últimos
ser registrables y no registrables.
Partiendo de esta clasificación, el mismo
proyecto estableció que la adquisición convencional
de los bienes registrados quedaba perfeccionada con su
inscripción en el registro respectivo, mientras que la
adquisición convencional de los bienes no registrados
quedaba perfeccionada con la tradición.
Resultaba así muy clara la adopción
de la Teoría del Título y el Modo, pues en el caso
de los bienes no registrados el título de
adquisición era el contrato de transferencia y el modo de
adquirir era la tradición, mientras que en el caso de los
bienes registrados también el contrato de transferencia
era el Título de Adquisición, pero el modo de
adquirir era la inscripción en el registro
respectivo.
La Comisión Revisora modificó la
clasificación de los bienes en muebles e inmuebles. En el
caso de los muebles conservó el principio de que su
enajenación se efectúa con la tradición, con
lo cual el título de adquisición continuó
siendo el contrato de transferencia y el modo de adquirir es la
tradición.
Sin embargo, tratándose de inmuebles
aplicó un sistema, inspirado en el artículo
1172° del Código Civil de 1936, según el cual
la sola obligación de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de él.
La adopción de este sistema ha dado lugar a la
divergencia de opiniones en la doctrina peruana a la que se ha
hecho referencia anteriormente.
Se puede concluir que la introducción del artículo 949°
del Código Civil de 1984 no tiene el significado de
inaplicación de la Teoría del Título y el
Modo a la transferencia de bienes inmuebles determinados, sino
que, por el contrario, dicha teoría es aplicable tanto
para el caso de bienes muebles determinados como para el de
bienes inmuebles determinados.
Se concluye ello por las siguientes razones:
a) el artículo 1351° del Código Civil
establece que el contrato es el acuerdo de dos o más
partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica patrimonial; teniéndose
que la el derecho de crédito u obligación da lugar
a una relación jurídica entre el deudor y el
acreedor de la prestación, de tal manera que la
relación jurídica patrimonial creada por el
contrato tiene carácter obligacional.
b) Tratándose del derecho de propiedad cuyo
carácter de derecho real es generalmente admitido, el
contrato de transferencia no tiene como efecto la
transmisión del derecho sino únicamente la
obligación de transmitirlo.
En efecto, tenemos el contrato de compraventa por ser el
contrato de transferencia más común, el
artículo 1529° del código civil dispone que por
la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien al comprador y peste a pagar su precio en dinero.
Puede observarse que el contrato de compraventa no es
apto, por sí mismo, para transferir la propiedad, desde
que su efecto es obligacional y no real.
c) Que el artículo 949° del Código
Civil peruano, cuyo efecto cobra pleno sentido en el Sistema de
la Unidad del Contrato, en el cual celebración del
contrato de transferencia produce, por sí, la
transmisión de la propiedad, como ocurre en el caso del
artículo 1138° del Código Civil francés
y en el artículo 1376° del código civil
italiano, resulta posterior en el régimen
peruano.
En efecto, tal como se ha visto, consta de los
antecedentes de la elaboración del Código Civil de
1984 cuyo primer proyecto clasificaba en bienes registrados y no
registrados, que el codificador optó claramente desde el
principio por el régimen de la Teoría del
Título y Modo, en el cual la tradición era el modo
de adquisición de los bienes no registrados y la
inscripción el modo de adquisición de los bienes
registrados, requiriéndose en ambos casos la existencia de
un contrato de transferencia que sirviera de
título.
El cambio efectuado en el segundo proyecto respecto a la
clasificación de los bienes en muebles (en
sustitución de bienes no registrados) e inmuebles (en
sustitución de los bienes registrados) no estuvo orientado
a modificar el régimen de transmisión convencional
de la propiedad de los bienes, tanto es así que se
conservó el efecto exclusivamente obligacional del
contrato (que se patetiza singularmente en el de compraventa),
sino evita los peligros que representaba la ineficiencia de
nuestros registros
públicos. Sin embargo, como este cambio de
clasificación dejaba en el aire el
tratamiento de la adquisición de la propiedad sobre os
bienes inmuebles, recurrió a la regla contenida en el
artículo 1172° del Código Civil de 1936,
según la cual la sola obligación de dar una cosa
inmueble determinada hace al acreedor propietario de ella,
olvidando que ella estaba ubicada en el Libro de
Derecho de Obligaciones y no en el Libro de Derechos
Reales.
Esto es importante, por cuanto el régimen del
Derecho de Obligaciones descansa en bases distintas del
régimen de derechos Reales. "La razón para que sea
referible el sistema que exige el perfeccionamiento del acto
dispositivo, ora la tradición de la cosa (para muebles),
ora esta misma o la inscripción en el registro respectivo
(para inmuebles)
Resulta así que la adopción del que
después fue el artículo 949° del Código
Civil de 1984, obedeció a un propósito de encontrar
un sustituto al modo de entrega o de la inscripción de los
bienes inmuebles, sin pretender cambiar el régimen de la
Teoría del título y el modo.
d) Puede objetarse que el modo debe ser siempre
constituido por la tradición del bien, lo cual no ocurre
en el caso del artículo 949° del Código
Civil.
6. LA REFORMA DEL
CODIGO CIVIL
DE 1984
Por ley N° 26394 del 18 de noviembre de 1994, se
crea la Comisión encargada de elaborar el anteproyecto de
Ley de Reforma del Código Civil vigente de 1984.
teniéndose que las sub comisiones encargadas de estudiar
cada Libro del código, ha arribado a una serie de acuerdos
en materia de Derechos Reales y Registros Públicos que
resultan relevantes para nuestro estudio, por lo que se hace
necesario mencionarlas.
Cabe resaltar en primer término, el tema de la
clasificación de los bienes y transferencia de propiedad,
por su estrecha relación con los Registros de la Propiedad
Inmueble y de Bienes Muebles, el Dr. Carlos Cárdenas
Quirós, ha señalado sobre el particular () que la
Comisión Reformadora, sobre la base de la puesta de la
Subcomisión de Derechos Reales, ha decidido distinguir los
bienes, en primer lugar, en corporales e incorporales: Los bienes
corporales se diferencian, a su vez, en muebles e inmuebles,
fungibles, no fungibles, consumibles y no consumibles. Los bienes
muebles son aquellos susceptibles de ser movilizados de un lugar
a otro.
Los inmuebles son los predios, incluidos sus partes
integrantes y accesorios. Las demás categorías de
bienes mencionadas no son objeto de definición.
Se contempla también que los bienes pueden ser
registrados o no registrados, son registrados los bienes
incorporados a algún registro de carácter
jurídico. De ese modo, al hacerse referencia a los
Registros Jurídicos, sin distinción alguna, en la
norma quedan comprendidos tanto los registros públicos
como privados.
Los bienes no registrados, vale decir aquellos que no se
encuentran incorporados a algún registro, se distinguen a
su vez de registrables y no registrales, serán
registrables los bienes susceptibles de ser incorporados a un
registro por contar con elementos que permitan su
individualización: Los no registrables excluyen la
posibilidad de acceso al registro.
De esta manera se otorga a los bienes incorporados en
los Registros una importancia especial, en la medida en que se
reconoce la trascendencia del hecho de encontrarse inscritos y
resultar oponibles a terceros los derechos referidos a los mismos
debidamente registrados. Este aspecto se aprecia con mayor
intensidad si se considera la propuesta de modificación
acerca del tema de Transferencia de propiedad que se viene
desarrollando.
En efecto, y conforme se ha venido expresando el texto
vigente del Código Civil establece que los bienes muebles
se transmiten por la tradición (art. 947°) y los
bienes inmuebles mediante la creación de la
relación obligatoria que constituye efecto del contrato
correspondiente (art. 949°).
El Sistema, particularmente en materia de bienes
inmuebles no ofrece seguridad alguna.
El comprador del bien inmueble, con arreglo al art. 949°, es
efectivamente propietario pero plenamente en la medida en que su
derecho no puede oponerlo a los terceros. Se habla en este
sentido de la existencia de una propiedad relativa frente a una
absoluta, que sería aquella que cuenta a plenitud con la
protección erga omnes debido al hecho de haber
quedado inscrita.
Ese planteamiento da lugar a que se suscite una
cuestión como la de la concurrencia de acreedores sobre un
mismo bien mueble o inmueble y que tenga que establecerse un
criterio de preferencia para favorecer al acreedor que
actuó con mayor diligencia a fin de asegurar la firmeza de
su derecho, es por ello que nuestro Código Civil
prevé en el artículo 2022° para oponer derechos
reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien
se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se
aplican las disposiciones del derecho común.
Siendo esto así, en materia de Tercería de
Propiedad, incluso a través de múltiples
Ejecutorias Supremas se ha establecido que habiéndose
acreditado el derecho de propiedad del tercerista con el
Testimonio de Escritura
Pública de compraventa celebrada con fecha anterior a la
medida cautelar de embargo inscrita en el Registro de Propiedad
Inmueble y siendo los derechos que se discuten de distinta
naturaleza: el de propiedad que reclama el tercerista es un
derecho real, en tanto que el derecho del acreedor ejecutante es
personal, es
de aplicación la Segunda Parte del art. 2022° del
Código Civil para definir el conflicto de
intereses.
En consecuencia, de acuerdo con lo prescrito en la
última parte del citado numeral, para resolver hay que
recurrir a las disposiciones de derecho común y en tal
sentido la tercerista adquirió el inmueble embargado de
que se trata a título oneroso, por escritura
pública de transferencia de propiedad de la propiedad que
se firmó el doce de setiembre de 1997 con fecha anterior
al embargo inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble ( el
24 de setiembre 1997), es decir, que su título emana de un
documento de fecha anterior al embargo; siendo esto así,
el inmueble comprado por la actora no responde frente al gravamen
anotado del embargo, por la naturaleza de los derechos en
conflicto.
En este orden de ideas, no resulta de aplicación
al caso el art. 2016° del Código Civil, relacionado
con el Principio de prioridad en el tiempo de las inscripciones,
así como tampoco resulta de aplicación los arts.
2012° y 2013° del mismo código que rigen los
principios de Publicidad y Legitimación de las inscripciones en lso
Registros Públicos, sino que es de aplicación como
se indicó la segunda parte del art. 2022° del
Código Civil ( CAS. N° 2236-99 LA LIBERTAD, en
N.L. T 285, febrero del 2000) ().
A este respecto, en el Proyecto de reforma se ha
establecido que la constitución, modificación o
extinción de derechos reales sobre bienes registrados se
produce con la inscripción en el registro respectivo,
salvo disposición legal diferente. Se agrega que
tratándose de bienes no registrados, la
constitución se produce con la tradición, salvo
disposición legal diferente.
Es preciso señalar que con fecha 17 de mayo del
año 2000, el Congreso de la República aprobó
el proyecto de ley que, entre otros aspectos, incluía la
incorporación del art. 883° al Código Civil con
el siguiente texto:
"Los bienes pueden ser registrados y no registrados.
Son bienes registrados los incorporados a algún Registro
de carácter jurídico".
La Constitución, modificación o
extinción de derechos reales sobre bienes registrados se
produce con la inscripción en el registro respectivo,
salvo lo dispuesto en los artículos 660°, 900° y
950°
Tratándose de bienes no registrados, la
constitución de derechos reales se produce con la
tradición"
Cabe precisar que el Proyecto de ley derogaba los
artículos 947° y 949° del Código Civil, ya
tantas veces mencionados y referidos a la transferencia de la
propiedad de bienes muebles e inmuebles, respectivamente, y se
precisaba que entraba en vigencia el dos de enero del año
2002.
El referido proyecto fue observado por el Presidente de
la República, devuelto que fue el proyecto al Congreso, se
aprobó un nuevo texto con modificaciones que fue
nuevamente observado.
Establecidas las cosas en el Proyecto de Reforma de
manera descrita, tratándose de bienes registrados,
será el Registro el que definirá toda
cuestión que pueda suscitarse, el modo que en la
eventualidad de que alguien celebre sucesivamente diversos actos
de disposición sobre un mismo bien registrado,
tendrá trascendencia sólo el acto que hubiera
quedado inscrito, dado el carácter constitutivo de la
inscripción.
Con la nueva clasificación que distingue los
bienes en registrados y no registrados se hace indispensable la
reformulación de este asunto. Tratándose de los
bienes registrados, sean éstos muebles o inmuebles,
operará la hipoteca. En cambio, tratándose de los
bienes no registrados, muebles o inmuebles, procederá la
prenda con entrega física.
Finalmente cabe resaltar en cuanto a los Registros
Públicos se refiere, se ha decidido en el seno de la
Comisión Reformadora del Código Civil vigente
mantener el Libro IX de los Registros Públicos, donde
deberán contemplarse sus principios y líneas
matrices
esenciales, sin perjuicio de una ley especial pueda desarrollar
con mayor minuciosidad y precisión la amplia y diversa
temática registral.
7. EL REGISTRO Y LA
TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS REALES
La transmisión de la propiedad inmobiliaria,
inscrita o no, ocurre por el solo consenso (Art. 949º
del Código Civil – CC). Para bienes muebles, inscritos
o no, por tradición ().
Un derecho será real no porque un código
le haya puesto ese membrete, o porque esté regulado en el
Libro de Derechos Reales: será tal siempre que sea
exclusivo y oponible frente a todos, es decir, que el
titular pueda desplazar a todos en el ejercicio del derecho, y
fundar válidamente una pretensión contra quien le
transfirió el derecho y contra cualquier otra persona
basándose en el derecho adquirido.
¿La propiedad adquirida conforme al Art.
949º tiene esas características? Pues decimos que no
!. Y esto por cuanto deriva solo de una relación
jurídica entre acreedor y deudor, esta relación
solo es conocida por ellos, es oculta o clandestina.
Si los demás no tienen siquiera la posibilidad de
conocerla, es pedirles mucho que no pretendan ejercer
también un derecho que ya fue "adquirido" por otro. De
otro lado, resulta inexplicable como puede oponerse un derecho
frente a todo mundo si este derecho no puede ser conocido por
quienes son los destinatarios de la oponibilidad.
Resulta entonces que, tratándose de inmuebles
inscritos, la inscripción registral viene a completar el
derecho real, a hacerlo eficaz, a surtir sus plenos efectos de
oponibilidad y exclusividad. Cuando el Art. 2022º del CC
confiere oponibilidad solo al derecho inscrito, lo que hace es
conformar o hacer constitutivo del derecho frente a
terceros. Por ello la inscripción es requisito de
eficacia o completividad del derecho real que recae sobre bienes
inscritos.
Obviamente el derecho es válido, pero no
despliega su plena eficacia. Por ello, se ha afirmado en doctrina
que el Registro es cuasiconstitutivo o conformador del derecho
real, y ello resulta más claro cuando se analiza el
supuesto de la doble venta por un mismo titular registral: la
adquisición posterior inscrita prima, o resulta
oponible y excluyente, frente a la anterior no inscrita.
La oponibilidad la otorga, entonces, la
inscripción.
1. La transmisión de la propiedad inmobiliaria,
inscrita o no, ocurre por el solo consenso (Art.
949º del Código Civil – CC). Para bienes muebles,
inscritos o no, por tradición
2. No se explica por qué el codificador
peruano, que tenía ante sí dos alternativas muy
claras: la de aceptar en plenitud el sistema de la Unidad del
Contrato, aplicable tanto para muebles como para inmuebles; o
conservar la teoría del título y el modo,
exigiendo la tradición de bienes muebles e inmuebles,
recurrió a una solución insólita,
extrayendo del primero el Sistema la regla sobre la
Transferencia convencional de la propiedad para aplicarla
exclusivamente a los bienes inmuebles determinados, con la
finalidad de insertar en la teoría del título y
el modo, que conservó toda su efectividad para la
transferencia de la propiedad de los bienes muebles
determinados.
3. Que, el sistema peruano de transmisión
convencional de la propiedad de todos los bienes determinados,
sean muebles o inmuebles es la teoría del título
y el modo, que requiere indispensablemente la conjunción
de un acuerdo de voluntades orientados a transferir la
propiedad y de un medio que permita lograrlo. Es el vaso de los
bienes muebles determinados, el título está
constituido por el respectivo contrato de transferencia y el
modo, por la tradición, en aplicación del
artículo 947° del Código Civil, en el caso de
los bienes inmuebles determinados, el título está
también constituido por el respectivo contrato d
etransferencia y el modo de aplicación del art. 949°
del mismo código.
- Que, el contrato en general (incluido el de
transferencia de propiedad) tiene efectos exclusivamente
obligacionales, esto es se limita a crear una relación
jurídica compuesta de obligaciones, y no puede, por si
solo tener efectos reales, pues para ello se requiere
adicionalmente un modo de constituir derecho.
5. Que, con la posible enmienda a efectuarse en el
Código Civil, respecto a la clasificación de los
bienes en registrados y no registrados, y éstos a su
vez, en registrables y no registrables, se establecería
la obligatoriedad de las inscripciones de los inmuebles en el
Registro de la Propiedad Inmueble (registro Jurídico),
siendo esto así quedaría sin efecto, vale decir
se derogaría los artículos 947° y 949°
del Código Civil, tal como lo prevé el proyecto
de reforma establecido por la Comisión Reformadora,
pasando a ser constitutiva la transferencia de bienes
inmuebles, ya no sólo consensual y con la
tradición respecto a los bienes muebles.
1. ALBADALEJO, MANUEL; DERECHO CIVIL
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María Bosh Editor; Barcelona-España; 1994; 514
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- DIEZ PICAZO, Luis; Fundamentos del Derecho Civil
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Registral e Hipotecario; Tomo I, Editorial Civitas S.A. Madrid;
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4. ARIAS SCHEIBER PEZET, Max; EXÉGESIS TOMO IV,
DERECHOS REALES; Editorial Gaceta Jurídica; Lima
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5. ARIAS SCHEIBER PEZET, Max; EXÉGESIS TOMO X,
REGISTROS PUBLICOS; Editorial Gaceta Jurídica; Lima
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6. FORNO FLORES, Hugo; EL CONTRATO PRIVADO CON EFECTOS
REALES, en IUS ET VERITAS N° 7, Universidad
de Lima; Lima –Perú; 1997.
7. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel; EL CONTRATO CON
EFECTOS REALES, en Ius Et Veritas N° 8, Universidad de
Lima, Lima-Perú 1997.
- MAZEAD, HENRY, LEON Y JEAN; LECCIONES DE DERECHO
CIVIL; Parte Segunda; Tomo IV – DERECHO DE LAS COSAS; Ediciones
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editorial IDEMSA TEMIS, Lima Setiembre 2002.
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
ALZA VASQUEZ, RICARDO MANUEL
UNIVERSIDAD SAN MARTÍN DE PORRES
ESCUELA DE POST GRADO
MAESTRIA EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL.
JULIO 2003 LIMA – PERU