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Transferencia de bien inmueble

Enviado por ralzav



  1. La transferencia de bien inmueble en el Código Civil peruano
  2. Sistema de transferencia convencional de la propiedad
  3. El sistema de unidad del contrato
  4. La teoría del título y el modo
  5. El sistema peruano
  6. La reforma del Código Civil de 1984
  7. El registro y la transferencia de los Derechos Reales
  8. Conclusiones

1. LA TRANSFERENCIA DE BIEN INMUEBLE EN EL CODIGO CIVIL PERUANO.-

El artículo 949° de nuestro Código Civil establece que: "La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario".

Con ello podemos precisar que el código abandonando el Sistema del Derecho Romano del Título (el consentimiento) y el Modo (la traditio), ha adoptado el sistema espiritualista del derecho francés para la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles determinados (); en cambio, para el caso de los muebles mantiene la traditio como modo, como es de apreciarse en los artículos 947° y 948° del citado código.

Para el Sistema espiritualista o consensual de transmitir la propiedad inmueble, la sola obligación de enajenar produce el efecto traslativo de la propiedad, esta transferencia espiritual se produce por efecto directo del acto jurídico (título), por el cual se asume que la obligación de enajenar un bien inmueble determinado, no requiere de la traditio material ni del registro como el Derecho Germano (que es convalidante y a la vez constitutivo).

En la transferencia espiritual, se distingue entre el derecho de propiedad y el bien sobre el cual recae, entre la trasmisión del derecho de propiedad y la transmisión y entrega del bien; en la compraventa, por ejemplo, como dicen Los hermanos Mezaud, "el derecho de propiedad se transmite con independencia de la cosa. La transmisión de la propiedad se produce solo transmisión de la propiedad se produce solo consensu; mientras que la entrega de la cosa es una obligación que pesa sobre el vendedor" ().

El comprador asume el riesgo desde el instante en que se perfecciona el contrato (res perit domino), pues, desde ese momento se convierte en propietario aunque no se le hubiese entregado el bien, salvo que el vendedor se encuentre en mora de entregar o que la ley o el pacto establezcan lo contrario, como por ejemplo, el pacto de reserva de propiedad.

Para el caso en concreto de la transferencia de bienes inmuebles, La Corte Superior de Lima ha resuelto: La obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo en disposición en contrario.

Procede amparar la pretensión si los terceristas adquirieron el bien sublitis del ejecutado y el embargo trabado sobre dicho bien fue ordenado cuando los dueños del bien eran los terceristas, pues, la medida cautelar sólo afecta bienes y derechos de las partes vinculadas con la relación material o de sus sucesores (art. 611 CPC).

El principio de oponibilidad inscrito en el art. 2022° del C.C. es exclusivo de los derechos reales; rigiéndose por el Derecho común los conflictos entre derechos de diferente naturaleza, como cuando colisiona un derecho real con un derecho de crédito, caso en el que prevalece el primero (Sala N° 3, EXP. N° 3761-97) ().

Cabe indicar que en nuestro código no existe un artículo que enumere los modos de adquirir la propiedad – y menos aún- que incluya expresamente entre ellos al contrato; que a tenor del artículo 947° la transferencia de la propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a sus acreedor (salvo disposición legal diferente); que de conformidad con el artículo 949° la transferencia de la propiedad de los inmuebles determinados, en el caso de negocios jurídicos Inter vivos, se produce con la obligación de enajenarlos; que el artículo 1402° señala que el objeto del contrato consiste crear, regular, modificar o extinguir obligaciones; que, a diferencia de los artículos 1470° y 1552° del código italiano, los artículos 1529° y 1602° del nuestro, que contiene la definición de los contratos de compraventa y de permuta, respectivamente, atribuyen efectos obligatorios a dichos contratos; y, en fin, que por todo ello, de conformidad con el Código Civil peruano, el contrato sólo puede producir efectos obligatorios.

El Sistema del Ordenamiento Jurídico Peruano ha establecido para la transmisión y constitución de los derechos reales y en particular del derecho de propiedad.

Tratándose de bienes muebles determinados, el asunto resulta parecer bastante claro, así tenemos que el artículo 947° del código vigente consagra claramente la exigencia de la tradición como acto material distinto al contrato, o mejor dicho, distinto al simple consentimiento para producir la transferencia de propiedad de bienes muebles determinados, aunque algunas fundadas dudas pueden suscitar los casos en que esta exigencia de tradición, entendida necesariamente como acto material, desaparece (tradición ficta).

Pero el caso de los bienes inmuebles resulta ser distinto, como se ha indicado anteriormente, el artículo 949° de nuestro Código Civil establece: "La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario".

En consecuencia, a partir de una interpretación sólo literal y aislada de esta norma, parece evidente que- salvo disposición legal diferente o pacto en contrario- los contratos en virtud de los cuales se enajena un inmueble determinado no producen en forma directa la atribución del derecho de propiedad sobre el mismo, sino que sólo crean la obligación de enajenarlo, de modo que la transferencia u la adquisición correlativa del derecho se producen como efecto de la obligación y no del contrato.

En otras palabras, todos los contratos de enajenación de bienes inmuebles determinados tendrían exclusivamente efectos obligatorios, a diferencia de lo opinado por el profesor Hugo Forno Flórez ().

Que, tratándose de bienes inmuebles determinados, este efecto obligatorio no es más que un mero espejismo que se desvanece cuando uno se aproxima con cautela a dichas disposiciones.

La norma del referido artículo 949° es, salvo alguna diferencias, sustancialmente la misma que contenía el artículo 1172° del Código Civil de 1936, que señalaba: "la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propiedad de ella, salvo pacto en contrario".

El precepto en cuestión es de inspiración francesa (como se ha expresado anteriormente), pues encuentra su fuente en el artículo 1138° del Código de Napoleón, a tenor del cual "la obligación de entregar la cosa es perfecta por el sólo consentimiento de las partes contratantes.

Ella hace al acreedor propietario y pone la cosa a su riesgo desde el instante en que debió serle entregada, aun cuando la tradición no se haya realizado, amenos que el deudor incurra en mora; en cuyo caso la cosa queda a riesgo de este último".

Es significativo, empero, que se reconozca unánimemente al Código Civil francés como el primer código que sanciona el contrato como modo de transmisión de la propiedad ()

Es decir, en virtud del simple consentimiento de los contratantes, aserto que quedaría corroborado por el texto de los artículos como el 1583° del code, que refiriéndose a la venta, indica que "ella es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador con respecto al vendedor, desde que han convenido en la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido todavía entregada ni el precio pagado".

Ahora, pasamos a efectuar una excursión (referencia de la evolución legislativa) que nos muestra cómo se ha llegado al texto del artículo 1138° del Código de Napoleón y, por tanto el artículo 1172° de nuestro Código Civil de 1936 y al artículo 949° del código vigente.

Como es sabido en el Derecho Romano existía una clara separación entre lo que hoy se conoce como el título y el modo. El título era la justificación jurídica en cuya virtud se sustentaba un desplazamiento patrimonial, y el modo el mecanismo establecido por el Derecho para producir tal desplazamiento. No resulta ocioso hacer notar, sino aclaratorio precisar que el modo no respondía a un capricho que a los romanos se les ocurrió establecer irreflexivamente.

Éste respondía a una exigencia que hasta ahora se mantiene y que no era otra que la de constituir un mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisión del derecho. Tenía pues, una función ciertamente distinta a la del título.

Sobre la base de este sistema, el contratus era sólo y esencialmente un negocio constitutivo de obligaciones de estructura bilateral. Se requería por ello de un segundo momento en el que, actuando la obligación creada, se produjera la transmisión patrimonial.

Sin embargo la mancipatio, la in iure cessio y más tarde la traditio, que eran precisamente los actos (modos) de disposición patrimonial, tenían también estructura bilateral porque nacían del acuerdo entre las partes, pero no podían ser considerados dentro de la categoría contractus porque faltaba en ellos el elemento esencial de constituir una obligación.

A partir de Justiniano se amplía el concepto de contractus para comprender no sólo a los acuerdos bilaterales constitutivos de obligación sino también a los acuerdos bilaterales que constituyen o transfieren derechos reales, pero advertido el diferente defecto que producen ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos producen ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la causa de la atribución patrimonial y los otros el modo para actuar dicha atribución, se actúa en el derecho común la necesidad de mantenerlos diferenciados y se designa a los primeros con el nombre de titulus adquirendi y a los segundos con el de modus adquirendi ()

En el Derecho Francés antiguo continuó acentuándose la espiritualización de la transferencia de dominio que ya había iniciado en el Derecho Romano.

Se fue introduciendo poco a poco la práctica de agregar en los contratos una cláusula llamada dessaisine-saisine (desposesión-posesión) en cuya virtud el enajenante declaraba haber abandonado la posesión de la cosa en manos del adquirente, quien a su vez declaraba haberla recogido. No interesaba qué hubiese ocurrido en la realidad, de tal manera que la tradición, todavía indispensable para operar la transferencia de propiedad, se convirtió por obra de la cláusula dessaisine-saisine en una modo absolutamente espiritual, es decir, en una declaración de voluntad de las partes, en una cláusula contractual; en suma, se confundió con el contrato mismo.

El uso de esta cláusula de estilo y se la consideró sobreentendida en todos los contratos aunque no hubieses sido expresamente consignada. De esta manera, el artículo 1138° del Código Civil francés, al consagrar la espiritualización de la transferencia de propiedad, no hizo sino recoger lo que era una costumbre extendida en la práctica jurídica.

Por su parte el Código Civil peruano de 1936, en un sistema que puede considerarse mixto, adoptó del francés el sistema espiritualista sólo para los bienes inmuebles, repudiando explícitamente el sistema del título y el modo que entre tanto había elaborado el legislador alemán, incorporándolo en el BGB, el artículo 1172° del Código Civil de 1936 señalaba, que la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario", como se aprecia este dispositivo sirvió de fuente al artículo 949° del código vigente, que ha mantenido el texto de aquel con leves variantes, de modo que se continúa en el Perú el Sistema Consensual de transmitir la propiedad inmobiliaria.

2. SISTEMA DE TRANSFERENCIA CONVENCIONAL DE LA PROPIEDAD

Cabe destacar que el artículo 977° del entonces Proyecto de Código Civil elaborado por la llamada Comisión Reformadora (comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil de 1936), establecía didácticamente que la propiedad se adquiere por convenio, sucesión, prescripción adquisitiva, accesión, aprehensión y demás modos establecidos por la ley, y para efectos del desarrollo de nuestro tema resulta pertinente referirnos a la adquisición de la propiedad por convenio o convención.

Respecto de la adquisición convencional de la propiedad existen dos grandes sistemas: El de separación del contrato que requiere para la transmisión de la propiedad que el contrato obligacional de transferencia vaya unido a un contrato real de transmisión de la propiedad; y el Sistema de la "unidad del contrato", según el cual el acuerdo para la transmisión de la propiedad está ya contenido en el contrato de transferencia.

Nos interesa específicamente el segundo sistema, el cual ha sido adoptado por el Código Civil de 1984 (). El sistema de Unidad del contrato, teniéndose que éste admite, a su vez, dos modalidades: la del principio contractual puro, según la cual la transmisión de la propiedad está basada únicamente en el contrato de transferencia; y la de yuxtaposición de los principios de la unidad y de la tradición que concede a dicho contrato la aptitud para transferir el título sobre la cosa, pero que requiere la tradición de ésta para que el contratante adquiera el derecho de propiedad- distinguiéndose así entre el título de adquisición y el modo de adquirir.

La primera modalidad ha sido adoptada entre otros como se ha manifestado por los códigos civiles de Francia e Italia; la segunda informa, entre otros los códigos civiles de Argentina y España.

Se duda respecto a cuál es la modalidad elegida por el codificador peruano del 1984.

3. EL SISTEMA DE UNIDAD DEL CONTRATO.

El sistema Francés de la Transmisión de la Propiedad es descrito por Planiol y Ripert (), de la siguiente manera: "El derecho francés ha abandonado el antiguo principio que imponía como necesaria la tradición para realizar la transmisión.

En nuestras leyes, el contrato es, no solamente la fuente de obligaciones como en derecho romano, sino también traslativo de la propiedad. Vender, es enajenar; ambas nociones eran distintas en la antigüedad; hoy se confunden.

La transmisión de la propiedad se ha convertido en un efecto directo e inmediato del contrato como la misma creación de las obligaciones. El comprador, el permutante, el donatario devienen propietarios de la cosa al mismo tiempo que acreedores del enajenante; la obligación de transmitir la propiedad convenida entre las partes, es ejecutada al mismo tiempo que se forma. Este resultado se expresa diciendo que la propiedad se transmite por el mero consentimiento"

El principio del sistema francés de transmisión de la propiedad se encuentra plasmado en el art. 1138° del Código de Napoleón, que repite dos veces la misma idea bajo redacciones distintas. Su texto es el siguiente:

"la obligación de entregar la cosa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes contratante.

Ella hace al acreedor propietario y coloca la cosa a su riesgo desde el instante en que haya debido ser entregada, aunque no se haya hecho la tradición, a menos que el deudor esté en mora de entregarla; en cuyo caso el riesgo de la cosa sigue a cargo de este último."

En el Derecho Italiano el enfoque es similar, ya que la adquisición del derecho de propiedad (también de los derechos reales menores) están fusionados y unificados el título de adquisición, que era el fundamento de la adquisición y el modo de adquisición, que era el medio con el cual se realizaba efectivamente la adquisición, ello se ve reflejado en el artículo 1376° del Código Civil italiano que a la letra dice: "En los contratos que tengan por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la constitución o transferencia de un derecho real o la transferencia de otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento de las partes legítimamente manifestado".

Manuel Albadalejo, indica que el sistema de adquisición de los derechos reales, es por el solo contrato y que es seguido por el Derecho francés (arts. 1138° y 1583°), italiano (art. 1376° código civil), seguir el que para la transmisión de los derechos reales, basta el solo contrato, sin necesidad de tradición, por tanto celebrado aquel, el adquirente recibe el derecho real.

Como quiera que, en principio, los contratos se perfeccionan con el solo consentimiento (son consensuales), normalmente basta el solo acuerdo (consentimiento) de los interesados para que se adquiera un derecho real. Por eso se califica a este sistema de transmisión o adquisición consensual (nudo consensu). ()

4. LA TEORIA DEL TITULO Y EL MODO

Cabe señalar que el Sistema Romano reposaba sobra la distinción entre título y el modo.

El contrato de transferencia (compraventa) era el título, o sea el acto que por sí no transmitía el domino, pero que mediatamente servía para ello, al explicar y justificar al modo, dándole su razón de ser.

El modo era, en cambio, el acto que servía inmediatamente para la transmisión del dominio, habiendo originariamente distinguido los romanos según las cosas fueran mancipio o nec mancipi; asignando para las primeras, como modo, la mancipatio (que era un acto jurídico formal, que exigía el cumplimiento de ciertas solemnidades como la presencia de cinco testigos) y la in iure cessio (que era también un modo formal y abstracto, que sustancialmente consistía en un proceso fingido de reivindicación ante el pretor) y para las segundas, la traditio (que estaba constituida por actos materiales), pero que con el andar del tiempo cayeron en desuso los dos primeros modos, y la traditio se convirtió en el modo general apto para la transmisión de la propiedad de cualquier clase de cosas, tanto mancipi como nec mancipi.

López de Zavalía () nos señala que en el Derecho Argentino, la venta de bienes muebles está regida por el sistema romano el título y el modo, siendo la compraventa el título y la tradición el modo.

En la venta de inmuebles se conserva también el principio romanista que exige el título y el modo, pero que este último ha sido mutilado de tal manera que sólo sirve para hacer adquirir el dominio respecto al vendedor, mientras que para hacer adquirir el dominio erga omnes hace falta, además, la inscripción. De allí ha nacido la distinción entre título, modo (pero modo mutilado) y medio (o forma) de publicidad. Con arreglo a ello, la compraventa es título, la tradición es modo (mutilado) y la inscripción es medio.

Esta doctrina está reflejada en los artículos 2601°, 2602° y 2505° (ley 17.711) del Código Civil argentino.

Consecuentemente con esta posición, el Código Civil argentino no contiene disposición alguna respecto a que la sola obligación de transferir un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él.

En el Derecho español el régimen legal es descrito por Ruiz Serramalera (), indica que en materia de adquisición derivativa por contrato de los derechos reales, el Sistema Romanista inspirado en la teoría del título y el modo, según el cual la propiedad o cualquier otro derecho real no se adquieren sino por la concurrencia de dos requisitos esenciales: Por una parte, la causa jurídica de la adquisición-Llamada título-, y por otra parte, al transmisión efectiva de la posesión de la cosa o tradición –denominada modo-, si faltare cualquiera de estos requisitos no se produce la adquisición del derecho que el contrato (título) sólo origina un vínculo obligacional, dirigido en estos casos, precisamente, a la entrega de la cosa (contenido de la prestación), y el modo (tradición) no es suficiente tampoco para la validez y eficacia de los negocios jurídicos, sino que es preciso que la entrega tenga un fundamento anterior, sin el cual sólo se produce, como máximo, el nacimiento de la posesión (por ser el resultado, únicamente, de una situación de hecho).

Para Manuel Albadalejo, Título (palabra utilizada aquí, no en sentido de documento, sino en el fundamento jurídico) es el acto (por ejemplo la compraventa) por el que se establece la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho.

Agrega, Modo es el acto consistente, en la entrega, con ánimo de transmitir la posesión del derecho cuya enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquirente.

Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real.

Sin Título previo la entrega (modo) no transfiere (hace adquirir al que la recibe) el derecho real. v.g., sino hubo anteriormente un contrato de compraventa, pero se entrega la cosa, el que la recibe adquiere la posesión (ya que ésta no es la tenencia efectiva de la misma, y esa la ha recibido) pero no se convierte en dueño (no adquiere la propiedad: derecho real) ().

En la legislación española, por lo tanto, hay que distinguir, cuando la adquisición de la propiedad o de los demás derechos reales se realice a través de un contrato, dos momentos distintos de los que surgen, respectivamente, un derecho de crédito (a la entrega de la cosa) y un derecho real (sobre la misma cosa), estando condicionado el nacimiento e este último a la validez del título transmisivo y a la realidad de la tradición o entrega.

El Código Civil español recoge esta doctrina en su artículo 609°, según el cual "la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y transmite (...) por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición".

A semejanza del Código Civil argentino, el Código Civil español no contiene ninguna disposición sobre el efecto traslativo de la obligación de transferir bienes inmuebles.

5. EL SISTEMA PERUANO

Los artículos 947° y 949° del Código Civil peruano de 1984, disponen:

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente; y, La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

Al respecto sostienen muchos comentaristas que nuestro código acoge una modalidad mixta, según la cual se aplica el Sistema de la Unidad del Contrato para la transferencia de los bienes inmuebles determinados y la teoría del título y modo para la transferencia de los bienes muebles. Piensan otros que tratándose tanto de la transferencia de muebles como de inmuebles rige únicamente la teoría del título y el modo.

Para dilucidar los fundamentos de estas dos posiciones conviene estudiar la elaboración del Código Civil en lo referente a la clasificación de los bienes y a la transmisión convencional de la propiedad.

El proyecto del Código Civil elaborado por la llamada Comisión Reformadora clasificó los bienes en registrados y no registrados, pudiendo estos últimos ser registrables y no registrables.

Partiendo de esta clasificación, el mismo proyecto estableció que la adquisición convencional de los bienes registrados quedaba perfeccionada con su inscripción en el registro respectivo, mientras que la adquisición convencional de los bienes no registrados quedaba perfeccionada con la tradición.

Resultaba así muy clara la adopción de la Teoría del Título y el Modo, pues en el caso de los bienes no registrados el título de adquisición era el contrato de transferencia y el modo de adquirir era la tradición, mientras que en el caso de los bienes registrados también el contrato de transferencia era el Título de Adquisición, pero el modo de adquirir era la inscripción en el registro respectivo.

La Comisión Revisora modificó la clasificación de los bienes en muebles e inmuebles. En el caso de los muebles conservó el principio de que su enajenación se efectúa con la tradición, con lo cual el título de adquisición continuó siendo el contrato de transferencia y el modo de adquirir es la tradición.

Sin embargo, tratándose de inmuebles aplicó un sistema, inspirado en el artículo 1172° del Código Civil de 1936, según el cual la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él.

La adopción de este sistema ha dado lugar a la divergencia de opiniones en la doctrina peruana a la que se ha hecho referencia anteriormente.

Se puede concluir que la introducción del artículo 949° del Código Civil de 1984 no tiene el significado de inaplicación de la Teoría del Título y el Modo a la transferencia de bienes inmuebles determinados, sino que, por el contrario, dicha teoría es aplicable tanto para el caso de bienes muebles determinados como para el de bienes inmuebles determinados.

Se concluye ello por las siguientes razones:

a) el artículo 1351° del Código Civil establece que el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial; teniéndose que la el derecho de crédito u obligación da lugar a una relación jurídica entre el deudor y el acreedor de la prestación, de tal manera que la relación jurídica patrimonial creada por el contrato tiene carácter obligacional.

b) Tratándose del derecho de propiedad cuyo carácter de derecho real es generalmente admitido, el contrato de transferencia no tiene como efecto la transmisión del derecho sino únicamente la obligación de transmitirlo.

En efecto, tenemos el contrato de compraventa por ser el contrato de transferencia más común, el artículo 1529° del código civil dispone que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y peste a pagar su precio en dinero.

Puede observarse que el contrato de compraventa no es apto, por sí mismo, para transferir la propiedad, desde que su efecto es obligacional y no real.

c) Que el artículo 949° del Código Civil peruano, cuyo efecto cobra pleno sentido en el Sistema de la Unidad del Contrato, en el cual celebración del contrato de transferencia produce, por sí, la transmisión de la propiedad, como ocurre en el caso del artículo 1138° del Código Civil francés y en el artículo 1376° del código civil italiano, resulta posterior en el régimen peruano.

En efecto, tal como se ha visto, consta de los antecedentes de la elaboración del Código Civil de 1984 cuyo primer proyecto clasificaba en bienes registrados y no registrados, que el codificador optó claramente desde el principio por el régimen de la Teoría del Título y Modo, en el cual la tradición era el modo de adquisición de los bienes no registrados y la inscripción el modo de adquisición de los bienes registrados, requiriéndose en ambos casos la existencia de un contrato de transferencia que sirviera de título.

El cambio efectuado en el segundo proyecto respecto a la clasificación de los bienes en muebles (en sustitución de bienes no registrados) e inmuebles (en sustitución de los bienes registrados) no estuvo orientado a modificar el régimen de transmisión convencional de la propiedad de los bienes, tanto es así que se conservó el efecto exclusivamente obligacional del contrato (que se patetiza singularmente en el de compraventa), sino evita los peligros que representaba la ineficiencia de nuestros registros públicos. Sin embargo, como este cambio de clasificación dejaba en el aire el tratamiento de la adquisición de la propiedad sobre os bienes inmuebles, recurrió a la regla contenida en el artículo 1172° del Código Civil de 1936, según la cual la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada hace al acreedor propietario de ella, olvidando que ella estaba ubicada en el Libro de Derecho de Obligaciones y no en el Libro de Derechos Reales.

Esto es importante, por cuanto el régimen del Derecho de Obligaciones descansa en bases distintas del régimen de derechos Reales. "La razón para que sea referible el sistema que exige el perfeccionamiento del acto dispositivo, ora la tradición de la cosa (para muebles), ora esta misma o la inscripción en el registro respectivo (para inmuebles)

Resulta así que la adopción del que después fue el artículo 949° del Código Civil de 1984, obedeció a un propósito de encontrar un sustituto al modo de entrega o de la inscripción de los bienes inmuebles, sin pretender cambiar el régimen de la Teoría del título y el modo.

d) Puede objetarse que el modo debe ser siempre constituido por la tradición del bien, lo cual no ocurre en el caso del artículo 949° del Código Civil.

6. LA REFORMA DEL CODIGO CIVIL DE 1984

Por ley N° 26394 del 18 de noviembre de 1994, se crea la Comisión encargada de elaborar el anteproyecto de Ley de Reforma del Código Civil vigente de 1984. teniéndose que las sub comisiones encargadas de estudiar cada Libro del código, ha arribado a una serie de acuerdos en materia de Derechos Reales y Registros Públicos que resultan relevantes para nuestro estudio, por lo que se hace necesario mencionarlas.

Cabe resaltar en primer término, el tema de la clasificación de los bienes y transferencia de propiedad, por su estrecha relación con los Registros de la Propiedad Inmueble y de Bienes Muebles, el Dr. Carlos Cárdenas Quirós, ha señalado sobre el particular () que la Comisión Reformadora, sobre la base de la puesta de la Subcomisión de Derechos Reales, ha decidido distinguir los bienes, en primer lugar, en corporales e incorporales: Los bienes corporales se diferencian, a su vez, en muebles e inmuebles, fungibles, no fungibles, consumibles y no consumibles. Los bienes muebles son aquellos susceptibles de ser movilizados de un lugar a otro.

Los inmuebles son los predios, incluidos sus partes integrantes y accesorios. Las demás categorías de bienes mencionadas no son objeto de definición.

Se contempla también que los bienes pueden ser registrados o no registrados, son registrados los bienes incorporados a algún registro de carácter jurídico. De ese modo, al hacerse referencia a los Registros Jurídicos, sin distinción alguna, en la norma quedan comprendidos tanto los registros públicos como privados.

Los bienes no registrados, vale decir aquellos que no se encuentran incorporados a algún registro, se distinguen a su vez de registrables y no registrales, serán registrables los bienes susceptibles de ser incorporados a un registro por contar con elementos que permitan su individualización: Los no registrables excluyen la posibilidad de acceso al registro.

De esta manera se otorga a los bienes incorporados en los Registros una importancia especial, en la medida en que se reconoce la trascendencia del hecho de encontrarse inscritos y resultar oponibles a terceros los derechos referidos a los mismos debidamente registrados. Este aspecto se aprecia con mayor intensidad si se considera la propuesta de modificación acerca del tema de Transferencia de propiedad que se viene desarrollando.

En efecto, y conforme se ha venido expresando el texto vigente del Código Civil establece que los bienes muebles se transmiten por la tradición (art. 947°) y los bienes inmuebles mediante la creación de la relación obligatoria que constituye efecto del contrato correspondiente (art. 949°).

El Sistema, particularmente en materia de bienes inmuebles no ofrece seguridad alguna. El comprador del bien inmueble, con arreglo al art. 949°, es efectivamente propietario pero plenamente en la medida en que su derecho no puede oponerlo a los terceros. Se habla en este sentido de la existencia de una propiedad relativa frente a una absoluta, que sería aquella que cuenta a plenitud con la protección erga omnes debido al hecho de haber quedado inscrita.

Ese planteamiento da lugar a que se suscite una cuestión como la de la concurrencia de acreedores sobre un mismo bien mueble o inmueble y que tenga que establecerse un criterio de preferencia para favorecer al acreedor que actuó con mayor diligencia a fin de asegurar la firmeza de su derecho, es por ello que nuestro Código Civil prevé en el artículo 2022° para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

Siendo esto así, en materia de Tercería de Propiedad, incluso a través de múltiples Ejecutorias Supremas se ha establecido que habiéndose acreditado el derecho de propiedad del tercerista con el Testimonio de Escritura Pública de compraventa celebrada con fecha anterior a la medida cautelar de embargo inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble y siendo los derechos que se discuten de distinta naturaleza: el de propiedad que reclama el tercerista es un derecho real, en tanto que el derecho del acreedor ejecutante es personal, es de aplicación la Segunda Parte del art. 2022° del Código Civil para definir el conflicto de intereses.

En consecuencia, de acuerdo con lo prescrito en la última parte del citado numeral, para resolver hay que recurrir a las disposiciones de derecho común y en tal sentido la tercerista adquirió el inmueble embargado de que se trata a título oneroso, por escritura pública de transferencia de propiedad de la propiedad que se firmó el doce de setiembre de 1997 con fecha anterior al embargo inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble ( el 24 de setiembre 1997), es decir, que su título emana de un documento de fecha anterior al embargo; siendo esto así, el inmueble comprado por la actora no responde frente al gravamen anotado del embargo, por la naturaleza de los derechos en conflicto.

En este orden de ideas, no resulta de aplicación al caso el art. 2016° del Código Civil, relacionado con el Principio de prioridad en el tiempo de las inscripciones, así como tampoco resulta de aplicación los arts. 2012° y 2013° del mismo código que rigen los principios de Publicidad y Legitimación de las inscripciones en lso Registros Públicos, sino que es de aplicación como se indicó la segunda parte del art. 2022° del Código Civil ( CAS. N° 2236-99 LA LIBERTAD, en N.L. T 285, febrero del 2000) ().

A este respecto, en el Proyecto de reforma se ha establecido que la constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes registrados se produce con la inscripción en el registro respectivo, salvo disposición legal diferente. Se agrega que tratándose de bienes no registrados, la constitución se produce con la tradición, salvo disposición legal diferente.

Es preciso señalar que con fecha 17 de mayo del año 2000, el Congreso de la República aprobó el proyecto de ley que, entre otros aspectos, incluía la incorporación del art. 883° al Código Civil con el siguiente texto:

"Los bienes pueden ser registrados y no registrados. Son bienes registrados los incorporados a algún Registro de carácter jurídico".

La Constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes registrados se produce con la inscripción en el registro respectivo, salvo lo dispuesto en los artículos 660°, 900° y 950°

Tratándose de bienes no registrados, la constitución de derechos reales se produce con la tradición"

Cabe precisar que el Proyecto de ley derogaba los artículos 947° y 949° del Código Civil, ya tantas veces mencionados y referidos a la transferencia de la propiedad de bienes muebles e inmuebles, respectivamente, y se precisaba que entraba en vigencia el dos de enero del año 2002.

El referido proyecto fue observado por el Presidente de la República, devuelto que fue el proyecto al Congreso, se aprobó un nuevo texto con modificaciones que fue nuevamente observado.

Establecidas las cosas en el Proyecto de Reforma de manera descrita, tratándose de bienes registrados, será el Registro el que definirá toda cuestión que pueda suscitarse, el modo que en la eventualidad de que alguien celebre sucesivamente diversos actos de disposición sobre un mismo bien registrado, tendrá trascendencia sólo el acto que hubiera quedado inscrito, dado el carácter constitutivo de la inscripción.

Con la nueva clasificación que distingue los bienes en registrados y no registrados se hace indispensable la reformulación de este asunto. Tratándose de los bienes registrados, sean éstos muebles o inmuebles, operará la hipoteca. En cambio, tratándose de los bienes no registrados, muebles o inmuebles, procederá la prenda con entrega física.

Finalmente cabe resaltar en cuanto a los Registros Públicos se refiere, se ha decidido en el seno de la Comisión Reformadora del Código Civil vigente mantener el Libro IX de los Registros Públicos, donde deberán contemplarse sus principios y líneas matrices esenciales, sin perjuicio de una ley especial pueda desarrollar con mayor minuciosidad y precisión la amplia y diversa temática registral.

7. EL REGISTRO Y LA TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS REALES

La transmisión de la propiedad inmobiliaria, inscrita o no, ocurre por el solo consenso (Art. 949º del Código Civil - CC). Para bienes muebles, inscritos o no, por tradición ().

Un derecho será real no porque un código le haya puesto ese membrete, o porque esté regulado en el Libro de Derechos Reales: será tal siempre que sea exclusivo y oponible frente a todos, es decir, que el titular pueda desplazar a todos en el ejercicio del derecho, y fundar válidamente una pretensión contra quien le transfirió el derecho y contra cualquier otra persona basándose en el derecho adquirido.

¿La propiedad adquirida conforme al Art. 949º tiene esas características? Pues decimos que no !. Y esto por cuanto deriva solo de una relación jurídica entre acreedor y deudor, esta relación solo es conocida por ellos, es oculta o clandestina.

Si los demás no tienen siquiera la posibilidad de conocerla, es pedirles mucho que no pretendan ejercer también un derecho que ya fue "adquirido" por otro. De otro lado, resulta inexplicable como puede oponerse un derecho frente a todo mundo si este derecho no puede ser conocido por quienes son los destinatarios de la oponibilidad.

Resulta entonces que, tratándose de inmuebles inscritos, la inscripción registral viene a completar el derecho real, a hacerlo eficaz, a surtir sus plenos efectos de oponibilidad y exclusividad. Cuando el Art. 2022º del CC confiere oponibilidad solo al derecho inscrito, lo que hace es conformar o hacer constitutivo del derecho frente a terceros. Por ello la inscripción es requisito de eficacia o completividad del derecho real que recae sobre bienes inscritos.

Obviamente el derecho es válido, pero no despliega su plena eficacia. Por ello, se ha afirmado en doctrina que el Registro es cuasiconstitutivo o conformador del derecho real, y ello resulta más claro cuando se analiza el supuesto de la doble venta por un mismo titular registral: la adquisición posterior inscrita prima, o resulta oponible y excluyente, frente a la anterior no inscrita. La oponibilidad la otorga, entonces, la inscripción.

CONCLUSIONES

1. La transmisión de la propiedad inmobiliaria, inscrita o no, ocurre por el solo consenso (Art. 949º del Código Civil - CC). Para bienes muebles, inscritos o no, por tradición

2. No se explica por qué el codificador peruano, que tenía ante sí dos alternativas muy claras: la de aceptar en plenitud el sistema de la Unidad del Contrato, aplicable tanto para muebles como para inmuebles; o conservar la teoría del título y el modo, exigiendo la tradición de bienes muebles e inmuebles, recurrió a una solución insólita, extrayendo del primero el Sistema la regla sobre la Transferencia convencional de la propiedad para aplicarla exclusivamente a los bienes inmuebles determinados, con la finalidad de insertar en la teoría del título y el modo, que conservó toda su efectividad para la transferencia de la propiedad de los bienes muebles determinados.

3. Que, el sistema peruano de transmisión convencional de la propiedad de todos los bienes determinados, sean muebles o inmuebles es la teoría del título y el modo, que requiere indispensablemente la conjunción de un acuerdo de voluntades orientados a transferir la propiedad y de un medio que permita lograrlo. Es el vaso de los bienes muebles determinados, el título está constituido por el respectivo contrato de transferencia y el modo, por la tradición, en aplicación del artículo 947° del Código Civil, en el caso de los bienes inmuebles determinados, el título está también constituido por el respectivo contrato d etransferencia y el modo de aplicación del art. 949° del mismo código.

  1. Que, el contrato en general (incluido el de transferencia de propiedad) tiene efectos exclusivamente obligacionales, esto es se limita a crear una relación jurídica compuesta de obligaciones, y no puede, por si solo tener efectos reales, pues para ello se requiere adicionalmente un modo de constituir derecho.

5. Que, con la posible enmienda a efectuarse en el Código Civil, respecto a la clasificación de los bienes en registrados y no registrados, y éstos a su vez, en registrables y no registrables, se establecería la obligatoriedad de las inscripciones de los inmuebles en el Registro de la Propiedad Inmueble (registro Jurídico), siendo esto así quedaría sin efecto, vale decir se derogaría los artículos 947° y 949° del Código Civil, tal como lo prevé el proyecto de reforma establecido por la Comisión Reformadora, pasando a ser constitutiva la transferencia de bienes inmuebles, ya no sólo consensual y con la tradición respecto a los bienes muebles.

BIBLIOGRAFÍA

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  2. TORRES VASQUEZ, Aníbal; CODIGO CIVIL; editorial IDEMSA TEMIS, Lima Setiembre 2002.

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

ALZA VASQUEZ, RICARDO MANUEL

UNIVERSIDAD SAN MARTÍN DE PORRES

ESCUELA DE POST GRADO

MAESTRIA EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL.

JULIO 2003 LIMA - PERU


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