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Derechos Reales




Partes: 1, 2, 3

  1. Introducción al estudio de los Derechos Reales
  2. De los bienes en relación a las personas a quienes pertenecen
  3. Adquisición de la posesión
  4. Transmisibildad del Derecho posesorio
  5. Protección jurídica de la posesión
  6. Del Derecho de propiedad
  7. Garantías del Derecho de propiedad
  8. De la propiedad privada de inmuebles
  9. De la adquisición por accesión
  10. De la usucapión como medio de adquirir el dominio
  11. De las restricciones y límites al dominio
  12. De la adquisición de la propiedad de cosas muebles
  13. De la propiedad de las cosas muebles por la posesión
  14. Del bien de familia
  15. Condominio
  16. De la propiedad de pisos o departamentos
  17. De la propiedad literaria, científica y artística
  18. Servidumbres en general
  19. Del usufructo, uso y habitación
  20. La prenda
  21. De los efectos de la hipoteca entre las partes
  22. Prenda ordinaria
  23. Régimen de publicidad de los derechos reales
  24. Acciones reales
  25. Medidas de seguridad en la acción reivindicatoria
  26. Bibliografía

UNIDAD 1: INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES

1. LOS DERECHOS REALES Y LA CUESTIÓN SOCIAL

Las cosas y su apropiación, son elementos vitales para la vida del hombre, para su bienestar, para su cultura y moral. Pero ocurre que la apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusión de la apropiación y goce de esa misma cosa por otros.

En torno al derecho de las cosas gira la organización social y política de los pueblos, su estilo de vida, su filosofía.

De un derecho absoluto e ilimitado como lo era la propiedad y los demás derechos reales en Roma, hoy día se reconocen límites y restricciones al mismo, a tal punto de ser concebido como relativo y limitado.

Estas restricciones surgieron con la concepción de estado social de derecho que pregona una superioridad de los intereses sociales ante los individuales. Así la misma Iglesia Católica, mediante sus encíclicas pregona que la propiedad debe cumplir una función social.

2. LOS DERECHOS REALES EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL

El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.

Características de los derechos reales:

  • Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy día se reconocen más limites a favor de la sociedad
  • Es de contenido patrimonial: solo importa aquello que sea susceptible de valoración económica. Los derechos reales conjuntamente con los derechos de créditos e intelectuales constituyen los derechos patrimoniales en nuestra legislación.
  • Es un vínculo entre una persona y una cosa, y sólo a nivel subsidiario es un vínculo entre dos personas.
  • Es una relación inmediata, pues el uso y goce de las cosas es de manera directa sin necesidad de ningún acto de terceros.
  • Son erga omnes: se ejerce contra todos.
  • Se rigen por el principio de legalidad, pues solo existen aquellos derechos reales creados por la ley, conforme al artículo 1953.

Nuestro Código sigue una metodología moderna de división del mismo en 5 libros, legisla respecto de los derechos reales en su Libro IV.

3. TEORÍA GENERAL DEL PATRIMONIO: COSAS – BIENES

Art. 1872.- Se llaman cosas en este Código, los objetos corporales susceptibles de tener un valor.

Art. 1873.- Los objetos inmateriales susceptibles de valor e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona, con las deudas o cargas que lo gravan, constituye su patrimonio.

Etimológicamente, patrimonio deriva de la voz patrimonium y significa bienes que el hijo tiene heredado de su padre o abuelo; es decir, el conjunto de bienes cuya propiedad era ejercida por el paterfamilies, y que se transmitían por sucesión. Pero este concepto tan restringido, no se mantuvo en vigencia durante mucho tiempo, pues ya en la época clásica se amplió con la inclusión también de los derechos sobre las cosas materiales.

El concepto de patrimonio tiene dos elementos:

  • Positivo: los bienes de una persona, es decir, su activo, sea material o inmaterial.
  • El negativo: las cargas o deudas que gravan al patrimonio, es decir, su pasivo.

Características:

  • Unidad e indivisibilidad del patrimonio: toda persona tiene un solo patrimonio, que es único es indivisible.
  • El patrimonio es inseparable de la persona: del mismo modo que no se concibe la existencia de una persona sin patrimonio, el soporte de éste es necesariamente aquella de lo que se sigue la imposibilidad de disposición del patrimonio por la persona sino cuando se produce su desaparición por la muerte. Es decir, no existe patrimonio sin persona.

Los bienes, según el artículo 1873, pueden ser de dos categorías:

  • Los objetos incorporales o inmateriales, siempre que sean susceptibles de una valoración pecuniaria.
  • Las cosas, es decir, los bienes corporales o materiales, conforme lo dispone el artículo 1872.

Los bienes son el género y las cosas son una de las especies de bienes, pues toda cosa es un bien, pero no todo bien es una cosa.

4. CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS

  • Cosas muebles e inmuebles.
  • Cosas consumibles y no consumibles.
  • Cosas fungibles y no fungibles
  • Cosas principales y accesorias
  • Cosas en el comercio y fuera del comercio
  • Cosas divisibles y no divisibles

5. ENUMERACIÓN Y PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Art. 1953.- Todo derecho real sólo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de última voluntad que tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificar los que este Código reconoce, valdrán como actos jurídicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.

Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.

Los derechos reales se protegen básicamente por medio de las acciones reales, que en nuestro código son:

  • Acción reivindicatoria.
  • Acción confesoria.
  • Acción negatoria.

UNIDAD 2: DE LOS BIENES EN RELACIÓN A LAS PERSONAS A QUIENES PERTENECEN

1. BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO

Art. 1898.- Son bienes del dominio público del Estado:
a) las bahías, puertos y ancladeros;

Modificado por el artículo 1º de la Ley Nº 2.559/05

b) los ríos y todas las aguas que corren por sus cauces naturales, y estos mismos cauces;
c) las playas de los ríos, entendidas por playas las extensiones de tierras que las aguas bañan y desocupan en las crecidas ordinarias y no en ocasiones extraordinarias.
d) los lagos navegables y sus alveos; y

e) los caminos, canales, puentes y todas las obras públicas construidas para utilidad común de los habitantes.

Los bienes del dominio público del Estado, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Art. 1899.- Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado, pero estarán sujetas a las disposiciones de este Código y a las leyes o reglamentos de carácter administrativo.

La principal característica de los bienes de dominio público del estado, es su destino. Son bienes que están destinados al uso y goce de todos los habitantes de la república, dentro de los límites establecidos por la reglamentación correspondiente.

Las consecuencias de ser un bien de dominio público son:

Imprescriptibles: es decir, no pueden ser adquiridos por la prescripción adquisitiva, o sea de usucapión.

Inalienables: no pueden ser transmitidas a otra persona u estado. Sin embargo, puede dejar de ser de dominio público, mediante el procedimiento que se llama "desafectación" y de esta manera se torna inalienable.

Inembargables: no se puede decretar el embargo preventivo o ejecutivo sobre bienes de dominio público del estado.

El embargo es una medida cautelar decretada judicialmente y que tiene por finalidad tomar indisponible uno o varios bienes con el objeto de precautelar un derecho.

2. BIENES DEL DOMINO PRIVADO DEL ESTADO

Art. 1900.- Son bienes del dominio privado del Estado:

  1. las islas que se formen en toda clase de ríos o lagos, cuando ellas no pertenezcan a particulares;
  2. los terrenos situados dentro de los límites de la República que carezcan de dueño;
  3. los minerales sólidos, líquidos y gaseosos que se encuentren en estado natural, con excepción de las sustancias pétreas, terrosas o calcáreas. La explotación y aprovechamiento de estas riquezas, se regirán por la legislación especial de minas;
  4. los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren intestadas o sin herederos, según las disposiciones de este Código.
  5. los bienes del Estado no comprendidos en el artículo anterior o no afectados al servicio público.

Art. 1904.- Los inmuebles del dominio privado del Estado y de propiedad pública o privada de las Municipalidades no pueden adquirirse por prescripción.

Los bienes de domino privado no están destinados al uso y goce de todos los habitantes, sino para el uso de los servidos públicos a fin de que el estado pueda cumplir con sus fines.

Tiene en común con los bienes de domino público del estado, la calidad de ser imprescriptibles, no obstante pueden ser enajenados y son embargables.

3. COSAS SUSCEPTIBLES DE APROPIACIÓN PRIVADA

Art. 1901.- Son susceptibles de apropiación privada:

  1. los peces de los ríos y lagos navegables de acuerdo con las disposiciones de la legislación especial;
  2. los enjambres de abejas que huyan de la colmena, si el propietario de ellos no los reclame inmediatamente;
  3. las plantas que vegetan en las playas de los ríos o lagos navegables, así como las piedras, conchas u otras sustancias arrojadas por las aguas, siempre que ellas no presenten signos de un dominio anterior, observándose los reglamentos pertinentes; y
  4. los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentren, sepultados o escondidos, sin que haya indicios de su dueño, conforme a las disposiciones de este Código.

Art. 1902.- La propiedad de los lagos y lagunas que no sean navegables, pertenece a los propietarios ribereños.

Art. 1906.- Los bienes que no pertenezcan al Estado ni a las Municipalidades, son bienes particulares, sin distinción de personas físicas o jurídicas de derecho privado que tengan dominio sobre ellos.

Art. 1907.- Los puentes, caminos y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de los particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos.

4. BIENES MUNICIPALES

Art. 1903.- Los bienes municipales son públicos o privados.

Bienes públicos municipales, son los que cada municipio ha destinado al uso y goce de todos sus habitantes. Bienes privados municipales, son los demás, respecto de los cuales cada municipio ejerce dominio, sin estar destinados a dicho uso y goce. Pueden ser enajenados en el modo y la forma establecidos por la Ley Orgánica Municipal.

5. BIENES DE LA IGLESIA CATÓLICA

Art. 1905.- Pertenecen a la Iglesia Católica y sus respectivas parroquias: los templos, lugares píos o religiosos, cosas sagradas y bienes temporales muebles o inmuebles afectados al servicio del culto. Su enajenación está sujeta a las leyes especiales sobre la materia.

Los templos y bienes de las comunidades religiosas no católicas, corresponden a las respectivas corporaciones y pueden ser enajenados en conformidad a sus estatutos.

La Iglesia Católica como sociedad perfecta es titular de bienes. Su enajenación se rige por sus reglamentos internos, pero son embargables y prescriptibles, pues todos los bienes que no pertenecen al estado o a las municipalidades son bienes de los particulares y por tanto se rigen por dichas reglas.

UNIDAD 3: POSESIÓN

1. GENERALIDADES

La posesión no es un derecho real, pero es importante su estudio por las siguientes razones:

  • La posesión es una forma de adquisición del dominio y de otros derechos reales, así como de su pérdida.
  • Es el modo de ejercer ciertos derechos reales.
  • Está protegida jurídicamente.
  • Es una rama importante de la doctrina, el fundamento de la propiedad está en la posesión.
  • La posesión de buena fe suple el título de propiedad en algunas situaciones ( 2063)

1.1. CONCEPTO

Art. 1909.- Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder físico inherente al propietario, o al titular de otro derecho real que lo confiera.

Posesión es el poder físico (relación de hecho) entre una persona y una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce sobre la cosa las facultades inherentes al dominio (dominación).

Habrá posesión de las cosas cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

1.2. POSESIÓN EN LAS DOCTRINAS DE SAVIGNY Y DE IHERING

Dos doctrinas centran el estudio de los elementos de la posesión y son:

Teoría subjetiva: su autor es Savigny y es la teoría adoptada por el Código de Velez. Para esta teoría la posesión tiene tres elementos:

  • Corpus.
  • Animus genérico.
  • Animus dominis.

Lo sustancial de esta teoría es el animus dominis, es decir, la intención de tener la cosa como suya. Para la teoría subjetiva, el que carece del elemento intelectual solo es un mero tenedor, y por tanto desprovisto de la protección de las acciones posesorias.

Teoría objetiva: su autor es Ihering y se basa en la crítica de la anterior. Para este autor la prueba de la existencia del animus dominis es prácticamente imposible, por lo que es un elemento superfluo. Lo que importa es el corpus. Para esta teoría posesión y tenencia son una sola cosa. Lo que se distingue es la posesión originaria y la posesión derivada.

La posesión es un derecho, ya que para él, el derecho no es sino el interés jurídicamente protegido.

1.3. SUJETO DE LA POSESIÓN: POSEEDOR INMEDIATO – POSEEDOR MEDIATO

Art. 1909.- Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder físico inherente al propietario, o al titular de otro derecho real que lo confiera.

Art.1910.- No será considerado poseedor el que ejerce en una casa o establecimiento industrial de otra persona y para ella, el poder físico sobre aquélla, o estuviere sometido en virtud de relaciones de dependencia a cumplir instrucciones de la misma respecto de la cosa.

Art.1911.- El que poseyere como usufructuario, acreedor prendario, locatario, depositario o por otro título análogo en cuya virtud tenga derecho u obligación a poseer temporalmente una cosa, es poseedor de ésta, y también lo es la persona de quien proviene su derecho u obligación. El primero es poseedor inmediato; el segundo mediato. Quien posee a título de propietario, tiene la posesión originaria. Los otros tienen una posesión derivada que no anula a la que le da origen.

Como nuestro código no distingue entre poseedor y tenedor, surgió el problema de que en algunas situaciones más que una persona reuniese la calidad de poseedor. Esto es así por el hecho de que una persona puede ejercer el poder físico sobre una cosa por sí misma, o por medio de otro. En el primer caso tenemos un poseedor inmediato, ya en el segundo tenemos un poseedor mediato valiéndose de otro que también es considerado como poseedor, en este caso poseedor inmediato.

1.4. OBJETO DE LA POSESIÓN: COSAS SUSCEPTIBLES DE POSESIÓN

Art.1917.- Todas las cosas que están en el comercio, son susceptibles de posesión. No lo serán los bienes que no fueren cosas, salvo disposiciones de este Código.

La primera observación que se hace es que sólo se puede poseer cosas, es decir, los bienes corporales, pues la posesión presupone el poder físico sobre la cosa. No obstante, no basta que sea una cosa, además debe estar en el comercio, es decir, su venta y circulación sea libre. Esto implica que no esté prohibido, no sea inmoral ni contrario a las buenas costumbres.

1.5. POSEEDOR DE BUENA Y MALA FE

Art.1918.- El poseedor será de buena fe cuando el poder que ejerza naciere de un título y por error de hecho o de derecho estuviere persuadido de su legitimidad. El título putativo se equipara al existente, cuando el poseedor tenga razones atendibles para juzgarlo tal o para extenderlo a la cosa poseída. El poseedor será de mala fe, cuando conozca o deba conocer la ilegitimidad de su título.

Art.1919.- La buena fe se presume, y basta que haya existido en el momento de la adquisición. La del sucesor universal se juzga por la de su autor y la del sucesor particular por su convicción personal.

Art.1920.- La posesión de buena fe sólo pierde este carácter en el caso y desde el momento que las circunstancias hagan presumir que el poseedor no ignoraba que poseía indebidamente.

Art.1994.- La buena fe exigida por este Código, es la creencia sin duda alguna, en el poseedor de ser titular legítimo, del derecho.

Importancia:

  • La posesión de buena fe de una cosa mueble equivale a título; su poseedor no puede verse expuesto a las consecuencias de la reivindicación, sin no fuese robada o perdida.
  • Quien poseyere, un inmueble, con justo título y buena fe, tiene derecho a la usucapión corta, mientras que, el que no tiene buen fe, solo podrá acceder a la usucapión larga.
  • El poseedor de buena fe hace suyos los frutos.

La buena fe es siempre la ignorancia en el poseedor de no ser titular del derecho que invoca.

1.6. MOMENTO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE EN LA ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN DE LAS COSAS PARTICULARES Y EN LA PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS

Art.1913.- La posesión se transmite con los mismos caracteres a los sucesores universales del poseedor.

Art.1919.- La buena fe se presume, y basta que haya existido en el momento de la adquisición. La del sucesor universal se juzga por la de su autor y la del sucesor particular por su convicción personal.

Art.1922.- En la percepción de frutos, la buena fe debe existir en cada acto. La buena o mala fe del sucesor del poseedor, sea universal o particular, será juzgada con relación a él y no por la de su antecesor.

El código resuelve la cuestión planteada diversamente. Según que se trate de la sucesión a título universal o particular, y también atendiendo a si se aplica a usucapión o a percepción de frutos.

En los casos de sucesión universal: el carácter vicioso o no de la posesión, o la buena fe o mala fe de ella, se juzga por la condición del causante, cualquiera sea la del sucesor.

En los casos de sucesión a título singular: el carácter vicioso o no de la posesión o la buena feo o mala fe, se juzga por la condición del sucesor, cualquiera haya sido el causante.

El carácter vicioso o no de la posesión, la buena o mala fe de ella, a los efectos de la percepción de frutos, se determinan, exclusivamente, atendiendo a la condición del sucesor, sin importar cuál haya podido ser la del antecesor.

COPOSESIÓN

Art.1915.- Si dos o más personas poseyesen en común una cosa indivisa, podrá cada una ejercer sobre ella actos posesorios, con tal que no excluya los de los otros coposeedores.

Art.1923.- Si fueren varios los poseedores, la naturaleza de la posesión se juzgará respecto de cada uno de ellos.

Tratándose de personas representadas, se aplicará lo dispuesto en este Código sobre representación en los actos jurídicos.

Es importante destacar que la buena o mala fe son condiciones personales de tal manera que se juzga por la convicción de cada coposeedor.

UNIDAD 4: ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN

1. POR ACTO ENTRE VIVOS Y POR CAUSA DE MUERTE

Los modos de adquirir la posesión son diversos, y pueden clasificarse de distintas maneras. Por ejemplo, si una cosa carecía de un poseedor anterior, el modo de adquirir es originario, pero si ya tuvo un poseedor, el modo es derivado. Sin embargo esta clasificación es una subdivisión de la clasificación principal, la adquisición por actos entre vivos y por causa de muerte.

Art.1924.- Puede adquirirse la posesión por actos entre vivos y por causa de muerte. Los primeros se clasifican en originarios y derivados.

2. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR SÍ MISMO

Art.1925.- Se adquiere la posesión de una cosa, cuando se obtenga el poder físico sobre ella. Pueden adquirir por aprehensión la posesión originaria, quienes hubieren cumplido catorce años, como también toda persona capaz de discernimiento. Dichos extremos no serán necesarios, cuando por acto de terceros se hubiere puesto una cosa bajo el poder de una persona, aunque fuere incapaz.

En rigor cualquier persona puede adquirir la posesión, pero cuando se trata de adquirir por el modo de la aprehensión se exige que tenga capacidad relativa o que posea por otro. También permite nuestro código que lo adquiera cuando por un acto de un tercero le es confiada la cosa.

3. FORMAS

De este modo podemos enunciar de la siguiente manera los modos de adquirir la posesión:

  1. Por actos entre vivos:
  • Originarios:
  • Aprehensión
  • Ocupación

- Derivados:

  • Tradición
  • Ocupación
  1. A causa de muerte
  • Sucesión a título universal
  • Sucesión a título singular.

En rigor nuestro código no admite la usucapión ni la ocupación de inmuebles, quedando reducido a cuatro las formas de adquirir la posesión.

3.1. POR APREHENSIÓN

Art.1926.- La posesión quedará adquirida por la mera aprehensión, si la cosa carece de dueño y es de aquéllas cuyo dominio se adquiere por la ocupación, según las disposiciones de este Código.

Requisitos:

  • Un acto material que importe la posibilidad de toma física de la cosa.
  • La intensión del sujeto de adquirir una potestad efectiva sobre la cosa.
  • Se trata de una cosa res nullius, es decir, sin dueño, o res deredicta, es decir, abandonadas.
  • Se trate de una cosa cuya aprehensión esté permitida.
  • Que el sujeto sea capaz.

3.2. POR LA TRADICIÓN DE LA COSA

Art. 1927.- La posesión se adquiere también por la tradición de la cosa. Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra la recibiere del mismo modo.

Art. 1928.- La tradición quedará hecha, aunque no esté presente la persona a quien se hace, si el actual poseedor entrega la cosa a un tercero designado por el adquirente o la pone en un lugar que esté a la exclusiva disposición de éste.

La tradición: es un modo bilateral de adquirir la posesión y que consiste en la entrega material y voluntaria de la cosa a otra persona que la recibe del mismo modo. Se opera entre dos sujetos, uno llamado tradente y el otro adquirente.

Efecto: sustituir la persona del poseedor de la cosa: el adquirente reemplaza al tradente en el señorío sobre la cosa. Aunque sea sólo sea a título de información, conviene remarcar que la tradición crea un vínculo de conexión entre la antigua posesión del tradente y la posesión nueva del adquirente, vale decir, existe una sucesión en la posesión.

4. TRADICIÓN DE COSAS MUEBLES

La regla general es que la tradición de cosas muebles se opera con la entrega material de la cosa, ya sea al adquirente o a la persona indicada por el mismo. Sin embargo, nuestra legislación prevé algunas excepciones, que se estudian en los apartados siguientes.

4.1. POR CONOCIMIENTO – POR FACTURA

Art. 1929.- La tradición de cosas muebles, se entenderá hecha también por la entrega de los conocimientos, facturas o cartas de porte, en los términos dispuestos por la legislación que los rija, o cuando fueren remitidas por cuenta y orden de otros, toda vez que las personas que las remiten las entreguen al agente que deba transportarlas, y con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión.

5. TRADICIÓN DE LAS COSAS FUTURAS Y LAS NO INDIVIDUALIZADAS

Art.1930.- Si se tratare de cosas muebles que deben separarse de los inmuebles, como arenas, piedras, maderas o frutos pendientes, la tradición se reputará hecha desde la primera extracción efectuada con permiso del poseedor del inmueble.

Sabemos que los frutos y productos orgánicos o inorgánicos de una cosa inmueble forman un todo jurídico que se comprende en la designación del inmueble; sin dualidad de cosas, la cual dualidad, sólo comienza a existir desde que principia la desagregación de partes.

6. VALIDEZ DE LA SIMPLE DECLARACIÓN

Art.1931.- La sola declaración del tradente de darse por desposeído o de dar la posesión de la cosa al adquirente, no suplirá las formas autorizadas por este Código para la tradición.

No obstante, con respecto al tradente y al adquirente, la tradición producirá efectos jurídicos.

El modo normal de tradición es la entrega material de la cosa al adquirente o a la persona indicada por éste. Excepcionalmente se admite la tradición de cosas muebles por carta de porte, conocimiento – facturas, o por su depósito en el lugar indicado. Y por último, por la inscripción de los inmuebles deshabitados en el registro correspondiente.

Pero en todos los casos previstos, existe un acto material, de tal suerte que el código sanciona con la ineficacia la sola declaración, que no vaya acompañado de alguno de estos actos.

7. TRADICIÓN DE INMUEBLES DESHABITADOS

Art.1932.- Respecto de terceros, la inscripción en el Registro Público correspondiente, de títulos de transmisión relativos a inmuebles deshabitados, importará la transferencia de su posesión por la tradición.

8. ENUMERACIÓN DE LOS ACTOS POSESORIOS

Art.1933.- Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultivo, mensura y deslinde, la percepción de frutos, las construcciones y reparaciones que en ellas se hagan, y en general, su ocupación de cualquier modo que se efectúe.

UNIDAD 5: TRANASMISIBILDAD DEL DERECHO POSESORIO

1. ACCESIÓN DE POSESIONES

Art.1991.- El sucesor particular de buena fe puede unir su posesión a la de su autor aunque este sea de mala fe, y beneficiarse del plazo fijado para la usucapión. La causa, la naturaleza y los vicios de la posesión del autor, no serán considerados en el adquirente a los efectos de la prescripción.

La teoría de la accesión de posesiones tiene su origen en el derecho Romano, en cuyas fuentes encontramos textos que acreditan la posibilidad de unir el poseedor actual la posesión de su causante, a la suya, para completar el tiempo necesario para la usucapión. En principio esto solo era posible en la sucesión a causa de muerte, pues, al heredero se le consideraba como un continuador de la personalidad del "de cuyos", es decir, de su causante.

Los herederos universales se favorecían con el régimen establecido con la única condición de que tomaran posesión de las cosas antes de que un tercero se las apropiara.

Más tarde también se admitió la accesión de posesiones, en las sucesiones a título particular, pero con una condición. De que causante y sucesor sean de buena fe.

Nuestro código admite la accesión en la sucesión a título universal como en la sucesión a título particular, en este último caso sin necesidad de buena fe del causante, pues la misma se juzga por el sucesor.

2. TRANSMISIÓN DE LOS CARACTERES DE LA POSESIÓN

Art. 1913.- La posesión se transmite con los mismos caracteres a los sucesores universales del poseedor.

Art. 1919.- La buena fe se presume, y basta que haya existido en el momento de la adquisición. La del sucesor universal se juzga por la de su autor y la del sucesor particular por su convicción personal.

2.1. EN LA SUCESIÓN A TÍTULO UNIVERSAL

Los caracteres a que se refieren el título, son la buena o mala fe. En cuando a los sucesores universales, como continuadores de la personalidad del causante, se rigen por los caracteres del mismo, de tal manera que si su causante era de buena fe, ellos también los serán, caso contrario no.

2.2. EN LA SUCESIÓN A TÍTULO SINGULAR

En la sucesión a título singular, se considera en principio como posesiones independientes, de tal manera que la buena fe se rige por la convicción personal del sucesor, sin tomar en consideración la buena o mala fe del autor.

3. INTERVENCIÓN DEL TÍTULO

Art.1921.- Salvo prueba en contrario, se presume que la posesión conserva el mismo carácter con que fue adquirida. Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa y las cualidades o los vicios de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continua poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.

No habrá intervención del título por la sola comunicación al poseedor mediato, si ella no va acompañada de hechos que priven a éste de su posesión o que no puedan ser ejecutados por él poseedor inmediato de la cosa de otro.

La intervención de un título: consiste en el cambio de las características de la posesión, como por ejemplo la buena o mala fe y la calidad de poseedor inmediato o mediato. La regla general es que para haber intervención de título es necesario un acto jurídico que lo cauce.

4. EFECTOS DE LA POSESIÓN

  • Las acciones y defensas posesorias ( 1940 – 1952).
  • Las obligaciones y derechos del poseedor ( 1937 – 1939).
  • La usucapión (1989 – 1999).
  • La adquisición de los frutos ( 2054 – 2055).
  • La propiedad de las cosas muebles (2058 – 2060).

4.1. CON RELACIÓN A LAS COSAS MUEBLES

Art. 2058.- Se adquiere la propiedad de cosas muebles por su posesión de buena fe, no siendo robadas o perdidas. La buena fe debe existir al tiempo de la adquisición.

El adquirente no es de buena fe, cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante, o cuando su ignorancia proviene de una culpa grave.

Esta disposición no se aplicará a las universalidades ni a los bienes que deben registrarse por exigencia de la ley.

Art. 2059.- Serán consideradas cosas robadas, las sustraídas violenta o clandestinamente, pero no aquéllas que salieren del poder de su propietario por abuso de confianza, violación de depósito u otro acto de engaño o estafa.

Art. 2060.- La adquisición de la propiedad de los títulos de crédito se regirá por las normas de este Código relativas a la cesión de derechos.

Nuestro código no crea una simple presunción de propiedad, sino que la atribuye a quien posee una cosa mueble no registrable. La única excepción que puede haber es el caso que la cosa sea robada o perdida, caso en el cual el poseedor de buena fe no se ve protegido.

4.2. A LA PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS

Art.2054.- Los que sin títulos pero de buena fe poseyeren inmuebles como dueños o por otro derecho real, harán suyos los frutos naturales e industriales, una vez separados, y los civiles, sólo percibiéndolos efectivamente, aunque éstos correspondieren al tiempo de su posesión. Cuando al comienzo de ella existieren explotaciones, también les pertenecerán los productos que hubieren sido separados, pero deberán al propietario, y en su caso, al usufructuario, las sumas percibidas por los que hubieran enajenado.

Terminada la posesión, los frutos pendientes corresponderán al dueño o usufructuario; pero será resarcido el poseedor de buena fe, por los gastos efectuados para producirlos. También deberá reintegrársele los tributos que abonó, relativos a la propiedad en la parte y tiempo de preparación y cultivo de esos frutos.

Art.2055.- Si el poseedor fuere de mala fe, pertenecerán al propietario o al usufructuario en su caso, todos los frutos y productos existentes o realizados, los que deberán serle restituidos, con deducción de los gastos de cultivo y cosecha y de los tributos que correspondieren, según se dispone en el artículo anterior. Deberá también el valor de las partes constitutivas de que hubiere dispuesto, aunque el precio obtenido por ellas fuere menor. El heredero del poseedor de mala fe, hará suyos los frutos y productos percibidos de buena fe.

La percepción de los frutos: es un acto posesorio, es decir, un acto que revela la calidad de poseedor. No obstante, el hecho de percibir los frutos no significa que tenga derecho a ellos, pues la regla general, es que tiene derecho a ello, solo el poseedor de buena fe, en caso contrario tiene derecho a ello el propietario o usufructuario en su caso.

4.3. A LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

La posesión de una cosa mueble o inmueble da derecho a su poseedor a usucapir, una vez que reúna las condiciones exigidas en la ley. La usucapión es lo que se conoce con el nombre de prescripción adquisitiva y consite en un modo de adquirir el dominio u otro derecho real por medio de la posesión pública pacífica y sin oposición por el lapso de tiempo previsto en la ley.

La usucapión así es un modo de transformar el simple hecho de la posesión en un derecho real. Su fundamento reside en la presunción de abandono por falta de oposición del titular del derecho y también en la necesidad de dar seguridad jurídica a las relaciones jurídicas.

4.4. A LAS ACCIONES POSESORIAS

La posesión es un hecho, pero no cualquier hecho, sino uno protegido por el derecho, de ahí que el poseedor, sea de buena fe o de mala fe está protegida en sus situación de poseedor, que sólo puede ser quitada por medio de sentencia judicial.

Al poseedor le compete la defensa judicial, mediante las acciones llamadas de interdictos posesorios y la defensa extrajudicial o de hecho en los casos y bajos las condiciones que la ley establece.

5. OBLIGACIONES Y DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN

Art.1937.- Son obligaciones inherentes a la posesión las concernientes a las cosas y que no graven a una o más personas determinadas, sino al poseedor de una cosa determinada.

Art.1938.- El poseedor de cosas muebles debe exhibirlas ante el juez en la forma establecida por la legislación procesal, cuando la exhibición fuere perdida por quien invoque un derecho sobre la cosa. Los gastos serán cargo del que la pidiere.

Art.1939.- Son derechos inherentes a la posesión de cosas inmuebles, las servidumbres activas y son obligaciones propias de ellas las restricciones y límites del dominio establecidas en este Código.

En resumen son obligaciones del poseedor:

  • Las obligaciones propias de la cosa y que no graven a una persona determinada. Aquellas obligaciones que se transmiten al titular de la cosa.
  • La de exhibir judicialmente cuando el juez disponga.
  • La restricciones y límites del dominio.

Son derechos inherentes a la posesión:

  • Las servidumbres activas.
  • Los frutos en las condiciones establecidas.
  • A la usucapión.
  • A la defensa.

6. CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN

Art.1936.- Se juzga que la posesión sobre la cosa continúa, mientras no ocurra un hecho que cause su pérdida. Esta se producirá:

  1. cuando la cosa hubiere sido puesta fuera del comercio;
  2. por abandono, o en su caso, por cesación del poder de hecho ejercido sobre ella. La interrupción ocasionada por impedimento transitorio, no produce efecto;
  3. por su pérdida o extravío, sin posibilidad de encontrarla. No se perderá, mientras se conserve en el lugar en que fue colocada por el poseedor o sus descendientes, aunque no se recuerde donde se la dejó, sea en la casa o en heredad propia o ajena;
  4. por especificación, siempre que el autor de ella adquiera el dominio; y
  5. por desposesión, sea del poseedor mediato o del inmediato, cuando transcurriere un año sin que estos ejerzan actos de posesión, o sin turbar la del ursupador.

El principio básico de la conservación de la posesión es el siguiente: "La posesión que se conserva, no se pierde, y la que no se conserva, se pierde.

UNIDAD 6: PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA POSESIÓN

1. ACCIONES Y DEFENSAS POSESORIAS

Nuestro código prevé dos vías para la protección de la posesión:

Las acciones posesorias: es decir, los medios procesales por los cuales se pueden requerir del órgano jurisdiccional el cese de una turbación o la restitución de una posesión, y se denominan de interdictos posesorios.

La defensa extrajudicial: es decir, la defensa por manos propias, en los casos y con los requisitos exigidos por la ley.

2. TÍTULO Y DERECHO A LA POSESIÓN

Art. 1940.- Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición, tomar la posesión de la cosa; debe demandarla por las vías legales. Nadie puede turbar arbitrariamente la posesión de otro.

La propiedad así como los demás derechos reales son derechos, es decir, son facultades. De tal suerte que el que tenga el dominio u otro derecho que se ejerza por la posesión tiene la facultad de poseer y no la posesión misma que es un hecho. La posesión no se transmite por título, salvo caso de los inmuebles deshabitadas.

Por eso el que tenga un derecho real que le faculte a poseer no puede tomar la posesión por la fuerza, debe promover la acción real de reivindicación, en virtud de la cual se va a reclamar judicialmente la efectividad de la facultad a poseer, es decir, se va a solicitar el órgano jurisdiccional que le prive al actual poseedor de su posesión y le entregue.

Así esta persona estaría adquiriendo judicialmente la posesión, mediante orden de la autoridad jurisdiccional y con cumplimiento forzoso por la policía nacional en caso de oposición.

3. DEFENSA EXTRAJUDICIAL

Art. 1941.- La posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repeler la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recuperarla por sí mismo sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa.

Ese derecho puede ser ejercido por el poseedor, o en su nombre, por los que tienen la cosa, como subordinados de él, o quienes ejerzan sobre la cosa una posesión derivada o mediata.

La defensa extrajudicial o privada: es la que se ejerce por medio de la fuerza sin intervención de la autoridad judicial, y se fundamental en la legítima defensa.

REQUISITOS

  • Que la turbación de la posesión sea llevada a cabo con el empleo de fuerza.
  • Que la intervención de la autoridad competente, por tardía, no sea eficaz.
  • La reacción del poseedor turbado debe ser inmediata; debe haber unidad de tiempo entre la acción del perturbado y la reacción del poseedor, es decir, no debe haber intervalo de tiempo.
  • Que no incurra en excesos el poseedor, es decir, que se ajuste a los requisitos de la legítima defensa, como lo son la racionalidad y la necesidad de la defensa.

4. CONDICIONES REQUERIDAS PARA EL EJERCICIO DE LAS ACCIONES POSESORIAS

Art. 1943.- Para que la posesión dé lugar a las acciones posesorias, debe ser:

  • Pública: contraposición a la clandestinidad, contrario a lo secreto.
  • Inequívoca: cuando se exteriorizan por medio de actos que revelan su existencia.

4.1. QUIÉNES PUEDEN PROMOVERLAS

Art. 1948.- Cualquiera de los coposeedores podrá ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyeren o turbaren en el ejercicio de la posesión común. Ellas no procederán si la controversia entre coposeedores sólo versare sobre la mayor o menor participación de cada uno.

Art. 1949.- Las acciones posesorias corresponden también a los poseedores de partes materiales de una cosa, como locales distintos de habitación, comercio y otros.

Art. 1950.- Los poseedores mediatos podráN ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor inmediato, y pedir que éste sea reintegrado en su posesión, y si no quisiere recibir la cosa, quedarán facultados para tomarla directamente.

4.2. CONTRA QUIÉNES SE DAN

Contra cualquier persona que está perturbando y usurpando la posesión.

4.3. JUICIO PETITORIO

Es una acción posterior a la posesoria. El poseedor es el que prueba el dominio.

Art.1942.- Habiendo dudas sobre quién era el último poseedor, entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en ella, se juzgará que la tiene el que probare una posesión más antigua. No siendo posible determinarla, ni quién es el que tiene la posesión actual, o cuál de las dos es las más caracterizada, el juez ordenará que las partes ventilen su derecho en el petitorio.

ACCIONES POSESORIAS

Se llaman interdictos y son 4:

Adquirir dominio:

Recobrar dominio: es para recobrar la posesión.

Retener dominio: se emplea para hacer cesar las turbaciones ilegítimas.

Obras nuevas: para impedir una obra nueva, suspender o destruir.

VALOR DE LA SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO POSESORIO

Si el que promueve cualquiera de las acciones posesorias es vencido en el juicio, la sentencia definitiva que dictare el juez desestimando la demanda, no produce cosa juzgada.

Art. 1952: La sentencia dictada en el juicio posesorio revestirá carácter de definitiva, sin perjuicio del derecho de las partes para intentar las acciones reales que les competan.

UNIDAD 7: DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Todo derecho real puede ser creado por la ley. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límites serán establecidos en la ley. Se garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límites serán establecidos en la ley, atendiendo a su función económica y social, a fin de hacerlo accesible para todos. La propiedad es inviolable ( CN 109, CC 1953). Existe un vínculo jurídico entre la persona y la cosa.

  1. EL DOMINIO Y LA CUESTIÓN SOCIAL

A pesar de las visicitudes por las que ha pasado la propiedad individual, las corrientes que la combaten no llegan al extremo de sostener la conveniencia de su abolición absoluta.

La solución que propugna el colectivismo tampoco pretende tal cosa y la evolución marcha por etapas en las cuales lo más resaltante son las limitaciones cada vez mayores que se imponen al dominio. Los más vastos proyectos de reforma no se elaboran sobre la base de la supresión de la propiedad individual sino sobre la de una diversa relación entre los varios tipos de economía y en la constitución de un sistema de limitaciones impuestas al propietario.

1.1. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS DOCUMENTOS PONTIFICIOS

La doctrina cristiana pone especial énfasis en la afirmación del destino común de los bienes exteriores, cuyo fin primordial consiste en satisfacer las necesidades humanas.

La Encíclica Rerum Novarum de León XIIi dice: "El derecho de propiedad individual no emana de las leyes humanas, sino de la naturaleza misma: la autoridad pública no puede por tanto, abolirla; solo puede atemperar su uso y conciliarlo con el bien común".

2. EL DOMINIO EN EL CÓDIGO CIVIL

Art. 1956.- Con las limitaciones contenidas en la ley, la propiedad de un inmueble, además de comprender la superficie del terreno, se extiende a todo el espacio aéreo y al subsuelo que dentro de sus límites fueren útiles al ejercicio de este derecho.

No podrá el dueño impedir los actos que se realicen a tal altura o a tal profundidad, cuando él no tenga ningún interés en excluirlos.

2.1. CARACTERÍSTICAS

a. Plenitud: sirve para expresar el sentido comprensivo del derecho de propiedad y en cuya virtud al propietario le es lícito ejercer todas las facultades que no estén prohibidas por ley.

b. Autonomía: significa que no existe una derecho mayor que él.

c. Exclusividad: El dominio de la cosa corpórea, se presume exclusivo e ilimitado, hasta prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, y de las restricciones establecidas por la ley, sea en razón de vecindad, impuestos, prohibiciones municipales, expropiación por causa de utilidad pública, o interés social, u otras limitaciones legales (Art. 1957).

d. Perpetuidad: El dominio es perpetuo, y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, o esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su consentimiento o contra su voluntad, a no ser que haya dejado que un tercero adquiera la cosa por prescripción (Art. 1963).

2.2. FACULTADES QUE COMPRENDE

JUS UTENDI: facultad de usar y gozar de los bienes siempre dentro de los límites legales.

JUS FRUENDI: derecho a recibir los frutos.

JUS ABUTENDI: derecho a abusar de la cosa.

JUS DISPONIENDI: facultad de disponer, enajenar o abondanonar.

JUS JUDICATI: facultad de demandar (acción reinvindicatoria).

2.3. EXTENSIÓN MATERIAL DEL DOMINIO (espacio aéreo – subsuelo – superficie)

La propiedad abarca todas las facultades posibles. No se las puede enumerar en la definición porque constituye un señorío general del que forman parte todos los poderes imaginables que son las manifestaciones de su plenitud. El dominio no puede definirse por la sus facultades.

2.3.1. SOBRE COSAS INMUEBLES

Art. 1962. La ley considera dos situaciones principalmente: la propiedad de los accesorios unidos artificialmente, o de un modo natural, al inmueble; y las de las construcciones y plantaciones existentes en el terreno.

2.3.2. HACIA EL ESPACIO

La propiedad de un inmueble, además de comprender la superficie del terreno, se extiende a todo el espacio aéreo. No podrá el dueño impedir los actos que se realicen a tal altura o a tal profundidad, cuando él no tenga ningún interés en excluirlos. Art. 1956.-

2.3.3. HACIA EL SUBSUELO

La propiedad de un inmueble al subsuelo que dentro de sus límites fueren útiles al ejercicio de este derecho.

No podrá el dueño impedir los actos que se realicen a tal altura o a tal profundidad, cuando él no tenga ningún interés en excluirlos. Art. 1956.

2.3.4. HACIA LAS MINAS

Del Estado: piedras (minerales sólidos) – minerales líquidos (petróleomercurio) – gaseosos (gas natural).

Privado: sustancias pétreas (piedras) – terrosas (arenas) – calcáreas.

2.3.5. LOS ACCESORIOS

Art. 1962.- La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentren en ella, unidos de un modo natural o artificial.

Todas las construcciones, plantaciones, sus frutos naturales, civiles e industriales, productos y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, aunque estén separados, pertenecen al propietario, salvo que por un motivo jurídico especial, hubiesen de corresponder al usufructuario, al locatario, o a otro.

2.3.6. FRUTOS Y PRODUCTOS

También los frutos, productos y obras existentes en el terreno, pertenecen al dueño de éste. Los frutos se dividen en: naturales – civiles – industriales.

Naturales: son la producción espontánea de la tierra así como las crías y demás productos de los animales.

Civiles: el alquiler de un edificio, arrendamiento de tierras, intereses de crédito, etc.

Industriales: son los que se obtienen del trabajo del hombre.

La propiedad de los frutos y productos es una consecuencia del derecho mismo de propiedad de la cosa que los produce.

UNIDAD 8: GARANTÍAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1. NORMAS CONSTITUCIONALES

Artículo 109 – 116

2. PROTECCIÓN DEL DERECHO DE DOMINIO

2.1. FRENTE A LOS PARTICULARES

Adquiere eficacia mediante el otorgamiento de las acciones que el propietario puede hacer valer (Jus vindicandi: acción reivindicatoria y acción negatoria). Las acciones reales o petitorias, y acciones posesorias confieren al propietario una sólida y eficaz defensa contra los ataques ilegítimos a que está expuesto en sus relaciones contra terceros.

2.2. FRENTE AL PODER PÚBLICO

La propiedad no carece de protección frente al Estado. Es verdad que el Estado con frecuencia se ve en la obligación de ocupar o autorizar la ocupación de bienes pertenecientes a los particulares, para la mejor realización de sus fines, pero está obligado a pagar un precio justo y en la forma que se establece previamente.

Son situaciones en las cuales los intereses legítimos de los particulares resultan lesionados por la acción del Estado, pero la propiedad conserva su plenitud.

3. EXPROPIACIÓN

Constituye una forma de limitación del derecho de propiedad cuyos antecedentes se encuentran en la prácticas más antiguas. La expropiación en nuestro país tuvo inicio en la Constitución Nacional de 1870. Requisitos para la expropiación:

  • Debe existir una ley.
  • Justa y previa indemnización

3.1. FUNDAMENTOS

1. Teorías de la reserva: para esta teoría el fundamento se encuentra en la organización de la primitiva propiedad colectiva.

2. Teoría del dominio eminente del Estado: considera que el poder de expropiación es un atributo que corresponde al Estado como emanación de la soberanía que ejerce dentro del territorio sometido a su jurisdicción. La venta forzosa a través del Estado.

3. Teoría de la colisión de derechos: el fundamento de la expropiación se encuentra en la primacía del interés general sobre el particular; es un dogma el que proclama que el interés particular jamás primará sobre lo general.

4. Teoría del consentimiento presunto: los miembros de una determinada colectividad se acogen a ella y de ella se benefician, aceptando implícitamente la expropiación que la colectividad impone.

5. Teoría fines del estado: cualquier acto realizado por el Estado a favor del bien común.

3.2. NATURALEZA JURÍDICA O IMPORTANCIA DE LA EXPROPIACIÓN

No existe acuerdo entre los tratadistas respecto de la naturaleza jurídica de la expropiación. Es una institución que ofrece características especiales, a tal punto que se la considera tanto de derecho privado como de derecho público, los autores defienden tesis diferentes, bajo la influencia de sus particulares especialidades.

3.3. OBJETO DE LA EXPROPIACIÓN

UNIDAD 9: DE LA PROPIEDAD PRIVADA DE INMUEBLES

1. MODOS DE ADQUIRIRLA

  1. Contrato
  2. Accesión
  3. Usucapión
  4. Sucesión

1.1. CONTRATO

Art. 1968.- La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos translativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros.

Art. 1969.- La transmisión, salvo declaración contraria, comprende los accesorios del inmueble existentes en el momento de la transferencia. Los objetos, que por efecto de ella, se entreguen al adquirente, o los que pasasen a poder de terceros, se regirán por las reglas generales sobre posesión de las cosas muebles.

Art. 1970.- La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta.

2. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Los contratos deben ser hecho en escritura pública, los títulos traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmueble. Instituido en la Dirección General de Registros Públicos al solo efecto de dar publicidad a la transferencia respecto de terceros, el dominio es adquirido entre las partes por la tradición que es la transferencia de la posesión. A los efectos de la inscripción de la transferencia entre las partes adquiere mayor relevancia referido a la prioridad que la inscripción otorga, solo el contrato tiene la virtualidad de probar la transferencia entre las partes.

3. VALOR DE LA INSCRIPCIÓN

Art.1970.- La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta.

4. SENTENCIAS Y ACTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE

Art.1971.- Serán también inscriptas:

  1. las sentencias por las cuales se pusiese término a la indivisión del condominio;
  2. las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes raíces en pago de deudas de herencia; y
  3. las adjudicaciones en subasta pública, y en general, todos los actos jurídicos entre vivos, declarativos o modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.

5. FORMA DE DETERMINAR LA PRIORIDAD ENTRE DOS INSCRIPCIONES

Art. 1972.- Para determinar la prioridad entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas al mismo bien, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos.

Se considerará como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de la presentación que deberá constar en la inscripción misma.

6. MODOS DE PERDER EL DOMINIO DE UN INMUEBLE

Art. 1967.- Se pierde el dominio de los inmuebles:

  1. por su enajenación;
  2. por transmisión o declaración judicial;
  3. por ejecución de sentencia;
  4. por expropiación; y
  5. por su abandono declarado en escritura pública, debidamente inscripta en el Registro de Inmuebles, y en los demás casos previstos en la ley.

7. INMUEBLES ABANDONADOS

Art. 1973.- Los inmuebles abandonados pertenecen al Estado. Si lo abandonado fuese la parte de un condominio, ella acrecerá proporcionalmente a la de los otros comuneros.

En este caso, será necesario que la declaración se haga igualmente en escritura pública. El propietario exclusivo de una cosa, no podrá hacer abandono de sólo una parte indivisa de ella.

 

UNIDAD 10: DE LA ADQUISICIÓN POR ACCESIÓN

Art. 1974.- La accesión puede resultar de:

  1. la formación de islas;
  2. aluvión;
  3. avulsión;
  4. abandono del álveo; y
  5. la edificación de obras y las plantaciones.

1. ACCESIÓN NATURAL Y ARTIFICIAL

La segunda forma de adquirir la propiedad, es la formación de acumulación de tierras por sedimentación paulatina o violenta, u otros fenómenos naturales y también por hechos del hombre.

1.2. ISLAS

Art. 1975.- Las islas situadas en los ríos navegables pertenecen a los propietarios ribereños, de acuerdo con las reglas siguientes:

  1. las que se formaren en medio del río, se consideran acrecencia sobrevenida a las tierras ribereñas fronterizas de ambas márgenes, en la proporción de sus frentes, hasta la línea que divida el álveo en dos partes iguales;
  2. las que se formaren entre esa línea y una de las márgenes, se considerarán acrecencia de las tierras ribereñas fronterizas de ese mismo lado; y
  3. las que emergieren por el desdoblamiento de un nuevo brazo del río, continúan perteneciendo a los propietarios de las tierras a costa de las cuales se formaron.

1.2 DEL ALUVIÓN

Art. 1976.- Los acrecentamientos de tierra formados paulatina e insensiblemente por causas naturales, pertenecen a los propietarios de las tierras ribereñas. Esta disposición es aplicable a los lagos y lagunas.

1.3. AVULSIÓN

Art. 1979.- Cuando la corriente de las aguas segrega de una ribera una porción de tierra y la transporta a otra heredad interior o de la ribera opuesta, su dueño puede retirarla mientras no se haya efectuado adhesión natural, pero no está obligado a hacerlo.

Si la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adhesión natural, se aplicará lo dispuesto sobre las cosas perdidas.

Art. 1980.- Si nadie reclamare la porción de tierra a que se refiere el artículo anterior dentro de un año, se considerará definitivamente incorporada al predio donde se halla, y el antiguo dueño perderá el derecho de reivindicarla o de ser indemnizado.

1.4. DEL ALVEO ABANDONADO

Art. 1981.- El álveo o cauce abandonado de un río del dominio público o privado pertenece a los propietarios ribereños de las dos márgenes sin que los dueños de las heredades por donde el río abriere nuevo cauce tengan derecho a indemnización alguna. Se entiende que los predios de ambas márgenes se extenderán hasta la mitad del álveo o cauce. Si éste separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

1.5. DE LA EDIFICACIÓN Y LA PLANTACIÓN

Art. 1982.- Toda construcción o plantación existente en un terreno, se presume hecha por el propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario.

Art. 1983.- El que sembrare, plantare o edificare una finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de uno y otros, pero está obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe, será además condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios. El dueño de las semillas, plantas o materiales podrá reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen.

2. EDIFICACIÓN EN TERRENO PROPIO Y EN FONDO AJENO

Art. 1984.- Cuando de buena fe se ha sembrado, edificado o plantado en terreno ajeno, y sin derecho para ello, el dueño está obligado a abonar el mayor valor que por los trabajos o la construcción hubiese adquirido el bien, en el momento de la restitución. Puede impedir la demolición o deterioro de los trabajos.

No está obligado a pagar las mejoras voluntarias. El autor podrá levantarlas, si no causare perjuicio al bien. Si procedió de mala fe, estará obligado a la demolición o reposición de las cosas a su estado primitivo, a su costa. Si el dueño quisiere conservar lo hecho, no podrán ser destruidas las mejoras, y deberá abonar el mayor valor que por los trabajos hubiere adquirido el bien.

Art. 1985.- Si hubiere mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sin también por parte del dueño, se reglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto del edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación se hiciere a vista y conocimiento del mismo y sin oposición suya.

3. PROPIETARIO QUE CONSTRUYE REBASANDO LOS LÍMITES DE SU PREDIO

Art. 1988.- El poseedor cuando ha sembrado, edificado o plantado de buena fe en terreno ajeno tiene derecho de retención mientras no sea indemnizado. Si procedió de mala fe tendrá ese derecho en caso de que el propietario quisiere conservar las mejoras introducidas.

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