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Corretaje inmobiliario (Perú)




Partes: 1, 2, 3

  1. Fuentes del Derecho
  2. Naturaleza jurídica del Corretaje. Clases de Corretaje. Juzgados y Salas Competentes
  3. Antecedentes. Corretaje en Egipto, Roma, Chile, Panamá y Colombia
  4. El contrato de corretaje es un contrato atípico
  5. Definición del contrato de corretaje inmobiliario. Función Económica
  6. Agente Mediador de Comercio - Agente de Seguros - Corredores
  7. Inexistencia de un Registro previo o Registro Administrativo
  8. Forma de Tributar
  9. Mediación
  10. Área de conocimiento
  11. Contrato de Corretaje y Derecho codificado - Contrato de corretaje en el Derecho público y en el Derecho privado
  12. Derecho comparado
  13. Estudio de Títulos - Bien materia del contrato - El titular registral
  14. El apoderado o mandatario
  15. El título archivado
  16. Gravámenes y cargas
  17. El contrato y la Escritura Pública - Pactos contractuales - Medios de Pago
  18. La Escritura Pública
  19. Los traslados notariales
  20. La inscripción. El título
  21. Calificación Registral
  22. Subsanación. Recurso de Apelación - Impugnación de Acto o Resolución Administrativa
  23. Los plenos registrales
  24. Seguridad Jurídica
  25. Fuentes de Información
  26. Conclusiones
  27. Sugerencias

1. FUENTES DEL DERECHO

El Código Civil Peruano de 1984 no establece cuales son las fuentes del derecho, a diferencia del Código Civil Español de 1889 que si lo establece.

El artículo 2 del Código de Comercio Peruano de 1902 establece que los actos de comercio, sean o no comerciantes los que los ejecuten, y estén o no especificados en dicho Código, se regirán por las disposiciones contenidas en el; en su defecto, por los usos del comercio observados generalmente en cada plaza; y a falta de ambas reglas, por las del derecho común.

La norma III del Título Preliminar del Código Tributario Peruano (D.S. 135-99-EF de 1999 que es el Texto Unico Ordenado del D.Leg. 816 de 1996) establece que son fuentes del derecho tributario: a) Las disposiciones constitucionales, b) Los tratados internacionales aprobados por el Congreso y ratificados por el Presidente de la República, c) Las leyes tributarias y las normas de rango equivalente, d) Las leyes orgánicas o especiales que norman la creación de tributos regionales o municipales, e) Los decretos supremos y las normas reglamentarias, f) La jurisprudencia, g) Las resoluciones de carácter general emitidas por la Administración Tributaria y h) la doctrina jurídica.

En la parte final de este artículo se precisa que son normas de rango equivalente a la ley, aquellas por las que conforme a la Constitución se puede crear, modificar, suspender o suprimir tributos y conceder beneficios tributarios. Toda referencia a la ley se entenderá referida también a las normas de rango equivalente.

Rene DAVID precisa que las Fuentes del Derecho en los Estados que pertenecen a la familia romano germánica son la ley, la costumbre, la jurisprudencia, la doctrina y los principios generales. A estas fuentes algunos autores denominan fuentes formales del derecho. Dejando constancia que el Estado Peruano y el Estado Español pertenecen a la familia jurídica romano germánica.

El contrato de corretaje en el Estado Peruano y en el Estado Español no ha sido regulado por la ley.

Por lo cual debemos recurrir a otras fuentes del derecho como la costumbre, la jurisprudencia y la realidad social, en tal sentido corresponde estudiar las mismas en lo referido al corretaje inmobiliario.

El derecho no puede dejar de lado la realidad social, por que el derecho vivo se aprecia en la misma, la cual es de mucha importancia para el derecho. En la jurisprudencia también se aprecia el derecho vivo.

Por lo cual debemos precisar que las fuentes formales del derecho a veces no regulan determinada figura jurídica, pero esta se celebra en la práctica, por lo cual podemos afirmar que el derecho positivo no puede regular toda la realidad social, sino sólo regula parte de la misma, ya que regular todos los supuestos de aquella social es muy complejo.

Existen diversas clasificaciones de las familias jurídicas, entre las cuales destaca la clasificación efectuada por René DAVID, por la cual se clasifica a los sistemas jurídicos en cuatro familias jurídicas que son las siguientes: 1) familia jurídica romano germánica, 2) familia jurídica del common law. 3) familia jurídica de los derechos socialistas, y 4) familia jurídica de los sistemas filosóficos y religiosos.

Lucio PEGORARO y Angelo RINELLA precisan que en sentido lato, los sistemas jurídicos del common law tienen su origen en el legal system que se formuló en Inglaterra y que se extendió a los ordenamientos que evolucionaron a partir de la base inglesa, como sucedió en el caso de los Estados Unidos de América.

Los sistemas del civil law encuentran, en cambio, en la tradición del derecho romano las raíces de su misma estructura. Tienen su principal área de difusión en los Estados democrático-liberales de la Europa continental y en los que derivan de ellos (por ejemplo, en los Sudamérica).

Pueden citarse numerosos ejemplos comunes que ejemplifican las importantes diferencias que se dan entre los dos tipos de sistemas.

Normalmente se señala que los derechos de origen romanista se basan en la codificación de la reglas: la ley desarrolla un papel determinante en el ordenamiento jurídico. Por el contrario, los sistemas del common law se basan esencialmente en el Derecho jurisprudencial. La ley, que no es desconocida, no ocupa, sin embargo, una posición privilegiada en su sistema de fuentes. Mientras que un fundamento propio y autónomo lo tiene el Derecho de origen jurisprudencial.

Luego, también resulta profunda la diferencia en lo que se refiere a la organización de los tribunales y el proceso. Como muestra, basta notar que el juez romanista es un funcionario que accede a la carrera judicial por concurso público; en cambio, la selección del juez del common law transcurre por cauces muy distintos y, dado el caso, incluso se puede presentar su nombramiento político.

Muchos juristas consideran que la ley no es fuente del derecho en los Estados que forman parte de la familia jurídica del common law, lo cual no correcto, por que en dichos Estados la legislación es fuente del derecho, en tal sentido Philip JAMES precisa que en el derecho inglés la legislación es una fuente principal del derecho.

El derecho de los Estados Unidos de Norteamérica tiene varias fuentes entre las cuales destaca los restatements que son una fuente positiva y concreta del derecho estadounidense. Los cuales no existen en otro sistema jurídico. Los Estados Unidos ha evolucionado con los restatements. Los restatements no son legislación porque no los promulga un Poder Legislativo propiamente conocido y elegido por el pueblo, ni estatal ni federal. Los redactan comités de especialistas en cada materia, y los debaten y aprueban en un foro de alrededor de quinientos juristas de élite. Quien quiera estudiar el Derecho estadounidense de esta materia, u otra materia declarada en la misma forma, debe empezar con un Restatement.

2. GENERALIDADES

La realidad normalmente rebasa el derecho positivo de los Estados que pertenecen a la familia romano germánica. Es decir, el derecho positivo normalmente se queda corto frente a la realidad social. Por ejemplo, en materia de contratos el derecho positivo y en especial el Código Civil Peruano de 1984 no regula todos los contratos existentes en el derecho peruano.

Con los abrogados Códigos Civiles Peruanos de 1852 y de 1936 ocurría lo mismo, es decir, en materia de contratos, dichos Códigos Civiles no regulaban todos los contratos existentes en el derecho peruano.

Algunos profesionales consideran que el Código Civil regula específicamente todos los contratos de derecho privado, lo cual es incorrecto, ya que si bien el Código mencionado forma parte del derecho privado, éste como norma principal de derecho privado, regula sólo una parte del mismo.

El texto original del Código de Comercio Peruano de 1902 regulaba varios contratos mercantiles o comerciales, tales como el contrato de compra venta, permuta, mutuo, depósito, y fianza de naturaleza mercantil, el contrato de seguro y el contrato de transporte terrestre (contrato este último del cual no hemos tenido acceso a trabajos de investigación, pero el mismo es de aplicación constante y tiene mucha importancia dentro del derecho comercial, contractual, empresarial y dentro del derecho privado), entre otros. Pero el artículo 2112 del Código Civil Peruano de 1984 estableció que los contratos de compraventa, permuta, mutuo, depósito y fianza de naturaleza mercantil, se rigen por las disposiciones del Código Civil y establece que quedan derogados los artículos 297 a 314, 320 a 341 y 430 a 433 del Código de Comercio.

El artículo 1353 del Código Civil Peruano de 1984 establece que todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas la sección primera titulada Contrato en General del Libro Fuentes de las Obligaciones del Código Civil , salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato.

Por lo cual podemos afirmar que con el Código Civil Peruano de 1984 se ha continuado con el proceso de descodificación del Código de Comercio Peruano de 1902, iniciado por leyes especiales como la ley de quiebras (materia que luego fue regulada por otras leyes y que en la actualidad se encuentra regulada por la ley general del sistema concursal), la ley de títulos valores y también por la ley de sociedades mercantiles (materia que en la actualidad es regulada por la ley general de sociedades ley que también regula las sociedades civiles, materia que no era regulada por la ley de sociedades mercantiles).

Es decir, el Código de Comercio Peruano de 1902 y el Código Civil Peruano de 1984 regulan los principales contratos de derecho privado, sin embargo, otras normas de derecho privado que pertenecen al derecho comercial también regulan contratos como la ley de bancos.

En todos los Estados ocurre esto, es decir, normalmente en todos los Estados el derecho positivo y en especial el Código Civil se queda corto frente a la realidad social. Por ejemplo en España, el derecho positivo y en especial el Código Civil no regula todos los contratos.

Todo abogado no puede dejar de lado la práctica, en tal sentido en la parte práctica del derecho existen contratos que todo abogado debe conocer.

Es en este sentido que surge la imperiosa necesidad de estudiar el contrato de corretaje, el cual en nuestro medio normalmente se celebra por documento privado con firmas legalizadas por Notario Público.

Es decir, el contrato de corretaje normalmente no se inscribe en el registro y no se otorga por escritura pública.

Podemos investigar distintos temas jurídicos, pero no debemos dejar de lado la realidad social, por una investigación exclusivamente teórica, no tomando en cuenta lo que ocurre en la realidad.

Al investigar debemos preferir en investigar las figuras jurídicas nuevas o que no se encuentren reguladas en el derecho positivo, esto en lo que respecta los estados que pertenecen a la familia romano germánica.

Por ejemplo, en los trabajos de derecho civil peruano codificado, no podemos dejar de lado el proyecto de la ley de enmiendas del Código Civil Peruano de 1984.

3. NATURALEZA JURÍDICA DEL CORRETAJE

En el derecho se estudia en algunos supuestos la naturaleza jurídica de la institución jurídica estudiada. Por ejemplo cuando se estudia la compra venta en algunos supuestos se estudia la naturaleza jurídica de la misma, otro ejemplo es cuando se estudia la naturaleza jurídica del leasing o del fideicomiso en algunos supuestos se estudia la naturaleza jurídica de los mismos.

Las instituciones jurídicas tienen naturaleza jurídica, en tal sentido cuando se investiga es necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean mas exactos y mas profundos.

Por ejemplo la posesión y la propiedad tienen la naturaleza jurídica la de ser derechos reales y son derechos reales principales, por que se crean derechos sobre los bienes. Por lo cual la norma aplicable es el Código Civil Peruano de 1984 cuando estudiamos el derecho civil peruano. O el Código Civil Español de 1889 cuando estudiamos el derecho civil español.

Otro ejemplo es el caso de la letra de cambio cuya naturaleza jurídica es la de ser un título valor. Por lo cual la norma aplicable es el la ley de títulos valores peruana cuando estudiamos el derecho cambiario o cartular peruano.

En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestros propósitos determinar cual es su naturaleza jurídica.

El corretaje tiene la naturaleza jurídica la de ser un contrato, y como contrato es un contrato atípico en el derecho peruano y en el derecho español por que no se encuentra regulado por el derecho positivo de dichos estados.

Por lo cual debemos precisar que al corretaje inmobiliario se le aplican las normas generales sobre contratos contenidas en el Código Civil.

El artículo 1353 del Código Civil Peruano de 1984 establece que todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en la sección primera del libro titulado fuentes de las obligaciones del Código en mención, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato.

4. CLASES DE CORRETAJE

No existe un solo tipo o clase de corretaje, sino que existen varias clases como son: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de valores.

Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero específicamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial, el corretaje de seguros en el derecho de seguros y el corretaje de valores en el derecho bursátil.

De estos cuatro tipos o clases de corretaje en el presente trabajo sólo es materia de estudio el corretaje inmobiliario, del cual desarrollamos los aspectos mas importantes, sin embargo, muchos de los comentarios también son de aplicación a otros tipos o clases de corretaje.

5. JUZGADOS Y SALAS COMPETENTES.

Los distintos problemas que existen entre las partes pueden ser ventilados por el Poder Judicial a través de sus órganos jurisdiccionales, como son los juzgados de paz letrados, juzgados civiles, juzgados penales, juzgados de familia, juzgados de paz letrado, salas superiores y salas supremas. Los Juzgados de paz no letrados también es necesario tenerlos en cuenta porque brindan el servicio de justicia.

En tal sentido cada órgano jurisdiccional tiene su competencia establecida en algunos casos por la Ley Orgánica del Poder Judicial, pero otras oportunidades la norma que establece la competencia es una resolución especial.

En tal sentido en el presente trabajo corresponde determinar cuales son los órganos jurisdiccionales competentes.

En la negociación, celebración y ejecución del corretaje inmobiliario pueden existir problemas los cuales pueden en algunos supuestos ser ventilados en el Poder Judicial.

Por lo cual es necesario determinar cual serían los juzgados y salas competentes.

Cuando se estafa en el corretaje los juzgados competentes para procesar a quien cometió dicho delito son los juzgados penales y las salas penales, conocidas antes éstas últimas como Tribunales Correccionales.

Pero cuando el problema es un otorgamiento de documento que contenga contrato de corretaje, o una indemnización a consecuencia de la ejecución del contrato o una negociación de mala fe y existe responsabilidad en las tratativas, tratos previos o tratos preliminares, o el problema es el no pago de lo pactado en contrato de corretaje, los juzgados competentes son los juzgados civiles.

Sin embargo, con la creación de los juzgados y salas especializados en lo civil con la subespecialidad comercial, estos serían los órganos jurisdiccionales competentes ya que el corretaje inmobiliario es un contrato que forma parte del derecho comercial. El literal e del numeral 1 del artículo primero de la Resolución Administrativa Nº 006-2004-SP-CS expedida por el Presidente de la Corte Suprema de la República establece que los juzgados de la subespecialidad Comercial conocen de las pretensiones derivadas de los contratos de corretaje.

Además el literal a del numeral 2 del artículo primero de la misma norma citada establece que las Salas Superiores de la subespecialidad Comercial conocen en grado de apelación, entre otros asuntos de los procesos resueltos por los Juzgados de la Subespecialidad Comercial. Así como las quejas de derecho por denegatoria del recurso de apelación.

En cuanto al recurso de casación la Salas competentes de la Corte Suprema de Justicia de la República para conocer en materia que es de competencia de los juzgados y salas con la subespecialidad de Comercial son las Salas Civiles.


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