Manual /guía sobre técnicas del avalúo inmobiliario (México)

1. Los Bienes Raíces y su
   Avalúo
2. El
   Mercado de los Bienes Raíces
3. El
   Proceso de la Valuación
5. Inspección
   de Vivienda
6. La
   Técnica de Comparación de
   Mercados
7. Valuación
   de Predios
8. La
   Técnica del Cálculo de Costos
9. La
   Técnica de Capitalización por
   Ingresos
10. Conciliación
    y el Informe de Avalúo
11. El
    Valuador
12. Ética
    Profesional
13. Entorno del
    Valuador (Macro y Micro)
14. Conclusión
15. Bibliografia

El siguiente trabajo es un
resumen del libro
"Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para
vendedores, corredores, administradores, inversionistas y
valuadores de propiedades, William L. Ventolo , Jr.-Martha R.
Williams, Real State Education Company".

Se realiza un breve resumen de aproximadamente dos
cuartillas de cada uno de los 10 capitulos que conforman este
libro.

Además se agregan 3 capitulos mas que son: un
capitulo referente al valuador, su importancia, su perfil,
funcion y roles que puede desempeñar así como su
participacion en la industria;
otro capitulo que trata sobre las normas y código
de ética
que debe de regir a un valuador en su desempeño profesional; y un capitulo final
que habla del valuador y su relación en el entono,
cubriendo la importancia del análisis del entorno, variables
macro y micro ambientales, y la importancia de cada una de ellas
en la industria  de la valuación y la actividad
del valuador, en este capitulo se integra un esquema personal de
sistema de
información para la inteligencia  de mercado del
valuador. Finalmente se incluyen conclusiones personales de tema
tratado.

El objeto de este trabajo es proporcionar información confiable en el área de
valuación de bienes ya que
en nuestra experiencia personal se cuenta con muy poca
información de esta área en la red.

CAPÍTULO I *1

LOS BIENES
RAÍCES Y SU AVALÚO

Es la base para cualquier transferencia de propiedad; un
instrumento que les ayudara en cada etapa del proceso de
negociación. Un avaluó comercial es
una estimación sustentable del valor de una
propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en
cuestión, la opinión del valuador acerca de las
condiciones que se encuentra, su disponibilidad para un
propósito dado y su valor expresado en dinero a
precios del
mercado libre.

Todo los avalados de bienes raíces se basan en
datos que se
obtienen del mercado. Las características
económicas que prevalecen en distintos países y las
tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se
evaluara son factores que deben tomarse en cuenta para estimar el
valor de una propiedad.

Terreno vs predio

La mayoría de las personas relacionan un terreno
con suelo
físico. Sin embargo, desde el punto de vista legal,
terreno se refiere tanto a la superficie de un lugar como a todo
lo que esta debajo o encima de el, incluyendo, con restricciones,
derechos sobre el
aire que lo
rodea. Las mejoras a un predio pueden incluir el trabajo de
desmonte, nivelación, relleno, compactado, mejoras de tipo
estético, instalación de drenaje, alcantarillas,
conexiones para otros servicios
(agua, gas, electricidad),
guarniciones y banquetas, alumbrado publico y acceso a caminos
pavimentados ya existentes.

Características del predio

Bien Raíz y Propiedad
Raíz

Bien raíz se refiere al terreno físico,
tangible, y a todas las cosas permanentemente unidas a el,
llamados bienes inmuebles. Propiedad Raíz se refiere a los
derechos de propiedad sobre el bien físico, con frecuencia
parte de un paquete de derechos. Un propietario no es,
propiamente hablando, dueño de un bien raíz, es
decir, del objeto físico que dice poseer. Lo que es suyo
es el paquete de derechos que va con la propiedad

Restricciones Públicas

La mayoría de las legislaciones se reservan el
poder de
ejercer algún tipo de competencia en
materia de:
Tributación ( el poder para gravar y rematar una propiedad
si los impuestos no se
pagan), Dominio ( el
poder para confiscar una propiedad privada en beneficio publico,
pagando cierta compensación adecuada), Regulación (
el poder para establecer reglamentos de construcción, de vialidad y otras medida
que se afectan ciertos usos de los bienes raíces, y
generalmente responden a consideraciones de salud, seguridad,
moralidad y
bienestar publico) y Enajenación ( el poder de disponer de la
propiedad si el propietario muere sin dejar herederos
legítimos).

Existen restricciones establecidas por las autoridades
locales o el fraccionador original. Las restricciones
estructurales se relacionan normalmente con el tipo de
edificación, uso de suelo, estilo de la
construcción, altura, metros cuadrados tolerados de
edificación y costo de la
misma.

Propiedad Personal

La propiedad personal se refiere a los objetos tangibles
no unidos en forma permanente al bien raíz; pueden ser
considerando los sig criterios:

• La manera en que un objeto se anexa a la propiedad
  (si es desmontable o permanente) y
• La intención de la persona que
  coloco el objeto (dejarlo de manera permanente o removerlo en
  fecha futura)

Los artículos de propiedad personal no suelen
incluirse en el avaluó de los bienes raíces.
Lamedor manera de evitar conflictos
posteriores es elaborar una lista de los artículos que
pueden causar controversia.