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Manual /guía sobre técnicas del avalúo inmobiliario (México)




Partes: 1, 2

  1. Los Bienes Raíces y su Avalúo
  2. El Mercado de los Bienes Raíces
  3. El Proceso de la Valuación
  4. Inspección de Vivienda
  5. La Técnica de Comparación de Mercados
  6. Valuación de Predios
  7. La Técnica del Cálculo de Costos
  8. La Técnica de Capitalización por Ingresos
  9. Conciliación y el Informe de Avalúo
  10. El Valuador
  11. Ética Profesional
  12. Entorno del Valuador (Macro y Micro)
  13. Conclusión
  14. Bibliografia

El siguiente trabajo es un resumen del libro "Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para vendedores, corredores, administradores, inversionistas y valuadores de propiedades, William L. Ventolo , Jr.-Martha R. Williams, Real State Education Company".

Se realiza un breve resumen de aproximadamente dos cuartillas de cada uno de los 10 capitulos que conforman este libro.

Además se agregan 3 capitulos mas que son: un capitulo referente al valuador, su importancia, su perfil, funcion y roles que puede desempeñar así como su participacion en la industria; otro capitulo que trata sobre las normas y código de ética que debe de regir a un valuador en su desempeño profesional; y un capitulo final que habla del valuador y su relación en el entono, cubriendo la importancia del análisis del entorno, variables macro y micro ambientales, y la importancia de cada una de ellas en la industria  de la valuación y la actividad del valuador, en este capitulo se integra un esquema personal de sistema de información para la inteligencia  de mercado del valuador. Finalmente se incluyen conclusiones personales de tema tratado.

El objeto de este trabajo es proporcionar información confiable en el área de valuación de bienes ya que en nuestra experiencia personal se cuenta con muy poca información de esta área en la red.

CAPÍTULO I *1

LOS BIENES RAÍCES Y SU AVALÚO

Es la base para cualquier transferencia de propiedad; un instrumento que les ayudara en cada etapa del proceso de negociación. Un avaluó comercial es una estimación sustentable del valor de una propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en cuestión, la opinión del valuador acerca de las condiciones que se encuentra, su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a precios del mercado libre.

Todo los avalados de bienes raíces se basan en datos que se obtienen del mercado. Las características económicas que prevalecen en distintos países y las tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se evaluara son factores que deben tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad.

Terreno vs predio

La mayoría de las personas relacionan un terreno con suelo físico. Sin embargo, desde el punto de vista legal, terreno se refiere tanto a la superficie de un lugar como a todo lo que esta debajo o encima de el, incluyendo, con restricciones, derechos sobre el aire que lo rodea. Las mejoras a un predio pueden incluir el trabajo de desmonte, nivelación, relleno, compactado, mejoras de tipo estético, instalación de drenaje, alcantarillas, conexiones para otros servicios (agua, gas, electricidad), guarniciones y banquetas, alumbrado publico y acceso a caminos pavimentados ya existentes.

Características del predio

 

Si

No

Mejoras Estéticas

   

Sistemas de Drenaje

   

Agua

   

Gas

   

Electricidad

   

Aceras

   

Camellones

   

Alcantarillas

   

Alumbrado Publico

   

Acceso a caminos

   

Otros

   

Bien Raíz y Propiedad Raíz

Bien raíz se refiere al terreno físico, tangible, y a todas las cosas permanentemente unidas a el, llamados bienes inmuebles. Propiedad Raíz se refiere a los derechos de propiedad sobre el bien físico, con frecuencia parte de un paquete de derechos. Un propietario no es, propiamente hablando, dueño de un bien raíz, es decir, del objeto físico que dice poseer. Lo que es suyo es el paquete de derechos que va con la propiedad

Restricciones Públicas

La mayoría de las legislaciones se reservan el poder de ejercer algún tipo de competencia en materia de: Tributación ( el poder para gravar y rematar una propiedad si los impuestos no se pagan), Dominio ( el poder para confiscar una propiedad privada en beneficio publico, pagando cierta compensación adecuada), Regulación ( el poder para establecer reglamentos de construcción, de vialidad y otras medida que se afectan ciertos usos de los bienes raíces, y generalmente responden a consideraciones de salud, seguridad, moralidad y bienestar publico) y Enajenación ( el poder de disponer de la propiedad si el propietario muere sin dejar herederos legítimos).

Existen restricciones establecidas por las autoridades locales o el fraccionador original. Las restricciones estructurales se relacionan normalmente con el tipo de edificación, uso de suelo, estilo de la construcción, altura, metros cuadrados tolerados de edificación y costo de la misma.

Propiedad Personal

La propiedad personal se refiere a los objetos tangibles no unidos en forma permanente al bien raíz; pueden ser considerando los sig criterios:

  • La manera en que un objeto se anexa a la propiedad (si es desmontable o permanente) y
  • La intención de la persona que coloco el objeto (dejarlo de manera permanente o removerlo en fecha futura)

Los artículos de propiedad personal no suelen incluirse en el avaluó de los bienes raíces. Lamedor manera de evitar conflictos posteriores es elaborar una lista de los artículos que pueden causar controversia.

Propiedad Personal

Accesorios

Acuerdo

Objetos que deberán negociarse

 
 

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