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Manual /guía sobre técnicas del avalúo inmobiliario (México) (página 2)



Partes: 1, 2

CAPÍTULO II

EL MERCADO DE
BIENES
RAÍCES

El valor de
mercado de un bien inmueble es el precio
más probable que un comprador esta dispuesto a pagar a un
vendedor por una propiedad en
una operación normal de mercado; una transacción
libre, es una en la cual.

  • No hay relación alguna entre el comprador y el
    vendedor
  • El producto ha
    estado en
    ele mercado durante un tiempo que
    resulta razonable para bienes de este tipo
  • Tanto el comprador como el vendedor no están
    de actuando bajo presión
    de ninguna clase;
    y
  • No hay ventajas de ningún tipo financieras de
    otra índole superiores a los que se acostumbra en el
    mercado

Con frecuencia de habla del valor de mercado de una
propiedad como su justo valor de compraventa

Precio Demandado

Un vendedor es libre de fijar el precio para la
propiedad que pone a la venta. Con
frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por
arriba del precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar, para
dar margen a algún tipo de negociación. Incluso el precio que el
vendedor esta dispuesto a aceptar no necesariamente refleja
exactamente el valor de mercado de la propiedad

Precio Ofrecido

Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee
por la propiedad que intenta adquirir, y con frecuencia
hará una oferta
inferior al precio máximo que esta dispuesto a pagar, para
dar un margen a algún tipo de negociación. Desde
luego, muchos factores que pueden afectar la transacción.
Aunque el vendedor no este bajo ninguna presión para
vender, el cierre rápido (y el recibo del producto de la
venta) puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al
precio ideal para el

Precio de Venta

Debería de ser igual al de precio del mercado;
pero después de todo si el valuador ha llevado a cabo un
trabajo
minucioso y preciso al hacer una estimación del valor del
mercado de la propiedad, deberían coincidir ambos precios.
Desafortunadamente entran en juego
demasiados factores en una transacción promedio como que
el valuador sea capaz de hacer una estimación de valor de
mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta de
la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento
(si es calta las tasas de
interés, amortización de la deuda, etc. y fecha de
posesión del bien. Pero si el vendedor requiere cerrar su
venta rápidamente, el comprador estará en
posición de negociar más fuertemente y el precio se
reduzca proporcionalmente.

Principios que determinan el valor de un
inmueble

  • Principio de Sustitución– El valor de
    la propiedad se ve influido por el costo de
    adquisición de una propiedad comparable, es decir, que
    tenga características similares de diseño y construcción, o uso funcional, que la
    propiedad que se esta considerando
  • Principio del más alto y mejor uso– Una
    propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el
    uso más redituable permitido por el marco de la legal y
    físico en que se encuentra catalogado el inmueble. La
    determinación del uso de una propiedad debe ser parte de
    todo avaluó. Ya que el valuador procura identificar los
    factores económicos que pueden ser mas lucrativos a los
    distintos usos que se le pueden dar al terreno en distintas
    etapas.
  • Factores Externos– De acuerdo con este
    principio, factores externos a una propiedad pueden influir en
    el valor de la misma.
  • Oferta y demanda– El costo de cualquier
    propiedad siempre estará determinado por el
    número de otras propiedades similares en venta y su
    relación con la cantidad de compradores en ele
    mercado.
  • Equilibrio– Un mercado en equilibrio
    tendera a tener más propiedades disponibles para venta
    que compradores. Se dice que los usos de las propiedades
    están en equilibrio cuando hay un número
    suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles; es
    decir cuando el número de unidades habitacionales
    mantiene una proporción adecuada con el número de
    unidades comerciales e industriales ofrecidas.
  • Cambio– Dad su larga vida, existen factores
    que afectan el valor de las propiedades, ya sean físico
    o económicos.
  • Conformidad, progresión y
    regresión
    – El valor de una casa que desentona con
    las otras del vecindario puede verse beneficiada efectivamente,
    si esta es inferior en calidad o
    mantenimiento que sus vecinas
    (progresión).
  • Crecimiento, equilibrio y declinación
    Los deterioros del efecto físico marcado dictan que toda
    propiedad pase por las anteriormente citadas
  • Anticipación– se supone que su valor
    aumentara con el tiempo
  • Mejoras– La contribución de una mejora
    al valor del inmueble se mide por su efecto sobre el valor de
    mercado
  • Ley de Ganancias crecientes y decrecientes– A
    las mejoras que creen un aumento de valor proporcional o mayor,
    estar actuando a la ganancia. Y cuando las mejoras adicionales
    ya no traen consigo un aumento en el valor correspondiente, se
    cumple el decreciente.

CAPÍTULO III

EL PROCESO DE
VALUACIÓN

Técnica de avaluó por
comparación de mercado

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una
estimación de valor de una propiedad comparando el bien
que se valúa (propiedad sujeto) con ventas
recientes de propiedades cercanas similares, llamadas
comparables. La teoría
detrás de esta técnica es que el valor de la
propiedad sujeto esta relacionado directamente con los precios de
venta de propiedades comparables. Su objetivo es
estimar el valor de mercado de la propiedad.

El valuador debe reunir, clasificara analizar e
interpretar un conjunto de datos que arroja
el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no
pagara más que el precio de una propiedad comparable
(principio de sustitución). Los ajustes al precio de venta
de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de
características presentes en la propiedad sujeto, pero no
en la propiedad comparable, y restando el valor de
características presentas en la propiedad comparable, con
las que no cuenta el sujeto.

Los precios de venta que se compararon representan el
rango más probable del valor de la propiedad sujeto. A
partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor de
mercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se
llevan a cabo incluyen los relacionados con las
características físicas del predio en el terreno,
su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta
(motivación
de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que
tomara la operación a partir de la fecha de
venta

Técnica del Cálculo de
Costos

Con este método, el
valuador hace una estimación del costo actual que
significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora
que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego
cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. La
depreciación incluye todos los factores que reducen el
valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de reproducción. Por ultimo, el valuador suma
el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos
similares. El razonamiento detrás de método es que
el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el
costo que le significaría construir otra casa parecida, en
un lote similar y condiciones semejantes. La formula para
representar este método es:

Costo de mejoras nuevas – Depreciación de
mejoras + Valor del Predio=

Valor de la propiedad

La depreciación puede ocurrir por deterioro o por
obsolescencia. El deterioro es una perdida del valor de una
vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso,
desintegración y exposición
a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia puede ser
funcional o externa

Técnica de Capitalización por
Ingresos

Se basa en la relación entre el porcentaje de
rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de
una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este
método se usa principalmente para valuar propiedades que
producen dividendos tales como edificios de departamentos,
oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica este
método el valuador debe de elaborar un informe para la
propiedad que se esta valuando.

El valor se puede calcular son la sig
fórmula:

Es evidente que la técnica de ingreso puede ser
el método técnicamente mas complejo de
valuación cuando se aplica a propiedades que producen
grandes utilidades.

Relación entre las
técnicas

Las tres técnicas
para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado, y
deben de reflejar datos de mercado y comportamiento
dentro de los compradores y constructores en el caso del
método de cálculo de costos. Todos los
elementos que influyen en un costo son fenómenos de
mercado, al igual que todos los tipos de
depreciación.

El deterioro físico se mide por el costo de la
mano de obra y los materiales
necesarios para efectuar la reparación. La obsolescencia
funcional y la externa se miden por el comportamiento de
compradores típicos, ya que proporcionan datos confiables
sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido

CAPÍTULO IV

RECOPILACIÓN DE DATOS Y BANCO DE
DATOS

El proceso de valuación

Se debe reunir una cantidad considerable de datos para
hacer una estimación precisa del valor de una propiedad.
El valuador necesitara:

  • Datos Generales a cerca del país,
    región, ciudad y colonia o barrio;
  • Datos específicos sobre el predio sujeto y sus
    mejoras;
  • Datos de ventas para aplicar la técnica de
    comparación de mercado;
  • Datos de ingresos y
    gastos para
    valuar por capitalización de ingresos

El valuador debe tener presente además el tipo de
propiedad que esta valuando

Banco de datos

A través de la experiencia se ira creando una
base propia de datos, las cuales sus principales pueden
ser:

  • Inspección personal
  • Vendedores
  • Compradores
  • Corredor
  • Agente de ventas
  • Vecinos
  • Registro Publico de la propiedad
  • Créditos e Hipotecas registradas y otros
    instrumentos de financiamiento
  • Informes de
    titulo de propiedad
  • Planos registrados del trazado del
    fraccionamiento
  • Mapas de área (topográficos, de
    suelos)

Formas para recabar datos

El uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un
avaluó se haga con mucha fluidez, eficiencia y
precisión. El llenado de formas de recopilación de
datos puede contribuir a asegurar que no se pase por alto
ningún detalle sobre la sociedad, su
ubicación o la información que se requiere para cada una
de las tres técnicas

Límites del vecindario

En algunos fraccionamientos nuevos, los límites
del vecindario se establecen de manera conspicua por medio de una
entrada con puerta y un perímetro bardeado. Otros
vecindarios en particular en ciudades mas antiguas quedan
separados por otros factores, estos pueden incluir:

  1. Limites naturales
  2. Diferencias en el uso del suelo
  3. Valor o antigüedad media
    de las viviendas
  4. Nivel de ingreso de los residentes

Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el
valuador registra el nombre de la calle, u otra línea
divisoria identificable, y advierte el tipo de propiedad
adyacente al vecindario sujeto a esa área.

Etapa de Ciclo Vital

Un vecindario típico suele pasar por tres
periodos distintos durante su vida:

Crecimiento, Equilibrio y Declinación, el
valor de las propiedades habitacionales tienden a aumentar
durante el periodo de desarrollo
inicial de un área. Conforme a las propiedades pierden
valor pueden incluso dedicarse a un uso distinto, sin embargo el
ciclo vital no es siempre descendente. Pude iniciarse una alza
debida al proceso de revitalización.

Proximidad a los peligros y a las áreas
contaminadas

Se tiene cada vez mas conciencia de la
importancia de la proximidad del barrio, o de cualquier parte de
el, a áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto mas se sabe
acerca de las condiciones del entorno, es mas probable que se
descubran factores que son nocivos para la salud o la seguridad, el
simple potencial de peligro puede hacer que baje el valor de las
propiedades de áreas cercanas. La presencia de contaminación activa puede resultar una
barrera infranqueable a la comercialización.

Forma de datos sobre el predio

El valuador comienza por obtener una descripción completa y legalmente precisa
de la ubicación de la propiedad, y elabora un boceto para
mostrar la forma aproximando y la ubicación de la
propiedad en cuanto a calles. Otras características
importantes del predio son su tamaño expresado en metros
cuadrados, su ubicación en términos de
posición en la manzana, servicios,
mejoras, composición del suelo y vista. La
composición del suelo siempre es importante.

Es necesario el
conocimiento de la zonificación del predio sujeto, que
afectar su uso futuro como lo es también el de la
urbanización actual de las zonas circundantes. Se debe
tomar nota de cualquier servidumbre o restricción que
aparezca en la escritura.
Cualquier parte del predio que no se pueda usar para
propósitos de construcción se debe designar
claramente, junto con cualquier otra limitación al uso del
predio. Estas limitaciones podrían elevar o rebajar el
valor del predio.

Forma de datos sobre la
construcción

Al acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma
nota de la primera impresión que produce la vivienda, su
orientación y el grado en que armoniza con el área
circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registra
información a cerca de mejoras.

Elabora una lista de los materiales externos empleados
en la construcción y el estado que
guarda cada uno, para proceder luego a callificar la
condición externa general de la construcción. Por
último el valuado mide cada estructura que
hay en el predio, hace un boceto de sus dimensiones y calcula el
área en metros cuadrados. Dentro de la casa se
evalúa los detalles de construcción y accesorios
importantes en particular. Luego advierte la condición
general de la construccion considerando tres tipos de
depreciación

  1. Deterioro Físico 3. Obsolescencia
    Externa.
  2. Obsolescencia Funcional

CAPÍTULO V

INSPECCIÓN DE VIVIENDAS

Lo primero que debe hacer es investigar el vecindario
para determinar sus condiciones de habitabilidad y potencial como
inversión. Luego se debe analizar y evaluar
el predio en que se localiza. Por ultimo se be inspeccionar la
casa misma hasta llegar a tomar una opinión definida sobre
su estado.

El valuador debe revisar metódicamente el
diseño interior de la casa, las condiciones fisicas de la
cimentación, armazón estructural, superficies
interiores y exteriores y sistemas
mecánicos. Es evidente que un conocimiento
básico sobre técnicas de construcción en una
cualidad muy útil. El valuador debe saber mirar más
allá del atractivo visible de la casa y observarla con
actitud
objetiva y fría.

Vecindario

Un vecindario es un área dentro de la cual
cualquier cambio tiene
una influencia inmediata y directa sobre el valor de la propiedad
sujeto. Una vivienda se debe contemplar como una inversión
cuyo valor futuro se vera influido fuertemente por la manera en
que evoluciona el vecindario. La indiferencia (falta de cuidado)
envejece prematuramente un barrio.

Muchas viviendas pierden valor simplemente porque
muestran diferencias sensibles con el resto de las viviendas del
vecindario. Lo último en este aspecto es un vecindario
donde las viviendas muestran suficientes variaciones de estilo y
diseño y producen un efecto de conjunto armónico y
agradable. El valor de reventa de viviendas relativamente baratas
en un área de alta plusvalía aumenta por la
influencia de las viviendas de precios altos.

Peligros derivados del Medio
Ambiente

La presencia de condiciones ambientales adversas, tales
como humo, niebla, emanaciones nocivas, contaminación por
materiales que contienen asbesto y proximidad de tiraderos de
desechos tóxicos o antiguos rellenos sanitarios no solo
amenazan la salud de los residentes del vecindario, si no
además puede tener un efecto negativo importante sobre el
valor y posibilidades de comercialización de una
propiedad.

Predio

La inspección del predio se inicia con un
reconocimiento del terreno y de la casa desde alguna distancia
para obtener una impresión de conjunto. Conviene tener
presente que, aunque es poco frecuente encontrar un predio
dispuesto a la perfección, el terreno debe estar
razonablemente en buen estado.

Orientación: ubicación de la casa en el
predio

La correcta ubicación de una vivienda sobre la
propiedad en que esta asentada puede traducirse en mayor
comodidad para los habitantes y volver mas atractiva la
operación a compradores potenciales. El predio se debe
analizar en cuanto a topografía, variaciones en la trayectoria
del sol de una estación a otra, tipo y tamaño de
árboles, vistas, ruido y
proximidad de vecinos.

Al orientar una casa en busca de máxima luz natural los
constructores deben tomar en cuenta que la luz solar matinal
viene del este, y la vespertina del oeste. El sol del medio
día ilumina desde el sur y, en el invierno, se inclina
mucho hacia el sur constituyéndose en una fuente
inmejorable de calor. El lado
norte de la casa no recibe luz solar directa y puede ser un buen
lugar para situar las recamaras. Cuando se hace una buena
planificación del terreno, se reserva y
proyecta algo de el para tres funciones
distintas; uso publico, servicios y uso privada.

Diseño de interiores

El diseño o disposición interior de una
casa es básico afecta de manera considerable el valor de
mercado de la vivienda. Se deben tomar en cuneta dos enfoques
básicos en cuanto a espacio cuando se proyecta una planta:
el abierto e informal, o el independiente o formal. Los espacios
deben fluir bien y no parecer fragmentados.

Planta de piso

La buena distribución de una planta disminuye el
trafico sin tropiezos y suele dividirse claramente en tres
áreas o zonas básicas: áreas de trabajo o de
mucha actividad, áreas habitacionales o de actividad
moderada, y áreas de dormitorio o de poca actividad. Las
áreas de circulación hacen la diferencia entre una
buena y una mala distribución. La entrada principal a la
casa debe ser de fácil acceso para los visitantes. Otros
principios de
buen diseño es una cocina que contiene tres áreas o
centros de actividad principales:

  1. Almacenamiento de alimentos
  2. Cocina
  3. Limpieza

Al que es conocido como triangulo de trabajo.

Inspección Exterior e
Interiores

Son los aspectos relevantes al realizar la
inspección de vivienda:

  1. Nivelación
  2. Cimentación
  3. Techo
  4. Recubrimiento de paredes
  5. Desván
  6. Puertas y ventanas
  7. Pisos
  8. Acabados
  9. Equipo especiales

CAPÍTULO VI

LA TÉCNICA DE COMPARACIÓN DE
MERCADO

Conceptos Básicos de la Técnica de
Comparación de Mercado

La técnica de comparación de mercado parte
de una investigación empírica de la cual el
valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de
mercado y predice el precio de venta más probable de una
propiedad. Los pasos básicos que deben darse
son:

  • Identificar las fuentes de
    valor o características de la propiedad sujeto que
    producirán demanda del
    mercado
  • Encontrar propiedades comparables recientemente
    vendidas
  • Comparar las propiedades comparables con la propiedad
    sujeto y hacer ajustes por diferencias
  • Llegar a determinar un valor de la propiedad a la
    fecha del avaluó.

La formula que se emplea en este método
es:

Precio de venta de propiedad comparable +- Ajustes =
Valor indicado para la propiedad sujeto

La técnica de comparación de mercado se
basa en el principio de sustitución.

Datos para la aplicación de la Técnica
de comparación de Mercado

Se reúnen datos acerca de ventas de propiedades
comparables; solo se deben considerar ventas recientes es decir,
propiedades que se han vendido en los últimos seis meses;
deben de tratarse de transacciones libres y las propiedades
vendidas deben ser esencialmente similares a la propiedad
sujeto

Proceso de Valuación

El proceso se inicia con una definición del
problema o encargo, y concluye con una estimación final
del valor

Aplicación de la técnica de
Comparación de Mercado

La clave para un avaluó preciso esta en la
recolección metódica de datos. Supóngase que
esta información de tipo general ya se recolectado. Los
datos sobre el vecindario son el único tipo de
información general que va requerir de un trabajo de campo
significativo.

Datos sobre el vecindario y su
análisis

  1. El vecindario es el entorno inmediato del sujeto y
    ninguna propiedad puede tener un valor mayor que el que
    establece la zona.
  2. A falta de ventas en el vecindario inmediato puede
    ser necesario recolectar información sobre operaciones en
    áreas aledañas comparables
  3. Los datos sobre el vecindario proporcionan
    información básica.

Limites de vecindario

Varios factores lo distinguen de las áreas
circundantes. Las fronteras de un vecindario se establecen por
barrearas naturales o colindancias hechas por el hombre.
También se pueden crear límites por diferencias en
el uso del suelo, nivel de ingreso de los residentes, valor
promedio de las viviendas, limites de ciudad, áreas de
empadronamiento, divisiones políticas,
distritos escolares y otros factores.

Ciclo vital

Un vecindario sufre constantes cambios en su ciclo
vital. La vida de un vecindario suele comprender las SIG. Etapas:
Crecimiento, Equilibrio y Declinación. Es evidente que el
desarrollo de estas etapas toma largo tiempo y puede ir seguido
por periodos de renovación y
rehabilitación.

Datos sobre el predio y su
análisis

Para hacer una estimación de un bien raíz
con mejoras, el valuador reúne y analiza datos
concernientes a cada uno de los dos componentes físicos de
la propiedad: el terreno y la casa.

Datos de venta comparables y su
análisis

Reunir datos de operaciones comparables para usarlos en
la aplicación del método de comparación de
mercado. Una propiedad comparable debe satisfacer tres
condiciones: debe ser razonablemente similar a la propiedad
sujeto, una situación comparable debe ser una venta
relativamente reciente y la venta debe ser una transacción
libre.

Se dispone de varias fuentes confiables para obtener
datos sobre ventas de propiedades comparables, las sig son
razones para excluir una venta: la venta fue resultado de un
remate judicial o juicio hipotecario, las partes involucradas en
la venta fueron individuos o empresas
relacionadas entre si, alguna de las partes ase veía
forzada en alguna forma a participar en la venta, la venta se
hizo para liquidar activos, la venta
estuvo afectada por términos excepcionales, la venta no
fue reciente o no fue una transacción en pie de igualdad por
la razón que fuere.

Una venta realizada en cualquiera de estas condiciones
puede no reflejar el verdadero valor de mercado. Se debe
identificar la propiedad sujeto y cada una de sus comparables por
sus datos de dirección. Se debe registrar la
presión de venta de cada comparable, así como la
fuente de los datos de mercado que se usaron. Los ajustes de
valor producen el máximo efecto sobre el valor en los
avulos residenciales normales. En la mayor parte de los ajustes
por vista panorámica son raros, los cuales pueden
necesitar ajustes muy importantes

Proceso de ajuste

Como es natural, siempre que existan diferencias, se
deberán hacer ajustes para llevar las propiedades
comprables a un nivel de conformidad con la propiedad sujeto, las
categorías principales en las que se deben hacer ajustes
por diferencia son: fecha de venta, ubicación,
características físicas, términos y
condiciones de venta.

Estimación del Valor

Cuando el valuador se ocupa de propiedades comparables
que son prácticamente idénticas, rara vez
serán iguales los valores
ajustados. Por lo común algunas de las diferencias por
transacciones en bienes raíces, por pequeñas que
sean, causaran variaciones en los precios de venta. No existe una
formula para conciliar los valores
indicados. En su lugar se requiere la aplicación de un
análisis y criterios cuidadosos.

CAPÍTULO VII

VALUACIÓN DE PREDIOS

Valuaciones de predios por separado

Un predio es un terreno que se ha preparado para el uso
deseado con la adicción de mejoras tales como
nivelación, servicios y acceso por caminos, acondicionado
para iniciar una construcción que sin embargo se
evalúa por separado.

Técnica de cálculo de
costos

Una razón primordial para evaluar el predio por
separado de la estructura es para poder
determinar su valor. La formula para esta técnica
es:

Costo de sustitución o reproducción de
mejoras – Depreciación acumulada + Valor del predio=
Valor de la propiedad

Esto hace referencia únicamente alas
construcciones e instalaciones especiales

Avalaos catastrales y
tributación

Es el costo por instalación y conservación
de servicios y caminos que representan un beneficio para las
propiedades, se basan en un porcentaje del valor de la propiedad.
Las estructuras de
las que se es dueño para fines de inversión se
pueden despreciar. Puesto que el terreno no se considera como un
activo consumible, su valor se debe restar del valor de conjunto
de la propiedad antes de calcular la deducción permisible.

Técnica de capitalización por
ingresos

Es el que determina el valor de los flujos de ingreso
que se estima producirá la propiedad sujeta a
valuación. Uno los métodos
que se utiliza para determinar los ingresos se logra aplicando el
principio de la técnica de remanente de
construcción, que requiere que el valuador encuentre el
valor del terreno por separado. El valuador resta, del ingreso
neto que produce la propiedad, un rendimiento apropiado sobre el
valor del terreno para indicar disponible para la
construcción

Mejor y más alto uso de suelo

Puede ser un proceso muy complejo, si se pide que se
utilice toda una gama de competa de usos a los que se puede
destinar, se deberá considerar por separado el valor del
terreno respecto a cualquier estructura particular que se pueda
edificar en el. Se evalúa tanto con estructuras como sin
ellas, debe tomar en cuenta el presente y futuro y la probabilidad de
un cambio de políticas de urbanización y
modificaciones al uso del suelo.

Avalúos por enajenación

Cuando se enajena un terreno con fines de utilidad publica
o semipública, los tribunales requieren avalúos por
separado tanto del predio como de la construcción, como
parte del proceso para determinar el valor justo de la
propiedad.

Datos del predio

Identificación- Se deberá disponer de una
descripción precisa y completa del lote en
cuestión, así como el número oficial y
dirección de calle, si la tiene. Debe de incluir planos
que muestren límites de la propiedad y colindancia. Una
parcela de terreno se describe por referencia a distancias
llamadas trazos, medidas desde un punto de partida establecido
hasta monumentos y marcas. Las
descripciones con el sistema de
deslinde rectangular se usan con más frecuencia para
describir grandes áreas de terreno y propiedades
rurales.

En la actualidad se puede hacer referencia a casi todos
los bienes raíces urbanas por medio de una
descripción de lotes y manzanas, la cual hace referencia a
un área particular.

Análisis- Se necesita datos concernientes a las
características de la propiedad y otros hechos que la
influyen como: tamaño del predio, limites,
topografía, ubicación del predio, servicios de
mejoras, composición del suelo, zonificación,
servidumbres, etc.

Métodos de valuación de
predios

Método de comparación de mercado
Se usa para analizar y comparar ventas de predios baldíos
similares, el cual proporciona por lo general el indicador mas
confiable del valor de mercado de una propiedad, consiste en
encontrar comparables, puesto que no hay dos sitios
idénticos, siempre se tendrá que compensar algunas
diferencias cuando compara propiedades vendidas con la propiedad
sujeto, utilizando porcentajes para los ajustes<, si la
propiedad comparable es inferior en algún aspecto, su
precio de venta se incrementa en un porcentaje apropiado y
viceversa.

Método de asignación

El valor del terreno se puede tratar como un porcentaje
o proporción del valor de una propiedad mejorada, en la
cual existe una relación armónica entre los valores
de terreno y el de construcción, conforme aumenta la
demanda de tierra
adecuada para construir, la proporción de valor de terreno
a construcción tiende a estrecharse en la medida en que se
aproximan sus valores relativos; una falla evidente en el
método es que no toma en cuenta diferencias individuales
de las propiedades. Solo se debe depender del método
cuando se carezca de datos vigentes sobre predios baldíos
comparables al sujeto.

Método de urbanización de
fraccionamiento

Se refiere al valor del terreno en bruto ( no ubanizado)
apropiados para lotes de construcción habitacional
unifamiliar. Un método que puede usarse para determinar el
valor de mercado justo de un terreno descuenta al precio inicial
pagado por el predio los gastos de urbanización, la
utilidad del fraccionador así como también el costo
por financiamiento, de los precios de venta proyectados totales
de los lotes individuales.

CAPÍTULO VIII

LA
TÉCNICA DE CÁLCULO DE COSTOS

La formula para aplicar la técnica de
cálculo de costos es:

Costo de substitución o reposición de
mejoras – Depreciación acumulada + Valor del predio
= Valor de la propiedad

El valor del terreno se debe calcular por separado y
luego, sumarlo al costo depreciado de construcción de las
estructuras. El valor del predio se suele calcular utilizando el
principio de precios comparativos de ventas, se analiza la
ubicación y las mejoras (excepto las construcciones) del
predio sujeto. Puesto que la técnica comprende la suma de
valores de construcción y de terreno obtenidos por
separado, se le llama también método agregado para
valuar

Como aplicar la formula de la técnica de
cálculo de costos

Ciertas propiedades con valiosas por su antigüedad
y su precio se fija de acuerdo con ello; la designación de
un monumento como patrimonio
puede ser una bendición o una desgracia (porque requiere
inversión para su habitabilidad).

Existen varios inconvenientes en la aplicación de
este método como el no estar dándosele el
más alto y mejor uso al terreno, por lo que un
análisis puede resultar ocioso. Conforme las propiedades
del área se transforman para uso comercial, es
común que aumente el valor del terreno. El valor de
cualquier estructura puede aumentar también, pero aquellas
registraran mayor incremento serán las sean adaptables a
negocios.

Costo de substitución vs costo de
reposición

El valuador comienza siempre su trabajo haciendo una
estimación a precios actuales del costo de
construcción de un edificio nuevo que sea física o
funcionalmente idéntico al sujeto a valuación. El
costo de construcción calculado por el valuador
será el costo de substitución o reposición
del sujeto

Costo de substitución

El costo de substitución es la cantidad en
dinero que se
requiere para producir un duplicado exacto de una
construcción, a precios actuales. En el caso de
construcciones antiguas aquellas que se han alcanzado la
condición de "histórica" la tarea se vuelve
considerablemente más difícil. Para propiedades que
no tienen un costo de substitución económicamente
viable, el valuador calcula en su lugar el costo de
reposición o reemplazo de estructuras

Costo de reposición

Es el precio actual de construcción de un
edificio que tiene la misma utilidad que la estructura sujeto,
por supuesto se hará notar como condición para el
avalúo, que es imposible duplicar exactamente la propiedad
sujeto en el mercado actual.

Como encontrar el costo de
substitución

Existen cuatro métodos para el costo de
substitución de un edificio:

  1. De metros cuadrados- El costo actual de
    construcción por metro cuadrado, del tipo de
    edificación que se esta evaluando, se multiplica por el
    numero de metros cuadrados que tiene la propiedad
    sujeto
  2. De unidades in situ- Se calcula el costo de
    construcción por unidad de medida, por lo general metro
    cuadrado, de cada parte del componente del edificio sujeto,
    incluyendo las cantidades de dinero necesarias para materiales,
    mano de obra, gastos indirectos y utilidad del constructor. El
    costo por medida se multiplica luego por el número de
    unidades de esa parte componente que hay en el edificio sujeto.
    En ciertos casos, la unidad es un elemento único, como
    un accesorio de plomería, más que una medida de
    área. Se calculara el costo por unidad de medida, del
    tipo de cimentación que se requiere
  3. De estudio de costos- Se separan los costos
    directos e indirectos de construcción, y luego se
    obtiene el total. Los costos directos son los relacionados con
    los materiales y mano de obra ; los indirectos, incluyen costos
    como permiso de construcción, impuestos sobre
    nomina y utilidad del constructor.
  4. De indización- El valuador aplica un
    factor, que representa el cambio en los costos de
    construcción a lo largo del tiempo, al costo original de
    la propiedad sujeto.

Depreciación acumulada

Es la pérdida de valor derivada de causas
múltiples, de hecho, por cualquier causa. La
depreciación acumulada es la perdida total de valor
derivada todas las causas a la fecha del avalúo. Hay tres
formas básicas de depreciación:

Deterioro físico, obsolescencia funcional y
obsolescencia externa (se le lama también ambiental,
económica o de ubicación). La propiedad
sufrirá algún tipo de depreciación durante
toda su vida económica; la vida económica no es
necesariamente el tiempo que se espera dure en la
construcción, que es su vida física. Si una
construcción ha recibido mantenimiento y reparaciones con
regularidad, su vida efectiva puede ser menor que su edad
real

Método de edad/ vida
económica

El costo de construcción se divide entre el
número de años de su vida económica, para
encontrar una cantidad de depreciación anual en dinero.
Esta cantidad se multiplica luego por la edad efectiva de la
propiedad para determinar la cantidad total en la que se ha
depreciado.

Método de condición
observada

Se analiza la propiedad en términos de cada una
de las categorías individuales de depreciación; se
toma nota de la posible reparación de cada renglón
de depreciación, es decir, si se puede arreglar o
reemplazar el daño de
manera fácil y económica, o si es incurable;
también conocido como método de
descomposición.

Método de comparación de
mercado

Se usa los precios de venta de propiedades comparables
para obtener el valor de una característica depreciada; a
través del análisis de suficientes comparables, el
valuador aísla el valor de la característica
depreciada.

CAPÍTULO IX

LA TÉCNICA DE CAPITALIZACIÓN
POR INGRESOS

El valor de una propiedad esta relacionado con los
dividendos que puede producir. Cuanto mayor sea el ingreso que
produce una propiedad, tanto mayor tiende a ser el valor de la
misma. Estas suelen ser propiedades comerciales, para la cual es
más apropiado. La formula para la técnica de
capitalización por ingresos es:

La rentabilidad
que genera la propiedad, es decir, la utilidad que se puede
esperar una vez que se ha descontado los gastos fijos de la
propiedad.

La formula para el método multiplicador de
ingreso bruto es:

Ingreso bruto potencial x multiplicador de ingreso bruto
= valor

Determinación del ingreso

El primer dato que debe recoger un valuador es
información competa acerca del ingreso bruto potencial que
puede generar la propiedad. El valuador tomara en cuenta el
ingreso por alquileres como el ingreso derivado de otras fuentes.
El valuador deberá considerar no solo los alquiles
presentes que se pagan, sino además las rentas pasada y
también las que se pagan actualmente en el área por
propiedades comparables.

El alquiler que se para actualmente se llama alquiler
programado o alquiler contractual. Se expresa en metros
cuadrados. El alquiler de mercado es la estimación que
hace el valuador respecto al potencial de rentas de una
propiedad. Puede ser que los alquileres no sean la única
fuente de ingreso; servicios como los puestos de revistas,
maquinas expendedoras de refrescos y área de
estacionamientos producen dividendos, lo cual se debe tomar en
cuenta, pues será un factor en la determinación del
valor de mercado. A elaborar el planteamiento, el valuador de
ingreso publico potencial, pondrá por separado el ingreso
por arrendamiento y por otros conceptos y luego los
sumara.

Ingreso bruto efectivo

Se debe estimar un porcentaje razonable de ingreso por
desocupación y cobranza que se espera se
presenten en un año y restar esa cantidad del ingreso
bruto potencial; el cual se calcula e n función de
la demanda actual de mercado y la economía del
área.

Ingreso neto de operación

Una vez encontrado el ingreso bruto efectivo, el
valuador puede deducir los gastos de operación, que son
los que se incurren para dar mantenimiento a la propiedad y para
que continúe la corriente de ingresos. Estos costos
incluyen salarios y
prestaciones a
empleados, pago de servicios, honorarios por administración, honorarios jurídicos
y de contabilidad,
seguros e
impuestos sobre bienes raíces, incluyen las reservas para
reemplazo (gastos mayores para reemplazo de componentes de la
propiedad). No incluye los gastos para financiar la
adquisición, tampoco toma en cuenta las deducciones por
depreciación de la propiedad. El valuador esta interesado
como generadora de ingresos.

Reestructuración del estado de
operación

Las estimaciones y cálculos del valuador se
resumen en un estado de operación para la propiedad sujeta
a valuación, se debe incluir ciertas diferencias
importantes respecto al estado de operación del contador
para la misma propiedad se le conoce como proceso de
reconstrucción del estado de operación. El valuador
no toma en cuenta: los pagos por mejoras al activo fijo, pagos de
capital e
intereses hipotecarios, porque la propiedad se esta valuando
sobre libre de gravámenes o
depreciación.

Selección del porcentaje de
capitalización

Es la tasa global de rendimiento que recibe el
inversionista de bienes raíces o también conocida
como tasa global de capitalización, se puede expresar
como:

Capitalización directa

Es el porcentaje de capitalización que se puede
desarrollar evaluando cifras de ingreso neto y precios de venta
de propiedades comparables.

Capitalización de rendimientos

Es una forma de analizar ambos componentes del
porcentaje de capitalización (rendimiento sobre el capital
y rendimiento del capital) por separado. Se selecciona una tasa
para el rendimiento sobre el capital, llamada tasa de descuento o
tasa de
interés, así como una tasa que representa el
rendimiento del capital, llamado recuperación de
capital.

La tasa de descuento toma en cuenta el rendimiento que
requiere el inversionista para producir una utilidad y se puede
hallar usando el método de extracción de mercado,
en el que se analizan las tasa de descuento de propiedades
comparables o por medio del método de banda de
inversión, en el que los costos de aportar el
financiamiento necesario para hacer la inversión se
multiplican por el rendimiento requerido para que los costos de
aportación valgan la pena.

Selección de la técnica de
capitalización

El valuador puede determinar primero el calor del
terreno subyacente a través de la técnica de
comparación de mercado, y aplicar luego la técnica
de remanente de construcción. Si el valuador ah calculado
ya el valor de la construcción, los cálculos se
invierten para encontrar el valor total de la propiedad usando la
técnica de remanente de terreno. Un factor llamado factor
de anualidad, representa el calor presente de inversión al
rendimiento requerido, se multiplica por el ingreso neto de
operación para encontrar el valor presente del flujo del
ingreso.

Multiplicador de ingreso bruto

La formula para obtener el multiplicado de ingreso bruto
es:

La fórmula para aplicar el multiplicador de
ingreso bruto es:

Ingreso bruto potencial + multiplicador de ingreso bruto
= valor

El método de multiplicador de ingreso bruto se
usa con frecuencia para valuar viviendas unifamiliares, se puede
hablar de este método como el método del
multiplicado de alquiler bruto.

CAPÍTULO X

CONCILIACIÓN Y EL INFORME DE
AVALÚO

Es el ultimo paso del proceso de valuación, es la
conciliación de las cifras que arrojo cada una de las tres
técnicas de valuación.

Conciliación

Pocas veces se llegaran a cifras exactamente iguales
empleando las técnicas de valuación, cada
indicación de valor será diferente en
prácticamente todos los casos. En el proceso de
conciliación se evalúa objetivamente la validez de
los métodos y el resultado de cada método para
llegar a concluir el mejor y mas sustentable de los valores
finales. Este proceso también se llama
correlación.

Al conciliar o correlacionar, el valuador revisa su
trabajo y considera al menos cuatro factores, que
incluyen:

  1. La definición del valor que se
    busca
  2. La cantidad y confiabilidad de los datos recolectados
    en cada método
  3. Los aciertos y debilidades de cada método
    y
  4. La validez de cada método con respecto a la
    propiedad sujeto y al comportamiento de mercado

El proceso de conciliación no consiste
simplemente en obtener el promedio de las estimaciones de valor
diferentes. Después de considerar los factores previamente
enumerados, el método más pertinente (de costo, de
comparación de mercado o de ingreso) recibe el mayor peso
al determinar la estimación de valor que refleja con
más precisión al valor que se busca. Además,
cada método sirve como comprobación de los
otros.

Ponderación de las opciones

Una vez que el valuador esta seguro de la
validez de sus estimaciones de valor, deberá decidir cual
es la más confiable, en términos del valor que se
busca, para la propiedad sujeto. Factores inherentes pueden hacer
un método particular sea automáticamente mas
significativo para ciertas clases de propiedades. Pero otros
factores de los cuales debe estar consiente el valuador, pueden
menguar parte de esa significación.

No existe una formula para conciliar los diversos
valores indicados. Mas bien, la conciliación comprende la
aplicación de análisis y criterios cuidadosos, que
ninguna formula matemática
o mecánica puede sustituir; a los tres
métodos se les debe dar el mismo peso; aunque es evidente
que ciertos métodos son mas validos y confiables para
determinados tipo de de propiedades que para otros.

La conciliación es la expresión final del
razonamiento y ponderación de la importancia relativa de
los hechos, resultados y conclusiones de cada uno de los
métodos, que culminan en una estimación final de
valor de mercado plenamente justificada.

Tipos de informes de avalúo

Un informe preestablecido (machote) emplea una forma
modelo para
proporcionar, en pocas paginas, un resumen de los datos que
apoyan la conclusión de valor. La forma modelo para
informes suele ir acompañada de uno o mas documentos que
describen la propiedad sujeto y sus comparables.

El tipo de propiedad, así como la
definición del valor que se busca, determinaran la forma
más exacta que se debe usar.

En el mercado crediticio secundario creado por
dependencias gubernamentales y organizaciones
privadas, se exigen los informes modelo para la
adquisición y venta de casi todas los créditos e hipotecas existentes sobre
propiedades residenciales. Se pueden incluir varios documentos
tales como fotografías de la propiedad sujeto y de sus
comparables, así como mapas para
mostrar los análisis demográficos,
topográficos, de suelo y de otros tipos, del sujeto y sus
comparables. Todo informe de avaluo, debe contener:

  1. Nombre de la persona para la
    que se elabora el informe
  2. Fecha del avalúo
  3. Identificación y descripción de la
    propiedad
  4. Propósito del avalúo
  5. Conclusión de valor y
  6. Certificación y firma del
    valuador.

CAPÍTULO XI

EL VALUADOR
*2

VALUADOR: Es el profesionista capaz de investigar,
analizar, y estimar el valor de lo bienes en estudio, y que
sustenta su trabajo en la ética,
conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios
técnicos y metodologías valuatorias
actualizadas.

FUNCIONES *3:

  • Determinación el valor de la propiedad
    (Investigación, comparación y
    ponderación).
  • Determinación del valor de
    reposición.
  • Producir el valor de un bien, analizando los
    elementos que la componen.
  • Reposición de un bien existente mediante la
    compra de un bien equivalente.
  • Reproducción de un bien existente a
    través de la compra ó creación de un bien
    idéntico.
  • Determinar el potencial de productividad
    de los bienes.
  • Determinar los factores ó
    características que contribuyen al valor.
    (Méritos ó Deméritos).
  • Una valoración se realiza para uno ó
    más propósitos, a saber; para determinar el valor
    de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir,
    modificar ó terminar un bien; para estimar el importe de
    los daños a un bien: y para pronosticar las rentas
    potenciales que puede generar un bien.
  • La buena práctica
    profesional requiere que el Valuador describa con
    suficiente detalle en cada caso la naturaleza y
    significado del valor especifico que se le ha pedido
    determinar.

IMPORTANCIA:

Los trabajos de la valuación inician en México, al
igual que en otros países de manera empírica. Los
escasos avaluos que se practicaban durante siglos pasados, eran
los de carácter judicial sin normas
previamente establecidas; básicamente basado en su leal
saber y entender. Así fue incrementándose la
necesidad de formar técnicas de valuación y
profesionales que conocieran de esta disciplina, lo
que no lleva día a día a mejorar y comprender mejor
esta importantísima tarea como valuadores, ya que una
opinión de valor puede determinar el curso de un negocio,
la compra-venta de un bien, el bienestar económico,
etc.

CADENA DE VALOR DEL VALUADOR:

 

* "INDAABIN"

* "Código
de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la
Valuación"

CAPÍTULO XII

ÉTICA PROFESIONAL
*2

Código de Ética.- Es el conjunto de normas
que rigen el comportamiento profesional en la práctica
valuatoria.

El perito Valuador debe responder a la confianza que
deposita su cliente, con
veracidad, conocimientos y técnica debiendo estar
actualizado y capacitado profesionalmente para realizar el trabajo que
se le solicita.

El Perito valuador deberá utilizar la
información relacionada con el estudio en la más
estricta confidencialidad.

El Perito Valuador deberá externar su dictamen,
sin suprimir ni engrandecer hechos, datos u opiniones que
estén en contra de su cliente.

El Perito valuador debe obtener la información
necesaria para poder hacer un juicio correcto del bien que esta
valuando, agotando todos los medios
lícitos para obtener de las fuentes conocidas.

El perito valuador debe inspeccionar los bienes a valuar
en forma personal y no es
correcto que firme un reporte de avalúo elaborado por otra
persona.

El Perito Valuador deberá presentar su informe
por escrito en los formatos establecidos, siendo este lo
suficientemente claro como para ser comprensible
fácilmente.

El perito valuador nunca debe perjudicar a un colega en
su reputación o competencia
profesional; ni interferir en los trabajos o perspectivas de otro
valuador.

El perito valuador esta obligado a observar la leyes y
reglamentos vigentes además de la normas particulares que
le sean indicadas por el Organismo que le extienda su registro.

Cuando el Perito valuador utilice información
proporcionada por otros profesionistas, técnicos,
artesanos, e inclusive la proporcionada por el cliente, este
material puede ser utilizado siempre que:

• Lo manifieste en su informe.

• Este dispuesto a proporcionar sus fuentes o
cualquier verificación necesaria y

• No descargue en otros, la responsabilidad por asuntos que deben ser
incluidos dentro del alcance de su propia labor
profesional.

No es correcto que un Valuador revele a terceras
personas la cantidad a que ha llegado en su conclusión de
valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos que esta
obligación la imponga la Ley.

Cuando dos ó más clientes
potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a la
misma propiedad ó con respecto a la misma causa legal, el
Valuador no puede servir apropiadamente a más de uno,
excepto en el caso en que todas las partes estén enteradas
y de acuerdo.

Una conducta
contraria a la ética el que un Valuador es que disminuya
los honorarios que ha cotizado a un cliente, con el
propósito de desplazar a otro valuador, cuando él
se ha enterado de la cotización del mismo.

Todo Valuador se obliga a no alterar los resultados
obtenidos mediante la aplicación de métodos y
procedimientos
considerados como buena práctica de la valuación,
para obtener mayores honorarios.

Responsabilidad Respecto a las Firmas en los Informes de
Valuación.

El que utiliza un informe de valuación, antes de
depositar confianza en las conclusiones incluidas en él,
tiene derecho a presumir que la persona que firma el informe es
responsable de las conclusiones, sea porque ejecutó
personalmente el trabajo ó porque dicho trabajo fue hecho
bajo su supervisión.

La validez de las declaraciones, información y/o
los datos en que el Valuador se ha basado, hallan sido
proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u
obtenidos por él de fuentes oficiales.

El valuador se encuentra en situaciones en que los datos
que considera pertinentes y necesarios para una valuación
no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por el
cliente mismo ó por cualquier otra de las partes
involucradas; en tal caso el valuador puede negarse a prestar sus
servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar
a cabo su trabajo, no debe realizarlo.

Todos los trabajos de valuación se deben
presentar por escrito y firmados por él ó los
Valuadores que intervinieron en el estudio y en su
elaboración.

* "Código de Ética y Principios que
regulan el ejercicio de la Valuación"

CAPÍTULO XIII

ENTORNO DEL
VALUADOR (MACRO-MICRO)

CONCLUSIÓN:

Nuestro objetivo como valuadores es ayudar a
propietarios de viviendas, agentes e inversionistas a tomar
decisiones respecto al financiamiento económico que pueda
adquirir. El conocimiento básico del proceso de la
valuación puede ayudar a elaborar un análisis del
mercado comparativo. El merito de cualquier avalúo depende
de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona que lo
realiza.

En todos los aspectos del negocio de Bienes
Raíces intervienen los avaluos, no solo para los presuntos
valuadores, sino a demás para corredores, vendedores,
administradores de propiedad, inversionistas y
especuladores.

BIBLIOGRAFÍA:

*1 " TECNICAS DEL AVALUO INMOBILIARIO" Autores: William
L. Ventolo, Jr., Martha R. Williams, Editorial: PAX MEXICO,
1997.

*2 "INDAABIN" Instituto Nacional de Administración y Avaluos de Bienes
Nacionales.

*3 "Código de Ética y Principios que
regulan el ejercicio de la Valuación" fue aprobado por la
Comisión de Normas de la Asociación Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.", durante la XXXI
Convención Nacional de Valuación en
Querétaro, Qro, 26 de octubre de 1995.

Fue sometido a consideración de la Asamblea
General para su aprobación el 27 de enero de 1996, en
Guadalajara, Jal.

 

 

Los autores de este trabajo son los
siguientes:

Cynthia Araiza Flores,

Estudios de Arquitectura en
el Instituto Tecnologico de Chihuahua y actualmente alumna de la
Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la
Universidad
Autónoma de Chihauhua.

Angélica González Ramírez,

Estudios de Arquitectura en el Instituto Tecnologico de
Chihuahua y actualmente alumna de la Maestría en
Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad
Autónoma de Chihauhua.

Ivonne Leal Morales,

Estudios de Ingeniería
Civil en la Universidad Autónoma de Chihauhua y
actualmente alumna de la Maestría en Valuación de
Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de
Chihauhua.

Mariano Vázquez Villatoro,

Estudios de Arquitectura en el Instituto Superior de
Arquitectura y Diseño y actualmente alumno de la
Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la
Universidad Autónoma de Chihauhua.

Miguel Angel Galaviz Zamarrón,

Estudios de Ingeniería Civil en la Universidad
Autónoma de Chihauhua y actualmente alumno de la
Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la
Universidad Autónoma de Chihauhua.

Omar López Segoviano,

Estudios de Ingeniería Civil en la Universidad
Autónoma de Guanajuato y Maestría en Vias
Terrestres en la Universidad Autónoma de Chihuahua y
actualmente alumno de la Maestría en Valuación de
Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de
Chihauhua.

ic_omarlopez[arroba]hotmail.com

Chihuahua, Chih., México a 19 de Marzo de
2007

Partes: 1, 2
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