El problema de vivienda en el Perú: una necesidad básica insatisfecha

2. Antecedentes sobre el problema
   de viviendas en el Perú
3. Política de
   vivienda actual
4. Limitaciones
5. El mercado
   inmobiliario formal
6. Factores que
   influyen en la oferta y demanda de
   viviendas
7. Construcción y
   comercialización de viviendas
8. Principales
   Obstáculos para aumentar la producción de
   viviendas
9. Conclusiones
10. Bibliografía

Introducción

La población urbana del Perú
continúa expandiéndose. Se ha previsto que de 73
por ciento en el año 2000 pasará a 83 por ciento en
2010. La urbanización trae consigo una continua demanda por
viviendas, generalmente para familias de bajos recursos. A lo
largo de los últimos treinta años, ante la falta de
acceso a los servicios
financieros y un insuficiente proceso de
desarrollo
territorial, los medios
predominantes que han utilizado las familias pobres para obtener
vivienda han sido las invasiones de tierras y la
autoconstrucción de viviendas con bajo estándar.
Como resultado, más de 3 millones de unidades están
sobre pobladas, y han sido construidas con materiales de
baja calidad y carecen
de uno o más servicios básicos. Un estimado de 68
por ciento de la población vive en tugurios.

Se estima que en todo Perú existe una demanda
promedio anual de 250.000 viviendas, ello representa un escenario
alentador para el crecimiento del mercado
hipotecario. Sin embargo, a pesar de la gran necesidad de
vivienda que hay en Perú (lo cual ha sido una constante
desde el explosivo crecimiento de las ciudades a partir de la
década del 50), el financiamiento
de la vivienda mediante el crédito
hipotecario no se ha desarrollado lo suficiente como para
permitir que los diversos sectores de la población accedan
a una vivienda. Ello ha provocado que una gran parte de la
población, en particular los sectores de menores ingresos, no
tengan posibilidades concretas de lograr una solución
habitacional apropiada.

El financiamiento de la vivienda es un elemento central
dentro de toda política
habitacional. Por este motivo, los gobiernos en las
últimas décadas han aplicado diferentes políticas
para solucionar el problema de la vivienda mediante el desarrollo
de un mercado de crédito hipotecario. Desafortunadamente,
ninguno de esos programas ha
podido eliminar el déficit habitacional ni desarrollar un
mercado de crédito hipotecario sólido y estable que
solucione este problema.

Ante la necesidad de reducir el déficit, y
tomando en consideración los principales determinantes de
la oferta y la
demanda de terrenos y viviendas terminadas ? en particular los
bajos ingresos de los estratos socioeconómicos C y D y las
restricciones al acceso a las fuentes de
financiamiento hipotecario tradicionales ? el Estado, en
conjunto con el sector privado, iniciaron en 1998 programas
habitacionales liderados por el Programa
Mivivienda, orientados a la construcción de viviendas económicas
con el objetivo de
atender a un mercado antes no explorado y que contaba con un gran
potencial de crecimiento. En la práctica, con el
desarrollo gradual del Programa Mivivienda, y el Programa Techo
Propio, ha surgido un nuevo mercado de viviendas, orientado a
satisfacer las necesidades de un segmento de la población
con ingresos menores al tradicionalmente atendido.

En consecuencia, actualmente coexisten dos mercados de
viviendas formales en el Perú: el mercado tradicional, al
cual tienen acceso los estratos socioeconómicos A y B; y
el mercado de viviendas económicas, impulsado por
programas del Estado, con
participación del sector privado, que está en
capacidad de atender a buena parte de los hogares de los estratos
B2, C y D, el cual es más reciente y muestra una clara
trayectoria expansiva. Pese a esto, un gran porcentaje de los
estratos C y D y en forma integral el estrato E, todavía
se abastecen significativamente mediante la
autoconstrucción, dado que la oferta formal es
insuficiente, en parte por no existir aún en el mercado
local alternativas de construcción que hagan rentable la
inversión inmobiliaria en estos
segmentos.

En años recientes el Perú ha llevado
adelante importantes reformas que han traído como
resultado el registro formal
de más de 3,6 millones de lotes y títulos y la
utilización del sector privado para financiar las
necesidades de vivienda de las familias de ingresos
medios.

Estas reformas proveen a la nueva administración de experiencias
útiles e instrumentos que pueden ser extendidos y
amplificados en los siguientes años para mejorar
más rápidamente el stock de vivienda.

Antecedentes sobre el problema de viviendas
en el Perú

La economía peruana en
la última parte del siglo XIX y primeras décadas
del XX, se sustentaba en la producción agrícola y en la exportación de materias primas tales como
el guano, la caña de azúcar
y después el caucho.
Paralelamente, las necesidades de la vida moderna llevaron al
desarrollo de una incipiente industria que
congrego a un naciente proletariado urbano. En ese contexto en
los años veinte, las ciudades se modernizaron, se
construyeron grandes avenidas, casas para empleados y obreros ?
en el caso de Lima, en las localidades del Rímac y en el
puerto del Callao-. En materia de
vivienda social, algunas instituciones
se encargaron de la constitución, alquiler y supervisión de la higiene de las
viviendas de los sectores de menores recursos.

Entre 1936 y 1939 el programa Barrios Obreros
patrocinado por la Dirección de Obras Publicas del Ministerio
de Fomento, construyo cuatro conjuntos
ubicados en terrenos de zonas de expansión de la ciudad.
Estos conjuntos de viviendas carecieron, no obstante, del
equipamiento necesario y no contaron con un sistema que los
integre plenamente a la ciudad.

Esta experiencia, aunque limitada, fue uno de los
primeros aportes estatales destinados a abordar el problema de la
vivienda. Sin embargo, debido a que no se trato de una respuesta
integral, no consiguió influir directamente en la
solución del problema de la vivienda. Los cambios
políticos y económicos, tanto nacionales como
internacionales de la segunda post guerra
favorecieron la concentración poblacional en la ciudades
capitales lo que indujo a un acelerado proceso de migración
entre los años 40 y 60.

Las barriadas son responsables por una parte
considerable del crecimiento urbano del área metropolitana
y de la creciente dimensión de las ciudades peruanas en
general. En el caso concreto de
Lima allí vive aproximadamente la cuarta parte de la
población "capitalina" en alrededor de 100.000 viviendas
construidas fundamentalmente por el esfuerzo de sus pobladores y
sin ayuda económica o técnica de parte del Estado.
Debe destacarse el hecho de que el aporte de los pobladores de
"barriadas" a la solución del problema de la vivienda ha
sido comparativamente mucho mayor que el organizado de la
sociedad a
través del Estado.

Por otro lado la fuerte presión
poblacional por acceder a una vivienda cerca de las zonas de
mayor actividad económica, ha generado, entre otras
causas, la toma de terrenos públicos o privados por parte
de la población sin control real de
la autoridad, que
mas bien ha alentado esta iniciativa como una solución al
problema de la vivienda. Estos terrenos han estado ubicados
preferentemente a las márgenes de ríos, laderas de
cerros o grandes lotes baldíos periféricos a la ciudad.