El problema de vivienda en el Perú: una necesidad básica insatisfecha (página 2)

A inicios de la década de los 60 se suscitaron
los primeros disensos en torno al enfoque
del problema de la vivienda en el país, las necesidades
del público usuario y el rumbo que debían tener las
políticas de vivienda del Estado. Para
estos años los gobiernos tenían dos actitudes
diferenciadas con respecto al problema de vivienda:

• Para los sectores de bajos recursos, el
  asistencialismo y la construcción de unidades de vivienda de
  bajo costo como
  el caso del Gobierno de
  Prado en ese entonces.
• La introducción de programas de
  vivienda para sectores medios a
  través del financiamiento vía sistema
  mutual.

Hacia los primeros años de los setenta, las
políticas públicas de vivienda se afianzaron en la
construcción de vivienda para sectores medios,
favoreciendo la presencia de financieras y constructoras
privadas. Paralelamente los sectores populares consolidan las
barriadas y obtienen los servicios
básicos, tales como el agua y
energía
eléctrica.

Pero sobre todo es en estas zonas donde el crecimiento
urbano de Lima cobra mayor importancia, tanto en el área
del terreno como en densidad
poblacional.

En el periodo 1980-1984 se priorizaron habitaciones para
la clase media y
construyeron conjuntos
habitacionales.

Con la creación del Banco de Materiales, en
los ochenta, se inicio un periodo de crecimiento del sector
inmobiliario popular. El préstamo en materiales, sobre
todo para el mejoramiento de vivienda fue una de las primeras
iniciativas estatales destinadas al mejoramiento de la vivienda
de los sectores de bajos recursos.

A diferencia de la Constitución de 1979, la de 1993 no
reconoció al derecho a la vivienda como una necesidad
básica de la persona, y
restringió el concepto de
políticas públicas. En ese contexto, el
financiamiento para la vivienda estatal priorizo a los sectores
medios. El Banco de Materiales sin embargo siguió
prestando apoyo a nivel nacional para la autoconstrucción
pero en menor escala que en la
década anterior. Como consecuencia, empezaron a aparecer
instituciones
financieras privadas como Karpa, que no tuvieron éxito
debido a las altas tasas de
interés, bajo nivel de endeudamiento del posible
beneficiario, y a las altas tasas de morosidad que se
presentaron.

Política de vivienda
actual

La política de vivienda
actual se caracteriza por la centralización de programas destinados
tanto a la construcción de nuevas viviendas para sectores
medios vía el Fondo Mivivienda, el mejoramiento de la
vivienda, con muy poco alcance tanto por la poca difusión
como por el bajo presupuesto
asignado, al Banco de Materiales, y por último el programa de
mejoramiento integral de Barrios, que permite la
construcción de obras urbanas, además brinda
trabajo a
aquellos vecinos que se encuentran en condiciones
desocupados.

Fondo
Mivivienda

Es la principal institución pública a
cargo de los programas de asistencia para el acceso a vivienda.
Fue creada con los objetivos de
promover

• El acceso a viviendas (nuevas) , y
• El ahorro con
  este fin.

Provee acceso al mercado
hipotecario a aquellos segmentos de la población con escasa participación
en dichos mercados.

Productos del Fondo Mivivienda
(FMV)

Crédito mi vivienda

Es un producto
hipotecario cuyo objetivo es
incrementar la demanda de
viviendas mediante tasas de interés
por debajo de las de mercado para segmentos de ingresos bajos.
El FMV provee créditos de manera indirecta ?otorgados a
los participantes a través de los intermediarios
financieros (banca privada
comercial) y manejados por ellos, a tasa de
interés menor a las de mercado.

Techo Propio

Es un subsidio directo a la demanda diseñado para
promover la tenencia de casas nuevas entre los hogares de bajos
ingresos con fines de renovación urbana se financian
viviendas con equipamiento adecuado.

Techo propio provee subsidios directos (Bono Familiar
Habitacional) a los hogares pobres considerados "elegibles" que
decidan comprar una vivienda nueva.

Banco de Materiales

El Banco de Materiales fue creado en 1980. A partir de
1993, se plantea como objetivo principal la construcción
de viviendas en pueblos jóvenes, sus fondos proviene de un
fondo rotativo originado con los aportes del FONAVI, ENACE,
MIVIVIENDA, entre otros. Se orienta a los
Niveles-Socioeconómicos más bajos, otorga
créditos bajo dos modalidades:

• Vivienda Progresiva (individual)
• Vivienda Básica (grupal)

Su finalidad no es tanto la adquisición de
vivienda nueva sino mejoramiento o ampliación.

Mi
Hogar (nuevo proyecto en el
mercado)

El proyecto Mi Hogar es el más joven de la familia de
productos del
Fondo Mivivienda, está orientado a familias que compran
viviendas de entre 37 mil 500 soles y 75 mil soles, o su
equivalente en dólares es decir, de 11 mil a 22 mil 500
dólares, que es donde se encuentra la mayor parte de la
población y es un segmento del mercado que ha estado
anteriormente desatendido por nosotros.

Limitaciones

? Insuficiencia de la oferta
habitacional del Programa MIVIVIENDA en las ciudades del interior
y en los estratos de ingresos medio-bajos (viviendas de menos de
18 mil dólares) y del Programa Techo Propio en Lima
Metropolitana.

? Debilidad financiera y económica de muchas
empresas
promotoras, sobre todo las enfocadas en Techo Propio, lo que
retrasa la culminación de los proyectos y
afecta la credibilidad del programa.

? Dificultades notorias para la ejecución de
proyectos habitacionales, por la demora e impredecibilidad de los
trámites de zonificación, aprobación de
licencias de habilitación urbana y construcción, de
factibilidad
de servicios
públicos y registrales.

? Imposibilidad de las instituciones de
microfinanciamiento (cajas municipales y rurales, EDPYMEs) para
acceder a mayores líneas de crédito
del Fondo Mi vivienda, debido a sus limitaciones patrimoniales y
de riesgo.

? Insuficiente número de entidades técnicas
interesadas en promover proyectos de mejoramiento de vivienda y
construcción, en el marco del Programa Techo
Propio.

? Reducida articulación del sector fabril
vinculado con los materiales y servicios de construcción
con la política habitacional. Existencia de productos de
baja calidad,
nacionales e importados.

? Escasez de
información sistemática y confiable
sobre la realidad habitacional y barrial, dificultando la
toma de
decisiones empresariales y el monitoreo de los programas
habitacionales.

? Persistencia de la cultura de la
informalidad y de la ocupación de tierras públicas
y privadas como formas aceptadas socialmente de acceso al
suelo.

? Debilidades en los procesos
internos de aplicación de los Programas Techo Propio, Mi
vivienda y Mi Barrio, que retrasan los desembolsos y la
ejecución de los proyectos.

El mercado inmobiliario
formal

Caracterización del mercado

Hasta fines de la década pasada, la demanda
inmobiliaria atendida por el mercado formal provenía
básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en
los estratos de menores ingresos. No obstante, el mercado para
los dos estratos mencionados ha experimentado un exceso de oferta
inmobiliaria, generado básicamente por el
"boom" de la edificación
urbana de mediados de los noventa, el cual saturó un
segmento cuyo tamaño es relativamente reducido.

Por su parte, los ingresos de este segmento se
han visto afectados en los últimos años,
reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha
determinado que el exceso de oferta resultante se traduzca en un
sostenido descenso en los precios y
alquileres de viviendas orientadas a dichos estratos. Cabe
mencionar que estos precios, en condiciones de equilibrio
entre oferta y demanda,
presentan una elevada sensibilidad ante el ciclo
económico.

El mercado de viviendas económicas es reciente en
el país, originándose a partir de la
adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las
características y condiciones de la demanda insatisfecha
de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas
públicas.

TENENCIA DE VIVIENDA EN LIMA
METROPOLITANA (En porcentajes)

(Por nivel socioeconómico 2001-
2002)

Factores que influyen en la oferta y
demanda de viviendas

Oferta de Terrenos

La oferta de terrenos está determinada por los
siguientes factores:

Espacio disponible. La oferta de terrenos
para habilitación se encuentra en los alrededores de las
ciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad
agrícola. También se incluye la conversión
de terrenos previamente utilizados en propiedad
vertical, que se destinan gradualmente a la propiedad horizontal,
y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. En la
oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye
principalmente su ubicación en zonas residenciales de
determinadas características.

Legislación referida a la
adjudicación de terrenos y cambio de
zonificación. Trámites muy engorrosos y
largos para la adjudicación de extensiones de terreno de
propiedad del Estado, así como para el cambio de
zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas
de desarrollo
urbano.

Acceso a infraestructura básica. Un
aspecto importante para determinar la posibilidad de habilitar y
urbanizar una zona, es la disponibilidad de vías de
comunicación con otras partes de la ciudad,
así como la existencia de servicios públicos como
agua,
desagüe y energía.

Características de la función de
oferta

En el Mercado Inmobiliario Urbano Marginal (MIUM)
intervienen básicamente personas naturales (NSE C y D),
pequeños inversionistas e inmobiliarias de forma que los
intermediarios, las entidades financieras y las Asociaciones de
Vivienda participan como mecanismos facilitadores de las
transacciones que se dan en el MIUM.

Las variables
afectan de una manera distintas a los agentes de oferta son las
que se aprecian en el siguiente cuadro.

Como se aprecia en el cuadro, un resultado que se deduce
es que en la función de oferta de viviendas en el MIUM,
los factores no afectan por igual a los distintos agentes. Es
así, que en el caso de las personas naturales (C y D), el
nivel de ingreso es una variable importante, pues está
sujeto a una alta variabilidad.

La variable estatus estaría afectando la
oferta de predios, existiría una mayor tendencia a ofrecer
predios cuando las personas naturales buscan aumentar su estatus
social. La variable "estatus" es el nivel de seguridad en la
zona, y cuando éste cae hace que las personas naturales
aumenten la oferta de predios para así financiar la compra
de otros en "mejores" zonas.

En el caso de los factores ambientales, la necesidad de
traslado hacia zonas que les brinden mejoras de salud, es la variable que
predomina (como por ejemplo, el trasladarse de zonas
húmedas a zonas secas por problemas
respiratorios).

Los Pequeños inversionistas compran mayormente
terrenos sea para viviendas o comercio y
representan una proporción muy pequeña de oferta.
El capital que
manejan no excede los US$. 20,000.

Observamos el grafico que se forma a partir de las
variables precio y
cantidad

Curva de oferta de
prédios

Por ejemplo, consideremos el caso que involucra un
aumento del nivel de ingreso. En este caso, pasamos de una curva
S a S'?donde tenemos una menor oferta de predios puesto que las
personas naturales tienen menos motivaciones para ofertar sus
viviendas. Un caso opuesto sería la búsqueda de
mayor estatus (vía el hecho que aumento la tasa de
delincuencia)
las oferta se desplazaría hacia abajo, disminuyendo los
precios para toda la curva de oferta, como se aprecia en el
grafico anterior. Un supuesto importante en este análisis es el hecho que la elasticidad
precio para el tramo de oferta de personas naturales sería
mayor que en el caso de los pequeños inversionistas, e
inmobiliarias; la explicación de este supuesto va por el
lado de la especialización que diferencia a los tres
agentes y por lo tanto, sus distintas funciones de
costo.

De otro lado, la oferta de predios es mayormente para
vivienda (90%) y en menor grado exclusivamente para comercio
(10%) según informan las inmobiliarias.

La oferta de predios destinados exclusivamente para
comercio es mínima y generalmente se ubican en avenidas,
esquinas de la zona residencial y en lugares de alto
tránsito vehicular y peatonal. También son predios
comerciales los puestos de mercados en diversas zonas de la
población de bajos ingresos.

Demanda de terrenos

La demanda por terrenos está condicionada por los
siguientes elementos:

Tamaño y ritmo de crecimiento de la
población. Este elemento determinará el
crecimiento de las ciudades, incorporándose nuevas
áreas al ámbito urbano. También influyen las
diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las
distintas ciudades, localidades o regiones.

Ubicación e infraestructura de los
terrenos. Las preferencias de la demanda se
orientan a lugares con vías de acceso rápidas, que
se encuentren relativamente cerca de sus centros de trabajo y que
cuenten con servicios públicos. Adicionalmente, los
habilitadores orientados a los estratos de mayores ingresos (A y
B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con
determinadas características.

Capacidad financiera del promotor y
financiamiento. La compra y habilitación de
terrenos es una actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la
construcción de infraestructura o la tramitación de
licencia y cambio de zonificación toman tiempo.
Así, durante los periodos de "inactividad", el capital se
encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al
promotor (sobre todo cuando tiene obligaciones
financieras).

Aumento en el interés por
adquirir una vivienda

(Hogares interesados como porcentaje
de la demanda potencial)

Características de la función de
demanda

Existen dos tipos de demandas: demanda de vivienda,
expresada a través de personas naturales; y, demanda de
locales comerciales. Un aspecto importante a tener en cuenta es
que en muchos casos la demanda de vivienda puede ser
también para local comercial, y viceversa. Estas
características están tomadas en cuenta en el
siguiente cuadro.

Como se observa en el cuadro, la Demanda de vivienda.
Tiene como principal característica que los principales
agentes son familias de los NSE Bajo y Muy bajo pobre, que desean
el predio para vivienda en la forma de lotes de terreno. Estas
familias en su mayoría de procedencia provinciana, se
caracterizan por un nivel sociocultural bajo y de escasos
ingresos económicos cuyo rango fluctúa entre S/ 600
a 1,100 y por tanto, con capacidad de ahorro casi nula. La
mínima capacidad de ahorro de este sector, hace a estos
agentes, poco atractivos para ser sujetos de
crédito.

De otro lado, existen factores culturales que influyen
en su decisión de demanda en predios determinados. Esto
podría interpretarse por el hecho que en este tipo de
mercados, los valores de
los predios que se transan son pequeños a los observados
en mercados inmobiliarios de mayores niveles de ingresos, y por
el hecho que las Asociaciones de Vivienda cumplen un rol
informativo y de garantía en las transacciones que hacen
innecesario los intermediarios; y por último, existe una
desconfianza enraizada en estos mercados hacia los
intermediarios.

Curva de demanda de predios

Como se observa en el grafico que incluye precios y
cantidades, la variación del nivel de ingreso hace variar
la demanda por predios de D a D?. Nótese que en este
grafico estamos asumiendo que la demanda presenta una menor
elasticidad en el caso de los comerciantes que en el caso de las
personas naturales, esto es, en el caso de una variación
de los precios, los comerciantes tienen menor disposición
a mudarse (ir a otro mercado) por los mayores costos que esta
"sustitución" implicaría. Lo que no ocurre en el
caso de las personas naturales.

También podemos considerar los tradicionales
factores que gobiernan los determinantes de precios tales como:
ubicación y zona, tenencia de servicios públicos
básicos (agua, desagüe y luz),
Título de Propiedad, cercanía a colegios,
vías de acceso, seguridad de la zona. Dentro de la
ubicación, tiene mayor valor si el
predio está en esquina que da una mejor posibilidad de
instalar un negocio (bodega), así como si se ubica cerca o
frente a un parque.

En los casos de predios comerciales, se pondera la
ubicación en avenidas, esquinas, entradas de mercados; es
decir, la ubicación que propicia favorablemente el
desarrollo y acogida de la actividad prevista, además que
la propiedad esté completamente saneada, que haya
seguridad en la zona y permita acceder a
créditos.

Distribución de la demanda
insatisfecha

(Julio 2004-2005)

VIVIENDAS VENDIDAS EN LIMA ( Julio
2004-2005)

Por precio de venta

Construcción y comercialización de
viviendas

Situación y perspectivas de la demanda por
viviendas

La demanda por viviendas terminadas está
relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los
ingresos, la competencia de
productos sustitutos "inferiores" en términos cualitativos
y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción,
hacinamiento, etc.) será más intensa. la demanda
por viviendas está condicionada por los siguientes
elementos:

Expectativas de los compradores sobre la
estabilidad política, económica y social del
país en el largo plazo. Con
excepción del nivel de ingresos, este es el principal
determinante de la demanda en este mercado por parte de los
estratos A y B. Por su parte, la demanda de los estratos de
menores ingresos es menos sensible ante este factor.

Ritmo de crecimiento de la
población. Determina la mayor demanda derivada del
crecimiento vegetativo de la población.

Financiamiento. El acceso al
crédito determina las posibilidades del hogar para
adquirir una vivienda, dado que constituye una inversión de largo plazo. Así,
mientras que los estratos A y B no tienen mayores problemas para
acceder al financiamiento tradicional, dicho acceso está
restringido para los estratos de menores ingresos, por lo que su
demanda inmobiliaria es muy sensible a las condiciones
financieras ofrecidas por los Programas
Habitacionales.

Atributos propios de la vivienda, tales como
ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo
de edificación (casa o departamento). Estos
atributos están determinados por el segmento al cual se
dirigen las viviendas. Así, la demanda de los estratos A y
B se caracteriza por las particularidades tecnológicas y
variedades estéticas requeridas por los compradores, lo
que genera una mayor diferenciación en el producto final y
reduce la intensidad de la competencia en la oferta.

Actividad Edificadora según
Destino (m2)

Principales obstáculos para aumentar
la producción de viviendas

• El ranking de problemas lo lidera la burocracia en
  lo que a trámites administrativos se refiere. Y es que
  tramitar una habilitación urbana demora entre 1 y 2
  años, mientras la obtención de una licencia para
  construir un condómino tarda en promedio ocho meses. En
  Chile, estos trámites demoran 48 horas, y en México, tres días. En el
  Perú existe mucho interés en invertir, pero como
  el trámite demora tanto, simplemente dichos
  inversionistas se van. Aunque el gobierno ha avanzado en este
  aspecto, está claro que se debe trabajar
  más.
• la descentralización del programa mi
  vivienda (70% de los proyectos esta en lima) y la falta de
  inversión privada en provincias en lo que a complejos
  habitacionales se refiere. Ello debido a la falta de promoción del Estado.
• La falta de servicios públicos es otro motivo
  para que las constructoras no incursionen en provincias. Y es
  que en muchas ocasiones han encontrado los terrenos perfectos,
  pero la falta de agua o luz frustran los proyectos.
• Lima no está exenta de este problema. Solo en
  Comas, el 40% de habitantes no cuenta con servicios de electricidad,
  agua y desagüe.
• La reducción del déficit habitacional
  se dará solo si los próximos gobiernos le dan al
  sector vivienda el rol política de Estado y se sigue el
  rumbo trazado por el actual gobierno, para así ir
  creciendo año a año en el número de
  viviendas nuevas.

Conclusiones

A pesar de la reorientación que se viene
produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el
dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionales
auspiciados por el Estado,
siguen vigentes, en términos generales, los problemas de
satisfacer la demanda de viviendas. Así, el escaso
crecimiento de la actividad edificadora no ha contribuido a
resolver el enorme déficit habitacional existente en el
país, de más de 1 millón de viviendas. De
mantenerse el actual ritmo de edificación habitacional,
dicho déficit se incrementaría sostenidamente, dado
el crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del
crecimiento acelerado de la población. Si consideramos que
el crecimiento poblacional implica la formación de 97,000
nuevos hogares al año, para resolver el problema del
déficit de viviendas, en un plazo de 20 años,
sería necesario edificar 147,000 viviendas
anuales.

La solución a este grave problema necesariamente
debe ser gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de
un plan
estratégico nacional de largo plazo, para el cual los
programas Mivivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio,
sobre el cual armonizar los esfuerzos y las políticas del
sector. Dicha solución necesariamente debe incorporar un
profundo conocimiento
de las características socioeconómicas de la
población, que permita conocer los determinantes de la
demanda por vivienda en el Perú, así como las
dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de
financiamiento que les permita "suavizar" su consumo en
forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda,
como alternativa a la autoconstrucción.

De fortalecerse el sustento institucional de este
Programa, se produciría en los próximos años
un fuerte crecimiento en la edificación de viviendas
económicas, contribuyendo a reducir el déficit
habitacional existente. No obstante, para ello deben impulsarse
mecanismos integrales de
apoyo tanto a la demanda como a la oferta. Una vez consolidados
los programas habitacionales, en el futuro sería
recomendable la revisión de los subsidios existentes, a
fin de ordenarlos y asegurar un uso eficiente de los recursos
públicos, que garantice la atención de los segmentos objetivos. La
continuidad en el manejo técnico de Mivivienda y Techo
Propio es una condición necesaria para ello.

Datos de trabajo
monográfico

1.-Titulo

"EL PROBLEMA DE VIVIENDA EN
EL PERÚ: UNA NECESIDAD BÁSICA
INSATISFECHA"

2.-Resumen

El mercado de viviendas en el Perú mostraba hasta
el año 2002, un escaso dinamismo, como resultado de la
contracción de la demanda interna y de los ingresos de la
población, así como por el exceso de oferta
inmobiliaria en el segmento tradicional (A, B).

Las empresas inmobiliarias se vieron afectadas por la
competencia de la autoconstrucción, la informalidad y los
sobrecostos existentes en las actividades de habilitación
de terrenos y edificación; además, las dificultades
financieras del sector restringen su acceso a las fuentes de
financiamiento tradicionales. En consecuencia, durante los
últimos se ha ampliado el déficit habitacional.
Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida
disminución en los precios y alquileres.

Por otro lado se observa una recuperación del
sector construcción, y el negocio inmobiliario se
beneficiaría de la reactivación y la progresiva
recuperación de los ingresos de la población. En el
2003, sólo el efecto de las viviendas bajo los Programas
Mivivienda y Techo Propio, aportaron tres puntos porcentuales al
crecimiento del PBI del sector.

El principal atractivo del negocio inmobiliario es la
incursión en el mercado de viviendas económicas,
gracias al Programa Mi vivienda, y el Programa Techo Propio, dado
su elevado potencial de crecimiento y rentabilidad.
Los créditos de Mi vivienda han experimentado un
crecimiento considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez mayor.

3.
Bibliografía y
datos
utilizados

Libros:

De Soto, Hernando. "El
Misterio del Capital",
Editorial El Comercio; lima, 2000.

Pindick Robert y Rubinfeld, Daniel.
"Microeconomía".
Editorial McGraw-Hill Quinta edición; Madrid
,2003.

Hal R. Varian,
"Microeconomía
Intermedia", Editorial: Antoni
Bosch;Barcelona,Madrid.

Web:

Ministerio de mi Vivienda

www.vivienda.gob.pe

Instituto Nacional de Estadística e Informática

www.inei.gob.pe

Cámara Peruana de Construcción
(CAPECO)

www.capeco.org

Marlon Orlando García Calle

Estudiante del V ciclo de la Universidad de
San Martín de Porres-Lima de la carrera de Negocios
Internacionales, Peruano, Natal de la ciudad de Lima,
actualmente laboro en el Banco de Crédito del Perú
como Ejecutivo de atención al
cliente.

Perú / 20-04-2007