El derecho de superficie

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INTRODUCCIÓN

El derecho real de superficie es una figura legal que en
los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez
mayor importancia por la función
económica que está llamada a cumplir.

El derecho real de superficie permite construir sobre
suelo ajeno,
generalmente a cambio de una
contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno
sobre el cual se asienta la construcción. Se pretende así,
disminuir los costos de las
construcciones, frente a los altos precios que
pudiera tener el suelo. También posibilita que, quien no
tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras
sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en
superficie para que el superficiario realice negocios que
necesiten de grandes inversiones o
de una organización empresarial, que no
están al alcance del propietario. Al término de la
superficie, dicho propietario recuperará el dominio pleno
sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues hará suyo lo
construido.

El funcionamiento del derecho real de superficie tiene
que ver también con la cultura
moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras
perdurables. A una gran empresa hotelera,
por ejemplo, puede interesarle construir y poseer su edificio en
superficie, sabiendo que a su término la
construcción será obsoleta y, de esa manera, abonar
un precio menor
por el uso del terreno.

Es un lugar común en la doctrina comparada,
recordar que la Alemania
devastada de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de
los sustentos fundamentales para posibilitar su sorprendente
reconstrucción. Asimismo, son bien conocidos los
monumentos edilicios que se constituyeron en París en
función de este derecho. Igualmente, se puede traer a
colación el caso del palacio de las Naciones Unidas,
en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas
ciudades, como Berna, asentadas sobre ese derecho.

En el presente trabajo de
investigación se estudiará el
Derecho de Superficie de conformidad con el Código
Civil peruano.

I ANTECEDENTES HISTÓRICOS

El origen histórico del derecho de superficie se
encuentra en Roma; en sus
inicios, por la protección dada por el Pretor. Más
tarde, en la época post clásica, sus perfiles se
encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el
dominio.

El germen del derecho de superficie se encuentra en las
concesiones ad aedificandum del suelo público romano,
conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas
concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en
ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por
aplicación de la regla de la accesión, teniendo
éste sólo un derecho de goce.

Más tarde, en el ius praetorium, el pretor
concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el
interdicto posesorio uti possidetis y una acción
de superficie. Empero, aunque al superficiario se le
concedía una suerte de rei vindicatio, subsistía el
principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no
podía estar en el dominio de otra persona distinta
al dueño del suelo. En el Digesto se reporta el comentario
de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición
del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un
derecho real, toda vez que aquél tenía, contra
terceros, una acción quasi in rem.

La afirmación del derecho de superficie como
derecho autónomo, diverso de la propiedad, encontró
su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el
derecho medieval, de la división de la propiedad
inmobiliaria, además de por planos verticales,
también por planos horizontales, derogando el principio de
la accesión inmobiliaria. [Messineo, Francesco, Manual de
Derecho Civil
y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires,
1971]

En el derecho intermedio, el derecho de superficie
tomó la estructura de
un dominio dividido.

El Código
Napoleón no reconoció el derecho de
superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de
sofocación de la propiedad inmobiliaria. Esta fue en
general la política de los
códigos decimonónicos, de corte liberal e
individualista, que eran, por lo general, contrarios a la
propiedad dividida.

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