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Inscripción del arrendamiento urbano



Partes: 1, 2

    1. La cuestión en el
      Código Civil
    2. Evolución legislativa de la
      inscripción registral del
      arrendamiento
    3. El
      artículo 396 CGP y el contrato de
      arrendamiento

    1 – La cuestión en el Código
    Civil.

    Narvaja en el inciso 1º del artículo
    1.792 CC, enerva la publicidad (declarativa) del
    contrato de arrendamiento , en halo protector del
    arrendatario, puesto que ella conlleva a que el
    adquirente de la finca arrendada deba respetar el plazo
    contractual establecido con antelación.

    El artículo 52 de la ley
    10.793 , reitera los incisos 1º y 2º del
    artículo 1.792 CC, para luego abatir significativamente la
    posición del arrendatario frente al
    adquirente en caso de ausencia de la inscripción
    registral
    del contrato, el que
    podrá ser desalojado del inmueble por igual procedimiento que
    si no hubiese plazo pactado .

    Esta solución dada por el legislador, claramente
    beneficia al adquirente en detrimento del
    arrendatario, permitiendo la influencia en la
    relación contractual de una situación
    foránea al mismo .

    El legislador toma partido por una de las partes,
    nutriendo el tópico de certeza y seguridad
    jurídicas.

    Lo que Narvaja no estableció empero, fue
    la obligatoriedad de la inscripción registral del
    contrato de arrendamiento urbano, sino que marcó la
    diferencia entre una y otra cuestión, dejando librada a la
    autonomía de la voluntad de las partes la
    dilucidación del punto .

    La obligatoriedad de la inscripción
    registral
    hubiese significado quizás una
    intromisión demasiado estrecha de la ley en la esfera
    jurídica emergente del contrato de arrendamiento, siendo
    buena a mi juicio la solución dada por el codificador.
    Quien pretenda determinados efectos jurídicos, tiene la
    carga de inscribir el contrato .

    2
    Evolución legislativa de la
    inscripción registral del
    arrendamiento.

    2.1- La ley Nº 8.153.

    La ley Nº 8.153 establece un plazo legal
    mínimo de 4 años para aquellos
    arrendamientos que tengan por objeto la
    explotación agrícola o de granja ,
    que se impone a las partes más allá de las
    estipulaciones contractuales en contrario o frente a la ausencia
    de la misma al respecto.

    El criterio sustentado por el legislador, no estaba dado
    en torno a la
    ubicación territorial del inmueble, sino a la finalidad
    para la cual el arrendatario celebraba el contrato, es
    decir, el destino que daría al bien.

    Dicho plazo legal mínimo, se
    establecía únicamente para los inmuebles destinados
    a la explotación agrícola o de
    granja, sin tener en cuenta ningún otro requisito.
    Esto significaba, dada la redacción del artículo 6º de la
    norma, que no era necesaria la inscripción registral para
    contar con la protección del ordenamiento jurídico,
    en tanto "(…) los contratos
    escritos o no de arrendamientos para una explotación
    agrícola o de granja que no estipulen plazo, o que
    estipulen uno menor de cuatro años, se entenderá
    siempre que el locatario tiene derecho a considerarlo realizado
    por el término mínimo de cuatro años
    (…)"
    .

    Respecto a la inscripción registral de
    arrendamientos urbanos, el legislador de 1927 no introduce
    modificaciones al régimen establecido por el codificador
    civil en el artículo 1.792 CC.

     

    Partes: 1, 2

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