Inscripción del arrendamiento urbano (página 2)

2.2 – El decreto – ley Nº
14.219 .

El artículo 118 LAU, estableció que la
misma entraría en vigencia el 1º de agosto de 1974,
fecha a partir de la que, los contratos de
arrendamiento debían celebrarse por escrito y a partir
del 1º de enero de 1975, inscribirse en el Registro General
de Arrendamientos y Anticresis dentro de los 60 días
inmediatos siguientes a su celebración .

El mismo precepto, preveía que cuando el
arrendador incumpliera con su obligación de
inscribir, ello no causaría perjuicio al
arrendatario en su calidad de tal ,
y sería pasible de una multa del 2 o/oo del importe total
del arrendamiento .

De tal modo, los contratos celebrados bajo el
régimen del decreto – ley Nº 14.219,
debían ser preceptivamente inscriptos en el
Registro correspondiente, merced a lo que, producida la enajenación del inmueble, el
enajenante debía tolerar los efectos de aquellos
por imperio del artículo 1.792 CC.

Si bien el legislador establece un excepcionamiento a la
regulación que Narvaja había establecido un
siglo antes, existen aristas como ésta, que escaparon a su
pluma, en virtud de lo que, y en forma analógica, debemos
remitirnos al cuerpo codificado.

La protección que el arrendatario tuvo
desde el inicio de nuestra legislación civil, se vio
acrecentada por obra del Consejo de Estado, en
tanto la imposición de la inscripción registral y
la consecuencia pecuniaria desfavorable para el
arrendador, así lo acentuaban.

El marco de duda surge no obstante, en razón que
si el arrendador (obligado a inscribir el contrato por el
artículo 110 LAU), no lo hace, abonando la multa
respectiva, el arrendatario queda a merced del inciso
2º del artículo 1.792 CC, ergo, el adquirente
podrá promover el desalojo como si no hubiese sido
estipulado plazo contractual alguno.

No conforme con su opus, el Consejo de Estado
modificó en dos oportunidades el decreto – ley
Nº 14.219 durante el año 1974, todo con
antelación a la vigencia de la totalidad de sus
disposiciones , y mediante el artículo 9º del decreto
– ley Nº 14.266 de 10 de setiembre de 1975,
modificó el artículo 109 LAU, permitiendo la
inscripción registral sin la certificación notarial
de firmas que exigía la ley Nº 10.793 .

2.3 – La prórroga de la
obligación de inscribir el contrato de
arrendamiento.

La vigencia de la LAU estaba prevista para el 1º de
agosto de 1974, según lo previsto en el artículo
118 LAU, mientras que la obligatoriedad de la
inscripción registral comenzaría a regir el
1º de enero de 1975, según el artículo 109
LAU.

El 29 de marzo de 1975, por esos extraños hechos
que ocurren en el hemiciclo parlamentario , el órgano
legislativo aprueba el decreto – ley Nº 14.349
mediante el cual la "(…) obligatoriedad de la
inscripción registral de los contratos de arrendamientos
urbanos dispuesta por el artículo 109 de la ley 14.219, de
4 de julio de 1974, (…) comenzará a regir a partir del
1º de setiembre de 1975." .

El 14 de octubre de 1975, cuando aparentemente
hacía un mes y diez días que era obligatoria la
inscripción registral, el Consejo de Estado se
despacha con el decreto – ley Nº 14.438, mediante el
cual prorroga la aplicación del precepto de la LAU hasta
el 1º de setiembre de 1976…

2.4 – Fin de la obligación de
inscribir el contrato.

El artículo 1º del decreto – ley
Nº 14.576 , se produce la sustitución del
artículo 109 LAU.

La nueva redacción, establece la
obligación de la instrumentación en forma escrita de los
contratos de arrendamiento urbano , pero con
inscripción facultativa para las partes.

3
– El artículo 396 CGP y el contrato de
arrendamiento.

El artículo 396 CGP se encuentra en la
regulación que los codificadores dedicaron al proceso
de ejecución, y más precisamente cierra el
capítulo dedicado a la vía de
apremio.

La vía de apremio, como es sabido, tiene como
punto de partida la existencia de un título de
ejecución, del que surge que una parte está
obligada frente a otra, a pagar una cantidad de dinero
líquida y exigible .

El Código
establece los pasos a seguir hasta la satisfacción del
acreedor ejecutante con los bienes
embargables del deudor ejecutado, lo que en definitiva se
materializará en el acto de remate y la almoneda
correspondiente.

Y tras el remate, en donde surgirá el mejor
postor, es que se avizora la situación
problemática planteada en el ámbito de la clase , en
donde por un lado tendremos al arrendatario del deudor
ejecutado y por el otro a quien se perfila como
dominus .

Ocurrido el extremo previsto en el artículo 389.1
CGP , se producirá la traslación del
dominio, en donde el mejor postor pasará a ser
el dominus, y el ejecutado obviamente, dejará tal
posición jurídica.

Esto significa, que el otrora mejor postor, se
encuentra a partir de la escrituración, vinculado
al inmueble por un derecho real, es el derecho
sustancial el que lo ampara en su posición .

El artículo 396 CGP, implica que una etapa
ulterior, en donde lo que se regula es el desapoderamiento
del bien inmueble respecto a quien lo detente, por el mejor
derecho que el ahora dominus posee.

3.1 – Exégesis del artículo
396 CGP.

El precepto en cuestión, comienza hablando del
adjudicatario del bien ejecutado, tal y como si se el
procedimiento
anteriormente regulado, se tratase de una suerte de
beneficio que se le concede a un sujeto,
evadiéndose del concepto
comercial de remate.

El remate no es más que una venta forzada,
en donde el vendedor ya está definido, y mediante
tal procedimiento, se busca al comprador. El
artículo 387 CGP no habla de adjudicatario, sino de
mejor postor .

Luego establece, que el procedimiento para obtener la
entrega de la cosa y la previa desocupación del inmueble, es el juicio
de entrega de la cosa prevista en el artículo 364 CGP
.

Y hasta aquí, el artículo se muestra coherente
con la etapa procesal en donde se encuentra incluido. No existe
ya, forma alguna de continuar una discusión, pues la litis
ha finalizado con antelación.

En sede vía de apremio y de remate, los
codificadores siguieron estrechamente lo anotado en 1945 por
Couture en su "Proyecto…" ,
padeciendo quizás el mismo error que el ilustre
procesalista, en cuanto a que no arroja dudas la entrega
de la cosa rematada al mejor postor, o el eventual
desapoderamiento a quien la detente y la ulterior
entrega.

La duda se plantea, cuando nos encontramos frente a un
inmueble que se encuentra arrendado. En ambos textos , se
menciona la escritura pública del inmueble,
necesaria para la traslación del dominio, y hasta
la prescindencia del otorgamiento de la misma por parte del
ejecutado, pero nada se menciona de la entrega del
bien….!

Couture ni siquiera lo menciona, en tanto
Narvaja había colocado un manto de
protección sobre la esfera jurídica del
arrendatario en el inciso 1º del artículo
1.792 CC , que no ofrece interpretaciones difusas. La ley
sustancial protege al arrendatario cuyo contrato ha sido
inscripto .

Vano significa entonces, hablar de un eventual
desahucio del arrendatario con contrato inscripto, cuando
el inmueble es enajenado (voluntaria o forzadamente), pues el
enajenante pasa a ocupar la posición el enajenante o
ejecutado en todos los términos pactados.

A partir del inciso 2º del artículo 396 CGP,
los autores del Código instrumental que nos rige, denotan
la ausencia de la tutela de la fuente de la que
partió su obra, ingresando en un terreno que se plaga de
sinuosidad, en detrimento de la claridad.

Los codificadores limitan el excepcionamiento a oponer
en este proceso por parte del ocupante del inmueble que ha
sido rematado, a los derechos que estén registrados
o surjan de prueba documental, todo con antelación
a la fecha del embargo. Este segundo inciso, presenta tres
puntos que generan la detención en el análisis.

El inciso 1º del precepto, se remite
procedimiento (monitorio) regulado en el
artículo 364 CGP, y a partir de éste, debemos
retrotraernos al artículo 354 CGP y siguientes , en tanto
lo dispuesto en el artículo 351 CGP .

Esto significa, que el mejor postor devenido en
dominus, incoará el proceso monitorio de entrega
de la cosa del artículo 364 CGP, debiendo el ocupante
del inmueble ser citado de excepciones , con plazo de 10
días. En su favor, podrá únicamente alegar
aquellos derechos
emergentes de los Registros
Públicos o de prueba documental, todo con fecha cierta
anterior al decreto que dispone el embargo .

En primer término, el decreto que dispone el
embargo, refiere al vínculo acreedor –
deudor o ejecutante – ejecutado, recaído
en un proceso principal del que tanto el mejor
postor ahora dominus como el arrendatario son
completamente terceros.

¿Cuál es la explicación lógica
para incluir el efecto jurídico del embargo
más allá de la escrituración ,
máxime teniendo en cuenta que "(…) el tribunal
dispondrá de oficio le levantamiento de todos los embargos
e interdicciones que afectaren el bien vendido, sean de la fecha
que fueren (…)" ?

Cuando el Código refiere a derechos o
actos jurídicos previos al embargo, nos
señala que lo ulterior a dicha medida cautelar no
tendrá efectos jurídicos en el proceso monitorio
de entrega de la cosa, lo que significaría que el
precepto contenido en el inciso 1º del artículo 1.792
CC, quedó tácitamente derogado entre las vigencias
del CGP y de la ley Nº 16.603 de 19 de octubre de 1994
.

Narvaja había dado una solución al
tópico dentro del Código sustancial, la que
podía ser criticada o analizada en cuanto a su oportunidad
o necesidad, pero que se presentaba como una
solución protectora hacia la posición
jurídica del arrendatario frente a la
enajenación forzada del inmueble. El
artículo contenido en la obra del codificador civil, no
debió ser tan siquiera ser lesionado en su
contenido, puesto que instrumentalmente se pretende establecer
una frontera al halo protector del arrendatario
partiendo del embargo, en cuya ontología está siempre presente su
temporalidad.

La solución a mi entender, hubiese estado en la
comparecencia del arrendatario y la probanza que
éste presente respecto a su derecho, en tanto la
opción que a su respecto Narvaja
realizó.

El 3º inciso no hace más que sembrar las
dudas, por cuanto el ejecutado no es parte en el
proceso monitorio de entrega de la cosa, y en razón
de lo que, mal puede pretender oponer algún tipo de
excepción. Derechamente carece de
legitimación en la litis, trabada ahora entre el
dominus y el arrendatario.

Cierto es que el ejecutado fue quien
celebró el contrato con el arrendatario, y respecto
a éste se encuentra vinculado obligacionalmente. Empero,
si el arrendatario es vencido en el proceso, no se
verá afectado en su posición jurídica como
requiere el artículo 48.1 CGP en sede de
tercerías.

El giro "(…) sin perjuicio de los plazos legales en
materia de
arrendamiento." Incluido como inciso final del
artículo 396 CGP, parece estar referido a la
inclusión en el ámbito protector de la materia
arrendaticia la situación del arrendatario
del ejecutado. Y ello, a mi entender, no debió ser
el legislador instrumental el que lo legislara, sino el
sustancial , quien de la mano de Narvaja ya había
dado luz al punto,
cuando anotó el respeto del plazo
convenido en el arrendamiento ante la venta
forzada, y no más que éste. La
redacción, lejos de alumbrar, deslumbra al decir de
Couture.

3.2 – El Proyecto de
Couture.

El estudio concienzudo del CGP necesariamente debe
realizarse con el Proyecto de CPC elaborado por Eduardo
J. Couture a la vista, en tanto "(…) ha significado la
base de la que han partido, luego de 1945, todos los posteriores
proyectos de
reforma (…)" .

Gelsi, Torello y Véscovi,
transcriben a partir del artículo 377 CGP, lo expuesto por
Couture a partir del artículo 416 Proyecto,
en sede de vía de apremio, alterando el orden
establecido por éste.

El Proyecto no incluye un artículo similar
al 396 CGP , lo que es lógico si pensamos que la
vía de apremio como señala Uriarte siguiendo
a Tarigo, consiste en "(…) tomar un bien del patrimonio del
deudor para con el producido de su venta (…)
satisfacer al acreedor. (…)" .

¿En qué parte de la vía de apremio
situó Couture al ocupante a cualquier
título del inmueble?. En ninguna, porque la almoneda no
tiende a solucionar tal problema, sino a convertir el bien
embargado en dinero.

El artículo 435 Proyecto , implica que al
ser depositada la seña prevista en el artículo 434
Proyecto, la consecuencia es la entrega del bien
mueble al comprador. Pero en cuanto a los inmuebles, el
proyectista no adoptó una solución similar y los
codificadores simplemente incorporaron un precepto que lejos de
resolver el tópico, lo cubre de dudas.

La respuesta de Couture, debemos encontrarla en
el juicio sumario de desalojo , y en el
artículo 1.792 CC, que si fue tenido en cuenta a la hora
de la elaboración del Proyecto.

Los codificadores contemporáneos se apartan no
sólo del Proyecto que les sirvió
indiscutidamente como fuente, sino del Derecho Sustancial, en el
que se armonizan el derecho de propiedad
y la protección del arrendatario, primando en
definitiva el primero.

3.3 – Derecho
Comparado .

El artículo 588 CPCC Bs. As. , establece que la
desocupación del inmueble objeto del remate,
procederá luego del pago del saldo del precio y tras
la realización de la tradición, tramitándose
por la vía incidental .

El legislador provincial bonaerense, hace primar la
posición jurídica del dominus emergente del
remate, frente al arrendatario, mediante la prosecución de
un proceso escueto en el que se dilucidarán la
pretensión de aquel y la defensa de
éste.

La redacción del Código, no puede ser
criticada de conformar una norma de fondo incluida en una
instrumental, pues lo que se realiza, es evitar interpretaciones
extrañas, clarificándose los pasos a seguir tras la
almoneda.

La situación ha sido resuelta en forma diferente
en España,
en donde previo al remate, el tribunal requiere por
oficio, que el Registro correspondiente informe respecto
al titular del dominio y los
derechos
reales o gravámenes constituidos sobre el inmueble
.

El o los ocupantes del inmueble serán notificados
por el juzgado de la tramitación del remate,
pudiendo comparecer a justificar su derecho en el plazo de 10
días . En caso que revistan la calidad de ocupante de
hecho o siendo el título insuficiente para
obtener la protección del ordenamiento jurídico, el
paso siguiente es el lanzamiento .

Empero, de existir un contrato de arrendamiento,
la ley Nº 29/1994 sobre "Arrendamiento", establece que el
comprador en venta forzada debe respetar el plazo
mínimo establecido en la misma.

4
– Conclusiones.

Es menester señalar que el sistema
diagramado en su oportunidad por el legislador, tendía a
la protección de la situación del
arrendatario, por cuanto la inscripción significaba
el aseguramiento de su posición frente a una eventual
enajenación del inmueble.

Esta barrera, fue condenada al ostracismo
mediante sucesivas postergaciones de su efectivo vigor, hasta que
finalmente por obra de su mismo constructor, simplemente
desapareció.

En la actualidad, la inscripción es
facultativa para las partes, y los efectos jurídicos del
contrato serán distintos frente al tercero
adquirente según haya ocurrido o no tal
fenómeno.

Creo que la interpretación que en mejor forma acompasa
al espíritu contenido en el artículo 1.792 CC,
radica en la vigencia del plazo contractual aún ante la
hipótesis de venta forzada.

Tal solución, se presenta congruente con ambas
posiciones jurídicas, en tanto el pujador en el
remate por ejemplo, se encontraría en situación de
carga con respecto a la toma de conocimiento
de la situación del bien inmueble, que no puede evadir en
tanto la diligencia media.

Juan Manuel Jiménez

Técnica Forense II