LA COMUNIDAD
Concepto.
La Comunidad es la atribución a varios sujetos de
uno o varios derechos. Es en sentido
civil, condominio.
Clasificación De La
Comunidad.
La primera supone el nacimiento del derecho, para
una pluralidad de sujetos, con prescindencia de un nexo
generador de la situación comunitaria. La comunidad
derivativa tiene su origen en un acto inter vivos
(donación, venta) o
mortis causa (herencia,
legado).- Originaria o derivativa.
La comunidad puede ser ordinaria, si se conserva el
derecho especial de pedir la división de una cosa; o
forzosa, en caso de que la naturaleza
de la cosa, o eventualmente un pacto de indivisión, se
oponga a la partición. - Ordinaria o forzosa.
- Incidental o convencional.
Es incidental si toma su origen en hechos o actos
extraños a la voluntad (querer) de los participes (por
ejemplo, comunidad hereditaria); o convencional, cuando surge
por acuerdos voluntarios de las intervinientes en la
situación comunitaria.
La Comunidad De Bienes Entre
Concubinos.
El concubinato
está referido a una idea de relación
"monogámica", de cohabitación permanente, con o sin
comunidad de bienes, fácilmente ostensible y demostrable,
con o sin hijos, mediante el cual públicamente dos
personas de distinto sexo aparentan
ser marido y mujer; sin las
restricciones de los artículos 396 al 401 del Código
Penal venezolano, puesto que, habiendo bienes en el concubinato,
aquellos no podrán integrar la comunidad de bienes si uno
de los concubinos está vinculado en matrimonio y
puede constituir igualmente, causal de divorcio.
"Se presume la comunidad, salvo prueba en contrario,
en aquellos casos de unión no matrimonial, cuando la mujer o
el hombre en
su caso, demuestre que ha vivido permanentemente en tal estado, aunque
los bienes cuya comunidad se quiere establecer aparezcan nombre
de uno solo de ellos. Tal presunción solo surte efectos
legales entre ellos dos y entre sus respectivos herederos y
también entre uno de ellos y los herederos del otro. Lo
dispuesto en este artículo no se aplica si uno de ellos
esta casado". (Art. 767 C.C.).
Cuando deja de existir la unión concubinaria,
quedará de hecho extinguida la presunta comunidad que de
ella deriva. Y siendo esta extinción una cuestión
de hecho y no de derecho, sin otro requisito que la voluntad de
ambas partes o de una sola de ellas, se entiende que
bastará la sola prueba de la definitiva separación
de los concubinos o la muerte de
uno de ellos, para que quede disuelta la comunidad concubinaria y
por ende procederse a su liquidación.
La liquidación tendrá lugar cuando ambos
concubinos convengan en repartir los bienes que hayan adquirido
durante su vida en común; y en defecto de esta
convención, cuando mediante decisión judicial se
reconozca al hombre y a la
mujer o a sus respectivos herederos, partición en ese
patrimonio,
luego que se haya alegado y probado en documentos los
extremos exigidos en el mencionado Art. 767 del C.C.
La Copropiedad Con Indivisión
Forzosa.
Existe en el caso de cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades
que pertenecen a diversos propietarios, sin que a ninguno de
ellos le sea posible exigir la división. Los derechos que
corresponden a los condóminos no representan una
servidumbre, sino un condominio.
La Ley de Propiedad
Horizontal expresa: que no podrán acordarse la
división de los locales o apartamentos sino en los casos
en que lo autorice la Ley o la Asamblea de los Copropietarios por
el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en
este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos
de las Autoridades competentes. (Art. 8 L.P.H).
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Concepto.
Se llama así la división entre distintos
propietarios de los varios pisos de un edificio o de los
diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía
pública, directamente o por pasaje
común.
Ordenamiento Normativo
Vigente.
Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5
L.P.H):
- La totalidad del terreno que sirvió de base
para la obtención del correspondiente permiso de
construcción; - Los cimientos, paredes maestras, estructuras,
techos, galerías, vestíbulos, escaleras,
ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; - Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo
tengan acceso a través de un apartamento o local
necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de
éste;
- Los sótanos, salvo los apartamentos y locales
que en ellos se hubieren construido de conformidad con las
Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren
puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se
aplicarán las disposiciones especiales relativas a los
mismos; - Los locales destinados ala administración, vigilancia o alojamiento
de porteros o encargados del inmueble; - Los locales y obras de seguridad,
deportivas de recreo, de ornato, de recepción o
reunión social y otras semejantes; - Los locales e instalaciones de servicios
centrales como electricidad,
luz, gas, agua
fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y
bombas de agua
y demás similares; - Los incineradores de residuos y, en general todos los
artefactos, instalaciones y equipos existentes para el
beneficio común; - Los puestos de estacionamiento que sean declarados
como tales en el documento de condominio. Este debe asignar,
por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los
apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un
apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado
sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los
puestos de estacionamiento que no se encuentren en la
situación antes indicada, podrán enajenarse o
gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin
el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de
ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de
quienes no sean propietarios de apartamento o locales del
edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados
como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional,
mediante reglamento especial, podrá autorizar una
asignación diferente a la prevista en este
artículo, en determinadas áreas de una ciudad y
siempre que las necesidades del desarrollo
urbano así lo justifiquen. - Los maleteros y depósitos en general que sean
declarados como tales en el documento de condominio. Este puede
asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a
algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o
depósitos asignados a un apartamento o local no
podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con
el respectivo apartamento o local; - Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias
para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y
conservación del inmueble o para permitir el uso y goce
de todos y cada uno de los apartamentos y locales; - Serán asimismo cosas comunes a todos los
apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como
tales en el documento de condominio, y en particular los
apartamentos, locales, sótanos, depósitos,
maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos
frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos
comunes.
Derechos Y Obligaciones
De Los Propietarios.
Los derechos de cada propietario en las cosas comunes
son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6
L.P.H).
El propietario de cada apartamento o local podrá
modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura
general, su configuración o estado exteriores, o
perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar
cuenta previamente de tales obras al Administrador.
(Art. 4 L.P.H)
Cada propietario podrá servirse de las cosas
comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso
legítimo de los demás, salvo que de conformidad con
la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado
apartamento o local.
El uso y disfrute de cada apartamento o local
estará sometido alas siguientes normas (Art. 3
L.P.H):
- Respetar las instalaciones generales o en provecho
de otros propietarios incluidas en su apartamento o
local. - Mantener en buen estado de conservación su
propio apartamento o local e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o
el de las personas por quienes deba responder - Consentir las reparaciones que exija el servicio
del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles
requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general, acordadas por el
setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las
condiciones previstas en el artículo 9° de la
presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los
daños y perjuicios. - Permitir la entrada a su apartamento o local a los
fines previstos en los literales anteriores. - Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a
la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse
en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos,
estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el
inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado
otro destino a determinadas partes del mismo. - No producir ruidos, molestias ni daños, ni
ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los
propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud
pública. - No utilizar el piso para actos o fines contrarios a
la moral o
las buenas costumbres.
A cada apartamento se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón
de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no
alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá
variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).
Los propietarios de apartamentos o locales
deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte
de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin
embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la
Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento
la totalidad de los gastos de mantenimiento
de los mencionados bienes así como las reparaciones
menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no
haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los
propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el
abandono de su apartamento en favor de los propietarios
restantes. (Art. 12 L.P.H.).
La obligación del propietario de un apartamento o
local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del
apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes
de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda
corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón
del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (Art.
13 L.P.H.).
Constitución Del
Condominio.
En los condominios, la
administración de las cosas comunes corresponde,
según lo dispone el artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno
con su esfera propia de competencia, a
saber:
- La Asamblea General de Copropietarios,
- La Junta de Condominio y
- El Administrador.
La Junta de Condominio, deberá estar integrada
por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que
llenarán sus faltas en
orden a su elección; será designada por la Asamblea
de Copropietarios. De su seno sé elidirá un
Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no
mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta
del 75% de los apartamentos y locales y será de
obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por
la Ley. (Art. 18 L.P.H.).
Enajenación De
Apartamentos.
El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o
legal.
Antes de proceder a la enajenación de cualquiera
de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o
los propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema
del Registro, su
voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o
locales.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin
haber obtenido previamente los permisos de
habitabilidad.
- Las menciones correspondientes al Registro del
Respectivo Documento de Condominio. - La designación del apartamento, con
expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga,
linderos y demás circunstancias que sirvan para
hacerlo conocer distintamente. - El porcentaje que represente el valor atribuido al
apartamento en relación con el fijado a la totalidad
del inmueble.
Al destinarse un inmueble para ser enajenado por
apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna
porción del terreno que sirvió de base para la
obtención del permiso de construcción ni ninguna de
las anexidades o pertenencias del inmueble.
La enajenación de apartamentos que formen parte
de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la
división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su
objeto como en lo que se refiere a la persona del
deudor, en proporción al valor atribuido a cada
apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenación
se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado
el apartamento y la parte del precio que
deba pagar el adquiriente al enajenante, después de
deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte
proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de
la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán
emitirse letras de cambio u otros
documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el
adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor
hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en
contrario.
El contrato por el
cual se enajena a título oneroso un apartamento es
anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para
éste la obligación de pagar todo o parte del precio
antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado
de enajenación. (Art. 34 L.P.H.).
Administración Y
Extensión Del Condominio.
La administración del condominio
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a
la Junta de Condominio y al Administrador.
En materia de
administración y conservación de las cosas comunes,
la Asamblea de Propietarios es la máxima autoridad en
el Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley,
serán obligatorios para todos los propietarios; a ella
corresponde la elección de los miembros de la Junta de
Condominio y la designación y remoción del
Administrador. A la Junta de Condominio corresponde, entre otras
actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes
y adoptar la reglamentación que fuere necesaria. Al
Administrador, como órgano ejecutivo del Condominio, se le
asigna el mayor número de actividades con la
Ley.
La Junta de Condominio decidirá por
mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre
vigilancia y control sobre la
Administración que establezca el Reglamento de la Ley y,
en todo caso tendrá las siguientes:
- Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de
Copropietarios; - Proponer a la Asamblea de Copropietarios la
destitución del Administrador; - Ejercer las funciones del
Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no
hubiere procedido a designarlo; - Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y
adoptar la reglamentación que fuere
necesaria; - Velar por el correcto manejo de los fondos por
parte del Administrador;
Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de
ellos, según el caso (Art. 11 L.P.H.):
- Los causados por la administración,
conservación, reparación o reposición de
cosas comunes; - Los que se hubieran acordado como tales por el 75%
por lo menos, de los propietarios.
Corresponde al Administrador (Art. 20
L.P.H.):
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de
administración y conservación, así como
reparaciones menores de las cosas comunes.
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las
disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de
los acuerdos de los propietarios.
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le
corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los
cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes,
los propietarios por mayoría, podrán darle un
destino diferente u ordenar su distribución.
e) Ejercer en juicio la representación de los
propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, y deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con
lo establecido en el respectivo documento. Esta
autorización deberá constar en el Libro de Actas
de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad
de los ingresos y gastos
afecten al inmueble y a su administración, en forma
ordenada y con la especificación necesaria, así
como conservar los comprobantes respectivos.
g) Llevar los libros
de:
- Asamblea de Propietarios,
- Actas de la Junta de Condominio,
- Libro diario de la contabilidad. Estos libros
deberán ser sellados por un Notario Público o
un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre
el inmueble. - Presentar el informe y
cuenta anual de su gestión.
LOS DERECHOS
REALES DE USO Y DE HABITACIÓN
Concepto.
El derecho de uso y el derecho de habitación son
derechos reales de características comunes. Suelen
regularse conjuntamente, pero constituyen derechos
diferentes.
Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que
legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo
con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los
derechos y obligaciones del usuario se definen en el
título constitutivo y, a falta de éste, se regulan
por lo que la legislación establezca al
respecto.
El derecho de habitación es aquel derecho real
que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la
parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de
satisfacer sus necesidades de vivienda.
Caracteres.
- Por razón de las personas:
- En el derecho real interviene un sujeto (titular
del derecho).
- Por razón del objeto:
- En el derecho real el objeto es una cosa corporal y
también incorporales.
- En razón del poder que
atribuyen al titular:
- El derecho real implica el poder sobre una
cosa.
- Por razón de su eficacia:
- Su eficacia sigue a la cosa.
5. Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en
su creación:
- El derecho real toma su configuración de la
ley y obedece al principio de orden público. Los
diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su
relevancia para los ordenamientos jurídicos
nacionales, suelen están establecidos exclusivamente
en la ley.
6. Por razón del origen:
- Los derechos reales precisan de un título y
de un modo de adquirir, establecidos por la ley.
7. Por razón de su duración y causas de
extinción:
- El derecho real tiene de ordinario naturaleza
perpetua, y se extingue con el perecimiento de la
cosa.
8. Por objeto de protección registral.
- El derecho real, en especial el de naturaleza
inmueble, suele ser protegido por el ordenamiento
jurídico mediante su inscripción en un registro
especial de naturaleza pública, lo que acredita su
dominio o, en
su caso, su posesión.
Contenido Y Régimen
Jurídico.
Los derechos reales, son derechos civiles patrimoniales
en los cuales hay dos elementos: a. Un sujeto activo, titular del
derecho; y b. La cosa, objeto de la relación. Los derechos
de uso y habitación se constituyen del mismo modo y con
las mismas limitaciones que el usufructo, pero no existe uso ni
habitación establecido por la ley.
Es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un
poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa
determinada, sin necesidad intermedio alguno personalmente
obligado, y que impone asimismo a todo el mundo (erga omnes) un
deber de respeto y, a
veces, cuando se trata de derechos reales limitados, un "hacer" o
un "no hacer" posiblemente conectado a un soportar.
EL
DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
Concepto.
Derecho real, perpetuo o temporal sobre un inmueble
ajeno en virtud del cual se puede usar de él o ejercer
ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el
propietario ejerza algunos de sus derechos de
propiedad
Caracteres.
- la servidumbre no se presupone: su constitución y existencia deben
probarse. - el ejercicio de la servidumbre, debe adaptarse
al objeto y necesidades para que se estableció
(Art. 726 C.C.), debe efectuarse de manera que resulte lo
menos gravoso posible para el fundo sirviente (Arts. 727
y 729 C.C.). - en casi de conflicto la interpretación debe favorecer en lo
posible al fundo sirviente (Art. 734 C.C.).
- la servidumbre no se presupone: su constitución y existencia deben
- Si estar gravado con una de la limitaciones de la
propiedad establecidas en el interés privado es
el estado
normal de la propiedad, el hecho de estar un fundo gravado
con servidumbre constituye un estado excepcional de la
propiedad, de allí que: - Las servidumbres son unilaterales en le sentido de
que implican una carga para uno y en cambio un derecho para
otro. Así pues la limitación impuesta sobre la
propiedad de uno no está compensada por una
limitación correlativa de la propiedad del otro. Las
aparentes excepciones de esta unilateralidad están
constituidas por casos en que en realidad existen dos
servidumbre, de igual contenido y de signo
contrario. - Precisamente porque la servidumbre representa una
carga unilateral sobre la propiedad del fundo sirviente, la
constitución de las servidumbres suele hacerse por
actos a título oneroso (aunque también pueda
hacerse por actos a título gratuito). - Las servidumbres tienden a la perpetuidad aunque
pueden ser temporales sin que en este caso exista una
duración máxima fijada por el
legislador. - Las servidumbres son doblemente reales y doblemente
ambulatorias. Así siguen a la cosa en manos de quien
esté tanto en cuanto son cargas como en cuanto son
facultades. - Las servidumbres son derechos inseparables de la
propiedad del fundo dominante, de modo que el propietario de
éste no puede enajenar dicho fundo separadamente de la
servidumbre. Esto, no excluye que pueda cederse separadamente
el ejercicio de la servidumbre sin ceder el fundo ni la
servidumbre misma. - La servidumbre no es un derecho autónomo en
el sentido de que no puede existir sino siendo inherente a un
derecho de
propiedad; pero si es un derecho autónomo en el
sentido de que originalmente nace por título separado
y de que puede extinguirse separadamente del correspondiente
derecho de propiedad.
Contenido.
La ley no limita el posible contenido de las
servidumbres siempre que no sea contrario al orden
público. Es posible incluso una servidumbre cuyo contenido
sea la remoción de una limitación legal establecida
en interés privado. Dicha afirmación no implica una
derogación del principio de que los derechos reales
constituyen un numerus clasus, ya que este principio lo
que excluye es la creación de derechos reales de un tipo
no contemplado en la ley aunque presenten la peculiaridad de
poder tener cualquier contenido lícito.
Régimen
Jurídico.
De acuerdo con la ley "las servidumbres se establecen
por título, por prescripción o por
destinación del padre de familia" (Art. 720
C.C.).
Modos De Constitución De Las Servidumbres
Aparentes:
- Cuando la ley señala que pueden constituirse
"por título" indica que pueden constituirse por
testamento o por contrato.
Quien puede imponer la servidumbre al fundo es en
principio, el propietario del fundo sirviente con las siguientes
advertencias:
- "El propietario no puede, sin el consentimiento de
quien tenga un derecho personal de
goce o un derecho real sobre el predio, imponer a este
servidumbres que perjudiquen al tercero que tiene ese
derecho". (Art. 722 C.C.). - "La servidumbre concedida por un copropietario de
un predio indiviso, no se reputa establecida y realmente
eficaz, sino cuando los demás la han concedido
también, juntos o separados". (Art. 723 C.C.). "Las
concesiones hechas bajo cualquier título por los
primeros, quedarán siempre en suspenso hasta que el
último las haya otorgado" (Art. 723 ap. 1º). Sin
embargo la concesión hecha por uno de los
copropietarios, obligará al concedente y a sus
sucesores y causahabientes, aunque sean singulares, a no
poner impedimento al ejercicio del derecho concedido. Del
mismo modo, efectuada la partición, la servidumbre
tendrá toda su validez en lo que afecte a la parte del
predio que se adjudique al concedente" (Art. 723 últ.
ap.). - El enfiteuta puede adquirir o imponer servidumbre
al fundo enfitéutico; pero mientras las servidumbres
adquiridas no cesas por la extinción de la enfiteusis,
en cambio, en tal caso cesarán las servidumbres que el
enfiteuta haya impuesto al
fundo. (Art. 751 C.C.).
- Las servidumbres aparentes pueden adquirirse
también por usucapión. Rigen en la materia de las
normas sobre usucapión de la propiedad "en cuanto sean
aplicables"; pero el tiempo
útil para usucapir "se contará desde el
día en que el dueño del fundo dominante haya
comenzado a ejecutarlas sobre el predio sirviente" (Art.720,
ap. Único, 1ª disp.). Generalmente si se invoca una
usucapión decental, el tiempo útil en
cuestión no comienza a corres mientras no se haya
registrado el título. - Las servidumbres aparentes pueden constituirse
también por "destinación del padre de familia" en
dos formas:
Así pues en esta hipótesis es necesario:
-La existencia de dos fundos divididos.
-Que ambos fundos hayan sido poseídos por
un mismo propietario, sea que los haya poseído como
un solo fundo o como fundos separados.-Una situación de hecho consistente en que
"las cosas" se encuentren en un "estado del cual resulta la
servidumbre".-La circunstancia de que esa señales visibles hayan sido
establecidas por el propietario común de ambos
fundos.- Cuando se consta por cualquier tipo de prueba que
los dos fundos actualmente divididos han sido poseídos
por el mismo propietario, y que éste ha puesto o
dejado las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre
(Art. 721 C.C.). - "También podrá el propietario de dos
predios gravar con servidumbre de cualquier especie, uno de
ellos en beneficio del otro, siempre que lo haga en escritura
protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro a que
corresponda la ubicación de los inmuebles" (Art. 721
ap. 1º).
"Si los dos predios dejan de pertenecer al mismo
propietarios, en uno cualquiera de los casos, sin ninguna
disposición relativa a servidumbre, ésta se reputa
establecida activa y pasivamente sobre cada uno de dichos
predios" (Art. 721 ap. Últ.), norma por demás
evidente toda vez que la propia definición legal de
servidumbre se desprende que el fundo sirviente y el fundo
dominante deben pertenecer a distinto dueño (Art. 709
C.C.).
Modos De Constitución De Las Servidumbres No
Aparentes:
- En cuanto a su adquisición por títulos,
pueden adquirirse de igual forma que las servidumbres
aparentes, es decir, por testamento o por contrato (sueles ser
a título oneroso o a título
gratuito). - Su adquisición por usucapión se rige de
igual manera que la usucapión de las servidumbres
aparentes, salvo que el tiempo útil usucapir "se
contará desde el día en que el propietario del
predio dominante manifieste por escrito al propietario del
fundo sirviente su pretensión sobre ellas" (Art. 720 ap.
Único 2ª disp.).
Constitución.
Las servidumbres prediales puede ser constituidas
coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades
enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por
contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y
aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las
aparentes y continuas pueden también ser constituidas por
usucapión.
Extinción.
Las servidumbres pueden extinguirse por diversas
causas:
"Cesarán las servidumbres cuando los caos se
encuentren en un estado que haga imposible su uso" (Art. 748
C.C.), en el supuesto de reaparecer las servidumbres "cuando
las cosas se establezcan de modo que pueda hacerse uso de
ellas, a no ser de que haya transcurrido tiempo bastante para
que la servidumbre quede extinguida. Si se reconstruyere el
mismo período una pared o una cosa, se
conservarán las servidumbres preexistentes" (Art.749
C.C.)- Por Imposibilidad.
"Se extingue toda servidumbre cuando la propiedad
del predio sirviente y la del dominante se reúnen en
una misma persona" (Art. 750 C.C.), que es lo que se llama
consolidación. La norma responde al viejo principio
nemine res sua servi. - Por Consolidación.
"Se extinguen las servidumbres cuando no se ha hecho
uso de ellas por el término de 20 años" (Art.
752 C.C.). En tiempo comenzará a contarse "desde el
día en que dejo se usarse la servidumbre" respecto de
las aparentes, "Y desde el día en que se haya
verificado un acto contrario a la servidumbre" (Art.752 ap.
Único) respecto de los no aparentes."El modo de la servidumbre se prescribe de la misma
manera que la servidumbre (Art.753 C.C.)."La existencia de vestigios con cuyo auxilio se haya
practicado una toma de agua no impedirá las
prescripción; para impedirla se requiere la existencia
de la toma de agua o del canal de derivación, y la
conservación de éstos en estado de servicio"
(Art. 754 C.C.)."El ejercicio de la servidumbre en un tiempo
diferente del que determinen la posesión o el
contrato, no impedirán la prescripción (Art.
775 C.C.). Lo que puede ocurrir en este caso es que el
interesado éste ejerciendo usucapiendo otra
servidumbre distinta."Si el predio dominante perteneciere proindiviso a
muchas personas, el uso de la servidumbre hecho por una de
ellas impedirá la prescripción respecto de
todas" (Art. 756 C.C.) y a su vez "la suspensión o
interrupción de la prescripción a favor de uno
de los copropietarios, aprovecha igualmente a los
demás" (Art. 757 C.C.). Ambas reglas son consecuencia
de la indivisibilidad de las servidumbres. - Por el No Uso.
Constituye un acto unilateral para el cual se
necesita capacidad o poder para disponer. - Por renuncia del propietario del fundo
dominante. - Por vencimiento del término o cumplimiento de la
condición resolutoria a que eventualmente estuvieron
sujetos.Si cesa la enfiteusis cesan también las
servidumbres impuestas por el enfiteuta. (Art. 751 2º
disp.).- Por Abandono.
- Por cesación de las enfiteusis.
Se extinguen la servidumbres por el abandono que haga el
propietario del fundo sirviente a favor del fundo dominante, de
acuerdo con la facultad que le confiere la ley (Art. 730 C.C.),
caso en el cual hay consolidación de la propiedad de ambos
fundos en una sola mano.
Protección De Las
Servidumbres.
Corresponde a los titulares de una
servidumbre:
- el derecho de ejercer las servidumbres accesorias
indispensables para el uso de la principal, pero la
concesión de una servidumbre no comportará la de
otras para hacer más cómodo su goce; - la facultad de hacer en el predio sirviente, todos
los trabajos necesarios para el ejercicio y la
conservación de la servidumbre, cargando con los gastos,
aun en el caso de que la reparación se hiciere
indispensable por vicio propio del fundo; - el derecho de gozar de la servidumbre en la
extensión compatible con la naturaleza del inmueble
dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren
acrecentado desde la época en que se constituyó
el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en
el destino o en la condición del inmueble, que agravasen
de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez
podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible,
declarar extinguida la servidumbre; y - el derecho de usar de las acciones
posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores
mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes,
siempre que fueren turbados o impedidos de usar las
servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas
últimas dentro del año, aunque fuere una sola
vez. - Interdicto de recobrar posesión.
Art. 2197.- El propietario de la heredad dominante
deberá ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial
para el fundo sirviente. No podrá introducir en
éste cambios innecesarios y estará obligado, si
posee una construcción sobre él para el ejercicio
de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el
interés del propietario del inmueble gravado.
ACCIONES DE
DEFENSA DE LOS DERECHOS REALES
Protección De Los Derechos
Reales.
Todo derecho real sólo puede ser creado por la
ley. Los contratos o
disposiciones de última voluntad que tuviesen por fin
constituir otros derechos reales o modificarlos, valdrán
como actos jurídicos constitutivos de derechos personales,
si como tales pudiesen valer.
Son derechos reales: el dominio y el
condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las
servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.
Los derechos reales se protegen básicamente por
medio de las acciones reales, que en nuestro código
son:
- Acción reivindicatoria.
- Acción confesoria.
- Acción nugatoria.
Las Acciones Reales.
Las Acciones reales, son los medios por los
cuales se hace declarar en juicio la existencia, plenitud y
libertad de
los Derechos Reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere
lugar, de indemnización del daño
causado.
Distinción Entre Las Acciones
Reales Y Personales, Petitorias Y Posesorias.
Las acciones reales tienen por objeto garantizar el
ejercicio de algún derecho real, es decir, aquellas que
ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho
sobre alguna cosa, con plena independencia
de toda obligación personal por parte del demandado;
mientras que las acciones personales son las que tienen por
objeto garantizar un derecho personal, es decir, se
deducirán para exigir el cumplimiento de una
obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer
determinado acto.
La Acción
posesoria. Un adquirente con justo título y de buena fe le
compete esta acción para que, aun cuando no haya
prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones, el
poseedor de mala fe, o el que teniendo título de igual
calidad ha
poseído por menos tiempo que el actor. No procede esta
acción en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas
o el demandado tuviere su título registrado y el actor no,
así como contra el legítimo dueño. El
beneficiario de la acción debe ser aquel poseedor que
tenga justo título y actuar de buena fe, y además,
en situación de prescribir la cosa. Tendrá el
carácter de demandado el poseedor de mala
fe, o el que teniendo título ha poseído por menos
tiempo que el actor. El objeto de la acción es la
recuperación o la restitución de la posesión
del bien mueblo o inmueble.
LA
ACCIÓN REIVINDICATORIA.
Concepto.
La acción reivindicatoria, es la acción
que se puede ejercer el propietario o quien tiene derecho a
poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente posee. Se
brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por
la posesión, dominio, condominio, usufructo, uso,
habitación y prenda. Para su procedencia es necesario que
haya mediado desposesión.
Fundamentos Y Requisitos Para Su
Procedencia.
Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y
los títulos de créditos que no fueren al portador, aunque
hayan sido endosados sin transferencia de dominio, mientras
permanezcan en poder del simple tenedor.
El objeto es la recuperación de cosas muebles o
inmuebles, debe referirse a cosas particulares (cosas que pueden
determinarse físicamente), a cosas físicamente
determinadas.
Para iniciar una acción reivindicatoria se debe
ser propietario de la cosa o ser titular de un derecho real que
se ejerce por la posesión, tales como el usufructuario, el
usuario, el prendario, los cuales tienen sobre la cosa derechos
directos, derechos que les autorizan a poseer las cosas sobre que
han sido establecidas y si por cualquier circunstancia han
perdido la posesión, disponen de acción real para
reivindicarla.
La acción reivindicatoria compete al propietario
de la cosa y a los titulares de derechos reales que se ejercen
por la posesión. La acción de reivindicación
y las demás acciones reales son imprescriptibles; y se da
contra del poseedor que está obligado a restituir la cosa,
o que la adquirió del reivindicante o de su autor, aunque
fuese de buena fe, por un título nulo o
anulable.
Procederá también contra el poseedor
actual que la obtuvo de un enajenante contra quien
procedía dicha acción, salvo lo dispuesto en
relación de los adquirentes de derechos sobre inmuebles a
título oneroso y de buena fe.
Efectos De La
Reivindicación.
1. La restitución de frutos: El poseedor que haya
sido condenado a restituir la cosa, o a pagar su precio
abonará los frutos percibidos desde la notificación
de la demanda,
aunque no hubieren sido solicitados. La condenación
comprenderá el valor de los frutos no percibidos por
negligencia del poseedor durante el expresado período. Si
medió mala fe de parte de aquél, deberá
también los que el reivindicante hubiere podido percibir,
y aun los frutos civiles que hubiere sido susceptible de producir
la cosa no fructífera.
2. Las mejoras. Los gastos necesarios o útiles
serán pagados al poseedor condenado a la
restitución.
Son gastos necesarios o útiles los pagos por
impuestos
extraordinarios sobre el bien y por las hipotecas o impuestos que
lo gravaban cuando el demandado o su autor comenzó a
poseer.
Se abonará además al poseedor el mayor
valor que la cosa hubiere obtenido por gastos hechos en ella,
útiles o necesarios; pero las mejoras suntuarias
podrán ser retiradas por el reivindicado, si al hacerlo no
causare daño al inmueble. El actor está obligado a
pagar el mayor valor que por los trabajos o construcciones
nuevas, hubiese adquirido el bien reivindicado en el momento de
la restitución.
3. Los deterioros. El poseedor de mala fe será
responsable de la ruina o deterioro de la cosa, aunque fuere
causado por caso fortuito, a no ser que hubiere ocurrido
igualmente en poder del reivindicante.
4. La destrucción de la cosa. El poseedor de
buena fe sólo responderá por la destrucción
o deterioro de la cosa, aunque resultare de hecho suyo, hasta la
concurrencia del beneficio obtenido por la enajenación de
los materiales o
accesorios, o su empleo en
otros bienes, pero el de mala fe deberá satisfacer el
valor del objeto, aunque no hubiere obtenido provecho
alguno.
LAS
ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
Deslinde es la determinación de los limites entre
fincas colindantes; amojonamiento, es la colocación de
señales (mojones) para determinar materialmente los
límites.
En los casos de confusión de límites, los
propietarios gozan de acción de deslinde, a fin de someter
al Juez el conflicto. Para que esta acción proceda se
requiere:
- Que se trate de predios rústicos
- Que sean contiguos
- Que exista real confusión de
límites - Que los predios pertenezcan a diferentes
propietarios.
La acción de deslinde, debe quedar en constancia
material, para ello es necesaria la cooperación entre los
copropietarios de los inmuebles o predios colindantes. El
propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean
propietarios o poseedores al amojonamiento; y de acuerdo con lo
que establezcan las leyes y
ordenanzas locales, o en su defecto, los usos del lugar y la
clase de la propiedad, a construir, a expensas comunes, las obras
que las separen. (Art. 550 C.C.).
LAS
ACCIONES CONFESORIAS Y NEGATORIAS
En realidad, la acción confesoria no es una
sola. En primer lugar, puede tener por objeto obtener la
declaración judicial de la existencia de la
servidumbre activa sobre un fundo. En esta primera
hipótesis el
legitimado activo es quien pretende ser titular de la
servidumbre y el legitimado pasivo el propietario del fundo
sirviente.Y en segundo término, puede tener por
objeto obtener una declaratoria judicial favorable al actor
cuando existan eventuales contraposiciones de derechos
rivales o cuando alguien impida o perturbe al actor el
ejercicio del derecho de servidumbre (aunque esa otra
persona no invoque a su vez ser titular de la
servidumbre).- La Acción Confesoria.
- La Acción Negatoia.
Tiene por objeto obtener una pronunciación
judicial de que sobre un determinado fundo no exista una
determinada servidumbre.
Como las servidumbres son susceptibles de
posesión cabe en la materia el planteamiento de los
interdictos de amparo o de
despojo, con la advertencia de que: "En todas las cuestiones de
posesión en materia de servidumbre, el uso en el
año precedente y, cuando se trate de servidumbres
ejercidas en intervalos que excedan de un año, el uso
del ultimo periodo de disfrute, determinaran el estado de las
cosas que deba protegerse con las acciones posesorias" (Art.
787 C.C.).
CONCLUSIÓN
Al finalizar este trabajo, he
llegado a la conclusión de tan cual es importante es para
nuestros propósitos, como futuros abogados y por supuesto,
en lo personal para nuestra vida cotidiana, tener conocimiento
acerca de los bienes y derechos reales, los cuales son una
herramienta para el mejor convivir en esta sociedad,
puesto que, su claridad, su imparcialidad y equidad
así lo disponen en nuestro Código
Civil Venezolano, que por cierto, si nos detenemos analizarlo
artículo por artículo es simple y llanamente
moral y buenas
costumbres, para un mejor convivir en sociedad donde no haya ni
exista injusticias y parcialidades, por que las leyes son iguales
para todos y debemos cumplirlas.
BIBLIOGRAFÍA
http://bolivar.tsj.gov.ve/decisiones/2007/febrero/1331-13-4801-.html
http://www.viviendaenred.net/leyes_decretos/Documentos/LEY%20PROPIEDAD%20HORIZONTAL.pdf
http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real
http://www.monografias.com/trabajos29/derechos-reales/derechos-reales3.shtml#accionesreales
http://www.monografias.com/trabajos4/acciones/acciones.shtml
Código Civil de Venezuela.
GACETA OFICIAL Nº 2990 extraordinario del 26 de junio de
1.982.
Código Civil Venezolano Comentado y Concordado
por Emilio Calvo Baca (Abogado). Caracas – Venezuela.
2007.
OSSORIO, Manuel. Diccionario de
Ciencias
Jurídicas Políticas
y Sociales. 1ª Edición
Electrónica.
Marianella Mendoza
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