INTRODUCCIÓN
Como Registradora de la Propiedad, nombrada desde la
revitalización de los Registros en el país a partir
de la promulgación del Decreto-Ley No. 185 de fecha 28 de
mayo de 1998 y específicamente a cuatro años y algo
más de la puesta en práctica de las Normas y
procedimientos para la organización y funcionamiento del
Registro de la Propiedad, primero mediante la Resolución
No. 247 de fecha 15 de septiembre de 2003 y posteriormente a
través de la Resolución No. 249 de fecha 7 de
octubre de 2005, ambas dictadas por el Ministro de Justicia, he
sentido y mantengo extrema preocupación por los perjuicios
que se ocasionan y sufren los titulares de los inmuebles, objeto
de registración pública, así como las
personas con interés legítimo en asegurar el
derecho que se pretende inscribir, quienes no están ajenos
del todo a los defectos que padecen los títulos de
propiedad, fundamentalmente las Escrituras Notariales, al no
prestar debida atención a la lectura del instrumento
público, mucho menos a lo plasmado en su
contenido.
Lo cierto es que con frecuencia llegan al Registro
documentos notariales que al ser calificados, el Registrador
está obligado a suspender la inscripción porque
presentan alguna falta, que si bien es subsanable, causa a las
personas interesadas gran malestar, unido a nuevas gestiones y
gastos adicionales que pueden evitarse si el funcionario
público cumple sus obligaciones a la hora de redactar y
autorizar el acto jurídico o contrato objeto de
inscripción.
Ya con esta inquietud desde algún tiempo, al
recibir el módulo titulado Responsabilidad Jurídica
Civil, correspondiente a la Especialidad de Derecho Civil y
Patrimonial de Familia, iniciado a principios de año en
nuestra provincia, sentí gran motivación, en
particular por lo relacionado con la responsabilidad civil de los
profesionales, en este caso del Notario como funcionario
público, cuyo actuar culposo o doloso puede dar lugar a
una o varias responsabilidades, siendo este el tema escogido para
la evaluación del referido módulo.
Con este trabajo pretendemos demostrar la existencia de
perjuicios que se ocasionan por la actuación negligente o
ilícita del Notario en el cumplimiento de sus funciones
con relación a terceras personas en los documentos que
autoriza y redacta, perjuicios que vistos en correspondencia con
cada caso específico, su valor puede ser exiguo e
irresarcible en el marco de una relación jurídica
civil de obligaciones; pero tomando en consideración su
incidencia en el orden práctico, estos hechos exceden los
límites del permisible error humano y reflejan la
necesidad de adoptar medidas más allá del orden
administrativo.
DESARROLLO
La necesidad de dotar al Registro de la Propiedad de la
máxima exactitud posible, de la máxima legalidad y
de las necesarias condiciones para que se garantice la seguridad
del tráfico jurídico, aconseja que las
inscripciones y en general, los asientos que se deben practicar
en el mismo, sólo pueden llevarse a cabo partiendo de
documentos que reúnan las formalidades de
autenticidad.
En tal sentido, el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria Española de Ultramar dispone con
carácter imperativo que los documentos inscribibles han de
contar en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico.
La práctica demuestra, teniendo en cuenta que la
calificación es una tarea personalísima, atribuida
al Registrador por la ley en virtud de las normas de competencia,
que las causas del mayor por ciento de suspensiones de
inscripción dependen del incumplimiento, negligencia o
ilicitud por parte del Notario de su obligación
técnico-profesional. Entre las mismas se
encuentran:
- Ubicación incompleta del inmueble. (Vivienda
sin número señalado, falta de entre calles,
etc.). En este caso, aparentemente bien sencillo, el
Notario debe velar y exigir por la calidad de los documentos
que las partes deben presentar, previo al otorgamiento del
instrumento público, pues una vez redactado y
autorizado, genera perjuicios a los interesados, en primer
lugar la suspensión de la inscripción o la
práctica de una inscripción provisional que
cierra el registro de la finca para nuevos asientos de
transmisión de dominio, la solicitud de una
certificación de numeración de vivienda a la
Dirección de Planificación Física, para
lo cual el particular debe aportar $10.00 en efectivo y un
sello de timbre por valor se $5.00, a los efectos que el
Notario autorice la correspondiente acta subsanando el
defecto causado por su actuar descuidado, con un arancel
establecido de $10.00 en efectivo y dos sellos por valor de
$5.00 cada uno.En una Escritura Pública otorgada en concepto
de Permuta de Viviendas, con relación al título
de propiedad precedente, sin constar en el documento notarial
justificación legal alguna.En este ejemplo, la persona contrata los servicios
de un abogado, quien presenta reclamación a la
Dirección Municipal de la Vivienda interesando
rectificar medidas y linderos del aludido inmueble, al amparo
de la Resolución No. 620 de fecha 21 de octubre de
2003 del Presidente del Instituto, (contrato que importa
$41.00 en efectivo y sellos por valor de $10.00),
declarándose improcedente la pretensión
incoada, pues haciendo uso del principio de economía
procesal, la Dirección Municipal de la Vivienda en la
propia resolución autorizante aclara que quedan
subsanados y se rectifican los errores u omisiones que
presentan los títulos que intervienen en el acto de la
permuta, procediendo por tanto, al archivo definitivo de las
actuaciones.Es evidente que la omisión por parte del
fedatario de este aspecto, relacionado en uno de los
resuelvos del acto administrativo que autorizó la
permuta ha causado innumerables perjuicios a los titulares,
al extremo de que aún no han podido subsanar los
errores y por consiguiente, no se ha podido practicar el
asiento de la finca en el Registro de la
Propiedad.- Modificación de la composición,
superficie, medidas y linderos de un inmueble - Modificación considerable de la superficie
total de un inmueble previamente inscripto en el Registro, al
consignar en el actual título domínico medidas y
linderos diferentes, sin que exista respaldo legal al respecto.
(Escrituras Públicas de Ampliación de Vivienda,
Aceptación y Adjudicación por causa de Herencia
Testada e Intestada, Remodelación, Ampliación,
Liquidación de Copropiedad y División de
Vivienda, etc.).
Debido a este proceder negligente del funcionario
público, varios son los casos que se mantienen sin
solución, toda vez que la Dirección Municipal de la
Vivienda refiere que no puede pronunciarse, como a mi parecer es
razonable, en cuanto a rectificación de medidas y linderos
de un inmueble cuyo título de propiedad ya ha sido
declarado nulo por el Notario, quien debió percatarse de
las diferencias antes de redactar y autorizar el
documento.
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