1. Concepto
2. Cesión de derechos
hereditarios
3. Locación de
cosas
4. Locación de
obra
5. Locación de
servicios
6. Mandato
7.
Comisión
8.
Suministro
9.
Franchising
10. Leasing
La cesión de d°s es un contrato por el
cual una de las partes, titular de un derecho (cedente), lo
transfiere a otra persona
(cesionario), para que ésta lo ejerza a nombre propio. Se
pueden ceder no solo derechos creditorios, sino
también otros derechos que no son
creditorios. La entrega del titulo del crédito
no es esencial para la formación del contrato.(1434)
Partes:
Cedente: titular del d° que realiza la cesión
a favor de otro
Cesionario: persona a cuyo
favor se realiza la cesión
La cesión se formaliza por el mero acuerdo entre
el cedente y cesionario, el deudor cedido no es parte en el
contrato ni se requiere su consentimiento pero sí su
notificación.
Caracteres
- Consensual
- Formal: debe realizarse por escrito bajo pena de
nulidad (1454) - Puede ser Unilateral Si Es Gratuito O Bilateral Si Es
Oneroso.
Capacidad
Se requiere la de comprar y vender si es onerosa y la de
la donación si es gratuita.
No pueden ser ceder o ser cesionarios:
- 1361 1° padres de los bienes de
los hijos - 1361 2° tutores y curadores de los bienes de
las personas que estén a su cargo - 1361 3° albaceas de las testamentarias que
estén a su cargo - 1361 4° mandatarios de los bienes que
están encargados de vender salvo pacto en
contrario - 1361 5° empleados públicos de bienes del
estado - 1361 6° jueces, abogados, fiscales, defensores de
menores, procuradores, escribanos, tasadores de los bienes que
estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual
tramitan o hubiesen ejercido su respectivo
ministerio. - 1361 7° ministros de gobierno de los
bienes nacionales o de cualquier establecimiento publico o
corporación civil o religiosa
Objeto
Cualquier crédito
o d° puede ser cedido aún cuando sea eventual,
aleatorio, condicional, a plazo, con cargo, litigioso,
etc.
Todo objeto incorporal, todo d° y toda accion sobre
una cosa que se encuentre en el comercio,
pueden ser cedidos 1444 salvo las limitaciones impuestas legal o
convencionalmente.
No pueden cederse(1445, 1449 y 1453)
- D°s inherentes a la persona
- D°s de uso y habitación
- Esperanzas de sucesión
- Jubilaciones y pensiones civiles y
militares - D° a alimentos
futuros - D° adquirido por pacto de preferencia en la
compraventa
Forma
La cesión debe hacerse por escrito –
instrumento publico o privado- bajo pena denulidad, cualquiera
sea el valor del
d° cedido. (1454)
En algunos casos no se requiere la forma escrita –
titulos al portador- que se ceden simplemente por la
tradición. Cuando la cesión consta en un
instrumento privado o en un título nominativo la
cesión se puede hacer por endoso.
Efectos entre las partes (cedente y
cesionario)
La transmisión del D° cedido se produce con
todos sus accesorios y privilegios que no sean meramente
personales. (1458)Se opera desde el momento de celebración
del contrato. (1457)
El cedente debe la gtia de evicción, debiendo
responder de la existencia y legitimidad del crédito al
tiempo de la
cesión, a no ser que lo haya cedido como dudoso pero no
responde de la solvencia del deudor o de sus fiadores a no ser
que la insolvencia fuese anterior y publica. Si el crédito
no existiese o fuese ilegítimo deberá devolver el
precio
más los daños y perjuicios.
El cesionario debe el precio o la
cosa o derecho prometido en cambio si es
onerosa.
El cedente y el cesionario pueden efectuar medidas
conservatorias respecto del crédito o derecho
cedido.
Efectos Con Relación A 3ros
Para que la notificación sea oponible a 3ros (
deudor cedido, otros cesionarios, acreedores del cedente, etc.) y
éstos deban admitirla es necesario que haya
notificación del traspaso al deudor o que éste lo
haya aceptado. Hecha la notificación o aceptada la
cesión por el deudor cedido) se produce el embargo del
crédito a favor del cesionario, el crédito queda
bloqueado, reservado, para el nvo acreedor (cesionario). A partir
de la notificación, el deudor cedido solo puede pagar
validamente al cesionario (1467)
La notificación puede hacerse de cualquier forma
pero para oponerla a 3ros es necesario que se haga por
instrumento público (telegrama colacionado).
El conocimiento
indirecto que el deudor tenga de la cesión no equivale a
la notificación o aceptación de ella (1461) salvo
dolo o imprudencia grave.
Antes de la notificación, el deudor no tiene
O° de pagar al cesionario, si pagó al cedente
pagó bien y queda liberado.
El deudor puede oponer las excepciones y defensas que
hubiese podido hacer valer contra el cedente menos la
excepción de compensación.
Quiebra Del Cedente: el deudor debe pagar a la masa de
A. Si la cesión es onerosa el cesionario concurre a
prorrata con la masa.
Casuistica. Concurrencia de acreedores y
embargantes
Si 2 cesionarios reclaman el crédito, tiene
preferencia el 1ro que notificó al deudor o ha obtenido su
aceptación auténtica (1470). Si las notificaciones
se hicieron el mismo día sin importar la hora, los
cesionarios quedan en igual línea y cobran a prorrata
(1466).
Si un A del cedente embarga el crédito, antes de
la notificación o aceptación, dicho embargo es
válido e impide la cesión. Si el embargo es
posterior, no se puede oponer al cesionario.
Si la cesión fue parcial, cedente y cesionario
están en igualdad y
cobran a prorrata, salvo que el cedente le haya acordado
prioridad. (1475)
2. Cesión de
derechos hereditarios
Concepto
La cesión de D°s hereditarios es el contrato
por el cual un heredero transmite a otra persona todos o parte de
los D°s que le corresponden en una sucesión
abierta.
Para ser válida los D°s hereditarios deben
provenir de una sucesión abierta. Si la sucesión no
estuviese abierta, la cesión sería nula. (1175 y
1149)
Deber ser hecha en escritura
pública (1184 inc. 6°)
Caracteres:
- Consensual,
- Formal,
- Puede ser onerosa(Bilateral) o
gratuita(Unilateral).
El cedente no pierde su calidad de
heredero (personal e
intransferible). El cesionario es un sucesor particular del
cedente.
El cedente responde por evicción respecto de su
calidad de
heredero pero no gtiza que los bienes sean propiedad del
causante ni tampoco el valor de los
mismos. Cuando los D°s son cedidos como litigiosos o dudosos,
el cedente no responde por evicción.
Concepto
1493. Habrá locación de cosas cuando 2
partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el
uso y goce de una cosa y la otra al pago de un precio determinado
en dinero por ese
uso y goce.
Partes
Locador: es el que recibe el precio, por conceder el uso
y goce.
Locatario: es el que paga el precio.
El Precio: el arrendamiento o alquiler.
Caracteres
- Bilateral
- Consensual
- Conmutativo
- De tracto sucesivo o continuado
- Oneroso
- No formal
Objeto
Las cosas inmuebles y las muebles no fungibles (1499)
sino sería un préstamo de consumo
(mutuo).
Las cosas indeterminadas pueden alquilarse
1500
Las cosas futuras pueden alquilarse sujeto a la
condición de que lleguen a existir sino el contrato es
nulo por falta de objeto. 1168 y1173
Las cosas fuera del comercio
pueden alquilarse salvo que estuvieran fuera del comercio por
nocivas al bien público u ofensivas a la moral y
buenas costumbres 1501
Los bienes públicos del estado solo
pueden alquilarse limitándose a un sector de la
cosa.
Las cosas ajenas pueden alquilarse. Si el locador tiene
derecho a alquilar o tiene autorización para celebrar el
contrato de locación con 3ros no existe problema. Pero si
no tenía derecho a alquilar, para el dueño de la
cosa es inoponible y no produce efectos sobre él, puede
exigir que de inmediato se le entregue la cosa. Solo
deberá respetar el contrato si lo hubiese ratificado o si
la locación hubiere sido hecha por un heredero aparente
3430. entre partes el contrato es válido y debe ser
cumplido pero está expuesto a un pedido de nulidad sea del
locador antes de entregar la cosa o del locatario puede pedirla
en cualquier momento salvo que fuese de mala fe porque
sabía que la cosa era ajena.
Si la cosa está en condominio no puede arrendarla
ni en la parte que le pertenece sin el consentimiento de los
demás partícipes, el contrato será anulable
sea a pedido de los condóminos o del
locatario.1512
Destino de la cosa locada
Debe tener un uso honesto y conforme a la moral y buenas
costumbres, de lo contrario el acto es nulo 1503 y
953.
Locatario debe usar la cosa conforme al destino indicado
en el contrato, no pudiendo darle otro destino. Si este no
está indicado debe usarla conforme a la naturaleza o
costumbre del lugar. El locador tiene derecho a impedir que el
locatario de a la cosa un uso distinto. 1503 y 1504
Será nula la cláusula por la que se
pretenda excluir de la habitación de la casa a los menores
que se hallen bajo la patria
potestad o guarda del locatario. 1504
El Precio
Se rige por las reglas de la compra y venta. 1494 Debe
estar determinado en el contrato o ser determinable. Si no
estuviese fijado, corresponde determinarlo judicialmente
atendiendo a los usos y costumbre y lo que digan los
peritos.
Debe ser en dinero, en
moneda de curso legal, es posible realizar contratos en
moneda extranjera por la ley de
convertibilidad, se toma como O° de dar sumas de dinero y se
cumple dando la especie designada el día de su
vencimiento.
Capacidad
Los incapaces de hecho necesitan de sus
representantes.
Los menores emancipados pueden alquilar sus bienes, ya
que implican actos de administración.
Los inhabilitados pueden dar o tomar alquiler salvo que
en la sentencia el juez se lo hubiese prohibido
expresamente.
Los administradores de bienes ajenos pueden arrendar con
las limitaciones establecidas por la ley.
1511
- Los padres pueden dar en locación los bienes
de sus hijos bajo patria
potestad pero esta terminará cuando termine la
patria potestad. 300 - Los tutores y curadores pueden alquilar los bienes
de sus representados pero por un plazo que no pase los 5
años y la locación debe terminar cuando termine
la tutela o curatela. - Los administradores y mandatarios con un poder gral
pueden dar en locación los bienes a su cargo hasta 6
años. Para un plazo mayor requieren un poder
especial. 1880 y 1881 inc. 10
Los incapaces de derecho que están privados de
ser adjudicatarios no pueden alquilar ni con autorización
judicial. 1361
Si la cosa está en condominio no puede alquilarse
ni aun en la parte que le corresponde es necesario el
consentimiento de todos los condóminos.
Plazos de la locación
Plazo máximo: 10 años. Si las partes
celebran un contrato por un plazo mayor, quedará concluido
a los 10 años. 1505 es de orden público y no puede
ser dejado de lado. La limitación se debe a no crear un
desmembramiento de la propiedad y si
fuera sin límite de tiempo
constituiría una enfiutesis, derecho real prohibido en
ntro código.
2614 y nota 2503
Plazo mínimo: 2 años con destino vivienda
con o sin muebles; y 3 años a los demás destinos.
Ley 23091. Los contratos que se
celebren por términos menores, el inquilino tiene derecho
a entenderlos celebrados por el mínimo legal.
Plazos excluidos del mínimo:
- Para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales o para su personal; - De viviendas con muebles que se arrienden con fines
de turismo,
en zonas aptas para ese destino y por un máximo de 6
meses (si supera ese plazo se presumo que no es con fines de
turismo, rige
el mínimo legal) - De espacios o lugares destinados a la guarda de
animales,
vehículos u otros objetos; - De puestos en mercados y
ferias; - Cuando el inquilino sea el Estado
nacional o pcial o el municipio o un ente
autárquico.
Plazos Presuntos: (Cuando no se fijó un
plazo)
- 1507 Si se trata de una vivienda amueblada y el
precio se fijó por meses, semanas o días, el
contrato se juzgará hecho por el tiempo fijado al
precio. Si supera los 6 meses es aplicable el
mínimo. - 1508 Si el contrato tiene un objeto expresado, se
juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el
objeto del contrato.
Cese del plazo mínimo:
- Falta de pago de 2 períodos consecutivos de
alquiler. - Uso deshonesto de la cosa arrendada o contrario a
las buenas costumbres. - Subarriendo o Cesión del derecho sobre de la
cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el
locador. - Ejecución de obras destinadas a aumentar la
capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que
importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble
para el pago de la contribución directa.
Obligaciones Del Locador
Entregar La Cosa con todos sus accesorios, en buen
estado de
conservación salvo que se halla convenido que la cosa se
entregaría en el estado en
que se halle. (Se presume cuando se arriendan edificios
arruinados o cuando se entran en posesión de cosa sin
exigir reparaciones de ella 1514). Si el locador no entrega la
cosa, el locatario tiene derecho:
a). A pedir que se cumpla en el contrato y se le
entregue de inmediato la cosa; o
b). A pedir la resolución del contrato. En ambos
casos puede pedir daños y perjuicios.
Conservar La Cosa En Buen Estado (515 a
1518)Después de entregada la cosa y mientras dure la
locación, el locador debe conservarla en buen estado y a
tal efecto hacerle todas las reparaciones que exigiere el
deterioro de la cosa, sea que provenga de:
-Caso fortuito o fuerza
mayor,
-De la calidad propia de la cosa,
-Vicios o defectos de la cosa,
-Del uso y goce estipulado o
-Culpa del locador, sus agentes o dependientes. Si el
locador no cumple:
a)El locatario puede retener parte del alquiler
equivalente al costo de las
reparaciones y si se trata de reparaciones urgentes, el locatario
puede ejecutarlas por cuenta del locador. Y si no son urgentes,
deberá intimar al locador a que repare y eventualmente
demandarlo para que un juez ordene realizarlas o autorice al
inquilino a ejecutarlas por cuenta del locador 505 y
630.
b)Puede pedir la resolución del contrato.
1204
El locador debe indemnizar al locatario los daños
y perjuicios que le causa el incumplimiento, salvo que
éste se deba a caso fortuito o fuerza
mayor.
Si la cosa sufre daños por caso
fortuito:
Destrucción total: el contrato queda
rescindido.
Destrucción parcial: el inquilino puede pedir una
reducción proporcional del alquiler o la rescisión
del contrato.
Deterioro de la cosa: el contrato subsiste pero el locador
deberá realizar las reparaciones correspondientes.
1521
Impedimento de uso de la cosa: se puede pedir la rescisión
del contrato o la cesación del pago del alquiler durante
el tiempo que no pudo usar la cosa.
El inquilino en ningún caso podrá pedir
daños y perjuicios al locador, porque se debe a caso
fortuito. 1525
Mantener al locatario en el uso y goce pacífico
de la cosa. 1515, 1513. El locador debe abstenerse de cualquier
acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa por el
inquilino. Si bien el inquilino no puede oponerse a que el
locador haga reparaciones necesarias, si puede oponerse a que
haga obras que no son reparaciones.1524
El locador responde por evicción, debe asumir la
defensa en juicio y hacerse responsable si el inquilino se viese
privado de la cosa. Si la privación es total, el contrato
queda resuelto y el locador debe indemnizar. Si es parcial, el
inquilino puede elegir entre pedir la rescisión o una
disminución del alquiler. (1531 y 1532)
El inquilino debe avisar al locador las turbaciones de
derecho que sufra; de lo contrario, pierde toda gtia. Y debe
responder por daños y perjuicios 1530.
El locador no gtiza contra turbaciones de hecho de 3ros.
Si el inquilino es molestado debe accionar contra los autores de
la turbación. 1528.
El locador debe responder por vicios redhibitorios, por
vicios o defectos de la cosa anteriores o posteriores al
contrato. Deben tratarse de vicios graves que impidan el uso de
la cosa. 1525. El inquilino podrá pedir la
disminución del alquiler o la rescisión del
contrato, salvo que al celebrarse el contrato tuviera conocimiento
de los vicios o defectos.
Pagar Las Mejoras Que Hubiese Hecho El Locatario
(1533)
El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma
de la cosa, que impliquen una transformación fundamental
de la misma, o que afecten la solidez del edificio. Solo
podrá hacer mejoras si está autorizado por escrito
(en el contrato o posteriormente) por el locador.
1533/4/7.
El locador paga las mejoras:
- Que autorizó y se comprometió a
pagar. - Reparaciones o gastos de
urgencia - Mejoras necesarias o útiles y el contrato se
resolviese sin culpa del inquilino, aunque el locador no
hubiese dado autorización ni se hubiese obligado a
pagarlas. - Mejoras voluntarias si el contrato se resuelve por
culpa del locador. - Si la locación fuese por tiempo indeterminado
y habiendo autorizado a realizar mejoras, le exigió al
locatario la restitución de la cosa antes de que este
haya podido gozar o disfrutar de ellas.
En los casos en que la locación continua, el
inquilino puede compensar lo que gastó en mejoras con el
pago de los alquileres sin perjuicio de pedir el pago inmediato.
1546
Tiene derecho de retención sobre la cosa locada
hasta que se le pague el valor de las mejoras. 1547
Pagar Las Cargas Y Contribuciones Sobre La Cosa: 1553
Nada impide que se convenga que estos pagos deban ser hechos por
el inquilino.
Obligacines Del Locatario
Pagar El Precio Del Alquiler: Debe pagar en los plazos
convenidos en el contrato, pero si estos no están, se
aplican los usos del lugar. 1556.
En protección del interés
del locador, la ley le otorga una serie de gtias:
Si el inquilino deja de pagar dos períodos
consecutivos, el locador puede pedir la resolución del
contrato y el desalojo del inquilino, más la
indemnización correspondiente. 1579
Puede retener todos los frutos y objetos que se hallen
en la cosa arrendada y que pertenezcan al locatario. Esta
pertenencia se presume, salvo prueba en contrario 1558 y tiene un
privilegio especial sobre el precio de esos frutos y objetos
3883
Tratándose de inmuebles la ley concede la
acción ejecutiva para que pueda cobrar rápidamente
los alquileres adeudados. 1578
Usar Y Gozar De La Cosa Conforme A Derecho: Debe darle
un uso honesto conforme a la moral y a
las buenas costumbres. 1503 Debe usar la cosa conforme al destino
indicado. Si existe USO ABUSIVO, es decir, mas allá de lo
permitido, sea porque le da un uso deshonesto, un destino
diferente al uso convenido. Si hay uso abusivo que causa
perjuicio al locador, éste puede reclamar que cese el uso
abusivo o la rescisión del contrato. En ambos casos,
más daños y perjuicios. 1559.
Mantener La Cosa En Buen Estado: El locatario
debe:
a). Reparar todo daño ocasionado a la cosa por su
culpa o la de sus familiares, empleados huéspedes o
subarrendatarios 1361
b). Efectuar las mejoras que estén a su cargo sea
que se trate de deterioros menores 1573, o de mejoras convenidas
en el contrato.
c). Abstenerse de realizar obras nocivas o que alteren
la forma de la cosa o que muden su destino o prohibidas en el
contrato 1562/3/6
d). Abstenerse de hacer abandono de la cosa alquilada.
1562 El inquilino no responde por el incumplimiento de sus
obligaciones,
ni por los deterioros, pérdida o destrucción de la
cosa, cuando ello se deba a caso fortuito o fuerza mayor que sea
notorio (1568 y 1571) o, la calidad, vicio o defecto de la cosa o
cuando la cosa fue destinada a extinguirse progresivamente
(1569).
Restituir La Cosa Al Finalizar La Locación: En el
estado que la recibió (1556 y 1565), salvo los deterioros
ocasionados por el tiempo o por causas inevitables (1615). Si al
contratar no se describió el estado de la cosa, se presume
que la recibió en buen estado. (1616) Si el locatario no
restituye la cosa al fin de la locación, el locador
podrá exigirle la restitución más las
pérdidas e intereses de la demora. (1609) Si el locatario
no devolviese la cosa y el locador tampoco la reclamase, No se
admite la tácita reconducción sino que
continúa hasta que alguna de las partes decida
terminarlo.
Avisar Al Locador De Toda Turbación De Hecho O De
Derecho: El locador responde por evicción, si el inquilino
sufriese turbaciones de D° debe comunicarlas al locador en el
más breve tiempo posible; de lo contrario, pierde toda
gtia y debe responder por daños y perjuicios.
1530.
Conclusión De La Locación
1604:
- Por vencimiento del plazo fijado en el contrato o en
su caso, el plazo del mínimo legal (1604 incs. 1 y 2,
1507 y ley 23091). En nuestro derecho no existe la
tácita reconducción sino la continuación
de la locación concluida, bajo los mismos
términos y condiciones, hasta que cualquiera de las
partes decida ponerles fin. (1622) - Por pérdida de la cosa o por imposibilidad de
cumplir el destino para lo cual se arrendó. (1604 incs.
3 y 4) - por vicios redhibitorios de la cosa o por caso
fortuito que impide comenzar o continuar el contrato. (1604
incs. 5 y 6) - Por culpa del locador o locatario que autoricen a uno
u otro a rescindir el contrato. (1604 inc. 7)
Otras causas no enumeradas en el 1064:
-Por acuerdo de partes;
-Por confusión de locador-locatario;
-Por término del usufructo;
-Por querer el locador ejecutar obras tendientes a aumentar la
capacidad del inmueble;
-por cumplirse la condición resolutoria
Resolución Anticipada
Es la posibilidad de que transcurridos los primeros 6
meses de la locación, el inquilino pueda resolver el
contrato, notificando al locador con una anticipación
mínima de 60 días.
La Locación No Concluye
-Por muerte de las
partes;
-Por la enajenación de la cosa
arrendada;
-Por necesitar el locador la cosa para él o para
su flia;
-Por imposibilidad del locatario de seguir usando la
cosa.
-El concurso o quiebra del
inquilino, si el destino del inmueble es vivienda, no afecta el
contrato de locación; si el destino es comercio, el
locador o el síndico puede pedir la resolución; si
el destino es mixto, el juez decide que hacer.
Ley De Locaciones Urbanas 23091
Debe instrumentarse por escrito, cuando el contrato no
sea por escrito pero tenga principio de ejecución, se
considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley
y el precio y su actualización los determinará el
juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
Los alquileres se establecerán en moneda de curso
legal al momento de concretarse. Será nula la
cláusula por la cual se convenga el pago de moneda que no
tenga curso legal. El precio quedará sujeto a
determinación judicial.
Las fianzas o depósitos de gtia serán
devueltos al concluir la locación. Se podrá pedir
más de 1 mes por año de alquiler.
Intimación de pago: previo a la demanda de
desalojo por falta de pago, el locador deberá intimar
fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca será inferior a 10 días
corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, consignando el lugar de pago.
-Pagos anticipados: no podrá requerirse del
locatario:
-El pago de alquileres anticipados por períodos
mayores de un mes;
depósitos de gtia o exigencias asimilables, por
cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por
cada año de locación contratado;
-El pago del valor llave o equivalentes.
Resolución anticipada: el locatario podrá
transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la
relación locativa, resolver la contratación,
debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con una antelación mínima de 60 días
de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario
de hacer uso de la opción resolutoria en el 1er año
de vigencia de la relación locativa, deberá abonar
al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocuparla y la de un solo mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Cesión De Derechos Y
Sublocación
Si un inquilino quiere transmitir su derecho sobre la
cosa alquilada a otra persona puede, ceder el contrato de
locación o sublocar la cosa. En los dos casos el inquilino
pasa su derecho a usar y gozar la cosa a un 3ro, el cual
ocupará su lugar.
En la cesión de la locación: el inquilino
(cedente) cede los D°s de su contrato a un 3ro (cesionario).
La relación entre ellos se rige por la cesión de
D°s, y por lo tanto: hay que notificar al locador, la cosa se
recibe en el estado en que se encuentra, el contrato de
locación no puede ser modificación y la
cesión puede onerosa o gratuita.
En la sublocación: hay un nuevo contrato de
locación entre el inquilino original (sublocador) y el 3ro
(subinquilino). La relación entre ellos se regirá
por las normas sobre
locación, y por lo tanto: no será necesario
notificar al locador, se podrá exigir que la cosa se
entregue en buen estado, en el contrato de sublocación
(debe respetar el destino de la cosa), se pueden pactar
términos y condiciones diferentes al de la locación
original. La sublocación siempre es onerosa.
Derecho a ceder, sublocar o prestar.
Prohibición.
El locatario puede subalquilar en todo o en parte o
prestar o ceder a otro la cosa arrendada, salvo que le fuese
prohibido por el contrato o por la ley; y este D° pasa a sus
herederos, sucesores o representantes. (1583)
En la actualidad, casi todos los contratos de
locación llevan la cláusula de que el locatario no
podrá ceder el contrato ni sublocar. Si en el contrato se
prohíbe subalquilar ello significa que también
está prohibido ceder, y lo mismo a la inversa.
(1597)
Si el inquilino viola esta prohibición, el
locador puede pedir:
a)el desalojo del 3ro, más daños y
perjuicios;
b) la rescisión del contrato, mas daños y
perjuicios. (1602)
Cuando el contrato diga que el locatario no puede ceder
o subalquilar sin consentimiento del locador (1598), ello en
realidad significa que se puede ceder o subalquilar pero que
queda a criterio del locador aceptar o no al nuevo inquilino.
Dicho cláusula no impedirá al locatario ceder o
subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese
todas las condiciones de solvencia y buen
crédito.
Fin De La Cesión O La
Sublocación
Tanto la cesión como la sublocación deben
terminar cuando venza la locación original, no pueden ir
más allá en el tiempo, ya que por el
artículo 3270, el inquilino no puede transmitir un derecho
mejor que el que él tenía. Ambos contratos pueden
concluir además por alguna de las causas propias que le
ponen fin.
Concepto
Habrá locación de obra cuando una de las
partes se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar un precio
determinado en dinero por esa obra. (1493)
Partes
Locador de obra: es quien debe ejecutar la
obra.
Locatario: es el dueño de la obra, que es quien
paga el precio.
Elementos:
- Ejecución de la obra;
- Pago del precio determinado.
Caracteres
a) bilateral
b) consensual
c) conmutativo
d) oneroso
e) no formal
Objeto
Tiene por objeto la ejecución de una obra
determinada, sea de naturaleza
material o intelectual. La obra debe ser lícita, posible y
conforme a la moral y buenas
costumbres. La obra debe ser determinada. A falta de ajuste sobre
el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o
instrucción, el empresario debe hacer la obra según
la costumbre del lugar, o en consideraciones al precio
estipulado.
Forma
No exige formalidad alguna, el contrato se perfecciona
por el mero consentimiento expresado en forma verbal o escrita.
Por excepción, se requiere la forma escrita si se trata de
contratos de obras públicas, la construcción y venta de
edificios en propiedad horizontal, la construcción de buques de más de 6
toneladas, etc.
Prueba
Es admisible cualquier medio probatorio.
Obligaciones Del Locador De Obra (constructor o
empresario)
Ejecutar la obra en tiempo y forma convenidos. Si no hay
nada convenido sobre el tiempo, la obra debe concluirse en el
tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la
obra, pudiendo el locatario exigir que ese tiempo sea fijado por
el juez. (1635) si no hay nada convenido sobre la forma, se
tomarán en cuenta los planos, instrucciones, medidas,
etc., Y a falta de éstos, se tomará en cuenta la
costumbre del lugar y el precio estipulado. (1632)
Permitir el control de la
obra por el locatario. Se fijan plazos de comienzo y de
finalización de la obra y el locatario tiene D° a
verificar el avance de la obra, los trabajos efectuados, el
material empleado, etc.
Responsabilidad por ruina total o parcial de la obra.
Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a
larga duración, recibidos por el que los encargó,
el constructor (y también el director de la obra y el
proyectista) es responsable por su ruina total o parcial, si
ésta procede de vicio de construcción o de vicio
del suelo o de mal
calidad de los materiales. La
ruina debe producirse dentro de los 10 años de recibida la
obra y el plazo de prescripción de la acción
será de 1 año a contar del tiempo en que se produjo
aquella. No se admite la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.
(1646)
Responsabilidad por vicios o defectos. (1647 bis) Si los
defectos eran visibles y el locatario igual recibió la
obra, el empresario queda libre y nada se le puede reclamar, n
aún en el caso de que no se hubiera dado conformidad del
trabajo. Si los defectos eran ocultos y no pudieron ser
advertidos al recibir la obra, el empresario deberá
responder. El locatario debe hacer el reclamo dentro de los 60
días posteriores al descubrimiento de los defectos, pasado
ese tiempo se extingue la acción del locatario.
El locador es responsable frente al dueño por la
mala calidad de los materiales,
aunque los haya proveído el locatario ya que siendo un
experto tiene la obligación de advertir al dueño,
si advierte esta circunstancia tiene derecho a ser remunerado,
pero si a pesar de advertirle realiza igual la obra responde por
la ruina futura, no se libera ya que podría haberse
negado. Si la destrucción se debe a caso fortuito y es
durante la ejecución de la obra, la cosa se pierde para su
dueño y el locador no puede reclamar retribución.
Respecto de los hechos de sus dependientes el empresario es
responsable, pero hay que distinguir: defectos resultantes de
mala ejecución (responsabilidad contractual) o de actos
ilícitos (1113, prescribe a los 2 años).
Obligaciones del locatario
Cooperar. El locatario debe prestar al empresario toda
la colaboración necesaria, conforme a la característica de la obra, para que
éste pueda realizar su trabajo.
Pagar el precio. Debe hacerse efectivo en el tiempo y
por el monto estipulado en el contrato. Si no hay plazo
convenido, se paga al entregarse la obra. Con respecto al monto,
debe tenerse en cuenta como se haya contratado la
obra:
- Por ajuste alzado: se establece un precio fijo e
invariable para toda la obra. Las modificaciones de precio de
los materiales no modificarán el precio
pactado. - Por unidad de medida: el precio se fija por medida o
unidades técnicas.Los obreros y proveedores de materiales contratados por el
empresario no tienen acción para cobrar sus créditos al dueño de la obra.
Pero, si el dueño de la obra aún no hubiese
pagado todo el precio al empresario, entonces éstos
tienen acción directa contra el locatario hasta la
concurrencia de la suma debida al empresario.
(1645)Recibir La Obra. La entrega y la recepción
se deben verificar en el plazo fijado en el contrato, a
falta de estipulación se aplica el 1635. recibida la
obra, el empresario queda liberado, salvo que haya vicios o
defectos ocultos, en cuyo caso el locatario tiene 60
días para efectuar el reclamo correspondiente.
(1647)Conclusión de la locación de obra.
Causas: - Por coste y costas: el precio se fija teniendo en
cuenta el costo de
la obra (materiales, sueldos, etc.) al momento de contratar,
pero el constructor tiene D° a variar el precio si los
costos
aumentan. - Por cumplimiento del contrato: una parte entrega la
obra terminada, la otra la recibe y paga el
precio. - Por desistimiento del dueño de la obra: el
artículo 1638 autoriza al locatario a desistir de la
obra, pero deberá indemnizar al empresario los
gastos y
trabajos realizados, y además la utilidad que
éste habría obtenido si terminaba la obra. Esta
utilidad
puede ser reducida por apreciación del
juez. - Por muerte del
empresario: el contrato se resuelve si fallece el locador
pero no él si lo hace el locatario. Los herederos del
empresario pueden reclamar el pago de la parte de la obra ya
realizada y de los materiales utilizados o aprovechables, si
éstos fuesen útiles a la obra. (1640) Los
herederos pueden continuar la obra si ella no exigiese en el
empresario cualidades especiales para realizarlas.
(1641) - Por resolución del contrato: por no proveer
los materiales o por falta de pago (1644), por
desaparición o falencia del empresario (1643), por
imposibilidad de continuar o concluir la obra, en cuyo caso
al empresario se le pagará la parte que ya hizo de la
obra. (1642)
Situaciones Varias
Cesión. Puede que el empresario ceda los derechos
del contrato a un 3ro. Hecha la notificación al locatario
y aceptada por éste, la relación se establece entre
el locatario y el 3ro. Si el locatario no acepta, tanto el
empresario como el 3ro quedan obligados frente al
locatario.
Subcontratación. Obra se encargue a un
empresario, pero que éste a su vez subcontrate por su
cuenta con otras personas los distintos aspectos de la obra. En
este caso, el empresario principal pasa a ser locatario con
relación a los subcontratistas vinculados a él.
Estos subcontratistas no tienen acción contra el
dueño de la obra (locatario principal), salvo en el
supuesto del artículo 1645 " Los que ponen su trabajo o
materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no
tienen acción contra el dueño de ella, sino hasta
la cantidad que éste adeuda al empresario".
Concepto
La locación de servicios
tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un
servicio, y la
otra a pagarle por ese servicio un
precio en dinero. 1623
Durante muchos años se consideró que toda
actividad humana retribuida con un precio era una locación
de servicios o de
obra. Opiniones:
- No existían diferencias entre la
locación de servicios y el contrato de
trabajo. BORDA - No pueden equipararse, porque en la prestación
de servicios civiles el prestador actúa
independientemente, no existe relación de dependencia,
la cual si existe en el contrato de
trabajo. Además el contrato de trabajo está
especialmente regulado por normas y
principios
de orden público que los particulares no pueden dejar de
lado.
La relación entre los profesionales y sus
clientes. Su
naturaleza.
Depende de un análisis en concreto, pero
por lo general si es una obligación de medios es una
locación de servicios y si es una obligación de
resultado, será una locación de obra.
Partes
Locador: prestador del servicio.
Locatario: que es quien paga el precio.
Caracteres
- Bilateral;
- Consensual;
- Conmutativo;
- Oneroso;
- No formal.
Objeto
Es el servicio y debe ser prestado en forma
independiente, sin que exista "relación de dependencia".
No debe ser imposible, inmoral, ni ilícito. (953 y 1626)
El locatario no podrá exigir que el servicio se preste, y
si pagó adelantado no podrá exigir
devolución de lo pagado.
Tareas excluídas de la locación de
servicios:
- servicio domestico
- relaciones entre artesanos y sus aprendices o entre
los maestros y sus discípulos - servicios de transporte
de cosas y personas - actividad de los empleados
públicos - etc.
Capacidad
Se requiere la capacidad para realizar actos de administración. Los emancipados por
razón de edad, por el artículo 128 pueden celebrar
contrato de trabajo y ejercer profesión con título
habilitante, y se puede administrar y disponer de los bienes
adquiridos con esas actividades.
Forma y prueba
No requiere forma específica; en la
mayoría de los casos se celebra verbalmente y sin documentación. Su prueba puede hacerse por
cualquier medio, incluso por testigos.
Obligaciones del locador
Su obligación principal es prestar el servicio en
el lugar, tiempo, y modo convenido. (1625)
Obligaciones del locatario
Su obligación principal es pagar el precio en
dinero. Si el servicio prestado es propio de la profesión
o modo de vivir del locador, aunque no se hubiese pactado precio,
el locador igual podrá reclamarlo. En estos casos se
entenderá convenido el precio de costumbre, el cual
será fijado por el juez si no hay acuerdo. (1627) Si el
servicio prestado no es propio de la profesión o modo de
vivir del locador, sólo se podrá demandar el pago
del precio, si por las circunstancias del caso no se presumiese
la intención de beneficiar al locatario. (1628) La
intención de beneficiar se presume, iuris
tantum:
- Cuando el servicio no fue solicitado;
- Cuando el que lo prestó habitaba en la casa de
la otra parte.
Acciones De Las Partes
El locatario tiene acción para exigir que el
servicio se preste debidamente, es decir, en el tiempo y forma
convenida en el contrato. Si no quiere o no puede ejecutar el
servicio, se hará ejecutar por otro a su costa. (629 y
630) El locador, por su parte tiene acción para reclamar
el precio convenido, o en su defecto, que se fije
judicialmente.
Concepto
Existe contrato de mandato toda vez que haya un
desplazamiento de los efectos jurídicos de los actos
realizados por una persona a la esfera jurídica de otra en
virtud de un acuerdo de voluntades. Es un medio para llevar a
cabo actos jurídicos.
Representación: es la posibilidad de que alguien
resulte representado por otra persona para ejercitar uno o
más actos jurídicos. La representación puede
ser:
- Legal: es impuesta por la ley para proteger los
intereses de los incapaces, menores, inhabilitados,
etc. - Convencional: se rige por la voluntad contractual y
se origina cuando se hace por contrato, puede ser mandato o no.
Para que se produzcan los efectos respecto de 3ros es necesario
que quien actúa esté legitimado.La
legitimación puede existir antes o después del
acto. - Orgánica: con respecto a los actos realizados
por personas jurídicas, existe representante y un
órgano de representación, la actuación
recae sobre el patrimonio
de la sociedad o
asociación.
Poder: es la facultad que una persona da a otra para que
obre en su nombre y por su cuenta y que consta en el documento o
instrumento público o privado.
Caracteres
- Consensual;
- Se presume gratuito si no se pactó
retribución para el mandatario. Se presume que es
oneroso, cuando consista en atribuciones o funciones
conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los
trabajos propios de la profesión del mandatario, o de su
modo de vivir; - No formal, salvo excepciones en que se requiere
escritura
pública; - Típico.
Forma (1873 y 1874)
Puede ser expreso o tácito. El expreso puede
darse por escrito o verbalmente. El tácito
resultará de hechos positivos del mandante, o de su
inacción o silencio, no impidiendo, pudiendo hacerlo, los
actos que sabe que alguien está haciendo en su nombre. Por
excepción, 1184 inc. 7:
- poderes generales o especiales que deban presentarse
en juicio, - poderes para administrar bienes,
- Y cualquier otro que tenga por objeto un acto
redactado o que deba redactarse en escritura
pública.
Prueba
1191 y 1193) los 3ros pueden probar la existencia de un
mandato por cualquier medio de prueba.
Capacidad
(1195 y 1196) requiere capacidad para administrar o para
disponer de sus bienes, según que el mandato sea para
realizar un acto de administración o de
disposición.
El mandatario debe ser capaz de contratar.
Objeto
La realización de actos jurídicos.
(1890)no se puede dar mandato para:
- Disposiciones de última voluntad;
- Actos entre vivos cuyo ejercicio por mandatarios
esté prohibido en el código o en otras leyes; - Un acto ilícito, imposible o inmoral. El
mandante no tendrá acción contra el mandatario,
ni éste contra el mandante, salvo si el mandatario no
supiere, o no tuviere razón de saber que el mandato era
ilícito. (1891)
Clases
General: comprende todos los negocios del
mandante. Se confiere solo para la
administración de bienes (1880).
Especial: comprende uno o ciertos negocios
determinados. Se requiere poder especial para:
- Hacer pagos que no sean los ordinarios de la
administración, - Hacer novaciones que extingan obligaciones ya existentes al tiempo del
mandato, - Transigir, comprometer en árbitros,
prorrogar jurisdicciones, renunciar al derecho de apelar, o a
prescripciones adquiridas, - Hacer renuncia gratuita, o remisión o quita
de deudas, - Contraer matrimonio a
nombre del mandante, - Reconocimiento de hijos naturales,
- Para cualquier contrato que tenga por objeto
transferir o adquirir el dominio de
bienes raíces, por título oneroso o
gratuito, - Hacer donaciones, que no sean gratificaciones de
pequeñas sumas a los empleados o personas del servicio
de la administración, - Dar en arrendamiento por más de 6
años inmuebles que estén a su
cargo, - Formar sociedad,
donar, ceder derechos
reales sobre inmuebles, aceptar herencias,
etc.
El poder especial debe interpretarse restrictivamente,
debe limitarse a los actos para los cuales ha sido
dado.
Mandato civil
Obligaciones del mandatario
Ejecutar fielmente el mandato: Desde que acepta, el
mandatario debe realizar los actos que se le encargaron, no
haciendo ni más ni menos que lo encomendado. No se
consideran traspasados los límites
del mandato, cuando ha sido cumplido de una manera más
ventajosa que la señalada por éste. (1904, 1905 y
1906) Debe abstenerse de cumplir el mandato, cuya
ejecución fuera manifiestamente dañosa al mandante.
No ejecutará fielmente el mandato, si hubiese
oposición entre sus intereses y los del mandante y los del
mandante y diese preferencia a los suyos. (1907 y 1908) Responde
de los daños y perjuicios que se ocasionaren al mandante
por la inejecución total o parcial del mandato, salvo caso
fortuito o fuerza mayor. (1904)
Rendir cuentas: entregar
al mandante todo cuanto haya recibido en virtud del mandato. La
eximición de Rendir Cuentas, No
Exonera al mandatario de los cargos que contra él
justifique el mandante.
Obligaciones del mandante
Anticipar los fondos: para que pueda cumplir el mandato,
si el mandatario los pide. (1948)
Reembolsarle lo que hubiera gastado anticipadamente:
aún cuando el negocio no le haya resultado favorable.
(1994) el mandatario tiene derecho de retención sobre
bienes o valores del
mandante que se hallen en su poder hasta que se le paguen los
adelantos, los gastos y su retribución. (1956) el mandante
no está obligado a rembolsar si los gastos son excesivos,
o si fueron hechos contra su voluntad o por culpa del mandatario.
(1957)
Indemnizarlo de los daños y perjuicios: que
hubiese sufrido a raíz del mandato. (1953)
Liberar al mandatario de las obligaciones que hubiera
contraído en su nombre, respecto de 3ros, para ejecutar el
mandato. (1951)
Retribuir el servicio, si el mandato fuese oneroso. La
retribución puede consistir en una parte del dinero o de
los bienes que el mandatario, en virtud de la ejecución
del mandato, hubiese obtenido o administrado, salvo lo que se
halle en el Código de Procedimientos
respecto a abogados y procuradores judiciales.
Sustitución Del Mandato
El mandatario puede hacerse sustituir por un 3ro en el
cumplimiento del mandato, salvo que en el mandato se le
prohíba expresamente. De esta manera, el 3ro sería
un submandatario. El mandatario responde por lo que haga el
submandatario y debe vigilar lo que hace. (1924 y 1925) Las
relaciones entre el mandatario y el submandatario son regidas por
las mismas reglas que rigen las relaciones del mandante y
mandatario. (1928) El mandante tiene acción directa contra
el mandatario sustituido. (1927)
Conclusión del mandato
Por cumplimiento del negocio encomendado
1960.
Por expiración del plazo establecido
1960.
Por revocación del mandato 1970. El mandante
puede revocar el mandato cuando quiera y no necesita expresar las
causas de su decisión. Al revocar, puede obligar al
mandatario a devolver el instrumento donde conste el mandato, a
efectos de que no lo siga usando frente a 3ros. La
revocación puede ser expresa o tácita. El mandato
puede ser irrevocable, siempre que sea para negocios especiales,
limitado en el tiempo y en razón de un interés
legítimo de los contratantes o un 3ro. Mediando justa
causa podrá revocarse. 1977
Por renuncia del mandatario. Puede renunciar cuando
quiera y sin invocar causa. Pero no debe renunciar
intempestivamente, porque si ello causa perjuicio al mandante
debe indemnizarlo. (1978) Aunque renuncie con justa causa, debe
continuar sus gestiones hasta que el mandante pueda tomar las
medidas necesarias para reemplazarlo. (1979)
Por fallecimiento del mandante. Salvo que deba ser
cumplido o continuado después de su muerte (1980) o cuando
ha sido dado en interés común de éste y del
mandatario, o en el interés de un 3ro(1982). Cualquier
mandato destinado a ejecutarse después de la muerte del
mandante, será nulo si no puede valer como
disposición de última voluntad. (1983)
Por fallecimiento del mandatario. Produce siempre la
extinción del mandato.
por incapacidad sobreviniente de una de las partes
(1984). Si el mandato es irrevocable, la incapacidad no lo
afecta.
Mandato comercial
El mandato es comercial cuando el mandante encarga al
mandatario la realización de uno o varios actos de
comercio.
Debe tener por objeto actos de comercio, no se extiende
a actos de naturaleza civil, salvo que se pacte expresamente en
el poder.(223 c.com.)
Mandato civil | Mandato |
Se presume gratuito | Nunca se presume gratuito |
Su objeto son actos jurídicos | Su objeto son actos de comercio |
Es formal | Nunca es formal |
Mandato | Comisión |
Actuación a nombre de otro y por cuenta | Actuación a nombre propio y por cuenta |
Igual relación de derechos | Y obligaciones |
El mandante queda obligado con las personas que | El comisionista queda directamente obligado con |
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