1. Concepto
2. Concentimiento
3. Capacidad
4. Objeto
5. Forma
6. Obligaciones del
locador
7. Obligaciones del locatario
arts. 1554 al 1582
8. Cesion de la locacion y
sublocacion
9. Conclusion de la
locacion
art. 1493
Hay locación de cosas cuando una persona, el
locador, se obliga a entregar el uso y goce y de una cosa durante
un cierto tiempo a otra,
locatario, que a su vez se obliga a pagar un precio en
dinero.
Nuestro código
define a la locación dentro de un precepto general, que
incluye a la locación de servicios y de
obra.
Caracteres
Bilateral, 2 partes locador y locatario
Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas
Conmutativo, a la celebración las partes acuerdan
las prestaciones
que deben cumplir
Consensual, por el mutuo consentimiento de las
partes
De tracto sucesivo,
Nominado o tipico, tiene nombre y regulación
legal
No formal, en principio no la requiere
Temporario, siempre tiene un tiempo de
duración
Transmisible a los herederos, por el art.
1496
Comparacion con otras figuras
Locación de cosa
Se transmite el uso y el goce, es consensual, y el
locatario tiene derecho a los frutos.
Compraventa
Se transfiere la propiedad de
la cosa.
Comodato
Es un contrato real,
esencialmente gratuito
Locación de obra y servicios.
Es la prestación de un servicio o la
realización de una obra, no hay uso y goce
Deposito
Es un contrato real y
no permite el uso
Sociedad
Cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y
goce no es en base a una contraprestación de terminada
sino cómo un aporte.
Mutuo
Es un contrato real por el cual se entregan cosas
fungibles o consumibles, transmitiendo la propiedad para
que en un lapso determinado de tiempo se devuelva la misma
cantidad mas los intereses fijados.
La transmisión de la propiedad y el carácter
real lo aparta de la locación
Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción es
mas sutil, tanto el usufructuario como el arrendatario tienen el
uso y goce de la cosa y deben pagar un precio en
dinero.
Según los clásicos la diferencia
residiría en que uno es un derecho real y el otro es un
derecho personal.
Podríamos señalar algunas distinciones, tales como
que la locación es esencialmente onerosa, el usufructo es
esencialmente gratuito, aunque a veces es oneroso.
La locación no puede ser de mas de diez
años, personas jurídicas hasta veinte años.
El usufructo puede ser sin termino, incluso hasta la
muerte
La locación se realiza solo por contrato, en el
usufructo puede ser por contrato, por disposición de una
voluntad, o cuando surge de la usucapión. 2817.
La locación se transmite por causa de muerte, el
usufructo no.
La locación es puramente consensual, salvo los
inmuebles, mientras que el usufructo debe constituirse por
escritura
publica.
El uso y la habitación
No es una convención entre el titular y quien
ocupa el bien sino que surge de una disposición
legal.
No se conviene un precio y es un contrato
real
Naturaleza Jurídica Del Derecho Del
Locatario
Es personal o
real?
Nuestro Código se afirma la naturaleza
jurídica esta tomado desde el derecho subjetivo del
locatario cuando conviene que la enajenación de una finca
locada, el arrendamiento subsiste durante el lapso
convenido.
En el Derecho Romano
la venta de una
finca alquilada generaba la conclusión de la
locación, lo que significaba que caía el derecho
del locatario.
La nota del articulo 1498 del C.C. reproduce la cita de
Troplong (francés) quien concluye que el derecho del
locatario afecta la cosa, porque existe contra esa cosa y no
contra la persona.
Resume que el adquirente de un inmueble esta obligado a
respetar la locación y no puede ser un derecho personal,
porque nada ha contratado al respecto y nada ha prometido por lo
que es un derecho real que afecta a la cosa que ha adquirido, es
decir que existe sobre la cosa un derecho a favor del
locatario
Velez contradijo esta postura, afirmando que el contrato
comprende no solo lo explícito sino también lo
implícito.
Cuando se adquiere un inmueble arrendado y se contrae la
obligación de respetarlo hasta que exista una causa para
desalojar al locatario hay un concierto implícito de
mantenerlo en el uso y goce de la cosa.
En el caso de retroventa, que es la cláusula por
la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida entregada al
comprador, caen los derechos constituidos
cómo la hipoteca o la servidumbre si se ejecuta la
cláusula y en cambio no cae
la locación porque hay un derecho personal
Debe recaer sobre los siguientes puntos
- La naturaleza del
contrato - La cosa que se alquila.
- El precio.
- El tiempo de duración del
contrato. - El destino de la cosa.
Si no se expresa la cosa, el contrato es nulo por falta
de objeto, igual que si no existiese acuerdo entre las partes
acerca de la naturaleza del contrato.
Modalidades Del Consentimiento
La locación puede estar sujeta a:
Plazo, (cierto o incierto)
Condición, suspensiva o resolutiva
Cargo.
Es incierto en un "arrendamiento hasta el momento de
levantarse una cosecha".
También es valida si el contrato estipula que
durará hasta que le plazca al locador.
También se podría acordar que el contrato
de locación comienza a regir a partir de cierta fecha
(plazo suspensivo) (promesa de locación.)
Locaciones forzosas.
Eso sucedió durante la vigencia de la ley 13581 (hoy
derogada)
El Estado
intimaba al dueño del inmueble a que en un plazo de
treinta días lo alquile, bajo apercibimiento de el Estado lo
haría por el.
La ley 23091
indirectamente fuerza a
alquilar otorgando beneficios impositivos.
art. 1510
Los que tengan la administración de sus bienes pueden
arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo
las limitaciones que las leyes especiales
hubieses puesto a su derecho
Por lo que entiende que el acto de arrendamiento al no
constituir la transferencia de la propiedad de la cosa resulta un
acto eminentemente de administración y no de
disposición
art. 1511
Pueden arrendar os administradores de bienes ajenos,
salvo también las limitaciones puestas por la ley a su
derecho
Casos concretos de incapacidad.
Pueden arrendar:
Menores emancipados,
Inhabilitados, salvo que la sentencia que los inhabilito
lo prohiba expresamente
Padres por sus hijos menores (implícita la
condición de que se extinguirá cuando concluya la
patria
potestad),
Necesitan poder:
Los tutores y curadores, no pueden sin
autorización judicial, arrendar bienes por plazos mayores
de cinco años (implícito igual que el anterior), y
tampoco pueden tomar en arrendamiento, salvo que se date de la
casa habitación.
Los administradores y mandatarios, necesitan poder especial
para dar en arrendamiento por mas de seis años.
Los administradores de herencia, no
pueden ni como arrendadores ni como arrendatarios, salvo contratos de
pastoreo por períodos menores a un año o por una
sola cosecha.
Incapacidades de derecho
art. 1513
Los que están privados de ser adjudicatarios de
ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos ni con
autorización judicial (también incluiría dar
en arrendamiento). Y las prohibiciones del 1361.
Al hablar de adjudicatarios, el articulo habla de
compradores por lo que estos tampoco pueden ser locatarios de
esos bienes
Condóminos
El copropietario, no puede ni aun en la parte que le
pertenece sin el consentimiento de los demás
copropietarios.
Cosa Locada
El principio general
art. 1499
Todos los inmuebles y muebles no fungibles.
Las Cosas Indeterminadas
art. 1500
Las cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de
locación
La indeterminación debe ser relativa, debiendo
ser determinada al menos en su especie. 1170.
Ejemplo: El caso de alquilar un auto en otro país
para utilizarlo, lo único que requiere es que sea
útil
Contrato De Locacion De Cosas Inexistentes Y De Cosas
Futuras
Las cosas inexistentes no pueden constituir materia de
contrato de locación
Las cosas futuras, si, supeditado a que lleguen a
existir
Cosas Fuera Del Comercio
Para le ley no juega igual el arrendamiento que la
enajenación.
La ley no prohibe arrendar cosas que prohibe vender
(1501)., la limitación esta para los que estuvieran fuera
del comercio por
ser nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y
buenas costumbres.
Pueden ser locadas por lo tanto los de inajenabilidad
absoluta y relativa.
Ejemplo: una plaza publica no puede arrendarse, si se
podría espacios pequeños, que serian permisos de
ocupación, que son precarios.
La ley orgánica de la Capital, no
permite el arrendamiento de sepulcros.
Respecto de los padres: cómo tienen el usufructo
de los bienes de los hijos hasta la mayoría de edad de
estos, pueden darlos en arrendamiento
Respecto a los curadores o tutores: pueden dar en
arrendamiento sin perjuicio de tener que rendir
cuentas
Arrendamiento De Derechos
Nuestra ley admite arrendar solo cosas
materiales
Arrendamiento De Fondos De Comercio
Es un problema de Derecho Comercial
La complejidad de los elementos que integran el fondo de
comercio
configura la imposibilidad de incluirlo cómo un contrato
de locación.
En el caso que el local sea propiedad de quien pretende
dar en locación un fondo de comercio, no existiría
un obstáculo legal, pero cómo además existen
los créditos activos y
pasivos, se deben realizar las notificaciones necesarias por las
consecuencias a terceros.
Si el local no es propiedad de quien pretende dar en
locación el fondo de comercio lo cual nos remite en
general a un problema especial.
O sea que las cosas materiales que
componen el fondo en principio serian o podrían ser objeto
de locación en tanto sean no fungibles, por eso de
devolver exactamente lo que se locó, pero los elementos
inmateriales serian materia de
otra denominación.
Locación de cosa total o parcialmente
ajenas
Parcialmente ajenas: el condominio
Art. 2682
El condómino no puede enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios.
El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es
de ningún valor
Salvo, según el art. 2683 que lo hiciese en su
lote.
Cosa Ajena
Estos arrendamientos y sus efectos están
relacionados con el consentimiento, del titular de la cosa y la
buena o mala fe de las partes contratantes
También puede suceder que el locador incurra en
error, para el caso del heredero aparente (salvo que el locatario
sea de mala fe)
Efectos con relación al verdadero
dueño.
El propietario como es ajena, puede demandar la entrega
inmediata de la posesión.
Tampoco nada impide a que ratifique el contrato, expresa
o tácitamente.
El Precio
Es el objeto que tiene en mira el locador al
contratar.
Llamado alquiler o arrendamiento
Debe ser determinado o determinable, pero este principio
no es tan riguroso como en la compraventa.
Hay que distinguir dos hipótesis:
Si la cosa no ha sido todavía entregada al
locatario, el contrato carecerá de uno de sus elementos
esenciales, por lo tanto será nulo,
Salvo que este estipulado que el precio será
determinado, por un tercero o se fijará según
precios de
mercado
etc.
Si la cosa ha sido entregada al locatario, el contrato
es valido y los tribunales fijaran el precio teniendo en cuenta
los usos y costumbres o la apreciación de un perito
según Ley 23.091
Solución De La Ley 23091
El precio debe pagarse en dinero.
Según el 1493 supone un precio determinado en
dinero. Velez dice que si no fuera en dinero será otra
cosa, y no una locación.
Los arrendamientos rurales pueden pagarse en especie, o
sea, que la contraprestación debe ser determinable en
dinero.
Forma de pago.
Generalmente es en cuotas, mensuales, trimestrales o
anuales.
Pero no habría inconveniente que sea de una sola
vez anticipado o al vencimiento del contrato.
Para viviendas debe pagarse por mes y no se puede pagar
mas de un mes anticipado (ley 23091 art. 7°)
Modificación del alquiler convenido.
No se podrá, salvo convenio de las
partes.
Ahora, según la ley 23928 no se puede
reajustar.
Causa ilicita
El art. 1503 dice que el uso de la cosa será
honesto y que no sea contrario a la moral y las
buenas costumbres, de otra manera el contrato será de
ningún valor.
Las consecuencias serian la nulidad absoluta, por lo
tanto puede ser declarada de oficio por el juez si fuera
manifiesto en el acto. Las partes no tendrían
acción por causa torpe (por la locación). Pero
sí el dueño podría demandar el desalojo por
vía de las acciones
posesorias y reivindicatorias.
La locación de inmuebles urbanos exige la forma
escrita, salvo que el contrato verbal haya tenido principio de
ejecución.
Los arrendamientos rurales, también es escrito,
salvo contratos por una sola cosecha o por pastoreos de menos de
un año, si se los quiere inscribir deberán tener
firmas certificadas.
En nuestros días solo están exentos de
todo requisito formal la locación de cosas muebles y los
contratos de arrendamientos rurales por una sola cosecha o
pastoreo de menos de un año.
Si el contrato ha tenido principio de ejecución
(lo que ocurre cuando el inquilino ha comenzado a vivir en el
inmueble con el consentimiento del propietario) se entiende
pactado por el plazo mínimo fijado por la ley y por el
precio y forma de actualización que fije el
juez.
Prueva
Para los contratos de locaciones urbanas o rurales solo
puede probarse por instrumento escrito a menos que exista
principio de ejecución
Plazos
Plazo máximo urbanos para vivienda:10
años; arrendamientos rurales: 20 años (si hubo
mejoras)
Plazo mínimo cosas muebles: el principio de
libertad de
las partes inmuebles comerciales: 3 años ;
habitación: 2 años
La ley 23091, reconoce al inquilino de un inmueble –
vivienda el derecho a resolver el contrato después de los
seis primeros meses, debiendo notificar al locador con no menos
de 60 días y si se hace en el 1° año el
locatario deberá pagarle al locador un mes y medio de
alquiler en concepto de
indemnización, y si es después del año un
mes (art. 8 23091).
Excepciones
Quedan excluidos del plazo mínimo
legal
Las contrataciones para embajadas, consulados u
organismos internacionales o para el personal,
Locaciones de inmuebles con muebles con fines de
turismo que no
superen los seis meses (sino se considerara plazo
legal),
Las locaciones de puestos de mercados o
ferias, locaciones donde Estado
Nacional, provincial o municipal sean parte, y las locaciones de
lugares destinados a guarda de vehículos o animales.
Prorroga Del 1509 (Ley 11156)
El art. 1509 reconoce una prorroga de los plazos cuando
en el caso de vivienda, el locatario, por haber vencido el plazo
legal (ej.: 2 años) fuere demandado por desalojo y
acredita haber pagado el alquiler correspondiente al mes
anterior, tendrá 90 días para el desalojo, contados
desde la intimación del desalojo por juez
competente.
Durante el tiempo que dura tanto el procedimiento,
las obligaciones
de parte se rigen por los términos del contrato
vencido.
Estos plazos son para el locador ya que el locatario
podrá dar por concluido el contrato en los plazos
indeterminados
Plazos Indeterminados En Las Locaciones
Urbanas
Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo
juzgara hecho por el tiempo necesario para llevar ese objeto
1508, por ejemplo alquiler de stand de
exposición
Cesación del beneficio del plazo. 1507
El beneficio del plazo contractual de inmuebles urbanos
cesa por:
Falta de pago de dos periodos consecutivos de
alquiler
Uso deshonesto de la cosa alquilada o contrario a las
buenas costumbres
Subarriendo o cesión de la locación cuando
hubiese sido prohibido en el contrato.
Por ejecución de desalojo en virtud de aumentar
la capacidad locataria que importen por lo menos un 10% del valor
que posee actualmente.
Producido el desalojo por la ejecución de obras
de reedificación o reforma, el propietario deberá
al inquilino una indemnización equivalente a los
alquileres por el tiempo de ocupación que no ha sido
usado, pero si hubo dolo, culpa o abuso del derecho el locatario
puede demandar por una suma mayor, mas indemnización por
daños.
Transmisión De Los Derechos Y Obligaciones
Derivados De La Locación
Mortis causa. Los derechos y obligaciones (1496) que
surgen del acto de locación pasan a los herederos del
locador, del locatario y en viviendas a los que hubieren
convivido con el locatario.
Arrendamiento rural: Herederos descendientes
ascendientes cónyuges y colaterales hasta 2° grado,
que hubiesen participado en la explotación del
mismo.
Aparcería Rural : la Muerte del
aparcero, pone fin del contrato.
Acto entre vivos. 1498. Enajenación de la cosa no
afecta el contrato de locación y se aplica también
en arrendamiento rurales y aparecerías.
Condiciones de aplicación del art.
1498
Para que el locatario tenga derecho a oponer al
comprador del inmueble su contrato de locación
debe:
Plazo no vencido.
Que tuviera fecha cierta.
Excepciones A La Regla Del 1498
Cuando en el contrato se hubiera estipulado ese efecto,
salvo que el locatario se acoja a lo dispuesto en el
23091.
Cuando la cosa ha sido expropiada.
Ley orgánica del Banco Hipotecario
Nacional.
Entregar la cosa arrendada con sus accesorios.
1514
Conservarla en buen estado mientras dure la
locación. 1515
Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la
cosa (obligación de garantía 1515,1523)
Pagar al locatario las mejoras que este hubiere
introducido para hacer posible el uso normal de la cosa.
1539
Pagar las contribuciones y cargas que graben la cosa
1553
Pero de todas maneras surge el principio de libertad
contractual, por lo que las partes pueden convenir restringir o
ampliar las obligaciones que la ley les impone a las
partes
Obligación De Entrega De La Cosa 1514
El locador esta obligado a entregar la cosa con todos
los accesorios que dependan de ella al tiempo del
contrato.
comprende
la llave de la cosa (inmueble o mueble)
la servidumbres(1495)
los frutos y productos
ordinarios de la cosa
también se incluiría cierto servicios
accesorios, como portería, calefacción
etc.
no comprende
Los frutos y productos
extraordinarios, que son los que no están en la naturaleza
de la cosa producida
Los terrenos o acrecidos por aluvión.
Estado En Que Deben Entregase
En buen estado de conservación (de
reposición dice impropiamente el
Código).
Salvo que hallan acordado entregarla en el estado en
que se halle 1514.)
Lugar de entrega. Art. 747
Lugar convenido ya sea muebles o inmuebles.
El lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la
celebración del contrato.
Tiempo De La Entrega
Plazo que estipula el contrato
Si no, de inmediato, salvo que los usos y costumbres
estipulen otra cosa.
Gastos De La Entrega
Son a cargo del locador art.1415 salvo pacto
contrario
Sanción Para El Caso De Incumplimiento De La
Obligación De Entrega
El locatario puede:
Reclamar el cumplimiento del contrato y pedir que lo
ponga en posesión de la cosa, sin perjuicio de los
derechos que terceros podrían haber adquirido.
Pedir la resolución del contrato.
Pedir los daños y perjuicios que resulten de la
falta de entrega y siempre que no halla mediado fuerza
mayor.
Obligaciones de mantener la cosa en buen
estado.
Alcances de la obligación
Hacer todo lo necesario para mantener la cosa en buen
estado de conservación y hacer todo las reparaciones que
fueran necesarias para permitir al locatario el uso y goce de la
cosa conforme lo convenido. Art. 5
Se extiende a la reparación de todos los
deterioros derivados de las siguientes circunstancias.
- De caso fortuito o fuerza mayor. Art. 6
- De la calidad propia
de la cosa y de sus vicios y defectos 1516 - Del efecto natural del uso o goce
estipulado - De la culpa del locador sus agentes o dependientes
1516 - Del hecho de terceros aunque sea por motivos de
enemistad u odio al locatario.
Supuesto Del Deterioro Causado Por El Uso De La
Cosa
El código impone la obligación de mantener
la cosa en buen estado, tanto al locador como al locatario
1515/6-1 556/61 .
La jurisprudencia
advierte una tendencia totalmente favorable al
locatario,
Se ha resuelto que es a cargo del locador: reposiciones
de pintura,
revoque, empapelado, arreglos de pisos y paredes, compostura de
la heladera eléctrica, y del calefón, siempre que
el deterioro no se deba a culpa del locatario.
Sanciones Para El Caso De Incumplimiento
Reparaciones: urgentes y no urgentes
Vías jurídicas:
Retener la parte del alquiler correspondiente al
costo de las
reparaciones art. 8
Si los trabajos fueran urgentes el locatario puede
ejecutarlos por cuenta del locador sin necesidad de
autorización judicial
Si no fuera urgente: 1518 puede demandar al locador para
que lo lleve a cabo, y sí condenado a hacerlo no cumpliera
la sentencia las puede ejecutar judicialmente por cuenta del
locador.
Independientemente de estas acciones el
locatario puede demandar la indemnización de los
daños y perjuicios que le cause la inejecución de
sus obligaciones por el locador.
También tiene la acción o
resolución del contrato por incumplimiento de la
obligación del locador.
Oposición Del Inquilino A La Realización
De Las Reparaciones
Normalmente el inquilino es el primer interesado en que
las reparaciones se hagan, pero puede ocurrir que no, sin
embargo, no puede oponerse, salvo que estas obras sean para
ampliar, embellecer o modificar la cosa
Destrucción o deterioros derivados de la cosa de
caso fortuito o fuerza mayor
Puede ocurrir que durante el curso de la
locación, la cosa sufra daños por caso fortuito o
fuerza mayor
Destrucción total: Si la cosa resulta impropia
por su destino, en tal caso queda resuelto el contrato sin que
ninguno pueda reclamar indemnización.
Destrucción Parcial: El locatario puede pedir la
resolución del contrato o demandar la disminución
del alquiler. 1521 (igual en el caso de expropiación, la
cosa queda perdida para ambas partes)
Simple deterioro: el locatario tiene derecho a pedir la
reparación pero carece de acción tanto para pedir
la resolución como para reclamar la disminución de
los alquileres.
Pero puede retener los alquileres mientras el locador no
haga las reparaciones, y si demandado y condenado no las llevare
cabo, el locatario puede realizarla por cuenta de
aquel.
Impedimento al uso y goce derivados de fuerza
mayor.
A veces el caso fortuito puede no provocar la
destrucción, ni siquiera parcial de la cosa, pero impedir
al inquilino usarla o gozarla.
Desde el punto de vista del inquilino los efectos son
los mismos: 1522 resolución o cesación del pago de
alquileres durante el tiempo que dure el impedimento.
Ejemplo: 1. en caso de guerra el
inquilino debe abandonar la cosa por simple precaución
personal
Caso Fortuito Que Solo Afecta El Provecho
Es el provecho que el inquilino espera de la cosa, la
ley 13246 autoriza al arrendatario a pedir la resolución
del contrato y si se trata de aparcerías rurales, las
pérdidas serán soportadas en la misma
proporción convenidas para el reparto de los frutos art.
24.
Pero que pasa en establecimientos comerciales o
industriales? deberá resolverse sobre bases
equitativas.
Derechos Y Obligaciones De Las Partes
Fuerza mayor, el inquilino por el art. 1522, puede pedir
la resolución del contrato o suspender el pago de
alquileres.
Si la imposibilidad fuera parcial pueden pedir la
disminución del precio.
No tendrá derecho a daños y perjuicios,
pues la imposibilidad deriva de un caso fortuito o fuerza
mayor.
Obligación De Garantía
El locador debe garantizar al locatario que podrá
hacer uso de la cosa conforme a su destino por ello:
Debe abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la
cosa al inquilino.
Defenderlo contra las turbaciones de terceros
Hacer las reparaciones que deriven de los vicios o
defectos de la cosa, o del uso normal que el inquilino lo halla
sometido.
Hechos del locador
El locador esta obligado a abstenerse de todo acto que
impida o estorbe el uso de la cosa por el locatario. art.
1515
Sanciones Por Incumplimiento De Esta Norma
Resolución del contrato y daños y
perjuicios
Si la turbación fuere duradera puede el
locatario, pedir una disminución de los futuros alquileres
(pero no podrá retener alquileres)
Obras de reparación hechas por el
locador
El Locador tiene la obligación y derecho de
reparar. art. 1519
Pero si hicieran sentir incomodo al locatario puede este
pedir la cesación o disminución proporcional del
precio, salvo hecho culposo del locador, las pequeñas
reparaciones no incluyen las posibilidades anteriores.
La oposición del art. 1519 no es libre , el
locador tiene derecho a negarse a la reducción del precio,
y el inquilino solo podrá devolver la casa.
Obras que no son reparaciones art. 1524
El art. 1524 le reconoce al locador:
oponerse a la ejecución de la obra
demandar la demolición de las obras .
Pero en este caso debe demostrar que la obra le causo
perjuicio.
La acción del locatario se limita a pedir la
indemnización de los daños por la turbación
del goce durante la realización de las obras
restituir la cosa y pedir indemnización de
daños – Esto es viable durante y aun después, si la
subsistencia de las obras le produce al inquilino algún
perjuicio.
El art. 1523, dice que el locador no puede cambiar la
forma de la cosa arrendada aunque los cambios que hicieren no
causaren perjuicio alguno al locatario, pero puede hacerlo en los
accesorios con tal que no cause perjuicio a este.
Hechos de terceros
Turbaciones de hecho
Art. 1528
El locador no esta obligado a garantir al locatario de
las vías de hecho de terceros, que no pretendan la
propiedad, servidumbre, uso y goce de la cosa.
El locatario no tiene acción sino contra los
autores de los hechos y aunque estos fueran insolventes, no
tendrá acción contra el locador
Si las vías de hecho de terceros tomaren el
carácter de fuerza mayor. art. 1529, o que el hecho de
terceros que deteriore o destruya la cosa si es reputada caso
fortuito. art. 1517. Por excepción responde el
locador.
Cuando el hecho afecte el uso y goce no pesa sobre el
locador:
si el locador lo asumió
contractualmente
si el autor del hecho es dependiente del
locador
Turbaciones Del Propietario Vecino
art. 1520 Nos dice que el locatario podrá exigir
según las circunstancias la cesación del
arrendamiento o una baja proporcional al tiempo que duren las
reparaciones si la turbación es producto del
propietario vecino
Ejemplo: El vecino comienza a realizar reparaciones y
provoca en las paredes divisorias, medianeras, ciertas
turbaciones que inutilizan por algún tiempo la cosa
arrendada
Turbaciones De Derecho
Si el locador como principio general no garantiza las
turbaciones de hecho , en cambio
responde por las de derecho y tales son:
art. 1527
El locador esta obligado a defender, y en su caso a
indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por
terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de
propiedad o de servidumbre o de uso y goce de la cosa
Obligación Del Locatario De Notificar La
Turbación Al Locador
art. 1530
El locatario esta obligado a poner en conocimiento
del locador en el mas breve tiempo toda usurpación o
novedad dañosa a su derecho sobre la casa, como toda
acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la
cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios
y de ser privado de toda garantía por parte del
locador
La primera garantía del locatario es que el
locador asuma su defensa (1527), y no seria posible
responsabilizarlo al locador de algo que no conoce.
La comunicación debe ser en el mas breve
tiempo posible .
Efecto De La Omisión De La
Notificación
Prestación al locatario de la
garantía
Obligación de indemnizar al locador por
daños y perjuicios.
La comunicación tardía es igual a la no
comunicación, salvo que se demuestre que el locador no
tenia recursos
legítimos para repeler la acción o el hecho de
terceros.
Consecuencias De La Garantía
1°- Debe asumir la defensa del locatario en el
juicio promovido por terceros. (1527) e intentar las acciones
consiguientes para la defensa. (El locador puede abstenerse de
defenderlo al locatario y dejar que el locatario dirija la
acción pero no podrá reclamarle daños y
perjuicios).
2°- Si el locador resultare vencido en el pleito, y
el locatario pierde el uso y goce, el contrato quedará
resuelto y le deberá al locatario daños y
perjuicios. (1531).
Si Resultare Privación Parcial De La
Cosa
Si la parte que se lo priva fuera principal al objeto de
la locación, el locatario puede optar por la
resolución o la disminución del precio conservando
la acción por daños y perjuicios.
Si la parte que se lo priva no sea la principal, el
locatario podrá pedir disminución y daños y
perjuicios.
El derecho a ser indemnizado cesa cuando el locador
demuestra que el tiempo de la celebración del contrato el
locatario tenia conocimiento
de la evicción que se cernía sobre su derecho. art.
1132
Situación Del Locatario Frente Al
Turbador
Tiene el derecho pero no la obligación de
contestar la acción, que puede desviar al
locador.
Para el caso de turbadores de su posesión,
realizados por quien cree tener derechos a hacerlo
puede:
Dirigirse al locador y que asuma la defensa
Acción contra el turbador, por vía del
interdicto de desalojo
Demandar al turbador ejerciendo las acciones que
tendría el locador por vía de
subrogación.
Turbaciones causadas por la autoridad
publica.
La autoridad
pública es también un tercero respecto de las
partes, pero sus actos de turbación son "hechos del
príncipe " y como tal constituyen una hipótesis de
fuerza mayor.
El locatario podrá pedir la resolución del
contrato o la disminución proporcional del alquiler o solo
la disminución sí la turbación no fuera
importante.
Turbaciones de otros locatarios del mismo
locador.
Que el otro locatario alegue ejercer derechos que le
otorga el contrato. ( Turbación de derecho), el locatario
perjudicado tiene las vías ya vistas.
Que el otro locatario no se escude en su contrato, en
este caso el locatario perjudicado no tiene acción contra
el locador porque, se trata de una simple turbación de
hecho.
Garantía por vicios redhibitorios .
art. 1525
El locador responde de los vicios o defectos graves de
la cosa arrendada que impidieren el uso de ella, aunque el no los
hubiera conocido, o hubieses sobrevenido en el curso de la
locación, y el locatario puede pedir la disminución
del precio, o la rescisión del contrato, salvo si se
hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa
La diferencia con la compraventa es que el locador
responde por los existentes a la celebración del contrato
y por los sobrevinientes.
Para que la responsabilidad del propietario se origine, los
defectos deben ser graves art. 1125, que impidan el uso de la
cosa.
El código también dice que es
también vicio en las fincas urbanas "volverse oscura" la
casa por motivo de construcciones vecinas o amenazar ruinas
(1605)
Casos En Que No Debe La Garantía
Si el locatario conocía los vicios art.
1125
Si el locatario renuncio expresamente o
tácitamente a los vicios.
Si el locatario no ha dado aviso al locador para que
haga las reparaciones y como consecuencia de esta omisión
ha resultado los perjuicios resultantes al inquilino.
Efectos De La Existencia De Vicios
Redhibitorios
Derechos del locatario.
A)Disminución del precio (1525) o
resolución del contrato.
B) Reparación de daños y perjuicios
causados:
por obligación de garantía.
Por ser dueño de la cosa que produce el
daño (1113)
Modificación Convencional De La Garantía
Por Vicios
Las partes pueden: modificar, disminuir, ampliar,
eliminar la garantía por vicios.
Pero la atenuación contractual es nula si el
locador ha actuado dolosamente (sí oculta de mala fe el
vicio).
Obligación De Pagos Reparadores art. 1533 y art.
1538
art. 1533
No habiendo prohibición en el contrato, el
locatario, sin necesidad de autorización especial del
locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere
la forma o que no haya sido citado para la restitución de
la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o
comodidad.
Después de hecho el contrato, el locador no puede
prohibir al locatario que haga mejoras
El locatario puede hacer en la cosa arrendada todas las
mejoras que tuvieran a bien para su utilidad o
comodidad con tal que no altere su forma , o su destino, o fueren
nocivos arts. 1162, 1566
No podrá hacer reformas que alteren la forma o el
destino si no esta autorizado por el locador en el contrato o
posteriormente. art. 1537
El derecho de hacer reformas cesa cuando el locatario ha
sido citado por desalojo.
Reglas especiales
En las casas y predios urbanos, en los edificios de los
predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras
que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún
inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir
puertas o ventanas.
Puede quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas
divisiones puertas o ventanas, con tal que desocupada la casa la
restituya en el estado en que se obligo a restituirlo o en que la
recibió, si así lo exigiere el locador art.
1534.
Si se trata de terrenos, se entiende que ha sido hecho
con autorización al locatario de poner edificios en ellos,
siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o
útiles.
Si se trata de terrenos incultos, se entiende que fije
hecho con autorización de poder hacer cualquier clase de
cultivo o mejoras rústicas.
Autorización contractual para hacer
mejoras
Art. 1541
Si el locador hubiere autorizado a hacer mejoras, sin
otra declaración, se entiende que tal autorización
se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene
derecho a hacer sin autorización especial.
Art. 1542
Autorizándose mejoras que el locatario no tienen
derecho para hacer sin autorización expresa, debe
designarse expresamente cuales sean.
Autorizándose mejoras que el locador se obliga a
pagar, debe designarse el máximo que el locatario puede
gastar, y los alquileres o rentas que deseen aplicarse a ese
objeto.
No observándose estas disposiciones, la
autorización se reputara no escrita, si fue estipulada en
el contrato y será nula si fije estipulada por
separado.
Mejoras prohibidas por ley o el contrato.
Sanciones para el locatario.
El locador tiene el derecho de impedir su
realización.
Demandar la demolición de lo
realizado.
Exigir al fin de la locación que la cosa se le
restituya en el estado que se la entregó.
No puede pedir la resolución del contrato por que
la ley no se lo concede.
Mejoras que el locador no esta obligado a
pagar.
El locatario debe pagar las de carácter locativo
o pequeñas de mantenimiento.
Cuando no hay convención sobre el pago de mejoras
(1539), dice que estarán a cargo del locador:
Las reparaciones urgentes.
Mejoras necesarias o útiles, siempre que el
contrato sea resuelto sin culpa del locatario.
Mejora voluntarias, cuando el contrato se resuelva por
culpa del locador.
Cuando hay convención: art. 1539 inc. 1y 2 arts.
1540 y 1542.
Pero será necesario el compromiso
expreso
art. 1539
Solo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por
el locatario
1. Si en el contrato o posteriormente, lo autorizo para
hacerlas y se obligo a pagarlas, obligándose o no el
locatario a hacerlas
2. Si lo autorizo para hacerlas, y después de
hechas se obligo a pagarlas
art. 1540
No basta para que el locador deba pagar las mejoras o
gastos hechos por
el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a mas de
esto no constaste expresamente que se obligo a pagarlos, salvo
los casos del articulo anterior 4°, 5° y
6°
4° si fuesen necesarias o útiles y sin culpa
del locatario se resolviese el contrato, aunque no se
hubiera
obligado a pagarlas, ni dado autorización para
hacerlas
5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se
resolviese la locación
6° Si la locación fuese por tiempo
indeterminado, si lo autorizo para hacerlas exigió la
restitución de la cosa, no habiendo el locatario
disfrutado de ellas
Esta disposición comprende el premio pagado por
el propietario cómo seguro de la cosa
arrendada, si no constare expresamente que se obligo a asegurarla
por cuenta del locador.
art. 1542
Autorizándose mejoras que el locatario no tienen
derecho para hacer sin autorización expresa, debe
designarse expresamente cuales sean.
Autorizándose mejoras que el locador se obliga a
pagar, debe designarse el máximo que el locatario puede
gastar, y los alquileres o rentas que deseen aplicarse a ese
objeto.
No observándose estas disposiciones, la
autorización se reputara no escrita, si fue estipulada en
el contrato y será nula si fije estipulada por
separado.
Forma Y Prueba De La Autorización Para Hacer
Mejoras
En el mismo contrato, o posteriormente por
separado.
Si además tiene el compromiso de pagarle al
locatario, debe hacerse por escrito indicándose esa
circunstancia y el máximo que el locatario esta autorizado
a gastar, y los alquileres que deben aplicarse a ese objeto, sin
cuyos requisitos es nulo.
Contrato Por Tiempo Indeterminado
El locatario solo podrá cobrar las reparaciones
urgentes por valor de costo y las
necesarias por el mayor valor subsistente al tiempo de la entrega
de la cosa.
No tendrá derecho a las útiles ni
voluntarias, por mas que el inquilino las goce. Salvo que el
locador las hubiera autorizado
(aunque no hubiera asumido este compromiso).
Seguro de la cosa arrendada
Si el locatario asegura la cosa arrendada, sin
autorización del locador, el premio lo pagara
él.
Igual si lo autoriza el locador pero no asumió el
compromiso de pagarlo.
Reglas complementarias de las mejoras
Influencia de la culpa en el pago de las
mejoras
Art. 1550
Resolviéndose la locación sin culpa del
locador, no incumbe a éste pagar
1. Las mejoras del art. 1539, inc. 4, si estipulo que
las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa
arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por
ellas
2. Las mejoras que el locatario hizo, por haberse
obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido
alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la
locación
3. Las mejoras voluntarias que no se obligo a pagar,
aunque autorizase al locatario para hacerlas
Contrato resuelto por culpa del locador.
Incumbe a este pagar todas las mejoras y gastos salvo
las que el locatario hubiese hecho sin autorización para
hacerlos.
Contrato resuelto por culpa del locatario
El locador solo paga las que se obligó y las
hechas por el locatario en caso de emergencia (1552)
Cláusulas de quedar las mejoras a beneficio de la
propiedad
Sería válida salvo que el contrato se
resuelva por culpa del locador art. 1551.
Pero esta cláusula no impedirá al
locatario cobrar:
Los hechas en caso de urgencia.
Los hechas en contrato indeterminado y locador lo
autoriza y exigió la restitución de la cosa antes
que el inquilino las gozara
Determinación Del Valor De Las Mejoras
Las que el locador se obliga y los urgentes son pagadas
por lo que hubieren pagado, aunque no existan a la fecha de
terminación del contrato, art. 1548
Si son necesarias, útiles o voluntarios que el
locador tiene a su cargo según los mismos 4,5,6, del 1539,
se pagaran por su valor a la fecha de terminación del
contrato. (1549)
(Si hubieren dejado de existir, nada se
deberá).
Compensación De Las Mejoras
El valor de las mejoras que corresponda al locador, se
compensará a los alquileres vencidos, aunque el valor
cierto de ellos depende de la liquidación
(1546/1580).
Este permite oponer excepción de
compensación cuando es demandado por cobro de alquileres o
desalojo, aun cuando el importe no fuere liquido.
Derecho de retención
Mientras el locador no haya pagado las mejoras a su
cargo, el locatario tiene derecho a retener la cosa arrendada
art. 1547
Obligacion de pagar los gastos y contribuciones
gravamenes sobre la cosa
Contribución territorial: El locador
Impuestos por su actividad: El locatario
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