7. Obligaciones
del locatario arts. 1554 al 1582
art. 1552 Uso Y Goce
El locatario está obligado a limitarse al uso o goce
estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que
la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas
semejantes
Este derecho del locatario debe ejercerse dentro de
limites
razonables, permitiendo la debida diligencia para no dañar
la cosa ni perjudicar al locador
art. 1556 Obligaciones
Esenciales
El locatario esta obligado también a pagar el
precio al
locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y
a falta de convención, según los usos del lugar, a
conservar la cosa en buen estado y a
restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciere acabada
la locación
Esenciales
Limitarse al uso o goce estipulado
Pagar el precio
convenido
Restituir la cosa al termino de la locacion
Conservacion de la cosa en buen estado.
Ocasionales
Permitir el ingreso del locador cuando corresponda.
Avisar al locador de toda usurpación o
turbación por un tercero.
Obligación de uso y goce de la cosa conforme a su
destino
Desarrollo De Las Obligaciones Esenciales
Uso y gose
Cuando se estableció el uso que se haría de
la cosa, solo puede usarse para ese fin.
Cuando no esta establecido, será aquel para el cual
sirven regularmente las cosas semejantes, atendiendo a la
naturaleza de
la cosa y a los usos y costumbre.
El uso y goce fuera de los términos del contrato importa
la falta de cumplimiento por parte del locatario
art. 1559
Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al
que esté destinada por su naturaleza o por
el contrato, o si
por un uso abusivo causa perjuicio al locador, éste puede
demandar las perdidas e intereses, y según las
circunstancias la supresión de las causas del perjuicio o
la rescisión del arrendamiento
Pagar el precio convenido
Es la contraprestación que ha tenido en mira el
locador
Forma De Pago
Si no rige en dinero, lo que
se debía dar debería ser determinable en dinero.
La Época De Pago
Será lo fijado en el contrato, en su defecto
según los usos del lugar. art. 1556.
Quien pretende que el pago adelantado es costumbre del
lugar debe probarlo, sino fuera de pública
notoriedad.
El Lugar De Pago
El convenido, sino el del locatario. art. 618
Prueba Del Pago Entre Las Partes
1° El recibo
El pago de un periodo hace presumir el pago de los periodos
anteriores salvo prueba en contrario, art. 746
2° Será admisible cualquier medio de prueba, no
sería admisible testigos, sino hubiere
principio de prueba por escrito
Con Relación A Terceros
si el pago fue adelantado
art. 1575
Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe,
aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por
lo cual se obliga a hacerlo
1. Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos del
mayor tiempo que el
arrendador podía contrata (tutor x mas de 5 años
bienes de un
menor)
2. Si el locatario, no obstante la prohibición del
contrato de no subarrendar, hubiese subarrendado la cosa y
recibió pagos adelantados
3. En relación a los acreedores del locador, si hizo
los pagos adelantados después de publicada su
falencia
4. En relación a los acreedores hipotecarios del
locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado,
si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato
5. En relación a los acreedores
quirografários del
locador, si hizo los pagos espués de estar embargadas las
rentas o alquileres
6. Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo de
la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados
7. En relación a los adquirentes de la cosa
arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los
cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas,
por cesiones voluntarias del locador, probándose que el
locatario lo hizo sabiendo o teniendo razon de saber la
enajenación o la cesión
Todas las presunciones legales no admiten prueba en
contrario, el tercero interesado puede siempre probar la mala fe
del locatario, y deberá probar que este hizo el pago con
ánimo de perjudicarlo en sus derechos.
Pago anticipado de alquileres frente a los acreedores del
locatario
No pueden pedir la acción revocatoria o pauliana,(
anulación de alquileres o rentas), si el locatario
continua en uso de la cosa, pero pueden pedir la
restitución de los pagos en caso de que se rescinda el
contrato. (1578).
Garantía del pago de alquileres
A favor del locador la ley
estableció garantías:
Puede pedir la resolución del contrato y el
consiguiente desalojo del inquilino si este deja de pagar dos
periodos consecutivos.
Tiene un derecho de retención sobre los frutos y
objetos que se encuentren en el inmueble alquilado.
Tiene un privilegio especial sobre el precio de dichos
frutos y cosas.
Tiene acción ejecutiva, para perseguir el cobro de
esos alquileres.
Además el contrato puede proveer fianzas personales
o reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del
locatario, pero él deposito de garantía no puede
exceder del importe de un mes por cada año de
locación, (si es vivienda).
Resolución Del Contrato Por Falta De Pago
Si el locatario no paga 2 meses consecutivos de alquileres,
el locador podrá demandar la resolución del
contrato con indemnización de perdidas e intereses,
(1579).
La resolución (679 C.P.C.C.), es por procedimiento
sumario de desalojo.
El desalojo
Vía sumaria.
Para cobro de alquileres
Juicio Ejecutivo.
Desalojo por juicio sumario, plazo para contestar demanda 10
días.
Se le envía carta documento,
telegrama, intimando por 10 días como mínimo a que
pague.
Cobro de alquileres Juicio Ejecutivo Plazos de 5
días.
Excepción: falsedad de firma, etc.
Se puede desalojar también por cambiar el destino de
la vivienda, o por sublocar, si esta expreso en el contrato que
no puede hacerlo.
Indemnización Por Daños
La resolución del contrato por falta de pago obliga
al locatario a resarcir los daños y perjuicios
consiguientes, (1579).
Daños que incluye:
Tiempo que esta deshabitada la cosa.
Por tiempo de
refacciones.
Por tiempo que tardo encontrar un nuevo inquilino.
Derecho De Retención
art. 1558
El locador para seguridad del
pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la
cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada,
guarnecida o provista y que pertenezcan al locatario. De juzgara
que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no
se probare lo contrario
En principio habla de derecho de retención, pues
esta atribución se ejerce sobre cosas que no están
en poder del
locador. Se trata de un derecho de impedir, a fin de hacer
efectivo el privilegio que le otorgo el art.3883.
Deben excluirse los bienes que son
indispensables, también se excluyen las cosas, de
terceros, pero este debe probarlo que son de él.
Privilegio Del Locador
Según el art. 3883, gozan de privilegio los créditos por alquileres o arrendamientos de
fincas urbanas o rurales, sean los acreedores los propietarios de
ellos o sean los usufructarios o locatarios principales a
saber:
Por 2 años vencidos, casa.
Por 3 años vencidos, hacienda de campo.
El privilegio se extiende a otras obligaciones que se
derivan del contrato de locación.
Además, si las cosas hubieran sido secuestradas de
la casa alquilada, el propietario de ella puede hacerlas embargar
durante un mes, aunque el poseedor de ellos sea de buena
fe.
Acción Ejecutiva
El art.1578, invade el derecho
procesal, estableciendo la vía ejecutiva para el cobro
del alquiler o rentas del inmueble. Esta garantía solo
funciona cuando se trata de inmuebles. (art.1578 C.C. y art. 523
inc. 6 C.P.C.C.).
Esta vía ejecutiva comprende además de los
alquileres, otras deudas como impuestos pagados
por el locador; pero no comprende los daños y perjuicios,
los alquileres perdidos como consecuencia de la resolución
del contrato, los gastos por
reparaciones, etc., por que no es deuda ligada al crédito.
Ley 23091 ha previsto que previo a la demanda de
desalojo por falta de pago el locador deberá intimar
fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo
no menor de diez días desde la recepción de la
intimación.
Derecho De Compensación
Dentro del juicio ejecutivo por cobro de alquileres el
locatario tiene derecho de oponer la compensación de los
gastos o mejoras
que tuviese derecho a cobrar del locador aunque el valor cierto
de ellos dependiese de liquidación, art. 1580.
Obligacion de restituir la cosa
Al termino del contrato el locatario tiene la
obligación de devolver la cosa al locador.
Conservar la cosa en buen estado
art. 1561
Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo
daño o deterioro que se causare por su culpa o por el
hecho de las personas de su familia que
habiten en el, de sus domésticos, trabajadores,
huéspedes o subarrendatarios
art. 1562
El locatario no conservara la cosa arrendada en buen
estado
1. Deteriorándose ella por su culpa o la de las
personas designadas en el art. anterior, o abandonándola
sin dejar persona que la
conserve en buen estado, aunque lo haga por motivo de una
necesidad personal, mas no
si lo hiciere por motivo derivados de la misma cosa o del lugar
en que ella se encuentre
2. Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su
destino, o haciendo sin autorización, mejoras que alteren
su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato
3. Dejando de hacer las mejoras a que se obligo
Sanciones
Para el caso de incumpliendo, el locatario tiene derecho a
tener por resuelto el contrato y retomar la cosa (1564)
No será necesario a intimarlo a que cumpla.
Obras O Mejoras Prohibidas
El locatario no puede:
Hacer mejoras que cambien la forma de la casa. arts.1562/5
Mejoras nocivas o que cambien su destino. art. 1560
Mejoras prohibidas por el contrato.
Sanciones
Impedir la realización de las mejoras por interdicto de
obra nueva.
Si ya se hicieron las obras, podrá optar entre demandar
su inmediata demolición o al fin de la locación que
se le restituya la cosa en el estado que
se le entrego. (1565).
Finalmente daños y perjuicios.
Reparaciones Del Locatario
El locatario tiene a su cargo la reparación de los
defectos menores, art. 1573, que son causados normalmente por las
personas que habitan el edificio.
Por lo general el locador no tiene interés en
que dichas reparaciones se lleven a cabo sino al final del
contrato, pero nada impide que la exija durante su vigencia;
concluido el contrato sin haberse realizado, el locador las
podrá hacer por cuenta del locatario.
Reformas estipuladas.
Es cuando en el contrato o posteriormente el locatario se haya
comprometido a la realización de determinadas
reformas.
Sanciones Por Incumplimiento
Si el locatario asumió tal compromiso sin ninguna
contraprestación, el locador podrá exigirlo
judicialmente y que se haga en el plazo que la sentencia
determine, bajo apercibimiento que se resuelva el contrato. art.
1567.
Sí el contrato estipulase un plazo deberá
esperarse que venza el plazo o cuando sea cierto que no
podrán hacerse dentro del termino previsto. art. 539.
Si el locatario hubiere recibido alguna renta ya por las obras
(ya sea disminución de los alquileres o una suma
adinerarla), el locatario podrá exigir se lleven a cabo
bajo apercibimiento de resolverse el contrato, y en ese caso
podrá reclamar la devolución de suma entregada, (o
en su caso el pago de la diferencia de alquileres con sus
intereses. art. 1567).
Casos De Excepción De Responsabilidad Del Locatario
Caso fortuito o fuerza mayor,
art. 1568.
Para el caso del incendio se le considera caso fortuito salvo
que el locador pruebe la culpa del locatario, art. 1572.
Vicio de la cosa,( vicio o defecto propio de la cosa).
Extinción natural de la cosa, art. 1569, caso de la
mina o cantera agotada.
Obligación de avisar ciertos hechos al locador.
El locatario esta obligado a dar aviso de los siguientes
hechos:
art. 1530 De toda usurpación o turbación de su
derecho u toda acción relativa a la propiedad o
posesión,.
La omisión tiene como sanción:
1- La perdida de la garantía de evicción.
2- La obligación de indemnizar al locador de los
daños y perjuicios.
Pero el locatario no incurrirá en ninguna responsabilidad si probara que el locador no tenla
defensa, que oponer al tercero.
De todo vicio o deterioro o destrucción que por caso
fortuito u otro motivo haya sufrido la cosa y cuya
reparación este a cargo del locador, si de la demora en
hacer los trabajos de reparación pudieran provocarse
mayores deterioros o perdidas.
8. Cesion de la locacion y
sublocacion
Cesión de locación: un mismo contrato
originario, se transfiere al cesionario. art. 1584
Sublocación: hay un nuevo contrato. art.1585
Las obligaciones con el locador primitivo en ambos casos se
mantendrán incólumes.
Las reglas de la cesión de locación se
regirán por la cesión de derechos y de esta
diferencia esencial surge :
En cuanto a la forma y prueba, la cesión
requerirá la forma escrita y solo será valida desde
la notificación al deudor cedido.
En la sublocación no hace falta la notificación
y la forma se rige por los principios
generales. del art. 1 190 y siguientes
El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en
buen estado de conservación art.1590
El sublocador goza del privilegio del locador con
relación a los alquileres, el cedente no.
El cedente carece de acción para demandar al locador
por el cumplimiento de sus obligaciones, el locatario- sublocador
la tiene.
La cesión puede ser gratuita, la sublocación
no.
Caso De Duda
Tener en cuenta si se pago por meses o periodos es
sublocación, si se paga totalmente es una
cesión.
Si el pago se hace al locador habrá que presumir una
cesión.
Derecho A Ceder U Sublocar
El art.1583, sienta el siguiente principio: el locatario puede
ceder o sublocar en todo o en parte la cosa arrendada salvo que
le estuviese prohibido. Para algunos es un contrato "intuita
personae", por ello este derecho de ceder y sublocar, esta
sometido a serias restricciones.
En arrendamientos rurales esta prohibido salvo conformidad
expresa del arrendador (art. 7°.Ley 13246).
En locaciones urbanas la cláusula prohibitiva es casi
una regla.
Limitaciones del derecho de ceder y sublocar.
Arrendamientos de fincas urbanas, será nula toda
convención que importe elevar en mas de un 20% el precio
del subarriendo sobre el alquiler originario, art. 1583.
Los locatarios están obligados a hacer constar en los
recibos de pagos, el nombre del locador y del arriendo originario
y en caso de transgresión el locatario deberá una
multa igual al decuplo del exceso de alquiler indebidamente
percibido.
El subarriendo y la cesión se juzgaran hechos siempre
bajo la condición implícita de que el cesionario y
el subarrendatario usaran y gozaran la cosa conforme al destino
para el que se entrego en locación, aunque el contrato
original no lo hubiera estipulado. Por lo demás el
locatario no podrá entregar un derecho mejor ni más
extenso que el que posee.
Derecho De Prestar La Cosa
Salvo estipulación en contrario el locatario tiene
derecho a prestar la cosa, art.1583
Prohibición Convencional De Ceder Y Sublocar
La cláusula no es estrictamente necesaria ya que la
prohibición puede ser por otras vías, por ejemplo
si se alquila una casa vivienda del locatario y sus hijos.
También basta que el contrato tenga la prohibición
de ceder y se reputa implícito la de sublocar.
La cláusula de que no se puede ceder o subarrendar sin
consentimiento expreso del locador, no impedirá al
locatario hacerlo si el cesionario propuesto ofreciese todas las
condiciones de solvencia y buen cedente, por que sino
estaría el locador iniciando un abuso del derecho.
Distinto es que esté la cláusula prohibiendo
ceder y/o sublocar.
Porque en el anterior "sin consentimiento…" implica que no
se opone a tener otro inquilino y solo le preocupa su solvencia y
crédito.
Pero todo esto es bastante discutible y demasiado sutil.
Transferencia De Fondo De Comercio Y
Prohibición De Ceder La Locación
La jurisprudencia
predominante, niega la posibilidad de transferir el local junto
con el fondo de comercio,
cuando hay prohibición de ceder o sublocar.
Sanción para el caso de cesión o
sublocación contra la prohibición contractual.
Recursos del locador: hacer cesar el uso y goce del cesionario
o sublocador, demandar la resolución del contrato,
además daños y perjuicios.
Situación del cesionario o sublocatario.
Frente al locador su situación es precaria y tiene que
desalojar si se lo exigen.
El locatario sublocador no podría negarse a entregar la
cosa al sublocatario aduciendo que su contrato originario se lo
impedía. art. 1588.
Pero que pasa con el cesionario que sabe de la amenaza que se
cíeme sobre su derecho:
- si al momento de firmar el contrato sabia, no se puede
negar a recibir la cosa. - si no lo sabia, esta autorizado a negarse a recibirla, y
podría reclamar daños y perjuicios.
Arrendamientos agrícolas.
Está prohibido la cesión o subarriendo, salvo
conformidad expresa del arrendador.
Ley 13246 art. 7.)
Efectos de la cesión.
Se rige por las reglas de la cesión de derechos. art.
1584.
El cedente carece del privilegio del locador sobre las cosas
introducidas en el predio arrendado, y el cesionario esta
obligado a recibir la cosa en el estado en
que se encuentra en el momento de la cesión y no puede
exigir que se la entregue en buen estado.
Relaciones entre locador y locatario.
El inquilino permanecerá obligado respecto del locador,
salvo que este acepte liberarlo.
Relaciones Entre Locador Y Cesionario.
La cesión hecha en forma legitima, crea una
relación directa entre locador y cesionario.
Aunque el cedente no esta liberado, aquellos pueden prescindir
de el en sus relaciones y reclamos recíprocos.
Consecuencias
El cesionario tiene acción directa para exigirle al
arrendador que cumpla todas las obligaciones a su cargo. arts.
1589 y 1599.
El locador tiene acción directa contra el cesionario
para que cumpla con sus obligaciones, todo ello sin perjuicio de
la acción que por igual causa tiene contra el cedente,
mientras no lo libere.
Mientras el cedente no esta liberado, el locador tiene tiente
a sí dos deudores, solidariamente responsable.
Efectos de la sublocación.
Relaciones entre sublocador y sublocatario.
En la cesión es un solo contrato de locación que
es transferido a favor de un tercero, en la sublocación
este nuevo convenio se regirá por las leyes de la
locación. 1585 y 1600.
Consecuencias
El sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las
cosas introducidas por el sublocatario en el predio arrendado. Y
el sublocatario puede exigir que el sublocador le entregue la
cosa en buen estado y cumpla con las obligaciones que la ley le
impone al locador.
Relaciones entre locador y locatario: siguen iguales.
Relaciones entre locador y sublocatario
El sublocatario puede exigir directamente del arrendador el
cumplimiento de todas las obligaciones que hubiera contratado con
el locatario.
El locador tiene acción directa contra el sublocatario
por el cumplimiento de las obligaciones de la
sublocación.
El locador tiene privilegio sobre las cosas introducidas por
el sublocatario pero solo por las obligaciones a cargo de
este.
El sublocatario no puede oponer al locador original los pagos
de subalquileres anticipados, salvo que esa forma de pago
estuviera pactada en la sublocación o que fuese la
costumbre del lugar.
Causales enumeradas en el código.
Vencimiento del termino pactado.
Plazo indeterminado, en cualquier momento cualquiera de las
partes (siempre que hayan transcurrido los plazos de la ley
23091.
Perdida de la cosa arrendada.
Imposibilidad de usar y gozar la osa de acuerdo a su
destino.
Vicios redhibitorios.
Caso fortuito.
Incumplimiento de las partes.
El Locador Puede Pedir La Resolución
Cuando el locatario le dé a la cosa un uso distinto al
convenido, si la cosa se deteriora por culpa, si abandona la
cosa, por obras nocivas del locatario, si no hace las mejoras
prometidas, si no paga por dos periodos consecutivos.
El locatario puede pedir la resolución:
Cuando el locador hiciere reparaciones que interrumpieren el
uso estipulado o fueren muy incómodas y se negase a la
suspensión o rebaja del alquiler.
Si el propietario vecino hiciere obras en las paredes linderas
inutilizando por algún tiempo la cosa arrendada y el
locador se negare a rebajarle el precio.
Si el locador quisiera hacer obras que no son reparaciones, o
si perturba con sus hechos personales el disfrute de la cosa por
el inquilino.
Otras Causas No Enumeradas En El Art. 1604
Acuerdo de partes, confusión, condición
resolutoria, termino del usufructo, ejecución de obras que
amplíen la capacidad locativa en mas de 10% del valor de la
contribución territorial y quiebra del
locatario.
Caso de quiebra del
locatario. Si el locatario utiliza el inmueble para una
explotación comercial, el locador debe presentarse dentro
de los 20 días de la publicación de edictos que
notifican la apertura del concurso, haciendo saber su
intención de resolver o de continuar el contrato, y en el
mismo plazo cualquier acreedor podrá manifestar su
oposición, y el juez resolverá previo informe del
sindico. (si lo utiliza exclusivamente para vivienda de el y de
su familia el
contrato continuará vigente.
La locación no concluye
Por muerte del
locador ni locatario, por venta de la cosa,
por necesitar el locador la cosa para su uso propio, o por
imposibilidad personal del
locatario de seguir usando de la cosa.
Consecuencias de la conclusión de la
locación
El locatario queda obligado a devolver la cosa,
El locador debe las mejoras a su cargo,
Cesa el curso de los alquileres,
Se resuelven los subarriendos
Si hay culpa de alguna de las partes, se deberán los
daños y perjuicios.
Restitución de la cosa.
En los contratos de
plazo determinado : derecho al inmediato desalojo.
En los contratos de
plazo legal determinado: derecho al inmediato desalojo.
(pero el locatario tendrá los 90 días desde que se
lo intime, siempre que este al día con los alquileres)
En los contratos de plazo indeterminado, para vivienda urbana
o rural,
tendrá también los 90 días el locatario, y
en los de muebles 3 días.
También puede haber resolución anticipada por
falta de pago, en ese caso tendrá 10 días desde la
notificación y de 10 a 40 días por cesión o
sublocación prohibida.
Vía por la cual se puede exigir la
restitución.
Sumario para el desalojo (inmuebles) y ejecutivo para el cobro
de alquileres, siempre que se lo haya intimado para el pago en un
plazo no menor de diez días.
Estado en que debe restituirse la cosa.
Buen estado de conservación, con el natural desgaste
derivado del uso normal.
Si el locatario dice que la cosa estaba deteriorada cuando la
recibió debe probarlo, porque se presume que la
recibió en buen estado.
Recursos del locador si la cosa se le entrega en mal
estado.
Recibir la cosa y demandar daños y perjuicios, o no
recibirla e intimar al locatario que la ponga en buen estado, y
demandar los daños y perjuicios que le ocasiona la
demora.
Negativa del locador a recibir la cosa.
El inquilino puede si la negativa es infundada ponerla en
deposito judicial, y si es fundada porque no esta desocupada o
esta en mal estado, el locatario deberá los daños y
perjuicios.
Caso de pluralidad de locadores y de locatarios.
En el primer caso ningún condómino puede pedir
la restitución sin el consentimiento de los demás
(antes de vencido el plazo del contrato)/ distinto es si esta el
plazo vencido. art. 1613.
Varios locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá
restituirla sin el consentimiento de los demás (plazo no
vencido). art. 1614.
Si el plazo esta vencido cualquiera puede devolverla.
Autor:
Gladis Citro
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