Indice
1.
Justificación del Método
2. Consecuencias de la Crisis
Financiera
3. Problemática de las Obras
Inconclusas
4. Obras donde existe una Contabilidad
de Costos
5. Ejemplo practico de la
aplicación del metodo
6. Obras donde es posible obtener el
Cuadro de Cierre de Obra Ejecutada
7. Obras donde solo es
posible obtener el Presupuesto Original de la
Construcción
8. Conclusiones y
Comentarios de la Metodología
9. Obras donde no se tiene
mayor información
10. Conclusiones Generales
de la Metodología
Este trabajo tiene como finalidad presentar al Ingeniero
Tasador una metodología que le permita enfrentar el
Estudio Valorativo de inmuebles que no han sido finalizados, no
se trata de darle valor a unos
"Cómputos Métricos" de una construcción, sino de considerar a la Obra
Inconclusa como un inmueble especial que requerirá una
metodología valuatoria particular para la
determinación del valor del
mismo.
Como se verá mas adelante, la metodología
a emplear no tiene nada que ver con el tipo de obra inconclusa a
valuar; sino mas bien la metodología valuatoria
dependerá de la data que se disponga para realizar el
avalúo. Dependiendo de los datos que se
tengan, dependerá la metodología a usar.
Por supuesto, lo primero que se le ocurrirá al
Ingeniero Tasador es hacer por su propia cuenta o subcontratar la
elaboración de los cómputos métricos de la
obra; aunque se verá mas adelante, cuando se deberá
utilizar este criterio, la elaboración del estudio es muy
caro, tarda mucho tiempo, necesita
información que puede no estar disponible y
es necesario un personal
especializado del que dependerá la exactitud de las
cantidades de obras verificables.
Para una obra pequeña tal como una casa quinta o
un galpón industrial, resultaría relativamente
sencillo y rápido levantar la obra y calcular los
cómputos métricos, aun sin disponer de planos ni de
ninguna otra información. Pero, para una obra de mediana
envergadura tal como un edificio en etapa final de construcción, un centro comercial u otro;
el escenario cambia radicalmente. Sin tener los planos ni la
cantidad de obra ejecutada, levantar dicho inmueble es un
proceso lento
y costoso que se reflejará inevitablemente en los
Honorarios Profesionales que tendrá que pagar el cliente y el
tiempo de
entrega del Informe
Técnico de Avalúo.
Precisamente, para lograr rapidez, economía y
precisión en este tipo de estudio valuatorio, se presenta
esta metodología, que utiliza toda la información
disponible para obtener el valor de un inmueble que no ha sido
finalizado.
2. Consecuencias de la
Crisis
Financiera
La crisis
financiera que sufrió Venezuela en
los años recientes, trajo además del cierre y
estatificación de varios bancos, una
problemática adicional, que es la cantidad de Obras
Inconclusas que se estaban ejecutando para la fecha de la crisis,
ya sea como créditos otorgados por dichas entidades
financieras o que estaban siendo desarrolladas por los propios
bancos o sus
empresas
relacionadas.
Estos inmuebles, son por definición de
difícil liquidación por FOGADE debido a sus
características muy particulares (obras no
finalizadas que requieren una importante inversión por parte del adquiriente para su
finalización y comercialización) y además son de
compleja valoración, ya que en la mayoría de los
casos las informaciones básicas tales como planos
aprobados, presupuesto de
obra, valuaciones, cantidades de obras ejecutadas, cantidad de
dinero
invertido etc., no existen o nadie sabe donde están
archivadas.
La aplicación de esta metodología, no solo
permitirá conocer con bastante precisión el Valor
Actualizado de dichos inmuebles, sino que servirá de
valiosa guía a los interesados para determinar la magnitud
de la inversión que deben realizar para finalizar
dichas obras.
3.
Problemática de las Obras Inconclusas
Este problema, es el mas común al que tienen que
enfrentarse el Ingeniero Tasador frente a una asignación
de este tipo. La ausencia de información es tan amplia,
que el Avaluador la mayoría de la veces ni siquiera se le
suministra un plano de arquitectura de
la obra.
La información básica que debe obtenerse
para realizar el Estudio Valorativo del bien debe ser por lo
menos la siguiente:
- Planos aprobados por la Autoridad
Municipal - Permisos de Construcción, demás
permisos y certificados - Presupuesto Original de la Obra
- Contabilidad de Costos de la
Obra - Copia del Libro de
Obra - Planos de Obra debidamente modificados
- Actas de inicio y paralización (si la
hubiera) - Copias de la Valuaciones aprobadas
- Corte de Cuenta o Cuadro de Aumento y
Disminución
Como se expresó al principio de este trabajo, la
Metodología a emplear va a depender de la
información de que el Ingeniero Tasador sea capaz de
obtener; mientras mas información de la de arriba
señalada se consiga, mayor precisión
arrojará el resultado final del Informe de
Avalúo.
Es de hacer notar, que la primera fuente de
información para obtener estos datos es el
contratista de la obra, sin embargo el promotor y el acreedor
hipotecario deberían también de tener parte de esta
información en sus archivos.
Es muy importante la visita a la Dirección de Ingeniería Municipal de la
jurisdicción del bien a ser valuado, ya que en el
correspondiente expediente debería obtenerse gran parte de
la información arriba descrita y además se
podrá verificar datos tan importantes como el Area
Máxima de Ubicación y el Area Máxima de
Construcción, parámetros importantísimos
para la determinación del Valor Actualizado de la Obra
Inconclusa.
4. Obras donde existe una Contabilidad
de Costos
Para iniciar la metodología, se comenzará
con el mas favorable de los casos: La Obra tiene una Contabilidad de
Costos.
Se define como Contabilidad de
Costos de una Obra, la relación de todos los ingresos y
erogaciones efectuadas en la misma, registradas de una forma
ordenada y cronológica.
En teoría,
el Valor de la Obra será igual al Costo de la
misma, es decir, que la sumatoria de todos los costos erogados
se corresponderá con el valor de la obra. Si bien esto es
cierto, hay que proceder con mucho cuidado ya que los Costos
Financieros aquí también cuentan.
Los costos del proyecto,
permisología, impuestos
municipales, incorporaciones etc., son parte de estos costos y
por supuesto los intereses causados por el crédito
que prestó el Banco
también son parte de los mismos.
El problema se presenta cuando la Obra Paralizada
está gravada por una hipoteca o existe alguna
obligación sobre la obra que genere intereses
después de la paralización; la situación se
complica cuando existen además de los intereses y la
amortización a capital, los
intereses de mora. En este caso hay que determinar cuanto de
estas erogaciones monetarias forman parte del costo y cuales no
lo forman.
Por lo general, los préstamos hipotecarios a los
constructores se liquidan en base proporcional a la obra
ejecutada, por lo tanto formarán parte del costo de la
Obra, aquellas obligaciones
debidamente documentadas, correspondiente a la cantidad de obra
ejecutada al momento de la paralización y los
correspondientes intereses causados hasta la fecha del
avalúo o el plazo de vencimiento de la obligación
(lo que ocurra primero).
Si aceptamos como válido este criterio, nos
podemos dar cuenta que los atrasos y los intereses de mora, mas
bien castigan el Valor de la obra, ya que esas erogaciones no
forman parte del Costo de la misma.
Si nos fijamos el período del crédito
es de un año, es decir que teóricamente la
obligación debió honrarse para el 17 de Mayo de
1996. Sin embargo, de acuerdo al informe anterior, la obra fue
paralizada en el mes de enero de 1996 y el Informe de
Avalúo correspondería al mes de Agosto de
1996.
De las anteriores observaciones obtendríamos las
siguientes observaciones:
- El monto de los intereses causados hasta Mayo de
1996, formarían parte del Costo de la Obra - Los intereses, deberán ser calculados en base
a los montos parcialmente liquidados por la Institución
financiera, en cada valuación de obra y no en base al
monto total liquidado del préstamo
c) Los Intereses que sean generados después de
Mayo de 1996 no formarán parte del Costo de la
Obra
Siguiendo el mismo razonamiento, si el Informe de
Avalúo hubiera sido elaborado en el mes de Enero de 1996,
los intereses y costos financieros que forman parte del Costo de
la Obra deberían ser calculados hasta esa fecha y no al
final del lapso del crédito pactado (Mayo de
1996).
5. Ejemplo practico de la
aplicación del metodo
Análisis del Caso
En Agosto de 1996, se asignó el Informe de
Avalúo de un terreno y las edificaciones no concluidas,
sobre él edificadas. El Ingeniero Tasador, obtuvo del
promotor de dicho proyecto la
siguiente Contabilidad
de Costos, correspondiente a un edificio multifamiliar de baja
densidad en un
sector recreacional-vacacional en Río Chico.
a) Analizando los recaudos y después de haber
inspeccionado el inmueble, el Ingeniero Tasador hizo las
siguientes observaciones:
b) El promotor inicia la obra en enero del año
1995, comenzando desde el proyecto de arquitectura;
el promotor utiliza en parte sus recursos
propios (Préstamo del Propietario) y solicitó un
préstamo a corto plazo (Pagaré Bancario con garantía sobre
el terreno) para completar el capital
necesario para desarrollar el proyecto.
c) El promotor contrató a una empresa
constructora para llevar a cabo la obra.
c) Pese a los esfuerzos económicos del
promotor, para el mes de Noviembre no puede enfrentar los
gastos,
suspende los pagos al contratista y paraliza la
obra.
Análisis de la Contabilidad de Costos:
Tal como se puede observar en la Contabilidad del
promotor, al fin del período fiscal
(31-Dec-95) se han invertido Bs. 43,978,943.51 en la
obra.
Si no existieran obligaciones
pendientes, este fuera el Valor de la
edificación.
Cálculo de los Costos Financieros:
Analizando las obligaciones que el promotor
constituyó con la Institución Financiera "Banco Real, C.A."
podemos observar que las mismas fueron pactadas de la siguiente
manera:
Tal como puede observarse en el cuadro anterior, ambos
pagarés vencían después de la
paralización de la obra, por lo tanto los intereses que se
generaren entre la fecha de paralización y el vencimiento
de los mismos formarán parte del valor de la obra, en la
forma siguiente:
Haciendo un resumen de las obligaciones pendientes con
el Banco se obtiene:
El monto de los intereses pendientes de Bs. 665,758.16,
van a formar parte del costo de la obra y por lo tanto de su
valor:
Costos Financieros del Dinero
aportado por el promotor:
El dinero que invirtió el promotor en el desarrollo del
proyecto también tiene su valor; el propietario tuvo por
lo menos dos opciones:
- Invertir el Dinero
en construir la obra - Colocar Su Dinero en una institución
financiera y ganar intereses
Ya que en este caso el propietario seleccionó
la opción a); se deberá calcular cual es el
costo de esa cantidad de dinero invertida, utilizando como
criterio: "El costo de oportunidad de su dinero invertido
sería igual a la suma de dinero que le hubiera producido
por concepto de
intereses, el haber colocado esa misma cantidad de dinero,
durante el mismo plazo en un instrumento financiero de
mínimo riesgo una
institución bancaria".
El Avaluador, en cada caso y de acuerdo a las
condiciones del mercado
financiero, deberá definir cual es ese instrumento
financiero de mínimo riesgo (Cuenta de
Ahorro,
Depósito a Plazo Fijo, Fondo de Activos
Líquidos etc.) así como determinar la
correspondiente tasa de interés.
Es importante también determinar cual es el
plazo. En nuestro criterio, el plazo deberá ser computado
hasta la fecha de paralización de la obra, a menos que el
aporte a la construcción hubiera sido condicionado a un
determinado plazo e interés,
cosa que si así fuera, deberá computarse como una
Obligación y aplicar los mismos criterios del punto
anterior.
El monto de los intereses igualan al costo del dinero
aportado por el promotor: Bs. 3,331,326.50, y van a formar parte
del costo de la obra y por lo tanto de su valor:
Cálculo del Valor Actualizado de la Obra
Inconclusa:
La cantidad de Bs. 47,976,028.17 es el Valor de esta
edificación inconclusa donde fue posible obtener la
contabilidad y demás recaudos.
Limitaciones del Método:
Esta metodología es válida solo en el caso
que la fecha de elaboración del avalúo No Diste
mucho tiempo de la fecha de paralización. Si el lapso de
tiempo es muy largo, los costos empleados en la
construcción de la obra se desactualizan no
haciéndolos representables del Valor de la
Construcción; además existirían costos
adicionales de Reinicio de Obras, mantenimiento
y reparación de daños causados por la
paralización que afectarían el cálculo
del valor actualizado de la edificación
6. Obras donde es posible
obtener el Cuadro de Cierre de Obra Ejecutada
Justificación del Método:
No siempre es posible obtener la información
contable de los recursos
invertidos en la obra como fue el caso de la metodología
anterior.
Sin embargo, se puede obtener un Valor bastante ajustado
a la realidad, si en la obra inconclusa objeto del avalúo,
fuera posible obtener el Cuadro de Cierre o Corte de Cuenta donde
se exprese la cantidad de obra realmente ejecutada.
El Cuadro de Cierre:
Se define como Cuadro de Cierre, el resumen de las
cantidades de obras realmente ejecutada en una
construcción.
El Cuadro de Cierre, para que sea indicativo debe
contener, por lo menos, los siguientes elementos:
Los Cuadros de Cierre, generalmente se elaboran al
finalizar una obra y su utilidad es la
mostrar realmente cual fue el costo verdadero de la misma. Cuando
el Cuadro de Cierre se elabora antes de la culminación de
la obra, se denomina "Corte de Cuenta".
Los Cuadros de Cierre, así como los presupuestos,
además de describir los cómputos de la partida,
también expresan el Precio
Unitario de cada partida y su precio
total.
Con el Cuadro de Cierre, obtenemos solamente la cantidad
de obra realmente ejecutada ya que los precios
unitarios se obtendrán de otra fuente.
El Costo de Reposición:
En el Presupuesto de
Obra se consiguen los precios
unitarios de cada una de las partidas que conforman la obra para
el momento de la contratación.
En el Cuadro de Cierre se obtienen los precios unitarios
que han sufrido reconsideraciones así como el precio
unitario de las Obras Extras.
Sin embargo, ninguno de los anteriores son los Precios
Unitarios Actualizados o Precios Unitarios de
Reposición.
Definimos como Precio Unitario de Reposición de
una partida a la cantidad de Bolívares por la Unidad de
Medida (Bs/M2; Bs/M.L.; Bs/M3; etc.), que debería pagarse
para la ejecución a la fecha del avalúo.
No se deberá confundir este Precio Actualizado
con el concepto de Valor
Actualizado, el Valor Actualizado se define como el resultado del
Valor de Reposición afectado por su Depreciación Acumulada (V.A. = V.R. *
Deprec.).
En una obra, no podemos hablar del concepto
clásico de "Depreciación" ya que la misma involucra los
conceptos de Edad y Vida Util.
La Edad de un inmueble, comienza a correr a partir de la
finalización de la misma (que sería el momento que
la misma empieza a prestar un servicio), en
una obra inconclusa no podemos hablar de Edad o de Vida Util,
porque simplemente el inmueble no ha comenzado a prestar un
servicio.
Sin embargo, si existe un factor que castiga su valor;
que es el "Costo de Reinicio", el cual posteriormente se
estudiará, producido por la necesidad de invertir una
cantidad de dinero para mantener, reparar y reiniciar una obra
paralizada.
Determinación del Costo de
Reposición:
El Análisis de Precios Unitarios:
El análisis de Precios Unitarios es
quizás el instrumento más confiable para la
determinación del Costo de Reposición. El
análisis consiste en desglosar en tres (3) grandes
grupos
MATERIALES,
EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Además de agregar los Costos
Administrativos y la Utilidad
Empresarial).
Lo más importante de un Análisis de
Precios Unitarios es fijar el RENDIMIENTO de la obra, o sea la
cantidad de obra que se ejecutará en un día o por
la unidad de medida. Este parámetro es el más
importante ya que todos los términos gravitarán en
torno a este
concepto ya que se define como UNIDAD para cada partida el Costo
dividido entre el Rendimiento.
Hay que ser cuidadosos en la determinación del
factor que comprende las prestaciones
Sociales, Antigüedad, Cesantía, Vacaciones, Feriados
etc., este dato depende en Venezuela
generalmente del Contrato
colectivo que Firma la Federación de Trabajadores de la
Construcción y la Cámara de Industria de
la Construcción y se expresa como un porcentaje que debe
incrementar al Valor Unitario de la Mano de Obra.
Las Bases de Datos de
Costos de Construcción:
Existen varias empresas
especializadas en el país, que se dedican mediante
algoritmos
propios, a calcular los precios unitarios de diversas partidas y
subpartidas que componen una obra en cuestión.
Estas empresas, consiguen con gran precisión
obtener los precios unitarios pero con la desventajas que siempre
están referidos a Caracas o a Grandes Centros
Urbanos.
La unión de las diferentes partidas que componen
la obra y los cómputos métricos definirán el
Valor de Reposición Total de la obra
Implementación del Cálculo
del Valor Actualizado de una Obra Inconclusa
Para la determinación del Valor Actualizado de
una Obra aplicando esta metodología se deberán
seguir los siguientes paso:
I) Determinación de las Cantidades realmente
ejecutadas de la Obra:
A través del Cuadro de Cierre, se obtendrá
la totalidad de las cantidades de obra realizadas.
II) Determinación de los Precios de
Reposición:
Para cada una de las partidas del Cuadro de Cierre, se
procederá a la búsqueda del Precio de
Reposición al costo de la fecha del
avalúo.
Estos Precios de Reposición se localizarán
en las publicaciones especializadas de Costos de
Construcción tales como Data-Construcción, C.S.P.,
FUNDACONSTRUCCION, Manual del
Colegio de Ingenieros etc.
En caso de que una o varias partidas del Cuadro de
Cierre sean atípicas o no puedan ser localizados en las
publicaciones precitadas, se deberá calcular el
Análisis de Precios Unitarios para cada
partida.
III) Determinación del Costo Total de
Reposición:
La Sumatoria del producto de
las cantidades de obra de cada partida por su correspondiente
Precio de Reposición determinará el Costo Total de
Reposición.
IV) Determinación del Factor de Corrección
por Actualización de los Precios Unitarios:
Si Venezuela fuera un país sin inflación o
con una inflación muy pequeña, el Costo Total de
Reposición de la Obra sería igual al Valor de la
Obra inconclusa.
Sin embargo, durante muchos años, se ha observado
en la economía venezolana una tendencia casi
mensual en el aumento de los precios de los insumos y servicios.
Cuando calculamos el Costo Total de Reposición
estamos asumiendo que todas las cantidades de obra fueron
ejecutadas instantáneamente para la fecha del
avalúo, cuando en realidad eso no es así, ya que
para llegar al estado actual
de la construcción tuvo que transcurrir un período
de tiempo desde el inicio de la obra.
Una obra en construcción necesita un lapso para
ser ejecutada, en ese lapso lo mas seguro es que los
precios de los materiales,
equipos, herramienta, mano de obra etc. hayan aumentado de precio
dos o mas veces durante el lapso de construcción de la
obra, por lo tanto será necesario determinar un factor que
corrija esta situación:
En la ilustración (1) se expresa el
cálculo del Costo Total de Reposición, calculado
para la fecha del Avalúo (10 meses contados a partir del
inicio de la obra).
En la
ilustración (2) se expresa las erogaciones reales de
dinero llevadas a cabo por los promotores hasta el momento de la
paralización
Como puede observarse claramente en los gráficos anteriores la obra tuvo una
duración de 8 meses antes de su paralización. En un
régimen inflacionario, como es el caso de Venezuela, los
Precios Unitarios de Reposición en el mes 10 (fecha del
avalúo), va a ser mucho mayores a los Precios Unitarios
vigentes para el comienzo de la Obra (mes 1) o los del mes 5. Con
el transcurrir del tiempo los Precios de Materiales y Equipos
aumentan, y por lo tanto lo harán los Precios Unitarios de
las diferentes partidas. Por lo tanto se deberá deducir un
coeficiente que corrija el diferencial entre el cálculo
del Costo Total de Reposición en el mes 10 y la
variación de los Precios Unitarios durante los 8 meses que
duró la obra
Se utilizará en este trabajo el siguiente
modelo para
calcular el Factor de Corrección por este
concepto:
Donde:
n: Período de tiempo entre el inicio y
paralización de la obra
i: Tasa pasiva promedio para depósitos a
plazo
Este Factor de Corrección, le será
aplicado al Costo Total de Reposición para obtener el
Valor Actualizado de la Obra.
V) Determinación del Costo de
Reinicio:
Se define como Costo de Reinicio a todos los gastos que se
deberán erogar por concepto de reparaciones, mantenimiento
y reemplazos, antes de poder reinciar
los trabajos de construcción de una obra
paralizada.
Mientras mas tiempo transcurra entre la fecha de
paralización y la fecha de reinicio, mayor será el
Costo de Reinicio de la obra.
El cálculo del Costo de Reinicio deberá
realizarse en base a una inspección y presupuesto
detallado de las actividades a realizar para garantizar el
reinicio de la obra, incluyendo Honorarios Profesionales de
especialistas, materiales, equipos, personal de
mantenimiento etc.
Para el Ingeniero Tasador, puede ser muy difícil
u oneroso la determinación de esta erogación; por
lo tanto se podrá empíricamente calcular un factor
que aplicado al
Costo Total de Reposición genere el Costo de Reinicio
(C.R.I.) de la Obra.
Este factor está en función al
tiempo de paralización a la fecha del avalúo y el
lapso transcurrido entre el inicio de la obra y su
paralización:
Donde:
P = Tiempo transcurrido entre la paralización y
el Avalúo
T = Duración de la Obra entre su inicio y su
paralización
C.R.I. = Costo de Reinicio de la Obra
C.T.R. = Costo Total de Reposición
=
Factor Empírico de cálculo del Costo de Reinicio de
la obr
Este Factor de Corrección del Costo de Reinicio
oscila entre un
1% y un 5% del Costo Total de Reposición, dependiendo del
tiempo de paralización en relación con la
duración de la obra.
VI) Determinación del Valor Actualizado de la
Obra inconclusa:
El Valor Actualizado de la Obra será la
siguiente:
Donde:
V.A. = Valor Actualizado de la Obra
Inconclusa
C.T.R. = Costo Total de Reposición
F.C. = Factor de Corrección por
Actualización de Precios Unitarios
C.R.I. = Costo de Reinicio de la obra
Ejemplo Práctico donde se demuestra la
utilización del Método
En fecha 15-May-96, a un Ingeniero Tasador le es
confiado la asignación de calcular el Valor Actualizado de
una obra inconclusa.
Después de reunirse con el constructor, el
Ingeniero Tasador obtiene el Corte de Cuenta, debidamente
suscrito por el profesional residente, para la fecha de la
paralización; así como copias de las Actas de
Inicio y Paralización de la obra que a continuación
se transcriben:
El Ingeniero Tasador, habiéndose percatado que
estaban reflejadas todas las cantidades de obras realmente
ejecutadas en la obra, procedió a calcular el Costo
Unitario de Reposición de cada una de las partidas que
conformaban el Cuadro de Cierre. Para esta tarea procedió
a la búsqueda de los precios unitarios de cada partida en
la última edición (Abril 1996) de un manual de Costos
de Construcción
De esta manera el Ingeniero Tasador logró
determinar el Costo de Reposición para Mayo de 1996 de la
Obra inconclusa; sin embargo el profesional calculó de
acuerdo a las Actas de Inicio y Paralización, que la obra
ejecutada para llegar al grado de terminación en que se
encuentra, tardó Ocho (8) meses. Por lo tanto
procedió a calcular el Factor de Corrección que
compensaría la variación de los precios unitarios
durante ese lapso de construcción:
En la inspección llevada a cabo en el sitio donde
se construía la obra, el Ingeniero Tasador observó
que durante el tiempo de paralización la
construcción había sufrido algunos desperfectos
tales como el robo de algunos componentes de electricidad y
plomería, la oxidación en la armadura descubierta,
placas vaciadas parcialmente, servicio de agua y
luz cortados,
maleza cubriendo gran parte del terreno alrededor de la obra,
materiales de construcción en mal estado y otra
serie de observaciones.
El Profesional Tasador, dedujo que se debería
utilizar recursos adicionales para subsanar estas fallas antes
del reinicio de la obra; sin embargo resultaba muy difícil
calcular el monto de los daños a reparar por falta de
información precisa sobre los mismos. Debido a esto
prefirió estimar el monto de reparación de estos
daños, como un porcentaje sobre el Costo Total de
Reposición ya calculado.
Esta suma de dinero que deberá invertirse antes
del reinicio de la obra, castigará al Costo Total de
Reposición:
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