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Metodología Valuatoria para Obras Inconclusas (página 2)




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Partes: 1, 2

7. Obras donde solo es posible obtener el Presupuesto
Original de la Construcción

Justificación del Método:

A veces, de una obra paralizada solo nos es posible obtener
el Presupuesto
Original de la Construcción.

El Presupuesto Original de la Obra, es quizás uno de
los documentos, que
la mayoría de las veces se puede localizar. Si el promotor
no lo tiene (o no lo quiere suministrar, como es en la
mayoría de los casos), la Institución Financiera
que otorgó el préstamo seguramente lo
tendrá, o el Profesional Inspector Externo (que casi
siempre lo contrata el ente financiero) es muy probable que lo
tenga, o hasta es factible localizarlo en la correspondiente
Dirección de Ingeniería Municipal que otorgó el
permiso o conformidad de uso.

Utilidad del Presupuesto Original de Obra:

Aunque anteriormente dijimos que lo ideal sería
calcular los cómputos métricos de la obra
inconclusa, en la realidad es muy difícil, ya que el
procedimiento
es largo y encarecería mucho el costo del
informe de
avalúo.

Sin embargo, el Presupuesto Original de Obra por si solo no
nos sirve para nada. Para que este sea significativo en cuanto al
cálculo
del Costo Total de
Reposición, debe ir acompañado de un Informe de
Inspección; donde se establezca las cantidades de obra
realmente ejecutadas. En este caso la precisión del
Valor de la
obra será directamente proporcional a la exactitud de la
Inspección de la misma.

El Informe de
Inspección:

Como antes dijimos, la precisión del método
radica en la exactitud de la Inspección de la Obra
Ejecutada. El traslado de estas cantidades de obra ejecutada a
las partidas del Presupuesto vendrían a suplir a los
Cómputos Métricos y el producto de
estos por los correspondientes Precios
Unitarios de Reposición arrojarían el Costo Total
de Reposición.

El Informe de Inspección, debe ser confiado a un
profesional con vasta experiencia en obra, ya que de esa información va a depender el
avalúo.

El Profesional Inspector deberá poner cuidado en
determinar la cantidad de obra ejecutada en cada partida o
grupo de
partidas que existan en la obra. Para esto el Inspector
podrá:

  1. Determinar cuales partidas o grupo de
    partidas han sido totalmente colocadas en la obra.
  2. Estimar que porcentaje de cada partida o grupo de
    partidas han sido colocadas en obra.
  3. Medir aquellas partidas que puedan ser mensurables en
    sitio.
  4. Deducir de que Obras Extra adolece la construcción o cuales son las partidas
    destinadas a Disminución.

En base a la Inspección realizada, el profesional
adecuará los resultados obtenidos a las partidas de obra
presentes en el Presupuesto Original, teniendo especial cuidado
en tomar nota de las Obras Extras y de las obras no realizadas a
fin de encerar dichas partidas.

Otro punto sumamente importante para la aplicación del
Método, es la estimación del Tiempo de
Paralización (P) y del Tiempo de
Ejecución de Obra (T). El Profesional Inspector, en base a
la inspección realizada, la cantidad de obra ejecutada y
soportada en su experiencia; deberá estimar el Tiempo de
Ejecución de Obra (T); y de acuerdo con las informaciones
recaudadas por parte del promotor o la entidad financiera se
determinará el Tiempo de Paralización (P).

De esta manera, el Ingeniero Tasador tendrá un
instrumento equivalente al Cuadro de Cierre, que se
explicó en la Metodología anterior, donde se
expresarán las cantidades de obra realmente ejecutadas. A
este Instrumento se le denominará Presupuesto de Obra
Modificado (PEM).

Implementación del Método:

Una vez obtenido las cantidades de obra realmente ejecutadas,
se procederá a determinar el Precio
Unitario de Reposición para cada una de las partidas que
comprenden el Presupuesto de Obra Modificado (PEM), para obtener
el Costo Total de Reposición (CTR).

Al Costo Total de Reposición, se le determinará
su correspondiente Factor de Corrección por
Actualización de Precios
Unitarios (F.C.).

De acuerdo al Tiempo de Paralización (P) con respecto
al Tiempo de Ejecución de Obra (T) se calculará el
coeficiente a fin
de determinar el correspondiente Costo de Reinicio (C.R.).

El Valor
Actualizado de la Obra Inconclusa, se determinará de
acuerdo a la fórmula: V.A. = [ C.T.R * (1 – F.C. ) ] –
C.R., tal como se explicó en la Metodología anterior.

Observaciones al Método:

El procedimiento es
muy útil cuando solo se posee como única información el Presupuesto Original de
Obra.

La Novedad del Método, radica en el hecho de que la
determinación del Costo Total de Reposición, se
basará en la Inspección de la obra y la
modificación del Presupuesto Original.

Esta metodología es mucho menos precisa que la
anteriormente explicada, ya que la precisión del
Método depende de la exactitud de la inspección de
la obra.

Sin embargo, una inspección bien realizada por un
profesional experimentado, permite obtener una muy buena
aproximación del Valor Actualizado de la Obra Inconclusa,
o por lo menos tan buena como si dispusiéramos del Cuadro
de Cierre.

La precisión de la estimación de los Tiempos de
Paralización y Ejecución de Obra, van a depender de
la experiencia del Profesional Inspector.

Ejemplo demostrativo de la Aplicación del
Método:

Se le asigna a un Ingeniero Tasador el Avalúo de una
Obra Inconclusa correspondiente a un pequeño Centro
Comercial en una calle céntrica de una ciudad
importante.

El Ingeniero Tasador, se dirige al promotor y a la
Institución Financiera que lo contrató a fin de
buscar información. Lo único que consigue es copia
del Documento de Propiedad del
Terreno, Copia del Documento de Hipoteca de 1er. Grado a favor
del Banco y un
presupuesto de obras que acompañaba a la solicitud de
préstamo:

El Ingeniero Tasador, que también es profesional de la
Ingeniería con amplia experiencia en
inspección de obras civiles, procede a inspeccionar el
inmueble a fin de constatar lo que realmente está
construido.

Para eso el profesional, procede en base a lo estimado en el
Presupuesto Original de Obra, a chequear las partidas que
componen la misma. Para eso mide las construcciones mensurables,
estima en forma porcentual aquellas construcciones que no se
pueden medir y observa la existencia de obras que no están
reflejadas en el presupuesto:

Una vez finalizado el Informe de Inspección el
Ingeniero Tasador procede a comparar el resultado de la
inspección con el contenido del presupuesto original de
obra; haciendo las modificaciones necesarias para adecuar lo
observado con lo presupuestado. Así mismo agregará
las partidas extras que no fueron Contempladas en el Presupuesto
Original de Obra y sincerará las partidas en base a la
inspección.

Una vez finalizado con los cómputos, el Ingeniero
Tasador procederá a la búsqueda de los Precios
Unitarios de Reposición para cada una de las partidas a
fin de determinar el Costo Total de Reposición (C.T.R.) de
la Obra Inconclusa:

Una vez determinado el Costo Total de Reposición
(C.T.R.), se procederá a calcular el Valor Actualizado de
la Obra Inconclusa de la misma forma como se calculó en la
explicación de la Metodología anterior:

8. Conclusiones y Comentarios de
la Metodología

Si bien el ejemplo se corresponde a una obra pequeña,
donde el propio Ingeniero Tasador pudo efectuar la
inspección y medición directa de la misma, la
mayoría de los casos tienen un grado de complejidad mucho
mayor, que obliga a la contratación de profesionales
expertos en la materia.

Debido a que el peso del método gravita en torno a la
inspección, esta deberá hacerse lo mas precisa
posible; sobre todo en el caso de las partidas que no pueden ser
medidas, tales como fundaciones, acero
estructural, tuberías etc.

Hay que tener mucho cuidad en la aplicación de los
porcentajes de obra ejecutada sobre las partidas que no puedan
ser medidas. El sentido común y la experiencia en obra son
las únicas herramientas
con las que cuenta el profesional inspector.

9. Obras donde no se tiene
mayor información

Justificación del Método:

Muchas veces sucede que se le asigne a un profesional de la
valuación la determinación del valor actualizado de
una obra paralizada donde la única información
suministrada en el Documento de Dación en Pago.

Es muy común, que cuando una Institución
Financiera ejecuta una garantía después de un largo
juicio, no se tenga en los archivos algo mas
que la copia registrada de la sentencia donde el Banco se adjudica
el "Terreno y la Bienhechurías sobre él
edificadas".

Este caso es muy similar a la metodología anteriormente
explicada, con el agravante que no hay un Presupuesto de Obra que
oriente al Ingeniero Tasador.

El primer impulso del profesional de la tasación
sería la medición la edificación y levantar
los cómputos métricos de la misma. Este punto ya
fue ampliamente discutido en la explicación de la
metodología anterior y se llegó a la
conclusión que aunque era factible para obras
pequeñas, el avalúo se alargaba y encarecía
en construcciones de cierta magnitud.

El Area Bruta de Construcción (A.B.C.) como Auxiliar en
la determinación del Costo Total de Reposición
(C.T.R.):

Se define como Area Bruta de Construcción (A.B.C.), la
proyección horizontal de la obra ejecutada incluyendo el
área que ocupan columnas y paredes, excluyendo los ductos
de circulación vertical (excepto las escaleras).

El Area Bruta de Construcción (A.B.C.), es
relativamente simple y rápida de medir en sitio (sobre
todo si son áreas repetitivas como en el caso de un
edificio).

Las Incidencias de Costos por
Tipología de Obra:

Existen dos publicaciones periódicas muy importantes
para los profesionales de la valuación. Estas
publicaciones tienen como objetivo
principal el hacer seguimiento de los costos de
construcción en base a diferentes tipos de obras.

PROINVEROBRAS, C.A. y FUNDACONSTRUCCION, A.C. son las dos
empresas que
se dedican a la publicación de estos Costos por
Tipología de Obra, para ello hacen un seguimiento periódico
del movimiento de
los precios de materiales,
herramientas,
equipos y mano de obra a fin de generar una base de datos de
costos de construcción realmente actualizada. Esta base de
datos es
aplicada a modelos
tipificados (mas bien, presupuestos
prototipo) de varias clases de obras tales como Vivienda
Unifamiliar, Edificios Multifamiliares, Galpones Industriales,
Edificios destinados a Oficinas, etc. Adicionalmente, para cada
tipo de obra los editores presentan varias alternativas en cuanto
su uso, nivel socio económico al que está dirigida,
sistema
constructivo y calidad de sus
acabados. Para la obra "Vivienda Unifamiliar" podremos tener
varias tipologías tales como: Casa de Construcción
Tradicional, Casa Sistema
Túnel, Casa Tradicional Pareada, Casa Tradicional Aislada,
etc.

Las Incidencias de Costos por Tipología de Obra,
expresan dos cosas muy importantes:

  1. Indican el Costo de Reposición de la Obra,
    expresado en Bolívares por Metro Cuadrado de Area
    Bruta de Construcción (Bs/M2).
  2. Indican en forma porcentual el peso con la que cada grupo
    de partidas contribuye a la formación del Costo
    Unitario de Reposición de a Obra.

La Inspección de la Obra:

La inspección en sí, es la misma que describimos
en la metodología anterior; sin embargo la variante
consiste en que se:

  1. Se deberá escoger la Tipología de Obra que
    mas se parezca a la construcción objeto del
    avalúo.
  2. Se debe tratar de efectuar las estimaciones de la
    cantidad de obra ejecutada, indicando de la forma mas precisa
    los Porcentajes de Terminación de cada una de las
    familias de partidas, apegándose en lo posible a la
    clasificación de las mismas.

Es de hacer notar, que si en la metodología
anteriormente explicada, la precisión de la
inspección era directamente proporcional a la exactitud
del resultado del avalúo; en este caso el problema es
mucho mas crítico.

La experiencia en la supervisión de obras similares a la
construcción objeto del avalúo por parte del
profesional asignado a que realice la inspección, es
fundamental para la precisión en los resultados por este
método. En comparación, cuando se hace la
inspección en base al Presupuesto Original de Obra,
verificamos todas las partidas (o todas las partidas medibles)
ejecutadas de la Obra Inconclusa; sin embargo, cuando vamos a
realizar el Informe de Inspección, solo en base a las
Familias de Partidas en que los editores de estas publicaciones
han subdividido la obra, el grado de desacierto aumenta
proporcionalmente.

El profesional inspector experimentado, podrá realizar
sustituciones o subdivisiones dentro de la familias de partidas,
a fin de asimilar la obra inconclusa objeto del avalúo, a
la tipología seleccionada por su similitud. Sin embargo,
hay que tener mucho cuidado en realizar estas modificaciones, ya
que cualquier pequeña variación en el peso relativo
de una de las familias de partidas en el modelo
tipificado, podrá reflejarse notablemente en la
obtención del resultado final (Costo Total de
Reposición).

Obtención del Valor Actualizado de la Obra:

Una vez determinado el Costo Total de Reposición
(C.T.R.), se procederá ,al igual que las Dos
metodologías anteriormente explicadas, al cálculo
del Factor de Corrección por Actualización de los
Precios Unitarios (F.C.), el Costo de Reinicio (C.R.I.) y el
Valor Actualizado de la Obra Inconclusa (V.A.).

Ejemplo Explicativo:

Una Institución Financiera, después de un largo
juicio de mas de 3 años, se adjudica una parcela de
terreno y las construcciones sobre ella edificada correspondiente
a un edificio en construcción de poca altura y baja
densidad de
lujo, en una zona exclusivamente residencial de la ciudad de
Maracaibo.

Para llevarlo a subasta pública, la institución
crediticia contrata los servicios
profesionales de un Ingeniero Tasador a fin de determinar el
Precio Base de
dicha oferta.

Una vez contratado, el Ingeniero Tasador no pudo conseguir
ningún tipo de información salvo la propia Acta de
Remate. Donde solo se cita el área de la parcela de
terreno y se especifica que existen unas construcciones sobre la
misma.

La búsqueda de información por parte del
profesional fue infructuosa, ya que ni en la Dirección de Ingeniería del
Municipio se pudieron encontrar planos, Memoria
Descriptiva u otra información.

El Ingeniero Tasador, se apersonó en el inmueble y
midió el Area Bruta de la construcción, la cual le
arrojó 1,258.65 M2.

El profesional buscó la mas reciente publicación
de Incidencias de Costos por Tipología de Obra, la cual
resultó la correspondiente a los meses 9 y 10 del
año 1995. Examinando dicho folleto, encontró la
tipología de obra que mas se asemejaba a la obra objeto
del avalúo:

Una vez hallada la Tipología de obra que mejor se
comparaba con la construcción a valuar, requirió el
apoyo técnico de otro profesional, experto en inspecciones
de obras, quien presentó el siguiente informe de Cantidad
de Obra Ejecutada:

Con esta información el Ingeniero Tasador
procedió a calcular el Costo Total de Reposición
(C.T.R.), en base a la aplicación de los Porcentajes
Observados en la inspección a cada una de las partidas que
comprende la Tipología de Obra:

Una vez calculado el Costo Total de Reposición, se
procederá a calcular el Valor Actualizado de la Obra
Inconclusa teniendo en cuenta los siguientes convenios:

  1. La Fecha del Avalúo se fija para la fecha de la
    Inspección (22-Nov-95)
  2. El tiempo Estimado de Construcción (T) se fija en
    8 meses (información suministrada por el profesional
    inspector, en base a la inspección realizada y su
    experiencia profesional)
  3. El Tiempo estimado de Paralización de la Obra (P)
    se fija en 3 años (duración del juicio de
    ejecución de hipoteca)
  4. Se escoge las tasas medias para depósitos a 90
    días durante los últimos 8 meses antes del
    avalúo

10. Conclusiones Generales de
la Metodología

  1. A medida que se tenga mayor cantidad de Información
    técnica y financiera de la Obra Inconclusa, mejor grado
    de precisión se obtendrá en los resultados.
  2. Los Cómputos Métricos de la cantidad de obra
    realmente ejecutada, es la base de la metodología. A
    medida que mas precisos sean dichos cómputos, mas
    acertado será el valor de la obra.
  3. Las correcciones por Actualización de Precios
    Unitarios, responde a un modelo de
    las matemáticas financieras. La
    determinación del Diagrama de
    Inversión, donde se indiquen los flujos
    de caja variables
    durante el período de ejecución de la obra,
    permitirá una mejor aproximación a los resultados
    obtenidos.
  4. El factor ,
    que permite conocer el Costo de Reinicio (la cantidad de
    dinero a
    invertir antes de proseguir con la construcción) es
    meramente empírico y proviene de la práctica. Un
    presupuesto de estos trabajos es lo mas adecuado a fin de
    obtener una mayor precisión en el resultado.
  5. Cualquiera de los métodos
    aquí explicados, permiten por su simplicidad un gran
    ahorro de
    tiempo en la valuación de este tipo de bienes.

Caracas, 14 de Agosto de 1996

Resumen

Este trabajo tiene como finalidad presentar al Ingeniero Tasador
una metodología que le permita
enfrentar el Estudio Valorativo de inmuebles que no han sido
finalizados, no se trata de darle valor a unos "Cómputos
Métricos" de una construcción, sino de considerar a
la Obra Inconclusa como un inmueble especial que requerirá
una metodología valuatoria particular para la
determinación del valor del mismo.

Para lograr rapidez, economía y
precisión en este tipo de estudio valuatorio, se presenta
esta metodología, que utiliza toda la información
disponible para obtener el valor de un inmueble que no ha sido
finalizado.

A veces, la ausencia de información es tan amplia, que el
Avaluador la mayoría de la casos, ni siquiera se le
suministra un plano de arquitectura de
la obra para hacer el Informe Técnico de
Avalúo.

Palabras clave
Avaluo, avaluador, tasador, tasación, "obras inconclusas",
"obras de construcción", "obras
paralizadas", valor, construcción, inmueble, valor,
appraisal, value, appraiser

Trabajo enviado por
Ing. Roberto Piol Puppio, Ingeniero Civil

Universidad
Metropolitana de la ciudad de Caracas.
Venezuela.
Profesor de Métodos
Estadísticos Aplicados a la
Valuación de Inmuebles y otras materias relacionadas con
la tasación.
Curriculum Vitae:
www.joinme.net/rpiol/curriculum.htm

Partes: 1, 2
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