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Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio



Partes: 1, 2, 3

    1. Sub-Temas a tratar: Cómo
      hacer un mejor trabajo diario
    2. administrador y
      los propietarios

    3. La toma de decisiones válidas por la Junta de
      Condominio
    4. ¿Cómo
      rescatar de la ruina un inmueble?

    5. La Asamblea de Propietarios y la Consulta como órganos
      de decisión de la comunidad

    Sub-Temas a
    tratar

    A) Cómo hacer un mejor trabajo
    diario
    :

               
    En las "Primeras Jornadas sobre Herramientas
    Básicas para el Manejo de Condominios"  que
    realizamos en Caracas el pasado 26 y 27 de Junio de 2003, ya
    recomendábamos una serie de actividades que
    deberían regularse en el Reglamento del Documento de
    Condominios de los inmuebles sometidos al ámbito de la
    Ley de
    Propiedad
    Horizontal, a modo de constituirse en un manual de
    operaciones
    para la Junta de Condominio que oriente la gerencia de su
    actividad en el tiempo. Ahora,
    en esta oportunidad, luego de recomendar la lectura del
    material de apoyo que preparamos para las mencionadas jornadas,
    aquí nos importa hacer unos comentarios adicionales para
    el mejor funcionamiento de la Junta de Condominio; lo cual
    hacemos en los siguientes términos:

               
    A.1) Estudio del ordenamiento jurídico regulador del
    tema de la propiedad horizontal en Venezuela
    :

               
    Nuestra experiencia profesional y contacto con innumerables
    Juntas de Condominios nos revela que muchos de sus miembros son
    personas que presentan el siguiente perfil: a) tienen las mejores
    intenciones para hacer el mejor trabajo en pro de la comunidad; b)
    cuentan con la disposición de tiempo que requiere el trabajo de
    gerenciar un inmueble; c) generalmente, se trata de personas que
    gozan de un gran respeto de todos
    los copropietarios quienes depositan su confianza en ella (en no
    pocas ocasiones por excesiva comodidad) y d) normalmente, son
    personas que no tienen la preparación jurídica
    sobre la normativa especial que regula la materia,
    constituyendo éste el primordial obstáculo para
    lograr los objetivos de
    la comunidad de propietarios. Y precisamente, queremos partir de
    este último punto: cuando no se tiene el
    conocimiento exacto de la materia jurídica de la
    materia sobre propiedad horizontal, los miembros de las Juntas de
    Condominios toman con gran frecuencia, una serie de decisiones
    que están fuera de todo contexto legal y que van a generar
    muchos reparos o resistencia del
    resto de los propietarios, especialmente de los abogados
    (destacando que tampoco no todos éstos son conocedores de
    la materia). Es así, como nuestra primera
    recomendación a cualquier junta de condominio es
    precisamente que asuman tanto el estudio de la normativa
    jurídica de la ley de propiedad horizontal (como
    también otras normas
    relacionadas con la materia: Código
    Civil,  ley de régimen municipal, legislación
    laboral, ambiental, normas cívicas de convivencia,
    entre otras) como la asesoría jurídica
    especializada por un profesional del derecho  
    dedicado   a   estos  temas, como 
    su  primer  reto.    Una  
    de   las   formas  de 
    propiciar  el estudio  de  temas 
    puntuales  y controversiales es la participación en
    este tipo de talleres donde se abordan de forma
    académica  tales estudios.

               
    A.2) Atribuciones de cada uno de sus miembros y
    delegación de responsabilidades
    : Es evidente que
    si un equipo de trabajo quiere alcanzar la mayor efectividad y
    eficacia en
    los objetivos que se ha trazado de acuerdo a su misión,
    debe en primer lugar, nombrar a los responsables para cada una de
    las áreas que ameritan su atención. De suyo, este primer paso puede
    considerarse de "organización" y es tan fundamental, que
    obviarlo ocasionará que varias personas hagan un mismo
    trabajo bajo el esquema de órdenes y contraórdenes
    que originan la duplicidad de la inversión de recursos
    humanos y el tiempo en un mismo objetivo.

               
    Las recomendaciones que les hacemos a las juntas de condominios
    para que este primer paso pueda ser cumplido con éxito,
    es que cada uno de sus miembros cumplan con las misiones que les
    impone o bien el documento de condominio, o en su defecto su
    documento reglamentario. Éstos documentos son de
    obligatorio cumplimiento y contienen generalmente normas en este
    sentido donde se señalan con claridad los cargos y las
    misiones de cada uno de ellos, que ocuparán los miembros
    principales y suplentes de la junta. Nos preguntará el
    lector qué  hacer  en  caso  de la
    inexistencia de este tipo de normas en los documentos indicados:
    si ese fuese el caso, sugerimos que la composición de la
    junta de condominio se haga conforme a lo dispuesto en el
    artículo 18 de la LPH que señala que tres
    serán los miembros principales y tres los miembros
    suplentes. Nótese que la ley no establece ninguna
    denominación para cada uno de los miembros suplentes.
    Sobre este particular, pensamos que en una ley ferenda se
    podría ser mucho más específico en este
    punto a fin de evitar problemas en
    la concepción y funcionamiento de las juntas de
    condominios. La norma establece una condición igualitaria
    para todos sus miembros sin señalar en modo alguno una
    cabeza, o liderazgo de
    conducción y de responsabilidad que debe tener todo órgano
    que actúa de forma colegiada.

    Es común la práctica de funcionamiento
    donde la asamblea de propietarios elige a todos los miembros de
    la junta de condominio, principales y suplentes, y éstos,
    en su primer  momento de reunión se atribuyen las
    misiones o responsabilidades que cada uno tendrá en la
    vigencia de sus funciones. Por
    supuesto que no criticamos negativamente este forma de proceder;
    pensamos que de hecho ello implica un excelente nivel cultural y
    de organización en las comunidades que así lo
    hacen.

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