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Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio (página 3)



Partes: 1, 2, 3

                       
C.8.5) Suspensión de los servicios
básicos a los morosos
: Ello conlleva a situaciones
de hecho contra los copropietarios en tal condición, que
derivan en hacerse justicia por
manus militaris o mano propia, incurriendo quien
así actúa en un delito
perfectamente tipificado en el Código
Penal, en sus artículos 271 y 272. Más adelante se
desarrolla este tema en cuanto a la suspensión del
servicio de
agua a los
propietarios morosos, como medida de presión
para propiciar su pago. Sólo que muchas veces este tipo de
medidas se ha aplicado con criterios de venganza privada por unos
propietarios contra otros, por cualquier
circunstancia.

                       
C.8.6) Aprobación de egresos tales como donaciones a
terceras personas, afectando así el patrimonio
comunitario
: las donaciones son actos de
disposición que sólo pueden ser aprobadas por el
75% de la comunidad de
propietarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11,
literal “b” de la LPH. Aún dada esta
posibilidad, nos oponemos a que una junta de condominio o una
Asamblea   de   
Propietarios    realice   
y    apruebe   
este    tipo   de gastos ya
que  la comunidad de copropietarios no tiene un fin de
beneficencia pública, por más loable que resulte la
donación y el fin que se persigue. Si se quiere hacer una
donación, los interesados en hacerla  tiene todo las
posibilidades legales para constituir una personería
jurídica que persiga y logre tales fines, más es
irracional que ello sea aprobado por una Junta de Condominio; y
si así ocurriere, el Administrador
estaría obligado a reintegrar contablemente el crédito
donado a favor de todos los propietarios; debiendo en
última instancia, responder los miembros de la junta con
su patrimonio o el administrador, de tal
donación.

                       
C.8.7) Otorgar poderes a abogados sin la debida
suscripción del acta en el libro de la
acuerdos de la junta
:

                       
C.8.8) Aprobar reglamentos del documento de 
condominio sin consultar a la comunidad:
Hay que
distinguir entre dos hechos bien distintos: una cosa es que la
junta de condominio ordene la redacción de un nuevo reglamento del
documento de condominio, para lo cual está perfectamente
facultada, y otra muy diferente es que una vez redactado decida
en una de sus reuniones aprobar dicha redacción obviando
la consideración de la asamblea de propietarios; entre las
más importantes.

           
C.9) ¿Puede rechazar el finiquito de la
administradora si no está conforme con él?

Sí, aunque es más que una formalidad. Lo que en
verdad se aprueba o imprueba es la rendición de la
gestión
y de la junta de condominio. El finiquito es un acto de entrega
material de todos los documentos de la
gestión hecha por el administrador y normalmente ocurre
dentro del mes siguiente luego de concluida la actividad del
administrador. De esta entrega se levanta un acta donde las
partes (junta de condominio y administrador saliente) lo
suscriben y según el cual ponen de forma definitiva cierre
y fin a la relación habida entre ellas.

           
 Recordamos que cuando un administrador es revocado o
destituido de se cargo, normalmente su actividad con
relación al inmueble no termina formalmente en ese
instante, aunque sí jurídicamente.
Él debe abstenerse de seguir realizando actos
propios de la ejecución del mandato como cobranzas,
emisión de facturas, pago a proveedores
(esto último podría a llegar a considerarse
como   actos   de disposición sobre el
patrimonio del administrado si es que el administrador 
maneja

directamente a su discreción los fondos de
reserva); etcétera, a menos que se acuerde por escrito
hacerlos con autorización de la junta de condominio.
Nuestra recomendación a todos los colegas administradores
es tener siempre listas sus cuentas al
momento de rendir cuentas, que no es otro que al año de
gestión, tal y como lo establece el artículo 19 de
la LPH. Así se evitarán muchos dolores de cabeza y
siempre tendrá el orgullo de haber cumplido con su deber
en la forma legalmente oportuna.

C.10) ¿Tiene competencia la
Junta de Condominio para ordenar una auditoria de la
gestión del administrador, sin la intervención de
la Asamblea de Propietarios?
Pensamos que no
la tiene. La actividad auditora implica desde la selección
de la persona que la
realizará, hasta una muy importante erogación por
concepto de
pago de sus honorarios profesionales. Se aprueba ante la duda de
la transparencia de la gestión del Administrador (que
podría ser la propia Junta de Condominio) revocado o
destituido y debe ser decidida por la Asamblea de Propietarios,
para no dejar ninguna duda de que se quiere indagar con toda
rigurosidad y objetividad una gestión administrativas sin
tener ninguna  relación con el investigado. De
allí, que  sea la Asamblea de Propietarios el
órgano que decide sobre su realización. Ahora bien,
como todo principio tiene su regla, la única posibilidad
de que la junta de condominio resuelva lo conducente sobre la
elaboración de una auditoría es si ha sido debidamente
delegada tal decisión y dentro de ciertos
parámetros por parte de la asamblea de propietarios,
máximo órgano de decisión como antes
dijéramos.

           
C.11) ¿Pueden los miembros de la Junta ser reelectos
indefinidamente y rotarse en los cargos que la componen?

Bajo el actual ordenamiento jurídico no hay
prohibición alguna para la reelección ni
limitación sobre la frecuencia de ella, según lo
establece el artículo 18 de la ley ejusdem. Las
limitaciones sobre la reelección podrían quedar
establecidas en el documento de condominio o su reglamento, que
como se sabe, son de obligatorio  cumplimiento por parte de
la comunidad de copropietarios (art. 20, literal
“c”).  Sólo que es una sana regla
democrática la alternabilidad en los cargos de dirección de la junta de condominio, aunque
sabemos que cuando la gestión de una Junta resulta
exitosa, probablemente sus miembros son condenados a perpetuidad
a continuar casi forzadamente a seguir dirigiendo la
gestión administrativa. Esto se agrava con la poca
entusiasta cultura
reinante en Venezuela
donde pertenecer a una junta de condominio es un sacrificio
sólo comparable a un presidio obligado de donde
sólo se sale con problemas
vecinales. La verdad es que exageramos, pero sí es
evidente que no hay cultura participativa de los copropietarios
en la junta de condominio y de allí parten buena parte de
los males de la
administración inmobiliaria en el
país.

           
C.12) ¿Es posible que los miembros de la Junta
cobren una dieta por cada una de sus reuniones y también,
gastos por viáticos por la supervisión del inmueble?

lo es. La ley no establece ninguna prohibición al
respecto. Somos de la idea de que los miembros de la junta de
condominio deben recibir un estímulo, aunque sea
simbólico para realizar su función.
La normativa especial hoy vigente nada contempla al respecto y
este es un tema que debe ser tratado  en la reforma de la
LPH. Hoy, habrá que establecer las limitaciones del caso
para no crear tampoco ninguna relación  
laboral    que   
incida  sobre los gastos comunes de la comunidad de
copropietarios. Por tal

razón, sugerimos que  se establezcan las
limitaciones en cuanto a la frecuencia de reuniones remuneradas y
que la dieta sea calculada con base a unidades tributarias de
conformidad con la capacidad económica del
condominio.

           
Nos anima solo un principio de justicia cuando avalamos la
procedencia de una dieta para los miembros de la junta de
condominio, especialmente en aquellos casos de los inmuebles
ubicados fuera del domicilio habitual de los miembros de la
junta, como son los edificios vacaciones de playa o
montaña cuya supervisión directa conlleva una
erogación de recursos
particulares en pro de intereses comunitarios, que deben ser
reintegrados por quienes la  hacen.

D) ¿Cómo
rescatar de la ruina un inmueble?

           
Las presentes líneas no pretenden más que presentar
una metodología de trabajo a las
Juntas de Condominio para intentar superar los estados de
deterioro de la infraestructura física de los
inmuebles, producida por múltiples causas las cuales no
entraremos a analizar detenidamente puesto que ello será
motivo de otro trabajo. Sin embargo, el estudio de estas causas
es muy importante porque de ellas dependen una sana y buena
administración de los inmuebles.

           
Cuando visitamos un inmueble por primera vez es suficiente para
percibir y manifestar nuestro agrado o desagrado con el ambiente que
embarga. Puede que su construcción sea de muy vieja  
data,  pero  lo  que  lo  hace 
admirable  y  grandioso,  es  precisamente su
estado actual
de mantenimiento.
Cada inmueble muestra lo mejor
de si de acuerdo a su diseño
arquitectónico y éste determina en casos muy
especiales, complejas estructuras
que para mantener su estado original necesitan de especiales
mantenimientos. Cada obra inmobiliaria tiene un sello y personalidad
propia que lo hace único y por más armonioso y
delicado que haya sido su diseño espacial, si no es
debidamente mantenido, pierde hasta el interés de
ser observado y en cierto modo, origina un malestar en el
subconsciente de sus habitantes y usuarios.

Que un inmueble esté deteriorado no depende para
nada de sus años de construcción; de lo atractivo o
funcional de sus espacios; del lujo o no de los materiales en
él incorporados, en fin, de  aspectos que
podríamos llamar objetivos o
tangibles, excepción hecha de los casos fortuitos o de
fuerza mayor
que pueden afectar en un momento dado su existencia; pero
sí tendrá una relación directa con las
conductas de los seres humanos relacionados con
él
.

           
Cuando nos referimos a las conductas de las personas como las
causas principales del deterioro de los inmuebles, nos atrevemos
a presentar aquí una clasificación que
servirá como punto de partida, no sólo para
entender el problema, sino para que cuando algún lector
lea este material y vea reflejado el deterioro del inmueble donde
vive, trabajo o se relaciona frecuentemente 
según  sus  actividades,  comprenda a
cabalidad lo que estamos diciendo y sobre todo, si está
dentro de sus posibilidades, inicie un proceso de
comunicación y de entendimiento con sus
propietarios para superar el grado de ruina. Esas conductas de
las personas que causan ruina las podemos agrupar así en
orden de jerarquía: A) Falta de cumplimiento de
las obligaciones
legales de los propietarios
(desde la cobertura de los gastos
comunes mensuales, así como otras contenidas en el
Documento de Condominio y su Reglamento que se relacionan con el
modo de vida de los propietarios. Este incumplimiento a su vez
tiene origen en variadas fuentes que
podríamos resumir en la ausencia de una cultura de los
propietarios para vivir en comunidad donde debe prevalecer el
respeto por los
derechos de los
demás propietarios; B) Una mala organización y manejo de la Junta de
Condominio
. Este punto es vital: si en una comunidad no
existe una Junta de Condominio que sea capaz de imponer la
autoridad de
la Ley de Propiedad
Horizontal, del Documento de Condominio y su Reglamento, poco es
el margen de su actuación en pro de los intereses de la
mayoría de los propietarios del inmueble. Ello pasa por
entender también cuál es el marco jurídico
ý los límites de
su actuación.

           
Ampliamos nuestro comentario al respecto, porque nos hemos
relacionado profesionalmente con muchas Juntas de Condominio y en
varias de ellas observamos que sus integrantes son propietarios
con muy buenas intenciones, pero que desconocen en mucho no
sólo la Ley de Propiedad Horizontal, sino que nunca se han
leído ni el Documento de Condominio ni su Reglamento
afectando frecuentemente la validez de las decisiones que toman,
dando así origen a una serie de conflictos
judiciales y de convivencia que pudieron ser evitados con una
simple lectura de
estos textos. Igualmente, hemos observado Presidentes de Juntas
de Condominios con un perfil autoritario, que  dan 
múltiples  órdenes al administrador,
aprovechándose muchas veces de cual es el rol que deben
jugar el resto de sus miembros, quienes a veces por ignorancia no
hacen los contrapesos necesarios o suficientes para cuidar el
respeto a la ley.

           
Pero hay algo realmente que nos preocupa sobre este tema y
se  refiere al comportamiento  de los administradores de los
inmuebles, éstos representados por las sociedades
mercantiles o personas naturales que han decidido
voluntariamente hacer de este difícil oficio su
profesión y modo de vida. Si bien es cierto que una Junta
de Condominio puede en ocasiones dar instrucciones a su
mandatario (administrador) para que realice tal o cual cosa,
éste al observar cualquier viso de ilegalidad tiene que
advertirlo. Lo sorprendente es que los administradores muchas
veces para cuidar su permanencia y para decirlo más
crudamente, sus ingresos
económicos, se hacen la vista gorda bien por acción
u omisión    y   
permiten    acciones    
ilegales     de   
la   Junta   de  
Condominio.    Lógicamente,  
el   descrédito   ético 
y  profesional  es  la  primera consecuencia
de tal actitud. Los
administradores deben crear una metodología de trabajo con
las Juntas de Condominio de los inmuebles que administran que les
garantice un intenso proceso de comunicación con ellas y
de supervisión de su actividad. No pretendemos decir que
sea el administrador un policía permanente, sino
simplemente que establezca sus responsabilidades a través
de un contrato de
administración que incluya esa
metodología de trabajo y de comunicación con las
Juntas de Condominio o cualquiera de los administrados en
particular para evitar hasta donde sea posible que se le
responsabilice por omisiones. Con ello, afirmamos que el
administrador no es un simple generador de facturas y mucho
menos, un  coordinador de mensajeros para efectuar cobros
regularmente. El buen administrador sí tiene que
preocuparse por la buena marcha de las Juntas de Condominio y
tiene que saber cuando debe rechazar o cualquiera de sus
pretensiones.

Las reuniones periódicas con éstas pueden
ser una buena manera de fortalecer la administración
correcta del inmueble;  y C) la existencia de un
administrador irresponsable en el oportuno y eficaz cumplimiento
de sus obligaciones legales. Obsérvese que las tres causas
de ruina de los inmuebles involucran a las tres partes
principales que se relacionan con él: por un lado, la
conducta del
propio propietario; por otro, la de la Junta de Condominio (quien
puede ejercer las funciones del
administrador directamente sobre el inmueble, cosa que ocurre en
muchos casos donde la comunidad ha decidido autogestionarse por
los pobres resultados que han logrado a través de terceros
administradores) y finalmente, a las actitudes y
aptitudes de sus administradores
. En torno a ellos
casi todas, por no decir todas las causas del deterioro de los
inmuebles, por lo que para evitar que ocurran y sobre todo, para
poder
superarlas debe existir un cambio en sus
conductas que revelen una forma diferente de relacionarse con
ellos. 

 Ahora   bien, 
¿cómo  dar luces para producir un cambio de
actitudes de las personas? No somos especialistas en el campo de
las ciencias de la
conducta humana,
ello es objeto de estudio tanto de la psiquiatría como de
la psicología
como tal, pero la única herramienta eficaz que hemos
utilizado en algunos inmuebles para  sacarlos  de 
su  ruina,  recuperar  la  inversión  económica 
que  hicieron sus propietarios y generar un clima propicio
para  “quererlos y cuidarlos” es
gracias a un muy intenso proceso de comunicación, verbal y
escrita con cada uno de los propietarios que tiene
fundamentalmente las siguientes fases: 1) Asumir que el
deterioro del inmueble es responsabilidad de todos y que nadie escapa a
ello; ni siquiera quienes siempre han estado solventes con el
pago del condominio, puesto que esto no es suficiente para
generar los cambios de conductas en otros aspectos que requiere
el inmueble para mantener funcional su infraestructura y el clima
pacífico de convivencia   
entre   sus   propietarios y residentes;
2) Hecho este reconocimiento a modo de un mea culpa
colectivo
, viene una fase muy delicada que normalmente tiene
lugar en la reunión de la Asamblea General de
Propietarios. Es éste y no otro órgano de la
comunidad quien debe decidir expresamente si se decide o no a
dotarse de la autoridad suficiente para que, una vez conciente de
la responsabilidad por igual que todos tienen obre la ruina del
inmueble, acuerden romper y erradicar los círculos
viciosos (causas) que la han propiciado. Obtenido el mandato
expreso de la Asamblea donde se evidenciará por escrito
(en el Libro de Acuerdos) un compromiso formal de
recuperación no sólo de la infraestructura
física sino también de la recomposición del
clima de convivencia en el inmueble, se ha obtenido a nuestro
juicio un importante avance; el  tránsito de la mitad
del recorrido hasta vencer la ruina. Esta es la fase crítica
que de ser superada garantiza prácticamente la viabilidad
económica y vivencial de cualquier inmueble y de su
comunidad de propietarios; 3) El epicentro de la tercera
etapa del proceso de comunicación que proponemos es la
realización de un “inventario de la
ruina” o lo que es lo mismo, la lista de obras y
actividades (conductas que no recaen sobre la infraestructura
pero sí sobre áreas conectadas con la tareas de
administración del inmueble, como por ejemplo, las
estrategias de
cobranza extrajudicial o judicial, para fortalecer la viabilidad
económica de las finanzas de la
comunidad) que deben ejecutarse estableciendo siempre cuál
es la prioridad. Recomendamos que este inventario se haga
según una clasificación de acuerdo a las
áreas deterioradas del edificio y no en una lista general,
a fin de lograr una mejor comprensión en conjunto de la
realidad ruinosa a atacar. Pertinente es señalar ahora
cuál es el concepto de “prioridad”, ya que
muchas personas cuando se quieren jerarquizar problemas que
atender hablan de “prioridades” lo que a nuestro
modesto criterio es incorrecto. Pensamos que la prioridad es una
sola y a medida que vaya desapareciendo, será sustituida
por otra si es que existe, hasta agotarse. Por este vocablo
debemos entender que es “la anterioridad de algo respecto
de otra cosa, en tiempo o en
orden.

Anterioridad o precedencia de algo respecto de otra cosa
que depende o precede de ello” (Diccionario de
la Lengua
Española, Real Academia Española, Vigésima
Segunda edición); 4) la Cuarta fase es la
cuantificación económica de las obras
: para
poder someter a la Asamblea de Propietarios el establecimiento de
una  cuota  extraordinaria  o  la 
creación de un Fondo de Rescate para el Mantenimiento
Preventivo o Correctivo del inmueble. Recuérdese que
estas obras no son mejoras y por lo tanto no requieren de la
aprobación del 75% del valor
inmobiliario establecido en el artículo 9 de la LPH.
Normalmente se prefiere constituir un fondo especial para captar
por un tiempo los recursos primarios de manos de los propietarios
para luego dar inicio a los trabajos de rescate. Desde un punto
de vista práctica esto es recomendable ya que mientras no
se tengan los recursos disponibles,   bien  
a   través de las cuotas extraordinarias o
mediante este fondo, los proveedores de bienes y
servicios del inmueble no tendrán la confianza suficiente
para realizar los trabajos a crédito, difiriendo sus
pagos; 5) El manejo de los fondos por parte de la Junta de
Condominio y la relación con el Administrador:
Otro
punto de especial importancia. Cuando un inmueble llega a
presentar un nivel de ruina importante, recomendamos que sea la
Junta de Condominio la que se encargue de la
administración de los fondos especiales donde se decida
acopiar la fuente económica que soportará los
gastos de las reparaciones preventivas y correctivas. Este manejo
debe ser mediante una cuenta corriente a la vista que pueda ser
movilizada con las firmas conjuntas de dos de los miembros de
Junta de Condominio, normalmente con las del Tesorero y
Presidente. Pensamos que no es necesario que el
Administrador  firme conjuntamente en la cuenta contenedora
de los fondos especiales, puesto que sugerimos una
metodología de rescate del inmueble no delegada en
ningún momento al Administrador y de exclusiva
responsabilidad de los representantes de la Asamblea de
Propietarios, la Junta de Condominio.

           
El Administrador sólo deberá hacer los apartados
correspondientes a este fondo especial en cumplimiento a la orden
dada por el Asamblea. No está demás señalar,
que él es un mandatario quien debe seguir las
órdenes dadas por su mandante (la Asamblea representada a
su vez por la Junta de Condominio). Hechos los apartados por el
Administrador, entonces la Junta de Condominio podrá
disponer de los recursos económicos para realizar las
contrataciones de los trabajos de recuperación del
inmueble. A medida que el Administrador vaya cumpliendo
eficientemente su labor de cobranza, el fondo crecerá; y
en esta mismo sentido y de forma proporcional, igual lo
hará la confianza de todos los propietarios en la
actividad de la Junta de Condominio, de donde saldrán los
estímulos suficientes para ellos al ver los primeros
resultados de cambios físicos. Esto generará lo que
antes dijéramos   en  
torno   al   cambio  
de   conducta   sobre   la
responsabilidad que tienen que tener los propietarios para con
todas las obligaciones que le impone la LPH, el Documento de
Condominio y su Reglamento.

           
Un aspecto muy importante es la no afectación del Fondo de
Rescate y Mantenimiento Preventivo y Extraordinario por los
gastos ordinarios del inmueble. Con esto queremos significar que
cuando este tipo de fondos o cuotas extraordinarias son aprobadas
sugerimos que la Asamblea de Propietarios establezca
simultáneamente una limitación en cuanto a su
manejo por parte de la Junta de Condominio. Esta
limitación viene dada por la prohibición expresa
que se debe imponer para que el dinero
recaudado no pueda ser utilizado o desviado en el pago de los
gastos  ordinarios  del  inmueble,  
aunque  no  existan  recursos suficientes en el
fondo ordinario recaudado mensualmente por el Administrador para
sufragarlos. Este debe ser así, ya que muchas comunidades
de propietarios aprueban gastos para obras de mantenimiento
preventivo que son muy costosas (por ejemplo, reparación
del sistema de
ascensores) y nunca pueden adelantar la obra puesto que al
existir un déficit para cubrir los gastos ordinarios, se
apela a la tentación de echarle mano a lo recaudado por
estas cuotas extraordinarias, generando así un
déficit y un círculo vicioso en la
recaudación de los recursos para realizar una obra
importante.

           
La Junta de Condominio tiene que ser muy celosa en esta manera de
administrar los fondos y en muchas reuniones donde nos han pedido
nuestra asesoría nos preguntan: si hay recursos en el
fondo especial creado para el mantenimiento preventivo y
correctivo del inmueble y por otra parte, no hay recursos para
cancelar los gastos ordinarios básicos, como por ejemplo,
electricidad
de los servicios generales o suministro de agua, ¿por
qué no pagarlos con dicho fondo? Nuestra respuesta siempre
ha sido muy contundente: si eso llegase a ocurrir, significa que
la comunidad de propietarios aún no está consciente
de la necesidad de abandonar el estado de
ruina. Sabemos que erradicar y prevenir la “cultura del
rancho”
en una comunidad es muy difícil. Es un
largo y tortuoso proceso de educación donde las
malas experiencias son la base del aprendizaje
colectivo. Para que una comunidad comience a ser solvente y a
preocuparse por su bienestar, tiene, cuando padece una
situación de ruina moral y
física del entorno físico, que sufrir y padecer
situaciones incómodas para “aprender el
valor”
de lo que significa el sacrificio comunitario
para vivir bien, de forma decente y lejos de la “cultura
del rancho”. Estamos seguros que,
pasadas las penurias de cualquier naturaleza, la
comunidad como un ente todo saldrá bien fortalecida y con
mayor confianza en si misma.

E) La
Asamblea
de Propietarios y la Consulta como
órganos de decisión de la comunidad

En las Primera Jornadas que realizamos y a la que varias
veces nos hemos referidos. Comentábamos sobre estos temas
y esto fue lo que dijimos:

“Artículo 23: De las consultas a los
propietarios
: en el futuro, deberá
contemplarse la posibilidad  de  realizar las consultas
por múltiples medios de
realización, entre otros, por medios
electrónicos de transmisión de mensajes y
datos, para
darle un mayor dinamismo y razón de ser a la propia
consulta. Deben considerarse los aspectos contenidos en el
Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas
Electrónica, publicada en la Gaceta Oficial
No. 37.148 de fecha 28 de febrero de 2001
. Esta ley contiene
elementos novedosos que no pueden ni deben ser despreciados si se
quiere adecuar la ley de propiedad horizontal a la realidad
actual.

Artículo 24: Convocatoria a Asamblea de
Propietarios para deliberar sobre la administración 
y  conservación  de  las  cosas 
comunes a algunos apartamentos
: esta norma
presenta   varios   aspectos  
prescindiendo   de   una buena dosis de
lógica
en cuanto a su redacción y

concatenación de supuestos de hechos y
consecuencias jurídicas. Una vez más, se denota la
falta de técnica legislativa; veamos por
qué:

A)                
En su primera parte  la norma representa un
complemento de la idea plasmada en el artículo 23
(anterior) y al mismo tiempo señala  una
obligación ineludible para el administrador cuando
establece un valor mínimo (voto capitalísitico) que solicite la
convocatoria a una asamblea de propietarios.

Ahora bien, esta convocatoria es únicamente para
deliberar sobre los aspectos indicados en el artículo 22
de la LPH, es decir, sobre “la administración y
conservación de las cosas comunes  a algunos
apartamentos”.
Esto por supuesto es un supuesto de
hecho bastante amplio, pero pudiera existir una situación
que no tenga que ver con la administración o
conservación de “algunos apartamentos”
y que sea necesaria su deliberación, lo cual por estricta
interpretación de este artículo no
sería factible hacerlo en caso de que el administrador se
negare a convocar la asamblea. Agregamos que en tal caso, el
administrador no estaría incumpliendo la ley porque se
está ajustando a los supuestos implícitos en la
norma. Asimismo, no sólo este artículo
señala como límite para su aplicación que la
deliberación que se pretenda llevar a cabo en una asamblea
de propietarios es la materia
indicada e el artículo 22, sino que además nos
remite a ese artículo que también presenta otras
limitantes o condiciones: que el asunto a tratar concierna
“algunos apartamentos”.

La realidad presente nos informa que cuando la comunidad
de propietarios quiera reunirse para tratar cualquier
situación, lo hace sin ninguna dificultad, por lo tanto,
las limitaciones referidas en el texto legal
tal y como están redactadas, son a nuestro criterio
absolutamente inoficiosas. Incluso la jurisprudencia
nacional siempre ha establecido que el máximo
órgano decisorio de la comunidad es la asamblea de
propietarios especialmente reunida para resolver los puntos de la
agenda que pretende discutir.

B)                
Luego, una segunda observación tiene que ver con la segunda
parte del artículo bajo estudio. El legislador
estableció la posibilidad que los propietarios interesados
pueden ocurrir ante el “juez de Distrito” (hoy de
Municipio)
para pedirle a dicho funcionario que convoque a la
reunión de la asamblea de propietarios cuando el
administrador se niegue a  convocarla. Nos preguntamos:
¿esta posibilidad está ligada a la presencia de los
supuestos de hecho contenidos en la primera parte de la norma a
los que antes hicimos referencia (recordamos: cuando se vaya a
reunir para resolver sobre los asuntos de administración y
conservación  de las cosas comunes a algunos
apartamentos) o por el contrario,   incluye 
cualquier supuesto para lo cual desee liberar la asamblea de
propietarios y que el administrador se niegue a ello? Reiteramos
que nos parecen innecesarias las restricciones sobre este
particular.

C)                
Seguidamente, la norma hace referencia a varias condiciones
que deben tenerse en cuenta para la deliberación de las
asambleas. Obsérvese que se habla ya en plural, lo que nos
hace inferir que son exigencias para cualquier tipo de asamblea.
Estos requisitos son inherentes a la validez de las asambleas y
quizás hubiesen podido ser contenidos en una norma
especial dada su importancia.

D)                 
Por cierto, el artículo no contiene cuál es
la sanción o consecuencia jurídica cuando no se
cumple con uno de los requisitos como lo es la fijación de
un ejemplar de la convocatoria de la asamblea en la entrada o
entradas del edificio y en cada uno de los apartamentos.
Más aún, señala el legislador que tal
incumplimiento no afecta en nada la validez de la reunión
asamblearia y eso, desde el punto de vista jurídico no
tiene mucho sentido. ¿Para qué hablar de una
obligación si posteriormente queda anulada la misma cuando
se dice expresamente que nada pasa en caso de incumplirla?

Ello es letra muerta.

E)                 
El penúltimo aparte de la norma en cuestión
es impreciso y ha sido objeto de innumerables conflictos
judiciales. Fíjese que se señala que si no
asistieren a la asamblea convocada conforme a los requisitos
anteriormente establecidos en la misma norma, “se
procederá a realizar una nueva consulta por los medios
indicados en el artículo anterior y la decisión se
tomará por la mayoría establecida en el primer
aparte del mismo”
. Varios ilustres autores y
especialistas en la materia que merecen nuestro mayor respeto
científico y académico se han pronunciado sobre el
tema de la “nueva consulta” y la
práctica real señalada comúnmente en los
Documentos de Condominio, es que establecen una Segunda y Tercera
Convocatoria de la Asamblea de Propietarios para resolver los
asuntos comunitarios. En este sentido, no compartimos en lo
absoluto el criterio del Profesor
Rafael Ángel Briceño quien sigue igual 
posición  del  Doctor  J.E. 
Ruíz  Guía,  quienes  opinan 
que cuando no hubiere el quórum necesario para tomar los
acuerdos correspondientes “debe seguirse el procedimiento
previsto en el  artículo  24  de 
la  LPH,  a saber, no otra asamblea, sino la consulta
por escrito”
. Un primer comentario nos lleva a
considerar que si el Documento de Condominio establece la
realización de una Segunda y Tercera Asamblea como
momentos de reunión de la Asamblea para tomar decisiones,
deben llevarse a cabo puesto que “el Documento de
Condominio establece, prima facie, el régimen
jurídico conforme al cual se establece y desarrolla la
convivencia de los condóminos   del 
Edificio,  y  a  él  quedan 
sometidos  quienes adquieran derechos de
propiedad   sobre   las  
unidades  habitacionales que lo conforman” (Sentencia
del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas de fecha 02-12-2002, en
sede   de   amparo   constitucional).  
En  segundo  lugar,   existe  
un   argumento  jurídico de carácter constitucional también
referido por esa sentencia y es el alcance y contenido del
artículo 115 de la Constitución de la
República el cual reza: “La propiedad
estará sometida a las contribuciones, restricciones y
obligaciones que establezca la le con fines de utilidad
pública o de interés general”.

Se pone de relieve que el
interés general debe siempre privar por sobre el
interés particular.
El punto en disentimiento es
precisamente la primacía que tiene el Documento de
Condominio  sobre la disposición legal.  En
tercer lugar, pensamos que esta disposición es
incongruente: inicia este penúltimo aparte del
artículo 24 ejusdem, hablando de una
“asamblea” como mecanismo decisorio de todo
cuanto interesa a la comunidad de propietarios, para luego
cambiar a “la consulta” como método de
decisión. No sólo es incongruente, sino que
además es poco práctico y a nuestro juicio, en
verdad es letra muerta. Aunque no esté establecido en el
Documento de Condominio la realización de una Segunda o
Tercera Asamblea, nada impide tampoco que la comunidad se
reúna cuando así lo estime prudente para resolver
lo que considere. No hay una prohibición expresa. Una
cuarta reflexión que podemos hacer es que el tratamiento y
decisión de cuestiones urgentes a través de la
consulta contribuiría al mal o inadecuado mantenimiento
preventivo o correctivo de las cosas comunes. Imaginemos una
reparación urgente en la red de aguas negras de un
inmueble causado por el deslizamiento de un terreno o por
filtraciones propias del desgaste de la tubería. Su
reparación no sólo es urgente sino que atañe
a un aspecto sanitario que puede poner en riesgo la
salud de muchas
personas incluso ajenas a la comunidad de propietarios afectada
en primer término. Se convoca a una reunión para la
recaudación de una cuota extraordinaria para adelantar las
obras y no concurre el número de propietarios suficientes.
Luego, el asunto puede resolverse prontamente con la
realización de una Segunda Asamblea o llamémosla
simplemente,   de   otra  
Asamblea    en   
un    tiempo más o menos corto. Si
aplicamos el criterio de resolverlo mediante una consulta por
escrito a todos los propietarios y si a eso le añadimos
que se trata de una comunidad, por ejemplo, de 400 propietarios,
¿cuánto tiempo pasará mientras el
administrador no sólo distribuye la consulta, sino el que
pasará para realizar las dos consultas que menciona este
artículo; amén de que tampoco la Ley señala
la certeza que debe exigirse para saber cuándo se hizo la
consulta del último propietario interesado. Si contamos
nada más los días señalados en la Ley para
la realización de las dos consultas y partiendo del hecho
que aún no incluyendo ningún  
otro   margen   de  
tiempo   y   suponiendo  
la   máxima   eficiencia   y   eficacia     
que   un  administrador  pueda tener para
llevar a cabo esta tarea, ello arroja un tiempo de 16
días, antes de producirse un resultado por esta
vía. Es decir, en nuestro caso, más de dos semanas
(en teoría,
ya que en la práctica la consulta escrita a una comunidad
de más de 400 propietarios necesariamente representa mucho
más tiempo que este) donde la comunidad tiene que soportar
los riesgos de un
bote de aguas negras y todo ello, sin contar luego el tiempo de
reparación. Este mecanismo de la consulta debe ser
superado, atendido, planteado y circunscrito a realidades
específicas para que deje de ser un texto inaplicable y
letra muerta que ninguna realidad soporta.

F)                 
Finalizamos nuestros ya extensos comentarios a esta norma
(artículo 24 ejusdem) sobre la importancia que
tiene el hecho de que los propietarios suscriban el acta que
recoge los acuerdos en el libro correspondiente. Uno de los
mayores problemas que observamos en las innumerables reuniones de
propietarios a las que nos ha correspondido presenciar versa
sobre la estampida que hacen los propietarios una vez concluida
la deliberación de la agenda de discusión de la
asamblea, olvidándose de firmar el Libro de Acuerdos.
Resaltamos que la no firma del acuerdo por parte de los
propietarios tiene una especial significación
jurídica: la ausencia de éstos de la
reunión. Por ello, pensamos que la reglamentación
de la ley futura debe incluir una breve metodología para
el estampado de los acuerdos en el Libro de Acuerdos, donde
consideramos que es necesario incluir la posibilidad de realizar
las actas por medios computarizados para darle mayor celeridad a
todo el proceso decisorio. Más abajo volveremos sobre este
tema y recomendamos al lector nuestra propia metodología
que nos ha ayudado a resolver las demoras de la firma de los
acuerdos de los propietarios”.

 

 

 

 

Autor:

Rafaél Ángel Viso Ingenuo

Abogado

Esta conferencia se
dictó por primera vez en el I Taller de Gerencia de
Condominios realizado el pasado mes de marzo de 2004, en el
Hotel Paseo Las Mercedes, en la
ciudad de Caracas

Se reservan todos los derechos de
autor. Queda prohibida la reproducción o venta de este
material sin consentimiento escrito de Rafael Ángel Viso
Ingenuo. Su utilización indebida será perseguida
según la Ley.

Viso & Asociados, Asesores
Jurídicos

VI TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS

Material de Apoyo de la Conferencia 1:
“Principales actividades y responsabilidades de una Junta
de Condominio

Barquisimeto, 14 de noviembre de 2005, Hotel
Obelisco

Partes: 1, 2, 3
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