La inscripción de la herencia yacente en el Registro de la propiedad (página 2)

Así el artículo 480.1 del Código
Civil cubano establece que puede ser instituida heredera o
legataria cualquier persona natural o
jurídica.

Lacruz Berdejo, citado por el Doctor Pérez
Gallardo en el Libro de
Derecho de Sucesiones, habla
de una  yacencia voluntaria y de una forzosa. La primera,
cuando el llamado que es conocido y está determinado,
aún no ha ejercitado la opción de aceptar la
herencia,
estando esta en administración provisional. La forzosa,
cuando el llamado no está en condiciones de adir la
herencia, v.gr. nasciturus y fundaciones ordenadas su
constitución ex testamento- a lo cual
sumaría yo el caso de concepturus-, o cuando la
delación se halla en situación de pendencia
(institución condicional); cuando el llamado es
desconocido o se suscita contienda sobre cuál deba serlo y
cuando la institución de heredero se ha hecho a favor de
persona determinable pero aún no determinada.

Al ser objetivo
fundamental de la actividad del Registro de la
Propiedad en
las condiciones actuales el ordenamiento jurídico de todo
el patrimonio
inmobiliario  del país, la inscripción que
gozaba de carácter voluntario para efectuar la misma,
según los elementos raigales del sistema registral
en Cuba a partir
de la puesta en vigor del Decreto Ley No. 185 de
fecha 28 de mayo de 1998, se dispone de forma obligatoria como
solución a la desactualización de los asientos
regístrales que necesariamente ha provocado la
interrupción del tracto en el Registro.

Para Albaradejo, citado por Leonardo B. Pérez
Gallardo en el análisis realizado sobre la herencia
yacente, criterio que al igual que el coordinador del libro
asumo- la situación jurídica de yacencia no es
exclusiva de la herencia sin titular inmediato, sino
también de la herencia abandonada o desatendida, por no
ocuparse de ella el llamado, o este está indeterminado
todavía o es dudoso o litigioso quien lo sea.

La práctica en el trabajo del
Registro de la Propiedad nos demuestra, principalmente en el
ordenamiento de las manzanas incluidas en el programa de
levantamiento catastral, que un gran número de
títulos de propiedad personal
inscribibles ( ya sean Escrituras Notariales, Resoluciones
Administrativas o Judiciales) se encuentran desactualizados, no
sólo con relación a los requisitos que exigen
nuestras normas para su
inscripción, sino también en cuanto al titular del
derecho, ya fallecido.

En muchos de estos casos se constata que el
causahabiente o sucesor no se ha preocupado por realizar los
trámites para la aceptación o renuncia y
adjudicación de la herencia dejada, ya sea intestada o
testada, específicamente con relación a la vivienda
o solar yermo, objetos de inscripción en el Registro de la
Propiedad, otros alegan falta de recursos
económicos para costear el proceso.

También existen ejemplos de actos de
transmisión de dominio que al
ser presentada la solicitud de inscripción, el Registrador
al calificar el título de propiedad ha tenido que
suspenderla por adolecer el mismo de faltas
subsanables y en ese intervalo de tiempo ha
fallecido el titular, quedando en manos del sucesor la
posibilidad de asentar en el Registro el título con todos
los requisitos exigidos por ley, a nombre del causante, pues no
podría autorizarse por el Notario la aceptación y
adjudicación de

la herencia sin que aparezca inscripta, previamente, el
acto anterior que tuvo lugar con posterioridad al primero de
octubre del año 2003.

En verdad, también considero que la
institución de la herencia yacente obedece, sin duda a un
problema práctico, tal como las normas del Registro han
previsto la posibilidad de inscribir un bien inmueble a nombre
del causante con el objetivo de hacer corresponder la realidad
física a
la registral y dar satisfacción a la seguridad
jurídica, sólo que en este caso no estamos hablando
del patrimonio del titular, sino de bienes
hereditarios dejados por el causante, constituyéndose en
ese momento la herencia yacente, algo muy similar a la cosa sin
sujeto.

Varios son los ejemplos de títulos de propiedad
que hemos inscripto a partir del año 2003 a nombre de
causantes, algo así como la prolongación de la
persona del difunto, hasta la aceptación de la herencia,
cuya solicitud de inscripción ha sido presentada por uno
de los posibles sucesores, hecho que pudiera entenderse como la
anticipación de la persona del heredero.

Lo cierto es que el bien inmueble, ya sea una vivienda o
un solar yermo asentado en los libros del
Registro mantiene una situación jurídica de
yacencia, mientras no se presente e inscriba el título de
aceptación y  adjudicación de la herencia que
se transmite del causante al sucesor, que por ley o por voluntad
del de cuius está llamado a asumirla.

A nuestro criterio y de acuerdo con las regulaciones
establecidas para la actividad registral, la información que obra en los asientos del
Registro con relación al tema que tratamos debe coincidir
con la realidad extrarregistral, pues tratándose de un
título de propiedad con antecedentes de inscripción
en nuestra oficina,
fundamentalmente con posterioridad al primero de octubre del
año 2003, es imprescindible la certificación de
dominio expedida por el Registrador de la Propiedad para que
puedan autorizarse nuevos actos.

Si se permitiera que en una inscripción  se
consignaran dos o más transmisiones, esto
constituiría un estímulo para no inscribir
oportunamente, complicando el contenido de los asientos en contra
de la claridad del Registro e impidiendo el paralelismo entre el
Registro y la realidad jurídica.

De esta forma el Registro de la Propiedad es el
único medio verdaderamente eficaz que acredita la
preexistencia del derecho y lo hace realmente público, la
publicidad da
certeza a las declaraciones regístrales que en tal sentido
se presumen  exactas, evitándose siempre la
discordancia entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral.

1.1.- Análisis del precepto formulado en el
apartado segundo del artículo 6 de la Resolución
No. 114 de fecha 29 de junio de 2007 de la Ministra de Justicia.

Según el citado artículo: “El
Registrador puede admitir la solicitud de inscripción del
título a favor del causante, en los casos en que los
causahabientes no hayan realizado la adjudicación del
bien”.

Si en el orden práctico lo preceptuado en este
artículo es lo que utilizamos para lograr el acceso de la
herencia yacente en el Registro de la Propiedad, desde el punto
de vista del orden legal no se corresponde con la teoría
de la constitución del Derecho Hereditario, pues se habla
de título a favor del causante, cuando en su lugar debe
referirse al patrimonio sin titular por causa del fallecimiento
de éste.

De igual forma debería reformularse dicho
precepto cuando expresa: en los casos que los causahabientes no
hayan realizado la adjudicación del bien, cuando la
práctica registral nos impone que es necesario poder
inscribir la herencia que aún ni siquiera ha sido aceptada
por el presunto heredero y según la letra de ese apartado
permite la inscripción de la herencia no adjudicada,
siendo omisa en cuanto a la inscripción de la herencia
yacente no aceptada.

CONCLUSIONES

1.- En la práctica registral del municipio
Cabaiguán, la mayoría de las inscripciones a nombre
de titular fallecido lo son como objeto de inscripción,
las herencias yacentes.

2.- Desde el punto de vista práctico constituye
un imperativo del trabajo del
Registro de la Propiedad, la necesidad de que se regule la
institución de la herencia yacente.

RECOMENDACIONES

1.- Que se modifique el contenido de lo preceptuado en
el apartado 2 del artículo 6 de la Resolución No.
114 de fecha 29 de junio de 2007 de la Ministra de
Justicia.

BIBLIOGRAFÍA

1.- Ley Hipotecaria Española de Ultramar de fecha
14 de julio de 1893 y su Reglamento de fecha 18 de julio de
1893.

2.- Ley No. 50 de las Notarías Estatales de fecha
28 de diciembre de 1984 y su Reglamento de fecha 9 de junio de
1992.

3.- Ley No. 59, Código
Civil de fecha 16 de julio de 1987. Gaceta Oficial.

4.- Decreto-Ley No. 185 de 28 de mayo de 1998 del
Consejo de Estado. Gaceta
Oficial.

5.- Resoluciones No. 247 de fecha 15 de septiembre de
2003, No. 249 de fecha 7 de octubre de 2005 y No. 114 de 29 de
junio de 2007 del Ministro de Justicia. Gaceta
Oficial.

6.- AA.VV. Chikoc Barreda, Lic. Naiví, Marrero
Xenes, Lic. Minerva y coordinado por Pérez Gallardo, Dr.
Leonardo B. Libro Derecho de Sucesiones. TOMO I. Editorial
Félix Varela. La Habana 2004.

7.- Armas
Cañizares, Nancy F. y Brito Venegas, Liansy. El tracto
sucesivo como sistema de ordenación en el Registro de la
Propiedad.  

[1] Pérez Gallardo, Dr.
Leonardo B. (Coordinador). Libro Derecho de Sucesiones. Tomo
I. Capítulo IV. p. 105.

[2] Pérez Gallardo, Dr.
Leonardo B. (Coordinador). Libro Derecho de Sucesiones. Tomo
I. Capítulo IV. pp. 120-121.

[3] Chikoc Barreda, Lic.
Naiví. Derecho de Sucesiones. Tomo I. Editorial
Félix Varela. La Habana 2004. pp.54 y 56.

Autora:

Lic. Nancy F. Armas Cañizares