Evolución histórica de los Sistemas Registrales. Particularidades del Sistema Registral en Cuba, principios que lo rigen (página 2)
Sistema Registral Alemán
Los países que practicaron el derecho germánico
fueron en rigor los primeros en desarrollar la publicidad
registral y en adoptar como organización en los libros de
inscripción el folio real, que no es más que
reservar una página particular de los libros para el
historial de cada inmueble ó finca, método
adoptado por el sistema español
antecedente del nuestro. Después de un lento avance en el
perfeccionamiento de su sistema que duró varios
años e incluyó la promulgación de varias
legislaciones, la Ley Prusiana de
1872, el Código
Civil de 1896 y las Ordenanzas regístrales de 1900
definieron las características fundamentales dicho sistema
que son las siguientes:
a) El registro se
encuentra desde el punto de vista técnico, bajo la
salvaguarda de un magistrado judicial (juez inmobiliario), a fin
de establecer un riguroso control de la
legalidad.
b) Es un sistema de folio real.
c) La inscripción tiene un carácter constitutivo
d) Se respeta el principio del tracto sucesivo
e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario) califica los
títulos en cuanto a su validez legal
En el sistema alemán a diferencia de otros que
estudiaremos, el registrador es un juez inmobiliario, funcionario
del sistema judicial, se practica como ya dijimos el folio
particular de la finca ó real, que significa que cada
inmueble y sus sucesivas trasmisiones tienen un número
inicial de finca que no se pierde a menos que se cancele o se
produzcan modificaciones que la hagan desaparecer, o sea se
inscribe la finca con sus características, para efectiva
transmisión se requiere la inscripción, de
ahí su carácter constitutivo, existiendo con ello
mayor coincidencia entre la realidad y el registro, lo que
significa que toda transmisión del dominio ó
declaración del derechos es nula si no
consta su inscripción en los registros
públicos, publica derechos no actos., el registrador
aquí busca la calificación del acto y tiene
prioridad, que está determinado por el tiempo de
inscripción, excluyendo a otros derechos.
El Sistema Español
El ordenamiento hipotecario español es el que con
más profundidad se ha dedicado a estudiar el sistema
registral del folio real, que sin llegar a ser perfecto brinda
bastantes ventajas y garantías al tráfico
jurídico, es por demás, el tronco común del
nuestro y el punto de mira para nuestras modificaciones.
Venezolano
Es mixto ya que reúne características de
diversas clases de sistemas, como lo
son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema
convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema
de inscripción y sistema de trascripción.
Evolución
Histórica del Sistema registral en Cuba
El Derecho Inmobiliario y Registral en Cuba debe
tener como objeto esencial el estudio de las facultades, deberes
y obligaciones
que surgen de los derechos
reales inmobiliarios, su sistema de adquisición y
transmisión, y los procedimientos,
principios y
efectos de la publicidad registral.
Las características del sistema inmobiliario cubano son
resultado del programa de
transformaciones políticas
y económicas puesto en práctica a partir de 1959
mezcladas con la tradición jurídica del Derecho Civil
español y del pensamiento
jurídico europeo.
Para Sanz Fernández: el "Sistema Registral es el
conjunto de normas que en un
determinado país regulan las formas de publicidad de los
derechos reales sobre los bienes
inmuebles a través del Registro de la Propiedad,
así como el régimen y organización de esta
institución. Lo cual dicho en forma sintética
sería el conjunto de normas reguladoras de la
institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un
punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los
asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos
derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del Registro".
En Cuba, la Ley Fundamental de 1959 (LF 1959), modificada
flexiblemente hasta 1976, sostuvo los preceptos centrales de la
Constitución de 1940 y agregó los que se examinan
inmediatamente.
A) Ley de Reforma
Agraria.
Las normas más importantes sobre Reforma Agraria se
encuentran en la Ley de Reforma Agraria de 17 de mayo de 1959
(LRA 1959) y en la de 3 de octubre de 1963 (LRA 1963), que
formaron parte de la LF 1959. En virtud de la primera se
determinó que bienes inmuebles de naturaleza
rústica serían objeto de expropiación
forzosa, se diseñó el mecanismo administrativo para
la transmisión de la propiedad de las fincas, y se
reordenó las facultades dispositivas y de aprovechamiento
de las fincas imponiendo a todos los propietarios no estatales la
obligación de explotarlas eficientemente.
Dado el enfoque social y político de los problemas
históricos del productor agropecuario y el interés de
propiciar la estabilidad, crecimiento
económico y consolidación de la empresa
agraria familiar y de las posibles vías de
cooperativización, la especulación inmobiliaria
rústica quedó absolutamente suprimida a nivel
conceptual. Sólo subsistieron la compraventa, la
donación o la permuta de las fincas rústicas previa
autorización del Instituto Nacional de Reforma Agraria
(INRA), y de acuerdo a las tasaciones oficiales que esta
institución ofreciera, entendiéndose que en ellas
no iba implícita operación lucrativa desligada del
deber del propietario no estatal de explotar por sí su
unidad de producción. El lucro legítimo
proveniente de la explotación agropecuaria -frutos-
dejó de ser un interés exclusivamente privado de su
productor para adquirir también el carácter de
deber social de incremento de la riqueza económicamente
redistribuible del país.
Si bien el Derecho Agrario
existía ya en Cuba, la LRA 1959 abrió paso
definitivamente a un régimen legislativo con principios
jurídicos y sobre todo económicos bastante
diferentes de los que le precedieron. La relación entre el
estatuto de bien inmueble rústico y el bien inmueble
urbano quedó cortada en la legislación especial y
en la vida práctica, subsistiendo tan sólo
elementos de contacto en el CC 1889 y el RPI 1880 que fueron
siendo atenuados por la propia dinámica de la relación entre
especialidad y supletoriedad y por las interpretaciones del
Derecho debidas en conjunto a la Administración
Pública y a los tribunales.
Con ella se eliminó el latifundio del panorama
económico y social del país y al propio tiempo,
creó en los Registros una Sección Rústica
para inscribir en ella todas las operaciones
registrales relativas a las fincas de esta naturaleza, sin
embargo, pospuso la regulación de esta Sección para
una ley posterior, la cual nunca se dictó, lo que
imposibilitó, conjuntamente con la falta de requisitos en
los títulos otorgados para ser inscribibles, su
aplicación práctica y por ende propiciaría
la desactualización de los asientos y la perdida del
tracto sucesivo, al no quedar recogido en el Registro el proceso masivo
de transferencia de la propiedad que dicha Ley propició y
las consecuentes variaciones posteriores en las descripciones y
titularidades de las fincas comprendidas en esta
regulación.
B) Ley de Reforma Urbana.
La Ley de Reforma Urbana de 14 de octubre de 1960 (LRU 1960),
incorporada a la LF 1959, ha sido quizá la norma de mayor
trascendencia social dictada durante la Revolución. A sus postulados se debe
el estado
actual y los principios centrales del Derecho Inmobiliario en
Cuba. Mediante ella se expropió forzosamente a todos los
propietarios de bienes inmuebles urbanos destinados a vivienda,
que se encontrasen arrendándolos o que detentasen
más de uno de estos bienes.
El Estado
concertó contratos de
compraventa con los ex-arrendatarios de las viviendas
expropiadas, y contratos de usufructo con los ex-arrendatarios de
cuartos y habitaciones, indemnizando a los expropiados y a
los ex-acreedores hipotecarios cuyos derechos adquirió el
Estado con las sumas provenientes de los pagos aplazados del
precio de la
compraventa. El lucro y especulación inmobiliaria quedaron
sustancialmente aniquilados subsistiendo entre particulares el
contrato de
permuta, compraventa y donación de viviendas y solares
previa autorización administrativa. El arrendamiento
de viviendas de recreo, contrato cuyo objetivo para
el propietario es la percepción
de una renta -fruto civil- por el uso del inmueble, fue mantenido
con bastante autonomía para la determinación de su
contenido.
También el mundo del bien inmueble urbano quedó
progresivamente sustraído y desconectado de lo
rústico, aunque de modo formal las reglas generales para
la interpretación y aplicación de lo
que algunos han llamado Derecho de la Reforma Urbana se
conservaron en el CC 1889 y en sus principios,
atemperándolos a las nuevas circunstancias socio
políticas.
Esta sería en los primeros años de la
Revolución que mayor incidencia tendría sobre el
Registro de la propiedad. En ella se dispuso, entre otras, el
traspaso de la propiedad de los inmuebles urbanos a sus ocupantes
y la cancelación de todos los tipos de gravámenes y
anotaciones de embargo o afectaciones de cualquier clase que
existiesen en los Registros, en relación con dichos
inmuebles.
Por otra parte, estableció la inscripción de los
contratos de compraventa concertados con el objetivo de
transferir la propiedad, lo que no se llevaría a cabo
fundamentalmente por la deficiente documentación que al efecto se
expidió, amen de que ya comenzaba a manifestarse la
desidia por la inscripción, principalmente provocada por
la masividad, que al igual que la Reforma Agraria, provocara la
Reforma Urbana.
Lo anterior, unido a la cancelación de todo tipo
de gravámenes, dispuesta por la ya mencionada Ley de
Reforma Urbana, eliminó la institución de la
hipoteca en Cuba y con ello, la única causal constitutiva
del Registro de la propiedad en nuestro país.
C) Leyes de Nacionalización.
Las leyes de
nacionalización comprenden la Ley Nº 851 de 6 de
julio de 1960 aplicada con las Resoluciones de 6 de agosto, 17 de
septiembre y 24 de octubre de 1960, la Ley Nº 890 de 13 de
octubre de 1960, la Ley Nº 891 de la misma fecha, y la Ley
Nº 1076 de 4 de diciembre de 1962 por medio de las cuales el
Estado adquirió por expropiación forzosa una
cantidad considerable de bienes inmuebles urbanos edificados o
yermos que se entregaría a las empresas
estatales organizadas a partir de entonces o se
destinarían al servicio de
la
Administración Pública.
La Ley Nº 1028 de 1962 estableció puntos iniciales
del actual sistema de control de medios
básicos que cuenta con un registro propio separado del
Registro de Propiedad Inmobiliaria (RPI)de 1880 donde
también opera el Estado.
La codificación civil cubana se produjo al
finalizar un conjunto de reformas legislativas de importancia
emprendidas por el gobierno
revolucionario a finales de la década de los años
setenta marcadas por las necesidades de actualización y
adaptación del ordenamiento a la economía
socialista planificada y, en alguna medida, por la influencia
teórica y la experiencia práctica del mundo
jurídico socialista de Europa oriental.
Sin desechar el estado de la ciencia ni
las raíces latinas del Derecho Civil, se elaboraron varios
anteproyectos y proyectos de
Código
hasta que se aprobó en 1987 el que actualmente rige, se
evidencian algunos pasos en este sentido, con obras de
compilación sin carácter vinculante publicadas por
el Ministerio de Justicia donde
se empleaban términos como sistema inmobiliario o
legislación inmobiliaria registral y se resaltaba su
particularidad frente al CC 1889 entonces
vigente[1].
Las reformas jurídicas de la década de los
años ochenta propiciaron que algunos
autores[2] pensaran en la existencia de un
"Derecho de la Vivienda" cuyo objeto sería el
régimen de los bienes inmuebles urbanos en función de
asegurar la habitación; mezcla de Derecho Civil y Derecho
Administrativo que, con novedad, parecía tender a
separarse totalmente del sistema precedente de matriz
española diseñado para una economía de mercado
pre-monopolista.
La década de los noventa ha presenciado la introducción de un tráfico
jurídico inmobiliario para las inversiones
extranjeras, el incremento de las operaciones de algunas personas
en el RPI 1880 y el interés legislativo y teórico
por la publicidad, y la necesidad, proclamada por el Estado, de
asegurar el control de la legalidad de las transacciones entre
los particulares al mismo tiempo que solidificar el ejercicio
efectivo de las facultades y derechos de los propietarios y
titulares de derechos reales.
El Código Civil de 1987 (CC1987) no deja margen al
reconocimiento de un Derecho Inmobiliario cubano a partir del
tratamiento separado y sistemático de lo mobiliario y lo
inmobiliario.
Los anteproyectos de CC contemplaron en algún momento
la adopción
de un sistema de separación de modos de adquirir y
transmitir derechos reales inmobiliarios diferentes de los
mobiliarios, desarrollando reglas sobre el contenido de los
primeros pero esta tendencia no se materializó.
En cuanto a la organización y el funcionamiento del
Registro, no fue hasta el 1ro. de julio de 1965, que se
introdujeron modificaciones a las regulaciones orgánicas
establecidas por la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento, al
dictarse la Ley No. 1180, la cual, además de crear otra
Sección, en este caso urbana, dispuso la
inscripción de oficio de los títulos otorgados por
el Consejo Superior de Reforma Urbana a los nuevos adquirentes de
inmuebles de esta naturaleza.
En realidad fue esta Ley la que marcó el
inicio del fin de los Registros de la propiedad en esta etapa, a
partir de su entrada en vigor se fue desmoronando poco a poco el
sistema registral como institución, aunque es justo
señalar, que la principal causa de la perdida de
importancia del sistema registral inmobiliario lo provocó
la falta de inscripción al carecerse de titulación
adecuada para su práctica; lo que se vio elevado a su
máxima expresión cuando ni siquiera se
cumplimentaría lo establecido por ella.
Como resultado de lo anterior el Registro se sumió en
un quietismo casi total, solamente se practicaban inscripciones
de determinados títulos, principalmente a favor del Estado
y en cantidades ínfimas de los que realmente se
otorgaban.
Por la Ley No. 48, de fecha 27 de diciembre de 1984, Ley
General de la Vivienda, se trató de poner fin a esta
situación, creándose el Registro de la Propiedad de
la Vivienda. Cierto es que éste constituía un
Registro nuevo y distinto del Registro histórico, pero al
menos significaba el rescate de los registros públicos y
de la protección de las titularidades. Sin embargo, una
vez más, se dejaría para posteriores disposiciones
el establecimiento de las regulaciones que normarían el
funcionamiento de los Registros, las que, al igual que en las
anteriores ocasiones, no verían nunca la luz,
convirtiéndose por tanto en letra muerta la
intencionalidad reflejada en el texto de la
Ley.
Por las mismas circunstancias correría igual
suerte el articulado creador del Registro de la Propiedad de la
Vivienda y Solares Yermos de la llamada segunda Ley General de la
Vivienda, la No. 65 de fecha 23 de diciembre de 1988, como
siempre, no se dictarían jamás las normas
necesarias a ese fin; sino todo lo contrario, al impedirse la
inscripción por primera vez por una norma legal, la
Resolución No. 259, de fecha 19 de junio de 1989 del
Presidente de dicho Instituto Nacional de la Vivienda..
No sería hasta la promulgación del Decreto-Ley
No. 185, de fecha 28 de mayo de 1998, modificativo de la Ley
General de la Vivienda, que se iniciaría por el Ministerio
de Justicia, encargado nuevamente de esta actividad, el rescate
del sistema registral tradicional, empeño este que ha
encontrado en su camino todos los obstáculos surgidos como
consecuencia de las situaciones anteriormente narradas.
Para resolver esta situación de inmovilismos registral
el Ministerio de Justicia ha promulgado tres normas
fundamentales: la Resolución Conjunta IPF-INV-ONHG- MINJUS
en colaboración con el resto de los organismos
consignados, la Resolución 39/02 ya derogada, la
Resolución 104 para la inscripción de la
Propiedad Estatal y la Resolución 247/03 todas del
Ministro de Justicia. Estas normas en su esencia van encaminadas
a establecer procedimientos supletorios para la
inscripción de la propiedad estatal y personal sobre la
vivienda y locales, y a revisar los supuestos de
inscripción de la ley sobre los cuales se debe mantener la
autorización para su inscripción,
incorporándole los nuevos que deben ser inscritos en esta
etapa.
Actualmente se dictó por el Ministerio de Justicia la
Resolución 114, del 29 de junio del 2007, que regula
las Normas y Procedimientos para la organización del
Registro de la Propiedad, en esencia en su artículo 1.1
define que su objeto es la inmatriculación de los
inmuebles, la inscripción y anotación de los
títulos de dominio y otros derechos reales sobre
aquéllos, y su cancelación cuando corresponda,
según la demarcación territorial donde radiquen y
en el 2, que contiene, en sus asientos, los derechos, actos
y circunstancias de los inmuebles, como garantía de
seguridad
jurídica, en fin norma todo el procedimiento a
seguir por los Registradores de la Propiedad.
Hay que señalar que si bien es cierto que esta
Resolución resuelve parte de la problemática que
hemos abordado en este trabajo, se
hace necesario que se dicte una Ley específica que abarque
todo lo relacionado con la Propiedad Inmueble y su Sistema
Registral, o sea que copile en un solo cuerpo legal.
Como características esenciales del Sistema registral
cubano podemos definir las siguientes:
- Folio real, a.82 CC
- Inscripción declarativa: se sigue el sistema del
título y el modo, no requiere la inscripción
registral. - La inscripción se realiza en virtud de
títulos públicos judiciales y administrativos,
a.3 CC. - Constancia registral, la que se hace a través de
asientos en libros que pueden ser de inscripción,
anotación y cancelación. - Publicidad formal.
- Se adopta el sistema de inscripción no de
transmisión.
Principios
Registrales
·
Inscripción, está implícito en la Ley.,
consiste en la anotación de datos especiales,
características declarativos, no es obligatoria, al
contrario es voluntaria.
·
Legitimación. (a. 24, 25, 29, 30, 31, 33
LH) El que figura en registro como titular se premisa que el
derecho real le pertenece hasta que no se pruebe lo contrario. La
legitimidad manifiesta tiempo en el acto de habilitación
del registrador.
·
Legalidad o calificación (a. 9 y18) Los títulos y
derechos reales que acceden al registrador han de ser verdaderos
y válidos, a tal fin se le concede al registrador la
facultad de evaluarlos.
·
Rogación: Sólo se procede a revisar la
inscripción a instancia de parte.
·
Exactitud: El registrador es exacto, pues lo que se publica en
los libros debe coincidir con la realidad extra-registral.
·
Prioridad (a. 17,26,28): Primero en tiempo, primero en
derecho
·
Especialidad: Inscribir minuciosamente medidas, límites,
peculiaridades, que permitan ubicar en el espacio la finca
inscripta.
·
Fe Pública registral (a. 23, 29, 31, 36, 38, 144, 156,
389): No siempre hay que confiar en el registrador, sino que
terceros tienen protección ante ese registrador.
·
Tracto sucesivo (a. 20, 84-86): Dar veracidad o seguridad
jurídica al titular registral que no resulte sencillo
impugnar el documento
CONCLUSIONES
- El "Sistema Registral es el conjunto de normas
reguladoras de la institución del Registro de la
Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir,
el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista
formal, es decir, la organización y el régimen
del Registro". - La necesidad de que se dicte una Ley específica que
abarque todo lo relacionado con la Propiedad Inmueble y su
Sistema Registral, o sea que se copile en un solo cuerpo
legal. - La Ley de Reforma Urbana, eliminó la
institución de la hipoteca en Cuba y con ello, la
única causal constitutiva del Registro de la propiedad
en nuestro país.
BIBLIOGRAFÍA
Textos:
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Civil". Traducción de Demófilo de Buen.
Editorial Reus s.a. Madrid. 1923.
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·
Martínez Giralt, Félix.- "Propiedad y Derechos
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·
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1974. pp. 236; "Ley de Reforma Urbana y legislación
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·
Planiol, M. y G. Ripert.- "Tratado Práctico de Derecho
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Vega, Juan.- "Comentarios a la Ley de la Vivienda". Editorial
Ciencias
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Sitios Consultados
·
Sistemas y principios registrales, Introducción, Los
sistemas registrales, Los principios registrales,
www.monografías.com
·
Derecho sobre Bienes, www.monografias.com
·
Derecho inmobiliario. Generalidades.- www.lex.uh.cu
Legislación
·
Código Civil de la
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· Ley
Hipotecaria y su Reglamento.
· Ley
de Reforma Urbana, La Habana, Cuba, 14 de octubre de 1960
· Ley
48 General de la Vivienda, la Habana, Cuba, 1984. (Derogada)
· Ley
65 General de la Vivienda, la Habana, Cuba, 1988.
·
Decreto-Ley No. 185, Modificativo de la Ley General de la
Vivienda, 1998
·
Resolución 114, Registro de la Propiedad, 2007
Autor:
Lic. Limay Gutiérrez Rodríguez
Facultad de Derecho
Universidad Central "Martha Abreu" de las Villas
Especialidad de Derecho Civil y Patrimonial de Familia
Año: 2008
[1] .- MINJUS.- "La vivienda urbana. Su
evolución en el Derecho histórico cubano y en
la legislación revolucionaria". La Habana. 1974. pp.
236; "Ley de Reforma Urbana y legislación
complementaria". La Habana
[2] .- Vega Vega, Juan.- "Comentarios a la
Ley de la Vivienda". Editorial Ciencias
Sociales. La Habana. 1985., p.
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