- Concepto
- Características
- Ejecución
de la hipoteca - Cancelación
de la hipoteca - Conocimiento
de embarque - La
carta de porte - Bibliografía
ASPECTOS
PRELIMINARES:
En la legislación bancaria no existe un antecedente
inmediato de este título valor. Es la
Ley
26702º, la que sigue vigente a la fecha, la que crea el
Título de Crédito
Hipotecario Negociable.
No obstante, la política
económica a partir del año 1990 fue la de crear
nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios,
que permitieran dinamizar el mercado
crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada
por D. Leg. 637º creó las Letras Hipotecarias, como
medio de permitir un acceso masivo al crédito
hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861º – Ley del Mercado de
Valores, estableció en su 15ª Disposición
Final que los créditos respaldados con garantía
hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del
sistema
financiero podían ser incorporados a un título
circulante, endosable libremente y sin obligación alguna
por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado
Certificado Hipotecario Endosable.
De otro lado, existen características del Título
como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de
pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca que han
sido reguladas en normas de antigua
data como el D. Leg. 495º – Ley del Registro Predial
e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero,
en virtud de un poder
irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de
efectuar la venta
extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones
establecidas por el Art. 33° de dicha norma.
Con la dación de la Res. Nº 838-97-SBS en
noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley
26702º, se establecieron las condiciones y
características generales del Título, otorgando a
la SUNARP, como ente rector de los Registros
Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de
aprobar las características físicas del
Título, lo que se ha cumplido mediante Res. Nº
258-99-SUNARP del 12.08.99.
CONCEPTO
El título de crédito hipotecario negociable se
concibe dentro del Sistema
Financiero Nacional como una herramienta que permite a
éstas empresas conceder créditos con la hipoteca
que este título representa, y se otorgue medidas de
seguridad y
confianza a quienes adquieran estos valores en el
mercado secundario y/o, según el caso, adquieran los
inmuebles como consecuencia de su venta por el incumplimiento de
pago del crédito representado por dicho título
valor. El título tiene una función no
sólo crediticia sino financiera, busca facilitar la
concesión de los créditos en favor del deudor
hipotecario, cuya deuda se incorpora en un título que a su
vez representa una garantía hipotecaria.
El propietario de un bien inmueble puede hipotecar su propiedad para
lo cual en forma unilateral constituirá el gravamen
mediante escritura
pública y lo inscribirá en el Registro
Público. Luego de constatar la inexistencia de cargas o
gravámenes, el respectivo Registro Público
expedirá el título, en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
El único gravamen que puede pesar sobre el inmueble es
el constituido por el interesado, el mismo que se incorpora en el
título indicándose el valor del mismo, de acuerdo
al informe del
perito que se inserta en la escritura pública de constitución de gravamen. En el
título se consignará el crédito que se
garantiza. Dicho crédito podrá ser endosado, con lo
cual el título entra en circulación y cuenta con la
ventaja de tener su propia garantía.
NATURALEZA JURIDICA
La naturaleza
jurídica de dicho instrumento crediticio está
establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que
señala que es un título valor a la orden, es decir,
un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como
real, destinado a la circulación, y que requiere para ser
considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por
ley.
Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo
señalan, es de precisar que el Título se rige por
los principios
generales de incorporación, literalidad, autonomía,
legitimación y buena fe del tenedor, en
aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos
Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera
unilateral declara la existencia de una obligación a cargo
de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho
a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del
tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene
un derecho real de garantía que confiere al endosatario
tomador las facultades de persecución, venta judicial o
extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el
producto del
remate. Ambos derechos tienen la amplitud
que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal
razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no
garantiza otras obligaciones
que la del crédito al que respalda.
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