La Institución de la Propiedad Horizontal (página 3)

Ejecutivo de la Junta de Administración: la integra un presidente y
un tesorero, sin retribución salarial. Como funciones tienen
cobrar la cuota mensual a los titulares, administrar el fondo que
se forma con las contribuciones de los propietarios, supervisar
el trabajo del
encargado, velar por la calidad de las
reparaciones hechas al edificio y velar por el cumplimiento de
las normas de
convivencia. (artículos 38, 39 y 40 de la
Resolución 4 de 1991).

Presidente de la Junta de Administración: es el que
representa a los titulares en los asuntos relativos al edificio,
convoca y preside las reuniones de la Junta y el Ejecutivo,
elabora el orden del día de la reunión, firma las
actas donde se recogen los acuerdos de la Junta de
Administración y realiza la apertura de las cuentas
bancarias. (artículos 44 y 45 de la Resolución 4 de
1991).

Secretario de la Junta de Administración: se encarga de
confeccionar las actas y su control, expedir certificaciones
firmadas por el Presidente y citar a los miembros de la Junta y
el Ejecutivo. (artículo 46 de la Resolución 4 de
1991).

Tesorero de la Junta de Administración: este cargo
puede ser desempeñado por el secretario sino existe
acuerdo por los propietarios para la elección del mismo.
(artículo 47 de la Resolución 4 de 1991).

II.8-. Extinción

Esta se produce por los motivos siguientes:

• La destrucción total del edificio multifamiliar:
  comprende una extinción del régimen y la
  extinción de la cotitularidad sobre el terreno
  (Disposición Especial 4ta de la Resolución 4 de
  1991). En este caso los titulares no tienen la posibilidad de
  reconstrucción, el Estado se convierte en propietario
  del terreno, sin indemnizar a los titulares, siendo
  responsabilidad de este la ubicación en una albergue y
  a la postre en una vivienda confortable.

• En cuanto a la destrucción parcial la
  Resolución 4 de 1991 no estableció nada al
  respecto, lo dejo a criterio de la administración
  luego de oír el criterio del técnico a los
  efectos del dictamen sobre el tipo de destrucción del
  inmueble.

• En cuanto a la conversión en propiedad o en
  copropiedad ordinaria, no valida para los propietarios
  individuales o arrendatarios cuyos derechos dependen de las
  normas establecidas en la Resolución 4 de 1991.

II.9.-Los edificios multifamiliares y la Propiedad
Horizontal. Semejanzas y diferencias

La principal semejanza entre las normas de la Propiedad
Horizontal y la de los edificios multifamiliares radica en que,
ambas, bajo distintos presupuestos y
condiciones históricas, económicas y sociales
diferentes, regulan la misma institución jurídica,
es decir aquella que nace cuando existen titulares de un piso o
local de un edificio con salida independiente, que tienen
propiedad exclusiva sobre su piso y sobre la comunidad que
nace de los elementos comunes.

Asimismo se puede plantear que ambos regímenes
entienden que apartamento es la construcción que ocupa todo o parte de un
piso, que sea destinada a vivienda, a oficina, comercio o
cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre con
salida directa a la calle o a determinados espacios comunes, no
estableciendo en ninguno de los dos casos el número
mínimo de apartamentos o de pisos para considerar que se
está ante una situación de hecho susceptible de ser
regulada por las normas de la Propiedad Horizontal.

Existen diferencias entre la Propiedad Horizontal y los
edificios multifamiliares, toda vez que la primera surge por
declaración expresa de voluntad del propietario,
único o de todos los propietarios mediante escritura
pública que requiere inscripción en el Registro de la
Propiedad, con efectos constitutivos; mientras que en el segundo
surgen por mandato de la Ley, la que
establece el régimen; naciendo y desarrollándose
los edificios multifamiliares como régimen administrativo,
pero la Propiedad Horizontal es siempre un régimen
civil.

La Propiedad Horizontal concibe la prehorizontalidad, aspecto
no regulado en los edificios multifamiliares de nueva
construcción, como un negocio constructivo reservado al
Estado, el
cual vende los pisos una vez terminados y declarados habitables,
aunque con anterioridad puedan suponer y hasta saberse
quiénes serán sus titulares, jamás la
venta se realiza
en planos.

En la Propiedad Horizontal se establece el derecho de tanteo y
de retracto a los titulares de los restantes apartamentos, cuando
alguno de ellos pretenda la venta de su propiedad, este aspecto
no se verifica en los edificios multifamiliares, en virtud del
principio esbozado en la Ley de Reforma Urbana y que ha servido
de fundamento de toda la legislación inmobiliaria
revolucionaria: no es lícito ser titular domínico
de más de un inmueble de residencia permanente.

En los edificios multifamiliares no se establecieron reglas
para la inscripción registral de los mismos, pues es una
situación de hecho por la que nace el régimen, no
requiriendo escritura pública ni inscripción
registral para su constitución mientras que en la Propiedad
Horizontal es requisito indispensable el otorgamiento del
título constitutivo para su posterior
inscripción.

En la Propiedad Horizontal se regulan las relaciones entre los
titulares domínicos del edificio, incluso con una
participación en los elementos comunes en equivalencia al
porcentaje que representa el valor del
apartamento dentro del conjunto del mismo, mientras que los
edificios multifamiliares establecen el régimen
jurídico especial obligatorio que determina los derechos y deberes de los
propietarios y de los arrendatarios de las viviendas que
conforman el edificio y hasta de los demás residentes, sea
cual fuere la forma en que se ocupa, con participación
igual de todos los titulares sobre los elementos comunes del
inmueble.

En el régimen de los edificios multifamiliares, se
clasifican los edificios en: de administración propia o de
administración municipal, según las
características del inmueble, en la Propiedad Horizontal
este aspecto no es concebido. Además en el primero se
sustituye el término Junta de Propietarios por Junta de
Administración, o lo que es lo mismo, consejo de
vecinos.

II.10 Situación actual de la Propiedad Horizontal de
los edificios multifamiliares en el municipio
Cabaiguán

El Municipio de Cabaiguán se encuentra ubicado en la
región central del país, limitado al norte con el
municipio de Yaguajay y la provincia de Villa Clara, al sur con
el municipio de Sancti Spíritus, al este con el municipio
de Taguasco y al oeste con el municipio de Fomento y la provincia
de Villa Clara.

Tiene una superficie total de 596,43 km2, con una población de 69 054 habitantes, de ellos 45
780 pertenecen a la zona urbana y 23 274 a la rural, para un
grado de urbanización de 66,6 % y la densidad
poblacional es de 115,8 hab./k.m2.

Existen en el territorio un total de 22583 viviendas, de ellas
son urbanas 15136 y rurales 7447, para un promedio de 3.1
hab./viv., con un 100 % de asentamientos electrificados, un 57 %
de la población con acueducto y un 15 % de la
población servida por alcantarillado.

Coexiste un sistema de
asentamientos que se ha consolidado a través de los
años, contando con cuatro núcleos urbanos:
Cabaiguán, Guayos, Jíquima y Santa Lucia; donde se
ubican 5 zonas de desarrollo de
viviendas construidas por el Estado,
además de las viviendas edificadas por reposición
dentro de la trama urbana y 52 asentamientos rurales donde se han
construido las viviendas de forma concentrada y dispersas para
estabilizar la fuerza de
trabajo del
MINAZ y MINAGRI fundamentalmente. También existen zonas
mixtas donde se ha combinado la construcción de viviendas
por esfuerzo propio y por la vía estatal.

El municipio de Cabaiguán posee 83 edificios,
distribuidos de la siguiente manera: 14, en la zona de desarrollo
estatal Silverio Blanco; 3, en los Paragüitas; 4, en
Pastoritas; 1, en la Ponchera; 22, en el Pedro Pena; 3, en
ampliación Cuba; 10, en
desarrollo estatal Guayos; 11, centro de Guayos; 11, en Tres
Palmas; 2, en Punta Diamante y 2, en La Esperanza.; los cuales
son: de 2, 3, 4 y 5 plantas
respectivamente.

Para obtener la información sobre la situación de la
Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares en el
municipio Cabaiguán, se aplicaron diferentes instrumentos
como revisión de documentos,
entrevistas a
funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda y
encuesta a los
Jefes de núcleos de los edificios multifamiliares,
escogida la muestra, 1 de
cada Edificio Multifamiliar de los que cuenta.

Con el objetivo de
indagar sobre la situación general de los edificios
multifamiliares se revisó La Ley General de la Vivienda y
el Reglamento existente para los mismos, a través del cual
se pudo conocer la estructura y
funcionamiento de los citados edificios; así mismo se
consultó el Libro Primario
y los informes
estadísticos mensuales de los Edificios Multifamiliares.
(Ver ANEXO 2)

Mediante la entrevista
a funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda de
Cabaiguán, se pudieron conocer los siguientes criterios.
(Ver ANEXO 3)

El 100% de los entrevistados refirieron conocer la
legislación aplicable a los edificios multifamiliares,
elemento que favorece el desempeño de sus funciones en este sentido,
de igual forma demostraron con sus respuestas el dominio de las
vías que existen para su aplicación.

El 75 % de los interrogados contestaron que no se controla el
cumplimiento de la legislación, lo que evidencia que
aunque existen los mecanismos para su aplicación correcta,
estos no se llevan a cabo.

El 100% de los funcionarios refirieron que no se divulga a la
población la legislación relacionada con la
aplicación de la Propiedad Horizontal en edificios
multifamiliares, lo que demuestra que no se utilizan los espacios
adecuados, tales como la radio,
la
televisión, los murales de la Dirección
Municipal de la Vivienda y de los Comité de Defensa de la
Revolución
en los propios edificios.

Los entrevistados finalmente coincidieron en la necesidad de
divulgar la legislación aplicable a estos casos, pues a
partir de ahí, cada titular conocería cuáles
son sus derechos y obligaciones
en los edificios multifamiliares; para garantizar el uso y
disfrute de los elementos comunes y la disciplina, a
la vez que sería una herramienta de trabajo para el
consejo de vecinos.

A continuación se ofrece una descripción del comportamiento
de cada uno de los indicadores de
la encuesta aplicada a la muestra seleccionada, que se
comportó de la siguiente manera:(Ver ANEXO 4)

En relación a la pregunta uno, si conocían el
régimen de la Propiedad Horizontal, el 100% de los
encuestados manifestaron desconocerlo, en cuanto a la pregunta
dos, que se deriva de la anterior, al contestar todos
negativamente, no se obtuvo respuesta en la misma por lo que se
desconoce por los habitantes de los edificios multifamiliares
quién es el organismo a través del cual lo
podrían conocer.

Referente a su condición en la vivienda en la pregunta
tres, 30 resultaron ser propietarios, para un 36%, 25
arrendatarios, 30% y 28 poseían otra, para un 34%.

Al preguntar a los encuestados cuándo habían
recibido el apartamento, en la interrogante tres, 82 manifestaron
una vez concluida, para un 98.8% y 1 persona
refirió, antes de concluirse, lo que representa un
1.2%.

En relación a la pregunta cuatro, en cuanto a
cuáles son los derechos que poseen los propietarios y
arrendatarios, en cuanto al régimen de la Propiedad
Horizontal para los edificios multifamiliares, 81 refirieron que
no los conocían, 97.6% y 2 que sí, para un
2.4%.

Referente a la pregunta cinco, sobre cuáles son sus
derechos, y al estar relacionada con la pregunta anterior,
solamente dos contestaron que tenían derecho a disfrutar
de la azotea, la escalera, la cisterna de agua.

La pregunta seis, en cuanto cuáles eran sus
obligaciones, 100% refirió desconocer sus obligaciones en
los edificios multifamiliares. De igual forma en la siguiente
pregunta, derivada de la anterior, el 100%, de los encuestados
manifestaron desconocer sus obligaciones.

En las respuestas de los encuestados a las preguntas nueve y
diez, se aprecia una contradicción, pues el 100% de los
encuestados refirieron que no podían vender su apartamento
o vivienda y sin embargo, identifican al Estado, como el
único que tiene derecho preferente sobre la misma,
aspectos que denotan la falta de conocimiento
en este sentido.

El 63% de los encuestados, en relación a la
interrogante once, respondieron que no existe Consejo de vecinos
en su edificio, lo que demuestra la carencia de la estructura que
garantiza el buen desenvolvimiento de los edificios
multifamiliares, a la vez que constituye una falta de
conocimiento del Reglamento existente para dichos edificios
multifamiliares.

Con respecto a la pregunta doce, solamente el 37 % de los
encuestados alegaron conocer las funciones que debía
desempeñar el consejo de vecinos; explicando que el mismo
apoyaba la convivencia, el respeto entre
todos y no permitía ilegalidades; lo que de igual forma
manifiesta la falta de sistematicidad en la aplicación de
la legislación aplicable a estos casos. (Ver
Gráfico 1)

En relación con la pregunta trece, sobre las
dificultades o problemas que
se presenten, a quién deben dirigirse, el 98.8%,
identificó al CDR, Delegado de la Circunscripción,
PNR, Gobierno
Municipal y Dirección Municipal de la Vivienda, lo que
demuestra la falta de protagonismo de esta estructura y su
débil funcionamiento.

A partir de los resultados de los instrumentos aplicados, se
pueden identificar las siguientes dificultades:

• Desconocimiento por parte de la población en cuanto
  al concepto de Propiedad Horizontal.

• Poco dominio de la legislación que regula el
  régimen de la Propiedad Horizontal aplicado a
  Edificios Multifamiliares.

• La mayoría de los habitantes de los Edificios
  Multifamiliares no conocen los derechos que poseen y que
  están regulados en el Reglamento vigente para los
  mismos.

• No toda la población de los Edificios
  Multifamiliares conoce sus obligaciones.

• La mayoría, desconoce que existe el consejo de
  vecinos o Junta de Administración.

• Existe un débil funcionamiento del consejo de
  vecinos o Junta de Administración.

A partir de estos resultados se consideró oportuno
realizar una propuesta de acciones para
optimizar la aplicación de la Propiedad Horizontal en los
edificios multifamiliares en el municipio de
Cabaiguán.

II.11.-Propuesta de acciones para optimizar la
aplicación de la Propiedad Horizontal en los edificios
multifamiliares en el municipio de Cabaiguán

• Divulgación por la Dirección Municipal de la
  Vivienda del concepto de Propiedad Horizontal, a
  través de:

• 1. Murales, tanto en la Dirección Municipal de
  la Vivienda como en otros de fácil acceso de la
  población de los edificios multifamiliares.

• 2. Espacios radiales en los que comparezcan los
  funcionarios, más preparados, sobre este tema y donde
  se establezca diálogos directos con la
  población.

• 3. Boletines informativos escrito o gráficos,
  que contengan elementos relevantes sobre la Propiedad
  horizontal en los edificios multifamiliares y su
  aplicación.

• Capacitación a los funcionarios del Departamento de
  Administración en las Dirección Municipal de la
  Vivienda sobre este aspecto.

• Realización de barrios debates sobre este tema, en
  coordinación con los CDR y la FMC municipal, con la
  participación de especialistas.

• Realización de un diagnóstico por parte de
  la Dirección Municipal de la Vivienda de
  Cabaiguán para conocer la situación en que se
  encuentra cada edificio multifamiliar en cuanto a su
  estructura.

• Proyección por la Dirección Municipal de la
  Vivienda de Cabaiguán en función de la
  restructuración de los consejos de vecinos o Junta de
  Administración, donde sea necesario.

• Programación de visitas por parte de los
  funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda
  de Cabaiguán para el control del trabajo de esta
  estructura.

Conclusiones

• 1. La Ley Decreto No. 407 de 1952, Ley de la
  Propiedad Horizontal, no ha sido derogada expresamente por
  norma jurídica posterior, por lo que en teoría
  está vigente; sin embargo la Propiedad Horizontal
  requiere de una normativa específica, flexible y
  aplicable, capaz de dar respuesta a los problemas que este
  tipo de vida en común origina.

• 2. La Ley de la Propiedad Horizontal suprimida de
  forma tácita, ha sido suplantada por la
  legislación contenida en el capítulo VI, sobre
  las edificaciones multifamiliares, artículos del 86 al
  103 de la Ley General de la Vivienda complementada por la
  Resolución No.4/91, que constituye el Reglamento de
  los edificios multifamiliares, de lo que quedan excluidos los
  inmuebles destinados a fomentar la inversión
  extranjera y la residencia de estas personas en el territorio
  nacional.

• 3. La apertura a la Inversión Extranjera en
  Cuba, a partir de la entrada en vigor de la Ley 77 de 1997 ha
  dado lugar a la existencia de inmuebles que no están
  contemplados en la legislación sobre la vivienda que
  rige en el país, los que si se reconocían en la
  Ley de la Propiedad Horizontal, para suplir este defecto se
  dictó el Decreto Ley 185 de 1998, que hace extensiva
  la aplicación de la Ley Decreto 407 de 1952 a la
  Inversión foránea en el país,
  reactivando la aplicación de la norma en ese sentido,
  lo que en la práctica trajo como consecuencia que
  exista duplicidad de regímenes sobre una misma
  institución jurídica.

• 4. En la legislación cubana se considera como
  edificio multifamiliar toda edificación de varios
  pisos en que existan viviendas independientes que ocupen cada
  una de ellas todo o parte de un piso, o las que contando de
  un solo piso con varias viviendas, éstas tengan
  elementos comunes de servicio, por lo que el régimen a
  que se encuentran sometidos estos inmuebles, se equipara al
  de la Propiedad Horizontal.

• 5. Los edificios multifamiliares en el municipio de
  Cabaiguán, se equiparan con lo establecido para la
  Propiedad Horizontal, ya que poseen un régimen
  jurídico de propiedad personal, independiente y
  singular, con un dominio exclusivo sobre una unidad
  habitacional del inmueble, unido a una copropiedad
  inseparable para la existencia, uso y disfrute de aquella
  propiedad, siendo necesario un régimen
  específico que regule ambas instituciones.

• 6. Existe desconocimiento por parte de los residentes
  en edificios multifamiliares del municipio de
  Cabaiguán, en cuanto al dominio de la
  institución de la Propiedad Horizontal.

Recomendaciones

Que en futuros estudios sobre el régimen de la
Propiedad Horizontal en Cuba, se tengan en cuenta los resultados
obtenidos en la
investigación, en el sentido de que se valida la
necesidad de que el máximo órgano legislativo de
este país se pronuncie por la promulgación de un
cuerpo legal donde se unifique el tratamiento a dicha
institución, se trate de inmuebles para extranjeros o los
sujetos al régimen que establece la Ley General de la
Vivienda, destinando en dicha norma un espacio para los edificios
multifamiliares con sus peculiaridades.

Poner en práctica la propuesta de acciones para
optimizar la aplicación de la Propiedad Horizontal en los
Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán que
aparece en el Capítulo II.

Bibliografía

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Autor:

Lic. Limay Gutiérrez
Rodríguez

Cuba

Octubre de 2008

[1] REFFINO, V.: (1952). La Propiedad
Horizontal, Editorial Claridad, Buenos Aires,
prólogo.

[2] PEREZ PASCUAL, Dr. E. (1974). El Derecho de
Propiedad Horizontal, imprenta
Editorial J. Doménech, pág. 29

[3] PEREZ PASCUAL, Dr. E. op.,cit.,p p.
31

[4] MANRESA y NAVARRO, JM. (1935).
Comentarios al Código
Civil Español, segunda edición, Editorial Reus, Madrid,
pág.345

[5] DE TORO Y GISBER, M. (1981). Diccionario
Larousse Básico Escolar, Editorial Científico-
Técnica, La Habana, Cuba, la define como condominio.

[6] DE TORO Y GISBER, M. (1981). op., cit.,
lo define como dominio en común.

[7] CASADO PALLARES, F. (1895). Tratado de
Notaria, Madrid, pág. 122

[8] BATLLE VÁZQUEZ, M. (1954). La
propiedad de casas por pisos, Segunda edición, Editorial
Marfil SA, España,
pág. 65

[9] REFINO PEREYRA, V. (1952). La Propiedad
Horizontal, Editorial Claridad, Buenos Aires, pág.
18

[10] PLANIOL, M y RIPERT, J. (1930). Tratado
Práctico de derecho Civil,
T-IIII, traducción española del Dr. Mario
Díaz, Colegio de Abogados de la Habana, Editor Juan
Buxo, La Habana, Cuba, pág. 319.

[11] SÁNCHEZ ROCA, M. (1951). Leyes Civiles
de Cuba y su jurisprudencia, Segunda Edición, V-II,
Editorial Lex, La Habana, pág. 61

[12] AGUIRRE TORRADO, A. (1954).
Disposición sobre la Ley de Propiedad Horizontal, La
Habana, pág. 6

[13] FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO,
M. (1985). Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales,
dirigido por Manuel Albaladejo García, T-V, V-II,
Editorial Revista de
Derecho Privado, Madrid, España, pág. 132

[14] SOTO NIETO. (1975). Naturaleza
jurídica de la Propiedad Horizontal. Revista General de
Derecho, pág. 28 y SS.

[15] Posición seguida por el
Código Civil alemán, que establecía en su
artículo 1014 que «el derecho de superficie no
podrá ser restringido a una parte de la
construcción, especialmente a un solo piso», lo
cual fue abolido con la Ley de 15 de marzo de 1951, Ley sobre
el derecho permanente de habitación y de propiedad de
las viviendas.

[16] DÍEZ PICAZO, L y GULLÓN, A
(1985). Sistema de Derecho Civil, V-III, Editorial Tecnos,
Tercera Edición pág. 252-254

[17] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1985) op.,
cit., pp. 252-253

[18] DÍEZ- PICAZO, L y GULLÓN,
A. (1985). op., cit., pp. 253, entiende por tercero los
adquirientes del piso o local por cualquier causa y los
derechos
reales personales sobre él.

[19] DÍEZ- PICAZO, L y GULLÓN,
A. (1985). op., cit., pp. 254, no son solamente los
propietarios sino en general los ocupantes en vista a la
finalidad que persiguen tales acuerdos.

[20] ALBALADEJO GARCÍA, M. (1960).
Instituciones de Derecho Civil. Parte General y
Derecho de Obligaciones. Librería Bosch, pág.
247.

[21] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1985).
Sistema de Derecho Civil, V-III, Editorial Tecnos, Tercera
Edición, pág.254-255.

[22] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1990).
Sistema de Derecho Civil, V-III, Editorial Tecnos, Tercera
Edición, pág.254, Se consideran anejos el garaje,
la buhardilla, el sótano

[23] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1990).
op., cit., pp. 259

[24] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1990).
op., cit., pp. 265-266

[25] LOISI, Dr. O. (2005). Todo sobre
Consorcios. Editorial de la Fundación Liga del
Consorcista. Buenos Aires.

[26] RODRÍGUEZ CASTELLANOS, K. (2003)
La Propiedad Horizontal. Sus peculiaridades.

[27] DÍEZ PICAZO, L y GULLÓN,
A. (2001), op., cit., pp. 250-254

[28] Departamento de Servicios
Parlamentarios, Unidad de Actualización normativa.

[29] Referido a las Comisiones Vivienda,
Recreación y Deportes; y de lo
Jurídico de Puerto
Rico.

[30] Esta Ley fue integrada a la Ley
Fundamental del 7 de diciembre de 1959, debido a la
significativa importancia de sus postulados, relativos a la
propiedad inmueble.

[31] DAVALOS FERNANDEZ, R. (1990). La Nueva
Ley General de la Vivienda, La Habana, pág.231.

[32] GIL RODRÍGUEZ, J. (1997) Manual de
Derecho Civil, T-I, Marcial Pons, pág. 73

[33] GOMEZ GIL, O. (1954). La Propiedad
Horizontal en Cuba, Editorial Lex, La Habana, Cuba.