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Estudio de la Propiedad Horizontal en la legislación comparada en Cuba (página 2)




Partes: 1, 2, 3


Los edificios de apartamentos están sometidos a un régimen imperativo y administrativo, por lo que no se constituyen mediante escritura pública, no existe inscripción en el Registro de la Propiedad, es un estado de hecho donde las cuotas son iguales, no es posible derecho de tanteo ni retracto entre comuneros, pues este lo posee de forma preferente el Estado, ni hay junta de dueños sino de titulares.

Por el concepto y la situación en que de hecho se encuentran los inmuebles sometidos a este régimen, el término de Edificios Multifamiliares puede ser asimilado al concepto de Propiedad Horizontal, siendo esta la denominación dada por la legislación revolucionaria a esta institución.

Existen principios que rigen el sistema inmobiliario conocidos desde la Ley de Reforma Urbana de fecha 14 de octubre de 1960, que unido a la polémica de la verdadera naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal en Cuba, ha dificultado y obstaculizado el estudio de esta institución.

Definimos como problema la inexistencia de un adecuado respaldo jurídico de la institución de la Propiedad Horizontal en nuestro país, específicamente en cuanto al régimen instaurado para los edificios multifamiliares.

Objeto de Estudio

La institución de la Propiedad Horizontal

Campo de acción

La propiedad Horizontal para los Edificios Multifamiliares

El objetivo general del trabajo consiste en caracterizar la situación actual de la aplicación de la Propiedad Horizontal en el municipio de Cabaiguán.

Como objetivos específicos se señalan los siguientes:

  • Sistematizar la variedad de normas jurídicas que en el decursar histórico han regulado la situación jurídica que se origina con la Propiedad Horizontal y los elementos conceptuales que la rigen.

  • Caracterizar el régimen de la Propiedad Horizontal que rige para los Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán.

  • Proponer acciones encaminadas a optimizar la aplicación del régimen de la Propiedad Horizontal que rige en los Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán.

 

Hipótesis: La institución de la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán no goza de un adecuado respaldo jurídico.

Variable independiente: Institución de la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares.

Variable dependiente: respaldo jurídico

Para ello trabajaremos en las siguientes Dimensiones:

  • 1. Nivel de Preparación de los funcionarios para su correcta aplicación.

Indicadores:

  •  - Conocimiento de la legislación vigente al respecto.

  •  - Vías para su aplicación.

  •  - Control de su cumplimiento.

  •  - Divulgación de la legislación relacionada con la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares por diferentes vías: radio, TV, murales públicos, en murales de los propios edificios.

  •  - Valoraciones acerca de la aplicación de la Propiedad Horizontal en Edificios Multifamiliares.

    2. Nivel de información de la población acerca del régimen de la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares.

  • Indicadores:

    •  - Conocimientos acerca de la Propiedad Horizontal en Edificios Multifamiliares.

    •  - Conocimiento de la legislación aplicable a los Edificios Multifamiliares.

    •  - Conocimiento de sus derechos.

    •  - Conocimiento de sus obligaciones respecto a la Propiedad Horizontal.

    •  - Estatus legal de su vivienda: propietario, arrendatario, otros.

    •  - Existencia del consejo de vecinos.

    •  - Funcionamiento del consejo de vecinos.

    •  - Uso de los elementos comunes.

Tareas de la investigación

  • Sistematización de la variedad de normas jurídicas que en el decursar histórico han regulado la situación jurídica que se origina con la Propiedad Horizontal y los elementos conceptuales que la rigen.

  • Caracterización del régimen de la Propiedad Horizontal que rige para los Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán.

  • Propuesta de acciones encaminadas a optimizar la aplicación del régimen de la Propiedad Horizontal que rige en los Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán.

Diseño Metodológico

Se realizó un estudio descriptivo de tipo transversal, no experimental.

Entre los métodos teóricos se emplearon los siguientes:

  • Histórico-lógico: Para determinar los antecedentes del régimen de la Propiedad Horizontal a nivel global y en nuestro país.

  • Análisis y la síntesis: Permitió arribar a las conclusiones acerca de su aplicación en Cuba y en el territorio.

  • Inducción y deducción: Para la interpretación de los datos obtenidos de la aplicación de los instrumentos.

Los métodos empíricos empleados fueron:

  • Análisis de documentos: Para estudiar con profundidad la legislación cubana acerca de la institución de la Propiedad Horizontal.

  • Encuesta: Se aplicó a los habitantes de Edificios Multifamiliares que formaban parte de la muestra para determinar el nivel de información de estos en cuanto al régimen de la Propiedad Horizontal en Edificios Multifamiliares.

  • Entrevista: Aplicada a funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda de Cabaiguán para valorar su nivel de preparación para la correcta aplicación de la Propiedad Horizontal en Edificios Multifamiliares.

Métodos Matemáticos: Se utilizó la estadística descriptiva, mediante tabla de frecuencia absoluta y relativa (en %).

Se utilizó un gráfico de barra para ilustrar el comportamiento de los resultados de uno de los indicadores; con apoyo de la aplicación de Excel del Microsoft Windows.

El estudio es novedoso pues ofrece una caracterización del estado de la Propiedad Horizontal en Edificios Multifamiliares del municipio Cabaiguán, lo que permitió precisar las principales insuficiencias en su aplicación y elaborar un conjunto de acciones para perfeccionar esta institución en el territorio, lo cual constituye el aporte práctico. En el orden teórico ofrece un estudio de los antecedentes de la Propiedad Horizontal a nivel global y nacional.

Este trabajo fue organizado en dos capítulos: en el primero, se aborda la institución de la Propiedad Horizontal, su evolución y desarrollo hasta la actualidad, tanto a nivel Global como nacional; y en el segundo, la caracterización de la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares, particularizando en el municipio Cabaiguán, así como la propuesta de acciones para optimizar la aplicación de dicha institución.

CAPÍTULO I: LA INSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

I.1-.Antecedentes históricos de la institución de la Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con más fuerza en el siglo XIX, teniendo antecedentes históricos como institución desde épocas remotas. Es aceptado en la doctrina por los estudios y los tratadistas del tema que en la antigua Roma, Grecia, Egipto y en el derecho babilónico, ya se conocía este tipo de propiedad de casas por pisos, aunque de modo naciente, manteniéndose vigentes.

Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio vigente en la conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada también Propiedad Horizontal.

Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a través de la Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenían recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en común, dividiéndose luego los pisos.

La evolución de la institución recorre tres períodos, según se va transformando el concepto del dominio. Primeramente surgió la concepción absoluta, conforme a la cual las facultades dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo. Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos, que estableció ciertas limitaciones al concepto anterior, y después se alcanzó el concepto Propiedad Horizontal, con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugación de los derechos sobre la vivienda y sobre las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario.

La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio[1]

Ya el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente".

La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos

comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

I.2-. Conceptualización

Mucho se ha discutido sobre el tema concerniente a la denominación de la institución que estamos estudiando y la literatura jurídica ha empleado términos como "parcelación cúbica de inmuebles", "propiedad de casas por pisos o divididas por pisos", "propiedad sobre pisos o habitaciones", "propiedad por apartamentos o por departamentos", "condominio de casas divididas", "horizontalidad", entre otros, sin embargo, sigue prevaleciendo el término Propiedad Horizontal, que es el que titula las leyes especiales sobre esta materia en el mundo.

Es conveniente definir, conceptos básicos que se manifiestan en la investigación: edificio, que según el Diccionario de la Lengua Española, es toda obra o fábrica construida por habitación para usos análogos; como casa, templo, teatro, etc. El que está compuesto por dos elementos: la construcción y el suelo en que descansa, de la unión de ambos elemento aparece lo que jurídicamente se denomina edificio[2]

También se ha definido al edificio como cualquier construcción con materiales duros, de varias plantas, divididos en pisos, con cuartos destinados al alojamiento de una familia, o a trabajos artesanales o profesionales.

En su acepción vulgar equivale a toda obra arquitectónica que se alza sobre el suelo, cuyo destino puede ser o no la vivienda, pero sí lo es siempre la utilización por el hombre para su beneficio. Puede estar construido sobre suelo urbano y/o rústico.

A los efectos de la Propiedad Horizontal, la idea de edificio presupone siempre una unidad, no necesariamente física ni arquitectónica, sino orgánica, o sea, una unidad orgánica de edificación, con la existencia de pisos o locales o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente y elementos comunes en conjunción de servicio para dicho aprovechamiento[3]

Según el diccionario Encarta 2007 la propiedad es un derecho o facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales, Cosa que es objeto del dominio, sobre todo si es inmueble o raíz, así define como horizontal, la que recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes.

La Propiedad Horizontal o copropiedad inmobiliaria es un concepto jurídico que hace alusión a un tipo de propiedad caracterizado por extenderse de manera privativa sobre un piso o local de una edificación, y además, sobre una cuota de propiedad de los elementos comunes de todo el edificio.

Para algunos autores, se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Cada autor definirá al instituto su postura o filiación a una u otra de las teorías que han existido a lo largo de la historia para comprender la Propiedad Horizontal, por ejemplo Manresa[4]define la Propiedad Horizontal como el inmueble que en su totalidad pertenece de forma singular a diversos propietarios y aún habiendo, por la división, terminado la copropiedad[5]y cesado el condominio[6]sobre una parte que fue abstracta e ideal durante el pro-indiviso, continúan siendo comunes ciertas cosas indispensables al derecho de usar y disfrutar de la finca, como los tejados, las escaleras, los patios, entre otros. Este estado de comunidad especial sólo habrá de determinarse jurídicamente por la reincorporación del dominio del inmueble en un solo y exclusivo propietario.

Casado Pallares[7]considera que en esta figura la propiedad separada es lo principal y lo accesorio es la comunidad, pues todo el valor directo y utilidad de una cosa depende de los pisos o de las habitaciones, esto es, de los espacios habitables y todo lo demás está respecto de ello, en relación tanto de medio a fin como de accesorio a principal.

Batlle[8]refiere que en la propiedad por pisos hay una comunidad de ciertos elementos; pero sobre la cosa entera no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios que no es lo mismo.

Reffino manifiesta que "la Propiedad Horizontal de los inmuebles edificados consiste simplemente en que el propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente de él, con independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del terreno donde se asienta el edificio y demás bienes comunes"[9].

Planiol y Ripert piensan que la Propiedad Horizontal "consiste en una superposición de propiedades distintas y separadas, complicadas con la existencia de una copropiedad que se refiere a las partes afectadas al uso común de los diferentes pisos"[10].

Sánchez Roca la define como: "jurídicamente, la Propiedad Horizontal es una comunidad voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes titulares de cada uno de los pisos o apartamentos de un inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas legales o paccionadas[11]

Aguirre considera que "la concurrencia de la propiedad singular y exclusiva de una parcela cúbica, delimitada por dos o más planos horizontales y el dominio anejo, indivisible e inseparable de los elementos comunes del edificio".[12]

Manuel Albaladejo García plantea que "es una propiedad especial que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble"[13]. Siendo esta a la que afiliamos nuestro criterio.

Este concepto debe ser desglosado y explicado del siguiente modo: el carácter especial de la Propiedad Horizontal está dado por ser una institución de carácter complejo, cuyo género es el derecho de propiedad, destacando las peculiaridades siguientes:

  • En ella se combinan un derecho esencial el de propiedad singular e independiente y otro accesorio, el de copropiedad o condominio sobre los elementos y servicios comunes, cosa que no acontece con la propiedad ordinaria.

  • A diferencia de lo que acontece con la propiedad ordinaria o común, ésta viene limitada por los planos horizontales de cada piso o local.

  • Como consecuencia de esta pluralidad de propiedades singulares e independientes en un mismo edificio, los derechos y obligaciones de cada propietario de un piso o local son de dos clases: los que les corresponden como propietarios privativos de su espacio limitado y aquellos otros que se derivan del uso y disfrute de los elementos comunes.

Incluso los derechos como propietarios singulares tienen sobre su piso o local están sujetos a una serie de limitaciones que no se dan en la propiedad ordinaria, limitaciones que se derivan, bien de los derechos de los demás titulares sobre sus pisos o locales, bien de los que ostentan sobre los elementos comunes.

La propiedad de pisos o apartamentos, llamada también Propiedad Horizontal, es una institución jurídica que en los momentos actuales adquiere vitalidad y tiene gran importancia; lo cual está dado por la intervención de diferentes factores, de orden sociológico, económico o cultural y de psicología individual.

Uno de los factores económicos que influye es el deseo de evitar la aplicación del instituto de arrendamiento como instrumento o mecanismo de explotación de las edificaciones. Los constructores buscan una pronta recuperación del capital invertido en lugar de su mantenimiento inmovilizado del que obtener unas rentas siempre sometidas a bloqueo o a las normales o anormales fluctuaciones del mercado monetario, buscan el logro de una ganancia más o menos limitada, pero rápida.

El Estado ha orientado su política de viviendas en un sentido favorable a la Propiedad Horizontal en detrimento del arriendo. Son innumerables los edificios que han sido construidos con ayudas, colaboraciones y créditos del Estado para acogerse al sistema de venta de casas por pisos.

Los pisos y locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, se han convertido en estos días en un bien de consumo, considerando como bienes de consumo las parcelas y edificaciones unifamiliares en lugares alejados de las poblaciones, ampliándose su mercado a través de la publicidad.

En cuanto a este tema ha existido la polémica sobre la vida del condominio o de propiedad separada sobre los pisos o de la aproximación de uno u otro elemento, pero en estos tiempos aún cuando esta cuestión no ha sido agotada, el objeto real de discusiones se sitúa en otro terreno, y es en torno al desarrollo normativo del instituto que abordamos, en cuanto a la validez, al alcance y al contenido de los estatutos y reglas de gobierno y a la institucionalización y distribución de competencias de los diferentes órganos de la comunidad.

La evolución no se ha detenido, los temas más sobresalientes se concentran en la primera constitución de las comunidades como comunidades de construcción para un posterior establecimiento del régimen de Propiedad Horizontal entre los comuneros, con todos los problemas de todo orden que ello suscita no sólo en las relaciones internas entre ellos sino en el orden de cumplimiento y ejecución de los contratos de obra, el desenvolvimiento de las relaciones de vecindad y la aparición de nuevas formas que van al molde legal de unidad de edificio.

Hoy es común la construcción de bloques de edificaciones con servicios únicos para todas ellas. Se han propagado, las urbanizaciones privadas o como han sido llamadas gráficamente como una Propiedad Horizontal superficial extendida; por lo que se requiere de una especial consideración legislativa para tratar estos fenómenos, pues la Ley de Propiedad Horizontal no se atempera a la realidad existente.

I.3- Naturaleza jurídica de la propiedad Horizontal

Desde los primeros albores de la Propiedad Horizontal ha sido complejo definir su naturaleza jurídica dado a los derechos que convergen en ella y a los criterios teóricos que se han manifestado sobre ella.

Existen teorías relacionadas con este instituto, pero como refiere Soto Nieto[14]que no han ofrecido respuesta a la interrogante surgida en relación a su definición y síntesis, entre las que se encuentran:

  • Las que las consideraron un derecho de superficie.

Se ha planteado que esta teoría realmente constituye una curiosidad histórica. Su génesis se encuentra en el hecho de que el propietario del terreno no coincidía con el de los apartamentos edificados encima de ese terreno[15]

Estas dos instituciones tienen grandes diferencias, en el Derecho de Superficie convergen varias relaciones jurídicas, la propiedad de suelo es a priori, lo cual no sucede en la Propiedad Horizontal, puesto que los propietarios de cada apartamento o de cada piso, son propietarios también del terreno donde se asienta el edificio, en correspondencia con la cuota de participación que ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, y la propiedad de lo construido siempre es perpetua no se necesita la autorización del dueño del terreno para edificar. Por tanto no se pueden plantear dificultades de naturaleza jurídica entre ambas instituciones ya que están perfectamente delimitadas y no son excluyentes, se pueden verificar simultáneamente.

  • Las que la entendieron como una comunidad.

Esta teoría también ha sido bastante discutida, en la Propiedad Horizontal se verifican muchas características entrelazadas y difíciles de desligar tanto de la copropiedad por cuotas como por la de mano común. Esta no se puede encuadrar con facilidad en ninguna de las figuras conocidas aunque se ha tratado de analizar así por la doctrina. La Propiedad Horizontal surgió sin que existiera una regulación legal al respecto para dar respuesta a una situación de hecho, algunos países se ubicaron en el esquema establecido por los códigos civiles para regular la comunidad.

  • Las que la asimilaron a un derecho de usufructo, de uso de habitación.

Esta disposición resulta desacertada teniendo en cuenta que estos derechos reales de aprovechamiento conceden al titular el derecho de usar y disfrutar del bien, el derecho de recibir los frutos y el derecho a ocupar la casa para satisfacer las necesidades del titular y de su familia. Estos derechos no son excluyentes a la institución, el propietario de un piso o apartamento puede perfectamente conceder estos derechos sobre titularidad.

  • Los que la equiparan a las servidumbres.

Esta teoría parte de que en la Propiedad Horizontal confluyen complicadas relaciones de servidumbre entre los diferentes pisos o apartamentos de un edificio, de manera tal que uno de ellos tiene sobre el otro una servidumbre y soporta una servidumbre sobre su propiedad, ejemplo de ello lo es, que los dueños de los últimos pisos son los dueños de la escalera por lo que se constituye una servidumbre a favor de los demás.

Si hay propiedad, no hay servidumbre. Los dueños de los pisos o apartamentos se sirven de las escaleras y de los demás elementos comunes en su calidad de dueños que son de conjunto de dichos elementos.

  • Las que las consideraron una institución de naturaleza sui generis.

  • Las que le confirieron carácter independiente.

Se ha considerado también la Propiedad Horizontal como una institución de naturaleza sui generis, una propiedad especial o una figura independiente, autónoma, exclusiva, plena, perpetua, transmisible y con caracteres propios.

Esencialmente, luego de destacar las principales teorías que giran en torno a la naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal, se señalan fundamentalmente dos: las monistas y dualistas. La primera, ha guiado su definición a considerar la Propiedad Horizontal como una copropiedad sobre todo el edificio con distribución pro indiviso del uso o aprovechamiento del inmueble, esta es respetuosa en cuanto a la unidad del edificio, pero no precisó la naturaleza que corresponde al derecho de cada titular sobre su piso; criticándosele el carácter unilateral de su análisis; y la segunda, considera que la Propiedad Horizontal está compuesta por dos derechos, una titularidad dominical ordinaria sobre el piso o apartamento de que se trate y un derecho accesorio de copropiedad sobre elementos comunes del inmueble, criticándose esta también, que fracciona innecesariamente la titularidad de cada copropietario en dos titularidades aproximadas, ambas integran un solo todo y la titularidad de cada propietario no puede considerarse como una titularidad dominical completamente autónoma, ordinaria e independiente de las demás.

La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la división por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios.

En ella confluyen varias relaciones jurídicas la primera y no más importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como función el mejor y más adecuado uso y disfrute de esos elementos con carácter indispensable.

La propiedad por apartamentos es, una forma de propiedad en general a la que es inútil buscarle semejanzas e identidades parciales con otras figuras jurídicas ya que ella existe por sí, y con configuración especial y aunque a su regulación puedan confluir normas propias de otras instituciones, particularmente de la comunidad de bienes, su aplicación sólo procederá en tanto no pugnen con su peculiar naturaleza y finalidad.

El derecho de propiedad ya no es hoy día concebido como un derecho abstracto, elástico, pudiendo tener existencia distinta e independiente de sus facultades e incluso ampliaciones o reducciones en su extensión sin perder su naturaleza.

I.4-. Constitución de la Propiedad Horizontal. El título constitutivo

Los modos más utilizados que pueden citarse son:

  • 1. El negocio jurídico unilateral: en virtual del cual el propietario de un inmueble lo divide por pisos y locales;

  • 2. La división de un inmueble en situación de copropiedad;

  • 3. La construcción de un inmueble por una comunidad de propiedad de solar, con posterior división y consiguiente adjudicación de piso o locales a los comuneros.[16]

En estos casos ha existido lo que las diferentes legislaciones que regulan la Propiedad Horizontal llaman con reiteración el título constitutivo de la propiedad por piso o locales cuyo otorgamiento es un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) por el que se somete un edificio al régimen de Propiedad Horizontal con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes a unos y otros.

El otorgamiento ha de hacerse por el propietario o propietarios del edificio, o por todos los titulares de cada uno de los pisos o locales susceptibles de propiedad privativa. El propietario único del edificio no puede otorgarlo por sí solo, si ha vendido ya aunque sea en documento privado, algún piso o local, salvo que esté expresamente autorizado al efecto por el comprador o compradores, aquí hay que tener presente que ninguna disposición legal exige el otorgamiento del título constitutivo antes de la enajenación del inmueble, que será plenamente válida y eficaz.

Aunque lo correcto sería que el título constitutivo sea otorgado estando el edificio ya acabado, existen algunos supuestos que se deben enumerar y que permiten la inscripción del edificio en el registro:

  • Edificio completamente terminado: cuando su construcción está completamente acabada, lo que se debe certificar por el arquitecto director de la obra.

  • Si la construcción está comenzada o en construcción: se permite la inscripción registral de edificios en régimen de propiedad por pisos y para que existe ese régimen de iure es necesario el otorgamiento del título constitutivo.

  • Edificio en proyecto: si el edificio con sus pisos y locales, está en esta fase, se permite también la inscripción registral, denominándosele a esta prehorizontalidad, que viene siendo un estadio preparatorio de la Propiedad Horizontal que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada, existiendo la condición de que la edificación concluya tal y como se proyectó[17]

El título constitutivo deberá contener la descripción de un inmueble en su conjunto, con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta; la descripción de cada uno de los pisos o locales a los que se le asignará número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garajes, buhardilla o sótano y la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, para cuya fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La cuota se define en centésimas.

Para el otorgamiento del título constitutivo no se impone ninguna forma, se utiliza el instrumento público como necesidad de su publicidad mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es lo que siempre se pretende en la realidad diaria.

Junto al título constitutivo tiene una esencial importancia los estatutos, los cuales deben estar contenidos en dicho título, como sucede en la práctica. Los estatutos deben contener las reglas de constitución, el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en cuanto al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Los estatutos, en la práctica, son repeticiones de los preceptos legales o adaptaciones de estos a las particularidades del caso, ejemplo grupos de edificios. Hay que aclarar que el otorgamiento de los estatutos no es obligatorio, y de existir acuerdo entre los propietarios para algo, debe ser expreso y ello constituiría un estatuto de la Propiedad Horizontal.

Los estatutos pueden ser obra del propietario del edificio, que lo somete al régimen de Propiedad Horizontal mediante el otorgamiento del título constitutivo, o de los diferentes titulares de los pisos o locales, lo que requiriendo la unanimidad para esto o para su modificación, poseen eficacia frente a terceros[18]si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad. Los estatutos no inscritos deben ser oponibles al tercero si los conocía al adquirir (debe ser aportada la prueba por quien la alegue).

Existen además los «Reglamentos de régimen interior» que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, todo ello dentro de los límites fijados en la Ley y los estatutos, ejemplo el uso de ascensores por menores de edad, meses en que la calefacción debe estar encendida, etc.

Los Reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la administración y son obligatorios para los titulares.[19]

I.5- Estructura de la Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es un derecho subjetivo y como derecho tiene una estructura. Albaladejo[20]habla en términos generales, de que hay que distinguir en primer lugar las personas como sujetos; en segundo lugar el objeto como el bien de que se trate; y en tercer lugar, el contenido de dicha relación que está constituida por la masa de poderes y facultades.

La mayor dificultad que existe es aceptar que puede ser sujeto de Propiedad Horizontal tanto la persona natural como la persona jurídica colectiva titular del derecho de propiedad sobre el piso o local de que se trate. Ambas pueden ser perfectamente titulares de un piso o de un apartamento o pueden ser los que hayan construido el inmueble que se vinculó al régimen de Propiedad Horizontal.

El objeto es aquella materia sobre la que recaen los derechos y deberes de los sujetos de la relación jurídica, es sin lugar a dudas, un inmueble edificado que constructivamente tenga determinadas características. En especial en la Propiedad Horizontal, convergen relaciones jurídicas sobre un inmueble dividido en planos horizontales y se pueden distinguir diversos elementos dentro del objeto: los privativos y los comunes:

  • Los elementos privativos son los diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos, que son susceptible de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, suficientemente delimitados, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, y los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se encuentren situados fuera del espacio delimitado. La delimitación no es necesario que se efectúe mediante tabiques, puede bastar el trazado de líneas en el suelo, como sucede en los edificios destinados a plantas de garaje o en los sótanos dedicados al mismo fin.

  • Los elementos comunes son aquellos pisos o locales en el edificio que son necesarios para su adecuado uso y disfrute de los propietarios en común, en relación con sus respectivos apartamentos.

Dentro de estos elementos comunes se encuentran el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, escaleras, porterías, ascensores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres. Sin embargo, la realidad demuestra que algunos de estos elementos pueden no ser comunes como el suelo, (pues puede pertenecer en propiedad exclusiva a un propietario que ha constituido a favor del constructor del edificio un derecho de superficie, o sea un gravamen real que autoriza a su titular a realizar construcciones sobre suelo ajeno, haciendo suyas tales construcciones, nunca el suelo); el vuelo (el propietario de un edificio vende sus pisos o locales, se reserva su vuelo del mismo, facultándolo para construir sobre él, adquiriendo la propiedad de lo construido) y sótanos (tienen la misma situación, ejemplo el vendedor de los pisos o locales del edificio que se reserva la propiedad de los sótanos, cuya extensión va vendiendo para garajes)[21].

Dentro de los comunes a su vez se incluyen, los comunes por naturaleza y los comunes por destino. En el primer caso, son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio y los segundos, son aquellos que siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresan así en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, estando destinadas al servicio común, ejemplo las zonas del suelo en que no está asentado el edificio y que se utilizan como aparcamiento de vehículos. Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime de los propietarios quedan desafectados de él, convirtiéndose en elemento privativo.

  • El elemento procomunal, también llamado apartamento procomunal serán aquellos en que la acción de división, propia de la comunidad de bienes, no procederá para cesar la situación de Propiedad Horizontal, sino sólo para el supuesto de que un piso o local determinado se halle en proindivisión.

I.6- Derechos y obligaciones del propietario en cuanto a la parte privativa

El propietario del piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no se perjudique o perturbe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior. Si perjudica los derechos de otro propietario, debe dar cuenta de tales obras a quien represente a la comunidad, generalmente al presidente. Si la modificación que se realiza afecta al edificio o elementos comunes, el propietario sufre una limitación en su facultad de goce, pues necesitará el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios y si perjudica el consentimiento de otro propietario individual, tendrá que contar con el consentimiento de éste.

Los propietarios de pisos o locales tienen la facultad de dividir materialmente los mismos y sus anejos[22]para formar otros más reducidos o independientes y podrán aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuirlos por segregación de alguna parte, para ello se requiere de la aprobación de la Junta de Propietarios y el consentimiento de los propietarios afectados.

Al propietario del piso o local o la ocupante del mismo les está prohibido desarrollar en el actividades no permitidas por los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, correspondiéndole a la Junta de Propietarios hacer el apercibimiento de tal infracción, de no hacer caso el propietario ocupante y sus convivientes, la Junta podrá instar y obtener judicialmente la privación del uso o local a ese propietario.

La Junta tendrá la acción para en caso de un arrendatario, la resolución del contrato, aunque las actividades que se realicen no sean inmorales, peligrosas, etc., sino simplemente no permitidas en los estatutos.

La Junta juega un papel muy importante, siempre los acuerdos que se tomen en esta materia se regirán por el principio de la mayoría.

I.7-. Derechos y obligaciones en cuanto a elementos comunes

El propietario del piso o local está facultado para el uso y goce de tales elementos comunes y como obligaciones más esenciales podemos señalar:

  • Consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

  • Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su piso o local.

  • Observar la diligencia debida en el uso del inmueble, respondiendo de las infracciones cometidas por el ocupe el piso o local.

  • No realizar en el resto del inmueble alteración alguna, si tuviere la necesidad de reparaciones urgentes, comunicarlo de inmediato al administrador.

  • Contribuir con el pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

  • Se prohíbe hacer obras sin autorización de todos los demás propietarios[23]

Para garantizar la disposición y administración de los elementos comunes, en la Propiedad Horizontal, por los propietarios del edificio y los titulares, es necesario ordenar y organizar la actuación de estos, con vistas a desarrollar los fines que le son propios y permitan el desenvolvimiento de la institución, creando una estructura orgánica para la comunidad de Propietarios consistente: en el presidente, el administrador, el secretario y la Junta de Propietarios.

  • El Presidente: representa en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afectan, es elegido por los propietarios, su nombramiento se hace por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, prorrogable por el mismo término, puede ser removido por la Junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto.

En sentido general actúa como un auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en sus relaciones externas, sustituyendo con su voluntad la voluntad social o común, convirtiéndose en un instrumento físico a través del cual actúa la comunidad.

  • El administrador: Puede ser nombrado por la Junta si se acuerda por los propietarios o los estatutos así lo determinan, pero puede recaer en el mismo presidente. El administrador no necesariamente tiene que ser un propietario puede no pertenecer a la comunidad. Su cargo también es por un año, prorrogable por períodos iguales y puede ser removido por la Junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto.

  • El secretario: Para este rigen las mismas normas que se requerían para nombrar al administrador, pero puede recaer en la misma persona de este; dentro de sus funciones se encuentran levantar actas de las reuniones de la Junta, expedir certificados con el visto bueno del presidente y custodiar los libros y la documentación de la comunidad.

  • La Junta de Propietarios: es la asamblea de propietarios donde se toman las decisiones de la vida de la comunidad, se reúnen como mínimo una vez al año, y en las demás ocasiones cuando lo considere necesario el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

La convocatoria la hace el Presidente y en su defecto los promotores de la reunión, con la indicación de los asuntos a tratar, hora, día y lugar de la Junta, las citaciones se entregarán por escrito, en el domicilio de cada propietario o el piso a él perteneciente, pero puede efectuarse también sin convocatoria del Presidente, siempre que se decida por la totalidad de los propietarios, la participación a la Junta será personal o por representación legal.

I.8-. Extinción de la Propiedad Horizontal

El régimen de Propiedad Horizontal se extingue:

  • Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la Finca al ocurrir el siniestro, a menos que el exceso del coste sea cubierto por un seguro.

Existe omisión normativa en cuanto a la destrucción parcial, que será aquella que no exceda del tope legal, debiendo los propietarios acordar por unanimidad lo procedente a la reconstrucción, ya que puede afectar el título constitutivo.

  • Por la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, que puede ocurrir porque uno o varios adquieran pro indiviso cada uno de los pisos o locales del edificio, requiriendo la declaración de voluntad en este sentido del propietario o todos los propietarios o copropietarios, que desde entonces serán del edificio[24]

I.9- Análisis comparativo de la regulación de la Propiedad Horizontal en diferentes países.

A continuación se enuncia como esta institución jurídica se aborda en diferentes países:

Argentina

En Argentina, el artículo 1º de la Ley 13.5.12, define la Propiedad Horizontal como los distintos pisos del edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente por un pasaje común. Dicha ley de Propiedad Horizontal, data del año 1949.

Uruguay

Para Uruguay, según la Ley 10.751, la definición de Propiedad Horizontal no difiere sustancialmente de la definición proporcionada por la ley argentina, pero en la práctica la Propiedad Horizontal uruguaya es diferente, la copropiedad no cuenta con personería jurídica, de modo que en caso de ser necesario demandar "al edificio", habrá que demandar en forma individual a todos y cada uno de los copropietarios.

En cuanto a su naturaleza jurídica, existen diferentes posiciones, de entre las cuales destacaremos las dos corrientes de pensamiento más relevantes: la teoría MONISTA, que entiende que la propiedad horizontal consagra una forma nueva y diferente de estar la cosa en propiedad, caracterizada por el ejercicio de un poder exclusivo y más intenso en las partes que se destinan al uso individual, y un poder compartido de acuerdo al valor real de cada unidad, sobre los bienes afectados al uso común; y la teoría DUALISTA, que entiende que en la propiedad coexisten dos tipos de propiedad: la propiedad individual y la propiedad común. Estas dos clases de propiedad se combinarían de una cierta manera permitiendo explicar el fenómeno de la propiedad horizontal.

Chile

La copropiedad inmobiliaria está regulada en la Ley 19.537 de diciembre de 1997, además está regulada por el Decreto número 46 del año 1998 y que vino a remplazar a la Ley 6.071 sobre Propiedad Horizontal.

Los copropietarios tienen un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad y son comuneros respecto a los bienes de dominio común (artículo 3 de la Ley, copropiedad).

La propiedad individual va unida a la copropiedad porque por regla general los bienes de dominio común no pueden circular en forma independiente de la unidad, así se desprende del artículo 14 de la ley; este artículo dispone que los derechos de cada propietario en los bienes de dominio común son inseparables del derecho de dominio exclusivo sobre la unidad, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia de dominio, en el gravamen o en el embargo de la respectiva unidad[25]

Brasil

Fue Brasil uno de los primeros países que reglamentaron la institución, permitiendo por el Decreto 2.481 de 26 de junio de 1928, la división en régimen de propiedad por pisos, aunque se limitase su aplicación a los edificios de más de cinco pisos. Dicho Decreto, sin embargo debe ser complementado por las disposiciones del Código Civil que se ocupan del condominio y por los artículos que regulan la locación de obra y los derechos y responsabilidades del empresario.

Colombia

Al igual que en los otros países sudamericanos la Propiedad Horizontal se regula por la Ley de 29 de diciembre de 1948, requiriendo la inscripción de la escritura, constando en esta el reglamento y plano del edificio[26]

España

En el Derecho de España, la Propiedad Horizontal queda definida en el artículo 396 del Código Civil, Ley de 26 de octubre de 1939, que afirma que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Este mismo artículo enumera exhaustivamente una serie de elementos considerados comunes. De esta manera, se menciona el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles[27]

Venezuela

La primera legislación que reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de apartamentos del 3 de junio de 1957. En la actualidad rige la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la que establece que si no se inscribe no pueden ser enajenados los apartamentos del edificio.

Costa Rica

La Propiedad Horizontal estaba recogida en la Ley 3670, la que fue derogada por la Ley 7933 del 28 de octubre del año 1999, y estableció que los diferentes pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo a las disposiciones de la Ley sobre la Propiedad Horizontal, donde cada propietario será dueño de su piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común[28]

Puerto Rico

La Ley No.104 del 23 de junio de 1958, enmendada por la Ley No. 103 del 5 de abril de 2003, define la horizontalidad como una institución jurídica de caracteres propios, en que la propiedad singular y exclusiva de los pisos o apartamientos concurre, en inseparable unidad, con el condominio sobre los elementos comunes al servicio de aquellos.y como características fundamentales del régimen de Propiedad Horizontal presenta: el disfrute del apartamento como núcleo del régimen y la existencia de una comunidad indivisible e irrenunciable de los elementos comunes del inmueble, la política pública a favor de este esquema urbanístico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno; el principio de que el Consejo de Titulares -y no la Junta de Directores- es el órgano donde resida el control último de las decisiones de la administración del inmueble; el reconocimiento de la personalidad jurídica propia de dicho Consejo de Titulares; el carácter catastral de este régimen voluntario; la necesidad de legislación especial para atender la naturaleza singular de los problemas que surgen en la horizontalidad y, finalmente, la disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del régimen[29]

Es importante exponer un caso ocurrido en Puerto Rico, donde se litiga si una porción de la azotea de un edificio multifamiliar, que constituye un elemento común del mismo, puede ser arrendado a un tercero sin el conocimiento unánime de los titulares del inmueble, este dio lugar a que se presentara en el Tribunal Supremo de ese país. (Ver ANEXO 1)

De forma general se aprecia que la institución de la Propiedad Horizontal ha sido regulada en cada país por diferentes legislaciones, ya sea en el Código Civil o en una legislación especial al respecto, quedando definido en cada uno de estos en que consiste la misma, así como las características que posee dicha figura.

CAPÍTULO II: CARACTERIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS EDIFICIOS MULTIFAMILIARES EN EL MUNICIPIO CABAIGUÁN

II.1-Evolución histórica de la Propiedad Horizontal en Cuba

Las primeras legislaciones que en Cuba regularon, abordaron o de cualquier forma tocaron esta temática. Aparecen primeramente las Ordenanzas de Construcción, promulgadas el 18 de octubre de 1861, las que aún se encuentran vigentes para el país, con la excepción de Cuidad de la Habana. En estas no se habla de la Propiedad Horizontal, pero si se establecen reglas en cuanto a la altura de los edificios, su reparación, los requisitos necesarios para la autorización de la edificación, regulaciones sobre los desagües, las características de los entresuelos, las regulaciones sobre las salidas de los balcones, los aleros, las jambas, las reglas sobre la demolición de los edificios, requisitos para declarar un edificio ruinoso, requisitos sobre medianería y otras servidumbres.

Desde esa época ya se necesitaba, desde el punto de vista arquitectónico, regulaciones jurídicas para determinados edificios. Regulando estas Ordenanzas en los artículos 334 al 340 todo lo relativo a gastos de reparación y reconstrucción de medianerías y en los artículos del 341 al 353, se establecen las reglas para cuando los diferentes pisos de una casa pertenezcan a varios propietarios.

En Cuba se hizo extensivo el Código Civil español, a través de la Ley del 11 de mayo de 1889, que comenzó a regir el 24 de julio de ese propio año, el cual reguló la institución de la Propiedad Horizontal en su artículo 396, complementado por el Reglamento Hipotecario de 1893.

Existían además otras normas de carácter administrativo que implantaban regulaciones para los edificios como son las Ordenanzas Sanitarias, promulgadas por el Decreto Ley 674 del 6 de julio de 1914, que obligaba a los que pretendían construir edificios a presentar una licencia sanitaria; disponiéndose por el Consejo Deliberativo un acuerdo que dispuso que en el Vedado sólo se podían construir edificios de tres pisos si los mismos iban a ocupar una manzana.

En la Resolución del 3 de mayo de 1928 del Tribunal Supremo se declara que "a los efectos hipotecarios, constituye una sola finca las casas accesorias construidas dentro de los linderos de un paño de terreno, formando un solo cuerpo de edificios, por ser los mismos partes continuas de un todo dentro de los límites correspondientes, sin interrupción de calles o terrenos destinados a usos públicos o de propiedad ajena".

Por su parte la Ley del 24 de diciembre de 1935, reconoce que nuestro sistema se fundamenta en superficies deslindantes, formando cada una en el Registro de la Propiedad una finca especial y separada, por lo que la finca que está fabricada en la superficie o terreno inscripto forma con el terreno un solo inmueble y en caso de fabricarse otra casa se formará otra finca distinta mientras no se haga segregación o división del terreno que la nueva edificación ocupa y el propietario no obstante, de esa edificación es libre de hacer la segregación o división del terreno, con tal de que permanezca siendo dueño de la totalidad del terreno; salvo el caso en que se hallen dentro de los edificios existentes pasajes, caminos o calles de uso público que dividan o separen aquellos, pues estaría obligado el propietario de los edificios a inscribirlos como fincas diferentes, por el conocido principio hipotecario "Una sola casa, un solo derecho de propiedad".

Aquí se prevé la posibilidad de considerar fincas autónomas, las diferentes partes de un mismo inmueble cuando el disfrute de los edificios pueda realizarse sin necesidad de subordinación.

Tiempo después, mediante la Ley del 26 de octubre de 1939, se le dio una nueva redacción al artículo 396 del Código Civil español, introduciéndole características de la institución, que se mantiene vigente en la actualidad, ocupándose sólo de la contribución de los propietarios a las obras necesarias.

Posteriormente la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, modificó la Ley Hipotecaria de 1909 en el numeral 3 del artículo, al establecer que "podrán inscribirse también como fincas independientes, los diferentes pisos o partes de un piso susceptible de dominio separado de un mismo edificio, cuya construcción esté concluida, o por lo menos, comenzada y pertenezcan o estén destinados a pertenecer a diferentes dueños, haciéndose constar en dichas inscripciones, con referencia a la inscripción principal, el dominio que como anejo inseparable de su derecho, corresponde a cada titular, sobre los elementos comunes del edificio". Sin embargo a finales de los años 30 y en la década del 40 era necesaria una modificación del artículo 396 del código que facilitara el funcionamiento del dominio exclusivo sobre algunas porciones de una finca urbana.

En el año 1950 se realiza el primer intento de regulación en nuestro país, con el Decreto Presidencial número 2890 de fecha 22 de septiembre, el cual tenía como característica relevante desviar la atención hacia el dominio exclusivo del piso, subordinando al mismo la copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

La revolucionaria Ley de Reforma Urbana del 14 de octubre de 1960[30]y el conjunto de disposiciones posteriores que regularon su aplicación durante 25 años no incorporó la institución de la Propiedad Horizontal[31]

El artículo 20 de la citada Ley plantea que los ocupantes de apartamentos o espacios en los edificios a que se refieren los artículos 2 y 3 de la Ley Decreto No.407 de 1952, y los apartamentos o espacios en que se dividen los mencionados edificios estarán sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y a las reglas que para los mismos dicten los consejos de Reforma Urbana, los cuales antes de realizar la transmisión del dominio dictarán resolución para someter el inmueble al régimen que establece al citada Ley de Propiedad Horizontal donde será inscripta en el Registro de la Propiedad que corresponde.

La Ley General de Vivienda número 48 de 1984, tenía dentro de sus objetivos fundamentales reunir dentro de un solo texto legal las regulaciones básicas en materia de vivienda, expresándose en esta que se derogaban las leyes, decretos leyes y cualquier disposición que se opusiera al cumplimiento de la presente ley. Le dedicó a los Edificios Multifamiliares 18 de sus artículos, complementada por su Reglamento, que entró en vigor a través de la Resolución 39 del 3 de marzo de 1987 del Instituto Nacional de la Vivienda.

El Código Civil cubano de 1987 eliminó el citado artículo 396 que reconocía la propiedad por pisos, al considerar que era innecesaria en razón de la Ley General de Vivienda de 1984. A la postre esta institución fue recogida, en parte, por la Nueva Ley General de Vivienda y la Resolución número 4 del 14 de enero de 1991 del Instituto Nacional de la Vivienda, citándose además la Resolución número 5 del 28 de diciembre de 1989 y la Resolución número 467 del 4 de diciembre de 1990, ambas del Instituto Nacional de la Vivienda, con regulaciones al respecto.

Se puede concluir que los Edificios Multifamiliares nacen por mandato de la ley, estableciendo el régimen de los mismos; además la institución de la Propiedad Horizontal, se quedó sin un respaldo general, o sea, en el Código Civil, pues este es omiso respecto a este régimen.

II.2-. Análisis sobre la vigencia de la Ley Decreto No. 407 de 1952 (Ley de Propiedad Horizontal en Cuba)

Con la apertura a la Inversión Extranjera en Cuba que tuvo lugar en la década de los 90, se suscitó el debate jurídico sobre la vigencia o no de la Ley Decreto No.407 de 1952, Ley de la Propiedad Horizontal en Cuba, en correspondencia con la inaplicabilidad al régimen de Edificios Multifamiliares, nuevo negocio inmobiliario que surgía.

En virtud de ello, en respuesta a una consulta realizada por la Dirección de Registros de la Propiedad Mercantil y del Patrimonio del Ministerio de Justicia de la República de Cuba al Instituto Nacional de la Vivienda, se informó, el 9 de marzo del 2000 lo siguiente: "Los ocupantes de los edificios de apartamentos de la denominada Propiedad Horizontal quedarán incorporados a las disposiciones de la Ley de Reforma Urbana y los apartamentos o espacios en que se dividan los mencionados edificios, quedarán sometidos al régimen jurídico de la Propiedad Horizontal que establecía la Ley Decreto No.407 de 1952, Ley de la Propiedad Horizontal, como comúnmente se ha llamado, tal como lo dispone el artículo 20 de la precitada Ley de Reforma Urbana, que a su vez igualmente disponía que los Consejos Provinciales de Reforma Urbana ante de realizar la transición del dominio establecida por dicha ley dictarían resolución para someter el inmueble al régimen que establece la citada Ley de la Propiedad Horizontal, cuya resolución sería inscripta en el registro de la propiedad en que figure el inmueble y por el Acuerdo No.6 del 28 de octubre de 1960 se regularon los servicios colectivos de mantenimiento en los edificios de apartamentos cumplimentando lo dispuesto en el Acuerdo No.1 del 28 de octubre de 1960".

La Ley de Reforma Urbana y las distintas disposiciones que se dictaron para su mejor aplicación en el tiempo de su vigencia plena, 25 años, no incorporaron la institución de la Propiedad Horizontal, de lo anterior se colige que esta no derogó la Ley de la Propiedad Horizontal.

La vigente Ley General de la Vivienda en su Capítulo VI establece las regulaciones sobre el régimen jurídico de los Edificios Multifamiliares, el que abarca 18 artículos (del 86 al 103), lo que se complementa con el Reglamento de los Edificios Multifamiliares puesto en vigor mediante Resolución No.4 de 14 de enero de 1991 del Instituto Nacional de la Vivienda. A diferencia de la Ley de Reforma Urbana la Ley General de la Vivienda si ha incorporado la institución jurídica de la Propiedad Horizontal, por ello el profesor Dr. Rodolfo Dávalos Fernández, considera que la Ley Decreto No.407 de1952, Ley de la Propiedad Horizontal, está derogada.

No obstante, lo anteriormente expuesto y teniendo en cuenta la nueva política económica del gobierno revolucionario consideramos que la Ley Decreto No.407 de1952, Ley de la Propiedad Horizontal, no está derogada, en cuanto no se oponga al cumplimiento de lo que por la Ley General de la Vivienda se establece.

Expresar que la Ley de Reforma Urbana y las distintas disposiciones que se dictaron para el cumplimiento de la misma no incorporaron la institución de la Propiedad Horizontal, demuestra un olvido de sus regulaciones; considerar que la Ley General de la Vivienda si ha incorporado esta institución significa suponer que ambos institutos tienen los mismos fundamentos y si ello es así constituye una contradicción legal. Además, afirmar que la Ley Decreto No.407 de1952, no está derogada, en cuanto no se oponga al cumplimiento de lo que por la Ley General de la Vivienda se establece, constituye una afirmación paradójica, pues quien analice a profundidad los preceptos de cada régimen, apreciará la oposición del segundo al primero.

 

Para que pierda vigencia una ley por derogación es necesario que un nuevo acto normativo del mismo o superior rango le ponga fin[32]El juicio de la derogación ha de emitirse contrastando una o varias normas precedentes y la posterior de igual rango; no puede por ello considerarse bajo ningún presupuesto que la Ley Decreto No.407 de 1952 es compatible con las regulaciones posteriores a la Ley de Reforma Urbana, incluyéndola.

Expresar que la que la Ley Decreto está vigente, sería entender también que su vigencia es para todas aquellas personas que tienen inscriptos en el registro de la Propiedad sus inmuebles en dicho régimen; pues sería entender que si los mismos voluntariamente no renunciaron, como lo previó esta legislación, subsiste este régimen jurídico para regular sus derechos y deberes, los cual sería una contradicción con los principios regulados en el sistema inmobiliario vigente en Cuba.

Con las sucesivas Leyes Generales de la Vivienda (1984 y1988) y los Reglamentos de Edificios Multifamiliares (1987 y 1991) operó una subrogación total de la Ley Decreto No.407 de1952, pero de forma tácita toda vez que no se estableció en las llamadas cláusulas derogatorias ninguna referencia exacta y concreta de cuales fueron las disposiciones derogadas, abrogadas o subrogadas; pues la misma fue sustituida, ya que todos los Edificios Multifamiliares fueron sometidos a este régimen, sin distinguir si se habían adscrito o no, y si se habían construidos en un período o en otro, de hecho quedó sin efecto la Ley Decreto No.407 de1952.

De esta forma se aplicó la regla lex posterior derogat anterior; existió evidentemente un desuso en la práctica por más de 20 años de la aludida Ley Decreto, quedando materialmente en obsolencia, lo que no sucedió con la Ley Hipotecaria de 1893.

Al analizar la Disposición Final Segunda de la Ley General de la Vivienda de 1984, aparece un problema, cómo entender que la anterior se opone a la posterior. Existe una incompatibilidad y una oposición teniendo en cuenta que se refieren a la misma materia, entre el régimen de edificios multifamiliares y la Propiedad Horizontal, pues si no, no fuera necesario debatir el tema y desempolvar, como se hizo, la Ley Decreto comentada, para aplicarla en un oportunismo legislativo a la Inversión Extranjera en bienes inmuebles, y simplemente se hubiera aplicado a este sistema las regulaciones de edificios multifamiliares.

Todo ello demuestra que esta Ley Decreto está derogada parcialmente porque las normas en materia registral no fueron modificadas y ellas, a su vez, habían complementado a la Ley Hipotecaria y su reglamento, sin embargo ello caería en una mayor dispersión legislativa de la existente, por ello no deberían subsistir ni siquiera estos artículos para la inscripción de los edificios, en virtud del mandato del Decreto Ley No.185/1998.

Sería más atinado promulgar una legislación especial para la Inversión Extranjera sobre esta figura de la Propiedad Horizontal contemporánea, atemperada a nuestras realidades, pues al no existir una legislación propia que regule y norme todo lo concerniente a esta institución, puede traer como consecuencia que el inversionista extranjero sienta temor al invertir, al pensar que de de suscitarse cualquier problema o dificultad, no estarían amparados legalmente, pudiendo incluso perder toda la inversión depositada, lo que ocurre porque la norma de aplicación hasta la fecha no ofrece la necesaria seguridad jurídica.

II.3-.Situación actual de los edificios multifamiliares. Conceptualización

Según el artículo 6, inciso e) de la Ley No. 65 del 23 de diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, y el artículo 2, de la Resolución No.4 de enero de 1991 del Instituto Nacional de la Vivienda, se entiende por edificio multifamiliar toda edificación de varios pisos en que existan viviendas independientes que ocupen cada una de ellas todo o parte de un piso, o las que contando con un solo piso con varias viviendas, éstas tengan elementos comunes de servicio.

Partiendo del concepto y teniendo en cuenta el régimen en que se encuentran sometidos estos inmuebles, podemos decir que este pudiera ser equiparado al de la Propiedad Horizontal.

II.4-. Naturaleza jurídica de los edificios multifamiliares

Los edificios multifamiliares presentan una modalidad sui generis de la propiedad de la vivienda, pero su principal y esencial característica estriba en estar integrada por derecho exclusivo de propiedad sobre la vivienda, unida a un condominio indivisible de los elementos comunes del inmueble, lo cual se deduce de la lectura del artículo 87 de la Ley General de la Vivienda.

Por tanto podemos decir que se trata de un régimen jurídico de propiedad personal, independiente y singular, que posee un dominio exclusivo sobre una unidad habitacional de un edificio multifamiliar unido a una copropiedad inseparable, para la existencia, uso y disfrute de aquella propiedad.

II.5-. Clasificación de los edificios multifamiliares

El artículo 93 de la Ley General de la Vivienda, en relación con los artículos del 33 al 35 del Reglamento General de los edificios multifamiliares, los clasifica en 2 categorías, teniendo en cuenta sus características:

  • Edificios de Administración Propia: Son aquellos que están conformados por un reducido número de viviendas, con pocas plantas o agrupadas en pasaje, siendo comunes sus áreas de acceso a las viviendas; que no tengan equipos complejos que la conservación de los elementos comunes no sea muy costosa.

  • Edificios de Administración Municipal: Son aquellos que cuentan con gran cantidad de viviendas, generalmente de un número elevado de plantas; que posean dentro de las áreas comunes, además de las vías de acceso, otras como recibidores, garajes colectivos, jardines y equipos de cierta complejidad como son: ascensores, colectores de desechos e intercomunicadores, donde puedan radicar independientemente de las viviendas, oficinas estatales, comercios u otras entidades, y la conservación de sus áreas comunes es muy costosa.

La clasificación de los edificios multifamiliares la realiza la Dirección Municipal de la Vivienda y le corresponde a esta, informárselo a los propietarios o arrendatarios de las viviendas del edificio.

Estas dos categorías son diferentes respecto a sus funciones económicas, en el caso de la primera, la Administración recae en los propietarios que conforman la Junta de Administración y se diferencia esencialmente en cuanto al aporte del Estado en los gastos para la administración y funcionamiento del edificio, mientras que en los segundos, la administración municipal asume la parte que le corresponde al salario del encargado del edificio para la limpieza y funcionamiento de los elementos y servicios comunes y el mantenimiento y reparación de los ascensores.

 

II.6- Estructura de los edificios multifamiliares

Los edificios multifamiliares se encuentran estructurados de la siguiente manera: sujetos, objetos y un contenido.

  • El Sujeto

El sujeto activo de la relación jurídica que se establece en los edificios multifamiliares es siempre una persona natural y el sujeto pasivo lo constituye el resto de la sociedad que tiene el deber de abstenerse de perturbar el derecho de propiedad del titular, por tanto no puede considerarse al resto de los titulares de los pisos o apartamentos del inmueble como sujeto pasivo.

  • El Objeto.

Los edificios bajo este régimen presentan dos modos de ejercer el derecho de propiedad por sus titulares: independiente y colectiva, esto está dado por la diversidad de partes que componen el edificio, cuyo destino hace que sea objeto de uso, aprovechamiento y disfrute diferente, atendiendo a ello podemos apreciar la existencia de:

  • Una parte privativa: la que está compuesta por un espacio suficientemente delimitado, susceptible de aprovechamiento independiente, con elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario para su morada. Esta vivienda puede ser trasmitida por cualquier clase de acto jurídico de los que autoriza la Ley.

La legislación cubana menciona las partes privativas anexas, que son aquellas donde el propietario de una vivienda demostró que poseía el derecho de propiedad sobre esta.

  • Elementos comunes: son aquellos sin los cuales no se configura el régimen de los edificios multifamiliares, siendo requisito indispensable su presencia, son a su vez elementos materiales y legales necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, destinados al uso y disfrute de los apartamentos.

Los elementos comunes siempre pertenecen a los propietarios de los apartamentos con que cuenta el inmueble, por lo que al transmitirse la titularidad sobre una unidad inmobiliaria con ella se transmite el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, sin necesidad de hacerlo constar en la transacción.

El articulo 8 del Reglamento General señala la relación de los elementos considerados comunes, aunque no da una lista de ellos, sino que deja abierta la posibilidad de incluir todo lo que fuere de uso común del edificio o necesario para su conservación y seguridad.

Por su parte los artículos del 88 al 90 de la Ley General de la Vivienda, en relación con los artículos del 10 al 12 y 14 del Reglamento General de los edificios multifamiliares, clasifican a los elementos comunes:

  • Atendiendo la importancia del papel que desempeñan en el uso y disfrute de los apartamentos en: elementos comunes generales: son los que prestan servicios a todas las viviendas del edificio y elementos comunes limitados: son los destinados a prestarle servicio a un determinado numero de las viviendas que conforman el edificio sometido a este régimen, pero siempre con el consentimiento de la totalidad de los titulares de las viviendas del edificio.

  • Por la función que desempeñan en: elementos comunes por naturaleza: son aquellos que son imprescindibles en el aprovechamiento y el uso del piso local y elementos comunes por destino: son aquellos que sin haber sido permitidos como comunes son posteriormente destinados por los propietarios para uso común.

El artículo 91 de la Ley General de la Vivienda establece: los elementos comunes, generales o limitados, se mantendrán en condominio y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Por lo que podemos decir que el Código Civil incluyó este derecho como una forma de propiedad en común.

 

  • El Contenido

El contenido de la relación que se origina en los edificios multifamiliares comprende el conjunto de obligaciones individuales, comunitarias, de derechos personales, reales y de organización, tales como:

1.- El derecho de uso y disfrute sobre la vivienda con las limitaciones siguientes: no hacer ruido, molestias, ni daños, no ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios, mantener la limpieza, cuidado y uso correcto de las instalaciones comunes y del edificio, utilizar los elementos comunes de acuerdo a su función y naturaleza, mantener la normal convivencia y el respeto mutuo entre los convivientes del edificio, ejecutar a cuenta propia las obras necesaria para mantener en buenas condiciones su vivienda sin cambiar la forma externa del inmueble.

2.- El derecho a transmitir la vivienda por cualquiera de los actos jurídicos que autorice la Ley.

3.- El derecho a una participación igual al resto de los titulares en los elementos comunes del inmueble.

4.- La obligación del titular de la vivienda de correr con los gastos para el mantenimiento y conservación de las partes comunes y el edificio en su conjunto.

II.7-. La organización colectiva en los edificios multifamiliares

La organización de la comunidad puede estar establecida en la Ley y Reglamento de cada uno de los edificios, la primera corresponde a la regulación legal y la segunda a la convencional.

Gómez Gil[33]plantea que el Reglamento no es más que un estatuto para regular el desenvolvimiento del régimen de la horizontalidad, desde el punto de vista de la administración y conteniendo disposiciones necesarias para el funcionamiento de las mismas, debiendo por su importancia ser aprobado el Reglamento por todos los titulares del inmueble.

La Resolución número 4 del año 1991 establece escasas posibilidades de adoptar normas imperativas a través de lo regulado en el Reglamento Interno del edificio (artículos 22,51), estableciendo además el contenido que debe contener este Reglamento (artículo 13,51). No establece la obligación de tener Reglamento Interno ni la forma que puede adoptar.

La citada Resolución establece la estructura para la administración de los edificios multifamiliares:

  • Junta de Administración: está compuesta por la totalidad de los propietarios de viviendas ubicadas en el inmueble, es la encargada de la administración del edificio y tiene como funciones aprobar el Reglamento Interno, designar un ejecutivo, fijar la cuota mensual con que deberán contribuir los titulares a partes iguales, decidir la ejecución de reparación y conservación del inmueble, adoptar acuerdos de obligatorio cumplimiento por mayoría simple de votos. (artículos 15, 17, 20, 21, 25, 36, 37, 56 de la Resolución 4 de 1991).


Partes: 1, 2, 3


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