Indice
1.
Introducción
2. Definición analítica
del Derecho Real. Breve explicación de sus
elementos.-
3. Accesión de posesiones:
Concepto y requisitos. Prescripción larga y
corta.
4. ¿Cómo se
conserva la posesión y como se pierde?
5. Definición del
dominio. Art. 2506 Fuentes y nota.
6. ¿Diferencia entre
propiedad y dominio?
Concepto de Derecho Real en la doctrina clásica:
Ortolán y Demolombe.-En el artículo 497 se
establece que derecho "a todo personal
corresponde una obligación personal y que no
hay obligación que corresponda a derechos reales",
donde Vélez Sarsfield trata de demostrar que la
"obligación" de respetar el derecho real que incumbe a
todos los miembros de la sociedad con los
cuales el titular está en contacto, no es una
obligación propiamente dicha, sino que es el simple deber
de abstención erga omnes propio de los derechos reales. En la nota
al art. 497,según Ortolán: "derecho personal es
aquel en que una persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel
en que ninguna persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho. De otro modo: derecho
personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a
una persona a una prestación cualquiera; y derecho real es
aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un
beneficio mayor o menor". Por su parte, Demolombe, quien es
transcripto por nuestro codificador en la nota al Título
IV, Libro III,
dice: "Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas
una relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos: la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto".
–
Concepciones no clásicas: obligación
pasivamente universal (Planiol)
Pese a no ser quien la plantea por primera vez, Planiol es quien
la expone de manera orgánica: Kant ya
señalaba que todo derecho es, necesariamente, una
relación entre personas, y que a todo derecho corresponde
un deber. El derecho real, por lo tanto, es el que establece una
relación jurídica entre una persona como sujeto
activo, y todas las otras como sujetos pasivos, relación
que tiene la misma naturaleza que la
de las obligaciones
propiamente dichas. Para esta concepción el lazo
obligatorio erga omnes se hace visible cuando el derecho real es
violado: el contraventor no podría ser condenado si no
estuviera obligado con anterioridad, y por ello la
concepción tradicional sería absurda, ya que
equivaldría a imponer una obligación a cargo de una
cosa y a favor de una persona, lo que resulta inadmisible. Se
niega así la distinción entre derechos reales y
personales: ambos son obligaciones,
en el caso de los derechos reales la
"obligación pasivamente universal". Desconoce ésta
teoría
dos aspectos: lo típico del derecho real que es el
señorío del titular sobre la cosa, y señalar
solo un aspecto que es común a todos los derechos: el
deber a cargo de la sociedad de
respetar los derechos ajenos.
2. Definición
analítica del Derecho Real. Breve explicación de
sus elementos.-
Según Guillermo L.Allende: "Es un derecho
absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público, establecen entre una
persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata, que previa publicidad,
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa),
naciendo para el caso de violación una acción real
y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
persequendi y al ius praeferendi". – Análisis: a) Derecho absoluto: implica su
oponibilidad erga omnes; b) De contenido patrimonial: de
conformidad con el artículo 2312 los derechos reales son
susceptibles de valor, por lo
que integran el patrimonio; c)
Naturaleza
jurídica de sus normas:
Sustancialmente de orden público, lo que surge del art.
2502 ("numerus clausus"), de la nota al art. 2828 ("… la
naturaleza de los derechos reales está fijada en
consideración al bien público y al de las instituciones
políticas, y no depende de la voluntad de
los particulares"), lo que no quiere decir que TODAS las normas
relativas a los derechos reales sean de orden público; d)
Sujeto activo: Puede serlo una persona física o ideal; e)
Objeto: son las cosas en el sentido del art. 2311: ciertas,
individualmente determinadas, en el comercio y
actualmente existentes (nota al Título IV del Libro III:
"… no puede haber un derecho sin objeto"; f) Relación
inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre
la que recae el derecho, no necesita ningún intermediario;
g) Publicidad: si el
derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese
derecho pueda ser conocido también por todos. Hay dos
formas de cumplimentarlo: la tradición (sistema
tradicional del Código
Civil, art. 577 y nota), y la inscripción en registros
especiales (sistema actual
art. 2505, combinados con el de la tradición); h) Sujeto
pasivo y su deber de abstención: es la base del concepto de la
"obligación pasivamente universal". El sujeto pasivo es
toda la sociedad, quien está obligada a respetar la
acción del titular del derecho sobre su cosa
("obligación de inercia" según la nota al art.
2507, segundo párrafo); i) Acciones
reales: Protegen a los derechos reales en caso que se atente
contra su existencia, plenitud o libertad. Son
las acciones
reivindicatorias, confesoria y negatoria; j) Ius persequendi y
ius praeferendi: perseguir la cosa en manos de cualquiera que la
tenga (con las limitaciones de la propia ley), y ventajas
como el privilegio (art. 3875), derecho de exclusión,
etc.-
Concepto de cosas (artículo 2311, su reforma).
Bienes, cosas
y patrimonio.-
Conforme al artículo 2312, son BIENES "los
objetos inmateriales susceptibles de valor, e
igualmente las cosas. El conjunto de bienes de una persona
constituye su patrimonio". Es decir: BIENES en sentido amplio son
las cosas y los derechos; y BIENES en sentido lato son los
objetos inmateriales susceptibles de valor (derechos
patrimoniales). El PATRIMONIO es una universalidad
jurídica, compuesta por todos los derechos reales y
personales. Del concepto de
derecho real inferimos la importancia de la delimitación
del concepto de COSAS: "los objetos materiales
susceptibles de tener un valor". Como el derecho real es el que
crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, la cosa es el objeto del derecho real. Para Freitas,
"valor" se mide por su apreciación pecuniaria, o sea, con
relación a una cantidad determinada de moneda corriente.
Para otros es más amplio: "idoneidad para
desempeñar una función
económica o social".-
¿La energía es una cosa?. El cuerpo humano.
Las universalidades.-
Energía: a) naturaleza física: Un cuerpo
posee energía cuando tiene capacidad de producir trabajo,
es decir vencer una fuerza a lo
largo de un recorrido. La diferencia que antes de
establecía entre materia y
energía fue destruida por Einstein, quien halló la
equivalencia entre ambas; b) naturaleza jurídica:
Vélez no la tuvo en cuenta ya que se la consideraba unida
a la materia. La
ley 17.711
agregó al art. 2311 sobre la definición de cosa:
"Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la
energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
apropiación" y según lo comenta Borda "… no se
trata de saber si desde el ángulo de la física son
o no son cosas, se trata de que tanto las cosas como las
energías están sujetas a un régimen legal
idéntico, es decir, constituyen una misma categoría
jurídica". Si bien queda superada la controversia, no
pueden aplicarse indiscriminadamente a la energía todas
las normas sobre las cosas, por ejemplo, una acción
reivindicatoria de la energía, o como poseer la
energía.
Una situación especial con relación al
objeto de los derechos reales se plantea cuando dicho objeto es
el Cuerpo Humano,
que no encuadra en el concepto de cosa del art. 2311 por no tener
apreciación pecuniaria, se tendría sobre él
un derecho personalísimo y extrapatrimonial. Sin embargo,
las partes del cuerpo que se separen definitivamente de él
y que no afecten su integridad son susceptibles de actos
jurídicos (onerosos o gratuitos), lo que está
reglamentado por la ley 21.541 y 23.464 (transplantes de
órganos humanos) cuando "todos los otros medios y
recursos
disponibles se hayan agotado o no sean suficientes…",
excluyendo de su ámbito "los materiales
anatómicos y tejidos
renovables y separables del cuerpo humano, salvo la médula
ósea" (por ejemplo, leche de
madre, sangre, cabellos,
etc.). El consentimiento puede ser dado expresamente por el
titular con sus capacidades civiles intactas, o en su defecto sus
familiares ó representantes legales, y aún como
acto de última voluntad, prohibiéndose "… toda
contraprestación o beneficio y la intermediación
con fines de lucro". La ley 24.193 regula la ablación e
implante desde cadáveres humanos a seres humanos y entre
humanos, agregando la obligación para el Registro Civil y
Capacidad de las Personas de recabar la voluntad de las personas
para constituirse en donantes post-mortem. Un cadáver no
es, en el sentido del art. 2311, una cosa, por carecer de valor
pecuniario.
Universalidades: Dice la nota al art. 2312: "Una
pluralidades de bienes exteriores tales que puedan ser
considerada como una unidad, como un todo, se llama una
universalidad. Si es por la intención del propietario es
una universitas facti, sí por el derecho, universitas
iuris. El patrimonio de una persona presenta una universalidad de
la segunda especie. Los derechos reales se tienen sobre cosas
determinadas, no sobre universalidades.
¿Cómo podemos clasificar a las cosas con
relación a las personas?.-
Sistematizando la clasificación del Código
Civil, las cosas con relación a las personas:
Del Estado
general
Bienes públicos (arts.2339 al 41,2344 y 2347)
De los Estados particulares
De los municipios
Bienes Privados Del Estado
general, los Estados particulares y los municipios
(arts.2342/44)
Bienes privados
De las iglesias (arts.2345/6/7)
De los particulares (arts.2347 ppio.gral)
Res Nullius: susceptibles de apropiación privada
(art2343)
¿Cómo podemos clasificar a las cosas con
relación a sí mismas? Concepciones modernas: bienes
registrables y no registrables.-
Sistematizando la clasificación del Código
Civil, las cosas con relación a sí mismas:
Por su naturaleza (art 2314)
Inmuebles
Por accesión (arts. 2315/16/20/21/22)
Por su caracter
representativo (art. 2317)
Muebles artículos 2318/23
Registrables y no registrables
Fungibles y no fungibles (art.2324)
Consumibles y no consumibles (art. 2325)
Divisibles e indivisibles (art. 2326)
Principales (art. 2327 y 2329) y accesorios (art. 2328, 2330,
2331/35)
En el comercio
(art.2336) y fuera del comercio (art. 2337/38)
La registración, si bien estaba contemplada por el
Codificador en relación con el derecho real de hipoteca,
es un elemento importante de los derechos reales a partir de la
modificación del Código
Civil, en el actual régimen que establece el art. 2505, y
la ley nacional 17.801. Si el derecho real puede oponerse a
todos, es indispensable que ese derecho pueda ser conocido
también por todos. Hay dos formas de cumplimentarlo: la
tradición (sistema tradicional del Código Civil,
art. 577 y nota), y la inscripción en registros
especiales
Política del codificador en materia de Derechos
Reales: el numerus clausus (art. 2502).-
Art. 2502: "Los derechos reales solo pueden ser creados por la
ley…" fundado casi literalmente en el Esboco de Freitas. La
razón la dan las notas a dicho artículo y al 2503:
la preocupación de Vélez por evitar la
multiplicidad de derechos reales, que en el derecho feudal
habían causado graves males a la riqueza inmobiliaria.
Concordante con ellos, la nota al art. 2828: "Los actos y
contratos
particulares no podrían derogar la disposición del
artículo, porque la naturaleza de los derechos reales…
está fijada en consideración al bien público
y al de las instituciones
políticas y no depende de la voluntad de
los particulares", creando una gran valla a la autonomía
de la voluntad. Ello no obsta a que los derechos reales puedan
tener fuente contractual, pero en estos casos la voluntad de las
partes se limita a dar a luz el derecho
real, y sus caracteres y reglamentaciones estarán
predeterminados por la ley.
¿Qué valor tienen los Derechos Reales
creados con anterioridad al Código Civil y prohibidos
posteriormente por el mismo?
El Código no resuelve expresamente el problema,
pronunciándose la doctrina y la jurisprudencia. El codificador dispone que las
leyes son para
el futuro, no pudiendo afectar derechos adquiridos
(distinguiéndolos de las meras expectativas), y en la nota
al art. 4048 dice: "Los derechos reales no pueden ser quitados ni
modificados por las leyes
posteriores", pero el art. 5 disponía que nadie
podía tener derechos irrevocablemente adquiridos contra
una ley de orden público. Del juego
armónico de ambas normas aplicables surgiría la
solución que los derechos reales suprimidos por el
Código pero creados antes de su entrada en vigencia,
subsisten mientras no sean redimidos mediante el pago de una
indemnización al titular.
Por su parte, el art. 2614 menciona derechos reales que
están prohibidos y otros que están permitidos por 5
años. Las vinculaciones están prohibidas, y las
rentas están permitidas por 5 años. Los otros
derechos reales allí mencionados son: enfiteusis,
superficie y censos. Los criterios modernos establecen que la
enfiteusis y la superficie están proscritos, y la
permisión de constituir derechos por 5 años
comprende a los censos y las rentas. En el derecho español,
RENTA era el derecho de exigir al otro el pago de una cierta
pensión, generalmente anual. Cuando se afectaba a dicho
pago una finca de su propiedad,
resultando de esa afectación un derecho real, la renta
tomaba el nombre de CENSO, lo que surge de la nota al art. 2070.
ENFITEUSIS es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de
él de la manera más extensa, en forma perpetua o
por muy largo tiempo, mediante
el pago de una renta. SUPERFICIE es el derecho real enajenable y
transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce de un
edificio o de una parte de él, independientemente de la
propiedad del
suelo. Si era
oneroso, el precio se
denominaba solarium. VINCULACION implica la sujeción de un
bien raíz a la propiedad de una determinada familia o de
determinados sucesores en forma perpetua, incluyendo los
mayorazgos y las capellanías. Se critica al art. 2614 por
cuanto el numerus clausus establecido en el art. 2502 y la
enumeración del art. 2503 lo harían
innecesario.
La cuestión de las obligaciones reales. Plexo
normativo: art. 497 y nota, 3266 y 2416.-
Las obligaciones reales, ambulatorias ó propter rem
representan casos de responsabilidad objetiva, inherentes a la cosa
misma, que se transmiten con la cosa. Son una categoría de
derechos patrimoniales intermedia entre los personales y los
reales. El art. 497 que fue tomado de Freitas, establece que "a
todo derecho personal corresponde una obligación personal
y que no hay obligación que corresponda a derechos reales"
dando en su nota un concepto de obligaciones reales: "son las que
incumben a una persona en su calidad de
poseedor de una cosa cierta". No es una obligación
pasivamente universal ó erga omnes, sino que hay una
obligación específica y positiva a cargo del
obligado. El art. 3266 parece terminante en el sentido de admitir
este tipo de obligaciones, y de las cuales respondería el
sucesor particular solo "con la cosa transmitida" (y no con la
totalidad de su patrimonio). El art. 2416 también aporta
en dicho sentido, admitiendo la existencia de obligaciones
inherentes a la posesión, y que no gravan a persona
determinada sino al poseedor de una cosa determinada. Si bien
doctrinariamente las posiciones aún perduran, en la
práctica se admite la existencia de las mismas en:
exigencia de un vecino a otro de deslinde y amojonamiento (art.
2746), cada condómino puede exigir a los demás la
contribución a los gastos de
conservación de la cosa común (art. 2685), el nudo
propietario puede exigir del usufructuario el inventario y la
fianza (art. 2849 y 2852), derechos inherentes a la
posesión reales o personales (art. 2420), la
obligación del propietario de una cosa mueble perdida de
recompensar a quien la encuentra (art. 2533), las "cargas reales"
como el impuesto
inmobiliario. Más controvertidas pero con un fuerte
carácter propter rem son las obligaciones
de contribuir a las expensas comunes que establece el art. 17 de
la ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
Cuestión respecto de ciertas instituciones como
posesión, locación, hipoteca, anticresis,
privilegios y derechos de retención. ¿Son derechos
reales?.-
En el Derecho no existen divisiones claras y tajantes, hay casos
fronterizos, dudosos, presentando caracteres de distintas
categorías:
Posesión: Se discute si es un hecho (Savigny) o un derecho
(Ihering), y dentro de los que lo consideran un derecho, para
algunos es personal y para otros real. Otro grupo lo
considera un derecho mixto: real por la relación directa
que establece entre el poseedor y la cosa poseída, y
personal por el alcance de las defensas que otorga.
Locacion: Para Vélez es un derecho personal, ya que el
locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma
inmediata sobre la cosa, sino que en esa relación se
interpone el locador, fundamentándolo en la nota al art.
1498. Para Troplong y Segovia, es un derecho real, ya que la
locación persiste a pesar de la enajenación de la
cosa a un tercero que no ha sido parte del contrato de
locación originario, implicando un derecho que afecta a la
cosa, y teniendo en cuenta los regímenes de emergencia a
que estuvieron sujetas las locaciones, algunos las consideran
fuertemente impregnadas de un carácter
real (Borda, Alterini). Algunos (Busso) la consideran una
obligación propter rem.
Hipoteca: En nuestro derecho no existen dudas sobre su
carácter real: art. 2503 inciso 5, art. 3108, nota al art.
497 y 3284. Pese a algunas opiniones doctrinarias en contrario
(Marcadé) la hipoteca constituye una desmembración
del derecho de propiedad: traba la enajenación del
inmueble (disminución de su valor, notas al art. 3755 y
3839), impide la realización de ciertos actos que se
podrían ejecutar si no existiera.
Anticresis: En nuestro derecho no existen dudas sobre su
carácter real: art. 2503 inciso 7, art. 3239. Vélez
lo funda en la nota al art.3239: la prenda que se constituye por
el anticresista es sobre una parte de la propiedad inmueble, los
frutos futuros. La tesis de
la
personalidad, sostenida por Troplong, tiene sustento en el
Código Civil francés. Un tercer grupo lo
considera un derecho de naturaleza compleja: real sobre los
frutos y personal sobre el inmueble.
Privilegios: Lo define el art. 3875: "el derecho dado
por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro,
se llama en éste Código privilegio", y tiene lugar
en caso de conflicto
entre una pluralidad de acreedores. Si existiere privilegio,
alguno cobrará antes que otro, y los últimos sobre
el remanente. Si no existiere privilegio, los acreedores
cobrarán a prorrata. El Código los clasifica en
generales (sobre todos los muebles e inmuebles del deudor) y
especiales (sobre muebles o inmuebles determinados). Para algunos
son derechos reales: el privilegio afecta la cosa a la persona
del titular, aunque no llegue a constituir una
desmembración del dominio. Para
otros son derechos personales, ya que no implica una
desmembración del derecho de propiedad: el dueño no
ve disminuidas ni limitadas en nada sus facultades, el acreedor
privilegiado no tiene derecho de persecución (solo en
casos excepcionalísimos), los privilegios generales no
recaen sobre cosas determinadas (requisito de los derechos
reales), son accesorios de los créditos, que son derechos personales (lo
accesorio sigue la naturaleza de lo principal), y porque no se
encuentran enumerados en el art. 2503. Una tercera corriente los
considera simples calidades o modalidades de los créditos, es decir no son ni derechos
reales ni personales (Mariani de Vidal).
Derecho De Retencion: Es la facultad del tenedor de una
cosa ajena para conservar la posesión de ella hasta el
pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa
(art. 3939). Se ha sostenido que es un derecho real porque afecta
la cosa retenida hasta que no se le desinterese; que es un
derecho personal porque no está enumerado en el art. 2503
ni en el 2614, no confiere acciones reales, y es accesorio de un
derecho creditorio y participa de su naturaleza; que es un
derecho sui generis (Machado); que es un privilegio imperfecto
(Cordeiro Alvarez), aunque la mayoría de la doctrina lo
considera una simple excepción procesal (del tipo de las
dilatorias) cuyo efecto es que no puede desapoderar de la cosa al
retentor mientras no se lo desinterese. Para la jurisprudencia
es una "simple medida de seguridad
conferida al retentor en garantía del cobro de su crédito".
Art. 2505 antes y después de la reforma de 1968.
¿ Que relación tiene con los registros
inmobiliarios?
Antes el art. no hablaba sobre la necesidad de
inscripción, solamente decía que los derechos
reales se adquieren o se pierden según disposiciones
relativas a los hechos o a los actos por medio de los cuales se
hace la adquisición o se cauce la pérdida de
ellos.
El actual art. habla de la necesidad para perfeccionar la
adquisición o transmisión de derechos reales sobre
inmuebles de inscribir los respectivos títulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdicción.
La inscripción registral es considerada necesaria para ser
oponible a terceros.
¿Cuales son los elementos de la posesión?
Savigny, Ihering y nuestro Código. Esquema normativo,
Arts. 2351, 2373.-
Corpus: Es la posibilidad de disponer de la cosa
físicamente en cualquier momento. Se requiere que
esté permanentemente en contacto con ella.
Animus Domini: Es la intención de someterla al ejercicio
de un derecho de propiedad.
Savingy: Se necesitan los dos elementos: corpus y
ànimus.
Ihering: Se necesita solo el corpus, prescindiendo del
ànimus.
Nuestro Codigo: sigue
la postura de Savigny.
El art. 2351 dice: "habrá posesión de las cosas
cuando una persona por sí o por otros, tenga una cosa bajo
su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad".
Art. 2373 dice: "La posesión se adquiere por la
aprehensión de la cosa con la intención de tenerla
como suya".
¿La posesión es solo para el dominio y el
condominio o se extiende a otros derechos reales? ¿Que es
la cuasi posesión? Análisis del Art. 2355.
La posesión es solo para el dominio y el condominio, en
los demás se da la cuasi posesión.
Cuasi Posesion: Es el ejercicio del derecho que tienen los que se
comportan como si fueran titulares de derechos reales distintos
del dominio (ejemplo: uso, habitación, servidumbre,
usufructo, prenda, anticresis, hipoteca). Solo las cosas
corporales son objeto de posesión verdadera y propiamente
dicha. Las cosas incorporales lo son de una cuasi
posesión, que es el goce que tiene aquel a quien pertenece
el derecho, y es susceptible de las mismas cualidades y vicios de
la posesión. En nuestro código no existen los cuasi
poseedores.
Naturaleza jurídica de la posesión:
Savigny, Ihering, art. 2470.
Para Savigny es un hecho con consecuencias jurídicas. Es
un hecho porque su base son circunstancias fácticas que
constituyen el corpus. Las consecuencias jurídicas son
dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
Para Ihering es un derecho. Este derecho lo considera real,
porque hay relación directa e inmediata entre el poseedor
y la cosa. Reconoce en la posesión un sustrato de hecho,
ya que el poseedor solo tiene derecho mientras posee, es decir,
mientras dura su relación con la cosa.
Los artículos del código que tratan el tema
consideran la posesión un hecho, mientras que las notas la
consideran un derecho. El art. 2470 la menciona como el "hecho de
la posesión".
Fundamento de las defensas posesorias: Savigny, Ihering y nuestro
código.-
Para Savigny es la defensa del poseedor contra la violencia
privada, ya que para dicho autor la posesión aparece
íntimamente vinculada a la persona del poseedor.
Para Ihering, siendo la posesión una
exteriorización del dominio, su protección es un
complemento de la protección a la propiedad, es la defensa
del propietario.
Nuestro código sigue la postura de Savigny.
Coposesión: esquema normativo.Arts. 2401/09.
Art. 2401:"Dos posesiones iguales y de la misma
naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa"
Art. 2409: "Dos o más personas pueden tomar en
común la posesión de una cosa indivisible, y cada
una de ellas adquiere la posesión de toda la
cosa".
La contradicción entre ambas normas se supera
interpretando la nota al art. 2401 (Troplong), considerando el
ànimus con que se posee: "muchas personas pueden poseer en
común la cosa indivisible que les pertenece, pues que
ellas no la poseen separadamente, sino que forma una persona
colectiva que obra en un solo interés.
La regla que dos posesiones se excluyen, no es aplicable sino
cuando se trata de posesiones del mismo género,
emanadas de causas opuestas, y obrando cada una en un interés
separado".
¿Que diferencia hay entre posesión
legítima e ilegítima, de buena o mala fé,
viciosa o no viciosa?
La posesión es legítima cuando sea el ejercicio de
un derecho real constituido conforme a las disposiciones del
código (dominio, condominio, usufructo, uso,
habitación, prenda y anticresis) -art. 2355- Hay que tener
en cuenta el párrafo
agregado por la ley 17711: se considerará legítima
la adquisición de la posesión de inmuebles de buena
fe, mediando boleto de compraventa.
Posesión ilegítima: cuando se tenga sin
título, por título nulo o fuere adquirida por modo
insuficiente para adquirir derechos reales o cuando se adquiera
de quien no tenía derecho a poseer la cosa o no lo
tenía para transmitirlo. Esta puede ser de buena o mala
fe.
Posesión de buena fe: existe cuando el poseedor por
ignorancia o error de hecho excusable se persuadiere sin duda
alguna de la legitimidad de su posesión, es decir crea que
el que le transmitió la posesión era titular del
derecho o tenía capacidad para constituìrlo o
transmitirlo. La buena Fé se presume "iuris tantum", se
invierte la carga de la prueba.
Título suficiente: acto jurídico mediante el cual
se transmite un derecho real de acuerdo a la formalidades de la
ley y otorgado por una persona capaz y legitimada.
Justo título: Acto jurídico valido revestido de las
formas legales que sería idóneo para transmitir un
derecho real si no fuere porque el transmitente no es una persona
capaz ni legitimada.
Título putativo: Equivale a un título existente
cuando la persona tiene razones suficientes para creer en la
existencia de un título a su favor. No es hábil
para la usucapiòn corta, existe solo en apariencia y es un
caso especial de posesión de buena fé.
La mala fé se define por exclusión o sea que existe
toda vez que no haya buena fé.
La mala fé admite una doble clasificación: No
Viciosa Y Viciosa
No Viciosa: (Cuando hay culpa) Se da cuando el poseedor en la
época de la adquisición haya debido conocer la
ilegitimidad de su posesión o haya tenido razones para
dudar de ella. Ej. cuando alguien compra una cosa mueble de una
persona que no acostumbra a vender cosas semejantes o no tiene
medios para
adquirirla.
Viciosa: (Cuando hay dolo) Cosas muebles: cuando se haya
adquirido por hurto -comprende el robo-, esteleonato o abuso de
confianza (cuando se recibe la cosa con obligación de
restituir y se intervierte el título considerándose
el tenedor exclusivo señor de la cosa). Inmuebles: cuando
sea violenta (rompo algo para entrar, deja de ser violenta cuando
se pacifica para las dos partes), clandestina (cuando se toma
ocultàndose de todos, cesa cuando se hace público),
o por abuso de confianza (interversiòn del
título).
Los vicios de la posesión son relativos, es decir solo los
puede alegar el que los sufrió.
3. Accesión de
posesiones: Concepto y requisitos. Prescripción larga y
corta.
Arts. 2475/76 y 4004/5. Concepto: es la unión o
suma de dos posesiones (posibilidad de acumular tiempo para
llegar a obtener la posesión por usucapiòn).
Requisitos: Sucesion A Titulo Universal: como el heredero
continúa en la persona del causante, no habría
aquí dos posesiones distintas que podrían accederse
sino una misma posesión. El sucesor universal no puede
separar su posesión de la del causante, y es en el origen
de esta posesión donde quedan señaladas las
cualidades o vicios de ellas.
Sucesion A Titulo Singular: Aquí las posesiones
están separadas Ab initio y en ciertos casos pueden
unirse, sumarse o accederse. Requisitos: es necesario que ninguna
de las dos posesiones sean viciosas, que no estén
separadas por una posesión viciosa, procediendo la una de
la otra a través de un vínculo jurídico,
aunque sea defectuoso por ejemplo, un contrato de
compraventa aunque no sea válido.
Una vez sumadas las posesiones su carácter se determina en
el momento inicial de la posesión a la cual se suma la
posesión actual. Ej. si el poseedor de buena fé une
su posesión a la de su autor que era de mala fe, toda la
posesión será de mala fe.
Prescripción corta: Es necesario que ambas posesiones sean
de buena fé.
Prescripción larga: habiendo una posesión de mala
fé ya no se podría adquirir por usucapiòn
corta.
¿Como se puede intervertir el título. Art.
2458?
La interversiòn es el cambio de la
causa o título en virtud del cual se está poseyendo
o teniendo la cosa.
El tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de
convertirse en poseedor, es decir de intervertir el título
de su posesión y esos actos producen el efecto de excluir
al poseedor. (art. 2458)
Ej. el locatario expulsa al dueño de la finca alquilada y
le niega el derecho de cobrar los alquileres.
¿Cómo se puede adquirir la
posesión?. Definir la tradición en nuestro
código.¿ Se pueden suplir los actos materiales
por
simples declaraciones ?
Adquirir la posesión es asumir el poder de
disponer físicamente de la cosa para sí, al momento
de la adquisición deben reunirse los dos elementos de la
posesión: Corpus Y Animus Domini, luego, se conserva "solo
animus".
Se puede adquirir por Actos Entre Vivos O Mortis Causa. Por actos
entre vivos puede ser por un acto unilateral (emanado de la sola
voluntad del adquirente)o por un acto bilateral (cuando media
concurso de voluntades entre el adquirente y el poseedor
actual).
Adquisición unilateral (u originaria): la posesión
nace en cabeza del adquirente, son dos casos: Aprehensión
Y Ocupación.
APREHENSION, art. 2374: no es necesario el contacto físico
sino solo entrar en la posibilidad de disponer físicamente
de la cosa, se aplica a las cosas sin dueño, se refiere
solo a cosas muebles (porque los inmuebles nunca pueden carecer
de dueño).
OCUPACION: medio de adquirir la posesión tanto de muebles
como de inmuebles contra la voluntad del actual poseedor. Art.
2382.
Otro caso sería la interversiòn de
títulos.
Adquisición bilateral (derivada): El adquirente la recibe
del actual poseedor, el modo de adquisición bilateral es
la adquisición.
Definición de tradición en nuestro código:
art. 2377: habrá tradición cuando alguna de las
partes entregare voluntariamente una cosa y la otra
voluntariamente la recibiese.
La tradición debe consistir en actos materiales realizados
voluntariamente tanto por el tradens cuanto por el accipiens.
Estos actos deben ser tales que pongan al adquirente en
posición de disponer y actuar físicamente sobre la
cosa. Ej. la entrega de la llave.
Las simples declaraciones no pueden suplir la realizacion de los
actos materiales.
La tradición en los inmuebles.
Art. 2379: exige la realización de actos materiales por
ambas partes o por una de ellas con consentimiento de la otra.
Art. 2380 : establece que queda cumplida la tradición si
el poseedor desiste de la posesión que tenía y el
adquirente realiza actos posesorios en el inmueble, con su
consentimiento.
La tradición en los muebles.
El art. 2381 dice que la posesión de las cosas muebles se
toma únicamente por la tradición entre personas
capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión
de la posesión.
En el caso de bienes muebles ya no se requieren tantos actos
materiales, así por ejemplo:
* si la cosa estuviere en casa, almacén o
edificio cerrado, bastará conque el poseedor entrega la
llave del lugar (art. 2385).
* la tradición queda hecha aunque no esté presente
la persona a quien se hace, si la cosa se remite a un tercero
designado por el adquirente o se la pone en un lugar a
disposición de éste (art. 2386).
* la tradición de cosas muebles que no están
presente se entienden hechas por la entrega de los conocimientos,
facturas, o la entrega a quien deba transportarla (art.
2388).
La traditio brevi manu. Art. 2387
Art. 2387: no es necesaria la tradición de la cosa, sea
mueble o inmueble, para adquirir la posesión, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la
poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro.
Tiene lugar a) cuando quien se encuentra en la tenencia de la
cosa, por la realización de un acto jurídico se
transforma en poseedor (locatario compra la finca) y b) cuando
quien posee a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una
tercera (propietario de un inmueble alquilado lo vende a un
tercero, el locatario que antes poseía a nombre del
vendedor pasa ahora a poseer a nombre del comprador).
El constituto posesorio.
El poseedor transmite a otro la posesión pero queda como
tenedor de la cosa. Ejemplo: Pablo propietario de un inmueble
donde vive, lo vende a Juan, pero permanece ocupando el inmueble
a título de locatario.
Hay controversia en la doctrina sobre la admisibilidad del
constituto posesorio en nuestro derecho debido a que la falta de
publicidad del cambio
podría dar lugar a fraudes en perjuicio de
terceros.
¿Puede un menor adquirir la posesión? Art.
2392
Mariani de Vidal dice que la tradición es un acto
jurídico, por lo tanto para realizarla será
necesario tener la capacidad necesaria para realizar actos
jurídicos, y no solo discernimiento; por lo tanto los
menores de 21 años no pueden adquirir la posesión
por tradición ya que son incapaces, el art. 2392
entrará a jugar solo cuando se trate de adquisición
unilateral de la posesión; para la adquisición
bilateral (tradición) se requiere la plena capacidad.
El art. 2392 dice que son incapaces de adquirir la
posesión por sí mismo quienes no tienen uso
completo de su razón (dementes, fatuos y menores de 10
años), pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o
curadores.
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