El contrato de arrendamiento (página 2)

Enviado por cornelia garcia mosquera

Partes: 1, 2

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio
por su denominación originaria en latín) es un
contrato por
el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a
transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o
inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su
vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto
y determinado.

La parte que proporciona el goce se llama
arrendador y la parte que da el precio
arrendatario. También se conoce con el nombre de
inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas,
almacenes u
otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio
rústico.

NATURALEZA JURÍDICA

Confiere un título de mera tenencia,
porque el arrendatario no tiene el título de ánimo
de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno
(del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o
distintos inmuebles.

Elementos de
Contrato de arrendamiento

Capacidad.
Consentimiento.
Objeto.
Causa licita.
Precio o renta.

Capacidad. Poder realizar actos jurídicos,
ser susceptible de obligaciones,
poder
contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de
cumplir la mayoría de edad (18 años), así lo
establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la
persona ya
puede ejercer sus derechos, realizar acto
jurídicos, contratos
privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los
contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es
necesario tener antes la capacidad de goce.

Consentimiento. Es un concepto
jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo
entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones.
Su principal marco de actuación es el Derecho civil y, en
especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en
dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el
marco de la autonomía de la voluntad.

Objeto. Objeto del acto jurídico
es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto
jurídico es la relación de una relación
jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta
relación conceptualizando la como el objeto debe ser
física y
jurídicamente posible para que el acto jurídico
tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la
relación jurídica creada, está a su vez
tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea
obligación o prestaciones
de ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene por
objeto a los bienes,
servicios,
derechos, etc.

Causa. Se divide en:

Causa Fuente: es el origen o hecho
jurídico generador de obligaciones o de un acto
jurídico.
Causa Fin: es el propósito o finalidad
perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o negocio
jurídico.

Precio o renta. El precio pude consistir en
dinero, ya en
frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso
puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos
de cada cosecha. Llamase renta cuando se paga
periódicamente.

COSA ARRENDADA

Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es
indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al
arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe
existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo
menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso
el contrato queda sujeto a la condición de que la cosa
llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato
carecerá de objeto y será nulo, o, todavía
más inexistente.

COSAS SUSCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
CORPORALES E incorporales que pueden utilizarse sin
consumirse

Corporales: son las que tienen un ser real y pueden
ser percibidas por los sentidos. Ej.: una casa, un libro.
Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y las inmuebles se
dividen en: inmuebles por adhesión, inmuebles por
destinación.
Incorporales: son las que consisten en menos
derechos. Ej.: los créditos y las
servidumbres.

Arrendamiento de
cosa ajena

Si la venta de cosa
ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de
explicarlo con mucha mayor razón ha de ser valido el
arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento no surgen sino
derechos y obligaciones personales entre las partes, y
particularmente el arrendador no esta obligado sino a
proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo
lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no
dueño de dicha cosa para efectos de la validez del
contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin
perjuicio de los derechos del verdadero dueño, quien
naturalmente podrá demandar su restitución. Privado
el arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la acción
ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se
tratará de un caso de evicción y por lo mismo
tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa
ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción
de saneamiento contra el arrendador, en caso de
evicción.

FORMA DE CELEBRAR EL CONTRATO

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se
otorgue por escritura
pública o privada y aun condicional a esta circunstancia
el perfeccionamiento; igualmente pueden pactar arras.

Arrendamiento de
bienes de las entidades de Derecho
público

Se refiere exclusivamente al arrendamiento de bienes de
la nación
y entidades descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido
referirse también el arrendamiento de bienes de los
departamentos y municipios y de las entidades descentralizas de
los niveles departamental y municipal sujeto al derecho
público.

Cuando una entidad de derecho publico celebra un
contrato de arrendamiento, actúa en el campo de derecho
privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del
Código
Civil pro ciertas leyes, como el
Código
Fiscal de la
nación,
el Código Político y Municipal y el Decreto
Ley 222 de
1983. Los cuales contienes disposiciones especiales en materia de
arrendamiento de bienes de las entidades de derecho publico,
disposiciones que es necesario observar so pena de nulidad del
contrato, o de que este no se de por celebrado.

Obligaciones del
arrendador

1. Entregar a arrendatario la cosa
arrendada
2. Mantener la cosa en estado de servir para el
fin a que ha sido arrendada
3. Librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada

Obligación de entregar la cosa
arrendada. Si la cosa arrendada es mueble, la
entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las
formas de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después
del perfeccionamiento del contrato o en la fecha convenida o en
el momento de celebración del contrato. Art.
1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada
al respecto, el lugar de la entrega se determinara por las reglas
que señalen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646
cuando se trata de cosa mueble.

Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado
por separado a varios. Si se ha arrendado separadamente una
misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya
entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los
dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha
entregado a ninguno el titulo anterior
prevalecerá.

En que estado debe
entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta
que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el
goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo de esta no puede
obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede
decirse que es de la naturaleza del
contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla
el arrendador en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa
antes de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla
en arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el
caso de que la haya recibido en el estado
deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna,
o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el
mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas
circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consintió
en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de que
es de pensarse además, en tales casos, que el precio del
arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El
arrendador será responsable especialmente del mal estado
del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del
arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del
arrendador. El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus
agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de
entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario
tendrá derecho para desistir del contrato, con
indemnización de perjuicios habrá lugar a esta
indemnización aun cuando el arrendador haya creído
erróneamente y de buena fe que podía arrendar la
cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario, o provenga de fuerza mayor o
caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa.
Si el arrendador ha incurrido en mora culpable de entregar la
cosa, la regla general que tendrá derecho el arrendatario
a indemnización de perjuicios.

Al arrendatario solo se le da la acción para
reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se
leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

Para que el arrendatario pueda ponerle unilateralmente
fin al contrato, en caso de mora del arrendador en hacer entrega
del bien arrendado, se requiere la ocurrencia de alguna de las
siguientes circunstancias: si por el retardo se disminuyeres
notablemente para el arrendatario la utilidad del
contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haberse dado
las circunstancias que lo motivaron podrá el arrendatario
desistir del contrato quedando a salvo la indemnización de
perjuicios siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o
caso fortuito.

Obligación de mantener la cosa en buen
estado. Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene
que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de
ahí se desprende que está en la obligación
de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido
arrendada. La medida de esta obligación de sostenimiento
de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se
obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de
entregarla en buen estado, deberá en el curso del
arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme
también con lo antes visto el arrendador no se obligo a
entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el
momento de perfeccionar el contrato, estado que podía no
ser bueno, la obligación a que se le alude se refiere
simplemente a conservarla en las condiciones en las que la
entrego.

En que consiste esta obligación: esta es
de dos formas: necesarias y locativas.

La obligación de mantener la cosa arrendada en
buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las
reparaciones necesarias a excepción de las locativas, la
cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por
reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa
desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le
destina. Las reparaciones locativas son también a cargo
del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias
provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la
cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el
arrendatario. En las reparaciones indispensables, el
arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario
hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las
haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al
arrendador lo mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si
la noticia no pudo darse a tiempo, o si
el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones,
se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la
necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el
reembolso de las reparaciones indispensables o necesarias hechas,
se requieren las siguientes condiciones: a) que la reparaciones
no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que
le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia
del daño
para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no le haya
sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del
daño, o que habiéndole dado tal noticia este no
haya procedido oportunamente a ejecutar la
reparación.

Mejoras útiles puestas por el
arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada por
el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto
conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor
venal.

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador
el rembolso de mejoras útiles, es indispensable que este
haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando
expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es
obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles; en
que no ha consentido con la expresa condición de abonarla.
Pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin
detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador este
dispuesto a abonarle lo que valían los materiales
considerándolos separados.

Derecho de retención del arrendatario.
Terminando el contrato de arrendamiento el arrendatario esta
obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a
la terminación del contrato resulta que el arrendador es
deudor del arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del
mismo contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras
útiles en que haya consentido con la expresa
condición de abonarlas o de reparaciones indispensables.
El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y
negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o
reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.

Obligación de saneamiento o de librar al
arrendatario de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa arrendada. El arrendador esta obligado a no
ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa
arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se
refiere:

A los actos perturbatorios del mismo
arrendador.

A los actos perturbatorios de
terceros.

A los vicios redhibitorios de las cosas
arrendadas.

1. A los actos perturba torios del mismo
arrendador. El arrendador en virtud de la
obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo, no podrá, sin el
consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa
arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si
el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que
consistan en reparaciones indispensables, no podrá
proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del
arrendatario.

Puede tratarse de obras cuya no ejecución
inmediata causarían al arrendador graves perjuicios, el
arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que
mientras tanto se rebaje el precio o renta
proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del
arrendatario en forma tal que este ya no pueda sacar provecho del
contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo.
Frente a esta situación se le concede derecho al
arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para
solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas
condiciones.

Si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la
cosa, que el resto no parezca suficiente para el objeto con que
se tomo en arriendo, podrá el arrendatario dar por
terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá,
además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si
las reparaciones procedieren de causas que existieren ya al
tiempo del contrato y no era conocida por el arrendatario, pero
era del arrendador, o era tal que el arrendador tuviese
antecedentes para temerla o debiese por su profesión
conocerla.

El contemplado en el articulo 1986 inciso 2, constituye,
pues la única hipótesis y que legalmente se autoriza al
arrendador para embarazar y perturbar el goce del arrendatario.
En cualquier otro evento que el arrendador o las personas a
quienes pueda impedirle, entre las cuales deben contarse sus
agentes o dependientes y los miembros de su familia, turbe o
embarace el arrendatario, estará incumpliendo el contrato
y por lo tanto se hará acreedor a la indemnización
de todo perjuicio que a consecuencia de ello este
sufra.

2. A los actos perturbatorios de
terceros. Respecto a estos es necesario distinguir
entre: a) perturbaciones de hechos y b) perturbaciones de
derecho.

Si el arrendatario es turbado en goce por
vías de hecho terceros que no pretendan la cosa
arrendada, el arrendatario a su propio nombre
perseguirá la reparación del daño. Por
consiguiente el arrendador no tiene por que responder de
ellos: es el propi arrendatario quien debe acudir ante las
autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y
que decreten en su favor las indemnizaciones
correspondientes.
Cuando la perturbación o molestias provienen
de terceros que justifican algún derecho sobre la cosa
arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al
contrato, entonces ya si se vincula al hecho la
responsabilidad del arrendador por que se trata de una
verdadera evicción. Siendo parcial la evicción,
el arrendatario tendrá en primer término
derecho a exigir una disminución proporcionada del
precio o renta durante el tiempo subsiguiente.

Tendrá derecho, en segundo término y en el
puesto de que por consecuencia de los derechos que ha justificado
un tercero, se hallare de tanta parte de la terminación
del contrato; podrá por ultimo pedir indemnización
de todos los perjuicios que se le hayan causado, y lo mismo
ocurrirá en el caso de que la evicción no sea
parcial sino total, si la causa del derecho justificado por el
tercero fue o debió ser conocida por el arrendador al
tiempo del contrato, pero no le fue del arrendatario, o siendo
conocida de este, intervino estipulación especial del
saneamiento con respecto a ella. Si la causa del derecho del
tercero no era ni debía ser conocida del arrendador al
tiempo del contrato, la obligación de indemnizar
perjuicios que le cabe al arrendador que da restringida al
daño emergente, es decir, no le será exigible la
indemnización del lucro cesante.

Contra quien deben dirigir su acción los
terceros que pretende derechos sobre la cosa arrendada. Un
tercero que pretende ser dueño de la cosa o titular de un
derecho real sobre esta, lo que hace es desconocer el derecho de
dominio el arrendador o por lo menos imponerle a este una
limitación de su derecho; en consecuencia es el mismo
arrendador quien debe afrontar el debate y
defenderse de las pretensiones del tercero: el arrendador es
perfectamente ajeno a un litigio como ese.

Si el arrendatario es demandado por el tercero,
oportunamente poner de presente su falta de legitimación en causa pues, de lo contrario
puede llegar a hacerse responsable ante el tercero por la cosa o
por su precio.

Vicios redhibitorios de la cosa arrendada. El
arrendatario tiene derecho a la terminación del
arrendamiento y aun a la recisión del contrato
según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que
el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa
al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a
existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin
culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminación se refiere al caso
de que el contrato se ha empezado a ejecutar, pues, como antes
hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un contrato de
tracto sucesivo no puede tener lugar el fenómeno de la
resolución. Cuando se habla de rescisión se
está empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe
hablar es de resolución, naturalmente en relación
con el evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha
de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar
a ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la
resolución si puede operar.

Indemnización de perjuicios en caso
redhibitorios. El articulo 1991 entra ya a contemplar el
problema de la indemnización de perjuicios que quepa
contra arrendador, para decir que en las circunstancias previstas
en los artículos 1990, y si además el vicio
redhibitorio ha tenido una causa anterior al contrato, el
arrendador deberá la indemnización del daño
emergente sufrido por el arrendatario, no la de lucro cesante. El
lucro cesante deberá indemnizarlo también el
arrendador cuando además de las circunstancias hasta ahora
indicadas, ocurre que el vicio era conocido del arrendador al
tiempo del contrato, o era que tal arrendador debiera por los
antecedentes preverlo, o por sus profesión
conocerlo.

No habrá lugar a indemnización ninguna a
favor del arrendatario, por vicios redhibitorios de la cosa
arrendada, en los siguientes casos: a) si contrato a sabiendas
del vicio y no se obligo al arrendador a sanearlo; b) si el vicio
era tal que el arrendatario no pudo sin grave negligencia suya
ignorarlo; y c) si el arrendatario renuncio expresamente a la
acción de saneamiento por el vicio,
designándolo.

Obligaciones del
arrendatario

Gozar de la cosa según los términos o
el espíritu del contrato.
Velar por la conservación de la cosa
arrendada.
Pagar el precio o renta convenida.
Restituir la cosa a la terminación del
contrato.

Gozar de la cosa según los términos o
el espíritu del contrato. El arrendatario está
obligado a usar de la cosa según los términos o
espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia,
hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de
convención expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente
destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato
o de la costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa
arrendada se establece conforme a los siguientes criterios: a)
por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del
espíritu del mismo; b) por la naturaleza de la cosa
arrendada, c) a falta también de la estipulación
expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración
del contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble
destinado a casa y habitación es tomado en arriendo por
una entidad de beneficencia con ocasión de una epidemia,
esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue
arrendado para destinarlo a hospital.

Velar por la conservación de la cosa
arrendada. El arrendatario empleara en la conservación
de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el
arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservación de
la cosa, el arrendador tendrá derecho a exigirle
indemnización de perjuicios, consecuencia esta que es
obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro
de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho
más: el de pedir la terminación del contrato, art.
1997 inciso 2.

Daños debidos a culpa de ciertos
terceros. El daño causado a la cosa arrendada por un
familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no
permitirá al arrendador perseguir la correspondiente
reparación sino en el campo de la responsabilidad
civil extracontractual así: directamente contra el
familiar, huésped o dependiente autor del daño, en
el caso del daño causado por un hijo o dependiente del
arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del
hecho de aquellos.

Pagar el precio o renta convenido. El precio o
renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el
contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de
la cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la
renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda aportar la prueba
de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley
disponiendo que por peritos se determine el precio o
renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el
contrato es nulo absolutamente por indeterminación del
objeto de la obligación del arrendatario, o mejor
inexistente por incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o
renta. En primer término, se atenderá a lo
estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha
estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar; si
no hay estipulación ni costumbre fija al respecto,
entonces hay que distinguir según que la cosa arrendada
sea un predio urbano, un predio rústico, o una cosa mueble
o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará
por períodos mensuales; si es un predio rustico la renta
se pagará por anualidades; si
es una cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de
años, meses o días, la renta se pagara
inmediatamente después de la expiración del
respectivo año, mes o día.

Puede ocurrir que la renta no sea periódica por
que se arrienda la cosa por una suma fija: en este caso la suma
se deberá una vez que termine el arrendamiento.

El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento
del periodo correspondiente, nada impide que contractualmente se
estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo pague
el arrendatario por anticipado.

Con la terminación del contrato desaparece
naturalmente el titulo o causa de la obligación de pagar
dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun
en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el
arrendatario rehusé restituir la cosa al arrendador y la
mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo
subsistiera. En este caso solo por la vía de
indemnización de perjuicios, o, en último extremo
por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr que el
arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en
el proceso
declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario
disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situación,
es recomendable a todas luces estipular en el contrato de
arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar la
renta no solo durante la vigencia del contrato, sino durante todo
el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva
restitución de ella al arrendador.

Duración de la obligación de pagar el
precio o renta. El arrendatario debe pagar el precio o renta
mientras el contrato subsista, el puede permanecer obligado a
pagar el precio después de terminado el contrato, cuando
la terminación se produce por culpa suya: en este evento
dicha obligación subsistirá durante todo el tiempo
que falte para la expiración del plazo de duración
del contrato expresamente estipulado, o hasta el día en
que el contrato hubiera podido terminar mediante desahucio por no
haberse estipulado termino fijo de duración. El
arrendatario sin embargo puede librarse de esta obligación
directa proponiendo persona idónea que lo sustituya
durante el tiempo siempre que garantice con una caución
suficiente que el sustituto cumplirá con lo de su
cargo.

La falta concedida al arrendatario para proponer persona
que los sustituya por el tiempo que falte, con el fin de librase
de la obligación aludida implica que el arrendatario le
imponga al arrendador la celebración de un nuevo contrato
de arrendamiento con el sustituto señalado por aquel, pues
la hipótesis parte de
la base de haber terminado el contrato que ligaba al arrendatario
con el arrendador, y por eso no podría entenderse que el
sustituto entre a remplazar al arrendatario en tal contrato, a
manera de cesionario de este. La relación de arrendamiento
entre el sustituto y el arrendador tendrá que ser fruto de
un nuevo contrato.

Cuando el contrato termina antes de tiempo por culpa del
arrendador, el arrendatario quedará relevado de la
obligación de pagar el precio o renta durante el tiempo
que quede faltando para la terminación normal del
contrato, y que, de otro lado podrá demandar al arrendador
para que le indemnice los perjuicios que la expiración
intempestiva del contrato pueda haberle causado.

Derecho de retención para el arrendador.
Para garantizar al arrendador el pago del precio o renta y el de
cualquier indemnización que el arrendatario llegue a
deberle por razón del contrato, podrá el
arrendador, para seguridad de este
pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos
los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos
con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto,
y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen,
a menos de prueba contraria.

El derecho de retención se ejerce sobre las cosas
del deudor que tiene en su poder el al acreedor, art. 2000 inciso
2.

Si el arrendador hace en su demanda uso
del derecho de retener los objetos del arrendatario, conforme a
lo dispuesto por la ley, al hacerse el lanzamiento, se deben
dejar los objetos a dicho arrendador en calidad de secuestro, el que
debe levantarse si él no inicia dentro de los tres
días siguientes el juicio que proceda para la efectividad
del derecho asegurado en la forma indicada.

Restituir la cosa a la terminación del
contrato. Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier
motivo legal, cesa la causa para que el inquilino mantenga la
cosa en su poder, y por lo mismo es apenas natural que deba
restituirla a aquel de que la recibió.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no
restituye, dispone el arrendador de la acción de
lanzamiento.

Destrucción pérdida o deterioro de la
cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa perece en
poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa
suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o
se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una
situación muy desventajosa frente al arrendador pues se
presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario.
El arrendatario solo pude liberarse de la presunción
demostrando que la destrucción, pérdida o
deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso
fortuito.

Como se hace la restitución tratándose
de cosa inmueble. Esta se verificará
desocupándola enteramente, poniéndola a
disposición del arrendador y entregándole las
llaves, si las tuviere la cosa.

Constitución del arrendatario en mora de
restituir. Para que el arrendatario sea constituido en mora
de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato,
sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que
restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a
hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios:
antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general
puede considerársele en mora para ningún efecto;
aunque de otro lado, como ya se dijo esté obligado a
restituir y pueda imponérsele judicialmente la
restitución, art. 2007.

Según se desprende del articulo antes mencionado,
el desahucio que es el procedimiento que
emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado
a termino indefinido, y que consiste en la notica que una de las
partes da a la otra de su intención de ponerle fin a
arriendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para
constituir al arrendatario en mora de restituir. Para ese efecto
sigue siendo todavía necesario el
requerimiento.

Como se constituye al arrendatario en mora de
restituir. El deudor esta en mora: cuando no ha cumplido la
obligación dentro del término estipulado, si en el
contrato se expresa que por la mera expiración del
término quedará constituido en mora; salvo que la
ley en casos especiales requiera la reconvención
judicial.

Restitución mediante acción de
lanzamiento. La acción de lanzamiento es el acto de
obligar a dejar una posesión en virtud de sentencia
judicial. Cuando el que ha sido condenado en ella ha dejado
transcurrir el término fijado en el apercibimiento, sin
haber desocupado la casa o habitación.

El proceso especial de lanzamiento no es procedente sino
en aquellos casos en que la ley sanciona al arrendatario con la
restitución inmediata de la cosa arrendada, y la
restitución misma constituye la pretensión
principal de la demanda respectiva. O por necesitar el
propietario el inmueble para su propia vivienda, o por haber de
ser demolido, o requiera de reparaciones necesarias, o deba ser
entregado a quien lo haya comprado y en otros casos similares
predichos en el decreto 63 de 1977 y el artículo 518 del
C. de Co., o en el contemplado del inciso final del
artículo 16 del la ley 56.

Cesión del arrendamiento. Subarriendo.
Se desprende de la disposición trascrita que de la
naturaleza del contrato de arrendamiento que el arrendatario goce
por sí mismo de la cosa arrendada, que no pueda disponer
de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato,
ya subarrendando la cosa. Por ser ello de la naturaleza del
contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es
que se le dé al arrendatario la facultad de ceder el
contrato, o la facultad de subarrendar, o ambas
simultáneamente.

La cesión del subarriendo o subarrendamiento.
Tratándose de cesión de arrendamiento, el
arrendatario enajena al cesionario el conjunto de derechos y
obligaciones que le resultan del contrato, de manera que el
cesionario viene a remplazar al arrendatario, a sucederlo en la
relación jurídica creada mediante el contrato. Como
el arrendador autoriza la cesión, el arrendatario cedente
no conserva ninguna vinculación jurídica con el
arrendador, queda libre del contrato y por lo mismo sin responsabilidad frente a este por causa de
cualquier incumplimiento de contrato en que incurra el
cesionario.

Cuando el arrendatario subarrienda, ocurre que hay dos
contratos de arrendamiento relativos a la misma cosa: el
celebrado entre el arrendador y el arrendatario, y el celebrado
entre este y el subarrendatario; el primer contrato ha dado
ocasión al segundo. Subsistentes las vinculaciones
contractuales entre el arrendatario y el arrendador,
independientemente de las vinculaciones contractuales que el
subarriendo genera entre dicho arrendatario y el subarrendatario,
de suerte que ni el subarrendatario puede accionar contra el
arrendador, ni este contra aquel, sino cada cual frente al que
directamente se ha obligado con el. El subarrendatario frente al
arrendatario, y el arrendador frente al arrendatario, y
viceversa.

Contenido del contrato de subarriendo. Este
constituye un contrato aparte de el de arrendamiento: el derecho
de usar y gozar de la cosa que adquiere el subarrendatario
deberá ejercitarse en los mismos términos en que lo
adquirió el arrendatario frente al arrendador, o en
términos de alcance menor al de aquellos, pues en el fondo
lo que la norma quiere es que el derecho de goce del
subarrendatario no se estipulen en términos que rebasen el
derecho que corresponde al arrendatario subarrendador.

Consecuencias de ceder o subarrendar sin
autorización. Cuando el arrendatario no autorizado
para ceder el arriendo o para subarrendar viola la
prohibición que ello implica, incumple el contrato y por
lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminación
con indemnización de perjuicio. Es claro que el arrendador
puede a posteriori aceptar los hechos por el arrendatario, y en
tal evento las cosas seguirán como si la
autorización hubiera sido dada desde la celebración
del contrato.

Lanzamiento en caso de subarriendo. El
arrendador principal por lo tanto, carece de causa
legítima para ejercitar contra el subarrendatario la
acción de lanzamiento, pues solo la tiene respecto del
arrendatario directo. Desde luego, el arrendador tiene
acción contra el arrendatario, haya este subarrendado sin
autorización o con ella, cuando incurra en el
incumplimiento de obligaciones cuya satisfacción dependa
directa y exclusivamente de el: la relativa al pago de la renta o
canon a que se comprometió; o cuando el contrato de
arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de
comportamientos indebidos del subarrendatario que la ley sancione
con la terminación del contrato. Mediando
autorización para subarrendar, un incumplimiento del
subarrendatario que no repercuta en incumplimiento del primer
contrato de arriendo, sino que apenas sea violación desde
el subarriendo como el no pago de la renta al arrendatario o sub
arrendador, no dará lugar a acción de lanzamiento a
favor del arrendador, sino solo a favor del único afectado
que es arrendatario o subarrendador.

Expiración
del arrendamiento de cosas

El arrendamiento de cosas expira por las siguientes
causas:

Por la destrucción total de la cosa
arrendada
Por la expiración del tiempo estipulado para
la duración del arriendo.
Por la extinción del derecho del
arrendador.
Por sentencia de juez o de prefecto en los casos en
que la ley ha previsto.

Destrucción total de la cosa arrendada.
Desde el momento en que destruye la cosa, pues, cesan en sus
efectos tanto la obligación y derechos del arrendador,
como los del arrendatario.

Para efectos de la terminación del contrato es
indiferente que la destrucción provenga de culpa del
arrendatario, o de fuerza mayor o caso fortuito.

La destrucción parcial de la cosa arrendada no la
erige en causal de terminación del contrato. En caso de
destrucción parcial, es el juez el que debe decidir
según las circunstancias si ha de tener lugar la
terminación del arrendamiento, o si solamente cabe
decretar una rebaja del precio o rente.

Expiración del tiempo estipulado para la
duración del arriendo. Siendo determinado el plazo de
duración del contrato, el vencimiento de aquel da lugar
automáticamente a la expiración de este, sin
formalidad previa alguna.

Expiración del arrendamiento celebrado a
plazo indeterminado. El desahucio es la figura propia del
arrendamiento pactado a término indefinido dispuesta tanto
para el arrendador como para el arrendatario. Este consiste en la
noticia anticipada que una de las partes contratantes da a la
otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento
celebrado a término indefinido. El aviso del desahucio
puede darse en forma privada verbal o escrita, pero para efectos
relacionados con la prueba del desahucio es mejor que se produzca
judicialmente, este plazo empieza a correr cuando comience a
correr el próximo periodo o medida del tiempo que regula
los pagos.

Revocación del desahucio. Producido el
desahucio no puede revocarlo la parte que lo a dado.

Caso en que el término es fijo para una de
las partes o incierto para la otra. Celebrando un contrato
en estas circunstancias, la parte para la cual se ha
señalado término fijo no podrá desvincularse
del contrato sino una vez vencido el plazo; la parte
contraria podrá hacerlo cesar en cualquier momento
mediante las formalidades del desahucio.

El arrendatario debe pagar el precio durante el
término del desahucio. El arrendatario no queda
redimido de sus obligaciones mientras tal término no
venza, por que hasta entonces el contrato subsistirá, y
por lo mismo debe pagar la renta correspondiente, aun en el caso
de que se restituya la cosa arrendada.

Renovación tacita del contrato de
arrendamiento. Terminado el contrato de arrendamiento por
cualquier causa, no podrá entenderse renovado, sino
mediante formalización expresa de nuevo contrato.
Excepción Tratándose de vienes
raíces la renovación tacita en este caso constituye
un nuevo contrato de arrendamiento, pero sujeto a los mismos
términos del anterior, salvo en cuanto al plazo de
duración, que el nuevo contrato no puede exceder de tres
meses, si se trata de predios urbanos, ni del necesario para
recoger los frutos pendientes y aprovechar las labores
principales, si se trata de predios rústicos.

Extinción de las cauciones en caso de
renovación. La renovación tacita constituye un
nuevo contrato, las cauciones constituidas por terceros para
asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las
partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la
renovación. Esos terceros solo se obligaron en
relación con el primer contrato, y mal puede
vinculárseles al segundo sin su expreso
consentimiento.

Espiración por extinción de los
derechos del arrendador. Extinguido el derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada el contrato de arrendamiento termina, y
se extingue en consecuencia el derecho personal que
tenia el arrendatario para gozar de la cosa.

Quienes estar obligados a respetar el
arriendo.

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del
arrendador por un titulo lucrativo.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del
arrendador a titulo oneroso, si el arrendamiento a sido
contraído por escritura publica, exceptuados los
acreedores hipotecarios
Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento a
sido otorgado por escritura publica inscrita en el registro
de instrumentos públicos, antes de la
inscripción hipotecaria.

Clausulas de no enajenación en el contrato de
arrendamiento. El arrendador no queda privado de libertad para
enajenar la cosa en cualquier momento, a pesar de que se haya
estipulado en el contrato una clausula de no enajenación.
Si la enajena el contrato termina conforma a lo antes visto,
salvo el adquirente sea persona que deba respetar el arriendo. Si
el contrato de arrendamiento se ha otorgado por escritura
publica, y por lo tanto la clausula de no enajenación de
la cosa arrendada no impide que el contrato termine en los casos
en que conforme a las reglas generales debe expirar. Quiere decir
que dicha clausula es ineficaz.

Extinción por sentencia judicial. La
sentencia que se pronuncie acogiendo la demanda será
declarativa apenas de la ocurrencia de la causal de
extinción invocada, ósea que por si misma no
producirá extinción del contrato.

Contrato
arrendamiento de obra

Es aquel contrato de arrendamiento por el que una
persona "contratista" se obliga a ejecutar una obra en beneficio
de otra "propietario", que se obliga a pagar por ella un precio
cierto.

Naturaleza de la confección de una obra
material.

Si el artífice suministra la materia para la
confección de una obra material, el contrato es de venta;
pero no se perfecciona sino por la aprobación del que
ordenó la obra

Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al
que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo
que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
Si la materia es suministrada por la persona que encargó
la obra, el contrato es de arrendamiento.

Si la materia principal es suministrada por el que ha
ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el
contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de
venta.

El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas
generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicios de las
especiales que siguen.

Fijación del precio por tercero

Si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de
fijar el precio, y muriere éste antes de procederse a la
ejecución de la obra, será nulo el contrato; si
después de haberse procedido a ejecutar la obra, se
fijará el precio por peritos.

Indemnización por
incumplimiento.

Habrá lugar a reclamación de perjuicios,
según las reglas generales de los contratos, siempre que
por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se
haya retardado su ejecución.

Por consiguiente, el que encargó la obra,
aún en el caso de haberse estipulado un precio
único y total por ella, podrá hacerla cesar,
reembolsando al artífice todos los costos, y
dándole lo que valga el trabajo
hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra.

Riesgo por pérdida de la
materia.

La pérdida de la materia recae sobre su
dueño.

Por consiguiente, la pérdida de la materia
suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a
éste; y no es responsable el artífice sino cuando
la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le
sirven.

Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de
dichas personas, no podrá el artífice reclamar el
precio o salario, si no es
en los casos siguientes:

1. Si la obra ha sido reconocida y aprobada.

2. Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que
encargó la obra.

3. Si la cosa perece por vicio de la materia
suministrada por el que encargó la obra, salvo que el
vicio sea de aquéllos que el artífice, por su
oficio, haya debido conocer; o que conociéndolo, no haya
dado aviso oportuno.

Resolución de los contratos de construcción por muerte del
artífice. Todos los contratos para la construcción
de una obra se resuelven por la muerte del
artífice o del empresario; y
si hay trabajos o materiales preparados que puedan ser
útiles para la obra de que se trata, el que la
encargó será obligado a recibirlos y a pagar su
valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos
se calculará proporcionalmente, tomando en
consideración el precio estipulado para toda la
obra.

Por la muerte del que encargó la obra no se
resuelve el contrato.

Contrato de
arrendamiento de servicios

El arrendamiento de servicio
consiste en que una parte contrata servicios y no una obra, al
margen o independientemente del resultado.

El arrendamiento de servicios que es consensual,
bilateral y libre en cuanto a la forma. Los elementos son
normales, pero no es preciso que se haya fijado el precio de
antemano, hasta que no consista en el mero arbitrio por ambas
partes.

Servicios inmateriales.

Los servicios inmateriales que consisten en una larga
serie de actos, como los de los escritores asalariados para la
prensa,
secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y
cantores, se sujetan a las reglas especiales que
siguen.

Normatividad sobre las obras parciales del
servicio.

Respecto de cada una de las obras parciales en que
consista el servicio, se observará lo dispuesto en el
artículo 2063.

Gastos de transporte por
traslado.

Si para prestar el servicio se ha hecho mudar de
residencia al que lo presta, se abonarán por la otra parte
los gastos razonables
de ida y vuelta

Terminación del contrato de
servicio.

Cualquiera de las dos partes podrá poner fin al
servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere
estipulado. Si la retribución consiste en pensiones
periódicas, cualquiera de las dos partes deberá dar
noticia a la otra de su intención de poner fin al
contrato, aunque en éste no se haya estipulado desahucio,
y la anticipación será de medio período a lo
menos.

Terminación del contrato por culpa de quien
presta el servicio.

Si el que presta el servicio se retira
intempestivamente, o su mala conducta da
motivo para despedirle, no podrá reclamar cosa algunas en
razón de desahucio o de gastos de viaje.

Arrendamiento de
transporte

El arrendamiento de transporte es un contrato en que una
parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a
transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a
otro.

El que se encarga de transportar se llama generalmente
acarreador, y toma los nombres de arriero, carretero, barquero,
naviero, según el modo de hacer el transporte.

El que ejerce la industria de
hacer ejecutar transportes de personas o cargas, se llama
empresario de transportes.

La persona que envía o despacha la carga se llama
consignante, y la persona a quien se envía
consignatario.

Obligaciones del empresario.

Las obligaciones que aquí se imponen al
acarreador, se entienden impuestas al empresario de transporte,
como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas
que emplea.

Responsabilidad del acarreador.

El acarreador es responsable del daño o perjuicio
que sobrevenga a la persona, por la mala calidad del carruaje,
barca o navío en que se verifica el transporte.

Es asimismo responsable de la destrucción y
deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo
contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso
fortuito.

Y tendrá lugar la responsabilidad del acarreador,
no sólo por su propio hecho, sino por el de sus agentes o
sirvientes.

Obligación de entrega.

El acarreador es obligado a la entrega de la cosa en el
paraje y tiempo estipulados, salvo que pruebe fuerza mayor o caso
fortuito.

No podrá alegarse por el acarreador la fuerza
mayor o caso fortuito que pudo con mediana prudencia o cuidado
evitarse.

Glosario

Artífice. Persona que ejecuta una obra o
aplica en ella una de las bellas artes

Desahucio. Es la denominación que recibe,
sobre todo en los países latinos americanos, el aviso de
terminación de ciertos contratos de tracto sucesivo, tales
como el arrendamiento y el contrato de
trabajo.

En ocasiones desahucio se utiliza como sinónimo
de desalojo o de la indemnización por despido, dado que
una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo
de los arrendatarios de una vivienda.

Por último, en España, el
término desahucio se utiliza para hacer referencia en
exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda por orden
judicial.

Cuando se trata de una industria o un local, se llama
lanzamiento. A él acuden: el propietario de la industria o
el local, junto con una representación del Juzgado y un
cerrajero, para abrir y cambiar la cerradura o el
candado.

Fideicomiso. Disposición testamentaria en
la que alguien deja sus bienes encomendados a otro, para que
disponga de ellos en la forma que se le indica.

Perito. Es la persona versada en una ciencia
arte u oficio,
cuyos servicios son utilizados por el juez para que lo ilustre en
el esclarecimiento de un hecho que requiere de conocimientos
especiales científicos o técnicos.

Prueba pericial. Es la que surge del dictamen de
los peritos, que son personas llamadas a informar ante el juez o
tribunal, por razón de sus conocimientos especiales y
siempre que sea necesario tal dictamen científico,
técnico o práctico sobre hechos
litigiosos.

Conclusión

La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las
obligaciones, gira todo el derecho civil
patrimonial. El contrato es la herramienta económica y
jurídica a que los hombres acuden para atender sus
necesidades; ello se refleja en su naturaleza de acto
convencional por medio del cual las personas libremente regulan
sus intereses. Debe insistirse que es en las figuras
contractuales donde cobran vida las instituciones
estudiadas en los cursos de bienes y obligaciones, razón
por la cual, el curso se convierte en piedra angular para el
estudio del derecho privado.

La regulación de los contratos no es propia del
código civil; otras legislaciones que conforman el derecho
privado, particularmente en nuestro caso, el Código de
comercio, se han encargado de introducir normas especiales
para las figuras jurídicas contractuales, teniendo en
consecuencia una doble regulación de las
mismas.

En cuanto a los contratos en materia civil la
legislación a incurrido en hacer o fijar una normatividad
para la preservación o conservación de las buenas
relaciones sociales.