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El contrato de arrendamiento (página 2)




Partes: 1, 2


El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico.

NATURALEZA JURÍDICA

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.

Elementos de Contrato de arrendamiento

  • Capacidad.

  • Consentimiento.

  • Objeto.

  • Causa licita.

  • Precio o renta.

Capacidad. Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de goce.

Consentimiento. Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.

Objeto. Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y jurídicamente posible para que el acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.

Causa. Se divide en:

  • Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de un acto jurídico.

  • Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o negocio jurídico.

Precio o renta. El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando se paga periódicamente.

COSA ARRENDADA

Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más inexistente.

COSAS SUSCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E incorporales que pueden utilizarse sin consumirse

  • Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos. Ej.: una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y las inmuebles se dividen en: inmuebles por adhesión, inmuebles por destinación.

  • Incorporales: son las que consisten en menos derechos. Ej.: los créditos y las servidumbres.

Arrendamiento de cosa ajena

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo con mucha mayor razón ha de ser valido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no esta obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no dueño de dicha cosa para efectos de la validez del contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado el arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se tratará de un caso de evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento contra el arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

FORMA DE CELEBRAR EL CONTRATO

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pública o privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden pactar arras.

Arrendamiento de bienes de las entidades de Derecho público

Se refiere exclusivamente al arrendamiento de bienes de la nación y entidades descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido referirse también el arrendamiento de bienes de los departamentos y municipios y de las entidades descentralizas de los niveles departamental y municipal sujeto al derecho público.

Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, actúa en el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Código Civil pro ciertas leyes, como el Código Fiscal de la nación, el Código Político y Municipal y el Decreto Ley 222 de 1983. Los cuales contienes disposiciones especiales en materia de arrendamiento de bienes de las entidades de derecho publico, disposiciones que es necesario observar so pena de nulidad del contrato, o de que este no se de por celebrado.

Obligaciones del arrendador

  • 1. Entregar a arrendatario la cosa arrendada

  • 2. Mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada

  • 3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada

Obligación de entregar la cosa arrendada. Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las formas de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato o en la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega se determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando se trata de cosa mueble.

Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior prevalecerá.

En que estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador será responsable especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora culpable de entregar la cosa, la regla general que tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios.

Al arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

Para que el arrendatario pueda ponerle unilateralmente fin al contrato, en caso de mora del arrendador en hacer entrega del bien arrendado, se requiere la ocurrencia de alguna de las siguientes circunstancias: si por el retardo se disminuyeres notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haberse dado las circunstancias que lo motivaron podrá el arrendatario desistir del contrato quedando a salvo la indemnización de perjuicios siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Obligación de mantener la cosa en buen estado. Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligación de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deberá en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme también con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que podía no ser bueno, la obligación a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en las condiciones en las que la entrego.

En que consiste esta obligación: esta es de dos formas: necesarias y locativas.

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas son también a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del daño para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o que habiéndole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparación.

Mejoras útiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras útiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles; en que no ha consentido con la expresa condición de abonarla. Pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valían los materiales considerándolos separados.

Derecho de retención del arrendatario. Terminando el contrato de arrendamiento el arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la terminación del contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras útiles en que haya consentido con la expresa condición de abonarlas o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.

Obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se refiere:

A los actos perturbatorios del mismo arrendador.

A los actos perturbatorios de terceros.

A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas.

  • 1. A los actos perturba torios del mismo arrendador. El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario.

Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a esta situación se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas condiciones.

Si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no parezca suficiente para el objeto con que se tomo en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causas que existieren ya al tiempo del contrato y no era conocida por el arrendatario, pero era del arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla o debiese por su profesión conocerla.

El contemplado en el articulo 1986 inciso 2, constituye, pues la única hipótesis y que legalmente se autoriza al arrendador para embarazar y perturbar el goce del arrendatario. En cualquier otro evento que el arrendador o las personas a quienes pueda impedirle, entre las cuales deben contarse sus agentes o dependientes y los miembros de su familia, turbe o embarace el arrendatario, estará incumpliendo el contrato y por lo tanto se hará acreedor a la indemnización de todo perjuicio que a consecuencia de ello este sufra.

  • 2. A los actos perturbatorios de terceros. Respecto a estos es necesario distinguir entre: a) perturbaciones de hechos y b) perturbaciones de derecho.

  • Si el arrendatario es turbado en goce por vías de hecho terceros que no pretendan la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. Por consiguiente el arrendador no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario quien debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten en su favor las indemnizaciones correspondientes.

  • Cuando la perturbación o molestias provienen de terceros que justifican algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador por que se trata de una verdadera evicción. Siendo parcial la evicción, el arrendatario tendrá en primer término derecho a exigir una disminución proporcionada del precio o renta durante el tiempo subsiguiente.

Tendrá derecho, en segundo término y en el puesto de que por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare de tanta parte de la terminación del contrato; podrá por ultimo pedir indemnización de todos los perjuicios que se le hayan causado, y lo mismo ocurrirá en el caso de que la evicción no sea parcial sino total, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no le fue del arrendatario, o siendo conocida de este, intervino estipulación especial del saneamiento con respecto a ella. Si la causa del derecho del tercero no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, la obligación de indemnizar perjuicios que le cabe al arrendador que da restringida al daño emergente, es decir, no le será exigible la indemnización del lucro cesante.

Contra quien deben dirigir su acción los terceros que pretende derechos sobre la cosa arrendada. Un tercero que pretende ser dueño de la cosa o titular de un derecho real sobre esta, lo que hace es desconocer el derecho de dominio el arrendador o por lo menos imponerle a este una limitación de su derecho; en consecuencia es el mismo arrendador quien debe afrontar el debate y defenderse de las pretensiones del tercero: el arrendador es perfectamente ajeno a un litigio como ese.

Si el arrendatario es demandado por el tercero, oportunamente poner de presente su falta de legitimación en causa pues, de lo contrario puede llegar a hacerse responsable ante el tercero por la cosa o por su precio.

Vicios redhibitorios de la cosa arrendada. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la recisión del contrato según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el fenómeno de la resolución. Cuando se habla de rescisión se está empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de resolución, naturalmente en relación con el evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la resolución si puede operar.

Indemnización de perjuicios en caso redhibitorios. El articulo 1991 entra ya a contemplar el problema de la indemnización de perjuicios que quepa contra arrendador, para decir que en las circunstancias previstas en los artículos 1990, y si además el vicio redhibitorio ha tenido una causa anterior al contrato, el arrendador deberá la indemnización del daño emergente sufrido por el arrendatario, no la de lucro cesante. El lucro cesante deberá indemnizarlo también el arrendador cuando además de las circunstancias hasta ahora indicadas, ocurre que el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o era que tal arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por sus profesión conocerlo.

No habrá lugar a indemnización ninguna a favor del arrendatario, por vicios redhibitorios de la cosa arrendada, en los siguientes casos: a) si contrato a sabiendas del vicio y no se obligo al arrendador a sanearlo; b) si el vicio era tal que el arrendatario no pudo sin grave negligencia suya ignorarlo; y c) si el arrendatario renuncio expresamente a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo.

Obligaciones del arrendatario

  • Gozar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.

  • Velar por la conservación de la cosa arrendada.

  • Pagar el precio o renta convenida.

  • Restituir la cosa a la terminación del contrato.

Gozar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato. El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espíritu del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta también de la estipulación expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con ocasión de una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.

Velar por la conservación de la cosa arrendada. El arrendatario empleara en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservación de la cosa, el arrendador tendrá derecho a exigirle indemnización de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho más: el de pedir la terminación del contrato, art. 1997 inciso 2.

Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa arrendada por un familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no permitirá al arrendador perseguir la correspondiente reparación sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual así: directamente contra el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el caso del daño causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos.

Pagar el precio o renta convenido. El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio o renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario, o mejor inexistente por incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer término, se atenderá a lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto, entonces hay que distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio rústico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará por períodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de años, meses o días, la renta se pagara inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.

Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una suma fija: en este caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento.

El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario por anticipado.

Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligación de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehusé restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la vía de indemnización de perjuicios, o, en último extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situación, es recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato, sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitución de ella al arrendador.

Duración de la obligación de pagar el precio o renta. El arrendatario debe pagar el precio o renta mientras el contrato subsista, el puede permanecer obligado a pagar el precio después de terminado el contrato, cuando la terminación se produce por culpa suya: en este evento dicha obligación subsistirá durante todo el tiempo que falte para la expiración del plazo de duración del contrato expresamente estipulado, o hasta el día en que el contrato hubiera podido terminar mediante desahucio por no haberse estipulado termino fijo de duración. El arrendatario sin embargo puede librarse de esta obligación directa proponiendo persona idónea que lo sustituya durante el tiempo siempre que garantice con una caución suficiente que el sustituto cumplirá con lo de su cargo.

La falta concedida al arrendatario para proponer persona que los sustituya por el tiempo que falte, con el fin de librase de la obligación aludida implica que el arrendatario le imponga al arrendador la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el sustituto señalado por aquel, pues la hipótesis parte de la base de haber terminado el contrato que ligaba al arrendatario con el arrendador, y por eso no podría entenderse que el sustituto entre a remplazar al arrendatario en tal contrato, a manera de cesionario de este. La relación de arrendamiento entre el sustituto y el arrendador tendrá que ser fruto de un nuevo contrato.

Cuando el contrato termina antes de tiempo por culpa del arrendador, el arrendatario quedará relevado de la obligación de pagar el precio o renta durante el tiempo que quede faltando para la terminación normal del contrato, y que, de otro lado podrá demandar al arrendador para que le indemnice los perjuicios que la expiración intempestiva del contrato pueda haberle causado.

Derecho de retención para el arrendador. Para garantizar al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato, podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

El derecho de retención se ejerce sobre las cosas del deudor que tiene en su poder el al acreedor, art. 2000 inciso 2.

Si el arrendador hace en su demanda uso del derecho de retener los objetos del arrendatario, conforme a lo dispuesto por la ley, al hacerse el lanzamiento, se deben dejar los objetos a dicho arrendador en calidad de secuestro, el que debe levantarse si él no inicia dentro de los tres días siguientes el juicio que proceda para la efectividad del derecho asegurado en la forma indicada.

Restituir la cosa a la terminación del contrato. Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo mismo es apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibió.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el arrendador de la acción de lanzamiento.

Destrucción pérdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situación muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presunción demostrando que la destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso fortuito.

Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.

Constitución del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios: antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede considerársele en mora para ningún efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la restitución, art. 2007.

Según se desprende del articulo antes mencionado, el desahucio que es el procedimiento que emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a termino indefinido, y que consiste en la notica que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin a arriendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. Para ese efecto sigue siendo todavía necesario el requerimiento.

Como se constituye al arrendatario en mora de restituir. El deudor esta en mora: cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, si en el contrato se expresa que por la mera expiración del término quedará constituido en mora; salvo que la ley en casos especiales requiera la reconvención judicial.

Restitución mediante acción de lanzamiento. La acción de lanzamiento es el acto de obligar a dejar una posesión en virtud de sentencia judicial. Cuando el que ha sido condenado en ella ha dejado transcurrir el término fijado en el apercibimiento, sin haber desocupado la casa o habitación.

El proceso especial de lanzamiento no es procedente sino en aquellos casos en que la ley sanciona al arrendatario con la restitución inmediata de la cosa arrendada, y la restitución misma constituye la pretensión principal de la demanda respectiva. O por necesitar el propietario el inmueble para su propia vivienda, o por haber de ser demolido, o requiera de reparaciones necesarias, o deba ser entregado a quien lo haya comprado y en otros casos similares predichos en el decreto 63 de 1977 y el artículo 518 del C. de Co., o en el contemplado del inciso final del artículo 16 del la ley 56.

Cesión del arrendamiento. Subarriendo. Se desprende de la disposición trascrita que de la naturaleza del contrato de arrendamiento que el arrendatario goce por sí mismo de la cosa arrendada, que no pueda disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Por ser ello de la naturaleza del contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es que se le dé al arrendatario la facultad de ceder el contrato, o la facultad de subarrendar, o ambas simultáneamente.

La cesión del subarriendo o subarrendamiento. Tratándose de cesión de arrendamiento, el arrendatario enajena al cesionario el conjunto de derechos y obligaciones que le resultan del contrato, de manera que el cesionario viene a remplazar al arrendatario, a sucederlo en la relación jurídica creada mediante el contrato. Como el arrendador autoriza la cesión, el arrendatario cedente no conserva ninguna vinculación jurídica con el arrendador, queda libre del contrato y por lo mismo sin responsabilidad frente a este por causa de cualquier incumplimiento de contrato en que incurra el cesionario.

Cuando el arrendatario subarrienda, ocurre que hay dos contratos de arrendamiento relativos a la misma cosa: el celebrado entre el arrendador y el arrendatario, y el celebrado entre este y el subarrendatario; el primer contrato ha dado ocasión al segundo. Subsistentes las vinculaciones contractuales entre el arrendatario y el arrendador, independientemente de las vinculaciones contractuales que el subarriendo genera entre dicho arrendatario y el subarrendatario, de suerte que ni el subarrendatario puede accionar contra el arrendador, ni este contra aquel, sino cada cual frente al que directamente se ha obligado con el. El subarrendatario frente al arrendatario, y el arrendador frente al arrendatario, y viceversa.

Contenido del contrato de subarriendo. Este constituye un contrato aparte de el de arrendamiento: el derecho de usar y gozar de la cosa que adquiere el subarrendatario deberá ejercitarse en los mismos términos en que lo adquirió el arrendatario frente al arrendador, o en términos de alcance menor al de aquellos, pues en el fondo lo que la norma quiere es que el derecho de goce del subarrendatario no se estipulen en términos que rebasen el derecho que corresponde al arrendatario subarrendador.

Consecuencias de ceder o subarrendar sin autorización. Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la prohibición que ello implica, incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminación con indemnización de perjuicio. Es claro que el arrendador puede a posteriori aceptar los hechos por el arrendatario, y en tal evento las cosas seguirán como si la autorización hubiera sido dada desde la celebración del contrato.

Lanzamiento en caso de subarriendo. El arrendador principal por lo tanto, carece de causa legítima para ejercitar contra el subarrendatario la acción de lanzamiento, pues solo la tiene respecto del arrendatario directo. Desde luego, el arrendador tiene acción contra el arrendatario, haya este subarrendado sin autorización o con ella, cuando incurra en el incumplimiento de obligaciones cuya satisfacción dependa directa y exclusivamente de el: la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometió; o cuando el contrato de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del subarrendatario que la ley sancione con la terminación del contrato. Mediando autorización para subarrendar, un incumplimiento del subarrendatario que no repercuta en incumplimiento del primer contrato de arriendo, sino que apenas sea violación desde el subarriendo como el no pago de la renta al arrendatario o sub arrendador, no dará lugar a acción de lanzamiento a favor del arrendador, sino solo a favor del único afectado que es arrendatario o subarrendador.

Expiración del arrendamiento de cosas

El arrendamiento de cosas expira por las siguientes causas:

  • Por la destrucción total de la cosa arrendada

  • Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

  • Por la extinción del derecho del arrendador.

  • Por sentencia de juez o de prefecto en los casos en que la ley ha previsto.

Destrucción total de la cosa arrendada. Desde el momento en que destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos tanto la obligación y derechos del arrendador, como los del arrendatario.

Para efectos de la terminación del contrato es indiferente que la destrucción provenga de culpa del arrendatario, o de fuerza mayor o caso fortuito.

La destrucción parcial de la cosa arrendada no la erige en causal de terminación del contrato. En caso de destrucción parcial, es el juez el que debe decidir según las circunstancias si ha de tener lugar la terminación del arrendamiento, o si solamente cabe decretar una rebaja del precio o rente.

Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Siendo determinado el plazo de duración del contrato, el vencimiento de aquel da lugar automáticamente a la expiración de este, sin formalidad previa alguna.

Expiración del arrendamiento celebrado a plazo indeterminado. El desahucio es la figura propia del arrendamiento pactado a término indefinido dispuesta tanto para el arrendador como para el arrendatario. Este consiste en la noticia anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. El aviso del desahucio puede darse en forma privada verbal o escrita, pero para efectos relacionados con la prueba del desahucio es mejor que se produzca judicialmente, este plazo empieza a correr cuando comience a correr el próximo periodo o medida del tiempo que regula los pagos.

Revocación del desahucio. Producido el desahucio no puede revocarlo la parte que lo a dado.

Caso en que el término es fijo para una de las partes o incierto para la otra. Celebrando un contrato en estas circunstancias, la parte para la cual se ha señalado término fijo no podrá desvincularse del contrato sino una vez vencido el plazo; la parte contraria podrá hacerlo cesar en cualquier momento mediante las formalidades del desahucio.

El arrendatario debe pagar el precio durante el término del desahucio. El arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal término no venza, por que hasta entonces el contrato subsistirá, y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente, aun en el caso de que se restituya la cosa arrendada.

Renovación tacita del contrato de arrendamiento. Terminado el contrato de arrendamiento por cualquier causa, no podrá entenderse renovado, sino mediante formalización expresa de nuevo contrato. Excepción Tratándose de vienes raíces la renovación tacita en este caso constituye un nuevo contrato de arrendamiento, pero sujeto a los mismos términos del anterior, salvo en cuanto al plazo de duración, que el nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios urbanos, ni del necesario para recoger los frutos pendientes y aprovechar las labores principales, si se trata de predios rústicos.

Extinción de las cauciones en caso de renovación. La renovación tacita constituye un nuevo contrato, las cauciones constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la renovación. Esos terceros solo se obligaron en relación con el primer contrato, y mal puede vinculárseles al segundo sin su expreso consentimiento.

Espiración por extinción de los derechos del arrendador. Extinguido el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada el contrato de arrendamiento termina, y se extingue en consecuencia el derecho personal que tenia el arrendatario para gozar de la cosa.

Quienes estar obligados a respetar el arriendo.

  • Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un titulo lucrativo.

  • Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a titulo oneroso, si el arrendamiento a sido contraído por escritura publica, exceptuados los acreedores hipotecarios

  • Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento a sido otorgado por escritura publica inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

Clausulas de no enajenación en el contrato de arrendamiento. El arrendador no queda privado de libertad para enajenar la cosa en cualquier momento, a pesar de que se haya estipulado en el contrato una clausula de no enajenación. Si la enajena el contrato termina conforma a lo antes visto, salvo el adquirente sea persona que deba respetar el arriendo. Si el contrato de arrendamiento se ha otorgado por escritura publica, y por lo tanto la clausula de no enajenación de la cosa arrendada no impide que el contrato termine en los casos en que conforme a las reglas generales debe expirar. Quiere decir que dicha clausula es ineficaz.

Extinción por sentencia judicial. La sentencia que se pronuncie acogiendo la demanda será declarativa apenas de la ocurrencia de la causal de extinción invocada, ósea que por si misma no producirá extinción del contrato.

Contrato arrendamiento de obra

Es aquel contrato de arrendamiento por el que una persona "contratista" se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra "propietario", que se obliga a pagar por ella un precio cierto.

Naturaleza de la confección de una obra material.

Si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra

Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento.

Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta.

El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicios de las especiales que siguen.

Fijación del precio por tercero

Si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio, y muriere éste antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato; si después de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos.

Indemnización por incumplimiento.

Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución.

Por consiguiente, el que encargó la obra, aún en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra.

Riesgo por pérdida de la materia.

La pérdida de la materia recae sobre su dueño.

Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a éste; y no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven.

Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de dichas personas, no podrá el artífice reclamar el precio o salario, si no es en los casos siguientes:

1. Si la obra ha sido reconocida y aprobada.

2. Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra.

3. Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquéllos que el artífice, por su oficio, haya debido conocer; o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno.

Resolución de los contratos de construcción por muerte del artífice. Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay trabajos o materiales preparados que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra.

Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato.

Contrato de arrendamiento de servicios

El arrendamiento de servicio consiste en que una parte contrata servicios y no una obra, al margen o independientemente del resultado.

El arrendamiento de servicios que es consensual, bilateral y libre en cuanto a la forma. Los elementos son normales, pero no es preciso que se haya fijado el precio de antemano, hasta que no consista en el mero arbitrio por ambas partes.

Servicios inmateriales.

Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas especiales que siguen.

Normatividad sobre las obras parciales del servicio.

Respecto de cada una de las obras parciales en que consista el servicio, se observará lo dispuesto en el artículo 2063.

Gastos de transporte por traslado.

Si para prestar el servicio se ha hecho mudar de residencia al que lo presta, se abonarán por la otra parte los gastos razonables de ida y vuelta

Terminación del contrato de servicio.

Cualquiera de las dos partes podrá poner fin al servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado. Si la retribución consiste en pensiones periódicas, cualquiera de las dos partes deberá dar noticia a la otra de su intención de poner fin al contrato, aunque en éste no se haya estipulado desahucio, y la anticipación será de medio período a lo menos.

Terminación del contrato por culpa de quien presta el servicio.

Si el que presta el servicio se retira intempestivamente, o su mala conducta da motivo para despedirle, no podrá reclamar cosa algunas en razón de desahucio o de gastos de viaje.

Arrendamiento de transporte

El arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro.

El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador, y toma los nombres de arriero, carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte.

El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas, se llama empresario de transportes.

La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía consignatario.

Obligaciones del empresario.

Las obligaciones que aquí se imponen al acarreador, se entienden impuestas al empresario de transporte, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea.

Responsabilidad del acarreador.

El acarreador es responsable del daño o perjuicio que sobrevenga a la persona, por la mala calidad del carruaje, barca o navío en que se verifica el transporte.

Es asimismo responsable de la destrucción y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito.

Y tendrá lugar la responsabilidad del acarreador, no sólo por su propio hecho, sino por el de sus agentes o sirvientes.

Obligación de entrega.

El acarreador es obligado a la entrega de la cosa en el paraje y tiempo estipulados, salvo que pruebe fuerza mayor o caso fortuito.

No podrá alegarse por el acarreador la fuerza mayor o caso fortuito que pudo con mediana prudencia o cuidado evitarse.

Glosario

Artífice. Persona que ejecuta una obra o aplica en ella una de las bellas artes

Desahucio. Es la denominación que recibe, sobre todo en los países latinos americanos, el aviso de terminación de ciertos contratos de tracto sucesivo, tales como el arrendamiento y el contrato de trabajo.

En ocasiones desahucio se utiliza como sinónimo de desalojo o de la indemnización por despido, dado que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda.

Por último, en España, el término desahucio se utiliza para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda por orden judicial.

Cuando se trata de una industria o un local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario de la industria o el local, junto con una representación del Juzgado y un cerrajero, para abrir y cambiar la cerradura o el candado.

Fideicomiso. Disposición testamentaria en la que alguien deja sus bienes encomendados a otro, para que disponga de ellos en la forma que se le indica.

Perito. Es la persona versada en una ciencia arte u oficio, cuyos servicios son utilizados por el juez para que lo ilustre en el esclarecimiento de un hecho que requiere de conocimientos especiales científicos o técnicos.

Prueba pericial. Es la que surge del dictamen de los peritos, que son personas llamadas a informar ante el juez o tribunal, por razón de sus conocimientos especiales y siempre que sea necesario tal dictamen científico, técnico o práctico sobre hechos litigiosos.

Conclusión

La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las obligaciones, gira todo el derecho civil patrimonial. El contrato es la herramienta económica y jurídica a que los hombres acuden para atender sus necesidades; ello se refleja en su naturaleza de acto convencional por medio del cual las personas libremente regulan sus intereses. Debe insistirse que es en las figuras contractuales donde cobran vida las instituciones estudiadas en los cursos de bienes y obligaciones, razón por la cual, el curso se convierte en piedra angular para el estudio del derecho privado.

La regulación de los contratos no es propia del código civil; otras legislaciones que conforman el derecho privado, particularmente en nuestro caso, el Código de comercio, se han encargado de introducir normas especiales para las figuras jurídicas contractuales, teniendo en consecuencia una doble regulación de las mismas.

En cuanto a los contratos en materia civil la legislación a incurrido en hacer o fijar una normatividad para la preservación o conservación de las buenas relaciones sociales.

Bibliografía

De los principales contratos civiles. Cesar Gómez Estrada. Tercera edición. Ed. Temis.

Código Civil. Ley 57 de 1887. Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos.

Diccionario jurídico colombiano. Luis F. Bohórquez B., Jorge I. Bohórquez B. Editora Jurídica Nacional.

 

 

 

 

 

 

Autor:

Cornelia García Mosquera

Keith Rossell Renteria Arias

Profesor: Edwin Etiel Aragon

Abogado

Universidad Tecnológica del Chocó

"Diego Luis Córdoba"

Quibdó – Chocó, Colombia

Mayo de 2009


Partes: 1, 2


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