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Contrato de Arrendamiento (página 2)



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Contrato de Arrendamiento

Tal opinión parece, sin embargo, insostenible,
pues resulta obvio que el contrato tiene
por objeto la prestación de un "servicio" y
como tal no puede ser objeto de una locación de cosas. Por
iguales razones debe rechazarse la opinión de que el
suministro de energía
eléctrica o gas sea
también locación de cosas. Es asimismo dudosa la
configuración de los contratos de
hospedaje, de abono a espectáculos teatrales, de exposición
en locales o vidrierías. Nos parece que se trata de
contratos atípicos, innominados, y que no hay ninguna
ventaja en forzar su carácter para hacerlos entrar en
categorías legales rígidas. Con razón se ha
señalado la inútil tendencia de los juristas a
incurrir en generalizaciones desprovistas de interés
jurídico" (Guillermo Borda, "Manual de
contratos", págs. 328 y 329).

La Legislación alemana diferencia el arrendamiento
de uso del de uso y disfrute. Señala Enneccerus, que "el
arrendamiento de uso se refiere únicamente a las cosas y
otorga sólo el uso, no el goce de los frutos; el
arrendamiento de uso y disfrute se refiere a las cosas o a los
derechos (por
ejemplo, derechos de caza y pesca, de
minas, de gabelas de paso por los puentes) y otorga además
el uso el goce de los frutos".

Conviene mencionar un problema que en relación a
la naturaleza
jurídica del derecho del arrendatario se discute
doctrinariamente: si se trata de un derecho real o personal.

La teoría
clásica sostiene que es un derecho personal, mientras que
autores como Troplong afirman que se trata de un derecho real
porque el contrato de arrendamiento puede subsistir a pesar de la
venta de la
propiedad.
Manifiesta este autor que el derecho conferido al locatario por
el locador "sobrevive la calidad de
propietario del locador; tiene su existencia independiente, y se
ejerce por todo el tiempo del
contrato contra todo propietario del inmueble. Si , el nuevo
propietario del inmueble está obligado a respetar el
derecho del locatario, sin haber contratado con él ninguna
obligación, es sin duda porque el derecho del locatario
afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra la
persona ,
porque es un derecho real. y no como era antes un derecho
personal, que tenía por correlativo la obligación
personal del locador. En una palabra, el adquiriente de un
inmueble sometido a un arrendamiento, está obligado a
respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de
sus causas, o por una obligación personal, o por un
derecho real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el
adquiriente nada ha prometido, ni ha contraído
obligación alguna, la obligación de respetar el
arrendamiento, procede de que existe sobre la cosa un derecho
real, un "jus in re" a favor del locatario" (Citado por
Dalmacio Vélez Sarsfield, en la nota al artículo
1498 del Código
Civil argentino).

Desde el punto de vista anteriormente planteado,
éste sería el caso regulado en el inciso 1 del
artículo 1708, en el que se establece que si el
arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá
respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su
adquisición en todos los derechos y obligaciones
del arrendador.

En conclusión, consideramos que el tema de la
naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es, por
su misma estructura
debatido y debatible: y que si bien es verdad que en virtud de
los argumentos esgrimidos nos inclinamos por la tesis de que
es un derecho personal – tal como ha sido recogido por el
Código
Civil vigente – no desconocemos el peso de las opiniones
contrarias y afirmamos que, desde luego, son respetables por su
seriedad y su rigor académico.

Diferencia con
otros contratos y figuras Jurídicas

a). Con el contrato de Compraventa.- La
distinción con el contrato de compraventa fue hecha por
Pothier, al señalar que "…. el arrendamiento no es otra
cosa que la venta del disfrute de una cosa, es decir, de los
frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias
esenciales entre uno y otro que están bien claras. La
venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan
del vendedor al comprador, y es un acto de disposición que
requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de disponer.
El arrendamiento, por el contrario, es un "contrato sucesivo" que
se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y
de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos
a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no
pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente,
arrendar es realizar un acto de simple administración".

b). Con el contrato de Permuta.- El contrato de
permuta origina la obligación de los permutantes de
transferirse recíprocamente la propiedad de bienes
(Artículo 1602 del Código
Civil).

Como explicar Merino Hernández, la esencia del
contrato de permuta radica precisamente en la transmisión
recíproca del dominio de las
cosa o derechos objeto del cambio
(José Luis Merino Hernández, "El contrato de
permuta" pág. 31).
La esencia del contrato de
arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión
temporal al arrendatario del uso de un bien.

c). Con el contrato de Suministro.- Por el
suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de
otra persona prestaciones
periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede
comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y
disfrute. Cuando nos encontramos en el primer caso no existe
dificultad para diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por
medio del cual se realiza la cesión temporal de un bien al
arrendatario. El problema se presenta más bien, cuando nos
hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se
transfiere el uso de los mismos. Señala Messineo como
ejemplos de este ultimo caso, los medios de
locomoción proporcionados por un periodo determinado y el
aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de
manera que la propiedad del bien suministrado no sale del
patrimonio del
suministrante (Francesco Messineo, "Manual de Derecho Civil y
Comercial", tomo IV, pág. 151).
Cabe aún
en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del
suministro, aunque en ambos se produzca la transmisión del
derecho de uso sobre el bien materia del
contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del
arrendador constituye una "única" prestación, que
tiene como contraprestación el pago de una renta
convenida. En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se
entregan para su uso en diversas prestaciones a cargo del
suministrante, en la que cada una de las prestaciones son
autónomas e independientes una de las otras, aunque
conexas entre sí.

d). Con el Contrato de Comodato.- Establece
Arias, al analizar la anturaleza jurídica del
arrendamiento, que "La locación difiere del comodato en su
modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para
el segundo. esa divergencia de concepto se
manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es
responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa
(Artículo 2266 del Código Civil
argentino)
y hasta llega a responder del caso fortuito o
de fuerza mayor
(Artículo 2269 del Código Civil argentino)
(José Arias, "Contratos Civiles", tomo I, pag.
436)

La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de
que tengan en común la entrega de un bien para su uso
durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su
gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad
(arrendamiento).

e). Con la Prestacion de Servicios.- El Código Civil de 1984 ha
regulado la prestación de servicios en su artículo
1755 como el género por
el cual se conviene que la prestación de servicios o su
resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El
Código Civil de 1936 involucra en un mismo concepto el
arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo
al referirse al artículo 1490 del Código Civil de
1936 que: "La locación de servicios es una variedad del
arrendamiento, y se identifica con el contrato de
trabajo que nuestro código legisla independientemente
en el Título VI de esta sección. La locación
de servicios se refiere a cualquier trabajo manual
o intelectual tenga o no por finalidad directa y exclusiva, la
producción". (Angel Gustavo Cornejo
"Código Civil, exposición sistemática y
comentario", tomo II, volumen II,
pág. 354).

Ahora, según quedó explicado ha quedado
claramente diferenciado el arrendamiento de bienes de la
prestacion de servicios y sus correspondientes
modalidades.

Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del
arrendamiento:

  • Con la Locación de servicios.- Por
    la locación de servicios el locador se obliga, sin
    estar subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por
    cierto tiempo o para un trabajo determinado, a cambio de una
    retribución, La diferencia con el contrato de
    arrendamiento es obvia, por cuanto el objeto de la
    prestación de dar a cargo del arrendador es el bien,
    mientras que el objeto de la locación de servicios lo
    constituye casualmente el servicio en sí.

  • Con el contrato de obra.- El contrato de
    obra es aquel por el cual dos partes (contratista y
    comitente) se obligan a prestaciones recíprocas
    consistentes una en hacer una obra determinada y la otra en
    pagar una retribución.

El factor determinante en el contrato de obra es la
transformación de la materia, para lograr la obra
señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento,
en cambio, se produce la cesión temporal de un bien
determinado, el que no debe ser alterado en su
sustancia.

  • Con Mandato.- Señala Cárdenas
    Quirós que: "La esencia del mandato es que mediante su
    ejecución se pretende la realización de un
    servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su
    cuenta e interés. Este es precisamente el contenido
    que el contrato tenía en el derecho romano. Por
    consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por
    el madatario con terceros se producen en su propia esfera
    jurídica y no trascienden a la del mandante. Para ello
    será preciso que se realice un acto de
    retrasmisión de los bienes adquiridos en
    ejecución del contrato, del mandatario al mandante"
    (Carlos Cárdenas Quirós, "Mandato", en
    Código Civil, Exposición de motivos y
    comentarios, tomo VI, pág. 490).

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos
realizados, es decir la ejecución de las respectivas
prestaciones se producen en la esfera jurídica de las
partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la
esfera de otro.

  • Con Depósito.- Se ha observado con
    mucha razón que el contrato de depósito
    presenta gran similitud con el de arrendamiento porque, en
    ambos tanto el depositario como el arrendatario tienen la
    posesión de un bien que no les pertenece.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

– En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a
usar temporalmente el bien dado en arriendo.

En el depósito, el depositario se obliga a
recibir el bien para custodiarlo y devolverlo cuando lo solicite
el depositante (Artículo 1814 del Código
Civil).
Además, el depositante no puede usar el
bien en provecho propio ni de tercero, salvo autorización
expresa del depositante o del juez. Si infringe esta
prohibición, responde por el deterioro, pérdida o
destrucción del bien, inclusive por caso fortuito o fuerza
mayor (Artículo 1820 del Código
Civil).

– El arrendamiento es un contrato a título
oneroso.

El depósito se presume gratuito, salvo que, por
pacto distinto o por la calidad profesional, por la actividad del
depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado
(Artículo 1818, primer párrafo, del Código
Civil).

– La obligaciones y responsabilidades del arrendatario
son más severas que las del depositario. En este orden de
ideas, el arrendatario es responsable por la pérdida y el
deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento,
aún cuando deriven de incendio, si no prueba que han
ocurrido por causa no imputable a él. Es también
responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por
causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea
temporal, al uso del bien.

El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y
conservación del bien, bajo responsabilidad, la diligencia
ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación y que
corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar (Artículo 1819 del Código
Civil).
No corren a cargo del depositario el deterioro,
la pérdida o la destrucción del bien sobrevenidos
sin culpa, salvo que no haya hecho lo necesario para evitarlos o
remediarlos, dando además aviso al depositante en cuanto
comenzaron a manifestarse (Artículos 1823 y 1824
del Código Civil).

f). Con el Mutuo.- Al diferenciarlo del contrato
de arrendamiento, opina Borda que "La analogía resulta
evidente cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el
locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte
para que esta goce a cambio de un precio en
dinero
(alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente se
paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria,
porque en la locación no se transfiere la propiedad de la
cosa y al término del contrato, el locatario debe devolver
la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el dinero una
cosa fungible el prestamista sólo está obligado a
devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el
contrato ha significado la transmisión del dominio del
dinero al prestamista que puede disponer libremente de él"
(Guillermo A. Borda, opcit., pags. 329 y
330).

El comentario anterior es perfectamente aplicable a la
legislación peruana. Además, el objeto de la
prestación que surge de la obligación nacida del
contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de
bienes consumibles, mientras que en el arrendamiento puede
referirse a cualquier tipo de bienes.

g). Con el contrato de Hospedaje.- Señala
Pérez Serrano que "es indudable que existen divergencias
en cuanto al número y naturaleza de los contratos simples
que lo integran, nadie discute la existencia de varios de
éstos, ya sean un arrendamiento de cosa (habitación
o cuarto), un arrendamiento de servicios (para los de
índole personal), de obra (para la comida) y de
depósito (para los efectos que en la fonda se
introduzcan); ya sean un arrendamiento de cosa, otros servicios
(limpieza y asistencia), venta de cosas muebles, reventa de
energías industriales (agua,
alumbrado), y depósito, como lo indican Manzaro y Bonilla;
ya se trate como opina Planiol, de dos arrendamientos (uno de
cosa y otro de servicio), más un suministro y un
depósito. Los elementos que entran en el contrato de
hospedaje pierden alguna de su prístina naturaleza al
difundirse en el todo constituido por el contrato complejo, todo
lo que revela que el contrato que estudiamos es algo más
que la suma de sus elementos o, en el menos favorable de los
casos algo distinto de ella".

El artículo 1713 del Código Civil
establece que, por el hospedaje, el hospedante se obliga a
prestar al huésped albergue y, adicionalmente, alimentación y otros
servicios que contemplan la ley y los usos, a
cambio de una retribución. El hospedaje es como el
género del cual constituye una especie, el albergue. Se
trata de un contrato simple cuando se límite al albergue,
es decir, al derecho de usar una o más habitaciones, y
será complejo cuando incluya otros servicios.En el
contrato de hospedaje se requiere que necesariamente se la preste
al huésped albergue.

Este solamente se le puede proporcionar en un bien
inmueble. El contrato de arrendamiento, en cambio, es suceptible
de estar referido a todo tipo de bienes. En el contrato de
hospedaje el huésped hace uso de otros servicios sin que
esto desnaturalice la institución, sino que la reafirma en
su autonomía e independencia
en relación con otros contratos. En este contrato, la
retribución puede ser fijada en forma de tarifa por la
autoridad
competente si se trata de hoteles, posadas u otros establecimientos
similares.

h). Con el Usufructo.- Opina Borda que "cuando el
usufructo es oneroso, la distinción con la locación
es extremadamente sutíl. Tanto el arrendatario como el
usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno como
otro deben pagar un precio en dinero. Según la
teoría clásica, la diferencia residiría en
que el usufructo es un derecho real, en tanto que la
locación tiene carácter personal. Pero la exactitud
de este criterio distintivo está hoy en tela de juicio.
Muchos de los defensores del criterio se inspira sobre todo en
razones de tradición histórica, pues no hay nada
esencial que las distinga". No la compartimos por cuanto pensamos
que ambas instituciones
son claramente diferenciables.

El usufructo es, un derecho real límitado que se
agrupa "con la propiedad para formar el género o conjunto
genérico de los derechos
reales. Su tipología coincide, con las
características generales de está clase de
derechos. Son derechos subjetivos de carácter absoluto, en
el sentido de que su títular puede hacerlos valer "erga
omnes" y le confieren un poder
inmediato sobre las cosas" (Luis Díez-Picazo y
Antonio Gullón, "Sistema de
Derecho Civil", volumen III, pág.
403).

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de
usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento
otorga al arrendatario un derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que
cumpla con su obligación de cederle temporalmente el uso
del bien materia del contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que
el arrendamiento es necesariamente oneroso.

El arrendamiento se celebra mediante contrato. En
cambio, el usufructo puede ser constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del
usufructuario, en tanto que el arrendamiento continúa en
relación a los herederos del arrendatario, si
encontrandose en el uso del bien, la mitad o el mayor
número de ellos no manifiestan su voluntad de
extinguirlo.

5.- Caracteres Jurídicos.- El contrato de
arrendamiento presenta una serie de características,
según el ángulo en que se enfoquen. Así, que
podemos citar algunas de estas:

  • Es un contrato típico.- El
    contrato es típico, cuando este regido por una
    determinada disciplina legal. Este es el caos del contrato de
    arrendamiento, el cual se encuentra regulado en el
    Código Civil entre los artículos 1666 al 1712
    inclusive.

  • Es un contrato principal o
    autónomo.-
    El contrato de arrendamiento tiene
    vida propia, ya que no depende de ningún otro que
    exista con anterioridad a él. En ciertas
    circunstancias le acompaña un contrato accesorio
    (garantía).

  • Es un contrato simple.- En el que
    las prestaciones contenido de las obligaciones de cada una de
    las partes se presentan con toda claridad. El arrendador
    tiene una obligación con prestación de dar, que
    consiste en ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
    bien; mientras que el arrendatario, por su parte, tiene una
    obligación con prestación de dar la renta
    convenida contractualmente.

  • Es un contrato constitutivo.- El
    contrato de arrendamiento genera una relación
    jurídica determinada. Por medio de esta se crean
    prestaciones a cargo del arrendador y el arrendatario. El
    cumplimiento de estas prestaciones dará lugar a que se
    origine un estado que antes no existía. De esta
    manera, el arrendatario adquiere un derecho de uso sobre un
    bien que antes no tenía y el arrendador incorpora a su
    patrimonio una renta determinada.

  • Es un contrato con prestaciones
    reciprocas.-
    El arrendador es acreedor de la renta
    que se ha pactado por el bien y deudor que debe ceder
    temporalmente en uso al arrendatario. Este ultimo, es
    acreedor del bien materia del contrato y deudor de la renta
    convenida. Se trata de una situación en que ambas
    partes son, al mismo tiempo, deudor y acreedor de la otra.
    Esto no significa que las prestaciones deban tener una
    equivalencia matemática. Lo que no debe pasar es que
    la desproporción entre ambas prestaciones sea
    significativa. Si esto ocurriese procedería la
    acción rescisoria por lesión.

  • Es un contrato oneroso.- Tanto el
    arrendador como el arrendatario sufren un sacrificio que se
    compensa con una ventaja. El arrendador pierde temporalmente
    el uso del bien a cambio de una renta precisamente
    determinada. El arrendatario ve disminuido su patrimonio en
    la renta que entrega al arrendador, lo que se ve compensado
    por el uso que se le ha cedido temporalmente del
    bien.

  • Es un contrato conmutativo.- Desde
    el momento de la celebración del contrato, el
    arrendador y el arrendatario conocen el sacrificio y la
    ventaja que pueden lograr. Las prestaciones no se encuentran
    libradas a la suerte, sino que están claramente
    determinadas desde el inicio.

  • Es un contrato consensual y con libertad de
    forma.-
    El arrendamiento se perfecciona con el
    simple acuerdo de voluntades entre arrendador y arrendatario.
    La entrega del bien al arrendatario para su uso por este no
    atañe a la fase de formación del contrato, sino
    a la de ejecución de las prestaciones derivadas de la
    obligación surgida del contrato. Las partes pueden
    adoptar para el perfeccionamiento del contrato la forma que
    consideren mas conveniente para sus intereses.

  • Es un contrato de tracto sucesivo.-
    La ejecución de las prestaciones se produce de el
    tiempo sin interrupción alguna, y es por esto que se
    trata de un contrato de tracto sucesivo de ejecución
    continuada y no periódica.

  • Es un contrato de goce.- Supone la
    cesión temporal al arrendatario del uso de un bien. La
    obligación lógica y natural a la
    conclusión del contrato de arrendamiento será
    la devolución del bien al arrendador en el estado en
    que se recibió, sin más deterioro que el de su
    uso ordinario.

  • Es un contrato de negociación
    previa.-
    En el que ordinariamente se presenta una
    primera fase de tratos preliminares entre las futuras partes
    contratantes, sin que esto dé origen a
    obligación alguna, salvo en el caso de ruptura
    injustificada de las tratativas, hipótesis en la que
    corresponderá una indemnización a cargo del
    culpable.

6.- Sujetos y Capacidad: En el arrendamiento
intervienen dos sujetos:

A). El que arrienda el bien, llamado arrendador o
locador; y el que lo toma en arrendamiento, esto es, el
arrendatario, locatario, conductor o inquilino.

El arrendamiento consiste en un acto de administración. ¿Qué se
entiende por tal? Existen autores que buscando la simplicidad
manifiestan que "todo acto que no importa la enajenación es por esto mismo un acto de
administración".

Por ultimo la capacidad de ejercicio de los
intervinientes en el arrendamiento es la máxima exigida
para contratar y que nada impide que un incapaz no privado de
discernimiento pueda tomar en alquiler una bicicleta y
análogos, pues esta comprendido en lo que el articulo 1358
considera como necesidades ordinarias de la vida
diaria.

7.- Objeto del Arrendamiento:

Puede ser objeto de la prestación que asume el
arrendador o locador, toda clase de bienes, sean cosas o
derechos. La única limitación que existe y que es
inherente a la naturaleza es la que concierne al consumo del
bien. En efecto, como el arrendamiento es un contrato de
duración (tracto sucesivo) existe un inevitable deber de
conservación y el bien que es materia de la
prestación no puede ser substancialmente alterado y debe
ser devuelto – sin otra modificación que la derivada de su
natural desgaste – al término del contrato. Si esta
obligación no puede quedar satisfecha por haberse
consumido el bien estaríamos en presencia de un contrato
distinto, y generalmente se trataría de una compraventa o
un mutuo en especie. (infra, págs. 319 y
320)

Rezzónico enseña que si bien el principio
general es que las cosas fungibles y las consumibles no pueden
ser objeto de locación "porque la concesión de su
uso y goce equivaldría a enajenarlas y que por ende el
contrato sería de venta y no de locación", hace
también notar que existen excepciones y señala dos
importantes:

"a) Cosas fungibles accesorias a la cosa
arrendada"

"Si las cosas fungibles o consumibles son accesorias de
la cosa arrendada – enseñan casi todos los juristas –
quedan comprendido en la locación, forman parte de su
objeto".

"Así, por ejemplo, cuando se arrienda un fundo
entran también en la locación cosas fungibles como
son la paja, el heno, los abonos, etc., existentes en el fundo;
cuando se arrienda una fabrica, una usina o establecimiento
industrial, con sus aprovisionamientos de materia prima
destinada a la industrialización, estos se entienden
integrantes del objeto locado, aunque sean fungibles y
consumibles".

"b) Cosas fungibles locadas ad pompam vel
ostentationem".

"También reconocen los autores, nomine
discrepante, que una cosa fungible o consumible puede por
excepción ser objeto de un contrato de locación, si
es entregada al locatario ad pompan vel ostentationem, es decir,
para su exhibición o lucimiento y con obligación de
restituirla "individuo",
según la expresión de Troplong" (Luis
María Rezzónico, op.cit., pág
99).

Disposiciones
generales

1.- Arrendamiento:

Articulo 1666.- Por el arrendamiento
el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el
uso de un bien por cierta renta convenida.

Mediante este artículo se define el contrato,
pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía
como arrendamiento o locación – conducción de
cosas. En efecto el Código Civil de 1939 establecía
en su artículo 1490 que: Por la locación-
conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa,
o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante
un plazo y por cierta renta convenida. De está
definición se puede extraer los siguientes
elementos:

  • La obligación del arrendador de ceder
    temporalmente al arrendatario el uso de un
    bien.

Este es el principal deber del arrendador, siendo su
obligación la de entregar el bien con todos sus
accesorios, en el plazo, lugar y estado
convenidos por ambas partes.

  • La obligación del arrendatario de dar
    por el uso del bien una cierta renta
    convenida.

Se trata de la prestación de un servicio el cual
debe ser remunerado de alguna forma convenida que no es nada mas
que la llamada "RENTA".

Esta puede consistir en una cantidad de dinero, la que
la convierte en una obligación de prestación de
bienes fungibles; o también puede ser de una parte de
frutos o producción del mismo bien lo que
determinaría que sea una obligación de
prestación de bienes inciertos; también puede darse
que se intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de
pago, en cuyo caso seria una obligación de
prestación de bienes ciertos o inciertos según sea
el caso.

Se sabe que el arrendamiento debe usar personalmente y
exclusivamente el bien arrendado.

  • La cesión temporal del uso de un
    bien.

Se trata de la cesión del uso no se necesita que
el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por eso que
prescribe el artículo 1667 el hecho de que puede dar en
arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes
que administra.

La cesión debe ser temporal, ya que la
separación del dominio y el goce le quitaría todo
sentido a la propiedad. La temporalidad esta dada por la
Ley.

El plazo de los arrendamientos de duración
determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y cuando
el bien pertenece a entidades publicas o incapaces el plazo NO
PUEDE SER MAYOR DE SEIS AÑOS.
La Ley niega la eficacia a todo
plazo o prórroga que sobre pase los ya
señalados.

También puede ocurrir que se pacte que el
arrendamiento sea de duración indeterminada, cuyo caso
podría decirse que el derecho de
propiedad resultaría exento de todo sentido porque
queda desvinculado "perpetuamente" del uso.

  • El bien

El bien en un sentido económico es cualquier
medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos y
constituyen un objeto de la actividad económica. Es este
el que el motivo de varios contratos, sobre todo en el caso de
arriendo.

Puede ser objeto de la prestación, materia de la
obligación que surge del contrato de arrendamiento, todo
tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el
comercio y que
no sean consumibles, ya que es la esencia de este contrato, con
la obligación de devolver el bien al arrendador al
vencimiento
del plazo contractualmente establecido por el
arrendatario.

Los bienes consumibles podrían ser parte de este
contrato si estos serian materia de arriendo para uso.

El bien que se de en arriendo debe estar determinado y
especificado en el contrato, ya que sin una buena
explicación de este podría suceder una serie de
problemas al
momento de comenzar el plazo de arrendamiento.

  • La renta

La renta es un conjunto de ingresos que se
obtienen anualmente o según se convenga de un
contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien
por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los
bancos se
habla de renta en casos de cajas de seguridad y en
las operaciones de
leasing. En si
la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona
que las percibe.

Si todavía el bien no ha sido entregado al
arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la
obligación del arrendador en virtud del titulo que le da
el contrato de arrendamiento.

La forma de pago es establecida por ambas partes,
debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser
por partes en cuotas periódicas, pago de una sola vez en
un solo monto, por adelantado, o al final de celebrarse el
contrato, eso depende mucho de las cláusulas expresadas en
el contrato.

2.- ¿Quien puede dar en
arrendamiento?

Articulo 1667.- Puede dar en
arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes
que administra.

Arrendamiento es un contrato de alquiler o
locación – conducción por el cual una persona
entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe
mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como
arrendador debe ser una persona que goce de la
administración del bien a arrendar ya que si no fuera
de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar,
puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la
autorización respectiva o al menos el consentimiento del
administrador
del bien.

El acto de arrendar es un acto de administración
así considerado desde el derecho
clásico.

Los menores capacitados por matrimonios o por titulo
oficial que les autorice para ejercer una profesión u
oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan
incorporado a su patrimonio a título oneroso o
gratuíto. También puede dar en arrendamiento el que
tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El
administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por
tiempo indeterminado, para no maniatar a los
propietarios.

Los padres que ejercen la patria
potestad de sus menores hijos necesitan de la
autorización judicial para arrendar en nombre del menor
sus bienes por mas de tres años, ya que durante los tres
años no hay ningún problema de poder arrendar, y
con la autorización se llegaría a un arrendamiento
que no podrá ser mayor de seis años.

3.- ¿Quienes no pueden tomar en
arrendamiento?

Articulo 1668.- No pueden tomar en
arrendamiento:

1. El administrador, los bienes que
administra.

2. Aquel que por Ley esta impedido.

En general no existe ninguna limitación en cuanto
a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la
capacidad general para obligarse. Las excepciones
señaladas por la Ley se presentan en función de
la relación que puede tener la persona con los bienes a
arrendar.

4.- Obligaciones del arrendador:

El articulo 1678 y siguientes del Código Civil,
precisa las obligaciones del arrendador:

El arrendador esta obligado a entregar al arrendatario
el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y
esta convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el
lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se
celebro el contrato, salvo que por costumbre deba efectuarse en
otro lugar o época. Entregado el bien al arrendatario, se
presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo
necesario para ser usado:

El arrendador también esta obligado a
:

a). Mantener al arrendatario en el uso del bien durante
el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin
del arrendamiento.

b). Durante el arrendamiento debe realizar todas las
reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

5.- Acciones que
puede plantear el arrendador:

Todo arrendador, sea propietario, administrador
judicial, albacea testamentario, apoderado o condómino,
puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario,
sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:

DESALOJO.- Procede la acción
de desalojo conforme a Proceso
Sumarísimo previsto en el Titulo III de la Sección
Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código
Procesal Civil) como acción principal en los casos de
resolución de contrato, por la condición de
precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o
anticipado.

Acción Principal.- Procede la
acción de desalojo como acción principal contra el
ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución
del contrato; condición de precario y por vencimiento de
plazo como veremos.

  • Resolución del contrato de
    arrendamiento.-
    En los cinco casos previstos en el Art.
    1697 del Código Civil se procede:

– Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días.
Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta
que venzan tres periodos.

– En los casos previstos en el inciso 1, si el
arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar
todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince
días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.

– Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aquel para el que se le concedió expresa o
tácticamente, o permite algún acto contrario al
orden publico o a las buenas costumbres.

– Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto
expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

– Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.

  • Condición de precario.- Es poseedor
    precario el que no tiene documentos que justifiquen su
    posesión. Se considera ocupante precario al que carece
    de titulo o cuando el que tenía ha fenecido
    (art. 911 del Código
    Civil).

  • Vencimiento de plazo.- Es procedente la
    acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento
    ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley,
    como lo señalan los artículos 1688 hasta 1709
    del Código Civil.

  • Desalojo accesorio.- En los juicios
    tramitados como de Conocimiento o Abreviado, siempre que la
    restitución se haya demandado acumulativamente, como
    lo señala el art. 590 del TUO del Nuevo Código
    Procesal Civil.

  • Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en
    que el demandante acredite indubitablemente el derecho a la
    restitución pretendida y el abandono del bien, tal
    como se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C.. En la
    acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que
    contiene la TERCERA DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL
    NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que modifica la Tercera
    Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada
    así: "Las pretensiones de restitución de
    inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de
    arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se
    tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo
    en el Código Procesal Civil."

6.- Obligaciones del arrendatario:

La mayoría de obligaciones corresponden al
arrendatario, las que esta precisadas en los artículos
1681 y siguientes. El arrendatario esta obligado a:

– Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para
el destino que se concedió en el contrato o al que pueda
presumirse de las circunstancias.

– Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar
convenidos y, a faltas de
convenio, cada mes, en su domicilio.

– Pagar puntualmente los servicios
públicos, suministrados en beneficio del bien, con
sujeción a las normas que los
regulan.

– Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier
usurpación, perturbación o imposión de
servidumbre que se intente contra el bien.

– Permitir al asegurador que inspeccione por causa
justificada el bien, previo aviso de siete
días.

– Efectuar las reparaciones que le corresponden conforme
a la ley o al contrato.

– No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden
publico o a las buenas costumbres.

– No introducir cambios ni modificaciones en el bien,
sin asentimiento del arrendador.

– No subarrendar el bien, total o parcialmente, no ceder
el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.

– Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo
del contrato en el estado en
que lo recibió, sin mas deterioro que el de su uso
ordinario.

– Cumplir las demás obligaciones que establezca
la Ley o el contrato.

7.- Acciones que puede plantear el
arrendatario:

La persona que ocupa un inmueble del que no es
propietario sino arrendatario, con contrato vigente o fenecido,
sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona
autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal
puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La
acciones que puede plantear son:

  • Interdicto de retener.- Todo poseedor de un
    inmueble que sufre perturbaciones en la posición o
    tenencia del bien puede accionar ante el Órgano
    Jurisdiccional para que se disponga la suspensión de
    esas perturbaciones y se paguen los daños y
    perjuicios. La acción y el procedimiento es similar a
    la que corresponde al de recobrar.

  • Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es
    desposeído sin previo juicio, tiene derecho a accionar
    para que se le restituya en la posesión del bien y se
    le paguen los daños y perjuicios que se le ha
    ocasionado.

  • Cumplimiento del contrato.- El arrendatario
    que ingresa al predio en mérito a un contrato de
    arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las
    cláusulas del contrato o las obligaciones propias de
    la naturaleza del contrato, puede accionar para que se de
    cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La
    acción y el procedimiento están determinados
    por la ubicación del bien, el domicilio del demandado
    y la cuantía derivada del contrato, previsto en el TUO
    del Código Procesal Civil.

  • Pago de mejoras.- Todo poseedor de un
    inmueble puede efectuar mejoras en los casos previstos en el
    art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es
    demandado para que desocupe el bien tiene derecho a accionar
    para que se le pague esas mejoras. la forma de hacer valer
    ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo
    Código Procesal Civil.

  • Devolución de exceso de arriendos.- Si
    el arrendatario paga mayor cantidad que la prevista en le Ley
    o en el contrato, puede accionar para que se le restituya
    toda cantidad que exceda lo que le corresponde pagar. Esta
    figura se presenta en inquilinos sujetos al D.L. 21938 y que
    ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los
    plazos previstos en el D. Leg. 709.

  • Reducción de la merced conductiva.- Si
    por alguna razón, motivo o hecho no previsto en el
    contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo
    que corresponde, puede accionar para que le sean devueltas
    esas sumas.

  • Corte del juicio.- En los casos de juicios de
    desahucio por falta de pago de la merced conductiva, el
    arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la
    protección del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y
    conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede pedir, cuando la
    acción judicial es de desahucio por falta de pago, que
    se corte el juicio.

  • Consignación de arriendo y del bien
    arrendado.-
    Cuando el arrendador se niega a recibir los
    alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el
    arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el
    monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble,
    la ley que debe consignarlo, como lo señala el art.
    1706 del Código Civil.

8.- Copropietario de un bien indiviso

Articulo 1669.- El copropietario de
un bien indiviso no puede arrendarlo sin el consentimiento de los
demás participantes. Sin embargo, si lo hace, el
arrendamiento es valido se los demás copropietarios lo
ratifican expresa o tácticamente.

Las decisiones sobre el bien común para
arrendarlo deben adoptarse por unanimidad. Pero, si el
copropietario arrienda parte o totalidad del bien mediante un
acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto
será valido desde el momento en que se adjudica el bien o
la parte a quien practico el acto (articulo 978 del Código
Civil).

El copropietario de un bien no podrá arrendar el
bien; para ello se requerirá del acuerdo unánime de
todos los copropietarios. Sin embargo como copropietario uno no
puede arrendar la parte que le corresponde pues no se ha
producido la división y partición del bien y, por
lo tanto, no se ha objetivado su cuota ideal sobre el
mismo.

Es por esto que el articulo 978 del Código Civil
prescribe que si un copropietario practica sobre el bien tanto en
su totalidad como en una parte, el acto que importe el ejercicio
de la propiedad exclusiva dicho acto solo será
válido desde el momento en que se adjudica el bien o la
parte a quien práctico el acto.

9.- Pluralidad de arrendatarios:

Articulo 1670.- Cuando se arrienda
un mismo bien a dos o mas personas, se prefiere al arrendatario
de buena fe cuyo titulo ha sido primeramente inscrito o, en
defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo,
será preferido el arrendatario cuyo titulo sea de fecha
anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha
cierta.

Según este problema en el Código Civil de
1936 en sus artículos 1505 y 1506, la preferencia se daba
de acuerdo a:

  • 1. El arrendatario que hubiese inscrito su
    derecho.

  • 2. En defecto de inscripción, el
    arrendatario que hubiese empezado a poseer.

  • 3. Si ninguno hubiese inscrito su derecho ni
    usado la cosa, la preferencia se establecía en el
    siguiente orden:

– Al conductor que tuviese escritura
publica mas antigua.

– Al que hubiese pactado la renta mas baja.

Pero el Código Civil vigente, opta por otras
innovaciones que guardan relación con los artículos
1135 y 1136, que resuelven el problema de la preferencia del
siguiente modo:

  • 1. El arrendatario que de buena fe inscriba
    primeramente su titulo. De ahí la importancia de que
    el contrato sea celebrado por escritura publica (libertad de
    forma) y anotado en el registro.

  • 2. En defecto de inscripción, el
    arrendatario que ha empezado a poseer el bien. Esta
    posesión deberá ser igualmente de buena fe, por
    razones de principio.

  • 3. Si ninguno ha empezado a
    poseerlo:

– El arrendatario cuyo titulo conste en documento de
fecha cierta.

– El arrendatario cuyo titulo sea de fecha
anterior.

10.- Arrendamiento del bien ajeno:

Articulo 1671.- Si el arrendatario
sabia que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto
en los artículos 1470, 1471 y 1472.

En este caso, si el arrendatario conoce el hecho de el
bien arrendado es ajeno, el contrato se regularía por las
normas pertinentes a la promesa de la obligación o del
hecho de un tercero. este puede ser un caso de los depositarios,
comodatarios o administradores que poseen el bien por un titulo o
cargo que no les permite el bien o del que sin poseerlo suscribe
un contrato arrendándolo.

En este caso se hablaría de un contrato de
promesa de la obligación de un tercero.

Si el arrendatario no sabia que el bien era ajeno el
contrato celebrado no tendrá ninguna validez frente al
propietario. Este no obsta, para que el frustrado arrendatario
interponga la acción correspondiente para la
obtención de la indemnización por los daños
y perjuicios que se le hubieran ocasionado.

11.- Resolución del contrato de
arrendamiento:

La resolución de un contrato importa el dejar sin
efecto ese convenio, ese pacto, ese contrato por hechos que se
producen después de su celebración, tal como lo
señala el art. 1371 del Código Civil. La
resolución del contrato de lugar a que el arrendador pueda
accionar contra el arrendatario para conseguir la desocupación del bien o la
devolución del inmueble arrendado. El contrato de
arrendamiento puede resolverse por los motivos
siguientes:

– Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días.
Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además quince
días. Si el alquiler se conviene por períodos
menores a un mes, basta que venzan tres
períodos.

– En los casos previstos en el art. 1697 del
Código Civil si el arrendatario necesito que hubiese
contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta y se
vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que
haya pagado la nueva renta devengada.

– Si el arrendatario da al bien un uso diferente de
aquel para el que se le concedió expresa o
tácticamente, o permite algún acto contrario al
orden público o a las buenas costumbres.

– Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto
expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

– Si el arrendador o el arrendatario no cumple
cualesquiera de sus obligaciones.

12.- Conclusiones del contrato de
arrendamiento:

El contrato de arrendamiento concluye sea de
duración determinada, por plazos forzosos y voluntarios y
de duración indeterminada. El Código Civil en el
art. 1699 y siguientes legisla sobre esta
situación.

– El arrendamiento de duración determinada
concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin
que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

– Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay
renovación táctica, sino la continuación del
arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el
arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en
cualquier momento.

– En el arrendamiento cuya duración se pacta por
períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a
opción de una de ellas, los períodos voluntarios se
irán
convirtiendo uno a uno en forzosos sí la parte a la que se
concedió la opción no avisa a la otra que el
arrendamiento concluirá al finalizar los períodos
forzosos a cada uno de los voluntarios.

– El aviso a que se refiere el párrafo anterior
debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al
día del vencimiento del respectivo período, si se
trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los
demás bienes.

Si en el contrato se establece que los períodos
son voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de a la
otra el aviso prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento
concluya al finalizar los períodos forzosos.

Se pone fin a un arrendamiento de duración
indeterminada dando aviso judicial o extra judicial al otro
contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de
Conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no
restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su
devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su
defecto, una prestación igual a la renta del
período precedente, hasta su devolución efectiva.
El cobro de cualquiera de ellas no importará la
continuación del arrendamiento.

Además concluye el arrendamiento, sin necesidad
de declaración judicial, en los casos
siguientes:

– Cuando el arrendador sea vencido en juicio cobre el
derecho que tenía.

– Si es preciso para la conservación del bien que
le arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

– Por la destrucción total o pérdida del
bien arrendado.

– En caso de expropiación.

– Si dentro de los noventa días de la muerta del
arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al
arrendador que no continuaran el contrato.

En todo caso de conclusión del arrendamiento o
teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien
a disposición del arrendador y este no puede o no quiere
recibirlo, aquel podrá consignarlo.

Desde el día en que el arrendatario
efectúa la consignación se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a
la consignación fuese declarada fundada.

En caso de enajenación del bien arrendador se
proceda del modo siguiente:

– Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente
deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el
momento de su adquisición en todos los derechos y
obligaciones del arrendador.

– Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el
adquiriente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el
adquiriente esta obligado a respetar el arrendamiento, si
asumió dicha obligación.

Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no
esta obligado a respetar el contrato si recibió su
posesión de buena fe. Cuando concluya el arrendamiento por
enajenación del bien arrendado, el arrendador queda
obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al
arrendatario.

 

 

 

 

 

 

Autor:

Geovanny Alonso Abrill
Aranibar

Partes: 1, 2
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