El crédito hipotecario. Impacto sobre la propiedad inmobiliaria en Cuba (página 2)

Los establecimientos mercantiles

Los automóviles y otros vehículos de
motor

Las aeronaves

La maquinaria industrial

La propiedad
intelectual y la industrial

EL CRÉDITO
HIPOTECARIO

Definición y caracteres.

Es una unidad compleja, con un régimen
jurídico propio, en el que inciden las vicisitudes del
crédito
garantizado (entre ellas su transmisión y
extinción), con las peculiaridades derivadas de la
incorporación al crédito de la garantía real
en que consiste la hipoteca. El crédito hipotecario no es
un crédito ordinario, porque la hipoteca que lo garantiza
incide de forma importante en su eficacia y
régimen jurídico

El crédito hipotecario goza de una operatividad
específica que permite situarlo a modo de categoría
intermedia entre el derecho de crédito y el derecho real,
siempre sobre la base de que la hipoteca nace, se desenvuelve y
muere, vinculada al crédito.

PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD

Aunque el crédito hipotecario tenga una eficacia
y un régimen jurídico especial, que demuestran su
autonomía respecto de los créditos comunes, no puede desconocerse que
el régimen del crédito hipotecario se basa en un
presupuesto: la
hipoteca no puede vivir sin el crédito garantizado
(Principio de accesoriedad)

En virtud del principio de accesoriedad de la hipoteca,
la extinción del crédito necesariamente tiene que
determinar la extinción de la hipoteca. Otras
manifestaciones de este principio están dadas
en:

El ejercicio inicial de la acción
hipotecaria frente a la personal, que
refuerza el carácter causal del crédito
hipotecario.

La indivisibilidad de la hipoteca: La hipoteca subsiste
íntegra, aunque el crédito se divida entre los
herederos del acreedor; aunque el deudor hubiera fallecido, y
alguno de los herederos hubiera satisfecho la parte proporcional
del crédito garantizado; y mientras no se cancele sobre la
totalidad de los bienes
hipotecados, aunque se reduzca la obligación
garantizada

ACCIÓN PERSONAL Y ACCIÓN REAL

El crédito hipotecario puede ser hecho efectivo
judicialmente a través de dos tipos de acciones: la
personal, sobre los bienes del deudor y la acción real
sobre los bienes hipotecados, estén en poder del
deudor o de un tercer poseedor.

ACCION REAL: La Hipoteca sujeta directa e inmediatamente
los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de las obligaciones
para cuya seguridad fue
constituida. Solo puede dirigirse contra los bienes especialmente
gravados, estos únicamente responden de modo directo al
cumplimiento de las obligaciones aseguradas. Si el precio de los
mismos no alcanzare para el pago de aquellos a los acreedores no
satisfechos le queda la acción personal contra los
responsables.

ACCION PERSONAL: El acreedor hipotecario tiene derecho a
dirigirse contra la responsabilidad del deudor para hacer efectivo su
crédito en cuanto no le cubran las Hipotecas constituidas
y tiene también acción personal contra el propio
deudor para exigirle el pago de la totalidad del crédito,
prescindiendo del tercer poseedor.

La acción real que es la verdadera acción
hipotecaria prescribe a los veinte años, la personal por
su naturaleza
prescribe a los quince años. Esta doble
prescripción puede originar situaciones muy especiales,
por ejemplo, vencida una hipoteca hace dieciséis
años, solo le asiste al acreedor la acción real
contra el deudor, que continúa siendo dueño de la
finca hipotecada, sin que pueda reclamar el exceso porque la
acción personal única que le compete para ello ha
prescripto.

EXTINCIÓN DEL
CRÉDITO HIPOTECARIO

Pago: Es un acto o negocio extintivo que deriva de la
voluntad del deudor y que por tanto exige otorgamiento de la
correspondiente escritura de
carta de pago
El régimen del pago del crédito hipotecario se
regirá por las normas propias
del crédito garantizado, teniendo la consideración
y efectos derivados del régimen jurídico del citado
crédito Una vez verificado el pago, el crédito
hipotecario queda extinguido, ya que la hipoteca sigue el
régimen del crédito La extinción por pago
del crédito hipotecario no se operará cuando se
trate de pago con subrogación en el crédito, que se
considera una novación modificativa.

Confusión de derechos: Cuando la
condición de acreedor hipotecario y deudor devienen en la
misma persona. Para que
esa doble condición determine la extinción del
crédito hipotecario, es necesario que el titular registral
sea asimismo deudor personal del mismo crédito
garantizado

Dación en pago: Si se adjudica en pago al
acreedor un bien inmueble, tal adjudicación será
inscribible en el Registro de la
Propiedad por
medio de una inscripción que determinará la
extinción del crédito hipotecario, para que
determine la cancelación de la hipoteca tendrá que
estar debidamente acreditado mediante escritura de carta de pago
otorgada por el acreedor hipotecario o mediante resolución
judicial firme en el correspondiente juicio declarativo entablado
contra el titular registral de la hipoteca,

Compensación: La extinción del
crédito hipotecario tendrá lugar siempre que se
produzca la compensación del crédito garantizado
con otros que el deudor pueda tener a su favor contra el
acreedor. Para ello los créditos tanto el hipotecario como
el crédito del deudor contra el acreedor, deberán
ser vencidos, líquidos, exigibles, que no exista contienda
de terceros notificada a alguno de ellos como deudor, que ambas
deudas consistan en una cantidad de dinero y que
ambas partes ostenten la cualidad de sujetos principales de las
obligaciones respectivas.

La condonación y mutuo disenso: Ambas formas
deberán constar en escritura pública, como
consecuencia del principio general inmobiliario de legalidad. No
obstante, a diferencia de la condonación o renuncia del
crédito hipotecario, que requerirá la sola
prestación de consentimiento por el acreedor hipotecario
en la citada escritura pública, el mutuo disenso o
cualquier otro acuerdo extintivo del crédito hipotecario
requiere la prestación de consentimiento por acreedor y
deudor.

Novaciones extintivas: Son aquellas modificaciones del
crédito hipotecario que incrementen la responsabilidad
hipotecaria de la finca y las que impliquen empeoramiento o
agravamiento de las condiciones del deudor.

CAUSAS DE LA
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

(Conlleva la pérdida de la cualidad de
hipotecario del crédito, subsistiendo como
ordinario).

Ejecución de una hipoteca anterior: siempre
determina la cancelación de las cargas posteriores,
incluida la hipoteca aun cuando el crédito garantizado sea
privilegiado o de fecha anterior.

Caducidad: No basta con la mera fijación de un
plazo de duración de la hipoteca, debe quedar claramente
determinado el establecimiento de un plazo de caducidad del
derecho.

Pérdida de la cosa y la extinción o
resolución del derecho hipotecario constituidos sobre
derechos
reales temporales o resolubles: hipoteca del derecho de
usufructo, hipoteca de concesiones administrativas, subhipoteca,
hipoteca sobre bienes litigiosos, o hipoteca de bienes sujetos a
condiciones rescisorias o resolutorias. Conlleva la de la propia
hipoteca, en base al principio de accesoriedad, en los cuales ni
siquiera se requiere la intervención del acreedor, en la
medida que la extinción del objeto de la hipoteca es
independiente de su voluntad.

Renuncia a la garantía: La hipoteca puede ser
renunciada con independencia
del crédito. Significa la posibilidad de subsistencia del
crédito como ordinario, esto es, que la renuncia se limite
a la configuración del crédito como hipotecario.
Constituye una renuncia tan sólo a la garantía
hipotecaria.

Expropiación de la finca hipotecaria: Implica
también la extinción del crédito
hipotecario, ya que la cosa o derecho expropiado se adquiere en
principio libre de cargas por el expropiante o beneficiario de la
expropiación

CANCELACIÓN DEL ASIENTO DE LA HIPOTECA

La cancelación en el orden civil significa la
extinción de un derecho: en el hipotecario, la constancia
de esa extinción en el Registro, la inscripción
negativa, que deja sin efectos otra inscripción
anterior.

CAUSAS DE
CANCELACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Título extintivo del crédito.

A) Por voluntad de las partes.

Siempre será necesaria escritura pública
en la que conste el negocio jurídico determinante de la
extinción del crédito hipotecario Es el caso del
pago al acreedor hipotecario que no conlleve subrogación
en el crédito, la compensación, la dación o
cesión de bienes en pago de la deuda, la novación
extintiva del crédito, la renuncia o la condonación
del crédito hipotecario y el mutuo disenso.

B) Por declaración legal.

El crédito hipotecario se cancelará cuando
así expresamente lo prevea la ley. Ejemplo: La
Ley de Reforma Urbana dispuso la cancelación de los
créditos hipotecarios y las indemnizaciones a los
acreedores hipotecarios. En este supuesto también se halla
la confusión de derechos. En estos casos no se exige
escritura pública, aunque sí instancia del acreedor
hipotecario para cumplir con el principio de
rogación.

C) Por resolución judicial firme.

También podrá cancelarse la hipoteca por
resolución judicial firme en procedimiento
declarativo, ordinario o sumario, entablado contra titular
registral, cualquiera que sea la causa extintiva invocada. O si
se trata de prescripción, por medio del expediente de
liberación de cargas y gravámenes.

La resolución judicial que en tales procedimientos
declare la satisfacción de la deuda servirá para
paralizar la ejecución y cancelar la nota marginal de
expedición de certificación de cargas en el
Registro de la Propiedad, pero no para cancelar la hipoteca, para
lo cual se requerirá escritura de carta de pago o
resolución judicial en procedimiento adecuado

D) Por caducidad del derecho.

En los supuestos en que con claridad el título
constitutivo haya sometido a plazo de caducidad del
crédito hipotecario, el transcurso del plazo
determinará la cancelación del asiento, sin
necesidad de concurrir ninguna otra causa extintiva del
crédito. La caducidad del derecho, automáticamente,
determina la cancelación del asiento. Siendo necesario que
el plazo sea realmente de caducidad y no de mera fijación
del plazo de vencimiento de
la obligación ni de mera determinación del
período a que se extiende la cobertura de la
garantía hipotecaria.

TÍTULO
EXTINTIVO DE LA HIPOTECA

A) Renuncia a la garantía hipotecaria.

La renuncia a la garantía hipotecaria (que no al
crédito en sí) también es título
causal suficiente para la cancelación del asiento de
hipoteca, si bien el crédito tan sólo podrá
seguir subsistente como crédito ordinario. Dicha renuncia,
por consistir en una declaración de voluntad,
deberá constar en escritura pública

B) Extinción del inmueble o derecho real
hipotecario.

Es causa de cancelación de la garantía
hipotecaria (pudiendo subsistir el crédito como ordinario
mientras no se extinga el propio crédito), la
extinción del inmueble o derecho real objeto de
hipoteca.

C) Ejecución de la hipoteca.

Es la cancelación de la hipoteca por
ejecución de la propia hipoteca inscrita.

D) Por caducidad de la hipoteca

Con independencia de la caducidad del crédito
hipotecario en sí mismo, puede también preverse en
el título constitutivo la caducidad de la garantía
hipotecaria. También en este caso procedería la
cancelación del asiento, siempre que resultase con
claridad la caducidad pactada. La inscripción de hipoteca
debe estar sujeta a un plazo de caducidad, transcurrido el cual
sin que conste la iniciación de la ejecución
podrá cancelarse.

EJECUCIÓN
HIPOTECARIA

La Hipoteca es un derecho real que despliega sus efectos
a través de dos fases distintas: una que se inicia desde
que ha sido inscripto su título constitutivo y termina con
la consumación del correspondiente procedimiento
ejecutivo. Es justamente en este último período
cuando la hipoteca juega su máximo papel. Es en esta fase
cuando propiamente surge la acción hipotecaria mediante la
cual el acreedor tiene la facultad de satisfacerse con el
valor de la
cosa afectada del importe de su crédito.

La legislación cubana contemplaba cuatro
procedimientos que podían ser utilizados por el acreedor
para la Ejecución hipotecaria:

El Procedimiento Judicial sumario

El juicio ejecutivo ordinario

El procedimiento Extrajudicial

El juicio declarativo ordinario

Desde la aprobación de la Ley 1261 de 4 de enero
de 1974, las disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento,
que regulaban el procedimiento sumario para el cobro de
créditos hipotecarios, resultaron derogadas.

APLICACIÓN EN
CUBA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Y DE LA LEGISLACIÓN
HIPOTECARIA ESPAÑOLA A CUBA

Dos leyes
hipotecarias fueron promulgadas en España y
posteriormente aplicadas a Cuba. En
primer lugar LHE de 21 de Diciembre de 1869, que fue la segunda
LHE promulgada en la península (1861 y 1869)

El real Decreto de 16 de mayo de 1879 dispuso su entrada
en vigor a a partir del 1ro de enero de 1880, pero ante la
imposibilidad de nombrar a los Registradores, se inicio en
realidad su funcionamiento a partir del 1ro de mayo de 1880,
fecha de la cual datan las inscripciones en muchos registros de la
isla.

La segunda LHE que se aplicó en Cuba, fue la de
14 de julio de 1893, que aún de forma parcial se encuentra
vigente entre nosotros. Esta norma cumplió el
propósito de adecuar las disposiciones de la Ley de 1869 a
las del Código
Civil Español
promulgado el 24 de julio de 1869.

Un aspecto a destacar es que la LHE de 1869 se hizo
extensiva a Puerto Rico en
1878 y más tarde a Cuba en 1880, previo a que una
comisión adaptara la misma, en algunos aspectos, a las
características de estos territorios, colonias de
España en aquel momento.

La LHE de 1893 fue redactada solo para Cuba y ajustada a
las características que tenía la propiedad
inmobiliaria en la Isla en aquellos momentos.

La LHE de 1893 y su Reglamento se mantienen vigentes
durante toda la época republicana, es decir, de 1902 a
1959 sin modificaciones sustanciales, llegándose a crear
en el país 82 registros de la propiedad de 25 que se
constituyeron en 1880.

TRANSFORMACIONES
INTRODUCIDAS AL SISTEMA INMOBILIARIO A PARTIR DE
1959

El primero de Enero de 1959 se produjo el triunfo de la
revolución
cubana que daría como resultado el establecimiento de
un nuevo marco de relaciones jurídicas, que tendría
un importante impacto en el sistema de
publicidad
registral.

El surgimiento y desarrollo de
la Propiedad Estatal estuvo determinado en lo fundamental por la
aplicación de las leyes y otras disposiciones que dieron
lugar a la confiscación y nacionalización de los
bienes, que posibilitaron la recuperación de las riquezas
del país.

PRINCIPALES MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL SISTEMA DE
PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA:

La Ley de Reforma
Agraria de 17 de Mayo de 1959: Declaró la
presunción de la propiedad del Estado sobre
las fincas rústicas no inscriptas en los Registros de la
Propiedad; decretó la expropiación de las tierras
cuya superficie excediera de 30 caballerías;
estableció la entrega de 2 caballerías de tierras a
cada familia campesina
para su puesta en explotación y dispuso la creación
de una sección del Registro de la Propiedad para la
inscripción de las resoluciones títulos entregados
a los beneficiarios de la Ley, dicha sección no se
llegó a establecer.

La segunda Ley de Reforma Agraria de 3 de Octubre de
1963 determinó la extinción de las garantías
reales e hipotecarias inscritas a favor de personas naturales o
jurídicas.

La Ley de Reforma Urbana de 14 de Octubre de 1960
nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la
propiedad de las mismas a sus moradores, mediante un contrato de
compraventa con reserva de dominio.

Esta Ley dispuso también la creación de
una Sección de la Propiedad Urbana en los Registros de la
Propiedad para la inscripción de los títulos
otorgados sobre la vivienda.

Esta Sección aunque se constituyó en los
Registros de la Propiedad de Ciudad de la Habana tuvo una
existencia efímera.

La Ley No. 851 de 6 de Julio de 1960 autorizó al
Presidente de la
República a nacionalizar las empresas
norteamericanas existentes en Cuba, lo que se hizo a
través de resoluciones del poder
ejecutivo.

La Ley No. 890 de 13 de Octubre de 1960
nacionalizó las grandes propiedades industriales y
comerciales existentes en el país.

Todas estas disposiciones y otras que en razón de
la síntesis
no hemos mencionado, cumplieron el objetivo de
recuperar las riquezas del país y beneficiar al pueblo y
se llevaron a cabo mediante indemnización a los
propietarios según los procedimientos establecidos en las
mismas.

En el año 1965 se promulgó la Ley No. 1180
que modificó en varios aspectos la LHE de 1893
pretendió adecuar sus normas a los cambios que se
habían operado en el derecho sustantivo con posterioridad
a 1959: encargó al Ministerio de Justicia
la
organización y el funcionamiento de los Registros de
la Propiedad; la división y creación de los
Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los
títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de la
competencia de
los tribunales las funciones que la
Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas
regístrales.

Podemos afirmar que esta disposición marca la
culminación de la primera reforma introducida al sistema
de publicidad registral en Cuba luego del triunfo revolucionario
de 1959.

A partir de la segunda mitad de la década de los
años 60 los Registros de la Propiedad comenzaron a perder
importancia práctica y la publicidad registral
pretendió ser sustituida por una publicidad de tipo
administrativa a partir de la concepción de que los bienes
inmuebles debían ser controlados por los organismos
vinculados administrativamente a su uso o
disposición.

La Ley No. 1028 de 1962 encargó al Ministerio de
Justicia la realización del traspaso a las empresas y
entidades estatales de los inmuebles urbanos que les fueron
asignados y mediante la Resolución No. 375 de 1975 del
Ministro de Justicia se estableció el Registro de Medios
Básicos Estatales, con el objetivo de proceder a la
declaración de la propiedad Estatal Socialista.

La Ley No. 79 de 28 de mayo de 1984 atribuyó al
Ministerio de la Agricultura la
facultad de Registrar el fondo de tierras agropecuarias del
país y mediante la Resolución No. 597 de 27 de
Octubre de 1987 se creó el Registro de la Tenencia de
la Tierra
dictándose su reglamento por la Resolución 598 de
ese propio año.

Con posterioridad el 27 de diciembre de 1984 se
promulgó la primera Ley General de la Vivienda que
cumplió el objetivo de llevar a cabo el proceso de
transferencia de la titularidad de la vivienda, a todas aquellas
personas que aún no poseían el carácter de
propietarios, otorgándose este derecho a más de 770
000 familias.

La transferencia de la propiedad de las viviendas o la
asignación de una nueva vivienda del fondo estatal a una
persona se realiza mediante un Contrato de Compraventa que tiene
características especiales, pues aunque se trata de una
compraventa a plazo, la propiedad se tramite a favor del
comprador desde el momento de la firma del contrato, con
independencia de no haberse extinguido la obligación del
pago, asumiendo éste una deuda de carácter personal
con el Banco, por el
importe del precio legal más los intereses bancarios. El
pago de la vivienda se realiza por mensualidades iguales que se
deben liquidar en 15 o 20 años según se trate de
una vivienda del fondo existente o de nueva construcción y con un interés
que no excede el 2% anual, lo cual confirma la voluntad estatal
de convertir a cada ciudadano en titular de su
vivienda.

La vivienda en la legislación cubana no
está concebida como una mercancía más, sino
como un bien propiedad personal, sobre el cual la Constitución y la Ley garantizan los
derechos del ciudadano incluido el de la herencia, aunque
para su transmisión por otras vías se requiere
autorización administrativa previa para su
transmisión.

La Ley No. 48 de 1984, reguló la creación
de un Registro de la Propiedad de la vivienda y la segunda Ley
General de la Vivienda, la No. 65 de 1988, dispuso la
creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda y
Solares Yermos, sin embargo estos registros no llegaron a
funcionar.

Esta propia ley en los artículos 62 y 63
estableció así mismo, la existencia de un registro
administrativo para el control de las
viviendas declaradas por los organismos o empresas para el
cumplimiento de sus funciones, el cual ha venido funcionando,
pero por su naturaleza no comprende a las viviendas de propiedad
personal.

Como puede apreciarse la voluntad estatal encaminada a
sustituir la publicidad registral inmobiliaria por una publicidad
administrativa alcanzó solo una relativa efectividad
práctica, cuestionando en la última etapa las
disposiciones de la LHE de 1893 que prácticamente dejaron
de ser aplicadas.

Resulta de gran interés señalar que la
Resolución No. 259 de junio de 1989 del Instituto Nacional
de la Vivienda al regular el funcionamiento de los Registros de
la Propiedad, dispuso que estos continuarían con las
actividades y servicios
relativos a la registración y la publicidad inmobiliaria
en lo relativo a los inmuebles estatales, exceptuando las
inscripciones de las viviendas y solares yermos, hasta tanto se
creara el nuevo Registro previsto en la Ley dando ello como
resultado una paralización de la inscripción de los
títulos de propiedad personal y una
desactualización del tracto registral.

El proceso de conformación del régimen de
propiedad en Cuba adquiere su configuración definitiva con
la promulgación de la Constitución de la
República de 24 de Febrero de 1976 al establecer la misma
en su Capitulo I, cinco formas de propiedad: la Estatal
Socialista, la de las Cooperativas
de Producción Agropecuarias; la de los
Agricultores Pequeños; la de las Organizaciones
Políticas, de Masas y Sociales y la
Propiedad Personal. En el año 1992 en la reforma realizada
al texto se
incorporó en el Art. 23 el reconocimiento a la Propiedad
de las Empresas Mixtas.

En la actualidad la estructura de
la Propiedad es la siguiente: La Propiedad Estatal ocupa el 97,7
% de las empresas industriales, comerciales y de servicios y el
33,4 % de las tierras; el 42,3 % de las tierras es propiedad de
las cooperativas; el 14,6 % es propiedad de los agricultores
privados y el 3,2 % de las empresas, esta en manos de Empresas
Mixtas.

Como se comprenderá, el sistema de publicidad
registral inmobiliario, no puede desconocer las profundas
transformaciones que a partir del año 1959 se han
producido en el régimen de la propiedad en el país
y en su derecho sustantivo.

REFORMA DEL SISTEMA
DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA A PARTIR DE 1998

El Decreto Ley 185 de 28 de Mayo de 1998 da inicio a la
segunda reforma del sistema de publicidad en Cuba después
de 1959. La misma tiene como objetivo, retomar y adecuar a las
características del país el sistema de publicidad
registral inmobiliario, para dar respuesta al proceso de
asimilación de la inversión
extranjera y contribuir a fortalecer el orden y la disciplina
tanto en la transmisión de Bienes inmuebles Estatales como
privados.

Los principios que
esta norma establece son los siguientes:

-Retoma la concepción de un Registro de la
Propiedad donde se inscriban todos los bienes
inmuebles; 

-Atribuye al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los
Registros de la Propiedad y lo faculta para determinar la forma y
los plazos de la inscripción.  

-Dispone la inscripción obligatoria de todos los
bienes inmuebles, las transmisiones de dominio, las cargas, las
descripciones de nuevas obras, las variaciones constructivas y
otros derechos sobre los bienes inmuebles; 

-Define la función
calificadora del Registrador en un doble sentido: determinar la
efectividad jurídica del titulo y realizar el ajuste de
las medidas y los linderos de las fincas. 

-Establece que contra las decisiones de los
Registradores en la calificación del documento se
podrá establecer reclamación ante la Sala de lo
Civil y lo Administrativo del Tribunal Provincial
competente.

En cumplimiento de las funciones que han sido atribuidas
el Ministerio de Justicia se ha llevado a cabo en los
últimos cuatro años una ardua tarea encaminada a la
creación de las condiciones materiales
indispensables para el funcionamiento de esta actividad, hoy
contamos con 137 Registros funcionando, lo que ha significado la
creación de 55 nuevas oficinas, con el objetivo de acercar
el servicio tanto
a la población como a las entidades estatales al
lugar donde se encuentran ubicados los inmuebles; dado el
deterioro que presentaban los libros se han
reparado y forrado los mismos casi en su totalidad (Contamos con
más de 24 mil libros en los Registros), se ha realizado
una urgente labor para la selección,
ubicación y capacitación del personal. Es de destacar
que gracias a la colaboración brindada por el colegio de
Registradores de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles de
España, 74 Registradores o Especialistas de los Registros
han realizado un entrenamiento de
un mes en los Registros de la Propiedad de Valencia.
Además en estos escasos cuatros años, han sido
revisados y confeccionados de nuevo los índices de
personas y fincas, de todos los registros, faltando solo por
concluir esta tarea los cuatros Registros de Ciudad de la Habana.
En el caso de los nuevos Registros creados se ha trabajado en la
trascripción de las fincas, en los casos en que la
inscripción de las mismas no se encontraba organizada en
secciones o partidos judiciales independientes dentro de los
antiguos registros, tarea en la que aún se continúa
trabajando en algunos Registros.

El Gobierno y el
Ministerio de Justicia han dictado un conjunto de normas que
reglamentan las disposiciones del Decreto- Ley No. 185 y que
pretenden además, armonizar las mismas con las normas de
la LHE de 1893 y su reglamento que no han sido modificados o
derogadas por la legislación revolucionaria.

Mención especial merece el Acuerdo No. 3551 de 4
de Octubre de 1999 adoptado por el Gobierno y que tiene como
objetivo el desarrollo de un proceso para la actualización
del valor contable, la descripción catastral y la
inscripción en los Registros de la propiedad de los bienes
estatales. Se han creado grupos de
trabajo a
nivel nacional, provincial y municipal integrados por el
Ministerio de Finanzas y
Precios,
Instituto Nacional de la Vivienda, El Instituto de Planificación física; Oficina Nacional
de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de
Justicia que desde el año 1999 trabajan de manera
coordinada en un programa de
levantamiento de las manzanas de la zona urbana, con el objetivo
de adoptar las medidas que posibiliten realizar la
inscripción actualizada de todos los inmuebles ubicados en
las mismas, tanto estatales como privados, en los Registros de la
Propiedad. Se trata de una estrategia para
lograr de forma paulatina la actualización de todos los
inmuebles inscriptos. En el año 2002 se levantaron 797
manzanas en todo el país.

El Ministerio de Justicia dictó el 20 de Junio
del 2000 la Resolución No. 104 sobre la
Organización y el Funcionamiento de los Registros
Administrativos, definiendo que la función de los mismos
consiste en el control
administrativo sobre los inmuebles y en preparar la documentación para la inscripción de
la titularidad del Estado en los Registros de la
Propiedad.

Otra norma de singular importancia lo constituye la
Instrucción Conjunta suscrita por el Instituto de la
Vivienda, el Instituto de Planificación Física, la
Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio
de Justicia de 31 de Julio del 2001 que establece la coordinación entre el trabajo del
Registro de la Propiedad y el Catastro y
sienta las bases para la coordinación de la
Planificación física Territorial, el urbanismo y la
inscripción de los inmuebles en los Registros de la
Propiedad.

Como puede apreciarse de las normas antes referidas el
trabajo desarrollado no se propone solo avanzar en la
revitalización plena de la función del Registro de
la Propiedad sino concebir al mismo como un instrumento clave en
el proceso de ordenamiento de la propiedad inmueble en el
país, sin que por ello se confunda la función que
corresponde a cada organismo.

El Ministro de Justicia puso en vigor además la
Resolución No. 212 de 14 de Noviembre del 2001, Normas
para la Inscripción de los Títulos Inmobiliarios y
otros derechos sobre los bienes inmuebles Estatales en el
Registro de la Propiedad y la Resolución No. 39 de 3 de
Marzo del 2002 relativa a la Inscripción de los
Títulos y derechos sobre bienes de propiedad
personal.

En estos momentos se trabaja en el perfeccionamiento de
éstas normas luego de su aplicación experimental en
el año 2002 con el objetivo de introducir todas aquellas
adecuaciones que posibiliten regularizar el funcionamiento del
Registro de la Propiedad a partir del presente
año.

Se trabaja por establecer la concepción de un
nuevo Registro de la Propiedad, cuyos objetivos son
los siguientes:

Lograr la plena concordancia entre la realidad
física de los inmuebles y su expresión
jurídica.

Garantizar la protección y seguridad del
tráfico de bienes inmuebles a través de su
inscripción obligatoria y de la publicidad de los asientos
del Registro.

Contribuir a través de la función
calificadora del Registro al perfeccionamiento de la titularidad
de los bienes inmuebles y contribuir a través del
reforzamiento del principio de legalidad a la mayor seguridad en
la transmisión de los bienes inmuebles.

Los motivos que determinan la necesidad de la existencia
y el funcionamiento del Registro de la Propiedad en Cuba, no
están asociados de manera sustancial al crédito
hipotecario, pues este solo se encuentra regulado como
garantía del desarrollo de la economía del país y de forma
excepcional; la obsolescencia de muchas de las normas de la Ley
Hipotecaria de 1893 y su Reglamento; la necesidad de brindar
garantía a la Inversión Extranjera; la necesidad de dotar
de mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario
interno y la existencia de una titularidad imperfecta al haberse
perdido en la última década la función
calificadora de los Registros en lo relativo a los títulos
sobre inmuebles privados.

CONSTITUCIÓN
DE HIPOTECAS SOBRE BIENES INMUEBLES ACTUALMENTE EN
CUBA

Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 214 de 24 de
noviembre del 2000 se autorizó en Cuba la
constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles por
empresas y otras entidades económicas con personalidad
jurídica propia dedicadas al desarrollo inmobiliario, a
los fines de asegurar el cumplimiento de las obligaciones que
contraigan para la obtención de financiamiento. Hasta esa fecha el ordenamiento
jurídico cubano no reconocía la institución
de la hipoteca sobre bienes inmuebles, y las leyes civiles
vigentes no preveían su regulación.

De tal forma el mentado Decreto-Ley dispone que el
régimen legal de las hipotecas constituidas sea el
establecido por la Ley Hipotecaria hecha extensiva a Cuba por Ley
de 14 de julio de 1893 y sus normas complementarias, así
como por los preceptos en él recogidos. Asimismo establece
que para la ejecución hipotecaria serán de
aplicación las reglas de los Títulos II "De los
Títulos de Crédito que generan ejecución" y
III "De la Vía de Apremio", ambos del Libro Tercero
de la Ley 7 de 1977 "Ley de Procedimiento Civil, Administrativo y
Laboral".

La institución que reaparece en el ámbito
legal cubano actual únicamente estará condicionada
a la autorización previa y expresa del Comité
Ejecutivo del Consejo de Ministros, el Estado
cubano tendrá derecho preferente para la
adquisición de títulos hipotecarios, mediante el
pago de su valor, cuando sus propietarios, por cualquier motivo,
decidan venderlos, cederlos o traspasar su dominio.

BIBLIOGRAFÍA

– Colectivo de Autores, Diccionario de
Derecho Privado, Edición
1928.

– García Henríquez, Dr. Francisco E.,
Ponencia sobre el Sistema Registral Inmobiliario cubano,
presentada en el Encuentro Iberoamericano de Derecho Registral en
La Antigua, 2003.

– Gómez Galligo, Francisco Javier: La
extinción del Crédito Hipotecario

– Martínez Escobar, Manuel: La Hipoteca,
Edición 1930.

– Uría, Rodrigo: Derecho
Mercantil, Vigésimo cuarta Edición
1997.

Autor:

Lic. Gustavo E. Rodríguez
Montero

Esp. Iliana de la C. Concepción
Toledo

Lic. Maylín Cardoso
Caballero