Derechos Reales (página 2)

c) El uso: El derecho de uso consiste en la
prerrogativa que tiene su titular de servirse de la cosa objeto
del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad que le sea
necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.

d) Habitación: consiste en la prerrogativa
que tiene su titular de favorecerse el y su familia con el uso de
un local o parte del que se destine a la vivienda
familiar.

e) La servidumbre: gravamen que pesa sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueño. Supone una carga para el inmueble que la soporta y
un beneficio para el inmueble que lo disfruta. El predio o
heredad que disfruta la servidumbre se denomina predio dominante
y predio sirviente el que la que la padece. El legislador
definió la servidumbre en el Artículo 637 del
Código
Civil, que dice: [2]"La servidumbre es una
carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una
finca perteneciente a otro propietario".

El derecho de servidumbre puede surgir de tres formas:
por situaciones propias de los predios o terrenos a los cuales se
le aplica, por obligaciones
impuestas por la Ley o por
contratos
entre los propietarios. Todas las servidumbres se extinguen
cuando los inmuebles experimentan cambios o nuevos estados que
hacen imposibles el disfrute de las servidumbres, y que esa
situación permanezca por un tiempo de
veinte años o más.

f) La enfiteusis: Es el derecho real inmobiliario
que consiste en el arrendamiento
de un predio por un tiempo que oscila entre los diecioho y los
noventa y nueve años.

h) La superficie: Es el derecho de
propiedad proyectado hacia arriba, esto es en el suelo y en el
espacio aéreo comprendido por el área del suelo que
es objeto del derecho. Éste se encuentra cuando un
inmueble se comparte entre dos personas, unas de las cuales
ejerce su derecho sobre el suelo y subsuelo, y la otra sobre lo
que se eleva sobre el terreno: plantaciones y construcciones.
Pero no hay ahí un derecho real particular; se trata tan
solo de la división de una cosa entre dos propietarios: es
un derecho de propiedad el
que ejerce el superficiario sobre las construcciones y
plantaciones.

Los derechos
reales mobiliarios

El derecho real inmobiliario es el derecho que relaciona
a una persona con una
cosa mueble. Derecho real que recaen sobre un mueble y otros
derechos
tendientes a hacer entrar un mueble en el patrimonio. El
artículo 527 del Código
Civil, clasifica los muebles por su naturaleza o
por disposición de la Ley.

Son muebles por naturaleza los cuerpos que pueden
transportarse de un lugar a otro bien se muevan por sí
mismos: los animales, bien
que no puedan cambiar de sitio sino por efecto de fuerza
exterior, como las cosas inanimadas.

Los muebles por disposición de la Ley o
muebles incorporales: son los derechos reales que recaen sobre
los muebles (usufructo y propiedad de muebles) como el derecho de
autor, los fondos de comercios, crédito, títulos de rentas y
acciones de
sociedades,
etc.

2.2. Derechos reales inmobiliarios

Es el derecho que relaciona a una persona con un objeto
inmueble. Inmueble se deriva del latín inmobilis, que
significa inmóvil o lo que no se puede movilizar. Es el
bien material constituido esencialmente por la tierra y
todo lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se
repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios. Se
clasifican según el artículo 517 del Código
Civil en: Inmuebles por naturaleza, por destino y por el objeto a
que se aplican.

• a) Inmuebles por naturaleza: De acuerdo
  al artículo 518 del Código Civil "bienes que en
  razón de su naturaleza no pueden desplazarse: el suelo
  y lo que está incorporado a él. Las heredades,
  los edificios, las cosechas pendientes y los frutos aun no
  cogidos de los árboles.

• b) Los inmuebles por destino: Bienes
  muebles que, sin perder su individualidad, son anexados por
  el propietario a un inmueble por naturaleza, motivo por el
  cual el Legislador los reputa inmuebles. La accesión
  puede ser material: muebles unidos al fundo a perpetuidad, o
  inmaterial: muebles afectados a la explotación de un
  inmueble por naturaleza: animales para el
  cultivos.

• c) Inmuebles por el Objeto al que se
  aplican: derecho que recaen sobre un inmueble corporal,
  además del de propiedad.

2.3. Derechos reales corporales

Son los muebles propiamente dichos, esto es, los que se
pueden mover, tocar, parpar porque tienen forma objetiva, y que
están dedicados al servicio o
aprovechamiento de un inmueble por naturaleza, aunque no se
mantienen materialmente incorporados a él. Cosas materiales
susceptibles de apropiación.

2.4. Derechos reales incorporales

Estos son los que entran en él campo de lo
abstracto. Son más conceptuales que materiales. Lucen sin
cuerpo, ejemplo: el derecho de autor, la hipoteca o cualquier
derecho de crédito. Están clasificados como
derechos reales, cuando recaen sobre cosas y como personales, si
recaen sobre las personas.

El derecho de
Propiedad

Es el derecho real mobiliario o inmobiliario,
según el objeto sobre el cual recae, que confiere a su
titular la prerrogativa de usar, gozar y disponer de la cosa. El
derecho de uso está constituido por la prerrogativa que
tiene el propietario de una cosa para servirse de ella
según sus necesidades y posibilidades. El derecho de goce
se relaciona con la prerrogativa que le da facultad al titular
del derecho de propiedad para recibir los frutos naturales y
civiles que la cosa produce. Y la disposición consiste en
el derecho que tiene el titular de la propiedad de destruir la
cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por
venta, o cederla
a título gratuito.

El derecho de propiedad tiene un carácter, en principio, absoluto,
imprescriptible y oponible a todo el mundo, o sea erga omnes. Del
carácter absoluto nos habla el legislador en el
artículo 544 del Código Civil, dice:
[3]"La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de la cosa del modo más absoluto, con tal que no
se haga de ella un uso prohibido por las leyes y
reglamentos".

La propiedad tiene un carácter de imprescriptible
porque no puede oponérsele la prescripción cuando
ella ha cumplido con los requisitos legales que les corresponden,
por ejemplo cuando se trata de la propiedad inmobiliaria
registrada, contemplado en el artículo 175 de la Ley de
Registro de
Tierras que dice: [4]"No podrá
adquirirse por prescripción o posesión detantatoria
ningún derecho o interés
que hubiere sido registrado de acuerdo con la prescripciones de
esta Ley…"

Y el carácter de erga omne que le otorga el
artículo 186 de la mencionada Ley. Otros elementos
caracterizadores de la propiedad son la facultad de
exclusión, la indeterminación de medio para gozar
de la cosa ("posibilidades de acción
protegidas en el orden jurídico") y la autonomía
frente al Estado.

La importancia de la propiedad se reconoce en nuestra
Carta Magna en
su artículo 8, numeral 13, que consagra como
fundamental el derecho a la propiedad privada
(también la de los medios de
producción) lo cual no impide que, en
ocasiones, se subordine la riqueza del país —en sus
distintas formas y sea cual fuere su titularidad— al
interés general. Por otra parte, los propios textos
constitucionales introducen el concepto de
función
social como paliativo o criterio moralizador y rector del uso y
disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que en cuanto
derecho fundamental vincula a todos los poderes públicos,
siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo
cual no está reñido con la posibilidad de que sean
susceptibles de expropiación forzosa bienes o
derechos concretos, aun cuando nadie podrá ser privado de
su propiedad sino por autoridad
competente y causa justificada de utilidad pública, previa
la indemnización que corresponda.

2.6. Evolución del derecho de
propiedad

La evolución histórica de la propiedad
inmobiliaria en la República
Dominicana se circunscribe a seis grandes períodos en
el derecho de tierras. El primer período se inicia con la
"Bula Inter Caétera", o "Noverum Universi", del Papa
Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se legitima la
conquista del
nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con
el derecho de propiedad de las tierras descubiertas.

El segundo período se inicia con la llamada Ley
de Amparo Real del
20 de
noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad
de la Corona española sobre las tierras y se establece un
procedimiento
para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran
una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más
tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo
del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso
fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran
títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta
Ley además aumento a diez años la anterior
prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones,
conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las
Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las
Leyes de Indias.

El tercer período se inicia a raíz de la
independencia
de 1844, cuando regía en el país el Código
Civil francés de 1804 "napoleónico", que
había sido impuesto por el
dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva
República, que surgía libre e independiente, todos
los derechos que sobre estas tierras tenía en su
patrimonio la Corona de España.

El cuarto período comienza con la Ley de
División de Tierras Comuneras del 21 de abril del 1911,
durante el gobierno del
Presidente Ramón
Cáceres, éste fue el primer intento serio del
legislador para organizar de manera definitiva y realizar el
procedimiento de división de dichos terrenos. Algunas de
las disposiciones contenidas en la mencionada Ley fueron
transportadas a Ley vigente (Ley 1542, Artículo No. 89 al
117).

El quinto período surge con la
promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del
1920 durante la ocupación militar norteamericana, que
introduce el Sistema Torrens
de registro de propiedad inmobiliaria. Ese sólo hecho
representa un acontecimiento legal de trascendental importancia,
que necesariamente tenía que marcar un período en
la historia de la
propiedad inmobiliaria en este país.

El sexto período nace con la Ley Sobre Registro
de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de 1947,
legislación netamente dominicana, que representa un
acontecimiento de extraordinaria importancia para nuestra
historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad de
darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos
rige.

Bibliografía

Bonnecase. Julián. Tratado Elemental de
Derecho Civil. Volumen I y VIII,
Ed. Oxford.

Capitant, Henri. Vocabulario Jurídico.
Ediciones Depalma, Buenos Aires,
Argentina. 1986.-

Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho
Inmobiliario (Base legales, Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed.
Centenario, S.A. Santo Domingo, 2003.-

Ruiz Tejada, Manuel Ramón. Estudio sobre la
Propiedad Inmobiliaria en la
República Dominicana. Ed. del Caribe, C. Por A.
República Dominicana. 1952.-

Mazeaud. Henri y León, Jean. Lecciones de
Derecho Civil. Parte 2da. Volumen IV. Ed. Jurídicas
Europa–América, Buenos Aires.

República Dominicana, Ley No. 1542 y sus
Modificaciones, del 11 de octubre del 1947.

Vega, B. Wenceslao. Historia del Derecho
Dominicano. Ed. Actualizada. Ed. Amigo del Hogar.
República Dominicana, 1996.

Autora:

M.A Reina Isabel Concepción
Mendoza

[1] Art.578, Código Civil
Dominicano

[2] Art. 637 ibt.

[3] Art. 544, Código Civil
Dominicano

[4] Art. 175, 186 Ley de Registro de
Tierras