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Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento




Partes: 1, 2

  1. El Contrato de arrendamiento.
  2. Derecho Comparado.
  3. Conclusiones.

1 – Introducción.

La doctrina vernácula ha sido obsecuente en afirmar la confusión conceptual que Narvaja padeció en sede arrendaticia, al mancomunar bajo un mismo título, cuestiones que resultan diversas o paralelas [1]

Tal circunstancia, ha sido objeto de denodadas críticas por parte de los estudiosos del Derecho [2]que centran la falencia del codificador en la ausencia de una clara distinción entre lo Civil y lo Laboral [3]

El estado actual de la disfumada conceptualización en torno al tópico, ha sido heredada de los romanos y su estructuración social, en donde el trabajo se encontraba destinado a los esclavos [4]

Vano resulta mencionar que la coyuntura socio – política en la que surgió la primera codificación en el Uruguay ha variado sustancialmente, y en donde el arrendamiento como instituto del Derecho Civil, ha sufrido una diversificación que por momentos no ha sido acompañada por el legislador. Esto convierte a las soluciones legislativas, en un intento fructuoso o no, de regular cuestiones desarrolladas en la vida social [5]

El arrendamiento de servicios que Narvaja concibió conjuntamente con el de cosas, ha adquirido paulatinamente autonomía y multiplicidad, no obstante lo cual la dispersión de las normas a lo largo y ancho del ordenamiento jurídico, contribuye nocivamente a su apreciación sistemática.

Esto desemboca en que los conceptos de servicios, de cosa y de obra contenidos en el articulo 1.776 CC, conformen con el arrendamiento, la noción de institutos claramente diferenciados, pudiendo este último, no resultar esclarecedor.

La naturaleza jurídica del arrendamiento de tal modo, necesariamente debe ser estudiada con lo que el codificador expuso como especies del fenómeno [6]

2 – El Contrato de arrendamiento.

2.1 – Arrendamiento no inscripto.

Gamarra, al estudiar el arrendamiento de cosas [7]entiende equivocada la posición de Tropolong, quien sostenía la adquisición de un derecho real por parte del arrendatario, en razón que la oponibilidad no es erga omnes, lo que redunda en la ausencia de una de las características particulares del mismo.

No obstante, el juego armónico del inciso 1º del artículo 1.792 CC [8]y del artículo 472 CC [9]conlleva a entender que el derecho personal emergente del contrato de arrendamiento puede producir un efecto real cuando se cumplen los requisitos establecidos en el primero. Así lo enseña el propio Gamarra [10]

El contrato uruguayo, de regla es un negocio jurídico obligacional, en donde lo real se encuentra ajeno al efecto natural que el mismo produce.

Tomando como punto de partida analítico las nociones que Narvaja introdujo respecto al derecho real y al derecho personal en los artículos 472 y 473 CC, sin hesitaciones el contrato de arrendamiento ingresa al segundo, pues como sostuvo Del Campo, éste es aquel en donde "(...) la relación con el objeto la tenemos por intermedio de otra persona, que ha quedado en mérito a un acto de voluntad o en virtud de lo dispuesto por la ley, obligada en forma determinada a dar, hacer o no hacer alguna cosa. (...)" [11]

En la especie, el arrendador se obliga a "(...) conceder el uso o goce de una cosa (...)" mientras que el arrendatario a "(...) pagar por este uso, goce (...) un precio determinado. (...)" [12]

Del Campo sostiene que el arrendatario está vinculado con la cosa a través o por intermedio del arrendador, y no en forma directa con la misma, encontrándose frente al sujeto y no al inmueble [13]

Pero cuando menciona la inscripción del contrato de arrendamiento, entiende que el arrendatario no ve su situación jurídica mutar de personal en real, sino que el ordenamiento le otorga un derecho de persecución respecto al bien [14]

Siguiendo la línea de razonamiento de Gamarra, el arrendamiento de cosas sería un contrato obligacional [15]cuyos efectos podríamos calificar de reales [16]Empero, la redacción dada por el codificador al inciso 1º del artículo 472 CC, se posiciona obstando tal conclusión.


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