El pacto comisorio: cumplimiento vs. Resolución contractual (página 2)

Un camino más aconsejable en este caso sería
demandar judicialmente el cumplimiento, como consecuencia del
incumplimiento injustificado del deudor (mora).

• b) Si la parte cumplidora deseara resolver el
  contrato, frente al incumplimiento de la contraria, entonces
  deberá notificar fehacientemente al deudor. Dicha
  comunicación o notificación de la voluntad de
  resolver es fundamental, ya que en el pacto comisorio expreso
  ( a diferencia del tácito) la resolución se
  produce de pleno derecho, desde que la parte interesada
  comunica a la otra en forma fehaciente su voluntad
  de resolver ( art 1204 párrafo 3),
  entendiéndose por forma fehaciente aquella que no
  ofrezca dudas, tales como el telegrama colacionado, la carta
  documento, el acta notarial, etc. Es dable recalcar
  aquí que, previamente a la comunicación de la
  resolución, debe ponerse en mora al deudor, salvo que
  se hubiere pactado que la mora sea automática. ( art
  509 Cód Civil)

Con relación al pacto expreso resulta necesario
precisar que, al tener su origen en el acuerdo de partes,
encontrando su fundamento en la autonomía de la voluntad,
las partes pueden asignarle determinados alcances y efectos que
serán válidos para ese caso concreto. Es
decir que, al momento de la celebración del contrato, cuando
se pacta la clausula comisoria, las partes deben establecer
qué incumplimientos específicos van a posibilitar
la resolución del acuerdo, ya que una clausula que se
refiera genéricamente a todos los incumplimientos se
convertiría en una clausula de estilo, cayendo en el
ámbito de aplicación del pacto comisorio
tácito previsto el art 1204 párrafos 1 y 2 del
Código
Civil.

Pacto comisorio
tácito

 El Pacto Comisorio Tácito, es una cláusula
implícita en los contratos con
prestaciones
recíprocas ( o bilaterales) establecida por
disposición de la ley, en caso de
que uno de los contratantes no cumpliera con su compromiso. "En
los contratos con prestaciones recíprocas se entiende
implícita la facultad de resolver las obligaciones
emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no
cumpliera su compromiso."

Ante el incumplimiento el acreedor podrá exigir al
deudor el cumplimiento de su obligación – más los
daños y perjuicios derivados de la demora- en un plazo que
no sea inferior a quince días ( salvo que los usos o un
pacto expreso estableciera uno menor). Transcurrido el plazo sin
que se haya operado el cumplimiento, quedarán resueltas
sin más, las obligaciones emergentes del contrato con
derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y
perjuicios ( Art 1204, 2da parte)

En el pacto comisorio tácito resulta un requisito
fundamental el requerimiento ( o intimación) al deudor,
para que comience a correr el plazo de quince días,
vencido el cual el contrato queda resuelto.

Resulta necesario aclarar que, la intimación de
cumplimiento en los términos vistos debe realizarse
bajo apercibimiento de resolución del contrato.
Y, aunque pareciera una consecuencia lógica,
si se intima al deudor a cumplir una obligación se supone
que lo que se está buscando es la satisfacción de
la pretensión y no que la relación obligacional se
extinga. Por ello es necesario aclarar que el requerimiento lo es
bajo apercibimiento de resolución, ya que la
resolución implica una renuncia al derecho de obtener e
cumplimiento, con lo cual su interpretación debe ser restrictiva.

Este requisito del requerimiento, emplazamiento o
intimación previa al deudor no es necesario en caso de que
la resolución del contrato se realice mediante una
acción
judicial. Así lo han sostenido tanto la doctrina como la
jurisprudencia. Siempre que el deudor se encuentre
en mora, puede recurrirse a la vía judicial para reclamar
la resolución contractual.

Ergo, el requisito de requerimiento previo al deudor a fin de
que cumpla en plazo de 15 días con su obligación
debe ser realizada bajo apercibimiento de resolución y
opera en la órbita extrajudicial. En caso de que el
cumplidor inicie una demanda
judicial reclamando la resolución no requiere haber
intimado previamente al deudor su cumplimiento bastando que
éste haya incumplido por su culpa y se encuentre en
mora.

Frente a la pretensión resolutoria ejercida por
vía judicial no es necesario formular el requerimiento
previsto en los arts. 1204 del Cód. Civil y 216 del
Cód.de Comercio ni
conceder al deudor el plazo adicional para el cumplimiento de la
obligación. La inejecución de las obligaciones -no
habiendo PACTO COMISORIO expreso– permite demandar derechamente
la resolución, ya que el sistema de
intimación de quince días es un recurso
extrajudicial aplicable solamente en dicho
ámbito.[3]

Facultad de
reclamar daños y perjuicios

Tanto en el pacto comisorio expreso como en el
tácito, y ya sea que se demande el cumplimiento de la
obligación o la resolución del contrato, la parte
que hubiere cumplido tiene derecho a reclamar los daños y
perjuicios que dicho incumplimiento le hubiere traído
aparejados.

INCUMPLIMIENTO

El incumplimiento de una de las partes
contratantes es el requisito sine qua non del pacto comisorio en
cualquiera de sus variantes.

En primer término, debe aclararse que dicho
incumplimiento debe ser imputable al deudor, ya sea título
de dolo o culpa, ya que en caso contrario, es decir que el
incumplimiento fuere involuntario como en el supuesto de caso
fortuito o fuerza mayor,
el pacto comisorio no es aplicable, a menos que las partes
hubieran pactado expresamente que aún en dichos casos el
pacto es procedente. En segundo término, el incumplimiento
debe ser importante, revestir cierta gravedad, ya que si el
incumplimiento es insignificante quien pretenda la
resolución estaría incurriendo en un abuso del
derecho.

Presupuesto para que funcione la facultad resolutoria es un
incumplimiento de una de las partes a las obligaciones asumidas
en el contrato, incumplimiento que debe estar referido a una
obligación principal y debe ser importante. . siendo la
resolución del contrato un remedio extremo, no cabe
presumir su utilización ante el incumplimiento de
obligaciones meramente accesorias o
irrelevantes[4]

Efectos del pacto
comisorio

El pacto comisorio deja sin efecto el contrato
retroactivamente, esto es que las partes deben devolverse lo que
hayan recibido. Pero hay una excepción cuando se trata de
contratos de tracto sucesivo, como por ejemplo la
locación, ya que en ese caso las prestaciones ya han sido
cumplidas.

CASOS EN LOS QUE NO SE APLICA EL PACTO
COMISORIO

Como decíamos anteriormente, el pacto
comisorio se aplica a los contratos con prestaciones
recñiprocas, tales como compraventa, permuta,
locación, etc.

No procede el mismo en los siguientes casos:

• en la venta de lotes a plazo cuando el
  adquirente ha pagado el 25% del precio o ha efectuado mejoras
  por el 50% del valor de compra.( art 8 ley 14.005)

• en la compra de inmuebles para vivienda
  mediando boleto de compraventa de buena fe y el pago del 25%
  del precio.( art 1185 bis)

• en el contrato de prenda ( art 1203 in
  fine)

• en la compraventa de cosas muebles ( art
  1374)

Conclusiones

Los contratos se hacen para ser cumplidos, de donde lo natural
frente al incumplimiento de una de las partes, es demandar el
respeto de la
palabra empeñada, o sea la prestación
específicamente prometida; pero muchas veces la
acción por cumplimiento no brindará al acreedor la
satisfacción de su derecho subjetivo, de allí que
el derecho le conceda la posibilidad de optar, a su criterio, por
la vía del cumplimiento o de la resolución y
siempre con la posibilidad de adicionar los daños y
perjuicios emergentes del incumplimiento. El pacto comisorio
autoriza a quien ejecutó o estuvo dispuesto a cumplir las
obligaciones a su cargo, a tornar ineficaz el vínculo
nacido del contrato (resolución), a desvincularse de
él, ante la inejecución del
deudor.[5]

Frente a un caso de incumplimiento de las obligaciones a cargo
de uno de los contratantes, nunca debe perderse de vista cual es
el propósito u objetivo del
contratante cumplidor, ya que si bien la ley le concede el
derecho a opción, en no pocas oportunidades, los
profesionales que asesoren a dicha parte se inclinan más
por lo que debe hacerse frente a determinado caso de
incumplimiento que por lo que el cliente realmente
quiere o necesita.

Por ello, antes que nada debe preguntarse al cliente sobre sus
propios intereses, si lo que quiere frente al incumplimiento del
deudor es insistir en el cumplimiento o resolver el contrato, ya
que conforme sea la respuesta será la forma de actuar
posterior del profesional que lo asesore.

A modo de síntesis o
repaso, tenemos entonces que,

• a) si el cumplidor desea o está interesado en
  que el cumplimiento se lleve a cabo, entonces primero debemos
  intimar al deudor en esa dirección, pero jamás
  adicionarle el apercibimiento de que el caso de
  incumplimiento se procederá a la resolución
  contractual, ya que en esa supuesto se deja la opción
  ( entre cumplimiento o resolución) al deudor y si
  éste no cumple y el contrato termina
  resolviéndose en consecuencia, no habremos cumplido
  con el cometido de nuestro cliente que pretendía el
  cumplimiento. En caso que los intentos extrajudiciales sean
  infructuosos, y siempre que el cliente persista en su
  interés de obtener el cumplimiento, entonces tenemos
  la vía judicial para demandar el mismo.

• b) Si el cumplidor desea que se resuelva el contrato,
  entonces debe notificar fehacientemente tal circunstancia. En
  caso del pacto comisorio tácito, al intimar por quince
  días ( o plazo menor.) al deudor para que cumpla con
  su obligación debe adicionarse siempre el
  apercibimiento, esto es que vencido el mismo sin haberse
  operado el cumplimiento el contrato quedará resuelto.
  De esta forma se aclara de antemano la consecuencia
  inequívoca deseada por el contratante cumplidor.

A menudo, los profesionales del derecho así como los
vinculados a las ciencias
económicas, son consultados por sus clientes frente a
los avatares propios en que se ven envueltos en caso de
incumplimiento contractual. Por ello no solo es imprescindible
conocer los aspectos legales, contables, económicos etc.
aplicables al caso, sino también, y en pos del derecho que
tienen los clientes de recibir un asesoramiento adecuado a sus
intereses, se debe indagar sobre el verdadero alcance y objetivo
que el cliente desee obtener en el caso concreto.

Bibliografía

• Borda Guillermo, Tratado de derecho civil
  Contratos, T I, Abeledo Perrot.

• Spota Alberto, Instituciones de Derecho
  Civil, Contratos, T III, Depalma.

• Mosset Iturraspe Jorge, Contratos, Ediar.

• Alterini Atilio, Contratos Civiles,
  Comerciales de Consumo. Teoria General, Abeledo Perrot.

• Becco Pablo Fernando, estoup Luis,Linares
  Figueroa Julian y Mazieres Ariel, Manual de Instituciones de
  Derecho Privado, parte I, La Ley.

Autora:

Dra. Cecilia Verónica Saraceni

Abogada, Docente interina de la cátedra "Instituciones
del Derecho Privado I" carrera de Contador Público
Nacional de la Facultad de Economía y Administración, Universidad
Nacional del Comahue.

[1] Alberto Spota, CONTRATOS, Edit. Depalma,
Bs. As. 1977, vol. 3, pag 465.-

[2] Mochon c. Villafañe, José
s/ ordinario. Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Comercial, Sala C, 23/06/2004

[3] Saldaña, Julio Cesar c- Sergio
Trepat Aut. S. A. s/ Resolución de contrato y
daños y perjuicios Cámara de Apelaciones en lo
Civil y Comercial de San Isidro, sala I, 13/08/2004

[4] Saldaña, Julio Cesar c- Sergio
Trepat Aut. S. A. s/ Resolución de contrato y
daños y perjuicios Cámara de Apelaciones en lo
Civil y Comercial de San Isidro, sala I, 13/08/2004

[5] Mosset iturraspe Jorge, (Contratos,
págs. 374 y 375, edit. Ediar, Bs. As., 1981)