El mandato es un contrato a
diferencia del poder que no
es un contrato si no sólo un acto jurídico por el
cual se representa a otra persona para
determinados actos.
Es recomendable que antes de la celebración del
contrato de arrendamiento
o de compra venta se registre
en el registro el
poder, poderes, mandato o mandatos.
Es necesario destacar que algunas oportunidades se
requiere un solo poder o mandato, pero otras oportunidades se
requiere varios, por ejemplo cuando no existe un solo propietario
sino varios copropietarios.
El mandato y el poder se inscriben en el registro de
mandatos y poderes, cuando lo otorga en cualquiera de los dos
casos una persona natural, pero cuando lo otorga una persona
jurídica de derecho privado el poder se inscribe en el
Registro de Personas Jurídicas.
Sin embargo, debemos precisar que puede inscribirse
simultáneamente con los contratos de
compra venta o de arrendamiento. Pero mejor es que registren
antes para facilitar el estudio de títulos.
En los casos en que el poder lo otorgue una persona
jurídica, se inscribe el poder en la partida de la persona
jurídica o de la sucursal.
Los poderes para compra ventas tienen
que ser expresos, conforme al principio de literalidad y de
preferencia correr inscritos en el Registro de Mandatos y
Poderes, cuando son otorgados por personas naturales.
28. EL TITULO ARCHIVADO
El Título archivado es el documento que ha
originado una registración, por ejemplo en una compra
venta el título archivado puede ser un parte
notarial.
El título archivado es el expediente que el
usuario presentó solicitando una registración y la
misma ya se realizó.
En tal sentido cuando se inscribe una traslación
de dominio por
compra venta de una casa cuyo valor es de
cien mil dólalres americanos el título archivado lo
conforma el parte notarial, con el recibo de pago de derechos registrales y con
el formulario de solicitud.
29. GRAVÁMENES Y CARGAS
Los gravámenes son distintos que las cargas, pero
algunos juristas las confunden. En tal sentido es necesario
diferenciarlas.
Sin embargo sobre un predio pueden correr registradas
cargas y gravámenes las cuales hacen que el precio del
predio se reduzca, por ejemplo si un predio tiene en el mercado un valor
de $200,000 dólares americanos, pero como tiene una
hipoteca inscrita hasta por la suma de $120,000 dólares
americanos, el precio de mercado del predio ya no es el mismo si
no que se reduce a $80,000 dólares americanos.
Es decir, las cargas y los gravámenes reducen el
valor de los bienes en el
mercado. Sin embargo, en las municipalidades el valor del
inmueble para el Impuesto predial
no es reducido por las cargas ni por los
gravámenes.
Para enterarnos de las cargas y de los gravámenes
se puede solicitar un certificado de gravamen de registros
públicos.
Son gravámenes la hipoteca y embargo. Son cargas
las servidumbres de paso principalmente.
Sin embargo, si una hipoteca no corre inscrita no
constituye un gravamen, sino tan solo es un contrato (si bien en
el Código
Civil Peruano de 1984 la hipoteca es un derecho real, en el
Código
Civil Español de
1889 la hipoteca es regulada como contrato, por lo cual podemos
afirmar que los estudios de derecho
comparado perfeccionan nuestros conocimientos
jurídicos, en tal sentido si un abogado sólo
estudia derecho nacional puede ser inducido a error) y no un
derecho real de garantía, por que en el derecho positivo
peruano la hipoteca se constituye con la inscripción en el
registro de predios.
Si un embargo en forma de anotación no corre
anotado en el registro, son tan sólo ha sido ordenado y
existe del mismo sólo la orden judicial y el acta de
embargo, no constituye este un gravamen.
30. EL CONTRATO Y LA ESCRITURA
PUBLICA
Los contratos son actos jurídicos que pueden
estar contenidos en escrituras públicas o formularios
registrales.
El contrato es un acto jurídico plurilateral, por
lo cual ante de definirlo debemos definir previamente al acto
jurídico.
Para José LEÓN BARANDIARÁN el acto
jurídico es el hecho jurídico, voluntario,
lícito y con declaración de voluntad. Ejemplo: el
testamento[46]
Para el mismo autor el acto jurídico es el hecho
jurídico de carácter voluntario y lícito, cuyo
efecto es querido directamente por el agente, y en el cual existe
una declaración de voluntad.
Efecto querido decimos, pero entiéndase bien
– sólo capaz de devenir eficaz en virtud de lo
dispuesto en la norma de derecho objetivo.
Hay que entender que el acto jurídico es una
declaración de voluntad privada, pero dependiente de las
normas del
derecho objetivo[47]
Para Fernando VIDAL RAMÍREZ el acto
jurídico es la manifestación de voluntad destinada
a generar efectos jurídicos que pueden ser amparados por
el Derecho Objetivo[48]
Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA
clásicamente el acto jurídico ha sido descrito como
aquel acto voluntario y lícito "que tenga por fin
inmediato establecer entre las personas relaciones
jurídicas; crear, modificar, transferir, conservar o
aniquilar derechos", como reza el artículo 944 del
Código
Civil argentino; pero este acto voluntario y lícito debe
provenir de una expresión de
voluntad[49]
Para Ramón MEZA BARROS el acto jurídico es
la manifestación de voluntad realizada con la
intención de producir efectos
jurídicos[50]
Para BONNECASE el acto jurídico es la
manifestación exterior de voluntad, bilateral o
unilateral, cuya finalidad directa es engendrar, sobre el
fundamento de una regla de derecho, frente o en provecho de una o
más personas, un estado, es
decir, una situación jurídica general y permanente,
o al contrato, un efecto de derecho limitado, enderezado a la
formación, a la modificación o a la
extinción de una relación de
derecho[51]
Para JOSSERAND y los hermanos MAZEAUD el acto
jurídico es la manifestación exterior de voluntad
con la finalidad de producir efectos
jurídicos[52]
Para los hermanos MAZEAUD el acto jurídico es la
manifestación de voluntad hecha por una o varias personas
con la intención de crear, modificar o extinguir un
derecho[53]
Para STAUDINGER el acto jurídico son las
declaraciones de voluntad son tales procederes, esto es,
cualesquiera perceptibles actuaciones de la voluntad humana, las
cuales conformemente, con la experiencia de la vida, permiten
concluir que mediante ellas su autor pretende realizar una
formación o una modificación de las relaciones
jurídicas privadas[54]
Para MESSINEO en sentido amplio, se entiende por acto
jurídico un acto humano, realizado consciente y
voluntariamente por el sujeto (por lo general, capaz de obrar),
del cual nacen efectos jurídicos, por que el sujeto al
realizarlo, quiere determinar un resultado; y tal resultado se
toma en consideración por el
derecho[55]
En el artículo 1 del Proyecto de
textos relativos a los actos jurídicos adoptado por la
Comisión Reformadora del Código Civil de Francia se
establece que el acto jurídico es la manifestación
de una parte o varias voluntades, que tiene por efecto crear,
modificar o extinguir un derecho[56]
En el artículo 944 del Código Civil
Argentino de 1869 se establece que son actos jurídicos los
actos voluntarios lícitos, que tengan por fin inmediato,
establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear,
modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos[57]
En la primera parte del artículo 140 del
Código Civil Peruano de 1984 se establece que el acto
jurídico es la manifestación de voluntad destinada
a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
jurídicas.
Para algunos autores el negocio jurídico es lo
mismo que el acto jurídico, sin embargo, para otros
autores son conceptos con significado diferente, por lo cual es
necesario también definir el negocio jurídico,
conforme se detalla a continuación.
Para José LEÓN BARANDIARÁN el
negocio jurídico el hecho voluntario lícito con
declaración de voluntad[58]
En la Exposición
de Motivos del Código Civil alemán se precisa que
el negocio jurídico es la declaración privada de
voluntad dirigida a la producción de un resultado jurídico,
porque él es querido[59]
José LEÓN BARANDIARÁN precisa que
para el derecho alemán se distingue el negocio
jurídico del acto jurídico. Este último es
toda decisión de voluntad con idoneidad para crear efectos
jurídicos lícitos o no; el negocio jurídico
respecta sólo al hecho lícito; de tal suerte el
acto jurídico comprende también el acto
lícito[60]
Para Fernando VIDAL RAMÍREZ el negocio
jurídico es la declaración de voluntad orientada a
conseguir una finalidad práctica, lícita y amparada
por el ordenamiento legal, el que lo reconoce como sustento
suficiente para entablar y regular relaciones
jurídicas[61]
Para Raúl FERRERO COSTA el negocio
jurídico es la declaración de voluntad privada
encaminada a un fin práctico susceptible de producir
efectos jurídicos previstos y aún no previstos. Es
decir pues, que no se basta la voluntad interna aunque sea
legítima; es necesario que dicha voluntad se
exteriorice[62]
Para Fernando VIDAL RAMÍREZ el negocio
jurídico es la especie del acto jurídico que
consiste en una declaración de voluntad o varias,
dirigidas a la producción de determinados efectos
jurídicos, que el ordenamiento jurídico reconoce y
garantiza en los límites de
la correspondencia o coherencia, entre los efectos o la voluntad
que los persigue, siempre que se trate de efectos
ilícitos[63]
Para Raúl FERRERO COSTA El negocio
jurídico es la manifestación de voluntad dirigida a
un fin práctico y
lícito[64]
Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA el negocio
jurídico es la declaración o declaraciones de
voluntad de Derecho privado que, por sí, o en unión
de otros hechos, estarán encaminadas a la
consecución de un fin práctico, lícito y
admitido por el ordenamiento jurídico el cual reconoce a
tales declaraciones como el sustento para producir efectos
prácticos queridos y regular relaciones jurídicas
de derecho subjetivo. Es decir, el Derecho recoge una
pretensión social y económica establecida por los
agentes y le atribuye, luego de merituarla, un valor
jurídico[65]
Para MESSINEO el negocio jurídico es la
declaración de voluntad, o un conjunto de declaraciones de
voluntad, dirigidas a la producción de determinados
efectos jurídicos, que el ordenamiento jurídico
reconoce y garantiza – de ordinario – en los
límites de la correspondencia, o coherencia, entre ellos y
la voluntad que persigue tales efectos, y en cuanto se trate de
efectos no-ilícitos[66]
El mismo autor precisa lo siguiente: más
específicamente, negocio jurídico es una
declaración de voluntad (privada), o un conjunto de
declaraciones de voluntad (privadas), dirigidas a la
producción de determinados efectos jurídicos
(aunque no clara y enteramente previstos por quien emite la
declaración y concebidos por él como efectos
meramente o predominantemente económicos y
prácticos), que el ordenamiento jurídico reconoce y
garantiza –de ordinario- en los límites de la
correspondencia, o coherencia, entre ellos y la voluntad que
persigue tales efectos, y en cuanto se trate de efectos
lícitos[67]
Para Bernardo WINDSCHEID el negocio jurídico es
la declaración privada de voluntad, que está
dirigida a producir un efecto
jurídico[68]
Para Cariota FERRARA el negocio jurídico es la
manifestación de voluntad que se dirige a un fin
práctico, y que el ordenamiento jurídico tutela, teniendo
en cuenta también la responsabilidad del o de los sujetos y la
confianza de los demás[69]
Para ENNECCERUS el negocio jurídico es el acto
jurídico en el que el contenido de la declaración
de voluntad da lugar a las consecuencias jurídicas en
cuanto a la creación, modificación o
extinción de derechos[70]
Para STOLFI el negocio jurídico es la
manifestación de voluntad de una o más personas con
miras a producir un efecto jurídico, es decir, el
nacimiento, la modificación de un derecho subjetivo o bien
su garantía o
extinción[71]
Para RUGGIERO el negocio jurídico es la
declaración de voluntad del particular, dirigida a un fin
protegido por el ordenamiento
jurídico[72]
Para OERTMANN el negocio jurídico es el hecho
producido dentro del ordenamiento jurídico que, con
arreglo a la voluntad de los interesados, manifestada en
él, debe provocar tales o cuales efectos jurídicos,
y, a no ser que concurran ciertos vicios, efectivamente los
provoca. La significación y los efectos del negocio
jurídico descansan, pues, en la voluntad de las partes.
Claro es que ésta solamente puede actuar dentro del
ámbito que le señalan los preceptos del
ordenamiento jurídico. Pero el hábito vivificador,
la fuerza
determinante del contenido del negocio reside siempre en la
actividad volitiva de los particulares. Sólo a falta de
una determinación por parte de la voluntad actúan
supletoriamente con carácter de norma decisiva las
disposiciones legales[73]
Para ENNECCERUS el negocio jurídico es el
supuesto de hecho que contiene una o varias declaraciones de
voluntad y que el ordenamiento jurídico reconoce como base
para producir el efecto jurídico calificado de efecto
querido[74]
Para Diego ESPÍN CANOVAS el negocio
jurídico es la declaración o declaraciones de
voluntad privada, encaminadas a conseguir un fin práctico
jurídico, a la que el ordenamiento jurídico, bien
por sí sola o en unión de otros requisitos,
reconoce como base producir determinadas consecuencias
jurídicas[75]
Es decir, el negocio jurídico no es lo mismo que
el acto jurídico.
A continuación citaremos definiciones de
contrato, que para diferenciarla del acto jurídico podemos
afirmar es una especie del acto jurídico. Es decir, todo
contrato es un acto jurídico, pero no todo acto
jurídico es un contrato. Por ejemplo toda compra venta es
un contrato pero también un acto jurídico, pero no
todo acto jurídico es un contrato, por ejemplo el poder y
el testamento son actos jurídicos pero no son
contratos.
Para Manuel DE LA PUENTE Y LAVALLE el contrato es la
declaración conjunta de la voluntad común de dos o
mas partes, que por permitirlo el ordenamiento jurídico,
tiene por efecto crear, regular, modificar o extinguir entre
sí obligaciones
lícitas de carácter
patrimonial[76]
El mismo autor precisa que el contrato es el acuerdo de
dos o más partes sobre una declaración conjunta de
voluntad común destinada a constituir, regular o extinguir
una relación jurídica
patrimonial[77]
Max ARIAS SCHREIBER PEZET precisa que en términos
generales, el contrato es el acuerdo entre dos o más
partes relacionado con un objeto de interés
jurídico. Su finalidad consiste en crear, modificar,
regular o extinguir obligaciones con contenido patrimonial y
constituye el acto jurídico plurilateral por
excelencia[78]
Para Alberto BENAVIDES BALBÍN en su mas lata
acepción el contrato es una coincidencia de voluntades de
la que resultan efectos de orden
jurídico[79]
Para POTHIER el contrato es el concurso de voluntades de
dos personas, de las cuales, una promete alguna cosa a la otra, y
la otra acepta la promesa que se le ha
hecho[80]
El mismo autor precisa sobre el contrato que es una
especie de convención que tiene por objeto formar
algún compromiso[81]
También precisa que el contrato es una
convención por la cual las dos partes
recíprocamente, o sólo una de las dos, prometen y
se obligan para con la otra darle alguna cosa, o a hacer o no
hacer tal cosa[82]
COLIN y CAPITANT precisan que el contrato es un acto
jurídico que produce el efecto de crear obligaciones, ya a
cargo de las dos partes, ya a cargo de una de ellas. Son estas
obligaciones las que tienen un objeto, el cual puede consistir en
una cosa material, ya en un hecho, ya en una abstención.
Por lo tanto, sólo de un modo elíptico se puede
hablar de objeto del contrato[83]
Rafael ROJINA VILLEGAS precisa que el contrato es el
acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y
obligaciones; es una especie dentro del género de
los convenios[84]
MESSINEO precisa sobre el contrato lo siguiente: Desde
el punto de vista estructural (y, por consiguiente,
jurídico), el término "contrato", puede entenderse
en cuatro significados diversos.
a) Un primer significado es impropio: se habla de
contrato normativo, para indicar un contrato que tendría
la función
de establecer normas jurídicas.
b) Los profanos llaman contrato al documento (esto es, a
la escritura), en el que de ordinario se consagra el conjunto de
cláusulas contractuales (no faltan ejemplos legislativos
de uso del término "contrato", en este sentido: entre
otros véanse los Arts. 2723 y 2724; en cambio,
exactamente, Art. 1407, segundo apartado del Código Civil
Italiano); por esto los profanos suelen creer que no hay contrato
cuando no ha habido escritura. Pero este significado, tomado
literalmente, sería inexacto, pues haría creer que
el contrato consiste en el elemento material o "documento",
cuando la verdad es que a veces el contrato puede ser estipulado
verbalmente y puede, por tanto, existir sin documento; y aun
cuando el contrato tenga que estipularse por escrito,
jamás se identifica con el documento, que en tal caso,
será o la materialización de un elemento
constitutivo, esto es, de la forma, o un medio de prueba, pero no
el contrato mismo, como de negocio jurídico, que es el
verdadero significado del término "contrato".
c) El significado más saliente -y que la ley tiene
presente en la disciplina del
contrato- es el acto humano, esto es, precisamente, de negocio
jurídico.
Considerado bajo este aspecto, el contrato constituye la
figura más importante y más frecuente de negocio
jurídico bilateral. Con lo que se describe, aunque
sólo sea esquemáticamente, su estructura y
se dice implícitamente que, en el estudio del contrato en
general, hay que tener presente siempre la doctrina general del
negocio jurídico.
Negocio jurídico bilateral importa, como es
sabido, que en la constitución del contrato concurren dos
declaraciones de voluntad. A este propósito, hay que poner
de relieve que,
en el contrato, las declaraciones de las que el mismo es la
resultante, se presuponen mutuamente; por lo que, una sola de
ellas no puede tomarse aisladamente, ni menos aún puede
considerarse como negocio jurídico unilateral. En el caso
del contrato, cada declaración de voluntad es el fragmento
de un negocio bilateral (contrato) y, como tal, no puede bastar
por si sola.
Hay que distinguir rigurosamente del contrato, que se
debe concebir así toda otra figura en la que dos negocios
jurídicos unilaterales, aun quedando autónomos
desde el punto de vista de la estructura, se combina en sus
efectos. Tal es –en el campo de los negocios entre vivos-
el caso de la procura conferida por el representado y de la
aceptación de la misma por parte del procurador; tal es
–también por lo común- el caso del contrato
de derecho
público ; tal –en el campo de los negocios
mortis causa– el testamento y su
aceptación[85]
Para PLANIOL el contrato es la especie de la
convención cuyo carácter propio es el ser generador
de obligaciones[86]
Para POTHIER el contrato es la convención por la
cual las dos partes recíprocamente, o solamente una de
ellas, promete o se obliga hacia la otra a dar, hacer o no hacer
alguna cosa[87]
El artículo 1101 del Código Civil
Francés de 1804 establece que el contrato es la
convención por la cual una o más personas se
obligan, con otra u otras, a dar, hacer o no hacer alguna
cosa[88]
El abrogado Código Civil Peruano de 1852
establecía en su artículo 1226 que el contrato es
el convenio celebrado entre dos o más personas, por el que
se obligan a dar, hacer o no hacer alguna
cosa[89]
El artículo 1437 del Código Civil Chileno
de 1855 establece que contrato o convención es un acto por
el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer
alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas
personas[90]
El artículo 1309 del Código Civil
Salvadoreño de 1860 precisa que contrato es una
convención en virtud de la cual una o más personas
se obligan para con otra u otras, o recíprocamente, a dar,
hacer o no hacer alguna cosa[91]
El artículo 1247 del Código Civil Uruguayo
de 1868 en su edición
modificada de 1914 y 1994 precisa que contrato es una
convención por la cual una parte se obliga para con la
otra, o ambas partes se obligan recíprocamente a una
prestación cualquiera, esto es, a dar, hacer o no hacer
alguna cosa. Además establece que cada parte puede ser una
o muchas personas[92]
El artículo 1137 del Código Civil
Argentino de 1869 establece que hay contrato cuando varias
personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de
voluntad común, destinada a reglar sus
derechos[93]
El artículo 1495 del Código Civil
Colombiano de 1873 establece que el contrato o convención
es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de
muchas personas.
El Código Civil Italiano de 1942 conocido como
Código de Derecho Privado establece que el contrato es el
acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o
extinguir entre sí una relación jurídico
patrimonial[94]
El artículo 450 del Código Civil Boliviano
de 1975 establece que hay contrato cuando dos o más
personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o
extinguir entre sí una relación
jurídica[95]
El artículo 1133 del Código Civil
Venezolano de 1982 refiere que el contrato es una
convención entre dos o más personas para
constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas
un vínculo jurídico.
El Código Civil Peruano de 1984 establece en su
artículo 1351 que el contrato es el acuerdo de dos o
más partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica
patrimonial[96]
Carlos SOTO precisa que el contrato, como una
declaración conjunta de la voluntad común de dos
partes, es decir, como un acuerdo de voluntades destinado a
crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas
obligacionales con contenido patrimonial, es un concepto moderno,
fruto de una confusa y larga evolución histórica del pensamiento
jurídico[97]
Este artículo 1351 según los avances de la
Comisión de Reforma de Códigos del Estado Peruano
quedaría redactado de la siguiente manera: el contrato es
un acto jurídico plurilateral, referente a una
relación jurídica obligacional entre las partes de
carácter patrimonial[98]
El artículo 51 de la ley del notariado peruana
define la escritura pública de la siguiente manera:
Escritura Pública es todo documento matriz
incorporado al protocolo
notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o mas actos
jurídicos.
Es decir, la escritura pública es el documento
original del cual se pueden expedir traslados notariales por el
notario público.
31. PACTOS CONTRACTUALES
En los contratos se pueden incluir algunos pactos que
ayudan a las partes a ponerse de acuerdo sobre temas
específicos como la garantía necesaria a constituir
o la forma de pagar el precio del inmueble
En los contratos de compra venta se puede incluir
algunos pactos como la reserva de propiedad y el
pacto de retroventa, entre otros.
32. MEDIOS DE
PAGO
Los forma de pago puede ser al contado o al crédito, y puede constituirse hipoteca o
prenda u otra garantía para asegurar el cumplimiento de la
obligación por parte del deudor.
Si el comprador no paga todo el precio el registrador de
oficio inscribe la hipoteca legal.
33. LA ESCRITURA PUBLICA
La escritura es el documento matriz de donde se expiden
el testimonio, parte notarial y boleta notarial.
Es decir, muchos confunden la escritura matriz con los
traslados, la escritura pública es archivada por el
Notario en su oficio Notarial.
La escritura pública no la entrega el notario a
nadie, ni siquiera al Juez.
34. LOS TRASLADOS NOTARIALES
Los traslados notariales son el testimonio notarial, el
parte notarial y la boleta notarial.
Jorge EUGENIO CASTAÑEDA define el testimonio
notarial como la copia auténtica de lo que aparece en el
registro notarial. Los notarios deben dar testimonio a quienes lo
soliciten, sean, o no intervinientes en los actos o contratos
cuyo testimonio solicitan. Sin embargo, tratándose de
testamentos el artículo 87 de la ley del notariado declara
que sólo podrá darse testimonio de los testamentos
de personas que no han fallecido a los mismos otorgantes,
expresándose esta
circunstancia[99]
José CARNEIRO SILVA precisa que testimonio es la
copia íntegra de la Escritura Pública extendida en
el protocolo del notario, que éste autentica y entrega a
quien la solicite[100]
El mismo autor precisa que boleta notarial es el resumen
de la Escritura Pública que incluye la parte o
cláusula que el interesado precise (artículo 81 de
la Ley del Notariado Nº 1510 de 15 de diciembre de 1911: La
boleta expresará, en resumen, el contenido del
instrumento, con designación de nombres, cosa, fecha y
folio y será firmada por el notario. Contendrá
además, la copia de la parte o cláusula que indique
el interesado[101]
El artículo 82 de la ley del notariado establece
que el notario expedirá testimonio, boleta o partes, a
quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales
que hubiera autorizado en el ejercicio de su
función.
El artículo 83 de la misma ley establece que el
testimonio contiene la transcripción íntegra del
instrumento público notarial con la fe que da el notario
de identidad con
la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre,
la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y
autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y
expedido con su sello, signo y firma, con la mención de la
fecha en que lo expide.
El artículo 84 de la misma ley establece que la
boleta expresará un resumen del contenido del instrumento
público notarial o transcripción de las
cláusulas o términos que el interesado solicite y
que da el notario, con designación del nombre de los
otorgantes, naturaleza del
acto jurídico, fecha y foja donde corre y la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por
él, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su
sello y firma, con mención de la fecha en que lo expide.
El notario, cuando lo considere necesario, agregará
cualquier referencia que dé sentido o complete la
transcripción parcial solicitada.
El artículo 85 de la misma ley establece que el
parte contiene la transcripción íntegra del
instrumento público notarial con la fe que da el notario
de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y
con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes
y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y
expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha
en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando
se agregue al parte una foja firmada por el Notario que contenga
la mención de la fecha del instrumento público
notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que
contiene, para la devolución por el Registro
Público, con la anotación de la inscripción
o la denegatoria de la misma.
El artículo 86 de la misma ley establece que el
testimonio, boleta y parte podrá expedirse, a
elección del notario, a manuscrito, mecanografiado, en
copia fotostática y por cualquier medio idóneo de
reproducción.
35. LA INSCRIPCIÓN
La inscripción es una clase de la
Registración. En tal sentido debemos precisar que la
inscripción es anotación o
inscripción.
Las traslaciones de dominio por compra ventas o
contratos de arrendamiento se inscriben en registros de bienes
como son entre otros el Registro de Predios.
Las compra ventas y arrendamiento se inscriben, pero el
contrato de corretaje no se inscribe en el registro
público.
La inscripción procede cuando la
calificación registral que efectúa el registrador
público es positiva.
36. EL TITULO
El Título es lo que se presenta al registro
solicitando su registración.
En la doctrina se distingue entre título formal y
título material.
El Título material es el acto jurídico y
el título formal es el documento como por ejemplo en una
compra venta es el parte notarial o el formulario
registral.
El título en sentido formal es el instrumento que
sirve para probar el acto, y a su vez contiene el
mismo.
El título en sentido material es el acto
contenido en un instrumento.
37. CALIFICACIÓN REGISTRAL
Es efectuada exclusivamente por los Registradores
Públicos y por los Vocales del Tribunal Registral, a los
títulos presentados conforme al artículo 2011 del
Código Civil Peruano de 1984 y el Nuevo Reglamento General
de los Registros Públicos.
Por ejemplo si solicita la inscripción de una
traslación de dominio en mérito a un contrato de
compra venta se efectúa la calificación registral
para determinar si el título presentado puede tener
acogida registral.
Otro ejemplo es cuando se solicita la inscripción
de un contrato de arrendamiento celebrado por escritura
pública, en tal caso el registrador público
efectúa la calificación registral para determinar
si el título presentado puede tener acogida
registral.
Otro ejemplo es cuando se solicita la inscripción
de un contrato de corretaje celebrado por escritura
pública, en tal caso el registrador público
efectúa la calificación registral con la cual se
determina que el título no puede tener acogida registral
por que dicho contrato es un acto no registrable (es decir, se
trata de un acto que de todas maneras no se va registrar) y
corresponde formular la correspondiente tacha sustantiva (la
tacha sustantiva se formula cuando se deniega la
registración, y no se puede subsanar la
calificación registral negativa, siendo el otro supuesto
de calificación registral la calificación registral
positiva, que puede consistir en una inscripción,
anotación o liquidación).
El Código Civil Peruano de 1984 establece en el
primer párrafo
del artículo 2011 que los registradores califican la
legalidad de
los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.
Este mismo artículo en el segundo párrafo
regula la calificación registral de documentos judiciales
en el derecho codificado peruano (es decir, no es la única
norma del derecho positivo peruano que regula la
calificación registral de documentos judiciales),
tópico sobre el cual puede revisarse el trabajo de
investigación del mismo autor del presente
trabajo
titulado Calificación registral de documentos judiciales
en el Libro Temas de
Derecho Registral Tomo IV Pag. 73 editado por la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos publicado el año
2000. Sobre el tópico en mención dejamos constancia
que no se encuentra regulado adecuadamente en el derecho positivo
peruano, ya que no entra al fondo del asunto o la cuestión
de fondo, es decir, la regulación peruana es demasiado
superficial respecto del tópico en
mención.
Del Reglamento General de los Registros Públicos
es importante en cuanto a la calificación registral tener
en cuenta los artículos 32 y 33.
El abrogado Código Civil Peruano de 1852 no
contenía normas sobre derecho registral, por que el
registro en el Estado
Peruano recién se creó con la ley de 2 de enero de
1888.
El abrogado Código Civil Peruano de 1936 si
contenía normas sobre derecho registral. En el
artículo 1044 establecía que el registrador
deberá apreciar la legalidad del título respecto de
la capacidad de las partes y su representación, y lo
concerniente al contenido del acto, sólo como aparece del
documento.
Es decir, el artículo 2011 del Código
Civil Peruano de 1984 tiene como antecedente legislativo nacional
en el derecho codificado al artículo 1044 del
Código Civil Peruano de 1936.
En tal sentido no todos los títulos presentados
al registro se registran, sino que algunos se inscriben, otros se
liquidan, se observan o se tachan.
Es decir la calificación registral puede ser
positiva o negativa. Es positiva cuando el título se
inscribe o liquida, y es negativa cuando el título se
observa o se formula tacha.
En el último considerando de la Resolución
Nº 017-97/ORRLLW-TR del Tribunal Registral se precisó
lo siguiente: "Que, la inscripción, acorde con la
finalidad de otorgar seguridad
jurídica que el registro persigue, no constituye la
acogida ciega y mecánica de un
título…".
En el último considerando de la Resolución
Nº 010-98-ORRLLW-TR del Tribunal Registral se refirió
lo siguiente: "Que, el registro no constituye un mero archivo de
documentos, por el contrario únicamente tienen acceso a el
aquellos títulos que han pasado el examen de legalidad
efectuado por el registrador y, eventualmente, por los
órganos de segunda instancia registral, a fin de que los
asientos registrales extendidos en mérito a títulos
válidos y perfectos, publiciten situaciones
jurídicas reales en aras de la seguridad del
tráfico jurídico que, precisamente, tutela el
registro".
En la sumilla de la resolución Nº
309-96-ORLC/TR se precisó que por el principio de
legalidad o calificación, los Registradores examinan los
documentos presentados en el Registro y los antecedentes que
constan en éste, no estando en aptitud de calificar en
base al conocimiento
personal que
tenga de la situación y que le haya venido por vía
diferente a los documentos presentados o del propio registro
(Jurisprudencia
Registral. Volumen III. Pag.
23).
En la sumilla de la resolución Nº
055-97-ORLC/TR se precisó que no procede la
calificación registral de circunstancias ajenas a los
títulos presentados y a las partidas y antecedentes
registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag.
207).
Según la amplitud de la calificación
registral los sistemas
registrales se clasifican en registros de documentos y registros
de derechos. En los sistemas registrales de registro de
documentos la calificación registral que efectúa el
registrador es una verificación muy superficial y
está orientada a determinar quienes son los posibles
propietarios. En los sistemas registrales de registro de derechos
la calificación registral que efectúa el
registrador es una calificación que está orientada
a determinar quien es el único y verdadero
propietario.
Es decir, la calificación registral no tiene los
mismos alcances en todos los sistemas
jurídicos.
Para algunos el registrador obstaculiza cuando realiza
la calificación registral, pero esto no es así,
sino todo lo contrario, y además hay que tener en cuenta
que el Registro reduce los costos de
transacción.
Es decir, el registro facilita que los contratos se
realicen con la información a bajos costos para las partes
contratantes y para los acreedores o terceros o terceros
registrales.
Alvaro DELGADO[102]precisa que son muchas
las definiciones que sobre la calificación registral ha
esbozado la doctrina y precisa que la calificación
registral es el control que
realiza el registrador a efectos de determinar si el
título presentado al registro es inscribible sobre la base
de los diversos principios que,
como requisitos y presupuestos
técnicos para la inscripción, cada sistema
contempla[103]Es decir, se trata de definir si el
derecho o situación jurídica contenidas en el
respectivo título y cuya publicidad se
pretende a través de la inscripción que se
solicita, así como las titularidades que a dichas
situaciones corresponden, merecen ser objeto de publicidad y, por
tanto, hacerse cognoscibles por terceros, beneficiándose
de esta manera con la legitimación y protección que emanan
directamente de tal publicidad[104]
También precisa que la rigurosidad que en cada
sistema tiene la calificación registral se encuentra
estrechamente vinculada a la real eficacia de la
publicidad registral en este sistema. A mayor eficacia de la
publicidad y fuerza del registro, más rigurosa debe ser la
calificación y viceversa. Así, la
calificación registral se apoyará en principios
más exigentes cuanto más amplia sea la
protección y legitimación que los principios
–a través de los cuales se concretan los efectos
materiales de
la inscripción- otorgan a los titulares registrales y
terceros adquirentes. A decir de Pau PEDRÓN, la
calificación es un presupuesto
lógico de la eficacia del registro y la intensa eficacia
del registro sólo puede producirse por una previa
calificación rigurosa[105]
Para Pau PEDRÓN la calificación consiste
en el control de legalidad de los documentos inscribibles y su
finalidad es exclusivamente la de determinar la accesibilidad del
título al registro[106]
Luis DIEZ PICAZO precisa que la calificación
registral es un enjuiciamiento que el registrador realiza sobre
la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia
de los negocios jurídicos contenidos en
ellos[107]
Amorós GUARDIOLA afirma que calificar es tanto
como nominar o designar la naturaleza de un fenómeno
jurídico (calificar algo como contrato, delito, derecho
real o arrendamiento, por ejemplo), pero es también
enjuiciar su eficacia jurídica, determinar si es
válido, nulo o inoponible; de manera que la idea de
calificación en términos jurídicos apunta
tanto a un juicio de existencia o de naturaleza como a un juicio
de eficacia. A ambos significados se refiere la
calificación registral, aunque tiene mayor importancia
este segundo significado que proyecta a la calificación
sobre la eficacia del acto[108]
Es decir, no existe una sola definición de
calificación registral, sino que existen muchas
definciones de la misma, lo cual facilita estudio y
aplicación por parte de los operadores jurídicos
sobre todo registradores y vocales registrales.
Es decir, la calificación registral es un tema
que se encuentra desarrollado por distintos autores tanto
nacionales como extranjeros.
Se ha citado varias definiciones de calificación
registral a fin de permitir una mejor comprensión de la
misma, la cual existe en todos los sistemas
registrales.
En el Anteproyecto de
Ley Peruano sobre Garantías Mobiliarias se eliminó
respecto de la inscripción de las mismas la
calificación registral (lo cual fue modificado en el
texto aprobado
de dicha ley), lo que no corresponde porque lo acertado es
efectuar con mayor detalle la misma en los sistemas registrales
como el peruano que son sistemas registrales de registro de
derechos. Es decir, en los sistemas registrales de registro de
documentos la calificación registral es mas superficial,
es menos exigente y mas limitada, ya que la misma se encuentra
complementada con un sistema de seguros, por lo
cual en algunos sistemas como el sistema registral de Estados Unidos de
América
se conoce no como sistema registral sino como un sistema de
seguros.
Pero para aclarar la idea la calificación
registral se efectúa en todos lo sistemas
jurídicos, por que en todos existe registro, pero no de la
misma manera sino de una manera distinta, ya que existen diversos
sistemas registrales, cada uno con características
diferentes.
38. SUBSANACION
Es indudable cuando el registro observa se siente cierto
malestar pero esto es normal al igual que no todas las demandas
son declaradas fundadas.
Cuando el Registro formula observaciones puede
subsanarse la observación, por ejemplo cuando se otorga
una escritura de compra venta y la misma es otorgada sólo
por un cónyuge y la venta es de un bien social y no ha
otorgado poder o mandato el otro cónyuge, el registro debe
observar, en cuyo caso es necesario otorgar una escritura
aclaratoria con la cual se efectúa una
subsanación.
Es decir, cuando se formulan observaciones puede
subsanarse, otro ejemplo de observación es cuando se
solicita la inscripción de una compra venta pero falta la
inscripción de un poder por escritura
pública.
39. RECURSO DE APELACIÓN
Cuando los Registradores Públicos observan o
tachan o liquidan es posible interponer recurso de
apelación para que el Tribunal Registral se pronuncie en
segunda y última instancia registral.
Es decir, cuando se ha solicitado la inscripción
de un contrato de compra venta o un contrato de arrendamiento,
pero el contrato de corretaje inmobiliario no se registra en el
registro público.
Es necesario dejar constancia que muchos no saben que
existe recurso de apelación en el procedimiento
registral, y es poco utilizado sobre todo en provincias.
Considerando los mismos que sólo es procedente en el
procedimiento judicial.
Se ha advertido que en el Estado Peruano algunos
gerentes y jefes zonales antes conocidos los segundos como jefes
regionales no inducen a los usuarios del registro a interponer
recurso de apelación para que el Tribunal Registral se
pronuncie, sino que interfieren en la labor de los Registradores
Públicos presionándolos para que modifiquen la
calificación registral, lo cual atenta contra la seguridad
jurídica.
40. IMPUGNACIÓN DE ACTO O RESOLUCIÓN
ADMINISTRATIVA.
Si el Tribunal Registral confirme la decisión del
Registrador Público, el interesado puede iniciar un
proceso de
impugnación de acto o resolución
administrativa.
No debe aplicarse esta ley por que la misma es
sólo de aplicación a los procesos
administrativos, y el procedimiento registral no es un
procedimiento administrativo sino un procedimiento jurisdiccional
de naturaleza no contencioso.
41. LOS PLENOS REGISTRALES
En materia
procesal civil existen los plenos casatorios, conforme al
Código
Procesal Civil y a la Ley Orgánica del Poder Judicial y
se han llevado a cabo plenos jurisdiccionales pero no
obligatorios para los Magistrados.
En materia regisgtral existen los plenos registrales que
son reuniones de los Vocales Registrales en los cuales se adoptan
criterios de observancia obligatoria a tener en cuenta en la
calificación registral.
Los plenos registrales se orignan a partir del nuevo
reglamento general de los registros públicos del
2001.
42. SEGURIDAD JURÍDICA
La seguridad jurídica permite determinar que
consecuencias existirán respecto de los diversos actos que
celebran los contratantes a través de contratos. Es decir,
cuando una institución jurídica se encuentra
regulada existe seguridad jurídica, por que previamente a
que surja el proceso judicial se puede conocer el resultado de
éste.
En los distintos Estados no se regulan las mismas
instituciones
jurídicas, por lo cual en cada Estado se incide en regular
distintos temas.
El derecho regula las situaciones jurídicas
existentes, en tal sentido el derecho regula dentro del derecho civil
codificado contenido en el Código Civil Peruano de 1984
algunos contratos, garantías y personas jurídicas,
entre otras instituciones, lo cual permite otorgar seguridad
jurídica cuando no existe un contrato con cláusulas
claras o precisas.
En tal sentido algunas oportunidades el derecho regula
determinados contratos como la compra venta, el arrendamiento, el
suministro, o garantías como la hipoteca, la prenda, el
anticresis o el derecho de retención.
Pero otras oportunidades el derecho no regula algunos
supuestos como algunos contratos modernos.
Por ejemplo el derecho positivo peruano y el derecho
positivo español no regulan el corretaje inmobiliario, en
tal sentido no existe seguridad jurídica en este contrato,
ya que en caso de surgir una controversia judicial no se
podrá conocer previamente el resultado.
43. FUENTES DE
INFORMACIÓN
Para la elaboración del presente trabajo de
investigación se han tenido en cuenta varios libros,
diccionarios,
ponencias, revistas y también artículos de internet, motivo por el cual
esta parte del trabajo no se puede titular bibliografía, sino fuentes de
información. Dejando constancia que las fuentes de
información consultadas fueron peruanas y extranjeras, lo
cual trae como consecuencia que el enfoque pueda ser utilizado
también en el derecho comparado.
43.1. LIBROS:
AYASTA GONZALES, Julio. El Derecho Comparado y los
Sistemas Jurídicos Contemporáneos. Editora Fecat.
1991. Primera Edición. Lima Perú.
BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Contratos Modernos
Empresariales. Tomo II. Editorial Fecat. Lima Perú.
1999.
DAVID, René. Los Grandes Sistemas
Jurídicos Contemporáneos. Editorial Aguilar.
Traducción de la segunda edición
francesa por Pedro Bravo Gala. España.
1968.
DE CASRO Y BRAVO, Federico. Derecho Civil de
España. Parte General. Tomo I. Tercera Edición.
Madrid
España. 1955. Instituto de Estudios
Jurídicos.
DIEZ PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de
Derecho Civil. Volumen II. Cuarta Edición.
Reimpresión 1984. Editorial Tecnos S.A. Madrid
España.
JAMES, Philip. Introducción
al Derecho Inglés.
Editorial Temis S.A. Santa Fe de Bogotá Colombia.
Versión castellana de Jesús Torres García.
Duodécima edición. 1989.
NIZAMA VALLADOLID, Medardo. Técnicas de
Estudio e Investigación Jurídica. Principios
básicos que influyen en la formación de los
abogados y juristas investigadores. Ediciones Jurídico
Sociales y Políticas
Tarpuy. 2004. Lima Perú.
PEGORARO, Lucio y RINELLA, Angelo. Las Fuentes en el
Derecho Comparado. Editora jurídica Grijley E.I.R.L. Lima
Perú. 2003.
RODRÍGUEZ RUIZ DE VILLA, Daniel. El Contrato de
Corretaje Inmobiliario: Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Editorial Aranzadi. España.
RODRÍGUEZ VELARDE, Javier. Contratación
Empresarial. Editorial Rhodas. Primera Edición. Marzo
1998. Lima Perú.
SOTO COGUILA, Carlos Alberto. La Contratación
Contemporánea, el respeto a la
autonomía privada y la protección a los
contratantes débiles. En: El Contrato en una Economía de Mercado. Mosset Iturraspe,
Jorge y Soto Coahuila, Carlos Alberto. Pag. 321.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús.
Calificación de Documentos Judiciales. En: Temas de
Derecho Registral. Tomo IV. Editado por la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos SUNARP. 2000. Lima
Perú. Pag. 73.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Derecho
Comparado y Sistemas Jurídicos. Editorial Euroamericana.
Primera Edición. Lima Perú. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Derecho
Empresarial. Editorial Euroamericana. Primera Edición.
Lima Perú. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús.
Garantías. Editorial Euroamericana. Primera
Edición. Lima Perú. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Introducción al derecho y latín
jurídico. Editorial Euroamericana. Primera Edición.
Lima Perú. Abril 2004.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. La
Calificación Registral de Documentos Judiciales en el
Derecho Peruano. Editorial Ediyusa. Lima Perú.
2004.
43.2. PONENCIAS:
ARIAS MONTOYA, Oswaldo. Ponencia Corretaje Inmobiliario.
Aspectos Notariales en el Seminario
Corretaje Inmobiliario llevado a cabo en la ciudad de Lima el
jueves 21 de octubre del 2004.
BERROSPI POLO, Sergio. Ponencia Corretaje Inmobiliario.
Aspectos Notariales en el Seminario Corretaje Inmobiliario
llevado a cabo en la ciudad de Lima el jueves 21 de octubre del
2004.
VELARDE SUSSONI, Jorge. Ponencia Corretaje Inmobiliario.
Aspectos Generales en el Seminario Corretaje Inmobiliario llevado
a cabo en la ciudad de Lima el jueves 21 de octubre del
2004.
43.3. REVISTAS:
BECK FURNISH, Dale. Fuentes del
Derecho en los Estados Unidos: la muerte del
Derecho Consuetudinario, las Fuentes escritas en la edad del
Derecho Positivo, y el papel y efecto de los Restatements of the
law. En: Revista Ius et
Veritas. Año VII. Número 13. Pag. 143.
BULLARD GONZALES, Alfredo. ¿Qué es el
análisis económico del derecho?. En
Revista Scribas. Año II. Nº 3. Arequipa Perú.
Pag. 171.
COMISIÓN DE REFORMA DE CÓDIGOS. II
Congreso Internacional de Derecho Civil llevado a cabo en
Arequipa del 4 al 7 de agosto de 1999. Arequipa
Perú.
DELGADO SCHEELJE, Alvaro. Aplicación de los
principios registrales en la calificación registral.
Redefiniendo los conceptos tradicionales y planteando los nuevos
principios. En: Ius Et Veritas. Año IX. Nº 18. Lima
Perú. Pag. 254.
GUZMÁN BRITO, Alejandro. La historia del
derecho europeo y americano como historia del Derecho
Romano. En Revista del Magíster en Derecho Civil de la
Pontificia Universidad
Católica del Perú. Volumen I. 1997. Pag.
15.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. El Registro
reduce los costos de transacción. En: Revista de Ciencias
Jurídicas y Medios Alternativos de Resolución
de Conflictos. Número 1. Año 1. Lima
Perú. Pag. 76.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. La
Clasificación de los Bienes en el Derecho Positivo
Peruano. En: Revista Jurídica del Perú del mes de
septiembre del 2004. Tomo 58. Pag. 127. .
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. La Codificación en el derecho peruano. En:
Revista de Ciencias
Jurídicas y Medios Alternativos de Resolución de
Conflictos.
Número 1. Año 1. Lima Perú.
TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús. Personas
Jurídicas. En: Revista Jurídica del Perú del
mes enero marzo del 2006. Tomo 66. Pag. 165.
43.4. DICCIONARIOS:
BRAVO MELGAR, Sydney Alex. Diccionario de
Derecho
Comercial. Gráfica Horizonte S.A. Primera
Edición. Septiembre del 2000. Lima Perú.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico
de Derecho Usual. Tomos IV y V. Editorial Helista. Argentina.
1994.
CAPITANT, Henri. Vocabulario Jurídico.
Traducción castellana de Aquiles Horacio Guaglianone.
Ediciones Depalma. Buenos Aires
Argentina. Novena reimpresión. 1986.
CHANAMÉ ORBE, Raúl. Diccionario
Jurídico Moderno. Gráfica Horizonte. 2002. Lima
Perú. Tercera Edición.
FLORES POLO, Pedro. Diccionario de Términos
Jurídicos. Editorial Marsol. Perú Editores. Volumen
1 y 3. Lima Perú. 1987.
REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Diccionario de la
Lengua
Española. Vigésima Primera Edición. Lima
Perú. En CD.
VASQUEZ OLIVERA, SALVADOR. Derecho Civil Definiciones.
Palestra Editores. Lima Perú. Abril 2002. Segunda
Edición.
43.5. PAGINAS DE INTERNET:
Página web
Página Web http://www.monografias.com/trabajos10/contra/contra.shtml
43.6. NORMAS LEGALES PERUANAS
CONSULTADAS:
Código Civil Peruano de 1984.
Código Civil Peruano de 1936.
Código Civil Peruano de 1852.
Código Tributario Peruano.
Código de Comercio
Peruano de 1902.
Constitución Política Peruana de
1993
Ley de Tributación Municipal peruana.
Ley Notariado Peruana.
Reglamento General de los Registros Públicos
Peruano del 2001.
Resolución Administrativa Nº 006-2004-SP-CS
expedida por el Presidente de la Corte Suprema de Justicia de
la
República.
43.7. CODIGOS CIVILES EXTRANJEROS:
Código Civil Español de 1889.
Código Civil Francés de 1804.
Código Civil Chileno de 1855.
Código Civil Salvadoreño de
1860.
Código Civil Uruguayo de 1868.
Código Civil Argentino de 1869.
Código Civil Colombiano de 1873.
Código Civil Italiano de 1942.
Código Civil Boliviano de 1975.
Código Civil Venezolano de 1982.
44. CONCLUSIONES
Luego de haber desarrollado los aspectos mas importantes
del contrato de corretaje inmobiliario, formulamos conclusiones
sobre dicho contrato en los siguientes
términos:
1) El corretaje tiene mucha utilidad para el
crecimiento económico de un Estado, en tal sentido
podemos afirmar que el corretaje merece además de
estudios jurídicos (que pueden ser estudios
tributarios, civiles, registrales, notariales, municipales,
urbanísticos, y en otras ramas del derecho), otros
estudios como estudios económicos y contables. Por lo
cual concluimos que los estudios únicamente
jurídicos pueden inducir a error a los lectores, ya
que no tienen un enfoque total del problema, sino un enfoque
solo parcial o limitado, por lo que esta clase de estudios
debe ser rechazado o eliminado.2) El corretaje sirve para acercar la oferta
con la demanda y así conseguir la celebración
de contratos de compraventa y arrendamiento.3) El corretaje es un contrato.
4) Existen varias clases de corretaje como son
el corretaje inmobiliario, corretaje vehicular, de seguros y
de valores, pero sólo el primero motiva el presente
trabajo.5) El corretaje inmobiliario se celebra a
diario en el Estado Peruano y en el Estado Español.
También se celebra en otros estados, por lo cual
aplicando el derecho comparado podemos afirmar que se celebra
con mayor frecuencia en algunos estados y es necesario para
que algunos agentes económicos celebren algunos como
contrato de compraventa o contrato de
arrendamiento.6) El corretaje inmobiliario no se encuentra
regulado en el derecho positivo peruano ni tampoco en el
derecho positivo español, por lo cual en ambos Estados
debe considerarse a éste como un contrato
atípico.7) El corretaje ha sido poco desarrollado por
parte de los distintos autores en el derecho
peruano.8) El corretaje acarrea responsabilidad en el
corredor responsabilizándolo por el bien ofrecido al
futuro comprador o futuro arrendatario, es decir, implica
mucho cuidado y responsabilidad, ya que no siempre los
vendedores actúan de buena fe, por ejemplo algunos
vendedores venden varias veces el mismo bien aprovechando que
el sistema registral es un sistema de doble venta y no un
sistema de una venta como el sistema registral alemán
en el cual la traslación de dominio surge con la
inscripción.9) En Alemania, Suiza y Australia (en este
estado existe el sistema registral Acta Torrens, el cual es
un sistema registral convalidante y es donde los
Registradores Públicos tienen un trabajo mas delicado
y de mas responsabilidad, pero aplicando el derecho comparado
que para algunos juristas es un método y para otros es
una ciencia podemos afirmar que el trabajo de los
Registradores Públicos y Vocales Registrales es muy
delicado) el trabajo del corredor es mas sencillo por que en
dichos estados existen sistemas registrales constitutivos y
convalidantes. Dejando constancia que a los primeros se
denomina sistemas germanos. Para quien desee ampliar sus
conocimientos sobre sistemas registrales puede consultar mi
libro Derecho Comparado y Sistemas
Jurídicos.10) El corretaje es poco utilizado en las
ciudades pequeñas como Huancavelica, pero contrario a
ello es muy utilizado en las ciudades grandes como Lima,
Arequipa, Buenos Aires y Madrid. Es decir, en las ciudades
grandes el corretaje resulta siendo una necesidad para los
agentes económicos, ya que les facilita contratar en
el mercado, el cual en estos casos es grande y
complejo.11) El corretaje facilita o incentiva la
celebración de contratos de compra venta y de
arrendamiento.12) Si se implementa en el derecho peruano el
seguro ampliado de título como obligatorio se
incentiva la realización de transacciones
comerciales.13) Para estudiar el corretaje inmobiliario
también es necesario el estudio del derecho registral,
por ejemplo todo corredor inmobiliario debe dominar la
calificación registral de documentos judiciales, entre
otros temas propios del derecho registral.14) En las fuentes formales del derecho peruano
el corretaje inmobiliario ha desarrollado poco, por lo cual
existen pocos estudios sobre este interesate
contrato.
45. SUGERENCIAS
Habiéndose desarrollado los aspectos mas
importantes del contrato de corretaje inmobiliario, y habiendo
formulado conclusiones efectuamos sugerencias en los siguientes
términos:
1) Es necesario difundir el contrato de
corretaje para que los estados realicen crecimientos
económicos.2) Es necesario que en el Estado Peruano se
dicten cursos de especialización en corretaje
inmobiliario, para incentivar la creación de empresas
corredoras de inmuebles.3) Es necesario que el mercado inmobiliario
peruano crezca, para lo cual debe incentivarse las
transacciones comerciales modificando el derecho positivo
introduciendo un nuevo marco legal mas atractivo para los
inversionistas o agentes económicos, ya que el derecho
positivo peruano desincentiva las transacciones comerciales,
por ser éste un sistema registral con doble venta, lo
que de modificarse para que sea un sistema con una venta, ya
que es mas seguro y además este incentiva (los
incentivos son estudiados por el análisis
económico del derecho que para algunos juristas es un
método de investigación y para otros es un
método de interpretación)las transacciones
comerciales.4) Es necesario regular en el derecho positivo
peruano y en el derecho positivo español el contrato
de corretaje inmobiliario, para otorgar mayor seguridad
jurídica a los distintos agentes económicos que
celebren contratos de corretaje inmobiliario sin precisar las
cláusulas, sin embargo, su regulación,
sólo debe ser supletoria y debe estar destinada a dar
las pautas generales de este importante contrato
atípico. Además no debe ser una camisa de
fuerza para los inversionistas que actúan en el
mercado como agentes económicos.5) Es necesario que en el Estado Peruano se
incentive los estudios sobre el corretaje para incentivar la
inversión privada y crear puestos de trabajo, a
través de cursos y con concursos de artículos,
ensayos y monongrafías tanto para estudiantes de
derecho y abogados. Además de concursos para
estudiantes de otras profesiones y para profesionales de
otras profesiones.6) Es necesario que se permita tributar a los
corredores que actúan como personas jurídicas
en el Régimen Unico Simplificado.7) Los corredores inmobiliarios deben ser
personas muy preparadas y muy experimentadas, para no inducir
a error a los compradores, es decir, para no inducir a error
a terceros.8) Es necesario modificar el Código
Civil Peruano de 1984 para que la traslación de
dominio opere con la inscripción en el registro para
los bienes registrados, requiriendo para tal efecto el
desarrollo previo del catastro registral.9) No se debe presionar a los Registradores y
Vocales para que realicen en determinado sentido la
calificación registral, ya que se puede generar
inseguridad jurídica en los titulares registrales,
terceros registrales, acreedores hipotecarias y terceros
civiles, generando en algunos casos partidas registrales
problema, en las cuales no se puede conocer con facilidad el
titular registral y en algunos casos no se puede conocer el
acto inscrito o anotado.10) Es necesario introducir en el derecho
positivo peruano el seguro ampliado de título para
otorgar mayor seguridad a los adquirientes. Para quien desee
conocer este interesante tema puede consultar mi
artículo titulado Derecho Positivo Peruano
Introduciendo el Seguro Ampliado de Título como
obligatorio, en el Suplemento Hechos y Derechos de diciembre
del 2005. Año 4. Número 39. Pags. 6 y 7. Sin
embargo, como breve comentario podemos afirmar que este
seguro ampliado de título no es regulado ni utilizado
en el derecho peruano, pero si en el derecho estadounidense.
Pero conviene su recepción externa (el término
jurídico recepción es propio del derecho
comparado, por lo cual para quien desee profundizar o
incrementar sus conocimientos sobre este tema puede consultar
mi libro derecho comparado y sistemas jurídicos, el
cual aparece en la Biblioteca Nacional del Estado Peruano)
correspondiente, ya que brinda mayor seguridad a los
adquirientes.
Titulización de
activos
1. INTRODUCCION
Como primera parte del presente trabajo de
investigación se harà una introducción que
permita un conocimiento previo del tema materia de
investigación para permitir conocer mejor este tema y
asì poder dominar mejor el mismo. Es en este orden de
ideas que el presente trabajo de investigación
tendrà introducción. Las instituciones financieras
colocan crèditos luego de un estudio de documentos o de
calificación de cliente y de sus
garantìas y por supuesto de un contrato de mutuo por lo
cual es claro que para colocar estos productos es
necesario capital, en
tal sentido se hace necesario estudiar nuevos mecanismos de
financiamiento
de tal forma que permitan a las instituciones tener capitales
siempre para que puedan ser nuevamente colocados en el mercado.
Ademàs es necesario tener en cuenta el derecho
bursátil que regula y estudia mecanismos de financiamiento
para los prestamistas, de tal forma que a travès de los
bonos de
titulizaciòn pueda obtenerse fondos para ser colocados
posteriormente, en consecuencia es claro que de no existir la
titulizaciòn de activos, que es
una institución jurìdica o contrato moderno o
empresarial o mercantil se encarecerìa el crèdito.
De este tema o institución jurìdica existen muchos
sub temas importantes, los cuales desarrollamos a
continuación tomando como punto de partida el derecho
peruano. Es decir, de acuerdo al derecho positivo o
legislación de cada estado la titulizaciòn de
activos toma caracteres diferentes que conviene estudiar en cada
uno de los casos para permitir un dominio mas amplio de este
contrato moderno.
2. DEFINICION
Como segunda parte del presente trabajo definiremos el
tèrmino jurìdico financiero titulizaciòn de
activos. La titulizaciòn de activos es un instrumento
financiero que permite recuperar capital sin esperar a que venza
el plazo del crèdito, por ejemplo si un banco PRIMUS
coloca cien millones de dòlares como crèdito a
veinte años, tendrìa que esperar este plazo para
que recièn pueda colocar nuevamente este dinero en el
mercado financiero. Pero utilizando la bursatilizaciòn o
titulizaciòn o titulaciòn se puede transferir el
crèdito en tìtulos al igual que las
garantìas constituidas y recuperar de esta manera el
capital antes que venza el plazo de veinte años. Las
garantìas a trasferirse no son sòlo hipotecas y
prendas, sino tambièn garantìa mobiliaria, entre
otras, por lo cual es claro que el campo o margen de
aplicación es muy amplio. Tambièn pueden ser
garantìas sobre bienes incorporales entre los cuales
destacan las marcas, patentes,
y derechos de
autor, pero es necesario dejar constancia que no son los
ùnicos bienes incorporales. La titulizaciòn de
activos resulta un poco complejo de definir ya que existe varias
clases de la misma, en consecuencia es necesario dejar constancia
que existen varias clases de la misma, es decir, es claro que
existen tres tipos o clases de titulizaciòn de activos,
pero en el extranjero hemos advertido que se han creado nuevas
formas o clases de esta importante institución
jurìdico financiera. En consecuencia si no se cumple con
las obligaciones pactadas en el contrato de emisiòn se
puede rematar las garantìas, pero es claro que no siempre
existen garantìas constituidas, ya que no es un requisito
para los crèditos, por ejemplo es normal que los bancos otorguen
crèditos hasta cierto monto sin garantìas muy
conocidas y sòlo con tìtulos valores como
pagarès y letras de cambio que son muy conocidos en
nuestro medio y que se encuentran regulados por la ley de
tìtulos valores. Es necesario precisar que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal, en tal sentido al transferirse
el crèdito es claro que tambièn se transfiere su
correspondiente garantìa, por ejemplo si se otorga un
crèdito con cuarenta hipotecas de garantìa, y luego
se transfiere el mismo es claro que se transfiere tambièn
la hipoteca, pero es mejor que en los documentos correspondientes
se pacte la transferencia de las garantìas para evitar
observaciones inútiles o innecesarias. En la
titulización de activos no se produce aumento ni
reducción de capital, pero se vende activos crediticios
con su correspondiente garantía en caso de existir la
misma. En la titulización de activos no se emiten acciones sino
bonos. La norma principal que corresponde aplicar en este caso es
la ley de mercado de
valores. .
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