Algunas nociones del Derecho Registral, antecedentes y requisitos (página 2)

En el artículo 20 de la ley Hipotecaria
era de estricta aplicación a los derechos hereditarios, las
enajenaciones efectuadas por los herederos eran inscribibles si
constaba inscrito a su favor el derecho hereditario, o por
adjudicación, u otro medio de transmisión, el
inmueble a que se refería el título llevado al
registro. No
bastaba que el inmueble o el derecho real enajenado figuraran a
nombre del causante , pues este era persona distinta
a los herederos, a los efectos del citado artículo 20,
para el registro la herencia era un
título de transmisión como otro cualquiera, como la
venta, la
donación, la permuta, etc., tal era así que el
artículo 85 del Reglamento estatuía que los
herederos y legatarios no podían inscribir a su favor
bienes
inmuebles o derechos
reales que no hubiesen inscrito sus causantes,
añadiendo que los bienes o derechos que se hallen en este
caso se inscribirán a nombre del difunto antes de serlo a
favor de la persona a quien se hayan adjudicado,
inscripción que se haría constar a costa de la
testamentaría o abintestato si la herencia estuviere
vacante.

No obstante lo anterior la jurisprudencia
hubo de establecer excepciones a esta regla tan rigurosa,
mitigando o atenuando su rigor, por ejemplo:

Por la resolución No. 11 de l7 de junio de l918 cuando
se halla yacente la herencia se supone existente la
personalidad del causante paras todos los efectos legales,
incluso el de que se repute hecha a su nombre la enajenación de los bienes hereditarios.

Cuando la herencia esta yacente se supone existente la
personalidad
del difunto para todos los efectos legales, incluso el de que la
venta de los bienes hereditarios se repute hecha a nombre del
causante. Según resoluciones de la Dirección General de los Registros de
España
de 20 de junio y 24 de julio de 1884, 15 de diciembre de l887, 25
de abril de l890 y 7 de agosto de l893.

Por otro lado el citado artículo 20 presuponía
la existencia de inscripciones que se enlacen con las que se
soliciten en lo sucesivo, es decir contemplaba la
situación normal del registro. Pero no dejaba de tener en
cuenta los casos en que no existía asiento alguno en
relación con la finca objeto de la escritura
presentada. En estos casos que eran generales al comenzar a regir
la Ley hipotecaria y surgieron a la vida jurídica los
registros de propiedad,
como lógica
consecuencia no existían inscripciones. Había que
hacer las primeras y a ese efecto el propio artículo 20
dio a continuación las mayores facilidades posibles .Para
lograrlas bastaba que se llevaran al registro documentos
fehacientes justificativos de haberse adquirido los bienes que se
trataban de inscribir en fecha anterior al primero de mayo de
l880, día en que empezó a regir la expresada
Ley.

Tenía por tanto que reunir el Título las tres
circunstancias siguientes: fehaciente, adquisitivo del dominio y
anterior al primero de mayo de l880. Y aunque concurrieran todas
ellas, el registrador no inscribiría si el inmueble o
derecho real que se deseaba inscribir estuviese inscrito a favor
de persona distinta. No obstante de no inscribirse no faltaban en
la Ley Hipotecaria medios legales
para suplir la falta., esta Ley era pródiga en lo que
respecta a medios para inscribir, solo pone una barrera
infranqueable : el respeto a los
derechos inscritos, la protección a los títulos
cobijados bajo su sombra.

Había otros medios de conseguir primeras
inscripciones:

1.- Llevando al Registro la copia testimoniada de su entero,
con el plano de la porción que se le adjudica, que se
entrega a cada comunero para su inscripción, al terminar
el juicio de deslinde sustanciado con arreglo a las
prescripciones de la Orden 62 de 5 de marzo de 1902.

2.- Llevando al Registro el auto que aprueba el expediente de
dominio de terrenos procedentes de una hacienda comunera, no
deslindada, sustanciada por los trámites establecidos en
la ley de 22 de octubre de 1904.

3.- Trasladando asientos de los antiguos libros del
Registro a los modernos.

Finalmente podemos decir que la facultada calificadora de los
Registradores era libre, podían suspender o denegar las
inscripciones, su calificación solo era atacable por medio
de un recurso gubernativo, que solo podían establecer los
interesados en las inscripciones y el Notario ante quien se
otorgó la escritura llevada al registro.

Solo había dos clases de recursos
gubernativos: los relacionados con documentos no expedidos por
funcionarios judiciales y los relacionados con los documentos
expedidos por dichos funcionarios, los primeros se promueven ante
el Juez de Primera instancia, delegado del Registro, con alzadas
sucesivas para ante las salas de Gobierno de la
Audiencia y del Tribunal Supremo, los últimos ante el
presidente de la Audiencia , con alzada para ante la Sala de
Gobierno del Tribunal Supremo.

El recurso gubernativo no tenía por objeto la
declaración de derechos, sino el decidir,
únicamente en vista del título presentado y de lo
que aparecía en el Registro con relación al
inmueble a que aquel se refería , si procedía o no
la inscripción que se pretende, sin perjuicio de los
derechos que en cada caso puedan existir a las partes para
ejercitarlos u obtener su reconocimiento en la vía
correspondiente , según Resoluciones no. 15 de 12 de
octubre de 1908 y 4 de 15 de junio de 1931. Las cuestiones sobre
validez o nulidad de las operaciones
practicadas en los libros del Registro sólo podían
ser resueltas por los tribunales, a cuyo amparo estaban
los asientos extendidos en dichos libros.

Derecho registral
y sus principios

El Derecho Registral puede conceptualizarse como el conjunto
de normas
jurídicas que garantizan el reconocimiento y la
protección del derecho palpable impidiendo que su titular
sea despojado de el.

La Publicidad
oficial de las situaciones jurídicas de los bienes
inmuebles protegidos por el derecho inmobiliario, es la
característica que aúna el Derecho Inmobiliario y
el Derecho registral, véase al Derecho Inmobiliario como
el conjunto de normas jurídicas que protegen el
tráfico inmobiliario, la actividad que se realiza con el
fin de poner el bien inmueble dentro de la actividad de comercio
inmobiliario, que protege y regula la propiedad inmobiliaria, la
creación, modificación y extensión de los
derechos emanados de las cosas muebles.

Se ha asumido al Derecho Registral Inmobiliario como Derecho
Hipotecario por ser la Hipoteca la Institución
Jurídica que regula por esencia, que dinamiza, agiliza y
mueve el tráfico inmobiliario.

El Derecho Registral Inmobiliario o Hipotecario es la disciplina
constituida por normas emanadas del Derecho civil y
de propiedad, carente de sustantividad propia, imperativa por su
obligatorio carácter e instrumentales por su forma, que
regula los derechos emanados de la tenencia de un bien mueble, su
creación, modificación y extensión. Regula
la
organización y funcionamiento del registro de
Propiedad inmueble, de la hipoteca, valor y efecto
de los asientos de inscripción de la finca, de los actos y
resoluciones judiciales administrativas y anotaciones que
constituyan, modifiquen o restrinjan la propiedad y los derechos
reales sobre bienes inmuebles.

Este derecho se ejercita fundamentalmente en el Registro de la
Propiedad, que es la institución jurídica
administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las
situaciones jurídicas de los bienes inmuebles, porque
publica los actos y contratos
relativos al dominio y a los demás derechos reales(
posesión civil, derecho hereditario, superficie,
usufructo) su constitución , declaración,
modificación o extensión, dando a conocer toda la
peculiar estructura de
cada uno de los poderes que sobre el inmueble existen ) persona
titular, contenido de derecho, limitaciones, condiciones, etc.) y
publicando además otros titularidades que no tienen
carácter real- Ej. Resoluciones judiciales imponiendo pena
de interdicción civil.

Es su fin hacer público el estado de
los bienes inmuebles, mediante la inscripción y otros
asientos de todos los actos por los cuales se crean, modifican o
certifiquen relaciones jurídicas referentes a los mismos.
Da fe de actos, documentos o resoluciones de naturaleza
administrativa, judiciales o de carácter privado, es una
garantía de la propiedad.

Principios del
Derecho Registral inmobiliario es la actividad o conjunto de
actividades dirigidas o hacer manifiestas, conocidas y notorias
las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles ya dar a
conocer los actos o negocios
jurídicos que puedan modificar tales situaciones
jurídicas. Conjunto de medios o sistemas que
permiten conocer quienes son los titulares y cual es el estado
jurídico de los bienes para dar seguridad y
eficacia a su
tráfico.

En el campo de los derechos reales hay dos grandes formas de
publicidad, la situación de apariencia de titularidad
real, que se produce por la creación de un signo de
recognocibilidad ( posesión) y la situación creada
por la inscripción en los registros públicos, La
sola extensión del Derecho registral Inmobiliario (
concebido como derecho para terceros) presupone la publicidad
registral.

Es de destacar que en materia del
registro de la Propiedad la publicidad resulta restrictiva,
porque a el acceden únicamente los que les asiste el
derecho.

La publicidad tiene como objeto la estática
de los derechos, o sea la inscripción de los mismos en el
registro para que permanezcan por tiempo
indeterminado en sus libros mediante los asientos registrales,
respaldando la titularidad de los bienes inmersos en el
tráfico jurídico, pero que la referida finalidad se
consigue haciendo públicos los actos modificativos de las
titularidades, esto es, haciendo incidir la publicidad en la
dinámica de los derechos.

Son objeto de la Publicidad registral los siguientes:

1.- Las fincas rústicas o urbanas ( se matriculan o
inscriben).

2.- Título o acreditaciones del derecho de parcela o
propietario. ( se inscriben) (Actos o negocios
jurídicos)

3," Derechos que emanen del ejercicio de posesión ( se
publican).Derecho de dominio y demás derechos reales.

Son principios del Derecho Registral Inmobiliario los
siguientes:

1.- Principio de inscripción que es la operación
por virtud de la cual se hace constar en el registro que ha
acaecido en el mundo de la realidad extraregistral una
mutación jurídica inmobiliaria producida por un
título material del que se toma razón a
través del titulo formal que allí ha sido
presentado susceptible de inscripción y de manera
indubitada. Tiene carácter potestativo y resulta
inscripción declarativa o sea los títulos subsisten
independientemente de su inscripción.

2.- Principio de legalidad
También llamado autenticidad exige dos requisitos que el
hecho o derecho sea materia de inscripción y que conste de
materia indubitada. Incluye la legitimación como reconocimiento hecho por
la norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un
acto determinado. , delante del funcionario que confecciona un
asiento registral por estar habilitado para ello y delante
También de la persona que accede al registro con actitud
evidenciada mediante el documento que presenta. Presunción
de titularidad del derecho siempre que no haya prueba en
contrario. Incluye además la fe publica o capacidad que se
le otorga al funcionario y a la institución que representa
para garantizar la seguridad jurídica. El registro protege
al tercero que adquiera de buena fe, sin admitir prueba en
contrario. Desde el punto de vista sustantivo el precepto de
legitimación protege la apariencia, es un principio
básico, donde toda persona que desee adquirir sabe que el
registro respalda.

3.- Principio de prioridad es el que según el cual
aquel acto o negocio jurídico que llegue al registro se
antepone a cualquier otro, aunque sea de fecha anterior, bien con
carácter excluyente si los títulos son
incompatibles o bien con carácter de prioridad de rango
son compatibles respecto a cualquier negocio compatible o
incompatible, primero en tiempo, primero en derecho.

4.- Tracto sucesivo material es el principio según el
cual el registro mantiene un seguro enlace o
conexión entre los diferentes negocios de
modificación jurídica. real, a través de un
orden registral, se trata de que los actos de transmisión
y adquisición de derechos inscriptos formen en el registro
una cadena perfecta, sin solución de continuidad, ni
saltos, reflejando el historial completo de la finca in
matriculada, de manera tal que el trasmitente de hoy sea el
adquirente de ayer y que el titular registral actual sea
trasmitente de mañana, cadena de actos adquisitivos,
traslativos o constitutivos de derechos para que exista la
concatenación de los diferentes asuntos. No es un
requisito necesario para disponer del derecho desde el punto de
vista material o sustantivo, sino un requisito formal para
permitir que el acto dispositivo tenga acceso al Registro. Por
tanto actúa positivamente porque autoriza a practicar el
nuevo asiento si quien dispone en el titular registral y
negativamente por lo contrario.

Es importante tener en cuenta el principio hipotecario de
rogación que es la declaración de voluntad
unilateral y recepticia dirigida al registrador, que puede ser
expresa o tácita , contentiva de una pretensión de
que se practique un asiento registral, asegurándose a los
efectos protectores del Registro es la que desencadena el
procedimiento
registral, pueden pedirle al que adquiera el derecho que se trate
de inscribir , el que lo trasmite, el que tenga interés en
asegurar el referido derecho y el que tenga la
representación de cualquiera de ellos.

Son documentos inscribibles las escrituras públicas,
documentos judiciales y los documentos auténticos de
naturaleza u origen administrativo, expedido por autoridad
judicial o funcionario administrativo.

Los asientos registrales es la operación fundamental
que se lleva a cabo en el registro de traslado a los libros y de
tomo de razón y constancia de ellos.E

Los asientos pueden ser:

Principales: tienen autonomía y función
propia. Ej. Inscripciones.

Definitivos; tienen duración indefinida y cumplen su
función durante toda su vigencia.

Accesorios: tienen funciona instrumental y están al
servicio de
otros asientos Ej. Notas marginales.

Provisionales: duración temporal limitada, se
convierten en otros asientos o se extinguen por caducidad. Ej.
asientos de anotación preventiva.

Positivo: exteriorizan la aparición de un derecho o la
plenitud de su existencia.

Negativo: exteriorizan la extinción de un derecho o la
pérdida de su vigencia. Ej. Asiento de
cancelación.

El asiento de inscripción es el principal y más
importante de los que se hacen en el registro, de carácter
positivo se hace constar de un modo completo la
constitución, transmisión o modificación de
un derecho real inmobiliario de carácter definitivo,
mediante él ingresan las fincas en el registro in
matriculándose

El registro como institución de carácter
jurídico demostrativo consiste en el archivo que
reúne las condiciones indispensables para la seguridad y
conservación de los libros y en el despacho en el que el
Registrador y su sustituto realiza sus funciones. El
registrador y su sustituto son funcionarios públicos
habilitados por oposición cuyos derechos más
importantes lo son la independencia
en el ejercicio de sus funciones y el derecho a la inmovilidad y
cuyos deberes consisten en el desempeño fiel y escrupuloso del cargo y de
sus funciones cumpliendo los preceptos legales y reglamentarios a
los mismos atiende la eficacia del registro. Resulta en
consecuencia deudo de los daños y perjuicios que puedan
ocasionar. El registrador de la propiedad se subordina al Minjus
y es inspeccionado por el mismo. Se lleva en libros foliados y
usados con la precaución debida para evitar fraudes o
falsedades y no pueden ser extraídos del mismo.

En nuestro país se han realizado esfuerzos por unificar
en una sola disposición, las reglas vigentes sobre
organización y el funcionamiento del
Registro de la propiedad es así que se dicta la
Resolución No. 249 de fecha 7 de octubre del 2005 por el
Ministerio de Justicia
estableciendo las Normas y procedimientos
para la nueva organización y funcionamiento del registro
de la propiedad.

Antes se había dictado la Resolución No. 247 de
15 de septiembre del 2003 que estableció la
inscripción de las viviendas y solares yermos de la
población, antes se había dictado la
Resolución 104 del 20 de junio del 2000 sobre las Normas
para el registro y control
jurídico de los inmuebles que integran el patrimonio
estatal.

La más reciente y en vigor actualmente es la
Resolución 114 de 29 de junio del 2007, de la Ministra de
Justicia que establece Normas y Procedimientos para la
organización y Funcionamiento del Registro de la
Propiedad, a tenor de ello el grupo Nacional
de Inmuebles dictó el Acuerdo de fecha primero de agosto
del 2007 para poner en vigor el procedimiento para la
inscripción y actualización de los inmuebles
estatales en el Registro de la Propiedad.

Conclusiones

l.-El Registro de la Propiedad es la institución
jurídica al servicio de la publicidad registral
inmobiliaria.

2.- Se ha asumido el Derecho Registral Inmobiliario como
Derecho Hipotecario por ser la Hipoteca la institución
jurídica que regula por esencia, dinamiza, agiliza y mueve
el tráfico inmobiliario.

3.- El Derecho Registral Inmobiliario o Hipotecario lo
constituyen normas emanadas del Derecho Civil y de Propiedad,
carente de sustantividad propia, imperativas por su obligatorio
carácter e instrumentales por su forma, que regula los
derechos emanados de la tenencia de un bien mueble, su
creación, modificación y extensión. Regula
la organización y funcionamiento del Registro de Propiedad
Inmueble, de la Hipoteca, valor, efectos de los asientos de
inscripción de la finca, de los actos y resoluciones
judiciales administrativas y anotaciones que constituyan,
modifiquen o restrinjan la propiedad y los derechos reales sobre
bienes inmuebles.

4.- Los principios que informan el Derecho Registral son los
de inscripción, legalidad, prioridad y tracto sucesivo
material.

5.- En nuestro país se han hecho esfuerzos para
unificar en una sola disposición las reglas vigentes sobre
organización y el funcionamiento del Registro de la
Propiedad, siendo la última de estas normas la
Resolución No. 114 de fecha 29 de junio del 2007 que
establece las Normas y Procedimientos para la Organización
y Funcionamiento del Registro de la Propiedad de la Ministra de
Justicia.

Bibliografía

1.- Martínez Escobar Manuel Derecho Inmobiliario.
Apéndice de las Inscripciones. Biblioteca
Jurídica de Autores Cubanos y extranjeros Volumen
LXIII.

2.- Colectivo de Autores. La Habana, Cuba, Derecho
Civil Parte general.

3.- Farah Maritza Saucedo. Régimen Hipotecario en cuba.
Tratamiento jurídico de la hipoteca mobiliaria.
Boletín ONBC No. 24 de julio-septiembre del 2006.

4.– Gaceta Oficial Ordinaria No. 28 de fecha 28 de octubre
del 2005. Resolución No. 249 de fecha 7 de octubre del
2005.Ministerio de Justicia. Normas y procedimientos para la
nueva organización y funcionamiento del Registro de la
Propiedad.

5. – Boletín No. 29 de octubre- diciembre del 2007 de
la ONBC. Acuerdo del Grupo Nacional de Inmuebles para la
inscripción de los Inmuebles Estatales.

6.- Resolución No. 104 del 20 de junio del 2000 Normas
para el Registro y Control de los inmuebles que integran el
patrimonio estatal.

7.- Resolución 375 del 29 de septiembre del 1975 del
minjus Traspaso a favor de los organismos y empresas
estatales y las organizaciones
políticas y de masas de los bienes
inmuebles urbanos.

8.- Resolución No. 247 de 15 de septiembre del 2003 del
Minjus.

9.- Resolución No. 114 del 29 de junio del 2007 del
Minjus Normas y Procedimientos para la Organización y
Funcionamiento del Registro de la Propiedad.

Autora:

Lic. Elizabeth Figueroa Vidal

El presente trabajo se
confeccionó dentro del Modulo de Derecho Registral
correspondiente a la Especialidad de Derecho Civil y Patrimonial
de Familia
auspiciado por la Universidad
Central de Las Villas Martha Abreu de Santa Clara y la
Unión Nacional de Juristas de Cuba.