¿Propiedad horizontal o nuevo derecho real?

2. Encuadre legal de los
   Barrios Cerrados y Clubes de Campo.
   Posibilidades
3. Ley 13.512 de Propiedad
   Horizontal. Origen y fundamentos
4. Inconvenientes
   de la aplicación de la ley 13.512 a los Barrios Cerrados
   y Clubes de Campo
5. Solución
   dada por la Provincia de Buenos Aires
6. Conclusiones
7. Bibliografía

Introducción

La aparición de estas nuevas formas de organización socioeconómicas,
constituye un fenómeno urbano y suburbano en notable
crecimiento a lo largo del territorio de nuestro país, y
surgido ya hace décadas.

Sus distintas modalidades, como los barrios cerrados,
clubes de campos, chacras, etc.; persiguen como principales
objetivos la
búsqueda de mayor seguridad, de
optimización y aprovechamiento del espacio común,
de la conglomeración de estratos sociales con
análogas características especialmente
económicas, el deseo de mayor contacto con la naturaleza o
de llevar un estilo de vida
diferente.

Estos objetivos que hoy se presentan en forma conjunta
en la mayoría de estos emprendimientos, sirven a su vez
para diferenciarlos uno de otros, en la medida en que uno de esos
objetivos se presente con mayor preponderancia:

Así en la medida en que el objeto
principal sea su acercamiento a un estilo de vida más
urbano con cerramiento, vigilancia y seguridad permanente,
estaremos frente a un barrio cerrado.Por otra parte, los clubes
de campo se caracterizan, por las destacadas instalaciones
deportivas que poseen, convirtiéndose las actividades
allí desarrolladas (principalmente polo, golf, tenis,
rugby, etc.) en un eje esencial de la vida del complejo. Es de
notar que dichos emprendimientos de desarrollan mas en
áreas suburbanas.-

Por último, las chacras son una
nueva modalidad relacionada con un estilo de vida más
rural, en donde se busca tener mayor contacto con la naturaleza
y, en consecuencia, los terrenos son lo suficientemente amplios
como para poder realizar
pequeños cultivos en su interior. Así este tipo de
emprendimientos los encontramos en áreas rurales,
generalmente apartadas de las grandes urbes.-

En cualquiera de las modalidades que nos
circunscribamos, todas ellas comparten condiciones que le son
comunes, a saber:

• un predio ubicado en zona urbana, suburbana o rural
  con un cerramiento que no sólo abarca el aspecto de la
  delimitación física del inmueble, sino
  también el control de acceso al mismo;

• un diseño que posibilite una propiedad
  exclusiva sobre un lote, la participación de dichos
  propietarios en los sectores, espacios, bienes y servicios
  comunes, sin perder de vista que ambos sectores deben formar
  un todo inescindible desde el punto de vista jurídico
  y funcional;

• la existencia de un reglamento que establezca las
  siguientes pautas: normas de convivencia, normativa edilicia,
  régimen de sanciones, funcionamiento de los servicios
  y uso de los bienes comunes, obligatoriedad de los
  propietarios de participar económicamente para el
  mantenimiento de dichos servicios y bienes, creación
  de una entidad que nuclee a los propietarios y sea la
  encargada de la aplicación del reglamento.

Encuadre legal de
los Barrios Cerrados y Clubes de Campo.
Posibilidades

Encontrándonos en presencia de derechos patrimoniales su
regulación compete al congreso de la Nación,
conforme lo dispuesto por el Art. 75 inc 12 de la constitución nacional.

Debemos sumar a esto, que nuestro país ha
adoptado el sistema de
numerus clausus (Art. 2502 y CC. del Código
Civil), lo que implica que el contenido y alcance de cada
derecho real, así como su existencia, está
establecido por la ley, y por lo
tanto la imposibilidad de crear o modificar por vía
contractual los derechos
reales. Debe tenerse en cuenta que este sistema de un
número cerrado de derechos reales tutela la
seguridad jurídica y pone a los inmuebles a resguardo de
una multiplicidad de cargas y gravámenes imposibles de
prever.

Lo cual permite un sistema registral único,
siendo esto solo posible cuando los derechos son limitados y su
contenido esta determinado por la ley.-

Frente a la existencia de un vació legislativo
respecto de este fenómeno relativamente nuevo se ha
procurado adaptar las figuras existentes en el derecho de fondo
para dar solución legal al problema. Así se ha
hecho uso de la ley de propiedad
horizontal o de combinación de derechos reales y
personales.

Ley 13.512 de
Propiedad Horizontal. Origen y fundamentos

Dice Luis Andorno que "el hecho de que la
legislación no permitía la concurrencia de dominio sobre
partes de un edificio, tenía como consecuencia inmediata
que ser propietario en las zonas centrales de las ciudades estaba
reservado a un sector social de alta capacidad económica.
No obstante ello, junto a casas residenciales de alta
categoría, encontramos inquilinatos o conflictivos
condominios multifamiliares." Por ello la sociedad
necesitaba imperiosamente tener una figura de Derecho Real que le
permitiera acceder a la propiedad de un espacio determinado en un
edificio, problema que viene a solucionar la conocida Ley 13.512
de propiedad horizontal; y esta permitiría ser propietario
de ese sector del edificio y condómino forzoso de las
partes comunes, entre ellas el lote donde se asienta dicho
edificio, según reza el Art. 3.