1. Introducción
2. Encuadre legal de los Barrios Cerrados y Clubes de Campo. Posibilidades
3. Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Origen y fundamentos
4. Inconvenientes de la aplicación de la ley 13.512 a los Barrios Cerrados y Clubes de Campo
5. Solución dada por la Provincia de Buenos Aires
6. Conclusiones
7. Bibliografía

La aparición de estas nuevas formas de organización socioeconómicas, constituye un fenómeno urbano y suburbano en notable crecimiento a lo largo del territorio de nuestro país, y surgido ya hace décadas.

Sus distintas modalidades, como los barrios cerrados, clubes de campos, chacras, etc.; persiguen como principales objetivos la búsqueda de mayor seguridad, de optimización y aprovechamiento del espacio común, de la conglomeración de estratos sociales con análogas características especialmente económicas, el deseo de mayor contacto con la naturaleza o de llevar un estilo de vida diferente.

Estos objetivos que hoy se presentan en forma conjunta en la mayoría de estos emprendimientos, sirven a su vez para diferenciarlos uno de otros, en la medida en que uno de esos objetivos se presente con mayor preponderancia:

Así en la medida en que el objeto principal sea su acercamiento a un estilo de vida más urbano con cerramiento, vigilancia y seguridad permanente, estaremos frente a un barrio cerrado.Por otra parte, los clubes de campo se caracterizan, por las destacadas instalaciones deportivas que poseen, convirtiéndose las actividades allí desarrolladas (principalmente polo, golf, tenis, rugby, etc.) en un eje esencial de la vida del complejo. Es de notar que dichos emprendimientos de desarrollan mas en áreas suburbanas.-

Por último, las chacras son una nueva modalidad relacionada con un estilo de vida más rural, en donde se busca tener mayor contacto con la naturaleza y, en consecuencia, los terrenos son lo suficientemente amplios como para poder realizar pequeños cultivos en su interior. Así este tipo de emprendimientos los encontramos en áreas rurales, generalmente apartadas de las grandes urbes.-

En cualquiera de las modalidades que nos circunscribamos, todas ellas comparten condiciones que le son comunes, a saber:

• un predio ubicado en zona urbana, suburbana o rural con un cerramiento que no sólo abarca el aspecto de la delimitación física del inmueble, sino también el control de acceso al mismo;

• un diseño que posibilite una propiedad exclusiva sobre un lote, la participación de dichos propietarios en los sectores, espacios, bienes y servicios comunes, sin perder de vista que ambos sectores deben formar un todo inescindible desde el punto de vista jurídico y funcional;

• la existencia de un reglamento que establezca las siguientes pautas: normas de convivencia, normativa edilicia, régimen de sanciones, funcionamiento de los servicios y uso de los bienes comunes, obligatoriedad de los propietarios de participar económicamente para el mantenimiento de dichos servicios y bienes, creación de una entidad que nuclee a los propietarios y sea la encargada de la aplicación del reglamento.

Encontrándonos en presencia de derechos patrimoniales su regulación compete al congreso de la Nación, conforme lo dispuesto por el Art. 75 inc 12 de la constitución nacional.

Debemos sumar a esto, que nuestro país ha adoptado el sistema de numerus clausus (Art. 2502 y CC. del Código Civil), lo que implica que el contenido y alcance de cada derecho real, así como su existencia, está establecido por la ley, y por lo tanto la imposibilidad de crear o modificar por vía contractual los derechos reales. Debe tenerse en cuenta que este sistema de un número cerrado de derechos reales tutela la seguridad jurídica y pone a los inmuebles a resguardo de una multiplicidad de cargas y gravámenes imposibles de prever.

Lo cual permite un sistema registral único, siendo esto solo posible cuando los derechos son limitados y su contenido esta determinado por la ley.-

Frente a la existencia de un vació legislativo respecto de este fenómeno relativamente nuevo se ha procurado adaptar las figuras existentes en el derecho de fondo para dar solución legal al problema. Así se ha hecho uso de la ley de propiedad horizontal o de combinación de derechos reales y personales.

Dice Luis Andorno que "el hecho de que la legislación no permitía la concurrencia de dominio sobre partes de un edificio, tenía como consecuencia inmediata que ser propietario en las zonas centrales de las ciudades estaba reservado a un sector social de alta capacidad económica. No obstante ello, junto a casas residenciales de alta categoría, encontramos inquilinatos o conflictivos condominios multifamiliares." Por ello la sociedad necesitaba imperiosamente tener una figura de Derecho Real que le permitiera acceder a la propiedad de un espacio determinado en un edificio, problema que viene a solucionar la conocida Ley 13.512 de propiedad horizontal; y esta permitiría ser propietario de ese sector del edificio y condómino forzoso de las partes comunes, entre ellas el lote donde se asienta dicho edificio, según reza el Art. 3.