¿Propiedad horizontal o nuevo derecho real? (página 2)

En resumidas cuentas lo que
esta ley
permitió en su momento fue la posibilidad de regularizar
una situación que en la práctica se daba, cual fue
la de posibilitar que grandes inmuebles se subdividieran en
pequeñas unidades habitacionales, y quienes los
adquirieran tuvieran un título con eficacia frente a
terceras personas, generando posteriormente el desarrollo de
innumerable cantidad de edificios en altura,
concentrándose en la ciudades colmadas de
personas.

Inconvenientes de
la aplicación de la ley 13.512 a los Barrios Cerrados y
Clubes de Campo

Dentro del abanico de posibilidades que presenta nuestro
orden jurídico, la figura a la cual más se
apeló para la regulación de los Barrios Cerrados y
los Clubes de Campo fue y es la que establece la Ley 13.512
denominada de Propiedad
horizontal.

Pero en la utilización de esta figura legal
surgen a menudo inconvenientes difíciles de solucionar,
entre ellos enumeramos a continuación los más
destacados:

a- "Copropiedad del Terreno donde se asienta el edificio
construido".

Art. 2 ley 13.512: "Cada Propietario será
dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del
edificio, o indispensables para mantener su seguridad".
Siendo el terreno del edificio sometido a este régimen,
necesariamente un bien común –mejor dicho el bien
común por excelencia-, se torna arduo compleja su
aplicación a los Barrios Cerrados y Clubes de Campo, en
donde los adquirentes pretenden ser propietarios exclusivos de la
parcela que ocupan y sobre la cual se halla asentada su casa. Por
ello surge la pregunta que no ha tenido respuesta en el sistema actual:
¿qué compra en verdad un adquirente en estos
complejos? ¿Adquiere un derecho real sobre esa parcela o
simplemente un derecho personal? porque
ese espacio destinado a ser construido no constituye una unidad
funcional o departamento, como bien lo dice la Ley de Propiedad
Horizontal.

b- "Unidades funcionales terminadas" Art. 9 Ley 13.512
"Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración, por acto de escritura
publica que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad (…) Dicho reglamento solo podrá
modificarse por resolución de los propietarios mediante
una mayoría no menor a dos tercios e inscribirse en el
Registro (…)" Art. 4 Dec. Rleg. 18.734/49. "Para
la inscripción del Reglamento de Copropiedad y administración deberá presentarse
éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el
formulario N° 1 a que se refiere el Art. 29 y un plano del
edificio extendido en tela, firmado por profesional con titulo
habilitante. En dicho plano las unidades se designaran (…)
se consignarán las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de
las partes comunes del edificio y se destacará en color las partes
de propiedad exclusiva".

Este es el punto a nuestro criterio que mas
inconvenientes provoca a la hora de aplicar la Ley 13.512 a los
complejos en examen, y se debe a la necesidad de Unidades
Funcionales todas terminadas, a un edificio ya construido, en
aparente contradicción con lo que son los lotes, sin
edificación, comercializados en los Barrios Cerrados y
Clubes de Campo. Se ha dicho reiteradamente que redactado el
Reglamento de Copropiedad y Administración, instrumentado
en la respectiva escritura pública e inscripto en el
Registro de la Propiedad Inmueble, produce a partir de ese
momento la conversión de la Propiedad Normal en Propiedad
Horizontal, resultando esta formalidad indiscutiblemente esencial
para el sometimiento al régimen de la ley y sin ella no se
podrán inscribir ningún otro título de
constitución o transferencia de derechos
reales sobre las unidades funcionales.

c- "Unanimidad para las modificaciones y ampliaciones".
Art. 5 y 7 Ley 13.512 "Cada propietario atenderá los
gastos de
conservación y reparación de su propio departamento
o piso; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda
afectar la seguridad del
edificio o los servicios
comunes." "El propietario del último piso no puede elevar
nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de
los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la
planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que
perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones,
sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble
común no puede realizarse sin la autorización de
todos los propietarios". Todas la sucesivas construcciones
y/o ampliaciones de viviendas en los Barrios Cerrados y Clubes de
Campo, implican la necesidad periódica de rectificar y/o
presentar nuevos planos, modificar reglamentos, etc., para ello y
teniendo en cuenta su dudosa legalidad, los
organismos provinciales y los propios reglamentos de copropiedad
han ido instrumentando diferentes mecanismos para sortear este
obstáculo, previendo una suerte de rectificación
automática a través de los organismos de catastro o del
registro de la propiedad local, como ocurre en la provincia de
Bs. As.; como también estableciendo en los reglamentos de
copropiedad de cada complejo en particular, poderes especiales
irrevocables para poder llevar
adelante estas modificaciones y posteriormente confeccionar los
planos y realizar las rectificaciones necesarias.

d- "Distribución de los gastos comunes". Art. 8
y 9 Ley 13.512. "Los propietarios tienen a su cargo en
proporción al valor de sus
pisos o departamentos, (…) las expensas de
administración y reparación de las partes y
bienes comunes
del edificio, indispensables para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro (…)".
"El Reglamento debe proveer obligatoriamente por lo menos a
los siguientes puntos:….c-la forma y
proporción de la contribución de los propietarios a
los gastos o expensas comunes". Según surge de la
propia Ley 13.512, los propietarios de las unidades funcionales,
tendrán la obligación de soportar los gastos de
mantenimiento
de los sectores comunes y/o de esparcimiento, en función de
la proporción de su unidad con referencia al complejo en
su totalidad, y al no poder determinarse o mejor dicho al existir
incertidumbre en cuanto a esta determinación, en los
barrios cerrados y clubes de campo, es que se producen grandes
inconvenientes entre los participantes de estas
contribuciones.

Solución
dada por la Provincia de Buenos Aires

En este marco de incertidumbre sobre la figura aplicable
a los barrios cerrados y clubes de campo, debe sumarse la
legislación de cada provincia respecto de los mismos, que
dentro del marco de sus competencias, o a
veces excediéndolas, han tratado de dar solución a
la cuestión que analizamos.

Así encontramos provincias como Córdoba,
Mendoza y Buenos Aires,
entre otras, que ensayan soluciones
distintas. En Tucumán, por ejemplo, no se autoriza la
aplicación del régimen de propiedad horizontal para
estos emprendimientos.

Antes de continuar conviene recordar lo que establece la
Ley 13.512 en su Art. 19 que textualmente dice: "el Poder
Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los
requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad
de los títulos a que la misma se refiere, forma de
identificación de los pisos o departamentos, planos que
serán necesario acompañar, etc.".

En particular, nos interesa el caso bonaerense, el cual
es imposible de pasar por alto al tratar esta temática, no
sólo por ser el territorio donde hay mayor asentamiento de
este fenómeno, sino por que su normativa plantea una
solución a tenerse en cuenta, mientras no se dicte una ley
nacional específica. Creemos que debe tenerse en cuenta en
el momento de realizar un proyecto de ley
sobre barrios cerrados y clubes de campo, ya que ha sabido captar
y dar solución, al menos parcialmente, a los problemas e
inquietudes que normalmente tienen los empresarios
"desarrolladores" así como también los
compradores.

Por el decreto 2489/63 de la Provincia de Buenos Aires,
que reglamentó la ley 13.512, se permitió la
inscripción de unidades a construir o en
construcción. Reglamentación, ésta,
de dudosa constitucionalidad en la medida en que ingresa en el
campo sustancial del derecho real, el cual es de exclusiva
competencia del
Congreso de la Nación
y de la propia ley 13.512 como referenciamos anteriormente.
Además, de que técnica y doctrinariamente,
está claro que la propiedad horizontal sólo puede
referirse a cosas construidas y habilitadas.

Con posterioridad, el decreto 9404/86, que
reglamentó la ley de ordenamiento territorial en la
provincia de Buenos Aires, permite la elección entre dos
regímenes diferentes, el sistema denominado de Geodesia
y/o el sometimiento a la Ley de Propiedad Horizontal. Es
así que los emprendedores podrán adoptar para la
subdivisión de las parcelas y de la tierra el
sistema denominado de Geodesia, -similar a un loteo por mensura
simple- en el cual el promotor y/o entidad jurídica
(asociación, sociedad
comercial, asociación bajo forma de sociedad, etc.) en la
que formen parte todos los propietarios del área
residencial, conserve o detente la propiedad de las áreas
recreativas, de esparcimiento y práctica de deportes y los espacios
circulatorios destinados a las vías de comunicación interna, garantizándose
con el derecho real de servidumbre predial (previsto en el
Código
Civil) el uso y goce de esos inmuebles conforme a su destino
para beneficio de las parcelas individuales, a perpetuidad,
constituyendo un solo complejo inmobiliario indisoluble
jurídica y funcionalmente. También se prevé
el cercamiento total del área y la asunción de la
prestación de servicios que normalmente realiza el
municipio. No se limita la cantidad máxima de lotes de
parcelamiento y los proyectos pueden
realizarse en etapas, adquiriendo el comprador, esté o no
construido, el dominio exclusivo
sobre su parcela.

Queda en claro entonces, la opción que establece
este decreto, pudiendo elegirse adoptar el régimen de la
ley 13.512 de propiedad horizontal y/o el de Geodesia que
describimos precedentemente.

En virtud de los decretos 9404/86 y 27/98, sea cual sea
el régimen adoptado, es necesario pasar por dos etapas
previas: prefactibilidad y factibilidad
definitiva. En estas, la autoridad
pública autorizará o no la construcción de estos emprendimientos,
según se de cumplimiento a los requisitos que exige. Es de
tener en cuenta que estos decretos regulan junto con la ley
8912/77 el ordenamiento territorial de la provincia, y que dichos
requisitos tienen en cuenta la situación
geográfica, servicios, población, urbanización,
etcétera, de un lugar determinado y que, por lo tanto,
tienen que ver con el planeamiento
urbanístico de la provincia, de forma tal que persiguen
que se de cierta armonía a fin de evitar los conglomerados
urbanos y situaciones anómalas, tanto fáctica como
funcionalmente. Satisfechas estas etapas, el empresario se
encuentra en la posibilidad de comercializar

Para finalizar, y con el fin de no dejar duda alguna,
debemos decir que el régimen de la Provincia de Buenos
Aires no crea un nuevo derecho real, y por lo tanto no invade
competencias del Congreso Nacional, cómo sí lo
hacía en el citado decreto del año 1963. Por el
contrario, plantea una solución para estas urbanizaciones,
a partir de la novedosa combinación de derechos reales ya
existentes, y que en la medida en que los mismos no son
modificados, la combinación es perfectamente
válida

Sin embargo, esto no obsta a decir que la
solución bonaerense es parcial y hasta provisoria, y que
un nuevo derecho real para estas urbanizaciones se presenta
actualmente con imperante necesidad.

Conclusiones

Una vez mas la realidad social ha superado al
ordenamiento jurídico, una vez mas los juristas nos
encontramos ante un hecho de la realidad que era impensable
años atrás, y que necesita en forma urgente de un
marco regulatorio adecuado y eficaz. Como vimos, el desarrollo y
crecimiento de estas nuevas modalidades de propiedad, los Barrios
Cerrados y los Clubes de Campo, como hace mas de 50 años
atrás ocurrió con el desarrollo de los
Departamentos o Unidades Funcionales, obedece a necesidades de la
población, de las personas, de cómo llevar adelante
su forma de vida, sus expectativas y sueños, etc. Esto
llevó a que se buscara dentro del ordenamiento
jurídico actual la forma de encuadrar esta realidad y
brindarle a los posibles emprendedores y/o adquirentes la
seguridad jurídica necesaria, a toda esta operatoria, para
lo cual se recurrió tanto a los Derechos Personales como a
los Derechos Reales. Dentro de los segundos se intentaron varios
métodos
aplicando y/o fusionando las posibles y únicas figuras que
nuestro ordenamiento posibilita y entre ellas la
aplicación del Derecho Real de Propiedad Horizontal.
Derecho que ha sabido conjugar la necesidad de una propiedad
exclusiva, o de uso exclusivo, con una propiedad privativa de uso
común, en copropiedad entre los diferentes propietarios de
propiedad exclusiva.

Algo similar ocurre en los Barrios Cerrados y los Clubes
de Campo, pero la utilización del Régimen de la Ley
13.512, encontró inconvenientes y obstáculos que a
nuestro parecer son insalvables tal cual se encuentra hoy
regulado su sistema, que han obligado tanto en esferas
provinciales y municipales, como en cada proyecto en particular,
a buscar la forma de solucionarlo, en franca contradicción
a los dispuesto en la Constitución Nacional y Leyes de
Fondo.

Por todo esto, consideramos que es necesario e imperioso
la sanción de un Nuevo Derecho Real, que contemple esta
realidad, tomando como punto de partida la técnica y los
recursos
utilizados por la Ley 13.512 de Propiedad horizontal, por cuanto
su simpleza y claridad hace que la aplicación se extienda
a innumerables tipos de emprendimientos.

Bibliografía

"Countries". De Bartolomé A. Orfila. Editorial
ERRAPAR SA – año 2007.

"Clubes de Campo. Countries ". Luis Andorno.
Ediciones Jurídicas Cuyo- mayo 2005.

"Propiedad Horizontal". R. de Dcho. Priv. y Comunitario.
Rubinzal-Culzoni Ed- 2002/2.

Colman Lerner, Horacio. Notas publicadas en La Nación
entre 1997 y 2003.

www.cpacf.org.ar.
Dra. Susana Lambois. Colegio Púb. De Abog. De Cap.
Federal.

Autor:

Bórtoli Pablo César

Rodríguez Esteban Leonel