Partes: 1, 2

En resumidas cuentas lo que esta ley permitió en su momento fue la posibilidad de regularizar una situación que en la práctica se daba, cual fue la de posibilitar que grandes inmuebles se subdividieran en pequeñas unidades habitacionales, y quienes los adquirieran tuvieran un título con eficacia frente a terceras personas, generando posteriormente el desarrollo de innumerable cantidad de edificios en altura, concentrándose en la ciudades colmadas de personas.

Inconvenientes de la aplicación de la ley 13.512 a los Barrios Cerrados y Clubes de Campo

Dentro del abanico de posibilidades que presenta nuestro orden jurídico, la figura a la cual más se apeló para la regulación de los Barrios Cerrados y los Clubes de Campo fue y es la que establece la Ley 13.512 denominada de Propiedad horizontal.

Pero en la utilización de esta figura legal surgen a menudo inconvenientes difíciles de solucionar, entre ellos enumeramos a continuación los más destacados:

a- "Copropiedad del Terreno donde se asienta el edificio construido".

Art. 2 ley 13.512: "Cada Propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad". Siendo el terreno del edificio sometido a este régimen, necesariamente un bien común –mejor dicho el bien común por excelencia-, se torna arduo compleja su aplicación a los Barrios Cerrados y Clubes de Campo, en donde los adquirentes pretenden ser propietarios exclusivos de la parcela que ocupan y sobre la cual se halla asentada su casa. Por ello surge la pregunta que no ha tenido respuesta en el sistema actual: ¿qué compra en verdad un adquirente en estos complejos? ¿Adquiere un derecho real sobre esa parcela o simplemente un derecho personal? porque ese espacio destinado a ser construido no constituye una unidad funcional o departamento, como bien lo dice la Ley de Propiedad Horizontal.

b- "Unidades funcionales terminadas" Art. 9 Ley 13.512 "Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración, por acto de escritura publica que se inscribirá en el Registro de la Propiedad (…) Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor a dos tercios e inscribirse en el Registro (…)" Art. 4 Dec. Rleg. 18.734/49. "Para la inscripción del Reglamento de Copropiedad y administración deberá presentarse éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el formulario N° 1 a que se refiere el Art. 29 y un plano del edificio extendido en tela, firmado por profesional con titulo habilitante. En dicho plano las unidades se designaran (…) se consignarán las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se destacará en color las partes de propiedad exclusiva".

Este es el punto a nuestro criterio que mas inconvenientes provoca a la hora de aplicar la Ley 13.512 a los complejos en examen, y se debe a la necesidad de Unidades Funcionales todas terminadas, a un edificio ya construido, en aparente contradicción con lo que son los lotes, sin edificación, comercializados en los Barrios Cerrados y Clubes de Campo. Se ha dicho reiteradamente que redactado el Reglamento de Copropiedad y Administración, instrumentado en la respectiva escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, produce a partir de ese momento la conversión de la Propiedad Normal en Propiedad Horizontal, resultando esta formalidad indiscutiblemente esencial para el sometimiento al régimen de la ley y sin ella no se podrán inscribir ningún otro título de constitución o transferencia de derechos reales sobre las unidades funcionales.

c- "Unanimidad para las modificaciones y ampliaciones". Art. 5 y 7 Ley 13.512 "Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio departamento o piso; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes." "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios". Todas la sucesivas construcciones y/o ampliaciones de viviendas en los Barrios Cerrados y Clubes de Campo, implican la necesidad periódica de rectificar y/o presentar nuevos planos, modificar reglamentos, etc., para ello y teniendo en cuenta su dudosa legalidad, los organismos provinciales y los propios reglamentos de copropiedad han ido instrumentando diferentes mecanismos para sortear este obstáculo, previendo una suerte de rectificación automática a través de los organismos de catastro o del registro de la propiedad local, como ocurre en la provincia de Bs. As.; como también estableciendo en los reglamentos de copropiedad de cada complejo en particular, poderes especiales irrevocables para poder llevar adelante estas modificaciones y posteriormente confeccionar los planos y realizar las rectificaciones necesarias.

d- "Distribución de los gastos comunes". Art. 8 y 9 Ley 13.512. "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, (…) las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro (…)". "El Reglamento debe proveer obligatoriamente por lo menos a los siguientes puntos:….c-la forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes". Según surge de la propia Ley 13.512, los propietarios de las unidades funcionales, tendrán la obligación de soportar los gastos de mantenimiento de los sectores comunes y/o de esparcimiento, en función de la proporción de su unidad con referencia al complejo en su totalidad, y al no poder determinarse o mejor dicho al existir incertidumbre en cuanto a esta determinación, en los barrios cerrados y clubes de campo, es que se producen grandes inconvenientes entre los participantes de estas contribuciones.

Solución dada por la Provincia de Buenos Aires

En este marco de incertidumbre sobre la figura aplicable a los barrios cerrados y clubes de campo, debe sumarse la legislación de cada provincia respecto de los mismos, que dentro del marco de sus competencias, o a veces excediéndolas, han tratado de dar solución a la cuestión que analizamos.

Así encontramos provincias como Córdoba, Mendoza y Buenos Aires, entre otras, que ensayan soluciones distintas. En Tucumán, por ejemplo, no se autoriza la aplicación del régimen de propiedad horizontal para estos emprendimientos.

Antes de continuar conviene recordar lo que establece la Ley 13.512 en su Art. 19 que textualmente dice: "el Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que serán necesario acompañar, etc.".

En particular, nos interesa el caso bonaerense, el cual es imposible de pasar por alto al tratar esta temática, no sólo por ser el territorio donde hay mayor asentamiento de este fenómeno, sino por que su normativa plantea una solución a tenerse en cuenta, mientras no se dicte una ley nacional específica. Creemos que debe tenerse en cuenta en el momento de realizar un proyecto de ley sobre barrios cerrados y clubes de campo, ya que ha sabido captar y dar solución, al menos parcialmente, a los problemas e inquietudes que normalmente tienen los empresarios "desarrolladores" así como también los compradores.

Por el decreto 2489/63 de la Provincia de Buenos Aires, que reglamentó la ley 13.512, se permitió la inscripción de unidades a construir o en construcción. Reglamentación, ésta, de dudosa constitucionalidad en la medida en que ingresa en el campo sustancial del derecho real, el cual es de exclusiva competencia del Congreso de la Nación y de la propia ley 13.512 como referenciamos anteriormente. Además, de que técnica y doctrinariamente, está claro que la propiedad horizontal sólo puede referirse a cosas construidas y habilitadas.

Con posterioridad, el decreto 9404/86, que reglamentó la ley de ordenamiento territorial en la provincia de Buenos Aires, permite la elección entre dos regímenes diferentes, el sistema denominado de Geodesia y/o el sometimiento a la Ley de Propiedad Horizontal. Es así que los emprendedores podrán adoptar para la subdivisión de las parcelas y de la tierra el sistema denominado de Geodesia, -similar a un loteo por mensura simple- en el cual el promotor y/o entidad jurídica (asociación, sociedad comercial, asociación bajo forma de sociedad, etc.) en la que formen parte todos los propietarios del área residencial, conserve o detente la propiedad de las áreas recreativas, de esparcimiento y práctica de deportes y los espacios circulatorios destinados a las vías de comunicación interna, garantizándose con el derecho real de servidumbre predial (previsto en el Código Civil) el uso y goce de esos inmuebles conforme a su destino para beneficio de las parcelas individuales, a perpetuidad, constituyendo un solo complejo inmobiliario indisoluble jurídica y funcionalmente. También se prevé el cercamiento total del área y la asunción de la prestación de servicios que normalmente realiza el municipio. No se limita la cantidad máxima de lotes de parcelamiento y los proyectos pueden realizarse en etapas, adquiriendo el comprador, esté o no construido, el dominio exclusivo sobre su parcela.

Queda en claro entonces, la opción que establece este decreto, pudiendo elegirse adoptar el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal y/o el de Geodesia que describimos precedentemente.

En virtud de los decretos 9404/86 y 27/98, sea cual sea el régimen adoptado, es necesario pasar por dos etapas previas: prefactibilidad y factibilidad definitiva. En estas, la autoridad pública autorizará o no la construcción de estos emprendimientos, según se de cumplimiento a los requisitos que exige. Es de tener en cuenta que estos decretos regulan junto con la ley 8912/77 el ordenamiento territorial de la provincia, y que dichos requisitos tienen en cuenta la situación geográfica, servicios, población, urbanización, etcétera, de un lugar determinado y que, por lo tanto, tienen que ver con el planeamiento urbanístico de la provincia, de forma tal que persiguen que se de cierta armonía a fin de evitar los conglomerados urbanos y situaciones anómalas, tanto fáctica como funcionalmente. Satisfechas estas etapas, el empresario se encuentra en la posibilidad de comercializar

Para finalizar, y con el fin de no dejar duda alguna, debemos decir que el régimen de la Provincia de Buenos Aires no crea un nuevo derecho real, y por lo tanto no invade competencias del Congreso Nacional, cómo sí lo hacía en el citado decreto del año 1963. Por el contrario, plantea una solución para estas urbanizaciones, a partir de la novedosa combinación de derechos reales ya existentes, y que en la medida en que los mismos no son modificados, la combinación es perfectamente válida

Sin embargo, esto no obsta a decir que la solución bonaerense es parcial y hasta provisoria, y que un nuevo derecho real para estas urbanizaciones se presenta actualmente con imperante necesidad.

Conclusiones

Una vez mas la realidad social ha superado al ordenamiento jurídico, una vez mas los juristas nos encontramos ante un hecho de la realidad que era impensable años atrás, y que necesita en forma urgente de un marco regulatorio adecuado y eficaz. Como vimos, el desarrollo y crecimiento de estas nuevas modalidades de propiedad, los Barrios Cerrados y los Clubes de Campo, como hace mas de 50 años atrás ocurrió con el desarrollo de los Departamentos o Unidades Funcionales, obedece a necesidades de la población, de las personas, de cómo llevar adelante su forma de vida, sus expectativas y sueños, etc. Esto llevó a que se buscara dentro del ordenamiento jurídico actual la forma de encuadrar esta realidad y brindarle a los posibles emprendedores y/o adquirentes la seguridad jurídica necesaria, a toda esta operatoria, para lo cual se recurrió tanto a los Derechos Personales como a los Derechos Reales. Dentro de los segundos se intentaron varios métodos aplicando y/o fusionando las posibles y únicas figuras que nuestro ordenamiento posibilita y entre ellas la aplicación del Derecho Real de Propiedad Horizontal. Derecho que ha sabido conjugar la necesidad de una propiedad exclusiva, o de uso exclusivo, con una propiedad privativa de uso común, en copropiedad entre los diferentes propietarios de propiedad exclusiva.

Algo similar ocurre en los Barrios Cerrados y los Clubes de Campo, pero la utilización del Régimen de la Ley 13.512, encontró inconvenientes y obstáculos que a nuestro parecer son insalvables tal cual se encuentra hoy regulado su sistema, que han obligado tanto en esferas provinciales y municipales, como en cada proyecto en particular, a buscar la forma de solucionarlo, en franca contradicción a los dispuesto en la Constitución Nacional y Leyes de Fondo.

Por todo esto, consideramos que es necesario e imperioso la sanción de un Nuevo Derecho Real, que contemple esta realidad, tomando como punto de partida la técnica y los recursos utilizados por la Ley 13.512 de Propiedad horizontal, por cuanto su simpleza y claridad hace que la aplicación se extienda a innumerables tipos de emprendimientos.

Bibliografía

"Countries". De Bartolomé A. Orfila. Editorial ERRAPAR SA – año 2007.

"Clubes de Campo. Countries ". Luis Andorno. Ediciones Jurídicas Cuyo- mayo 2005.

"Propiedad Horizontal". R. de Dcho. Priv. y Comunitario. Rubinzal-Culzoni Ed- 2002/2.

Colman Lerner, Horacio. Notas publicadas en La Nación entre 1997 y 2003.

www.cpacf.org.ar. Dra. Susana Lambois. Colegio Púb. De Abog. De Cap. Federal.

 

 

 

 

 

 

Autor:

Bórtoli Pablo César

Rodríguez Esteban Leonel