Retracto legal arrendaticio

2. Concepto
3. Forma y
   Ejercicio
4. Causas para el
   Planteamiento del Retracto Legal
   Arrendaticio
5. Procedimiento
6. Efectos de la
   Declaratoria con Lugar del Retracto Legal
   Arrendaticio
7. Jurisprudencia
8. Conclusiones
9. Bibliografía

Introducción

En Venezuela se
observa que los asuntos vinculados con esta especial materia
conectada al constante problema de la vivienda, se han visto
plagados por la inactividad por parte de los jueces quienes por
variadas razones de tipo político y
socio-económico, no han cumplido a cabalidad con los
principios que
los norman focalizados tanto en la celeridad como la brevedad
debido a la escasez de
unidades que le brinden a la familia
venezolana, en forma prioritaria, la garantía de un
vivienda digna y accesible a sus requerimientos.
Demostración palpable de ello, es que hasta el año
2000 el texto
inquilinario que regulaba las relaciones locativas respecto a
cualquier tipo de inmueble fue el Decreto Legislativo sobre
Desalojos de Viviendas del año 1947 y la Ley de
Regulación de Alquileres del año 1960, ambos
derogados.
             

Así las cosas, con la legislación
derogada, el proceso
inquilinario era lo suficientemente demorado hasta el extremo que
transcurrían varios años para que el propietario de
un inmueble arrendado lograra restituirse en su posesión
adicionado a que cada día por la no construcción de viviendas destinadas para
alquiler, el vigente problema habitacional es cada día
más acentuado.

El derecho de retracto arrendaticio participa de la
naturaleza
propia de todo retracto legal y por tanto encaja plenamente en la
definición del Código
Civil. Dice este precepto: «El retracto legal es el
derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en
el contrato, en
lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en
pago». Consecuentemente, le es de aplicación la
doctrina dictada en torno al citado
precepto, como a un retracto legal más.

Concepto

Puede definirse como el derecho que tiene el
arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que
adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier
fórmula de enajenación, colocándose el
subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de
enajenación que se impugna

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla el
Retracto de la siguiente manera:[1]

<< Artículo 43º El retracto legal
arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien
adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la
transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este
derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones
establecidas en el artículo anterior>>.

<<Artículo 47º El derecho de retracto a que
se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por
el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días
calendario, contados a partir de la fecha de la
notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle
el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse
necesariamente copia certificada del documento contentivo de la
negociación, la cual quedará en poder del
notificado>>.

<<Artículo 48º El arrendatario podrá
ejercer el derecho de retracto a que se contrae el
artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos
siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación
prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se
omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un
tercero, su precio
resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren
más favorables que las ofrecidas inicialmente al
arrendatario. >>

<<Artículo 49º El retracto legal
arrendaticio no procederá en los casos de
enajenación o transferencia global de la propiedad del
inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local
arrendado. >>

Forma y
Ejercicio

Para ejercer el derecho a Retracto Legal Arrendaticio;
el arrendatario, una vez que ha sido notificado por el
adquiriente del inmueble, tendrá un lapso de caducidad de
cuarenta días calendario para intentar la demanda de
Retracto Legal Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la
obligación de además de notificarle al arrendatario
de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le
acompañe copia certificada del documento de la
negociación, que debe quedar en poder del notificado. Es
decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que
cuando informa el nuevo propietario de a adquisición de la
venta deberá hacerlo acompañándole de una
copia del documento. Pero también puede ocurrir que no lo
haga, o que no cumpla el extremo de la notificación, en
estos casos surge el literal "a" del artículo 48 de la
ley, para establecer que también hay derecho al retracto,
porque la venta no nos fue notificada o habiéndolo sido no
se la hizo con todo los requisitos que están exigidos en
el artículo 47. Igualmente existe el derecho de
querellarse en el retracto legal arrendaticio, cuando la venta se
haya hecho por un precio o condiciones inferiores a los ha sido
ofertado ab initio al arrendatario.