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Retracto legal arrendaticio (página 2)




Enviado por Irina Maroa



Partes: 1, 2

En torno al momento
en cual se deberá ejercer el derecho de retracto, por
cuanto la ley
estableció un período de caducidad de cuarenta
días calendario, surge entonces la necesidad de plantear
la posibilidad de que el arrendador transfiera el inmueble sin
notificar al arrendatario. En muchos casos, cuando éste se
entera de la operación el lapso de la caducidad ha
fenecido. Algunos arrendadores plantearían la caducidad
por el transcurso del tiempo. La
Jurisprudencia
Nacional para resolver el conflicto que
esta postura supone, ha establecido que el período fatal d
los cuarenta días correrá desde que el arrendatario
tenga conocimiento
de la negociación que le ha afectado su
preferencia ofertiva. En sentencia del 20 de mayo de 2005, bajo
la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz la Sala de
Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia,
(sentencia RC 00260), cambiando su doctrina estableció.

La novísima legislación constitucional
persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso
particular que se examina encuentra en el contenido de los
preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170
del Código
Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo
atinente a la condena de la conducta
temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar
la notificación o aviso que la norma impone,
amparándose en que la consulta ante la oficina registral
es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo
realmente previsto por el legislador fue una obligación
para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la
enajenación efectuada a quien tenga el
derecho de retraer, siempre que éste se encuentre
presente), a través de una única manera (el aviso
que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de
allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario;
considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe
ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las
consecuencias de la falta de notificación, por el
contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la
protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible
de ser desvirtuado por los medios que la
ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no
se le considerará un término inmutable para
sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y
obligaciones
expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la
Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela
imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la
novísima legislación inquilinaria es de orden
público y confiere derechos irrenunciables a los
arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las
previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala
a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257
de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las
personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de
administración de justicia, establece que
para todos los casos, inclusive el de autos, el
lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de
ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio,
encontrándose presente y no habiendo sido notificado o
avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer
éste, será de cuarenta días, empero contados
a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido
conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el
derecho de
propiedad (implícito en el ejercicio de la acción
de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso
o notificación, en casos como el planteado, es la que
origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno
depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino
del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente,
de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal
arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se
decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas
expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la
extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del
Trabajo, desde
su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte
contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N°
6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre
otras, en decisión dictada por la también extinta
Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil,
Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B.
Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra,
Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y
siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp.,
N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel
Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación
Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp.,
N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros
contra Luís García Dávila y otros.
Así se decide. >> (Negrillas y subrayados del
fallo)

Causas para el
Planteamiento del Retracto Legal Arrendaticio

De acuerdo con el contenido de la ley especial
arrendaticia existirían tres razones para que se intentare
la acción de retracto legal arrendaticio:

a.- Cuando se notifica de la operación realizada
con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la
característica de que deberá notificar
acompañado de la copia certificada de la operación
realizada;

b.- Cuando no se haga la notificación prevista en
el literal anterior o no se haya acompañado copia
certificada de la operación;

c.-  Cuando de hayan modificado las condiciones de
la venta, en cuanto
al precio o modo
de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y
favoreciendo al nuevo comprador

El artículo 49 establece, que en caso de que se
haga una venta en firma global de una propiedad o de
un inmueble conformado a su vez por varios bienes
inmobiliarios no sufrirá efecto de retracto legal
arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su
totalidad, que no una oficina o un apartamento no podrán
los arrendatarios exigir Derecho de Preferencia Ofertiva, ni
mucho menos el Derecho al Retracto Legal Arrendaticio.

Finalmente el artículo 50 ordena aplicar el
Código
Civil en todo lo no previsto en este decreto ley, esto
significa entonces la aplicación de los artículos
1.539 y 1.544 del Código Civil, que establecen[3]

"Artículo 1.539

El comprador con pacto de retracto ejerce todos los
derechos de su vendedor.

La prescripción corre en su favor, tanto contra
el verdadero propietario como contra los que pretendan tener
hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.

Puede oponer el beneficio de exclusión a los
acreedores de su vendedor."

"Artículo 1.544

El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe
reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino
también los gastos y costos de la
venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras
que hayan aumentado el valor del
fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga.
No puede entrar en posesión sino después de haber
satisfecho todas estas obligaciones."

El artículo 1.539 facultaría al
arrendatario, vencedor en el proceso de
retracto legal arrendaticio, para ejercer todos los derechos del
propietario vencido en el proceso y quien haya vendido a un
tercero; pudiendo inclusive oponer el beneficio de
excusión a los acreedores de su vendedor.

Mientras que el artículo 1.544 detalla todo lo
que debe pagarle el arrendatario retractante al propietario
(tercero en la relación arrendaticia) que en el proceso
pierda tal condición, y en su lugar coloque al accionante
(arrendatario demandante).

Procedimiento

El vigente Decreto Ley establece en el artículo
33[4]
que independientemente de su cuantía, las demandas por
desalojo, cumplimiento de contrato,
resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres,
reintegro de depósito en garantía, ejecución
de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y cualquier acción derivada de
una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o
suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme
al procedimiento
breve previsto en los artículos

881 y siguientes del Código de Procedimiento
Civil3 por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la
tramitación de todas las pretensiones que se planteen en
el ámbito arrendaticio a diferencia de los años
anteriores cuya tramitación se efectuaba a través
del procedimiento ordinario.

<<Artículo 33: Las demandas por desalojo,
cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento,
reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en
garantía, ejecución de garantías,
prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una
relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o
suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme
a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al
procedimiento breve previsto en el Libro IV,
Título XII del Código de Procedimiento Civil,
independientemente de su cuantía.>>

             
Concatenado con lo contenido en el Libro IV, Título XII
del Código de Procedimiento Civil[5],
tenemos entonces que el procedimiento para ejercer el derecho de
Retracto Legal Arrendaticio es el siguiente:

<<Artículo 882° Este procedimiento
comenzará por demanda
escrita que llenará los requisitos exigidos por el
artículo 340 de este Código (…)>>

<<Artículo 883° El emplazamiento se
hará para el segundo día siguiente a la
citación de la parte demandada, citación que se
llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo
IV, Título IV del Libro Primero de este Código.
>>

<<Artículo 884º En el acto de la
contestación el demandado podrá pedir verbalmente
al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas
a que se refieren los ordinales 1º al 8º del
artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite
la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez,
oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el
asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que
consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo
ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes
deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin
apelación. >>

<<Artículo 885° Si en virtud de la
decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el
demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda
se efectuará el día siguiente a cualquier hora de
las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En
el primer caso se levantará un acta que contenga la
contestación. En este acto el demandado podrá
proponer las demás cuestiones previas previstas en los
ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 de este
Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.
>>

<<Artículo 886° Si las cuestiones previas
contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo
346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá
conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355.
>>

<<Artículo 887° La no comparecencia del
demandado producirá los efectos establecidos en el
artículo 362, pero la sentencia se dictará en el
segundo día siguiente al vencimiento
del lapso probatorio. >>

<<Artículo 888° En la contestación de
la demanda el demandado podrá proponer reconvención
siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y
por la materia para
conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la
proposición de la reconvención, se
pronunciará sobre su admisión, admitiéndola
o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se
entenderá citado para dar contestación a la
reconvención en el segundo día siguiente,
procediéndose en ese acto conforme al artículo 887.
Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se
resolverán conforme al artículo, 884. La negativa
de admisión de la reconvención será
inapelable. >>

<<Artículo 889° Contestada la demanda, o la
reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la
causa se entenderá abierta a pruebas por
diez días, sin término de distancia, a menos que
ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos
elementos de autos. >>

<<Artículo 890° La sentencia será
dictada dentro de los cinco días siguientes a la
conclusión del lapso probatorio, o de la
contestación o reconvención si las partes hubieren
pedido la supresión del lapso. >>

<<Artículo 891° De la sentencia se
oirá apelación en ambos efectos si ésta se
propone dentro de los tres días siguientes y la
cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil
bolívares. >>

<<Artículo 892° Cuando la sentencia o un acto
equivalente a ella, haya quedado definitivamente firme, la
ejecución se llevará a cabo al cuarto día
siguiente si dentro de los tres días que la preceden no ha
habido cumplimiento voluntario.

La ejecución se llevará a cabo conforme a las
disposiciones del Título IV del Libro Segundo de este
Código, pero los bienes inmuebles sólo
podrán ejecutarse previa excusión de los bienes
muebles del ejecutado. En caso de embargarse bienes inmuebles por
el ejecutante, el ejecutado podrá poner a
disposición del Tribunal los bienes muebles que tenga y si
su valor es suficiente para cubrir la ejecución, aquellos
quedarán libres de embargo. >>

<<Artículo 893° En segunda instancia se
fijará el décimo día para dictar sentencia.
En dicho lapso, que es improrrogable, sólo se
admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520.
>>

<<Artículo 894° Fuera de las aquí
establecidas, no habrá más incidencias en el
procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los
incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De
estas decisiones no oirá apelación. >>

 

Efectos de la Declaratoria con Lugar del
Retracto Legal Arrendaticio

La declaratoria Con Lugar del Retracto Legal
Arrendaticio, no implica la redacción de un nuevo contrato, ni la
celebración de otro convenio entre el arrendatario y el
propietario, sino exclusivamente que a los efectos del contrato
primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del
arrendatario recurrente.

En sentencia del 14 de abril de 1993, la
Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia,
determinó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio
no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la
persona del
retrayente a la del comprador. Así
estableció[6]:

<<También en la parte primera del
petitorio, el mandatario del demandante afirmó que "Porque
se suscribió el tal documento de compra-venta sin haberse
obtenido como ordena la ley, el consentimiento expreso para tal
operación de la renuncia de ambos arrendatarios al derecho
preferencial que les concede expresamente la Ley, pues en
ningún momento fueron los arrendatarios de la voluntad del
propietario arrendador vender, ni les indicó el monto del
precio de venta que se aspiraba por el inmueble. En síntesis,
esta Sala reitera que la pretensión deducida es la de
retracto legal arrendaticio, con la advertencia que el apoderado
del demandante incurrió en una lamentable
confusión, ya que él aspiraba que el demandado
otorgara un nuevo documento al actor, cuando en realidad el
retracto legal arrendaticio, no prosigue resolver, anular o
destruir el contrato, sino subrogar o sustituir la personar del
retrayente a la del comprador en todos los derecho del
contrato…>>

Para la práctica forense nos parece
que los litigantes, una vez que han resultado victoriosos en esta
contienda legal, realicen por ante la oficina pública
competente la protocolización de la sentencia que
declaró con lugar del derecho preferente. La observación la hacemos de conformidad con
lo dispuesto en los artículos 1.920 y 1.924 del
Código Civil[7],
concatenados con el artículo 531 del Código de
Procedimiento Civil[8]
y 45 ordinales 1º y 3º, de la Ley de Registro
Público[9]
y del Notariado, cuyos contenidos son los
siguientes:

<<Artículo 1.920° Además
de los actos que por disposiciones especiales están
sometidos a la formalidad del registro, deben
registrarse:

1º. Todo acto entre vivos, sea a
título gratuito, sea a Título oneroso, traslativo
de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos
susceptibles de hipoteca.

2º. Los actos entre vivos que
constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso
o de habitación, o que transfieran el ejercicio del
derecho de usufructo.

3º. Los actos entre vivos, de
renuncia a los derechos enunciados en los dos números
precedentes.

4º. Los actos de
adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y
derechos susceptibles de
hipoteca.

5º. Los contratos de
arrendamiento de inmuebles que excedan de seis
años.

6º. Los contratos de sociedad que
tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la
duración de la sociedad exceda de seis años o sea
indeterminada.

7º. Los actos y las sentencias de
los cuales, resulte la liberación o la cesión de
alquileres o de rentas aun no vencidas, por un término que
exceda de un año.

8º. Las sentencias que declaren
la existencia de una convención verbal de la naturaleza de
las enunciadas en los números
precedentes>>

<<.Artículo 1.924°
Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las
formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente
registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que
por cualquier título, hayan adquirido y conservad
legalmente derechos sobre el
inmueble.

Cuando la Ley exige un título
registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse
aquél con otra clase de
prueba, salvo disposiciones
especiales>>

<<Artículo 531° Si la parte
que resulte obligada según la sentencia a concluir un
contrato no cumple su obligación, y siempre que sea
posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia
producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se
trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la
propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la
transferencia de otro derecho, la sentencia sólo
producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la
demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir
constancia auténtica en los
autos.>>

<< Artículo 45º El
Registro Público tiene por objeto la inscripción y
anotación de los actos y negocios jurídicos
relativos al dominio y demás derechos reales  que
afecten bienes inmuebles.

Además de los señalados
en el Código Civil, en el Código de
Comercio y en otras leyes, en el
Registro Público se inscribirán también los
siguientes actos

1º Los documentos que
contengan declaración, transmisión,
limitación o gravámenes de
propiedad

(…)

3º La constitución de
hogar; los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias
ejecutoriadas y otros actos que se establezcan sobre inmuebles,
derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan
anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o se reduzca
alguno de estos derechos.

(…)>>

Desde la entrada en vigencia del nuevo
Código de procedimiento Civil en el año 1987, y por
tener éste incorporada la regla de derecho antes indicada,
es prudente que los litigantes en sus libelos de demandas le
señalan al juez, de manera previa, que como en este caso
se trata de juicio que tiene como objeto la transferencia de la
propiedad, indique expresamente el sentenciador que ha cumplido
con sus obligaciones contractuales y que aquél, en su
fallo una vez firme la sentencia, ordene su
protocolización para que surjan así los efectos
traslativos de propiedad del fallo, mediante su
inscripción en la Oficina del Registro Subalterno
Competente

Jurisprudencia

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE
VENEZUELA

PODER
JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia
en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado
Lara

Barquisimeto, Veintidós de
Julio de dos mil nueve

198º y
150º

ASUNTO:
KP02-V-2008-004014

PARTE DEMANDANTE: PRECILIANO FLORES
VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula
de identidad
Nº 4.072.531.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE
DEMANDANTE: Souad Rosa Sakr Saer, inscrito en el I.P.S.A. bajo el
Nº 35.137.

PARTE DEMANDADA: HOMERO GIMENEZ
SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad,
titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.362.169 y
12.800.386, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE
DEMANDADA: Aaron Rafael Soto García, inscrito en el
I.P.S.A. bajo el Nº 23.422.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL
ARRENDATICIO

SENTENCIA
DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a
través de libelo de demanda con ocasión a la
pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por
el ciudadano Preciliano Flores Vázquez, asistido de
Abogada, en el que manifiesta como fundamento de su
pretensión que desde el 01/01/1999, ocupa en calidad de
arrendatario según contrato privado, un inmueble
constituido por un apartamento distinguido por el Nº 1-4,
ubicado en el primer piso del Edificio El Rotemkal, situado en el
cruce de la calle 60 con carrera 14-B en Jurisdicción de
la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado
Lara, con una superficie de 138,34 Mts2 y que sus linderos
particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR:
apartamento Nº 1-3 y vacío que da al techo del local
Nº 2; ESTE: vestíbulo de distribución de la planta, escaleras y
vacío que da a la conserjería y OESTE: fachada
Oeste del edificio. Que dicho inmueble le pertenece al
arrendador, ciudadano Homero Giménez Valdivia,
según documento protocolizado en el Registro Imobiliario
del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en
fecha 25/06/1980, Nº 31, Tomo 12, que opone al demandado.
Que el canon de arrendamiento que ha venido pagando puntualmente
es la cantidad de 250,oo Bs.F., que incluye el condominio,
según recibos que le entregaba la administradora del
condominio, quien le informó posteriormente que le fue
quitada la
administración y que por lo tanto no le
recibiría el canon de arrendamiento, por lo cual
comenzó a consignar dichos cánones en el Juzgado
Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara. Que el mencionado propietario,
vendió el inmueble en referencia al ciudadano Henry Alonso
Ramírez, mediante documento protocolizado ante el Registro
Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del
Estado Lara, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo
Primero, Tomo 19, de lo cual se enteró en fecha 23/10/08 y
que lo hizo sin haberle efectuado la debida notificación
para ejercer el derecho de preferencia de adquirir el inmueble.
Fundamentó su pretensión en los artículos
42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en
concordancia con el artículo 1.546 del Código
Civil. Que demanda a los ciudadanos Homero Giménez
Saldivia y Henry Alonso Ramírez a fin de que convengan o a
ellos sean condenados por el Tribunal en: que le subrogue el
ciudadano Henry Alonso Ramírez, en el contrato de compra
venta celebrado por la cantidad de SETENTA MILLONES DE
BOLÍVARES (70.000.000, oo Bs.) hoy SETENTA MIL
BOLÍVARES FUERTES (70.000, oo Bs.F.), los cuales fueron
cancelados constan en el documento protocolizado mencionado, 2)
que la venta que se realizó al ciudadano Henry Alonso
Ramírez se declare nula a objeto de que el inmueble se le
venda por tener derecho a ello en los términos, en iguales
condiciones en que se realizó la misma, solicitando que en
caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria del
libelo, la Sentencia dictada sirva de Título de propiedad
en cuya fecha y oficina de registro pagaría el precio
señalado, y 3) el pago de costas y costos del proceso.
Solicitó decreto de Medida Preventiva de
Prohibición de Enajenar y Gravar. Estimó la demanda
en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (70.000,
oo Bs.).

En fecha 17 de Noviembre de 2008, se
admitió la demanda.

En fecha 26 de Junio de 2009, el
apoderado demandado, presentó escrito de
contestación a la demanda. Negó, rechazó y
contradijo la demanda exponiendo que expediente KP02-V-2008-00669
que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de
la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la parte
actora tuvo que ser desalojada del inmueble arrendado por causa
de incumplimiento, debido a que no cumplía con las
obligaciones que le imponía el contrato. Hizo referencia
al contenido de los artículos 1.167 y 1.168 del
Código Civil, invocando la Exceptio Non Adimplectis
Contractus y que el artículo 42 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios establece que se requiere la
condición de solvencia del arrendatario como
condición para reclamar los derechos sobre preferencia
ofertiva.

En fecha 07 de Julio de 2009, las
representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de
promoción de pruebas, siendo admitidas las
mismas en fecha 08 de Julio del mismo
año.

Siendo la oportunidad procesal para
dictar sentencia definitiva, este Tribunal
observa:

UNICO

Tal como ha quedado expuesto, la
pretensión de la parte actora, se fundamenta, en la
omisión por parte de la demandada de autos de notificarle
la venta del inmueble, que ocupaba en calidad de arrendatario, a
los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva que le
corresponde por Ley.

El apoderado judicial de la parte
demandada, en la oportunidad de dar contestación a la
demanda, aduce que no notificó a la parte actora en virtud
de su incumplimiento de las obligaciones establecidas en el
contrato de arrendamiento.

Ahora bien, del análisis y revisión de las actas
procesales que conforman la presente causa, se observa que la
representación judicial de la parte demanda aportó
como medio de prueba acompañado al escrito libelar,
documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo
Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha
31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, al cual se le
otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido
impugnado por la parte demandada.

El apoderado demandado,
presentó acompañado a su escrito de
promoción de pruebas, copia certificada de expediente
signado con el alfanumérico KP02-V-2008-000669, en el cual
el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró
el desalojo del inmueble objeto de la demanda, en virtud de la
pretensión formulada por el ciudadano Henry Alonso
Ramírez en contra de la parte actora de autos; copias
certificadas estas a las cuales se les otorga pleno valor
probatorio.

La apoderada actora, en la oportunidad
de promover pruebas, trajo a los autos además de la copia
certificada del documento de venta del apartamento ya
identificado, la cual fue traída a los autos
acompañada al escrito libelar en copias
fotostáticas y que ha sido objeto de valoración;
copia fotostática del expediente signado con el
alfanumérico KP02-S-2006-016306 del Juzgado Primero del
Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del
Estado Lara relativo a los depósitos de arrendamiento y
copia certificada de de solvencia presentada con el documento de
venta del inmueble objeto de la demanda, ambas copias que se
desechan en razón de no aportar a este Juzgador elementos
útiles de convicción en cuanto a la
notificación o no de la venta del inmueble al cual se hace
referencia y copia fotostática del ofrecimiento de venta
del apartamento referido, que se le realizó a su
representado, de fecha 03 de Noviembre de 2005, a la cual se le
confiere pleno valor probatorio en razón de no haber sido
impugnado por la parte demandada.

Ahora bien, de lo expuesto, este
Juzgador considera oportuno, realizar las siguientes
consideraciones:

El Artículo 42 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios
dispone:

"La preferencia ofertiva es el derecho
que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en
primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble
que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo
será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario
que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que
se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del
propietario."

Los Artículos 43 al 46 ejusdem,
establecen de manera expresa

Artículo 43: El retracto legal
arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien
adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la
transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este
derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones
establecidas en el artículo
anterior.

Artículo 44: A los fines del
ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá
notificar al arrendatario, mediante documento auténtico,
su manifestación de voluntad de vender. En dicha
notificación se deberá indicar el precio,
condiciones y modalidades de la
negociación.

Parágrafo Unico: El
arrendatario deberá notificar igualmente al propietario,
en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la
oferta hecha a
su favor, en el término de quince (15) días
calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido
este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de
dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones
y modalidades del ofrecimiento de
venta.

Artículo 45: Transcurridos
ciento ochenta (180) días calendario después del
ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo
anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros,
quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en
consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para
cualquiera otra negociación que se pretendiere
celebrar.

De la trascripción realizada y
del análisis de los medios de pruebas aportados al proceso
por las partes, colige quien esto decide que efectivamente, el
ciudadano Homero Giménez Saldivia, en calidad de
arrendador, vendió al ciudadano Henry Alonso
Ramírez, el inmueble objeto de la pretensión
propuesta.

Asimismo se evidencia que el ciudadano
Homero Giménez Valdivia, en fecha 03 de Noviembre del
año 2005, ofreció en venta al demandante de autos,
dicho inmueble y que el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de
la Circunscripción Judicial del Estado Lara, ordenó
mediante sentencia definitivamente firme, el desalojo del
inmueble mencionado, por la pretensión interpuesta en
fecha 29 de Febrero de 2008, por el ciudadano Henry Alonso
Ramírez en contra de la parte actora, Sentencia
ésta que aportó la parte demandada como medio de
prueba y de la cual se evidencia que tanto la fecha de introducción de la demanda como su fecha de
publicación, son posteriores a la venta del inmueble
constituido por el apartamento
identificado.

Y siendo que de conformidad con lo
establecido por el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios preinserto, transcurridos mas de CIENTO OCHENTA
(180) días calendario después del ofrecimiento de
venta, esto es, el 03 de Noviembre de 2005, ya que la venta del
referido inmueble se efectuó al ciudadano Henry Alonso
Ramírez, el 30 de Octubre de 2006, sin que se hubiese
efectuado entre una fecha y otra la venta a terceros,
quedó sin efecto dicho ofrecimiento de fecha 03/11/05,
debiendo en consecuencia, haberse realizado una nueva oferta al
arrendatario, hecho este que no sucedió; por lo cual sin
notificación previa al actor de autos, mal pudo haber
efectuado la operación de compra venta el ciudadano Homero
Giménez Valdivia en su condición de arrendatario,
debiendo así declararse con lugar la pretensión de
la parte actora de autos. Así se
decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado
Lara, administrando justicia, en nombre de la República
Bolivariana de Venezuela y por autoridad de
la ley declara CON LUGAR la pretensión de Retracto Legal
Arrendaticio, intentada por el ciudadano PRECILIANO FLORES
VASQUEZ, contra los ciudadanos HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY
ALONSO RAMIREZ, previamente
identificados.

En
consecuencia:

1) Se ordena oficiar al Registro
Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del
Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de
compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos HOMERO
GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, sobre el inmueble objeto
del presente Juicio, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo
Primero, Tomo 19, una vez quede definitivamente firme el presente
fallo.

2) Se ordena al co-demandado,
ciudadano HOMERO GIMENEZ SALDIVIA hacer efectivo del derecho del
actor ganancioso PRECILIANO FLORES VASQUEZ de subrogarse en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente
señalado, una vez quede definitivamente firme la presente
decisión.

3) Ya establecido el derecho
preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el
demandante, ciudadano PRECILIANO FLORES VASQUEZ, deberá
dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a
partir de que quede definitivamente firma la presente Sentencia,
consignar ante el Tribunal la cantidad de SETENTA MIL
BOLÍVARES FUESRTES (70.000, oo Bs.F.) precio de la venta
efectuada entre los codemandados, ya identificados,
y

4) Una vez que exista constancia
auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda
ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte
demandada haya dado cumplimiento con su obligación de
realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia
servirá de título de propiedad sobre el inmueble
constituido por un apartamento distinguido por el Nº 1-4,
ubicado en el primer piso del Edificio El Rotemkal, situado en el
cruce de la calle 60 con carrera 14-B en Jurisdicción de
la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado
Lara, con una superficie de 138,34 Mts2 y que sus linderos
particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR:
apartamento Nº 1-3 y vacío que da al techo del local
Nº 2; ESTE: vestíbulo de distribución de la
planta, escaleras y vacío que da a la conserjería y
OESTE: fachada Oeste del edificio, a favor de la parte demandante
ganaciosa.

Se condena en costas a la parte
demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del
Código de Procedimiento Civil. Así se
decide.

Déjese copia certificada de la
presente decisión, de conformidad con lo establecido en el
artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y
Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de
Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de
Barquisimeto, a los Veintidós (22) días del mes de
Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199º
y 150º.

EL
JUEZ

Abg. Oscar Eduardo Rivero
López

El
Secretario,

Abg. Roger Adán
Cordero

Seguidamente se publicó en su
fecha, siendo las 3:20 p.m.

El Secretario,
OERL/mi

Conclusiones

Entendemos que para que exista un
derecho de retracto deberán concurrir estos dos
requisitos:

a) la existencia previa de una
compraventa o dación en pago,
y

b) la subsistencia de un derecho a
favor de un tercero, en virtud del cual está autorizado a
adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las
mismas condiciones que ha satisfecho el adquirente
originario.

Es evidente la exigencia de que se
trate de un arrendamiento sometido a esta Ley, o lo que es lo
mismo, que el inmueble enajenado que sea su objeto no esté
excluida de su ámbito. Y a este respecto se plantean dos
cuestiones esenciales: una es la relativa al momento en que ha de
considerarse efectuada la enajenación del inmueble, la
cual hace surgir el derecho

Es claro que la perfección de
la compraventa permite, sin problema alguno de ella derivado, el
ejercicio de la acción retractual, el hecho de que no se
haya tramitado el inmueble vendido al comprador, mediante la
entrega de su posesión, no dificulta en modo alguno la
acción, y por tanto, no existe razón alguna para
que no se considere así.

Perfeccionada la compraventa, si el
arrendador no hubiese hecho al arrendatario la
notificación prevista en el artículo 47 del Decreto
Con Rango Y Fuerza De Ley
De Arrendamientos Inmobiliarios, surge su derecho a retraerla, el
cual podrá ejercitar dentro del plazo legal de cuarenta
días calendario que señala el precepto. El momento
a partir del cual deberá de computarse el plazo
será desde la fecha en que, por cualquier medio, haya
tenido conocimiento de la compraventa el arrendatario.
Conocimiento que implica, según determina el
artículo anterior, el de las condiciones de la
enajenación, el precio, en su caso, y el nombre y
circunstancias del adquirente.

También surgirá el
derecho del arrendatario a retraer, cuando se lleve a cabo la
compraventa en condiciones distintas a las que fueron previstas
para el tanteo.

El precio que el retrayente ha de
satisfacer al adquirente es el real por el que se haya efectuado
la transmisión, el cual no ha de coincidir necesariamente
con el consignado en escritura
pública. Por consiguiente, en caso de controversia
habrá que estar al correspondiente resultado
probatorio.

Queda circunscrito a cualquier
supuesto de enajenación que no sea la compraventa,
único al que será
de

Bibliografía

 CORA FARIAS Altuve. EL PROCESO
INQUILINARIO

CÓDIGO CIVIL Gaceta Oficial
Número 2.990
Extraordinaria

CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Gaceta Oficial Número 4.209
Extraordinaria

DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY
No.427 DE ARRENDAMIENTOS

INMOBILIARIOS Decreto Nº 427 25
de octubre de 1999 GACETA OFICIAL
No.36.845

LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y DEL
NOTARIADO. Gaceta Oficial Número 5.833
Extraordinaria

NÚÑEZ A. Edgar D. LA
RELACIÓN ARRENDATICIA EN LA VENEZUELA DE PRINCIPIOS DEL
SIGLO XXI


[1] 

  DECRETO CON RANGO
Y FUERZA DE LEY No.427 DE
ARRENDAMIENTOS

INMOBILIARIOS Decreto
Nº 427 25 de octubre de 1999 GACETA OFICIAL
No.36.845


[2]
Tomada del website:

http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Mayo/RC-00260-200505-04807.htm


[3]
CÓDIGO CIVIL Gaceta Oficial Número 2.990
Extraordinario


[4]
DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY No.427 DE
ARRENDAMIENTOS

INMOBILIARIOS Decreto
Nº 427 25 de octubre de 1999 GACETA OFICIAL
No.36.845


[5] 
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Gaceta
Oficial N° 4.209
Extraordinaria


[6]
NÚÑEZ A. Edgar D. LA RELACIÓN
ARRENDATICIA EN LA VENEZUELA DE PRINCIPIOS DEL SIGLO
XXI


[7] 
CÓDIGO CIVIL Gaceta Oficial Número
2.990 Extraordinaria


[8]
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Gaceta Oficial
Número 4.209
Extraordinaria


[9]
LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO. Gaceta
Oficial Número 5.833
Extraordinaria

 

 

 

 

Autor:

Irina
Maroa

Partes: 1, 2
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