La edificación de bienes inmuebles

2. Adquisición
   de derechos reales sobre solares yermos de propiedad personal
   para edificar viviendas
3. Adquisición
   de solares yermos de propiedad estatal

Edificación de
viviendas

La construcción de viviendas en Cuba se
propicia, fundamentalmente, por esfuerzo propio de la población y por la acción
estatal, todo lo cual queda definido en el artículo 1 de
la Ley General de la
Vivienda[1]LGV). Las diferencias entre los
requisitos de cada una de estas formas de realización de
las acciones
constructivas se evidencian al examinar el procedimiento
técnico-constructivo y legal que está regulado en
la citada Ley y complementado en las Resoluciones Nos.10 y 11,
dictadas el 6 de enero del año 2006, por el Instituto
Nacional de la Vivienda(INV), las cuales constituyen el
Reglamento para la nueva construcción y
rehabilitación de viviendas por esfuerzo propio de la
población y el Procedimiento para otorgar licencias o
autorizaciones de construcción y certificados de
habitable, respectivamente.

Como antecedentes obligados debemos destacar que el
artículo 15 de la mencionada Ley General de la Vivienda,
fue modificado por el Decreto-Ley No.211[2]del 19
de julio del 2000, que faculta a las Direcciones Municipales de
la Vivienda para la expedición de licencias de
construcción por esfuerzo propio y al Presidente del
Instituto Nacional de la Vivienda para emitir las regulaciones
necesarias para su implementación.

A tales efectos se promulgó la Resolución
No.330, de 19 de junio del 2001, anterior Reglamento para la
construcción y conservación de viviendas por
esfuerzo propio de la población, que fue derogado al
resultar conveniente establecer nuevas regulaciones para las
acciones constructivas por esfuerzo propio de la
población, relativas al régimen jurídico,
derechos y
obligaciones
para la ejecución de dichas acciones, así como las
atribuciones y funciones de las
distintas entidades del Sistema de la
Vivienda implicadas en esta actividad, adaptadas a las nuevas
condiciones del país[3]

Algunas de las principales acciones constructivas reguladas se
definen en las citadas normas, donde
aparecen conceptualizados términos tales como la
conservación, construcción, reconstrucción,
remodelación, ampliación, unificación,
división, reposición, rehabilitación,
edificio multifamiliar, esfuerzo propio, solares yermos,
intervención a escala urbana,
licencia de construcción, autorización de
construcción, certificado de habitable, obra nueva,
superficie útil, superficie habitable y superficie
auxiliar.

La construcción de viviendas por esfuerzo propio de la
población responde a un derecho patrimonial: el derecho a
edificar. Para llevar a cabo construcciones de viviendas el
terreno puede adquirirse, asignarse o trasmitirse, ya sea de
propiedad
personal o
propiedad estatal; no obstante para legitimar cualquier
acción constructiva con independencia
de su origen o destino, siempre será indispensable la
obtención de la licencia de construcción o
autorización de construcción, así como la
acreditación de su habitabilidad.

A los efectos pertinentes la Resolución No.11/06 del
INV específica en su apartado primero qué se
entiende por licencia o autorización de
construcción y certificado de habitable.

• a) Licencia de Construcción: Documento
  técnico-administrativo obligatorio y previo a
  cualquier actuación urbanística o
  arquitectónica, para la construcción de nuevas
  viviendas, ampliaciones y para la realización de
  acciones constructivas de remodelación,
  rehabilitación, división, unificación y
  acciones emergentes, siempre que impliquen cambios de
  carácter estructural o incrementen cargas a los
  elementos estructurales, así como los garajes cuya
  construcción sea sólida.

• b) Autorización de Construcción:
  Documento emitido por un especialista con el visto bueno del
  jefe inmediato, pertenecientes a las entidades facultadas
  para ello, que se otorga a los trabajos de:
  instalación de tanques en azoteas, carpoch, cisternas,
  fosas, cercas, rehabilitación de fachadas,
  reparación de cubiertas ligeras, así como
  pintura exterior, siempre que estén en zonas de
  interés determinadas por el Plan de Ordenamiento
  Territorial y Urbano y sus regulaciones, y en todos los casos
  cuando se trate edificios multifamiliares.

• c) Certificado de Habitable: es el documento
  técnico-administrativo que certifica que la obra
  amparada por una Licencia de Construcción ha sido
  terminada y cuenta con los servicios técnicos que
  garantizan la habitabilidad de las viviendas, tales como
  electricidad, suministro de agua, alcantarillado o
  disposición final de residuales.

Una vez que se ha definido debidamente que la obra
constructiva acometida cumple con todos los requisitos de
terminación exigidos para su posterior utilización
(requisitos mínimos de habitabilidad) se procederá
a su legalización de forma tal que permita la
obtención de la correspondiente titularidad, cuyo
régimen jurídico también es detallado por
las normas enunciadas[4]