a) acceso independiente ;
b) al menos tres locales: habitación, baño
y cocina;
c) superficie útil mínima de 25 metros
cuadrados; y
d) demás requisitos de habitabilidad que
están establecidos.
En estos casos, se da por terminada la vivienda y queda
vigente la Licencia. En la misma se plasma la fecha de entrega
del Certificado de Habitable y que la obra continúa como
una ampliación de lo considerado en el habitable otorgado.
Cuando concluya totalmente la obra el Certificado de Habitable
acredita la terminación de dicha ampliación.
La escritura
pública de descripción de obra otorgada ante notario
como funcionario facultado, resultará el título de
propiedad de
las personas que hayan construido por esfuerzo propio en terreno
propiedad personal o
estatal adquirido por Derecho Perpetuo de Superficie, pues en
definitivas la vivienda es propiedad de quien la
construya[5]
Adquisición de derechos reales sobre
solares yermos de propiedad personal para edificar
viviendas:
El solar yermo es un bien inmueble, siendo oportuno recordar
que dentro de la clasificación que acoge nuestro
ordenamiento jurídico civil[6]pueden
considerarse las fincas urbanas o solares yermos como bienes
inmuebles por naturaleza.
Puede precisarse además que la adquisición de
los solares yermos de propiedad personal en Cuba se
realiza a través de actos jurídicos traslativos de
dominio,
específicamente: la donación, la permuta y la
compraventa, los cuales en materia
inmobiliaria tienen sus particularidades, debiendo regirse por lo
regulado en la normativa especial.
En esencia las cesiones de solares de propiedad personal se
encuentran establecidas en los artículos 21 y 22 de la
Ley General de
la Vivienda, que fueron modificados por el Decreto-Ley
No.233[7]de 2 de julio del 2003; así como
en la Resolución No.14/06 de fecha 13 de enero del 2006,
dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda, "Reglamento
complementario al Decreto-Ley No.233, que modifica
artículos de la Ley General de la Vivienda" y dedica a
estos trámites los artículos del 14 al 25.
Del análisis de lo preceptuado respecto a la
transferencia de los solares de propiedad personal se pueden
resumir las siguientes particularidades:
Las personas naturales pueden ceder los solares yermos de
su propiedad sin que exista entre cedente y cesionario
vínculo de parentesco alguno; también pueden
donarlo o venderlo a favor del Estado.Los solares yermos de propiedad personal se podrán
transferir a título oneroso o gratuito.En el caso de que se interese la compraventa el precio es
el pactado libremente por las partes.La Dirección Provincial de la Vivienda es
competente para conocer de las donaciones o compraventas de
solares yermos de propiedad personal. Por su parte, la
Dirección Municipal de la Vivienda es el órgano
administrativo encargado de la autorización de las
permutas de solares yermos particulares.Se autoriza el trámite siempre que se justifique
que la cesión se produce a favor de las personas que
necesiten el terreno para construir sus viviendas, en
detrimento de la facultadad de disposición del
propietario (la legislación complementaria obliga que
el cesionario haya sido seleccionado para construir por el
procedimiento vigente).Deberá acreditarse que no existen restricciones
urbanísticas que impidan la construcción y se
realizarán las comprobaciones necesarias para
determinar que el área de terreno está libre de
edificaciones.Se requiere autorización administrativa y
después las partes concurrirán ante notario
para la formalización del acto.La Direcciones de la Vivienda, en representación
del Estado, podrán ejercer el derecho de tanteo como
derecho de adquisición preferente. Si se hace uso del
mismo imposibilita el criterio favorable de la
Administración para la cesión pretendida,
proponiéndose la posibilidad de vender al Estado el
bien, por el precio legal del terreno. No es posible el
derecho de retracto.En cuanto a la permuta de solares yermos de propiedad
personal nunca se produce directamente entre particulares,
sino que solo es posible entre el Estado y la persona natural
como permutantes, cuando existen restricciones
urbanísticas que impiden su cesión. De no
existir otro disponible se puede autorizar también el
pago de su precio legal.Si la cesión es a favor de personas
jurídicas la Dirección Provincial de la
Vivienda deberá someterla a la consideración
del Instituto Nacional de la Vivienda.Procede la transmisión hereditaria de los solares
yermos tanto por vía testada como intestada
rigiéndose por la legislación sucesoria
común.La cesión estará gravada por el impuesto
sobre transmisión de bienes inmuebles.
Adquisición de solares yermos de
propiedad estatal
La Ley General de la Vivienda[8]autoriza la
entrega a la población de solares yermos urbanos para la
construcción de viviendas, cesión
que se realiza en concepto de
derecho real de superficie[9]o Derecho Perpetuo de
Superficie (DPS), que difiere de aquel en cuanto a su sentido y
alcance, siendo una modalidad especial.
Las diferencias entre tales derechos están
dirigidas fundamentalmente a la temporalidad: el Código
Civil limita el otorgamiento de dicho derecho real a un
término de 50 años, prorrogables 25 años
más; mientras que el DPS es vitalicio, con posibilidades
de transmisión a los herederos y respecto a su finalidad:
el derecho de superficie puede ser concedido para cualquier fin y
el DPS, solo para construir viviendas.
Una definición muy sucinta del derecho de superficie,
que lo aproxima a la utilización de este derecho real como
Derecho Perpetuo de Superficie, la ofrece Diez Picazo al
conceptualizarlo de la manera siguiente: "el derecho de
superficie, en su variedad urbana, es el derecho real que
confiere a su titular el poder de
edificar en suelo ajeno,
haciendo suya la propiedad de lo
construido"[10].
El DPS tiene determinadas singularidades y está
regulado en la Resolución No.2 de fecha 14 de enero de
1991, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda, que
además de definirlo, contempla casos que deben ser
llamados al pago del derecho perpetuo de superficie y precisa
otros que pueden ser exceptuados de la obligación de ese
pago. Es nuestro criterio que con tal posición se asemeja
al derecho de superficie contemplado en la legislación
civil que lo admite a titulo oneroso o gratuito.
La Resolución No.3, de fecha 14 de enero de 1991, del
Instituto Nacional de la Vivienda establece la posibilidad de
rebaja de hasta un 50 % del importe del precio legal
de los terrenos entregados por el Estado
cuando por lo accidentado del terreno hubiere sido necesario que
el superficiario realice obras para su acondicionamiento.
La transmisión de los solares yermos se realiza por
parte del Estado, a
través de las DMV, a particulares que deben igualmente
poseer el requisito de ser de las seleccionadas para construir,
existiendo la posibilidad de que en un mismo solar construya
más de una familia,
concediéndose así a favor de varias personas el
DPS, las que devienen posteriormente como propietarias de las
viviendas construidas.
En tal sentido se realizará un acta en la cual se
dejará constancia de que las personas a las cuales les fue
concedido tal derecho han acordado quién o quiénes
se obligan al pago del derecho perpetuo de superficie; la
ubicación de los ocupantes de las plantas bajas y
de las plantas restantes; quién o quiénes
obtendrán la condición de superficiario del terreno
y de la servidumbre de paso a través de jardines, pasillos
y portales; así como cualquier otra circunstancias que
contribuya a facilitar la reclamaciones entre los futuros
propietarios o relacionados con el uso común del
terreno.
A aquellas personas que se les entregue un solar de propiedad
estatal por parte de las Direcciones Municipales de las
Viviendas, se les expedirá una Certificación donde
conste el importe del precio del DPS para que en los 60
días siguientes concurran a la Agencia del Banco Popular de
Ahorro y
efectúen el pago en efectivo o mediante la
obtención de un crédito, momento en el cual con el modelo de
ingreso al presupuesto del
Estado se produce el acto jurídico administrativo a
través de la Resolución de la Dirección Municipal de la Vivienda
correspondiente; que también se pronunciará de
igual forma, mediante Resolución, si dispone la
pérdida de tal derecho.
El superficiario está obligado a iniciar la
construcción de su vivienda en el término de un
año, de no cumplir con tal obligación será
causa suficiente para la extinción del derecho
concedido.
No es posible que quienes adquieran un terreno por DPS
posteriormente realicen otra cesión, venta o
segregación a favor de persona distinta,
prohibiéndose su transferencia ulterior, salvo al
Estado[11]Para el caso de fallecimiento de los
superficiarios sus herederos se subrogaran en cuanto a sus
derechos y obligaciones.
Resulta válido aclarar que actualmente el precio del
DPS todavía es calculado según las bases que
fijó el Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo de
Ministros de fecha 25 de junio de 1985, No. de Inscripción
1810, con la modificación contenida en el Acuerdo del
propio órgano administrativo de 16 de noviembre de 1987.
Por su parte, la Instrucción No.9, de 30 de julio de 1985,
del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, regula el
cálculo
del precio legal de las viviendas por el sistema de pago
por metros cuadrados de superficie útil.
Dicho Acuerdo aprueba las bases para el precio de
transferencia de las viviendas por grupos, la
depreciación, recargo por ubicación
geográfica y precio de transferencia del Derecho Perpetuo
de Superficie.
Para incrementar la construcción de viviendas se
entregan terrenos y materiales por
el Estado a personas seleccionadas por el procedimiento
establecido para que con su esfuerzo propio obtengan sus
viviendas, no resultando justo que se exija el pago total a los
ocupantes que las han construido y no es posible
otorgárselas sin pago alguno por la aportación
estatal.
Para resolver esta situación se calculó el
valor de la
mano de obra, representando alrededor del 30% del costo de
producción de una vivienda individual. Alegando tal
fundamento el Instituto Nacional de la Vivienda dictó la
Resolución No.61, de 14 de octubre de 1986, cuyos
apartados primero al tercero fueron modificados por la
Resolución No.222, de fecha 21 de julio de 1999, del
propio INV.
Dichas normas
posibilitan una rebaja del 30% del importe del precio legal para
las viviendas de asignación estatal que hayan sido
construidas íntegras o parcialmente por los particulares
con materiales y terrenos entregados, total o parte de ellos, por
el Estado, teniendo en cuenta la certificación emitida por
la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda.
Autor:
MSc. Gustavo E. Rodríguez Montero
Esp. Iliana Concepción Toledo
[1] Con posterioridad al triunfo de la
Revolución la materia de vivienda en Cuba
se ha regido por distintas disposiciones normativas: rectora
fue la Ley de Reforma Urbana, dictada el 14 de Octubre de 1960,
derogada por la Ley No.48 de fecha 27 de Diciembre de 1984,
primera Ley General de la Vivienda, la que a su vez
quedó sin efecto con la promulgación de la
vigente Ley No. 65, de 23 de Diciembre de 1988, segunda Ley
General de la Vivienda. que en su artículo 1 establece
que sus regulaciones se fundamentan en el principio de que el
Estado socialista trabaja por lograr que no haya familia sin
una vivienda confortable y a dichos efectos planifica, organiza
y promueve la construcción y reparación de
viviendas por: las microbrigadas; las empresas y
otras entidades estatales; las cooperativas
de producción agropecuarias y esfuerzo
propio de la población.
[2] El citado Decreto-Ley No.211del 2000 fue
publicado en la Gaceta Oficial, Extraordinaria, No. 5, de 24 de
Julio del 2000.
[3] El INV promulgó en marzo de 1988,
la Resolución No.15 "Reglamento de Construcción y
Conservación de Viviendas por Esfuerzo Propio",
ésta fue derogada por la Resolución No.500/00, de
muy corta duración, derogada también por la
Resolución No.330/01 y ésta a su vez, por las
actuales Resoluciones Nros.10 y 11 del año 2006.
[4] Resolución No.11/2006, del INV
[5] El articulo 118 de la LGV, tal y como
quedó modificado por el Decreto-Ley No.185 de 28 de mayo
del 1998, publicado en la Gaceta Oficial, Extraordinaria, No 2,
de 6 de julio de 1998, establece que las descripciones de obra
nueva, las ampliaciones u otras variaciones constructivas
sustanciales de los inmuebles deberán ser declaradas
mediante escritura pública, la que se presentará
para su inscripción en el Registro
correspondiente.
[6] Precisar el artículo 136 del
Código Civil cubano.
[7] El Decreto-Ley No.233/03 fue publicado en
la Gaceta Oficial, Extraordinaria, No. 12 de 15 de julio del
2003.
[8] La entrega de solares yermos por DPS
está regulada en los artículos del 17 al 20 de la
Ley General de la Vivienda.
[9] Ver artículos del 218 al 225 del
Código Civil cubano.
[10] Diez Picazo, Luis: "Sistema de Derecho Civil,
Derecho de cosas y Derecho inmobiliario registral", Volumen III,
Sexta Edición, Pág. 484
[11] La Resolución No.14 del INV en su
Artículo 65 dispone que en los supuestos que el titular
del derecho perpetuo de superficie ceda ilegalmente viviendas
terminadas pero sin legalizar que fueron edificadas legalmente,
las direcciones municipales de la Vivienda radican expediente y
previa la
investigación de rigor, dispone la pérdida de
lo edificado al amparo de la
Disposición Especial Séptima. En los supuestos de
viviendas en construcción, ejecutadas cumpliendo todos
los requisitos legales y cedidas ilegalmente, las direcciones
municipales de la Vivienda actúan de conformidad con lo
dispuesto en el inciso a) del artículo 16 del Reglamento
de Construcción por Esfuerzo Propio vigente.
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