Embargos. Transformación de la medida cautelar – caducidad – reinscripción – ampliación de monto (página 2)

Pero esa desidia o desinterés no se presume
cuando, como lo ha dicho la Corte Suprema "…el titular del
embargo lo mantiene vivo mediante la inscripción de la
ampliación dispuesta por la autoridad
judicial pertinente" (J.A. 1986 III, Pag.591).-

En este caso, no se trató de una
"ampliación de embargo", sino del mismo embargo, que se
transforma de preventivo en definitivo, manteniendo sus mismas
características en cuanto al monto, carácter y privilegio.-

A mayor abundamiento, un reciente fallo de la Sala Civil
y Comercial Nº 2 de Tucumán, autos
"RODRIGUEZ HERMELINDA c/ LUCIO AVELLANEDA Y Ot. -DAÑOS Y
PERJUICIOS", Sentencia Nº 336, fecha 24/8/00, ha sostenido
"Para determinar el cumplimiento del término de caducidad
de cinco años establecido por la norma legal invocada
(art.37 inc. b) Ley 17.801), cabe
estar no a la fecha originaria de la inscripción (en el
caso como embargo preventivo) sino a la de su registración
como definitivo, acto que, en definitiva y desde el punto de
vista que se considera, equivale a una reinscripción y por
lo tanto a que deba, desde su fecha volver a computarse el
término quinquenal que, en el caso, se advierte, no
trascurrió hasta la reinscripción por lo que a su
respecto no se ha operado la caducidad".-

Entendiendo que el caso resuelto es análogo al
presente y compartiendo la doctrina alli sentada, soy de
opinión que corresponde REVOCAR la decisión de la
Dirección del Notariado Registros y
Archivos
disponiendo la registración pertinente y en
carácter de reinscripción, del Oficio Nº 2802,
de fecha 12 de setiembre 2.000, fojas 17.-

ASI VOTO.-

A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. CHIARA DIAZ, VALES,
PAPETTI Y CARLIN DIJERON que adhieren al voto del Dr.
Salduna.-

A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. SCHALLER, CARLOMAGNO,
CARUBIA Y ARDOY DIJERON que hacen uso del derecho de
abstención previsto en el art. 33 de la
L.O.P.J..-

Con lo que no siendo para más, se dio por
finalizado el acto quedando acordada la siguiente
sentencia:

SENTENCIA:

PARANA, 24 DE JUNIO DE 2002.-

Y VISTO:

Por los fundamentos del Acuerdo que antecede y oído el
Ministerio Público Fiscal; 

SE RESUELVE:

REVOCAR la decisión de la Dirección del
Notariado Registros y Archivos y disponer la registración
pertinente y en carácter de reinscripción del
Oficio Nº 2802 del 12/09/00 obrante en copia a fs. 17 de las
presentes actuaciones.-

Regístrese, notifíquese y
devuélvanse al organismo remitente a sus
efectos.-

Nota a
fallo

El embargo, la caducidad de su anotación
registral inmobiliaria y el principio de rogación –
Una interpretación jurisprudencial
preocupante.

Por Emilio Esteban Popelka.

El aspecto procesal recursivo:

El fallo que comentamos, comienza diciendo que "…
el abogado apoderado del Bco. Río de la Plata S.A.,
interpone formal recurso de apelación conforme al art. 34
de la Ley 6964 contra la resolución de la Jefa del Reg.
Pbco. de la ciudad de Nogoyá, pcia. de Entre Ríos,
que rechazó el recurso de recalificación
deducido".

No surge del mismo, cual fue el fundamento del rechazo
de la Sra. Jefa, ni qué suerte tuvo el recurso de
apelación.

Si tenemos presente que este se dedujo, como se expresa,
conforme al art. 34 de la Ley 6964, debió entonces seguir
al mismo, el trámite del art. 35 y subsiguientes de la ley
citada; vale decir, Resolución de la D.G.N.R.A y, si esta
fuera denegatoria, planteado el correspondiente Recurso
Jerárquico ante el P.E. y decidido en forma adversa al
recurrente, recién allí quedar expedita la
vía contencioso administrativa ante el STJ (art.
37)

Entendemos que si el rechazo hubiera adquirido firmeza,
se tendría que haber devuelto el correspondiente escrito
presentado por el abogado oportunamente y en la instancia
pertinente, sin posibilidades de ser considerado luego de
ello.

Sin embargo, aparentemente esto no ocurrió, por
cuanto el S.T.J., en una especie de "Per – Saltun" (que no es
tal), toma intervención, analiza y meritúa el
recurso originariamente rechazado sin fundamentar su
tratamiento.

Decimos que no hubo salteamiento por cuanto, de la pieza
judicial surge que las actuaciones fueron elevadas por la
D.G.N.R.A en virtud del art. 41 de la Ley 6964 ( indudablemente
ante una insistencia del Juez a – quo); de todos modos,
creemos que hubiese sido saludable que el máximo tribunal
analice la pertinencia y en su caso, modo de convivir en un mismo
trámite, de las dos vías recursivas planteadas,
aprovechando esta interesante oportunidad.

En efecto, el art. 41 de la ley 6964 prevé un
procedimiento
especial para el caso de devolución de documentos
judiciales que el Registro observe
por considerarlos con faltas
subsanables o insubsanables. Este procedimiento, casi
único en el país, ha evitado eventuales conflictos que
frecuentemente se producen entre el Registro y el Poder Judicial en
otras demarcaciones territoriales; a punto tal, que en más
de una Reunión Nacional de Directores de Registros ha sido
sugerido para su incorporación a las legislaciones
provinciales que aún no cuenten con una disposición
similar.

Por su parte, el art. 32 y sstes. de la citada ley,
establece el procedimiento recursivo, en principio, para los
demás documentos (Notariales, administrativos, etc.).
Decimos "en principio" porque, al no disponer el art. 41 cit. que
los documentos judiciales tendrán única y
exclusivamente el procedimiento recursivo allí definido y,
como contrapartida, facultar el art. 32 también citado,
para recurrir la decisión del Registro a "el peticionante
o interesado", cabría la posibilidad en el caso de los
documentos judiciales, de que estos últimos (dentro de los
cuales entendemos estarían por ejem. el acreedor
embargante y/o el abogado interviniente) también puedan
plantear el Recurso registral más allá de la
insistencia o no del Sr. Juez con la pretendida
registración observada y en ese caso – como
aparentemente ocurrió en el del fallo que comentamos
– coexistir ambos procedimientos.

Aunque reconocemos que la cuestión es discutible,
nos inclinamos por esta posibilidad en aras de darle la mayor
amplitud al principio de defensa.

De todos modos, cabe preguntarse que ocurriría si
planteado un recurso por el art. 32 y transcurriendo el plazo
respecto de este, el Juez insistiera en virtud del art.
41.

Esta hipótesis no está prevista en
disposición legal alguna, pero consideramos que, al actuar
en estos casos el Juez a instancia de parte, habría una
especie de "renuncia" del interesado, a la prosecución del
recurso del art. 32 que quedará de alguna manera subsumido
en la insistencia del art. 41.

En esta línea de pensamiento,
consideramos que a la inversa, producida la insistencia del Juez
por el art. 41, ya no sería viable el recurso del art.
32.

Sería conveniente, que en una futura reforma y
necesaria actualización de la Ley 6964, esta
situación sea regulada de una manera más
armónica y específica.

La cuestión resuelta:

Continúa diciendo el fallo: "Ya en tren de
resolver,… b) Según oficio de fecha 7/7/97 se
decretó (Registralmente interesa la fecha en que el
oficio ingresó al Registro de la propiedad
– arts. 19 y 40 Ley 17.801-) embargo definitivo sobre el
mismo inmueble".

A los fines de evitar confusiones terminológicas,
interpretamos que sería conveniente reservar el vocablo
"definitivo" para el caso de las inscripciones o anotaciones
registrales que adquieran ese carácter (art. 9 in fine Ley
17.801) y utilizar, en los casos de transformación del
carácter procesal de una medida cautelar preventiva (art.
209 CPCN), el de ejecutivo (art. 531 Cod. Cit.) o ejecutorio
(art. 502 mismo Cod.), según
corresponda.[1]

Seguidamente, a nuestro criterio con acierto, considera
el STJ que, "… no se trata de un nuevo embargo sino de la
transformación del anterior,…".

Ahora bien, si esto es así, existe una
disposición de la ley que es específicamente
aplicable al caso y además, clarifica notablemente el
asunto.

En efecto, se trata del art. 33 de la Ley 17.801,
ubicado en el Capítulo VII, titulado INSCRIPCIONES Y
ANOTACIONES PROVISIONALES, PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS;
justamente de esto último estamos hablando.

Este artículo dispone: "…, el Registro
practicará inscripciones y anotaciones…

El cumplimiento de condiciones suspensivas o
resolutorias que resulten de los documentos inscriptos,
así como las modificaciones o aclaraciones que se
instrumenten con relación a los mismos, se
harán constar en el folio respectivo por medio de notas
aclaratorias, cuando expresamente así se solicite."
(El destacado nos pertenece). Como puede verse, se relaciona
estrechamente con el art. 6 del mismo cuerpo legal y le agrega
explícitamente, una nueva exigencia al principio de
rogación, al requerir que la modificación sea
expresamente solicitada; lo cual es congruente con todo el
sistema y
mantiene su armonía.

Entendemos que esta misma interpretación debe
hacerse a los fines de considerar re – inscripto un embargo
(o medida cautelar en general); ello por cuanto la re –
inscripción significa también una
modificación, no ya de la medida cautelar propiamente
dicha, pero sí del plazo de caducidad de su
anotación. Re – inscripción que debe hacerse
indefectiblemente, a instancia de quien esté legitimado y
de manera expresa.

No se nos escapa que puede haber quien piense, que esta
disposición solamente se aplica a los documentos
inscriptos que sean portantes de alguna condición
(suspensiva o resolutoria), haciendo una interpretación
literal de la norma; pero creemos que el espíritu de la
Ley va mucho más halla, si tenemos una visión
integral de la misma.[2]

Continúa diciendo el fallo: "Es innegable que
la intención del legislador, tanto nacional como
provincial al determinar un plazo de caducidad determinado es
castigar la desidia o desinterés del
acreedor."…

En nuestra opinión, no ha sido esa la principal
intención del legislador, aunque el plazo de caducidad
sí es una carga, que perjudica a quien no lo haga renacer
adecuadamente.

Más que castigar, el legislador ha querido
regular la cuestión y crear las condiciones necesarias
para instalar el orden y la seguridad
jurídica. Para lograrlo, arbitrariamente se vale de la
ficción legal de la caducidad de la anotación de la
cautelar. Esfuerzo este del legislador, que se vería
desvirtuado si quedara librado el cómputo de ese plazo a
criterios interpretativos tan disímiles.

En salvaguarda del principio registral de especialidad
– en este caso en cuanto al derecho y su extensión
temporal -, es necesario que este plazo resulte fácilmente
comprobable para, de esta manera, evitar que se vulnere otro
principio de rango o jerarquía superior como lo es el de
prioridad; lo cual sin duda, en muchos casos, produciría
daños patrimoniales a terceros que, a nuestro criterio
injustamente, han sido impedidos de mejorar la posición
registral de su derecho ante la inacción o acción
inadecuada de un acreedor embargante que los precedía en
el rango.

Debemos advertir que, justamente es esto lo que puede
ocurrir con la interpretación que la jurisprudencia
ha efectuado del tema, incluso, desde el Máximo Tribunal
de Justicia de la
Nación,
lo cual es preocupante.

Así, el fallo afirma: "…esa desidia o
desinterés no se presume cuando, como lo ha dicho la Corte
Suprema "… el titular del embargo lo mantiene vivo mediante la
inscripción de la ampliación dispuesta por la
autoridad judicial pertinente" (J. A. 1986 III, Pag.
591)."

A nuestro criterio, el Registro NO presume, ni debe
hacerlo, sino que debe atenerse estrictamente a la ley, en
resguardo del principio de legalidad y de
otros no menos importantes que del mismo derivan, relacionados
íntimamente entre sí, como lo son el de prioridad,
especialidad, rogación e imparcialidad. Para de esta
forma, poder brindar
a todos seguridad; los propios Registradores que deben operar con
esa información, las partes (a quienes
podríamos considerar "terceros desinteresados registrales"
– embargado, embargante y Juez -) y sobre todo, a los
terceros interesados (acreedores de rango inferior, eventuales
futuros titulares de derechos
reales sobre el inmueble, etc.).

En cuanto a las "ampliaciones de embargos", en la
provincia de Entre Ríos, existe la D.T.R. Nº 001/88,
que reproduce lo resuelto en el Acuerdo del Excelentísimo
Superior Tribunal de Justicia de la misma provincia, de fecha
17/06/88.

Pero esta Técnico Registral dispone que en estos
casos, "… se deberán tomar como nuevos embargos
formulándose el correspondiente asiento en tal sentido…"
Haciendo una interpretación literal, parecería que
estas ampliaciones quedarían totalmente desvinculadas del
embargo que se ordena ampliar, recibiendo por ende –
aparentemente, porque en la práctica no es así – un
tratamiento registral totalmente independiente, dejando
así subsistente la incertidumbre con respecto a la
caducidad de una y otra anotación.

Frente a esta problemática originada en la falta
de certeza en el modo de computar el inicio del plazo, proponemos
al Registrador a modo de ejemplo lo siguiente:

Ante la orden de anotar la ampliación de un
embargo ya registrado, al confeccionar el asiento colocar: como
título, "Ampliación embargo b) 2)"
(individualizándolo), el monto por el cual se
amplía, los demás datos de estilo
(Oficio, Juzgado, Nº de ingreso, fecha, etc.) y luego una
nota del Registro que diga: "Se toma razón de la
ampliación como nuevo embargo en cuanto al monto y la
prioridad (art. 19 Ley 17.801), manteniéndose el plazo
original (art. 37 ley cit. y art. 115 ley. 6964) – Pasible
de Recurso art. 32 L. 6964".

En el oficio diligenciado, debajo de la plancha (art. 28
ley 17.801), deberá hacerse la misma advertencia al Sr.
Juez.

De esta manera, los terceros pueden conocer la
situación claramente y el Juez o en su caso, las partes
interesadas, podrán recurrir la decisión del
Registro dentro de los términos legales que entendemos son
los 15 días del art. 32 de la ley 6964 por dos razones: a)
Porque no se trata de una inscripción provisional, ni de
un rechazo a una orden concreta y específica del Juez, por
lo que no sería de aplicación el art. 41 de la
misma ley, ya que no podría haber una "insistencia" del
magistrado y b) porque entendemos que, al no fijar el art. 41 un
plazo determinado para la insistencia del juez, este se
agotaría perdiendo la reserva de prioridad, en principio,
recién a los 180 días – que es el caso de las
inscripciones provisionales – al que se debería
recurrir por analogía, ante la carencia de un plazo
específico y nos parece éste, un tiempo
demasiado largo para mantener sin definir una situación
que es de sumo interés
par el Registro, el Estado en
forma derivada, los terceros usuarios interesados y el
tráfico inmobiliario en general.

Resulta claro que sería conveniente, el dictado
de una nueva D. T. R. en el sentido que venimos propiciando o,
mejor aún, contemplarlo en la futura y seguramente
próxima reforma de la ley 6964.

La provincia de Bs. As., respecto a la ampliación
del monto, con buen criterio ha dictado la D. T. R. 6/88, la cual
dispone expresamente que no se modifica el plazo de caducidad de
la traba originaria, el que opera de pleno derecho.

Por otra parte, con respecto a la re –
inscripción de cautelares en esa misma provincia, la D. T.
R. 3/91 establece que debe solicitarse dentro de los 180
días anteriores al vencimiento
del plazo de caducidad, no tomándose razón de las
que se soliciten faltando un plazo mayor. Esto, como una manera
más de ordenar la vigencia de las medidas
cautelares, dándole precisión a los
plazos.

La contemporaneidad de las D.T.Rs. de ambas provincias –
E. R. y Bs. As. – no es casual, obedece a la incidencia
inflacionaria de ese momento frente al embargo y los conceptos e
importes de los créditos que este garantizaba, lo que fue
superado por el avance jurisprudencial que consideró
resguardado por la cautelar no solo el monto de la
obligación principal por el que se anotó la medida,
sino también su actualización, intereses y costas
del juicio, salvo en el caso de concurso (Conforme a lo dispuesto
por los arts.214/5 del CPCCER) Tema este que lamentablemente a
sido reeditado en estos tiempos; pesificación, devaluación y Ley de Emergencia Nº
25.561 mediante.

Bueno sería saber que consecuencias ha tenido la
aplicación práctica de esta D. T. R. ante el fallo
de la C.S.J.N. de fecha 06/08/85, que en autos "Guillermo A. c.
Provincia de Santa Fe" resolvió exactamente lo
contrario.[3]

Cabe destacar, que como consecuencia de este fallo que
condenó al Estado
provincial a indemnizar daños y perjuicios al actor, la
provincia de Santa Fe sancionó en fecha 23/11/95 la Ley
11.292 (Hoy vigente), la cual incorporó a la Ley 6435 el
art. 65 Bis, disponiendo que ante cualquier modificación
con relación a medidas cautelares ya anotadas (Incluyendo
su toma a cargo), la caducidad se producirá a partir de la
fecha de la toma de razón originaria.

Consideramos, que el fallo de la Suprema Corte –
al igual que sus similares, el de la Sala Civil y Comercial
Nº 2 de Tucumán que cita el del S.T.J.E.R. que
estamos comentando y también este último –
confunden el trámite registral con el procedimiento
judicial, haciendo una interpretación analógica a
la caducidad de instancia (arts. 310 y s.s. del CPCN, arts. 298 y
s.s. del CPCCER); instituto de corte netamente procesal que, en
nuestra opinión, no es aplicable al Derecho
Registral.

En efecto, el art. 207 del CPCN en su último
párrafo, claramente establece que: …"Las
inhibiciones y embargos se extinguirán a los cinco
años de la fecha de su anotación en el Registro
que corresponda, salvo que a petición de parte se
reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del
juez que entendió en el proceso." (El
destacado nos pertenece).

El CPCCER reproduce casi textualmente este
párrafo en la ultima parte de su art. 204.

Vale decir que, en principio, aún en el
ámbito del D. Procesal la reinscripción de
cautelares se produce "a instancia de parte"; de todos modos, y a
los fines de evitar la caducidad de instancia (arts. 298 y s.s.
CPCCER), es válido interpretar que un pedido de
transformación de un embargo de preventivo a ejecutivo o,
en su caso, a ejecutorio, o de ampliación del monto de uno
ya anotado, la evite.

Pero esta necesaria "actividad de parte" cobra especial
importancia en el ámbito del D. Registral, a través
del Principio de Rogación o Instancia consagrado en el
art. 6 de la Ley 17.801, que comienza diciendo: "La
situación registral sólo variará a
petición de: …" (El destacado nos
pertenece).

Este artículo se complementa y armoniza
perfectamente para el caso, con el art. 33 de la misma
ley[4]por ello, ambos deben interpretarse y
aplicarse conjuntamente.

Además, obsérvese que los propios
Códigos Procesales, al tratar la ampliación de las
medidas cautelares[5]titulan el correspondiente
artículo con el encabezado "Modificación" (arts.
203 CPCN y 200 CPCCER). Esto reafirma la postura que sustentamos
en el sentido que debe aplicarse al caso el art. 33 in fine de la
Ley 17.801 y, en consecuencia, atenerse el Registro estrictamente
a lo expresamente solicitado.

Significa que el Registro no actúa de
oficio, salvo contadas excepciones referidas principalmente a
cuestiones internas, que no interfieren en los eventuales
intereses contrapuestos de los
terceros[6]

Es por ello que entendemos, que no se puede suplir la
inacción del acreedor – que debió actuar en
forma expresa, concreta, adecuada, conducente y sobre todo,
acorde con las disposiciones legales vigentes – mediante una
interpretación de su voluntad presunta y tácita.
Trasladando, además, la responsabilidad de llevar a cabo esa suerte de
interpretación no reglada, al ámbito de los
Registros, generando así una inseguridad
jurídica sumamente peligrosa para los terceros interesados
y sobre todo para el Estado.

En materia
administrativa, a diferencia de lo que sucede en materia civil,
la "incapacidad" es la regla y la capacidad es la
excepción. Vale decir, quien cumple una función
administrativa, para poder actuar legítima y eficazmente,
debe contar previamente con una disposición legal que al
efecto lo faculte.

Este principio general del derecho
administrativo, es aún más fuerte en el derecho
registral. El Registrador solo actúa en la medida en que
la ley se lo permite u ordena (lo que constituye una parte del
principio de legalidad). Y se potencia al
extremo, al aplicarlo con relación al principio de
instancia para casos como el del fallo que comentamos (arts. 6;
33; 37 Ley 17.801 y 115 Ley 6964).

En efecto, el Registrador prácticamente nunca
actúa "de oficio" y debe atenerse a lo expresamente
solicitado para, de esta manera mantener incólume otro
principio básico que tal vez por obvio, no se mencione con
mucha frecuencia, el de imparcialidad.

A su vez, lo que se solicita, también debe
cumplir con otro principio fundamental del derecho registral, el
de especialidad o determinación. Al respecto ha dicho la
doctrina: "La rogatoria registral debe contener todos los
elementos de juicio cuya importancia justifique su oportuna
publificación, por lo cual la minuta o síntesis
del documento portador de derechos no puede pecar por
excesos ni por defectos, ya que ese elemento
gráfico se transformará en asiento inscriptivo…"
(el destacado es nuestro)[7].

Como puede observarse, los principios
registrales[8]no están desvinculados unos
de otros, sino por el contrario, están íntimamente
relacionados y en la mayoría de los casos se integran
entre sí armonizando todo el sistema.

Nuestra
opinión

Por todo lo expresado, decimos que nos preocupa la
Doctrina Judicial sentada por los fallos referidos, ya que han
creado un precedente al que podríamos calificar de
riesgoso, desde el punto de vista que seguidamente pondremos a
consideración de los hombres y mujeres de
derecho.

Sabido es que donde la ley no distingue, no debemos
distinguir. Tampoco podemos hacerle decir a la norma lo que esta
no dice.

Nos estamos refiriendo al art. 37 de la Ley 17.801.
Entendemos que si el legislador hubiera querido para casos como
el que nos ocupa, una solución como la resuelta en los
fallos comentados, lo habría establecido
expresamente.

Cabría preguntarse: ¿Qué
sucedería con la modificación de una hipoteca
inscripta, al solicitarse la registración de la
ampliación o disminución de su monto? ; o de su
plazo, en los casos que esto es considerado materia de
registración? ; ¿Y en el de la cesión del
crédito
hipotecario con su garantía? ; ¿Y en el de la
sustitución del deudor (delegación de deuda)? ;
¿Y con las anotaciones de los Boletos de Compraventa (para
las legislaciones que lo admiten) y las sucesivas Cesiones de
estos? (arts. 123 a 129 Ley 6964 de E. R.); ¿Y en los
casos en que se anoten modificaciones a un Leasig (Ley 25.248)
registrado?; ¿Y en el del Derecho Real de Superficie
Forestal (Ley 25.509)?

En todos estos casos, ¿Debemos considerar que
existe una re – inscripción?; ¿Renacen los
plazos que fijó la ley para su publicidad y
oponibilidad a terceros? Si fuera así, ¿Desde
qué fecha?

Si bien el Derecho no es una ciencia exacta
y casi todo es opinable, creemos que el Registro debe funcionar
como un mecanismo de relojería, el que no puede verse
perturbado por cuestiones interpretativas libradas a la
consideración del Registrador (que además no es
solo uno), las partes de la relación jurídica a
publicitar o el Juez.

El art. 37 de la Ley 17.801 es una norma de orden
público, porque hay un interés de ese
carácter comprometido en conocer con certeza cual es la
situación jurídica de los inmuebles inscriptos en
el Registro de la Propiedad.

El Registrador, hoy en día, al momento de tener
que: expedir un certificado o informe (sobre
todo cuando debe hacerlo sin fotocopia del folio real o
matrícula) o tomar razón de algún otro
documento[9]de los mencionados en el art. 2 de la
Ley 17.801, ante situaciones como las del fallo que comentamos,
se encuentra con la disyuntiva de:

• a) Considerar vigente la cautelar conforme a la
  doctrina judicial que sientan los fallos mencionados en este
  trabajo y, en tal caso, exponerse a un eventual reclamo
  judicial por parte de quienes se consideren perjudicados por
  la actitud asumida por el Registro (Como por ejemplo,
  posteriores embargantes y acreedores hipotecarios que
  habrían mejorado su posición registral con
  respecto a la prioridad); terceros adquirentes del dominio,
  de buena fe y a título oneroso (art. 1051 C.C.) que
  daban por caducada la anotación de la cautelar
  apoyándose en la fotocopia del folio real expedida con
  el certificado del Registro (art. 22 Ley 17.801); las partes
  de un negocio jurídico en gestación, que se
  frustra por la información que expidió el
  Registro; el Escribano autorizante, que debe asesorar
  adecuadamente a las partes y procurarles un documento
  válido que, cuando menos a una de ellas, le sirva de
  título suficiente para acreditar su derecho real. Es
  importante destacar que, en este aspecto, la doctrina y
  jurisprudencia mayoritaria interpretan que la
  obligación del profesional es de resultado, con las
  consabidas consecuencias que de ello se derivan; más
  aún, la orientación actual sobre esta
  responsabilidad civil, se dirige hacia el deber
  genérico de seguridad o garantía que al
  profesional es dable exigir, el que fue receptado por el
  Proyecto de Código Civil Unificado del año 1998
  en su art. 1668 y sus correlativos 1076 y 2147.

• b) Considerar que la anotación de la
  medida cautelar caducó, conforme a la postura que
  propiciamos y, también así exponerse a una
  eventual demanda por indemnización de los daños
  que invoque haber sufrido el acreedor embargante,
  apoyándose en esta tendencia jurisprudencial que nos
  ocupa, ante el desplazamiento sufrido en cuanto a su
  prioridad registral en beneficio de los demás
  acreedores embargantes o hipotecarios o, directamente la
  esfumación de la garantía que significaba para
  su crédito el inmueble embargado, por la transferencia
  que del mismo hizo su deudor y ahora ex – titular
  dominial.

A modo de
conclusión

De las dos opciones, entendemos que la de mayor riesgo para el
Registro y obviamente para el Estado (Arts. 43, 1.112 y 1.113 del
C.C.), es la segunda (b) – considerando lo resuelto por los
fallos citados – pero estamos convencidos de que es
también la más ajustada a derecho y la que debe
asumir en honor al Principio de Legalidad y los que del mismo
derivan, rogación o instancia; especialidad; prioridad e
imparcialidad.

Ello en aras de lograr el valor fundante
y máximo del Derecho Registral, la Seguridad
Jurídica; como instrumento necesario e indispensable para
alcanzar la tan anhelada Paz Social.

_________________________

(*) Este trabajo fue
presentado en la XL Reunión Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad Inmueble – Paraná (E.
Ríos) 2.003; publicado en "Jurisprudencia de Entre
Ríos y de la Corte Suprema de Justicia de la Nación"
2.002 – Nº 111, Delta Editora, Julio de 2.004 y en "Revista
Notarial" 949, Año 110, septiembre – diciembre
2.004.- (De circulación nacional)

Cabe destacar que el mismo Superior Tribunal de Justicia
de la provincia de Entre Ríos, en Acuerdo General Nº
4/05 del 1-03-05. Punto 2º) en las actuaciones caratuladas:
"DIRECCIÓN GRAL. DEL NOTARIADO, REGISTROS Y ARCHIVOS REF.
JUZGADO CHAJARÍ S/ REINSCRIPCIÓN DE EMBARGO CUYA
INSCRIPCIÓN SE ENCUENTRA CADUCA CON EFECTO
RETROACTIVO…" Nº 10.770, donde se sometió a su
consideración un caso exactamente igual al que
originó el fallo anotado, resolvió en el sentido
propiciado en la anotación. Entendemos que de esta manera
se comienza a corregir una tendencia jurisprudencial errada que
se venía produciendo en el país a partir del
desafortunado fallo de la CSJN del año 1985, como
consecuencia quizá de lo específico y poco
difundido del tema, colocándola en la senda de la buena
doctrina judicial y produciendo así un saludable aporte a
la seguridad jurídica y la paz social.

Autor:

Dr. Emilio Esteban Popelka

Abogado/Escribano, Jefe Registro Público de la
Propiedad Inmueble de Gualeguaychú

Gualeguaychú, Entre Ríos (Arg.)

[1] Ver "Medidas Cautelares", en Revista de
Derecho
Procesal, Tomo I, Rubinzal – Culzoni, Santa Fe 1998,
Págs. 437; 444 y 445.

[2] En el mismo sentido Cornejo,
Américo Atilio, "Derecho Registral", Editorial Astrea,
Bs. As. 1994, Págs.198/9.

[3] Ver J.A., 1986-III-591.

[4] Ver Andorno Luis O. €“
Marcolín de Andorno Marta, "Ley Nacional Registral
Inmobiliaria 17.801" Comentada. Anotada. 2ª edición corregida, actualizada y
ampliada. Hammurabi, febrero 1999, pag. 584/5, citando a
Cornejo, obra y Págs.. citadas.

[5] La que "… consiste en el aumento del
monto por el cual se decretó la medida,…" (ver
Palacio, Lino E. / Alvarado Velloso, Adolfo, "Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación", Explicado
y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Tomo
5º Reimpresión, Rubinzal €“ Culzoni,
Santa Fe 1990, pag.91)

[6] Al respecto ha dicho la doctrina:
"Significa que la situación registral sólo
varía a pedido de parte y cuando ingrese algún
documento idóneo para el cambio."
("Actos Jurídicos y Documentos inscribibles", Marta E.
Fazio de Bello, Ediciones La Rocca, Bs. As. 1998, pag.
131).

[7] Raúl R. García Coni “
Ángel A. Frontini, "Derecho Registral Aplicado", Segunda
edición, Ediciones Depalma, Bs. As. 1993, pag. 218.

[8] Que son al decir de Roca Sastre: "las
orientaciones capitales, las líneas directrices del
sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y
el resultado de la sintetización o condensación
del ordenamiento jurídico registral." (Roca Sastre,
Ramón María “ "Derecho hipotecario", Bosch,
Barcelona, 1968)

[9] En verdad, actos causales, causas
jurídicas que sirven de título a aquellos
derechos y que en la mayoría de los casos están
configurados por contratos (ver
Villaro, Pedro Felipe. "Elementos de Derecho Registral
Inmobiliario", Segunda Edición Actualizada, Colegio de
Gestores de la Pcia. de Bs. As., Capital
Federal 1999, pag. 184)