i. Contratación sobre bienes
corporales.
1. Contratación mobiliaria.
2. Contratación inmobiliaria.- Esta es
la que nos ocupará por ello queremos desarrollarla en
una forma mas amplia, a efecto de tener un esquema que pueda
facilitar el aprendizaje de tan importante tema
jurídico, económico, político y
sociológico:
a. Compraventa inmobiliaria.
b. Arrendamiento inmobiliario.
c. Permuta inmobiliaria.
d. Comodato inmobiliario.
e. Leasing inmobiliario.
f. Suministro inmobiliario.
g. Donación inmobiliaria.
h. Hospedaje inmobiliario.
i. Juego y apuesta inmobiliaria.
j. Corretaje inmobiliario.
k. Mutuo hipotecario.
l. Mutuo anticrético.
ii. Contratación sobre bienes
incorporales.
1. Contratación sobre derechos de
autor.2. Contratación sobre propiedad
industrial.3. Otros.
Este esquema resulta ser muy importante para comprender
la contratación inmobiliaria, el cual no sólo es de
utilidad en el
derecho peruano, sino también en el derecho
extranjero.
Por lo cual, debemos precisar que la contratación
inmobiliaria se concentra en algunos contratos, como
es por cierto la compraventa de inmuebles, o para decirlo en
forma mas entendible la compraventa respecto de inmuebles o
compraventa inmobiliaria.
CONTRATACION ENTRE CONYUGES
Los cónyuges no pueden celebrar entre sí
contratos sobre los bienes
sociales, sino que sólo pueden hacerlo respecto de los
bienes propios de cada uno de los primeros.
Cláusulas
generales de contratación
Las cláusulas generales de contratación
son las cláusulas que existen en los contratos de una
institución las que han sido aprobadas por la autoridad
correspondiente. Este tipo de cláusulas reduce los
costos de
transacción, porque reduce los costos de negociación, ya que el vendedor no pierde
tiempo
negociando en cada uno de los contratos a celebrar.
CONTRATACION ELECTRONICA
La contratación electrónica es la que se refiere a
contratos celebrados por medios
electrónicos, es decir, a través de Internet, siendo temas
importantes dentro de la misma, la firma electrónica,
firma digital, comercio
electrónico, principalmente. Dejando constancia que en el
derecho peruano si un contrato ha sido
celebrado por medios
electrónicos es claro que no puede tener acogida
registral, al menos hasta estos tiempos.
Clases de
contratación
La contratación tiene diversas clasificaciones,
las cuales han sido creadas por cada uno de los diferentes
autores, dentro de las que destaca la siguiente:
1) Contratación por
adhesión.2) Contratación sin adhesión, o
dicho con otros términos jurídicos, contratos
negociados, o con negociación previa.
En el primer supuesto el contratante mas fuerte es claro
que redacta el documento y las cláusulas. En el segundo
las partes negocian libremente, por lo cual, es claro que en este
caso no existe mas poder en una
de las partes, pero esto sólo en teoría.
Enumeración de los contratos
inmobiliarios
En este numeral efectuaremos una enumeración de
los contratos inmobiliarios, a efecto de tener una visión
y conocimientos panorámicos sobre tan importante tema de
la contratación inmobiliaria.
En tal sentido, los contratos estudiados son:
compraventa inmobiliaria, arrendamiento
inmobiliario, permuta inmobiliaria, comodato inmobiliario,
leasing
inmobiliario, suministro inmobiliario, donación
inmobiliaria, hospedaje inmobiliario, juego y
apuesta inmobiliaria y corretaje inmobiliario,
principalmente.
Por lo tanto, constituye un tema bastante amplio, en tal
sentido, sólo brindaremos algunas pinceladas, a efecto de
conocer estos contratos.
COMPRAVENTA INMOBILIARIA
La norma principal peruana que regula este contrato es
el código
civil peruano de 1984, el cual en su libro de
fuentes de las
obligaciones,
nos brinda una definición de compraventa, pero no en forma
específica del contrato estudiado, como es por cierto la
compraventa inmobiliaria, por lo tanto, en lo posible
estudiaremos sólo esta última. En este contrato se
transfiere inmuebles, para lo cual se debe interpretar la
compraventa junto con las normas peruanas
de la misma norma peruana que regula la transferencia de la
propiedad en
la
República Peruana.
La compraventa inmobiliaria puede ser definida como el
contrato por el cual el vendedor o vendedores se obligan a
transferir un bien inmueble o bienes inmuebles a favor del
comprador o compradores por un precio.
Pudiendo pactarse que éste último se cancele
posteriormente, en cuyo caso de inscribirse la traslación
de dominio es
claro que de oficio el registrador público que califique
la misma debe inscribir simultáneamente la hipoteca legal,
la cual sólo procede inscribir en los casos que establece
expresamente el código
civil peruano de 1984, en el libro de derechos
reales, el cual se encuentra vigente en el derecho
peruano.
En la compraventa inmobiliaria se transfiere bienes
inmuebles, dentro de los cuales los casos o supuestos más
habituales son la compraventa de terrenos, casas, departamentos y
oficinas.
Esta compraventa es un acto registrable muy conocido en
el registro de
predios, por lo tanto, existen abundantes estudios, sin embargo,
en el derecho peruano existen pocos estudios desde la óptica
del derecho registral y notarial.
En la compraventa inmobiliaria se debe pactar bien y
precio.
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La norma principal que corresponde aplicar en el
derecho
positivo peruano respecto de este contrato es el código
civil peruano de 1984, el cual no regula en forma
específica el arrendamiento inmobiliario, sino en forma
genérica el arrendamiento, el cual tiene diversos tipos,
clases o variedades.
En el arrendamiento inmobiliario el arrendador se obliga
frente al arrendatario a otorgar en uso un bien inmueble,
contrato que se inscribe en el registro de predios para que sea
oponible a terceros. En este contrato no se transfiere bienes,
sino sólo se cede el uso, por lo tanto, se trata de un
contrato temporal. En el arrendamiento se debe tener en cuenta en
forma bastante clara el poseedor mediato e inmediato.
Además el arrendatario está obligado a pagar una
merced conductiva, que es por concepto de
alquiler.
El arrendatario no puede adquirir por
prescripción adquisitiva de dominio el inmueble, porque no
posee para si, sino que posee para el arrendador. Cuando el
primero de los indicados en este párrafo
no cumple con desocupar el inmueble en el plazo establecido el
arrendador puede ser demandarlo por desalojo por vencimiento de
contrato, y cuando no paga la merced conductiva puede ser
demandarlo por desalojo por falta de pago de la indicada
conductiva. Todo lo cual se rige bajo las reglas de la norma
citada, la cual establece a grandes rasgos que para iniciar
éste último proceso es
requisito que exista retraso en dos meses y quince
días.
En el arrendamiento siempre debe pagarse merced
conductiva y si no se paga la misma no es arrendamiento, sino
sería comodato, el cual es otro tipo de contrato
inmobiliario.
PERMUTA INMOBILIARIA
La permuta inmobiliaria es un contrato por el cual se
transfiere un bien inmueble existiendo una
contraprestación consistente en que quien transfiere el
indicado recibe otro bien inmueble.
En la permuta inmobiliaria se debe señalar los
bienes que se permutan. Es decir, la permuta es el trueque. Este
es un acto registrable en el registro de predios registros
públicos.
Este contrato también puede celebrarse respecto
de otros bienes, sin embargo, sólo haremos referencia a
los bienes inmuebles.
Además debemos precisar que este tipo de contrato
es poco habitual en el derecho peruano, lo cual no sólo
ocurre en sede registral, sino también en sede
notarial.
COMODATO INMOBILIARIO
El comodato inmobiliario es un contrato por el cual se
cede el uso de un bien inmueble a título
gratuito.
Supuesto en el cual se considera que no debe inscribirse
en registros públicos, porque al ser gratuito no puede
aplicarse el artículo 2014 del código civil peruano
de 1984, sin embargo, debemos tener en cuenta que resulta ser un
medio de publicidad de
este contrato en la práctica, por ello, consideramos que
si debe inscribirse en las oficinas registrales donde corre
inmatriculado cada bien inmueble.
En todo caso, es un tema poco estudiado con un enfoque
registral.
LEASING INMOBILIARIO
En el derecho peruano este contrato ha desarrollado muy
poco por haber tenido escasa difusión, incluso en las
ciudades mas importantes.
Puede ser definido como el contrato por el cual un
agente económico otorga en arrendamiento un bien inmueble
con la opción de compra.
Es decir, tiene muchas ventajas prácticas, dentro
de las cuales podemos citar el caso que no es de propiedad del
arrendatario, hasta que se haga uso de la opción de
compra, es decir, no se le puede embargar, sino que al ser bien
ajeno es claro que el embargo resulta a todas luces improcedente.
Dicha medida cautelar es gravamen y no es carga.
SUMINISTRO INMOBILIARIO
El suministro es un contrato, dentro de los cuales
estudiaremos sólo el suministro inmobiliario, y a
éste último lo podemos definir como el contrato por
el cual se obliga un agente económico a transferir por un
monto de dinero bienes
inmuebles, cada cierto tiempo.
Es decir, es utilizado este contrato para evitarse el
estar negociando o buscando precio por cada oportunidad que se
necesita el bien o bienes inmuebles, por lo cual lo celebran en
forma normal las empresas que
desean aperturar nuevas sucursales.
DONACION INMOBILIARIA
La donación es un contrato, dentro de la cual nos
ocupa en la presente sede sólo la donación
inmobiliaria, siendo la última de las indicadas la que
consiste en transferir a título gratuito determinado bien
o bienes inmuebles.
Es decir, este contrato es muy similar a la compraventa,
pero no existe precio sino que la transferencia es a
título gratuito.
Las transferencias inmobiliarias no siempre tienen
finalidad de lucro, sino que pueden ser a título
gratuito.
HOSPEDAJE INMOBILIARIO
El hospedaje es un contrato, dentro del cual se
encuentra el hospedaje inmobiliario, el cual se opone al
hospedaje mobiliario, el que se realiza en
vehículos.
El contrato que nos ocupa es el primero de los
indicados, que consiste en brindar albergue y otros en un
inmueble.
Es decir, el que se hospeda no compra el inmuble, sino
que es un contrato sólo por unos días y no se
inscribe en registros públicos.
El hospedaje es diferente al arrendamiento.
JUEGO Y APUESTA INMOBILIARIOS
Se puede apostar inmuebles, por lo tanto, se debe ser
bastante cuidadoso al momento de adquirir los indicados, a efecto
de considerar que transferir un bien inmueble, debe ser casi
siempre a título oneroso, y no a través de juegos, en los
cuales puede apostarse bienes de menos valor.
El código civil peruano de 1984, regula el juego
y la apuesta.
Estos contratos causan problemas al
mercado.
Mutuo
hipotecario
El mutuo hipotecario es un contrato de préstamo,
el cual se encuentra garantizado con una hipoteca, la cual es
considerada por el código civil peruano de 1984, como
derecho real. A ambos se le aplica el código sustantivo
citado. Es decir, son dos actos, que son el mutuo y la hipoteca,
y sólo el último se inscribe, mientras que en el
primero ocurre lo contrario, es decir, no se inscribe, pero si se
inscribe la hipoteca y en todo caso el mutuo es diferente al
crédito. El artículo 1097 del
código civil peruano de 1984 establece que por la hipoteca
se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un tercero. Y en su
segundo párrafo precisa que la garantía no
determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial
del bien hipotecado.
MUTUO ANTICRETICO
El mutuo anticrético es un contrato de
préstamo, que se encuentra garantizado con un anticresis,
que en el código civil peruano de 1984 es considerado como
derecho real. A ambos se les aplica el código mencionado.
Son dos actos y sólo se inscribe el anticresis, pero no el
mutuo, el cual es diferente al crédito. La misma norma
establece en su artículo 1091 que por la anticresis se
entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo
al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus
frutos.
MUTUO DE INMUEBLES
En el derecho peruano no se puede celebrar mutuo de
inmuebles, por lo tanto, se debe tener bastante cuidado en la
contratación peruana.
Corretaje
inmobiliario
El corretaje inmobiliario es el contrato que celebra el
corredor inmobiliario o agente inmobiliario en su calidad de tal
con sus clientes respecto
de inmuebles, mediante el cual se obliga a acercar la oferta con la
demanda. Es
decir, un supuesto sería el caso del vendedor que contrata
con un agente inmobiliario para que lo acerque con un comprador y
viceversa, sin embargo, pueden existir otros
supuestos.
En todo caso otro supuesto importante es el
arrendamiento inmobiliario.
Pero no constituyen los únicos, sino que existen
otros que merecen ser estudiados con mayor
detenimiento.
El artículo 1 de la ley 29080,
establece que el objeto de dicha ley es crear el Registro del
Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. El Agente
Inmobiliario desarrolla el servicio de
intermediación, destinado a la adquisición,
administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta,
cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación
inmobiliaria, a título oneroso, de inmuebles o sobre los
derechos que recaigan en ellos.
Es decir, revisando esta norma podemos conocer mejor el
tema estudiado, como es por cierto el corretaje inmobiliario, el
cual es propiamente un contrato inmobiliario, también
conocido como contrato sobre bienes inmuebles.
En el caso de la intermediación, lo que hace el
corredor es acercar la oferta a la demanda.
Por otro lado, el supuesto mas frecuente de la
transferencia es la compraventa.
En todo caso, todos estos supuestos son sobre inmuebles,
al menos en el corretaje inmobiliario, el cual es sólo un
tipo, clase o
variedad de corretaje.
Además debemos precisar que la transferencia es
diferente al corretaje, igualmente la compraventa es diferente a
ambas.
Autor:
Fernando Jesús Torres
Manrique
Ex Juez Titular Decano. Ex Registrador Público
Titular. Maestría en Derecho Civil y
Comercial en la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos y Doctorando en Derecho en la misma
Universidad. Estudios parciales de Maestría en Derecho de
la Empresa.
Estudios de "Estrategias de
Negociación" en la Universidad del Pacífico. Autor
de publicaciones jurídicas.
[1] Es necesario precisar que en el derecho
español esto varía
sustancialmente, porque en dicho país la hipoteca y
algunos otros son considerados contratos conforme a su
código civil de 1889, y no derecho real, como ocurre en
el caso del derecho peruano, conforme a nuestro código
civil peruano de 1984, el cual es el código civil
peruano vigente. Por ello, para conocer a profundidad el
derecho también debemos conocer derecho extranjero y
derecho
comparado, siendo la última de las mencionadas una
disciplina
jurídica bastante importante en el estudio del derecho,
pero no es rama del derecho, ni tampoco aspira a serlo.
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