Financiamiento inmobiliario
- Enumeración de las clases de financiamiento inmobiliario
- Titulización de las hipotecas
- Emisión de obligaciones con garantía hipotecaria
- La cédula hipotecaria
- Títulos valores garantizados con hipoteca
- Fideicomiso inmobiliario
Definición
El financiamiento inmobiliario consiste en la obtención de dinero, pero constituyendo una garantía sobre inmuebles, es decir, quedan fueran del margen de estudio del presente los supuestos de financiamiento mobiliario y financiamiento con garantía sobre bienes incorporales.
Enumeración de las clases de financiamiento inmobiliario
Los tipos de financiamiento inmobiliario son los siguientes: crédito hipotecario, crédito anticrético, titulización de las hipotecas, emisión de obligaciones con garantía hipotecaria, titulo de crédito hipotecario negociable, leasing inmobiliario, letra hipotecaria, cédula hipotecaria, títulos valores garantizados con hipoteca y fideicomiso inmobiliario.
CREDITO HIPOTECARIO
El crédito hipotecario puede ser definido como el préstamo, con una garantía hipotecaria. Este es el tipo de financiamiento inmobiliario que ha tenido mayor importancia en los último siglos, sin embargo, poco a poco es desplazada por otros tipos de financiamiento. El artículo 1097 del código civil peruano de 1984 establece que por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. Y en su segundo párrafo precisa que la garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
CREDITO ANTICRETICO
El crédito anticrético es el préstamo con una garantía anticrética. La misma norma establece en su artículo 1091 que por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
Titulización de las hipotecas
Teniendo en cuenta la importancia de este mecanismo de financiamiento es claro y evidente que merece un estudio bastante detallado, el cual nos resulta sencillo, porque anteriormente ya desarrollamos el referido, el cual es bastante necesario en el derecho peruano.
5.1. DEFINICION
El TUO de la ley del mercado de valores peruano establece en su artículo 291 que la titulización es el proceso mediante el cual se constituye un patrimonio cuyo propósito exclusivo es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. Comprende asimismo la transferencia de los activos al referido patrimonio y la emisión de los respectivos valores.
La titulización de activos es un instrumento financiero que permite recuperar capital sin esperar a que venza el plazo del crédito, por ejemplo si un banco PRIMUS coloca cien millones de dólares como crédito a veinte años, tendría que esperar este plazo para que recién pueda colocar nuevamente este dinero en el mercado financiero. Pero utilizando la bursatilización o titulización o titulación se puede transferir el crédito en títulos al igual que las garantías constituidas y recuperar de esta manera el capital antes que venza el plazo de veinte años. Las garantías a transferirse no son sólo hipotecas y prendas,
5.2. PARTES DEL CONTRATO DE TITULIZACION
5.2.1. ORIGINADOR
El originador viene a ser la empresa que transfiere los activos crediticios. Por ejemplo es el banco que celebra el contrato de titulización o que constituye la sociedad de propósito especial.
5.2.2. SERVICER
El servicer viene a ser la sociedad de propósito especial que es controlada por la empresa titulizadora
5.2.3. EMISOR
El emisor es la empresa que adquiere los activos securitizados.
5.2.4. BANCO DE INVERSION
El banco de inversión es la empresa que celebra el contrato de underwriting.
5.2.5. CREDIT ENHANCER
Es empresa que reduce el riesgo de la emisión mediante la constitución de garantías, que pueden ser personales o reales.
5.2.6. CLASIFICADORA DE RIESGO
La clasificadora de riesgo es la empresa que permite el inversionista información sobre el tipo de riesgo que corre en caso de que se anime a comprar los activos crediticios.
5.2.7. TRUSTEE
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