Teoría general del patrimonio (página 2)

6. DIFERENCIA ENTRE DERECHOS
REALES Y DERECHOS PERSONALES

Afirmada la doctrina que analiza la naturaleza y
composición de los derechos reales y de los derechos
personales a través de sus diversos elementos, es
innegable que ambas categorías de derechos patrimoniales
presentan diversas características que sirven para
diferenciarlos. Existen, qué duda cabe teorías
que pretenden la asimilación de las dos clases de derechos
aducidas y niegan por consiguiente que existan diferencias entre
ellas. Prescindiendo de tales teorías que no han alcanzado
mayor predicamento se indican seguidamente las diferencias
más notorias y que más generalmente la doctrina
admite:

• Por el Sujeto: el análisis del derecho real
  descubre la existencia de un solo sujeto, en el crediticio se
  encuentran dos: un sujeto activo y un sujeto pasivo,
  individualmente determinados. El derecho real, concebido como
  señorío sobre una cosa no requiere más
  que un sujeto que es su titular, mientras que en el personal
  existe un doble elemento subjetivó : uno acreedor y
  otro obligado

• Por el objeto: el derecho real recae sobre cosas
  mientras que en el objeto del derecho personal es la
  prestación, que puede consistir en una acción u
  omisión, no crea una relación directa e
  inmediata entre el sujeto y la cosa

• Por su eficacia: el derecho real es oponible tiene
  eficacia contra todos, puede hacer valer contra cualquiera
  que ejerce el señorío sobre la cosa, el derecho
  personal , en cambio solo puede hacerse valer contra personas
  determinadas de antemano.

• Por la forma de creación: los derecho reales
  solo pueden ser creados por la ley. Los derechos personales
  en cambio, no están sujetos a ninguna
  restricción y las partes pueden crear todas las que
  quieran

• Por la acción que originan: los derechos
  reales dan nacimientos a acciones reales ejercitables contra
  todos cualquiera sea el que desconozca la existencia,
  plenitud o libertad de los derechos reales puede ser
  demandados por el titular del derecho de que se trate. La
  acciones personales que nacen de los derechos personales,
  solo pueden hacer valer contra la persona del obligado o de
  los fiadores siempre contra persona determinada de
  antemano

• 7. COSAS FUNGIBLES

Son cosas fungibles aquellas en que una cosa equivale a otras
de la misma especie y que pueden sustituirse unas por otras de la
misma calidad y en
igual cantidad. Ej.: granos de trigo

• 8. COSAS CONSUMIBLES

Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el
primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas, por
no distinguirse en su individualidad son cosas no consumibles las
que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace,
aunque sea susceptibles de consumirse o de deteriorarse
después de un tiempo. Ej.:
un billete de 1000 gs, que el comprador de de una caja de fosforo
entrega al vendedor en pago, no desaparece, pero al pasar a otras
manos termina para el que deja de poseerlos aquí el
consumo no es
absoluto, pero relativo no es material sino civil.

• 9. FRUTOS

Los frutos naturales y los productos de
una cosa forman un todo con ella

• 10.  PRODUCTOS

Son los objetos que se separan o se sacan de ella y que una
vez separadas, la cosa no los produce y que no se pueden separar
de ella sin disminuir o alterar su sustancia, como las piedras
sacadas de una cantera o el mineral sacado de las minas.

• 11.  FRUTOS CIVILES

Son frutos civiles las que provienen de uso y del goce de las
cosas (el alquiler de una casa), y también los que
provienen de la privación del uso de la cosa
(indemnizaciones al propietario de una cosa por el despojo o
destrucción), son igualmente frutos civiles los honorarios
de trabajo
material o intelectual (son producidos por el hombre
derivan de su trabajo)

UNIDAD II.

Bienes de dominio
público del Estado

Los bienes del
dominio
público del estado
son:

• Las bahías puertos y ancladeros

• Los ríos todas las aguas que corren por sus causes
  naturales y estos mismos causes

• Las playas de los ríos entendida por playas las
  extensiones de tierras que las aguas bañan u desocupan
  en las crecidas ordinaria y no en ocasiones
  extraordinarias

• Los lagos navegables y sus álveos

• Los caminos canales y puentes y todas las obras publicas
  construidas para utilidad común de los habitantes.

Características: Los bienes de dominio
público del estado son inalienables imprescriptibles e
inembargables

• 1. BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO

Son bienes del dominio privado del estado:

• Las islas que se forman en todas clases de ríos o
  lagos, cuando ellas no pertenezcan a particulares

• Los terrenos situados dentro de los límites de la
  república que carezcan de dueños

• Los minerales sólidos líquidos o gaseosos
  que se encuentran en estado natural con esencian de las
  sustancias pétreas, terrosas o calcáreas. La
  explotación y el aprovechamiento de estas riquezas se
  rigen por la legislación especial de minas

• Los viene vacantes o mostrencos y de las personas que
  mueren intestadas o sin herederos según las
  disposiciones de este código

• Los viene del estado no comprendidos en el artículo
  anterior o no afectados al servicio publico

• 2. BIENES MINICIPALES PÚBLICOS Y PRIVADOS

Los Bienes públicos municipales: son los que
cada municipio han destinado al uso y gocé de todos sus
habitantes.

Los bienes privados municipales: son los demás,
respecto de los cuales cada municipio ejerce dominio, sin estar
destinado a dicho uso y gocé. Pueden ser enajenados en el
modo y la forma establecidos por la ley
orgánica municipal

• 3. BIENES QUE PERTENECEN A LA IGLESIA
  CATÓLICA

Pertenecen a la iglesia
católica y sus respectivas parroquias: los templos,
lugares píos o religiosos, cosas sagradas o viene
temporales muebles o amuebles afectados al servicio del
culto. Su enajenación está sujeta a las
leyes
especiales sobre la materia. Los
templos y bienes de las comunidades religiosas no
católicas corresponden a las respectivas corporaciones y
pueden ser enajenados en conformidad a sus estatutos.
(Después del la constitución de 1992 cuando la
república se constituye en una nación
laica, todas las denominaciones religiosas están en
iguales condiciones ante la ley)

• 4. BIENES SUCEPTIBLES DE APROPIACIÓN
  PRIVADA

Los viene que no pertenezcan al estado ni alas
municipalidades, son bienes particulares sin distinción de
personas físicas o jurídicas de derecho privado que
tenga dominio sobre ellos.

UNIDAD III.

Posesión

Es el hecho de tener en su poder una cosa
corporal, reteniéndola materialmente con la voluntad de
poseerla y de disponer de ella, como lo haría un
propietario. Según Ihering, "la posesión es la
exteriorización de la propiedad"

Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder físico
inherente al propietario, o al titular de otro derecho real que
lo confiera

• 1. SUJETO DE LA POSESIÓN

En términos generales sujeto de la posesión es
la persona que
obtiene la potestad o el señorío de hecho sobre la
cosa o como dice el código
civil "El que tiene el poder físico inherente al
dominio".

El sujeto de la posesión puede ser tanto persona
física
como la jurídica que tiene la aptitud legal para adquirir
derechos y contraer obligaciones.
Las personas jurídicas pueden contraer derechos y
obligaciones para la realización de sus fines, de igual
manera como lo haría una persona física.

• 2. POSEEDOR INMEDIATO Y POSEEDOR MEDIATO

• Poseedor Inmediato: En efecto en la doctrina se
  distingue al poseedor inmediato como el que tiene una cosa
  bajo su poder pero reconociendo en otro el dominio. Ej. El
  que poseyere como usufructuario acreedor prendario,
  locatario, depositario.

• Poseedor Mediato: Es la que se tiene por
  mediación de otro, presupone una relación
  jurídica entre el poseedor que concede la tenencia
  efectiva de la cosa. Ej. Cuando hay una persona que posee
  titulo de tenedor de la cosa, reconociendo el dominio de otra
  persona.

• 3. OBJETO DE LA POSESIÓN

Todas las cosas corporales pueden ser objeto de la
posesión.

• 4. COSAS SUSCEPTIBLES DE LA POSESIÓN

Todas las cosas que están en el comercio son
susceptibles de la posesión.

No lo serán los bienes que no fueren cosas salvo
disposiciones especiales que se encuentran el código
civil.

• 5. COPOSESIÓN

Existe coposesión cuando dos o más personas
poseyesen en común una cosa indivisa, podrá cada
una de ellas ejercer sobre ellas actos posesorios, con tal que no
excluya los de los otros coposeedores.

Esto quiere decir que cada una de las personas que son
coposeedores de la cosa ejercen derechos limitados por lo de las
demás personas, en la misma forma que en la de los
condominios ejercen la facultad inherente al dominio en la
copropiedad.

• 6. NATURALEZA JURÍDICA DE LA
  POSESIÓN

Teniendo en cuenta las raíces de nuestro ordenamiento
jurídico podemos determinar que la naturaleza
jurídica de la posesión se divide en dos campos: La
posesión es un hecho y también un derecho.

Según Ihering: "La posesión reúne las
características esenciales del derecho subjetivo
constituyendo en consecuencia una manifestación real y
valida que debe ser tutelada por el ordenamiento
jurídico.

• 7. DEFENSA DE LA POSESIÓN

La posesión da el derecho de protegerse en la
posesión propia y repeler la fuerza con el
empleo de una
fuerza suficiente en que los auxilios de la justicia
llegarán demasiado tarde, y el que fuese desposeído
podrá recuperarla por sí mismo sin intervalo de
tiempo, con tal de que no exceda los límites de
la propia defensa. Este derecho puede ser ejercido por el
poseedor o en su nombre por los que tienen la cosa, como
subordinados de él o quienes ejerzan una posesión
derivada o mediata.

Esto tiene como base al derecho romano
en donde se efectuaba la defensa de la posesión con los
llamados interdictos posesorios que eran emanados por los
magistrados a petición de las partes para que se
restituyera o exigiera algo o se abstuviera de un proceder.

Existieron dos tipos de interdictos:

• Interdicto para retener la posesión:

Uti Posidetis (Como poseéis): Protegía al actual
poseedor del inmueble.

Utruvi (En cuál de las dos partes): Que protegía
la posesión del que había poseído la cosa
mueble durante la mayor parte del año anterior del
interdicto.

• Interdicto para recuperar la posesión:

De vi (Por la fuerza): Que obligaba en los términos
consignados al que se había apoderado por la fuerza a
restituir al poseedor despojado.

De vi armata (Por violencia a
mano armada): Que obligaba a restituir el inmueble arrebatado a
mano armada.

UNIDAD IV.

Adquisición de la
posesión

La posesión existe o se adquiere cuando concurren los
dos elementos tradicionales, el corpus y el ánimus.

*El corpus: Es el elemento material, es tener la cosa
físicamente en su poder.

*El ánimus: Es el elemento intencional y es la voluntad
de conducirse como amo respecto de la cosa.

Era la fórmula utilizada por Paulo en su aforismo que
permanece hasta nuestros días. "Adipiscimur possessionem
copore et animo, neque per se animo aut per se corpora"; (Lo que
significa "Apoderamiento de la cosa con intenciones de hacerla
propia")

• 1. FORMAS Y REQUISITOS DE ADQUIRIR LA
  POSESIÓN

Puede adquirirse la posesión por actos entre vivos y
por causa de muerte. Los
primeros (Actos entre vivos), se clasifican en originarios
y derivados.

Los Modos Originarios de Adquirir: Son aquellos en los
cuales la eficacia de la
adquisición no arranca de un acto de disposición
realizado por un titular precedente que no existe en realidad
porque las cosas que se adquieren no pertenecen a nadie, se
llaman también unilaterales a estos modos de adquirir por
la razón de que no interviene en el acto más que la
voluntad del adquiriente.

Los Modos Derivados: En cambio son
aquellos en los cuales la validez del acto y la extensión
del derecho adquirido depende de un acto de disposición
por el anterior poseedor, se requiere la concurrencia de la
voluntad del que trasmite y del que adquiere razón por la
cual se la llama también convencionales a estos modos.

• 2. LA APREHENSIÓN

Es el modo típico de adquisición unilateral de
la posesión, la aprensión debe consistir en un acto
que cuando no sea un contacto personal ponga a
la persona en presencia de la cosa con posibilidad física
de tomarla.

La posesión por aprehensión queda adquirida, si
la cosa carece de dueño y es de aquellas cuyo dominio se
adquiere por la ocupación.

• 3. LA TRADICIÓN

Es el modo bilateral por excelencia de adquirir la
posesión, siendo bilateral supone la intervención
de dos sujetos:

*El tradens: Quien sede la posesión.

*El accipiens: Quien recibe de manos del tradens la
posesión.

Por lo tanto habrá tradición cuando una de las
partes entrega voluntariamente una cosa y la otra parte recibe
del mismo modo.

• 4. TRADITIO BREVI MANU

El desplazamiento material del objeto de la tradición
no se exteriorizaba. Ej. Si una persona posee una casa a titulo
de locatario y se convierte por el consentimiento de la otra
parte en poseedor operándose un cambio sustancial en la
voluntad de las partes.

• 5. CONSTITUTIO POSESORIO

Es una suerte de ficción elaborada por el derecho
romano por la cual se supone que el vendedor de una propiedad
inmueble queda como inquilino o arrendatario de su comprador, se
ha Hecho efectiva la tradición a este de la casa y que a
su vez ha sido puesta en ella como ocupante por el
adquirente.

• 6. OBLIGACIONES INHERENTE A LA POSESIÓN

Son obligaciones inherentes a la posesión las
concernientes a las cosas y que no graven a una o más
personas determinada si no al poseedor de una cosa dada.

• 7. DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN

Son derechos inherentes a la posesión de cosas
inmuebles las servidumbres activas y son obligaciones propias las
restricciones y limites del dominio establecidas en este
código.

La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo
de usar, gozar y disponer de sus bienes dentro de los
límites de las obligaciones.

UNIDAD V

Transmisibilidad
del Derecho posesorio

La transmisibilidad del Derecho Posesorio se da con la
Tradición que es un acto jurídico bilateral en
donde una persona llamada tradens(el que da) trasfiere a otra
llamada asipiente (el que recibe), la posesión y con ella
todos los derechos inherentes a la misma.

• 1. CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN

La posesión se retiene y se conserva por la solo
voluntad de continuar en ella aunque el poseedor no tenga la cosa
por sí o por otro. La voluntad de conservar la
posesión se juzga que continua mientras no se haya
manifestado una voluntad contraria

• 2. PERDIDA DE LA POSESIÓN

La perdida de la posesión se da cuando los dos
elementos o una de ellas no concurren el ánimus y el
domino

• 3. TRADICIÓN DE LAS COSAS MUEBLES

La tradición de las cosas muebles, se entenderá
hecha también por la entrega de los conocimientos,
facturas o cartas de porte,
en los términos dispuestos por la legislación que
los rija, o cuando fueran remitidas por cuenta y obras de otros
toda vez que las personas que las remiten las entreguen a las
gentes que deben trasportarlas, y como tal que el comitente
hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión

• 4. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
  PÚBLICO

Se inscribieran en el registro
público todo en cuanto se tratare de la tradición
de una cosa inmueble, donde importara la transferencia de su
posesión por la tradición, que será
registrada en los registros
pertinentes (debe de existir un Titulo).

• 5. CONTINUIDAD SOBRE LA POSESIÓN DE LA
  COSA

Se juzga que la posesión sobre la cosa continua
mientras no ocurra un hecho que cause su perdida. Esta se
producirá por:

• Cuando la cosa haya sido puesta fuera del comercio

• Por abandono

• Por su pérdida o extravió sin posibilidad de
  encontrarla

• Por especificación

• Por desposesión sea del poseedor mediato o del
  inmediato

UNIDAD VI

Obligaciones
inherentes a la posesión

Son obligaciones inherentes a la posesión las
concernientes a las cosas y que no graven a una o más
personas determinada si no al poseedor de una cosa dada.

• 1. DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN

Son derechos inherentes a la posesión de cosas
inmuebles las servidumbres activas y son obligaciones propias las
restricciones y limites del dominio establecidas en este
código.

La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo
de usar, gozar y disponer de sus bienes dentro de los
límites de las obligaciones.

• 2. ACCIONES Y DEFENSA DE LA POSESIÓN

La posesión da el derecho de protegerse en la
posesión propia y repeler la fuerza con el empleo de una
fuerza suficiente en que los auxilios de la justicia
llegarán demasiado tarde, y el que fuese desposeído
podrá recuperarla por sí mismo sin intervalo de
tiempo, con tal de que no exceda los límites de la propia
defensa. Este derecho puede ser ejercido por el poseedor o en su
nombre por los que tienen la cosa, como subordinados de él
o quienes ejerzan una posesión derivada o mediata.

Esto tiene como base al derecho romano en donde se efectuaba
la defensa de la posesión con los llamados interdictos
posesorios que eran emanados por los magistrados a
petición de las partes para que se restituyera o exigiera
algo o se abstuviera de un proceder.

Existieron dos tipos de interdictos:

• Interdicto para retener la posesión:

Uti Posidetis (Como poseéis): Protegía al actual
poseedor del inmueble.

Utruvi (En cuál de las dos partes): Que protegía
la posesión del que había poseído la cosa
mueble durante la mayor parte del año anterior del
interdicto.

• Interdicto para recuperar la posesión:

De vi (Por la fuerza): Que obligaba en los términos
consignados al que se había apoderado por la fuerza a
restituir al poseedor despojado.

De vi armata (Por violencia a mano armada): Que obligaba a
restituir el inmueble arrebatado a mano armada.

• 3. REQUISITOS PARA SU EJERCICIO

El poseedor de las cosas muebles debe exhibirla ante el juez
en la forma establecida en la legislación procesal, cuando
la eximición fuere pedida por quien invoque un derecho
sobre la cosa, los gastos
serán a cargo del que la pidiere

• 4. INTERDICTO DE RETENER U RECUPERAR LA
  POSESIÓN

Los interdictos específicamente creados para la
protección de la posesión fueron de dos
categorías de retener y de recuperar. Los primeros (de
retener) se hacían valer en los casos de perturbaciones o
molestias ocasionadas al poseedor (ellos eran el Utruvi y el
utiposidetis)

Los Segundos (de recuperar) cuando mediaba el despojo violento
del poseedor (ellos eran él: de vi, y de vi armata)

• 5. INTERDICTO DE OBRA NUEVA

Es el interdicto que es dirigido a obtener la
suspensión de una obra susceptible de causar
daño

• 6. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN –
  FORMAS DE PRODUCIRSE

La perdida de la posesión se da cuando los dos
elementos o una de ellas no concurren el ánimus y el
domino

UNIDAD VII

Derecho de
propiedad

El derecho de
propiedad es el derecho más completo que se pueda
tener sobre una cosa corporal. Estos beneficios se resumen en el
uso, fruto y el abuso

• 1. FUNDAMENTO Y FUNCIÓN SOCIAL DE LA
  PROPIEDAD

No obstante que la tradición romana se mantiene, a
pesar de todas las vicisitudes sufridas, con importantes
variantes, es imposible desconocer que la concesión
individualista se encuentra totalmente desacreditada. Con
posterioridad a la primera guerra
mundial se hace inequívoco, el avance de una doctrina
que tuvo la virtud de desplazar la antigua concesión de la
propiedad como un derecho absoluto y exclusivamente
individualista. El principal expositor de esta nueva corriente
doctrinaria fue el jurisconsulto francés León
Duguit, que define la propiedad como un derecho conferido
especialmente con miras a la función
social. Duguit admite que el propietario tiene el derecho de
aprovechar y utilizar la cosa pero solamente mientras ella cumpla
dicha función social principio cardinal del que se extraen
las siguientes consecuencias:

• a. La obligación y el poder del propietario
  para emplear la cosa en la satisfacían de sus
  necesidades individuales o de las necesidades colectivas

• b. Obligación del propietario de no dejar sus
  bienes sin aprovechar ni explotar

• c. Obligación del propietario de admitir el
  empleo de la cosa en actividades que satisfagan bienes de
  interés social, tales como loa instalación de
  hilos telefónicos o telegráficos, de
  conductores de electricidad u otras empresas análogas,
  sin derecho a indemnización alguna a no ser que tales
  empresas produzcan un perjuicio al propietario

• 2. DOCTRINA SOCIAL DE LA IGLESIA

La doctrina social de la iglesia no busca soluciones
concretas pero su orientación en cuanto a la propiedad es
clara y puede ser condensada en las siguientes conclusiones que
se consagran en los documentos
pontificios conforme se ha puntualizados más extensamente
en líneas precedentes:

• a. El derecho de propiedad está sancionado por
  la ley natural

• b. La propiedad privada constituye un elemento de
  orden social que proyecta sus beneficios sobre la libertad
  humana.

• c. El derecho de poseer tiene un fundamentó de
  derecho natural, la distinción de propiedades y lo que
  podemos llamar el régimen de la propiedad ya no es
  según los teólogos algo impuesto por la
  naturaleza, sino introducido por la razón de los
  hombres para la utilidad de la vida humana

• d. Se funda el derecho de propiedad en la naturaleza
  individual y social del hombre y por ello ha de ser
  reconocido su complejo carácter y sus finalidades,
  tanto privadas e individuales como sociales y publicas

• e. El estado debe favorecer la propiedad privada y
  promover su difusión, procurando que sean
  muchísimos en el pueblo los propietarios

• f. La propiedad privada de la tierra es especialmente
  reconocida por la iglesia

• 3. CONSTITUCIÓN NACIONAL

Según el Artículo 109 de la CN.- De la
propiedad privada

Se garantiza la propiedad privada, cuyo contenido
y límites serán establecidos por la ley, atendiendo
a su función económica y social, a fin de hacerla
accesible para todos.

La propiedad privada es inviolable.

Nadie podrá ser privado de su propiedad
sino en virtud de sentencia judicial, pero se admite la
expropiación por causa de utilidad
pública o de interés
social, que será determinada en cada caso por ley.

Esta garantizará el previo pago de una
justa indemnización, establecida convencionalmente o por
sentencia judicial, salvo los latifundios improductivos
destinados a la reforma
agraria, conforme con el procedimiento
para las expropiaciones a establecerse por ley.

• 4. CÓDIGO CIVIL VIGENTE

La ley garantiza al propietario el derecho pleno
y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes dentro de los
límites y con la observancia establecidas en este
código conforme a la función social y
económica atribuida por la C.N, al derecho de propiedad.
También tiene facultad legitima de repeler la
usurpación de los mismos y de recuperarlos del poder de
quien los posea injustamente. El propietario tiene la facultad de
ejecutar respecto de la cosa todos los actos jurídicos de
que ella es legalmente sucesible, arrendarla y enajenarla, a
titulo oneroso o gratuito, y si es inmueble grabarla con
servidumbres o hipotecas.

Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa
simplemente, sin tramitarla a otra persona

• 5. CARACTERES DEL DOMINIO (O
  PROPIEDAD)

Los caracteres de la propiedad siguen
siendo:

• a. La Plenitud: Es el
  carácter especifico de la propiedad

• b. La autonomía: Esto
  significa que no existe otro derecho mayor que no sea el

• c. Exclusividad: La ley reconoce
  esta virtud concerniente al propietario en el ejercicio de
  sus facultades

• d. Perpetuidad: El dominio es
  perpetuo independiente del ejercicio que se ejerza de el

• 6. EXTENCIÓN DEL DERECHO DE
  PROPIEDAD

Se garantizaba al propietario los derechos de
uso, goce y disposición dentro de los límites y
obligaciones establecida en la ley, en donde debe de tenerse en
cuenta también los aspectos de interés
público

• 7. UTILIZACIÓN RACIONAL DE LA
  TIERRA

Es cuando la tierra es
destinada a un género de
actividades acorde con su calidad y mediante el empleo de
métodos
técnicos económicos apropiados o utilizada para
otros fines que aseguren la debida rentabilidad
para su propietario.

Una utilización de la tierra en
condiciones que produzcan su erosión
degradación o agotamiento no puede cumplir el postulado de
la explotación racional.

UNIDAD VIII

Expropiación

La expropiación en nuestro país tuvo su inicio
en la constitución de 1870 en donde afirmaba que "La
Propiedad es inviolable y ningún habitante de la
república puede ser privado de ella, sino en virtud de
sentencia fundada en la ley. La expropiación por causa de
utilidad pública debe ser calificada por la ley y
previamente indemnizada"

• 1. REQUISITOS DE LA EXPROPIACIÓN

La constitución de 1967 condiciona la
expropiación a tres requisitos que son:

• a. Utilidad pública o interés
  social: el interés social será definido por
  la ley y corresponde al poder legislativo que corresponde
  pronunciarse sobre el particular

• b. La calificación por ley: la
  declaración de la utilidad pública es un acto
  de competencia del poder legislativo es un acto que recibe el
  nombre de facultad de expropiar

• c. La justa indemnización: la
  privación de la propiedad de bienes pertenecientes a
  los particulares por medio de la expropiación no se
  puede verificar legalmente sin una justa indemnización
  conforme resulta el precepto constitucional que autoriza esta
  limitación especial de la propiedad

• 2. UTILIDAD PÚBLICA O INTERES SOCIAL

El fin de estado es el bien común, por lo tanto el
conecto de utilidad pública comprende todos los casos en
qué se persiga la satisfacción de una exigencia
determinada por el perfeccionamiento social.

• 3. JUSTO TÍTULO Y TÍTULO PUTATIVO

Justo título: Acto jurídico valido
revestido de las formas legales que sería idóneo
para transmitir un derecho real si no fuere porque el
transmitente no es una persona capaz ni
legitimado.Título putativo: Equivale a un
título existente cuando la persona tiene razones
suficientes para creer en la existencia de un título a su
favor. No es hábil para la usucapión corta, existe
solo en apariencia y es un caso especial de posesión de
buena fe.

• 4. USUCAPIÓN

La usucapión (a veces llamada
prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la
propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la
posesión continuada de estos derechos durante el tiempo
que señala la ley, debía de reunir los requisitos
de justo titulo y la buena fe

• 5. USUCAPIÓN CORTA Y LARGA

Usucapión Corta: Quien hubiere
adquirido un inmueble de buena fe y con justo titulo,
obtendrá el dominio del mismo por la posesión
continuada de diez años. En iguales condiciones
podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando
medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real
o presunta del titular

Usucapión Larga: El que poseyera
ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin
oposición y sin distinción entre presentes y
ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de
titulo ni de buena fe, la que en este caso se presume.
Podrá pedir al juez que así lo declare por
sentencia, la que servirá de título de propiedad
para su inscripción en el registro de inmuebles

UNIDAD IX

De la
adquisición y pérdida de la propiedad privada sobre
inmuebles

La propiedad privada sobre inmuebles se
adquiere por:

• a. Contrato

• b. Accesión

• c. Usucapión

• d. Sucesión hereditaria

Se pierde el dominio de los inmuebles:

• a. Por enajenación

• b. Por trasmisión y
  declaración judicial

• c. Por ejecución de la
  sentencia

• d. Por expropiación

• e. Por su abandonó declarado en
  escritura pública, debidamente inscripta en el
  registro de inmuebles, y por los demás casos previstos
  en la ley

• 1. ADQUISICIÓN POR CONTRATO

La propiedad de bienes inmuebles se transmite por
contrato. Los
títulos traslativos de dominio están sujetos a la
toma de razón en el registro de inmuebles para que
produzcan efectos respecto de terceros

• 2. ADQUISICIÓN POR
  ACCESIÓN

La accesión es un modo originario de
adquirir la propiedad, tanto mueble como inmueble. En virtud de
la accesión, el propietario de un bien adquiere lo que se
une, adhiere o incorpora materialmente a él, sea natural,
sea artificialmente.

En una palabra, la doctrina coincide en que es
accesión cualquier incremento o ampliación del
bien.

• 3. ADQUISICIÓN POR
  USUCAPIÓN

La usucapión (a veces llamada
prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la
propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la
posesión continuada de estos derechos durante el tiempo
que señala la ley, debía de reunir los requisitos
de justo titulo y la buena fe

• 4. SUCESIÓN HEREDITARIA

La sucesión hereditaria es un proceso
universal por el cual una persona les transmite a otras, todos
los derechos activos y pasivos
que componen su patrimonio.

Hay dos formas de hacerse una sucesión: por
disposición de la ley (cuando una persona muere y no deja
testamento) y por disposición testamentaria (cuando deja
un testamento nombrando herederos a tales personas).

• 5. DE LA ADQUISICIÓN POR ASCENSIÓN

La ascensión puede resultar de:

• a. La formación de islas: Las islas
  situadas en los ríos no navegables pertenecen a los
  propietarios rivereños.

• b. Aluvión: Los acrecentamientos de
  tierra formados paulatina e insensiblemente por causas
  naturales pertenecen a los propietarios de las tierras
  rivereñas, esta disposición es aplicables a los
  lagos y lagunas.

• c. Avulsión: Cuando una corriente de
  agua segrega de una rivera una porción de tierra y las
  trasporta a otra heredad interior o de la rivera opuesta, su
  dueño puede retirarla mientras no se haya efectuado la
  adhesión natural, pero no está obligado tampoco
  a hacerlo.

• d. Abandono del álveo: El álveo
  o causa abandonada de un rio de dominio público o
  privado pertenece a los propietarios rivereños de las
  dos márgenes sin que los dueños de las
  heredades por donde el rio abriere nuevo cause tenga derecho
  a indemnización alguna.

• e. Las edificaciones de obras y las
  plantaciones: El que sembraré plantaré o
  edificaré en finca propia con semillas plantas o
  materiales ajenos adquiere la propiedad de unos y de otros
  pero está obligado a pagar su valor.

• 6. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR
  ENAJENACIÓN

La enajenación de bienes es la cesión definitiva
de los derechos de uso o goce de un bien entre particulares, en
el que puede existir el cobro de una contraprestación; en
pocas palabras, es una compra-venta, aunque
también en esta definición entran términos
como los obsequios, cesiones por herencia, arrendamientos
financieros, entre otros.

• 7. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR
  TRANSMISIÓN O DECLARACIÓN JUDICIAL

La pérdida del dominio no es consecuencia de un acto
voluntario del propietario su fuente es una decisión
judicial que decreta la separación del derecho de dominio
de su actual titular y su trasmisión a otro.

• 8. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR
  EJECUCIÓN DE SENTENCIA

Se produce la pérdida del dominio por la
ejecución de sentencias dictada en un juicio en que se
demanda el
cobro de guaraníes, concluida la tramitación
de la acción
ejecutiva con la sentencia de trance y remate puede suceder que
el deudor satisfaga el crédito
del autor o que no lo haga.

• 9. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR
  EXPROPIACIÓN

Es la pérdida del dominio a favor del estado con
motivos de utilidad social y bien común. Esto provoca la
pérdida del derecho para el expropiado.

• 10. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR ABANDONO
  DECLARADO EN ESCRITURA PÚBLICA INSCRIPTO EN EL
  REGISTRO PÚBLICO

Los inmuebles abandonados pertenecen al estado, si lo
abandonado fuese un condominio, ella acrecerá
proporcionalmente a la de los comuneros. En este caso será
necesario que la declaración se haga igualmente en
escritura
pública. En el caso de que el propietario se exclusivo de
una cosa no podrá hacer abandono de solo una parte
indivisa.

UNIDAD X.

De la
adquisición y pérdida de la cosa
mueble

• 1. DE LA APROPIACIÓN

La apropiación es por cuanto un modo de adquirir
originario por excelencia y dijimos que consiste en la toma de
posesión de una cosa mueble que no pertenece a nadie,
donde existe solo el ánimo de apropiarse de ella.

• 2. HALLAZGO DE LA COSA PÉRDIDA

El que hallaré una cosa presumiblemente pérdida
si la tomare asumirá la responsabilidad del depositario y estará
obligado como tal a restituirla a su dueño o legitimario
poseedor, está obligado además a informar al
propietario y no pudiendo hacerlo avisara a la autoridad
policial del lugar o tomara las medidas aconsejadas por las
circunstancias.

• 3. LA ESPECIFICACIÓN

Es un modo de adquirir el dominio de una cosa mueble mediante
la transformación de una materia ajena en una especie
nueva.

• 4. ADJUNCIÓN

Se da cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos
dueños se unen de tal manera que formen partes integrantes
de una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria
aun en el caso de ser posible la separación de ella con la
obligación de pagar al dueño de la cosa accesoria
lo que ella valiere.

• 5. ADQUISICIÓN DE LAS COSAS MUEBLES POR LA
  POSESIÓN

Se adquiere la posesión de las cosas muebles por su
posesión de buena fe no siendo robadas o perdidas

• 6. ADQUISICIÓN DE LAS COSAS MUEBLES POR
  CONTRATO

Las cosas muebles podrán adquirirse por contratos
traslativos de propiedad conforme a las disposiciones de este
código.

La entrega hecha por el propietario de una cosa mueble
trasfiere el dominio al adquiriente cuando existe acuerdo entre
ellos para transmitir la propiedad. Si el adquiriente está
ya en posesión de la cosa, la propiedad se transmite por
el acuerdo. Si el propietario posee la cosa, la tradición
se efectúa por el convenio de constituir al adquiriente en
poseedor mediato

• 7. DE LA PROPIEDAD DE GANADOS, MAQUINARIAS,
  VEHÍCULOS Y AUTOMOTORES

Sin perjuicio pero dispuesto en el CC, sobre la propiedad de
cosas muebles y de lo estatuido por el código rural en
relación de la propiedad de ganados, la marca o
señal en el ganado mayor o menor que la lleve, constituye
título de propiedad de la persona o entidad que la tenga
debidamente inscripta, en el registro de marcas y señales. La trasferencia de ganado se
acreditara en la forma establecida por la legislación
especial.

La propiedad de todas clases de maquinas y vehículos
automotor debe de inscribirse en los registros habilitados en la
dirección general de registros y su
trasmisión no podrá hacerse sino por escritura
pública previo certificado de no gravamen del mencionado
registro.

UNIDAD XI

De la
usucapión, concepto y requisitos

La usucapión (a veces llamada
prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la
propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la
posesión continuada de estos derechos durante el tiempo
que señala la ley, debía de reunir los requisitos
de justo titulo y la buena fe

• 1. PLAZOS DE LA USUCAPIÓN

Usucapión Corta: Quien hubiere
adquirido un inmueble de buena fe y con justo titulo,
obtendrá el dominio del mismo por la posesión
continuada de diez años. En iguales condiciones
podrá adquirir los bienes el que posea una herencia,
cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real
o presunta del titular

Usucapión Larga: El que poseyera
ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin
oposición y sin distinción entre presentes y
ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de
titulo ni de buena fe, la que en este caso se presume.
Podrá pedir al juez que así lo declare por
sentencia, la que servirá de título de propiedad
para su inscripción en el registro de inmuebles

• 2. ACTOS POSESORIOS

Son actos posesorios de cosas inmuebles: su
cultivo mensura, y deslinde, la per sesión de frutos, las
construcciones y reparaciones que en ella se haga y en general,
su ocupación de cualquier modo que se efectué.

• 3. BUENA FE

Se tiene buena fe cuando se ignora que la cosa es
ajena o cuando se estima que quien la vendió tiene el
derecho de venderla por considerarlo procurador o tutor

• 4. JUSTO TÍTULO

Huvelin sostenía que justo titulo es todo
acto jurídico que implica, en quien hace la
tradición, la voluntad de enajenar, y en quien la recibe
la voluntad de adquirir.

Podríamos decir entonces que el justo
titulo es la causa jurídica de la posesión, el
hecho o conjunto de hechos de los cuales se deriva la
posesión como una consecuencia jurídica, y no como
algo arbitrario.

• 5. USUCAPIÓN LARGA,
  REQUISITOS

Usucapión Larga: El que poseyera
ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin
oposición y sin distinción entre presentes y
ausentes, adquiere el dominio

Requisitos: la posesión por 20
años sin necesidad de buena fe

• 6. USUCAPIÓN CORTA, REQUISITO

Usucapión Corta: Quien hubiere
adquirido un inmueble de buena fe y con justo titulo,
obtendrá el dominio del mismo por la posesión
continuada de diez años. En iguales condiciones
podrá adquirir los bienes el que posea una herencia,
cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real
o presunta del titular

Requisitos: son la posesión por el
término de 10 años buena fe y el justo
título

• 7. MEDIOS PROBATORIOS Y TRAMITES JUDICIALES PARA LA
  USUCAPIÓN

CONCEPTO:

Pocos saben que la palabra "Usucapión", que tiene
más que ver con el Derecho de la antigua Roma, que con
nuestro vocabulario actual. La usucapión es una figura de
nuestro Derecho Civil,
mediante la cual, quien poseyó un departamento, una casa o
un terreno, durante un cierto lapso de tiempo exigido por ley, se
convierte en propietario del inmueble en cuestión, a
través de un juicio, que tramitará ante el Juez del
lugar de ubicación de la finca. Una vez cumplidos los
plazos, proceso de por medio, hay que convencer al juez
competente, quien, con su sentencias, será el único
puede declarar propietario al interesado.

PRUEBAS A OFRECER EN EL JUICIO DE USUCAPION:

El juicio será hincado por los interesados, quienes
deberán ofrecer, entre otras, las siguientes pruebas, que
permitan acreditar el ánimo de poseer:

TESTIGOS:

No es suficiente; deberá ser complementada por otros
medios
probatorios. Los testigos deberán dar fe de haber visto al
solicitante habitar el inmueble por el lapso temporal exigido
legalmente, y, asimismo, manifestarán sobre lo que el
interesado ha hecho por la conservación del inmueble, como
por ejemplo, las mejoras: es decir, en qué se ha mejorado
el inmueble desde que el solicitante vive allí (Ejemplo
construir un cerco, dotarlo de conexiones de luz, gas y agua potable
si carecían de las mismas, solución de problemas de
humedad, etc.)

RECIBOS DE PAGOS POR IMPUESTOS, TASAS
Y SERVICIOS
DESDE EL PRINCIPIOS DE LA
PERMANENCIA EN EL INMUEBLE:

Si, efectuados los pagos, se carece de los respectivos
comprobantes, se pedirá Oficio a Rentas o la Municipalidad
correspondiente, que informe de su
pago y fecha del mismo. No conviene pagar con retroactividad para
salvar los años, cuestión que no favorecerá
el "animo posesorio", sino más bien demostrará un
"animo posesorio a cualquier precio", lo
cual perjudicará los intereses del solicitante, atento
que, por ejemplo, pagar hoy diez años para atrás,
no probará que se habita el inmueble desde hace 10
años, sino que se quiere simular esto, con lo cual la
sentencia será desfavorable.

OTRA PRUEBA DOCUMENTAL:

Gastos efectuados para mantener el inmueble en condiciones
dignas de habitabilidad: acompañando las facturas de tales
"mejoras", (recibo de compra de medidores, factura por
honorarios de electricista, arquitecto, etc.) si las mismas son
membreteadas muchísimo mejor, a fin de que el juez se
sirva de estas también de prueba. También sirven
los planos catastrales de la propiedad.

UNIDAD XII.

De las
restricciones y límites del dominio o de los Derechos de
vecindad

Las restricciones y límites del dominio son:

• a. Uso nocivo de la propiedad: El propietario
  esta obligado en el ejercicio de sus derechos especialmente
  en los trabajos de explotación industrial al
  abstenerse de todo exceso en detrimento de la propiedad de
  los vecinos quedan prohibidos en particular las emisiones de
  humo o de hollín, las emanaciones nocivas y molestas,
  los ruidos, las trepidaciones de efecto perjudicial y que
  accedan los límites de la tolerancia que se deben lo
  vecinos en consideración al uso local, a la
  situación y a la naturaleza de los inmuebles.

• b. De los árboles y arbustos: El
  propietario de una heredad no puede tener en ella arboles
  sino a una distancia de tres metros de la línea
  divisoria con el vecino, sea la propiedad de este previo
  rustico o urbano, este o no cerrado, aunque sea ambas
  heredades de bosques, no podrá tenerse arbustos a una
  distancia de un metro. El propietario podrá cortar en
  su finca las raíces de los árboles o arbustos
  que procedan del previo vecino, lo mismo sucederán con
  las ramas que caigan sobre su finca cuando el propietario
  haya fijado al poseedor del predio un plazo conveniente para
  hacerlas cortar y este no las haya hecho.

• c. Del paso obligatorio: Si entre una finca y
  un camino publico faltase la necesaria comunicación
  para una explotación regular podrá el
  propietario de la finca encerrada exigir de los vecino que
  toleren mientras sea necesario el uso de sus previo para
  establecer dicha comunicación, la dirección del
  paso obligatorio y la extensión del uso deberán
  fijarse judicialmente si las partes no la convinieren en
  ello, el vecino a quien le fuere impuesto el paso,
  deberá ser indemnizado.

• d. De las aguas: Las aguas fluviales
  pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen
  o donde entrasen y pueden disponer libremente de ellas o
  desviarlas en detrimento de los terrenos inferiores si no hay
  derecho adquirido en contrario, los dueños de terrenos
  de los cuales surjan manantiales podrán usar
  libremente de ellos y cambiar su dirección natural.
  Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las
  aguas que naturalmente descienden de los terrenos
  superiores.

• e. Del derecho de construir: Todo propietario
  debe mantener sus edificios de manera que la caída o
  los materiales que de ellos se desprendan no puedan
  dañar a los vecinos o transeúntes bajo la pena
  de satisfacer los daños e intereses que por su
  negligencia le causare en caso de que haya peligro de
  perjuicio para la propiedad vecina su dueño
  podrá exigir las medidas de seguridad necesarias.

• f. Del derecho de cercar: Todo propietario o
  titular de un derecho real tiene la facultad para cercar su
  propiedad, o la finca gravada con derecho real sea ella
  urbana o rural.

UNIDAD XIII.

Apropiación

Se adquiere por aprehensión la propiedad de la cosa
mueble que nunca tuvieron dueño, y la de aquellas cuya
posesión hubieren sido abandonadas con intención de
renunciar a su dominio, si esa aprehensión no fuere
prohibida por la ley, y si se hiciere con la voluntad de prohibir
la propiedad.

• 1. COSAS SUJETAS DE APROPIACIÓN

Son cosas sujetas a apropiación:

• a. Los animales silvestres en libertad lo cuales
  pertenecen a quienes los hayan casado mientras el cazador
  persiguiere al animal que hirió tiene derecho a
  él aunque otro lo atrapase.

• b. Los animales mansos o domesticados carentes de
  marca o señal pertenecerán al dueño del
  inmueble donde acostumbrase vivir.

• c. Cosas muebles ajenas pérdidas que no tengan
  dueño conocido.

• d. El que hallare un tesoro en fundo propio adquiere
  el dominio de él pero si el descubrimiento fuere en
  predio ajeno lo dividirá por la mitad con el duelo de
  este.

• 2. USUCAPIÓN DE COSAS MUEBLES: DE LA PESCA, DE
  LA COSA PÉRDIDA, Y DEL TESORO

• a. De la pesca: Es libre la pesca en los
  ríos y los lagos navegables, en lo no navegables y en
  los arroyos los propietarios rivereños tiene el
  derecho de pescar por su lado hasta el medio del rio o
  arroyo. En todos los casos la pesca, se sujetara a los
  reglamentos dictados por la autoridad competente.

• b. De la cosa pérdida: El que
  hallaré una cosa presumiblemente pérdida si la
  tomare a sumirá la responsabilidad del depositario y
  estará obligado como tal a restituirla a su
  dueño o legitimo poseedor, está obligado
  además a informar al propietario y no pudiendo hacerlo
  avisara a la autoridad policial del lugar o tomara las
  medidas aconsejadas por las circunstancias.

• c. Del tesoro: Se tendrá por tesoro
  todo objeto de valor sin dueño conocido que estuviere
  oculto o enterrado en un inmueble, no o serán aquellos
  objetos encontrados en las sepulturas o lugares
  públicos destinados a ese fin.

El que hallaré un tesoro en fundo propio adquiere el
dominio de él, pero si el descubrimiento fuere en predio
ajeno, lo dividirá por la mitad con el dueño de
este.

• 3. DERECHOS DEL DESCUBRIDOR

Se reputa descubridor de tesoros el primero que lo haga
visible aunque sea en parte siquiera no lo aprenda ni reconozca y
haya otro que trabajasen con él. El descubridor en este
caso del tesoro será el primero que lo hiciere
visible.

• 4. LA ESPECIFICACIÓN

Es un modo de adquirir el dominio de cosas muebles mediante la
transformación de una materia ajena en una especie nueva
en donde predomina la nueva especie.

• 5. ADJUNCIÓN

Es la mezcla y confusión de dos cosas muebles de
diversas naturalezas y pertenecientes a distintos dueños,
se unen formando una sola cosa de tal manera que formen parte
integrantes de una sola, el propietario de la principal adquiere
la asesoría con obligación de pagar al dueño
de la cosa accesoria lo que ella valiere.

• 6. DE LA ADQUISICIÓN DE PRODUCTOS Y DE OTRAS
  PARTES INTEGRANTES DE UNA COSA

Los productos y las partes constitutivas de una cosa
pertenecen al propietario de ellas aun después de su
separación, salvo los derechos de terceros al goce de la
cosa y de los poseedores de buena fe.

• 7. DE LA PROPIEDAD DE LA COSA MUEBLE POR LA
  POSESIÓN

Se adquiere la propiedad de la cosa mueble por su
posesión de buena fe, no siendo robadas o perdidas, la
buena fe debe existir al tiempo de la adquisición. El
adquiriente no es de buena fe cuando sabe que la cosa no
pertenece al enajenante o cuando su ignorancia proviene de una
culpa grave.

• 8. PRINCIPIO GENERALES Y EXCEPCIONALES

La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo
de usar gozar y disponer de su bien dentro de los límites
y con las observancias de las obligaciones, conforme con la
función social y económica atribuida por la
constitución nacional al derecho de propiedad.

• 9.  DE LA ADQUISICIÓN DE LAS COSAS MUBLES POR
  CONTRATO

Las cosas muebles podrán adquirirse por contratos
traslativos de la propiedad, la entrega es hecha por el
propietario de una cosa mueble, quien trasfiere el dominio al
adquiriente cuando existe acuerdo entre ellos para trasmitir la
propiedad.

• 10. MOMENTO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE

La buena fe del adquiriente debe de existir en el momento de
la tradición.

• 11. CASOS DEL POSEEDOR INMEDIATO CUANDO ADQUIERE LA
  POSESIÓN DEL POSEEDOR MEDIATO

El poseedor inmediato no adquiere la propiedad contra el
poseedor mediato de quien recibió la cosa salvo cuando la
cosa es poseída por un tercero, la sesión hecha por
el propietario a favor del adquirente de su acción para
exigir la restitución de la cosa equivale a la
tradición.

• 12. ENAJENANTE SUCESIVO

Si el propietario enajenare sucesivamente la misma cosa a
varias personas, el dominio corresponde al adquiriente de buena
fe que tomo posesión del mueble aunque su titulo sea de
fecha posterior no tratándose de bienes sujetos a
registro.

• 13. DE LA PROPIEDAD DE GANADOS, MAQUINARIAS Y
  VEHÍCULOS AUTOMOTORES

La propiedad de ganados se da por la marca o señal en
el ganado mayor o menor que la lleve, constituye título de
propiedad a favor de la persona o la entidad que la tenga
debidamente inscripta en el registro de marcas y
señales.

La propiedad de toda clase de
maquinarias o vehículos automotor debe inscribirse en el
registro habilitado en la dirección general de registros,
y su trasmisión no podrá hacerse sino por escritura
pública previo certificado de no gravamen del mencionado
registro.

UNIDAD XIV.

Del Bien de
familia

• 1. QUINES PUEDEN BENEFICIARSE CON SU
  CONSTITUCIÓN

Podrán beneficiarse con la institución del bien
de familia el
propietario constituyente, su esposa, los descendientes menores
de edad o los hijos adoptivos hasta la mayoría de edad. Si
el propietario no casado tuviere bajo el mismo techo su familia
pública y notoriamente conocida podrá
también constituir el bien de familia en beneficio de la
madre del hijo o hijos habidos en común hasta la
mayoría de edad de estos. Nadie podrá constituir
más de una propiedad urbana o rural como bien de
familia.

• 2. REQUISITOS PARA CONSTRUIR EL BIEN DE FAMILIA

El inmueble a ser constituido como bien de familia no
excederá en su evaluación
fiscal el
importe de cinco mil jornales mínimos legales establecidos
para trabajadores de actividades diversas no especificadas de la
capital.

• 3. DESDE CUANDO QUEDARÁ OPONIBLE A
  TERCEROS

La constitución del bien de familia quedara formalizada
y será oponible a terceros desde que el inmueble quede
inscripto en tal carácter en el registro de inmueble.

• 4. BIENES MUEBLES QUE CONSTITUYEN EL BIEN DE
  FAMILIA

Constituye también bien de familia el lecho del
beneficiario, el de su mujer e hijos,
los muebles de indispensable uso en el hogar incluyendo cocinas,
heladeras, ventiladores, radios, televisores, instrumento
musicales familiares, maquinas de coser y de lavar, instrumentos
necesarios para las profesiones, artes u oficios que ejerza el
dueño de tales bienes. Dichos bienes no serán
ejecutables ni embargables salvo se reclame el precio de
venta.

• 5. PROCEDIMIENTO PARA LOGRAR LA DECLARACIÓN
  DEL BIEND E FAMILIA

El que desee constituir un bien de familia debe solicitarlo al
juez de primera instancia en lo civil de su domicilio,
justificando el dominio y los demás requisitos
establecidos por la ley.

• 6. EFECTOS DE LA CONSTITUCIÓN DEL BIEN DE
  FAMILIA

El inmueble registrado como bien de familia no podrá
ser enajenado ni objeto de embargo y ejecución por deuda
del propietario posterior a la constitución del mismo,
salvo en los casos siguientes:

• a. Cundo se trate de pagos de obligaciones
  contraídas con anterioridad a la constitución
  del bien de familia.

• b. Cuando de adeudaren impuestos y tasas de
  inmuebles.

• c. Cuando se ¡reclame el pago de mejoras
  introducidas en el inmueble que aumenten su valor.

• 7. Efectos Después del Fallecimiento del
  Constituyente.

El régimen del bien de familia subsistirá
después del fallecimiento del constituyente, en beneficio
del conyugue sobreviviente y los descendientes, o de los hijos
adoptivos y en su caso de la madre y de sus hijos menores
extramatrimoniales.

• 8. CESACIÓN DE LA AFECTACIÓN

Cesara la afectación de los inmuebles como bien de
familia en los siguientes casos:

• a. Por pedido expreso del constituyente, si el bien
  de familia fuere ganancial se requerirá el
  consentimiento del otro conyugue o en su caso de la madre de
  los hijos extramatrimoniales.

• b. Por venta Judicial.

• c. Por expropiación por causa de utilidad
  pública.

• d. Por reivindicación, cuando se introduzca en
  el inmueble mejoras que hagan sobrepasar el valor
  máximo establecido por la ley.

• e.  Por matrimonio del conyugue sobreviviente o
  disolución de la unión de hecho y
  matrimonio.

• f. Cuando falleciere el conyugue sobreviviente.

UNIDAD XV.

Del
Condominio

Hay condominio cuando dos o más personas comparten el
dominio de una misma cosa mueble o inmueble por contratos, acto
de última voluntad o disposición de la ley, sin que
ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del
derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la
cosa, ni de otro modo que el estatuido en la ley.

• 1. CARACTERES DEL CONDOMINIO

.Pluralidad de sujetos

.Unidad de objeto, porque existe una indivisión
material.

.Necesidad de una cosa mueble o inmueble.

.Falta de una cuota material por lo que la atribución
de cuotas indivisas representan la porción en que los
copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa.

.Atribución de cuotas en partes iguales.

• 2. PARALELOS CON FIGURAS JURÍDICAS
  ANÁLOGAS

Comparando el condominio con otras figuras jurídicas
que crean un estado de indivisión, encontramos algunas
analogías y diferencias como:

Con la sociedad:
la constitución del ente responde básicamente al
propósito de realizar negocios que
produzcan ganancias.; en cambio, en el condominio las actividades
de los comuneros se inspiran en la conservación de la
cosa, hasta tanto se produzca la cesación del estado
comunidad y la
consiguiente partición de la cosa común.

En cuanto a la constitución: la sociedad se
constituye por contrato, en cambio, el condominio puede
constituirse por contrato, por actos de última voluntad y
por disposición de la ley.

En cuanto a su duración: la duración de
la sociedad depende de la voluntad de los socios que
ordinariamente, fijan un plazo en el acto constitutivo del ente.
En la copropiedad en cualquier momento los condueños
pueden pedir la cesación de estado de indivisión
por los medios que la ley establece.

En cuanto a la extinción: la sociedad concluye
con la muerte de uno de los socios en los casos especialmente
previstos; la copropiedad no es afectada por el fallecimiento de
uno o más de los propietarios.

Con la comunidad conyugal: en cuanto a la
administración la comunidad conyugal se realiza de
acuerdo a un sistema legal, en
el condominio, la administración de la cosa común
está regida por el principio de la mayoría. La
comunidad puede recaer sobre cosas y derechos, mientras que la
copropiedad recae solamente sobre cosas.

• 3. CONDOMINIO ROMANISTA

La concepción romana: considera la comunidad como una
modalidad del dominio en el cual cada propietario tiene una cuota
parte en la cosa común y con derecho a la misma totalidad.
La cuota de cada comunero es abstracta o ideal toda vez que la
cosa no sea objeto de una división material sino
intelectual.

Cada comunero es dueño de su cuota y puede ejercer
todas las facultades inherentes al dominio. No establecía
cuotas ideales todos tienen el mismo ser.

• 4. CONDOMINIO GERMÁNICO

La concepción germánica: considera al
condominio como una forma de propiedad de manos juntas. En esta
doctrina no se admite que los copropietarios tengan cuotas sobre
la cosa común, todos ejercen derechos de goce sobre la
cosa. Estos derechos de goce cualitativamente iguales, tienen un
carácter parcial desde el momento que se hallan limitados
por el derecho de los demás.

Al contrario de la romanista que admite la posibilidad de que
los acreedores de los comuneros puedan embargar las respectivas
cuotas de sus deudores. La doctrina germánica rechaza
totalmente tal posibilidad por cuanto que no admite la existencia
de tales cuotas.

La cuota parte ideal indica los derechos y cargas de que es
titular el condómino, siempre tiene una expresión
cuantitativa. Es la base que indica la proporción en que
se dividen los condóminos los frutos y las cargas y en que
se dividirá la misma cosa cuando llegue el momento de la
liquidación del condominio.

• 5. CLASIFICACIÓN DEL CONDOMINIO

Divisible: por contrato – testamento. Art. 2088.-
Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la
división de la cosa común, cuando no se encuentre
sometida a una indivisión forzosa.

Indivisión forzosa: creado por ley. Art.2100.-
Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio, sea
sobre cosas afectadas como indispensables al uso común de
dos o más heredades que pertenezcan a diversos
propietarios. Ninguno de los condóminos podrá pedir
la división sin el acuerdo unánime de los
demás, o mientras uno solo de ellos tenga interés
en la indivisión.

Los derechos que en tales casos corresponden a los
condóminos, no son a títulos de servidumbre, sino a
título de condominio.

Los copropietarios no pueden usar de la cosa común sino
para las necesidades de las heredades en el interés de las
cuales la cosa ha sido dejada indivisa.

• 6. COMO SE CONSTITUYE EL CONDOMINIO

El art. 2083 establece que el condominio puede
constituirse:

Por acuerdo de partes: cuando dos o
más personas se ponen de acuerdo para la
adquisición de una cosa común, sin mediar entre
ellas un contrato de sociedad: también hay
constitución de condominio por acuerdo de partes cuando el
dueño de una cosa venda una parte alícuota de ella
a un tercero.

Por actos de última voluntad: en el
caso de que el causante legue una cosa a dos o más
personas y, en general, cuando en el testamento de una persona se
contienen disposiciones por cuya virtud una misma cosa o varias
cosas son legadas en común a varias disposiciones.

Por disposición de la ley: en todos
los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta
la voluntad de las partes. Los casos expresamente previstos son:
el condominio de muros, cercos y fosos: la mezcla y la
confusión.

• 7. EFECTOS DEL CONDOMINIO

El condómino goza de las facultades
inherentes al dominio con la limitación del derecho igual
de los demás partícipes.

• 8. FACULTADES DE LOS
  CONDÓMINOS

Art.2088.- Cada copropietario tiene derecho a
pedir en cualquier tiempo la división de la cosa
común, cuando no se encuentre sometida a una
indivisión forzosa.

Art.2089.- Cada condómino podrá
ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes
a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea
compatible con el derecho igual de los demás.

Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota
parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus
acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la
partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte
determinada de la cosa, pero la eficacia estará
subordinada a que dicha parte le corresponda en la
partición.

• 9. ACTOS DE DISPOSICIÓN
  JURÍDICA MATERIAL SOBRE SUS PARTES INDIVISAS

Pueden ejercer todos los derechos inherentes a su
cuota parte ideal como: vender, hipotecar, ceder su cuota sin que
los otros lo puedan impedir: enajenar o gravar parte determinada
de la cosa siempre que les corresponda esa parte en la
partición.

Art.2085.- Ninguno de los condóminos puede
hacer en la cosa común innovaciones materiales ni
cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni
enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con
perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento
o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

Art.2086.- La enajenación,
constitución de servidumbre o hipotecas, y el
arrendamiento hecho por uno de los condóminos
vendrán a ser parcial o íntegramente eficaces, si
por el resultado de la división el todo o parte de la cosa
común le tocase en su lote.

• 10. OBLIGACIONES DE LOS
  CONDÓMINOS

Art.2090.- Todo condómino puede obligar a
sus copartícipes, en proporción a sus partes, a
abonar los gastos de conservación o reparación de
la cosa común, con los intereses sobre las sumas que con
ese fin hubiere pagado. Los condóminos requeridos
podrán liberarse de la obligación de contribuir,
haciendo abandono de su derecho.

Art.2091.- Cualquier comunero tiene derecho a
reivindicar su cuota – parte contra los otros condóminos,
y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la
entrega se hará por consignación o secuestro por
cuenta de todos los copartícipes, con arreglo a los
principios relativos a las obligaciones indivisibles.

Art.2092.- Sólo el condómino que
contrajo deudas en pro de la comunidad está obligado a su
pago, sin perjuicio de su acción contra los otros para el
reembolso de los que hubiere abonado.

Si la deuda hubiere sido contraída
conjuntamente por todos los condóminos, sin
expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad,
están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el
derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que
haya pagado de más, respecto de la cuota que le
corresponda.

• 11. ADMINISTRACIÓN DE LOS
  CONDOMINIOS

Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la
cosa o por la oposición de algunos de los
condóminos, el uso o goce o la posesión
común, resolverá la mayoría si se la da en
locación o se la administra por cuenta común, y
fijará las condiciones, y nombrará o
revocará administradores.

Si se resolviese la locación, será
preferido a un tercero como locatario, el condómino que
ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con
iguales ofertas, decidirá la suerte.

Art.2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con
citación de todos los copropietarios, por mayoría
absoluta de votos computados según el valor de las partes
indivisas, aunque dicha mayoría correspondiese a uno solo
de los condóminos.

Si hubiere empate, decidirá la suerte.
Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, será
sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier
condómino y con audiencia de los demás.

En caso de duda, se presume iguales las partes.
Los frutos se dividirán proporcionalmente a los valores de
ellas.

Art.2099.- La administración del
condómino que haya sido nombrado por la mayoría,
será juzgada según las reglas del mandato. Si lo
hiciere sin mandato, será considerado gestor de
negocios.

• 12. DIVISIÓN DE LOS
  CONDOMINIOS

MODOS DE REALIZARLA

Las reglas relativas a la división en las
sucesiones, a la
manera de hacerla y a los efectos que produce, se
aplicarán a la división de cosas particulares (Art.
2096 1ª. Parte).

Directa: se da cuando las partes se ponen
de acuerdo y resuelven adjudicarse recíprocamente las
partes que han acordado o su valor si fuere indivisible.

Indirecta: es el caso de una
ejecución por deudas en la que los acreedores rematan la
propiedad.

Judicial: ocurre en el caso en que existen
menores de edad. La partición será judicial, bajo
pena de nulidad:

Art. 2533.- La partición será
judicial, bajo pena de nulidad:

a) si hubiere herederos incapaces, o menores
emancipados, como interesados;

b) si el causante fuere un presunto fallecido, y
sus herederos tuvieren la posesión definitiva de sus
bienes;

c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se
consideran tales los herederos y legatarios que se encontraren en
el extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se
nombrará un curador de sus bienes conforme a lo dispuesto
por este Código; y

d) siempre que terceros, fundados en un
interés legítimo se opusieren a la partición
privada.

Art. 2534.- Cuando la formación de la
masa, o su división en lotes lo exija, se procederá
a la estimación de los bienes. El avalúo
será hecho por el perito que las partes propusieren de
común acuerdo, y en defecto, por el Juez de la
sucesión.

Extrajudicial: la partición entre
coherederos mayores de edad, podrá efectuarse en la forma
que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto
en este código sobre la forma de los contratos.

• 13. LICITACIÓN Y VENTA

Producen los efectos de la partición, la
licitación y todos los actos a título oneroso por
los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio
exclusivo de la cosa común.

La licitación es un acto en el cual los
condóminos formulan ofertas para la adquisición del
dominio sobre la cosa común. Constituye en realidad un
remate limitado únicamente a los condóminos y cuyo
resultado será la adjudicación del dominio
exclusivo sobre la cosa común, los otros condóminos
recibirán del precio en que fuere adjudicado el bien, el
valor de sus respectivas cuotas en efectivo.

También se puede hacer la
adjudicación por cualquier acto a título oneroso
que produzca el efecto de adjudicar el dominio exclusivo como el
caso de la venta que hagan los condóminos de sus
respectivas cuotas a otro copartícipe.

• 14. CARÁCTER Y EFECTOS DE LA
  PARTICIÓN

No existe acuerdo, algunos dicen que es de
carácter real y otros, de carácter personal.

• 15. CASOS DE INDIVISIÓN FORZOSA
  LEGAL Y VOLUNTARIA

Art.2100.- Habrá indivisión
forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como
indispensables al uso común de dos o más heredades
que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los
condóminos podrá pedir la división sin el
acuerdo unánime de los demás, o mientras uno solo
de ellos tenga interés en la indivisión.

Los derechos que en tales casos corresponden a
los condóminos, no son a títulos de servidumbre,
sino a título de condominio.

Los copropietarios no pueden usar de la cosa
común sino para las necesidades de las heredades en el
interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.

Art.2102.- Habrá también
indivisión forzosa, cuando la ley prohibiere la
división de una cosa común, o cuando la prohibiere
una estipulación válida y temporal de los
condóminos, o el acto de última voluntad
también temporal que no exceda, en uno y otro caso, el
término de cinco años, o cuando la división
fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser
demoradas cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los
condóminos.

• 16. CONDOMINIOS DE MUROS

Muro divisorio: el condominio de los muros, fosos
y cercas que sirven de separación entre dos heredades, es
de división forzosa. Ej. Cercas. (Art. 2103).

• 17. MURO MEDITERRANEO

Un muro es medianero y común de los
vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a
su costa, en el límite separativo de las dos heredades
(Art. 2103).

• 18. MEDIANERÍA

Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se
pruebe lo contrario por instrumentos públicos o privados,
o por signos
materiales:

a.los muros divisorios entre edificios contiguos
hasta el punto común de elevación;

b.las paredes divisorias de patios, jardines,
quintas u otros espacios abiertos; y

c.los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y
acequias que dividen los predios rústicos, a no ser que
una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la
presunción si ninguna de las dos quedase cerrada.

Se considera signo contrario a la
medianería de la zanjas y acequias, el hecho de estar la
tierra extraída para abrirlas o para su limpieza en una
sola heredad, en cuyo caso se presumen del dueño de
ésta.

Art.2105.- La presunción de
medianería no existe cuando el muro o división se
asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y
no sobre una y otra de las contiguas.

Art.2107.- Los condóminos de una pared u
otra divisoria medianera, están obligados en la
proporción de sus derechos a los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared o muro.

Cada uno de los condóminos de una pared
puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación
de la misma, renunciando a la medianería, con tal que la
pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la
reparación o construcción no haya llegado a ser
necesaria por un hecho suyo.

• 19. CERRAMIENTO FORZOSO

Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su
vecino a la construcción y reparación de paredes
del material y espesor expresados en el artículo anterior,
que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos
municipales que determinen la altura, ésta será de
dos metros.

El vecino requerido no puede liberarse de esa
obligación por el abandono del terreno o de la pared de
cerramiento ya existente.

Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar
donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un
muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el
reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere
asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la
pared divisoria.

• 20. CONDOMINIO POR CONFUSIÓN DE
  LIMITES

Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos
límites estuvieren confundidos con los del fundo
colindante, reputase condómino con el dueño de
éste, y tiene derecho para pedir que los límites
confusos se investiguen y demarquen.

• 21. ACCIÓN DE DESLINDE

Art.2125.- La acción de deslinde tiene por
antecedente indispensable la contigüidad y confusión
de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los
predios urbanos.

Art.2126.- Esta acción compete
únicamente a los que tengan derechos reales sobre el
terreno, contra el propietario del fundo contiguo.

Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado
respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los
fundos del dominio público corresponde a la
jurisdicción administrativa.

UNIDAD XVI.

La
administración de la propiedad por pisos o
departamentos

Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los
derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no
se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad
dividida en planos horizontales tiene una relación con el
problema de la vivienda y probablemente su constitución
respondió a la necesidad de arbitrar las medidas
conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella.

La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para
aliviar el terrible déficit de viviendas que padece la
población de las grandes concentraciones
urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las
construcciones y del terreno y que la vivienda constituye un
factor de estabilidad social demuestra la gran ventaja e
importancia que posee la
organización de la propiedad horizontal.

• 1. FORMAS DE CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD POR
  PISOS O DEPARTAMENTOS

Art.2146.- A los efectos de la construcción de la
propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de
personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y
administración, formalizado por escritura pública,
que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así
como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su
reforma, será necesario el voto de dos tercios de los
propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del
edificio.

Individualización: Art.2129.- Cada departamento
será individualizado por una designación
numérica inscripta en el Registro de Inmuebles, a los
efectos de su identificación.

Dominio exclusivo y copropiedad: Art.2130.- Cada propietario
será titular del dominio exclusivo de su piso o
departamento, o copropietario de las cosas de uso común y
de aquéllas necesarias para su seguridad.

• 2. COSAS COMUNES

Cada propietario será titular del dominio exclusivo de
su piso o departamento y copropietario de la cosa de común
uso y de aquellas necesarias para su seguridad.

Se consideran comunes:

• a. El terreno sobre el cual se levanta
  el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios,
  pórticos, galerías y vestíbulos comunes,
  escaleras y puertas de entrada;

• b. Las instalaciones de servicios
  centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y
  refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos,
  incineradores de residuos y central telefónica;

• c. Las dependencias del portero y de la
  administración; y

• d. Los tabiques o muros divisorios de
  los distintos departamentos.

• e. Y todo lo que disponga el
  reglamento.

• 3. FACULTADES DE DISPOSICIÓN
  JURÍDICA Y DE DISPOSICIÓN MATERIAL DE CADA
  PROPIETARIO

Art.2133.- Además serán considerados elementos
comunes, pero con carácter limitado, siempre que
así se acordare por la totalidad de los condóminos,
aquéllos destinados al servicio de cierto número de
departamentos, con exclusión de los demás, tales
como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios
sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso.

Art.2134.- Cada propietario tiene el derecho de usar los
bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho
de los demás.

Art.2135.- Los derechos de cada propietario en los bienes
comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
piso o departamento.

Art.2136.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el
departamento que le pertenece y constituir sobre los mismos
derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el
consentimiento de los demás.

En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o
departamento, se entenderán comprendidos los derechos al
uso y goce de los bienes comunes.

Art.2137.- La hipoteca constituida sobre un piso o
departamento que ha de construirse en un terreno en que el deudor
es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha
de la inscripción, y al piso o departamento que se
construya, sin necesidad de nueva inscripción.

No podrán hipotecarse el terreno sobre el que se
asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no
comprendiere el edificio y no mediare la conformidad de todos
ellos.

Art.2138.- Cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación del piso o departamento
que le pertenece.

Art.2139.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino u
ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las
disposiciones administrativas pertinentes:

a. Hacer modificaciones que puedan poner en peligro la
seguridad del edificio y de los servicios comunes;

b. Cambiar o modificar la estructura
arquitectónica externa;

c. Destinarlos a usos contrarios a la moral y
buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropietario y administración;

d. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con
ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el
edificio;

e. Y elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de los propietarios de los otros pisos o
departamentos.

• 4. REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD Y
  ADMINISTRACIÓN

Art.2146.- A los efectos de la construcción de la
propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de
personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y
administración, formalizado por escritura pública,
que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así
como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su
reforma, será necesario el voto de dos tercios de los
propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del
edificio.

Art.2147.- El reglamento deberá disponer
obligatoriamente sobre los siguientes puntos:

• a. La forma de nombramiento de un representante de
  los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un
  extraño, y tendrá facultades de administrar los
  bienes de uso común y recaudar los fondos para tal
  fin;

• b. Determinación de las bases para la
  remuneración del representante, duración de sus
  funciones, forma de su remoción, facultades para
  actuar ante organismos administrativos y judiciales, y
  designación de sustituto;

• c. Proporción y bases para la
  contribución de los propietarios destinada al pago de
  los gastos comunes;

• d. Designación y despido del personal de
  servicio;

• e. El procedimiento de convocatoria de la asamblea de
  propietarios, forma de elegir un presidente, quórum
  para sesionar y mayoría especial para adoptar otras
  resoluciones;

• f. Ubicación y enumeración de los
  pisos, de los departamentos y de las cosas comunes,
  así como el uso de los mismos;

• g. Determinación del valor que se atribuye a
  cada piso o departamento con inclusión de sus partes
  accesorias;

• h. Cualesquiera otras facultades otorgadas al
  representante de los propietarios.

Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y
administración, de acuerdo con lo establecido en este
Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los
terceros adquirentes a cualquier título. La
inscripción del reglamento podrá practicarse, aun
cuando no esté construido el edificio.

Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho
reglamento o dejarlo sin efecto.

• 5. ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

Art.2155.- La asamblea queda regularmente constituida con la
presencia de propietarios que representen los dos tercios del
valor del edificio entero y esta misma proporción de los
partícipes en el condominio.

Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al
nombramiento del administrador,
éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a
petición de uno o varios propietarios.

El administrador judicial durará un año en el
cargo, y podrá ser removido por la asamblea de
propietarios en cualquier momento, por causa justificada y
decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser
removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario,
a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado
transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de
haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La
remoción del administrador llevará implícita
la revocación de sus poderes, de la que se tomará
razón en el Registro Público respectivo.