Introducción
En el presente trabajo me propongo exponer las razones
por las cuales nuestra doctrina se encuentra dividida en tan
controvertido tópico, ya que la figura de los boletos de
compraventa no fue regulada por el Código Civil en forma
especial. Sólo el compromiso de otorgar escritura
pública o los contratos que debiendo observar tal
formalidad fueren realizados por boleto, están
comprendidos en el art. 1185.
El boleto privado constituye una situación
singular dentro de esta hipótesis y sólo se hace
mención al mismo con la reforma de la ley 17.711 a partir
de la introducción del art. 1185 bis que incorpora la
posibilidad de oponerlo a la quiebra del promitente vendedor y en
el art. 2355 que considera legítima la adquisición
de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto
de compraventa.
Así, lejos de aclarar el panorama respecto a la
validez de este instrumento privado, las reformas introducidas
por la ley 17.711 profundizan la división de nuestra
doctrina.
Validez del boleto
de compraventa
Durante mucho tiempo se discutió acerca de la
validez o invalidez del boleto de compraventa inmobiliaria como
verdadero
de compraventa, por la existencia de una gran discrepancia entre
distintos autores a la hora de darle una definición
propicia. El debate central sobre la naturaleza jurídica
de esta figura oscila entre dos tesis doctrinales: una sostenida
por quienes consideran al boleto como un contrato preliminar
bilateral o precontrato y la otra defendida por aquellos que
entienden al boleto como el contrato definitivo de
compraventa.
Entre los primeros encontramos a Alterini y Gatti
quienes sostienen que es nulo como contrato de compraventa, pero
conforma un contrato válido de promesa de compraventa que
da lugar a una venta forzosa[1]
Los autores que se encuentran en esta postura se apoyan
en los art. 1184 inc 1ª y 1185:
Art. 1.184. Deben ser hechos en escritura
pública, con excepción de los que fuesen celebrados
en subasta pública:
1° Los contratos que tuvieren por objeto la
transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo,
o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o
traspaso de derechos reales sobre inmuebles de
otro;
Art. 1.185. Los contratos que debiendo ser hechos en
escritura pública, fuesen hechos por instrumento
particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por
instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo
a escritura pública, no quedan concluidos como tales,
mientras la escritura pública no se halle firmada; pero
quedarán concluidos como contratos en que las partes se
han obligado a hacer escritura pública.
Además se apoyan en los arts. 975, 976, 977, 978,
y 1187 del Código Civil. Sostienen que no dudan que el
boleto de compraventa (o cualquier promesa – salvo la
donación – sobre traspaso dominial de inmuebles)
constituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el
concepto que brinda el art. 1137 del Código Civil. Sin
embargo no puede definitivamente ser un contrato de compraventa,
porque no hace nacer las obligaciones que tipifican a esta figura
negocial. El boleto privado no genera por un lado, la
obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, y
correlativamente la acción, a favor del comprador, de
exigir esa entrega, y por otro lado al comprador la
obligación de pagar el precio, con la correlativa
acción del vendedor de exigírselo. Por lo tanto las
partes deberán previamente cumplir con la
obligación del otorgamiento de la forma, exigida con
carácter relativo, en el art. 1184 inc. 1º del
Código Civil. Hasta tanto esa forma no se cumpla ni el
vendedor podrá exigir el precio ni el comprador la entrega
de la cosa. De tal modo consideran que el poseedor de boleto de
compraventa carece de título suficiente. Desconocer la
necesidad de la forma impuesta, escritura pública, para
los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es
excusable, según lo preceptuado por el art. 923 del
Código Civil[2]El adquirente por boleto no
tiene ni título ni modo[3]
Por otro lado, para un posición importante de la
doctrina, a la que adhiero, sostiene que con el boleto privado se
concluye una verdadera compraventa inmobiliaria, válida
desde la suscripción, debido a que el boleto reúne
los elementos esenciales de ese contrato (contrato consensual
-acuerdo- precio cierto y tradición de la cosa), siendo la
escritura pública un mero requisito posterior, que hace al
perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir el
dominio.
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