Borda, siguiendo con este lineamiento, manifiesta que
"desde que los tribunales han resuelto que el comprador por
boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del
contrato
de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de
resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto
privado como una simple promesa y no como un
definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo
y pese a lo dispuesto en el art. 1184 inc. 1º, la escritura
no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino
solamente uno de los requisitos de transmisión de la
propiedad. El comprador por boleto privado demanda la
escrituración no para luego poder demandar la
transmisión del dominio, sino porque la
escrituración lleva implícita esa
transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el
dueño, sea por el juez, e inscripta ella en el Registro de
la Propiedad, el dominio queda transferido, de tal modo que no es
necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo
sería si la escritura fuera sólo un requisito
formal para tener por concluido el
contrato"[4].
Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa
constituye un contrato de compraventa definitivo y que la
escrituración es un negocio de disposición
complementario[5]
Por lo que, según lo que he asimilado, el
contrato de compraventa no supone una transferencia de la
propiedad ni la efectiva entrega del precio, sino la
obligación de hacerlo, tal como reza el art. 1323:
"Habrá compra y venta cuando una de las partes se
obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y
ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un
precio cierto en dinero" (lo resaltado me pertenece). Con el
boleto de compraventa las partes, una vez que han logrado el
acuerdo sobre las condiciones de la venta, se procuran un
instrumento en el que consten las obligaciones asumidas. No
tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen el
compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones
recíprocas y entienden por ser así, que por la
escritura se hará la transferencia del dominio.
Por lo tanto el boleto de compraventa inmobiliario,
es un negocio declarativo definitivo: "es el contrato de
compraventa", pues operan en él todas sus
características: la individualización de la cosa y
el precio.
Además, el art 2355 dispone: "Se considera
legítima la adquisición de la posesión de
inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa."
En cuanto a la validez del instrumento privado en el
caso en que se produzca la quiebra del vendedor, el art.1.185 bis
establece que: "Los boletos de compraventa de inmuebles
otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere
abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez
podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador
la escritura traslativa de dominio".
En este punto señala Borda que "aunque las
referidas normas aluden sólo al caso de concurso o quiebra
del deudor, hoy es doctrina y jurisprudencia prácticamente
unánime, que también es aplicable a las ejecuciones
individuales y, por lo tanto, que en caso de colisión
entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse
preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede
oponer su derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra,
tanto más podrá hacerlo frente a un acreedor
individual".
Con anterioridad a la sanción de la ley 17.711
los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del
vendedor no otorgaban al adquirente derecho alguno para exigir el
cumplimiento de la obligación de
escriturar[6]
La cuestión adquiría singular importancia
ante todo ante el desarrollo que tuvo en el tráfico
comercial el boleto[7]y la proliferación de
esta forma de contratación con relación al
régimen de propiedad horizontal ante la escalada de
construcciones de edificios que generó una creciente
inseguridad jurídica y un auténtico estado de
indefensión que padecían los adquirentes de
departamentos, quienes suscribían boletos con el
constructor, pagando en muchos casos gran parte del precio
convenido o el total y en el interín hasta la
escrituración veían como su vendedor caía en
insolvencia, frustrándose de esta manera sus expectativas
de compra y sus ilusiones de vivienda propia.
Así, el boleto otorgado no era oponible al
concurso o quiebra del vendedor (además antes de la
reforma de la ley 17.711 el poseedor por boleto no era
considerado poseedor legítimo) y la única
posibilidad de recuperar el dinero entregado se
circunscribía a una acción judicial por
daños y perjuicios.
Por lo expuesto los efectos del boleto de compraventa
serán:
Colocar al titular del boleto en situación de
comprador y permitirle exigir al vendedor la transferencia
del dominio mediante la escrituración, y en caso de no
querer hacerlo, a través del plenario "Cazés de
Francino contra Rodríguez Conde", se autoriza al juez
a hacerlo en nombre de la parte.
Hay que tener presente que la acción para
reclamar la escritura prescribe en el plazo general de 10
años establecido en el art 4023.
Convertir la posesión adquirida por el
comprador en legítima (art 2355)Permitir al comprador oponer al concurso del
vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del
pecio y pedir la escrituración (art 1185
bis).
Conclusión
Con este trabajo pude analizar y tomar una
posición respecto a la validez del boleto de compraventa.
A mi entender las partes, a la hora de negociar tienen en vista
la cosa inmueble que se quiere vender y comprar,
individualizándola, como así también su
precio, elementos esenciales propios del contrato de la
compraventa.
Considero que con las modificaciones introducidas por la
ley 17.711, se le pudo dar mayor importancia a los instrumentos
privados, otorgando un significativo grado de protección
al adquirente de buena fe.
Amén de que la transferencia del dominio de la
propiedad de un bien inmueble debe ser, de acuerdo a lo que nos
ha inculcado Vélez Sarsfield, con título y modo, no
hay que confundir el campo de los derechos reales con el campo de
los derechos personales, ya que cuando uno celebra contratos, no
se está dando origen a la relación directa del
adquirente con la cosa, como es en el caso de los primeros, sino
que se da lugar al nacimiento de obligaciones que deben ser
cumplidas por una y otra parte. Por lo que el boleto privado da
lugar a éstos efectos, debido a que cuando dos personas
suscriben un boleto de compraventa entienden que una
venderá y la otra comprará, siendo la
escrituración una mera formalidad.
Bibliografía
GATTI, E. y ALTERINI, J.: "Régimen
jurídico del boleto de compraventa", L.L.,
143-1149LOPEZ DE ZAVALÍA, Fernando. "Teoría de
los contratos", Tomo I, parte especial,
pág.298.VENTURA Gabriel B. "Los Boletos Registrables".
Académico de número. Profesor Titular de
Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba;
Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad
Nacional de Córdoba y de la Universidad
Católica deCórdoba; Director de la Carrera de
Notariado de la Universidad Nacional de
Córdoba.
ROITMAN Horacio y DI TULLIO José A.
"Boleto de compraventa y quiebra del vendedor."
MOISSET DE ESPANÉS, Luis "Adquisición
de la posesión. Actos materiales. Boleto de
compraventa" Revista Notarial de Córdoba, Nº 52,
1986, p. 109
http://www.taringa.net/posts/apuntes-y-monografias/3506881/Boleto-de-compraventa.html
[1] GATTI, E. y ALTERINI, J.: Régimen
jurídico del boleto de compraventa, L.L., 143-1149. Por su
parte LOPEZ DE ZAVALÍA, Fernando se enrola en la tesis
formalista expresando que el boleto de compraventa tiene una
naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una
compraventa nula por defecto de forma, y por el otro es un
preliminar bilateral válido, en Teoría de los
contratos, Tomo I, parte especial, pág.298.
[2] VENTURA Gabriel B. Académico de
número. Profesor Titular de Derechos Reales de la
Universidad Nacional de Córdoba; Profesor Titular de
Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba y
de la Universidad Católica de Córdoba; Director de
la Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de
Córdoba.
[3] MOISSET DE ESPANES, Luis; “Clases de
Derechos Reales”, Ed. Advocatus, Córdoba, 1998,
pág. 85 a 87.
[4] BORDA, Guillermo. Manual de Derecho Civil.
21ª Edición. La Ley
[5] MOSSET ITURRASPE, Jorge. Parte especial, t.
II, El incumplimiento contractual, Ediar, 1980.
[6] En tiempos anteriores a la vigencia del
art. 1185 bis del C.C.-introducido por la ley 17711- era doctrina
legal que "no procedía la demanda por escrituración
de un inmueble, deducida por el titular del boleto de
compraventa, cuando el vendedor, con posterioridad a su
otorgamiento, había caído en quiebra, aun habiendo
mediado tradición y pago del precio" (CNCom. en pleno,
29.11.67,"Lozzi c/ Socha s/ quiebra"). Empero, esa doctrina
legal, no significaba que el boleto de compraventa fuese
"inoponible" a la quiebra, con el alcance de carecer de eficacia;
bien al contrario, el boleto era "oponible" a la quiebra -o
eficaz frente a ella-, puesto que el adquirente por tal
instrumento podía ser verificado como acreedor
quirografario de la obligación "de dar" constituida por la
restitución del precio recibido por el fallido. Lo que
ocurría era que la obligación asumida por el sujeto
luego fallido -esto es: la obligación "de hacer"
consistente en otorgar la escritura traslativa de dominio-
resultaba "no exigible" frente a la quiebra, la cual
producía la "conversión" de la obligación de
hacer (escriturar) en una obligación de dar (restituir el
precio cobrado). Por tanto, el boleto no era exactamente
"inoponible" a la quiebra, sino que resultaba "inexigible" la
prestación prometida en el boleto de compraventa por el
luego fallido (escriturar). CNCom., Sala D, del 26/09/94
“Paz Carlos y otro s/ Tercería de dominio en
Fernández Omar c/ Anfuso Santiago s/ Ejec.”.-
[7] En la venta de inmuebles el boleto se
consolidó ampliamente y fue el sector donde más se
hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como
jurisprudencial, a fin de considerarlo como un verdadero contrato
definitivo. La adopción de este instrumento alcanzó
no sólo al sector de las casas, sino a los departamentos
en propiedad horizontal, no sólo a las viviendas, sino
también a las oficinas y plantas industriales, no
sólo a los inmuebles con construcciones, sino
también a los lotes, no sólo a los urbanos, sino
también a los rurales. Semejante utilización tuvo
que hacer reaccionar al juez y al legislador (Cfr. LORENZETTI,
Ricardo Luis: Tratado de los Contratos, Tomo I, Rubinzal-Culzoni,
Santa Fe, 1999, pág.332/333.
Autor:
Gretel Capmany
UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO
21
08/10/2010
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