El contrato de compraventa y la incidencia legal, tributaria, financiera y contable en los entes jurídicos

LUGAR DONDE SE VA A DESARROLLAR LA
TESIS

Lima-Perú

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

• Antecedentes
  bibliográficos

Se ha determinado la existencia de los siguientes
antecedentes bibliográficos:

Martínez Cañellas, Anselmo
(2001)[1] Tesis doctoral: El incumplimiento
esencial del contrato de compraventa internacional de
mercaderías, presentada en la Universitat de les Illes
Balears (UIB) de Palma de Mallorca- España. La tesis versa
sobre el incumplimiento esencial en el contrato de compraventa
internacional de mercaderías, uno de los conceptos
centrales de la regulación contenida en la
Convención de Viena de 11 de abril de 1980, ya que en
él se basa su sistema de acciones y de transmisión
del riesgo. En el primer capítulo se analiza la necesidad
de una regulación uniforme en materia de compraventa
internacional y la evolución de la normativa internacional
hasta la consecución de un texto único. El
capítulo segundo estudia la influencia del carácter
internacional y uniforme de la interpretación de la
Convención en los métodos interpretativos
clásicos, para concluir concretando una
hermenéutica específica. El capítulo tercero
define términos que serán empleados en el
desarrollo de la exposición y estudia los métodos
de integración de las normas de la Convención,
diferenciando los supuestos de hecho constitutivos de lagunas
intra legem, integradas por las normas de Derecho internacional
privado y las praeter legem, integradas con los principios de la
Convención y los Principios UNIDROIT, en su caso, y, en su
defecto, por las normas de Derecho internacional privado. El
capítulo cuarto analiza la evolución
histórica del concepto de incumplimiento esencial y
concluye con una serie de principios que se tendrán en
cuenta en la exégesis posterior. Los capítulos
quinto y sexto definen los diferentes elementos constitutivos del
concepto de incumplimiento esencial.

El perjuicio sustancial y el test de previsibilidad,
empleando la hermenéutica antes establecida con especial
atención a los antecedentes históricos y la
jurisprudencia internacional. El análisis del concepto de
perjuicio sustancial nos descubre que la pretensión de que
el concepto fuera totalmente objetivo se diluye parcialmente en
la consideración de las expectativas contractuales de la
parte perjudicada, lo que exige interpretar e integrar el
contrato antes de calificar el incumplimiento, y en la
consideración de determinadas situaciones y
comportamientos de la parte incumplidora como supuestos
suficientes por si mismos para justificar la existencia de tal
perjuicio sustancial. El estudio del test de previsibilidad, en
virtud del cual no existe incumplimiento esencial si la
sustancialidad del perjuicio no era previsible, concluye en su
función exoneratoria, en el análisis del concepto
de persona razonable, en su influencia en la determinación
de la carga de la prueba y en la determinación del momento
de la esencialidad del incumplimiento. El capítulo
séptimo relaciona en primer lugar el concepto de
incumplimiento esencial con el de incumplimiento subsanable
anticipado y con el sobrevenido, sea o no subsanable. El
capítulo octavo distingue las particularidades del
incumplimiento parcial que reúna, total o parcialmente,
las características del incumplimiento esencial, con
especial atención a los supuestos de compraventa con
entregas sucesivas de mercaderías y la posibilidad de que
las soluciones dadas al comprador puedan aplicarse a los
supuestos en los que el vendedor sea la parte perjudicada.
Finalmente, el capítulo noveno analiza los supuestos de
incumplimiento previsible, su dificultad de diferenciación
en la práctica y su relación directa con el
incumplimiento esencial, a través de la figura del
incumplimiento anticipado.

Eusebio Giménez Roig, Eusebio
(1989)[2] Tesis Doctoral: Contrato de compraventa
y tradición en el Código Civil español de
1889. Universidad Complutense de Madrid– España.
Según la tesis, el contrato de compraventa es dispositivo
y obligatorio, y la transmisión de la posesión en
concepto de dueño es condición legal suspensiva de
la transmisión del dominio del vendedor que no está
desposeído. Conforme al Código Civil español
es necesario distinguir dos clases de disposición por
contrato de compraventa: i) La disposición por contrato de
venta del derecho de propiedad corporal, del propietario poseedor
(art. 448), y la consiguiente adquisición en el momento de
recibir la cosa: la transmisión «por
consecuencia» del contrato que obliga a entregar (arts.
1.445, 1.461 y 1.462), pero «mediante la
tradición» (art. 1.095) o, en su defecto, mediante
la ejecución judicial (art. 1.096, 1), al amparo del
artículo 609, párrafo segundo, al final. ii) La
disposición por contrato de cesión del derecho de
propiedad incorporal, del propietario desposeído (art.
348, 2), y la consiguiente adquisición en el momento de
contratar; la transmisión «por consecuencia»
del contrato que, ontológicamente, no obliga a entregar
(arts. 1.526 y 1.460, 2, por analogía secular), al amparo
del artículo 609, párrafo segundo, al principio; la
transmisión por contrato incluido entre los supuestos de
hecho causa de adquisiciones derivativas que, además de la
donación, la sucesión, y ciertos contratos mediante
la tradición, están admitidos «por la
ley». Es erróneo creer que la transmisión del
de propiedad del propietario desposeído exige la eventual
recuperación por el vendedor de la posesión en
concepto de dueño que tiene un tercero y la posterior
tradición futura de la cosa por el vendedor, o bien la
sustitución de la tradición actual de la cosa por
una imaginaria tradición incorporal instrumental. Aplicada
la tesis civil al caso más discutido resulta lo siguiente.
Cuando el otorgamiento del contrato de compraventa de una finca
está documentado en escritura notarial, en la que no se
expone o manifiesta la situación de desposesión del
vendedor, y no se formula reserva de acciones respecto al
cumplimiento de la obligación de entregar, no queda
convenido un contrato de venta de cosa, que obliga a dar
posesión de la cosa vendida, sino que queda convenido un
contrato de venta de derecho incorporal, un contrato de
cesión, que ontológicamente no obliga a dar
posesión de la cosa. En consecuencia, queda transmitido el
derecho de propiedad incorporal, el derecho sin la
posesión, en el momento de la perfección del
contrato, que es el de la autorización de la
escritura.

Tanto si el comprador conocía la
desposesión del vendedor, pero no se manifestó
convenido un contrato de cesión regulado por el
artículo 1.526, que es el supuesto de la Sentencia de 21
de diciembre de 1905. Como si el comprador desconocía la
desposesión del vendedor, caso en el que, por haberse
otorgado la venta mediante escritura notarial, es improcedente
pretender se declare judicialmente rescindido el contrato
alegando el desconocimiento de la desposesión (arts. 348,
2, 1.526, 1.460, 2 y 1.462, 2), que es el supuesto de la
Sentencia de 20 de enero de 1912. En ambos casos, lo procedente
es que, quien compró al verdadero propietario su derecho
de propiedad no investido con la posesión, y es el actual
verdadero propietario sin la posesión, demande
reivindicatoriamente al tercero poseedor en concepto de
dueño, para desvirtuar la presunción legal de
título de pertenencia a éste y obtener la
posesión (art. 348, 2, contra art. 448); es improcedente
que demande al vendedor pretendiendo que éste recupere la
posesión y se la entregue o pretendiendo que se declare
rescindido el contrato por incumplimiento de la obligación
de entregar. Pedro Gómez de la Serna, paladín de la
tradición frente al afrancesado Proyecto de Código
Civil de 1851 elaborado por FLORENCIO García Goyena, autor
de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861
y coautor de ella, el legislador, destaca que la
distinción civil tiene trascendencia registral. Este y
otros dos estudios anteriores pretenden actualizar el criterio
auténtico, civil y registral, de Gómez de la Serna,
y demostrar el error de ciertas creencias teóricas. El
comprador obtiene la posesión mediante la ejecución
judicial contra el tercero poseedor en juicio declarativo
reivindicatorio, o actuando el procedimiento del artículo
41 de la Ley Hipotecaria si el comprador es titular registral del
dominio enfrentado a un tercero poseedor no titulado. La tesis,
explícita en el Sumario, queda resumida ampliamente en las
Conclusiones, referidas al contrato y a la tradición, por
separado.

Cebriá Luis Hernando (2005)[3]
Monografía: El Contrato de Compraventa de Empresa. La
actual monografía afronta los distintos dilemas que
entraña la compraventa de empresa, sede donde se
entrecruzan diferentes cuestiones relevantes para el Derecho. Son
objeto de particular interés aspectos tales como la
influencia del "método analítico" de
contratación, propio del ámbito anglosajón,
en nuestros esquemas contractuales "clásicos",
especialmente en la formación de informes previos (due
diligence) y en la delimitación de las garantías
convencionales.

Presta el presente trabajo, asimismo, especial
atención a los regímenes de derecho comparado que
han tratado esta problemática, y que actúan, junto
con las aportaciones doctrinales y jurisprudenciales, como
referente para delimitar la adaptación del régimen
jurídico aplicable a esta específica compraventa
(v.gr. obligaciones de las partes, garantías legales). No
obstante, un estudio de la compraventa de la empresa no
resultaría completo sin la necesaria referencia a los
mecanismos a través de los cuales se puede operar esta
transmisión. La singularidad de la empresa organizada en
forma de sociedad exige prestar atención a las cesiones de
control y a las modificaciones estructurales como fórmulas
jurídicas para su "transmisión indirecta". En
consecuencia, esta obra, por la amplitud de materias tratadas,
pretende servir a los prácticos de referencia para
entender los múltiples problemas que este relevante
negocio de compraventa comporta y a los teóricos para una
comprensión rigurosa del mismo. La tesis además
contiene el Prólogo; Abreviaturas; Introducción;
Capítulo I: La empresa en el sistema patrimonial privado;
Capítulo II: Configuración negocial de la
compraventa de empresa: Requisitos y elementos del contrato de
compraventa de empresa; Capítulo III: Régimen legal
aplicable al contrato de compraventa de empresa; Capítulo
IV: Analogías y diferencias entre la compraventa directa
de la empresa y la transmisión indirecta de la empresa
societaria; Capítulo V: Métodos de
contratación y contenido obligaciones de la compraventa de
empresa; Capítulo VI: Garantías legales y
convencionales. Incumplimiento y responsabilidad de las partes;
Jurisprudencia; Sentencias en relación con el contrato de
compraventa de empresa; y, Bibliografía.

Avilés García, Javier
(2006)[4] Monografía: Los Contratos de
Compraventa de Bienes de Consumo. Este trabajo contiene:
Índice; Abreviaturas; Prólogo; Introducción:
1. Problemas planteados con una reforma que profundiza en la
dispersión legislativa; 2. Las expectativas provenientes
de la reforma del derecho europeo de contratos en materia de
compraventa; 3. El principio de conformidad de la compraventa en
España. Capítulo I: Cuestiones preliminares sobre
derecho aplicable en materia de garantías de las ventas de
bienes muebles de consumo; Capítulo II: La
«garantía de consumo y mantenimiento» del art.
11 de la LGDCU como garantía residual y provisional de los
«bienes de naturaleza duradera»; Capítulo III:
Antecedentes de la Ley 23/2003. Los criterios de
transposición aportados por la Directiva 1999/44/CE del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de mayo de 1999, sobre
determinados aspectos de la venta y las garantías de los
bienes de consumo; Capítulo IV: La «garantía
legal de conformidad» con el bien comprado y la
«garantía comercial» en la Ley 23 /2003, de 10
de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo.
Será muy importante para tenerlo en cuenta en cuanto a la
aplicación al contrato de compraventa en el Código
Civil peruano.

Castillo Freyre, Mario (1995)[5]
Monografía: El bien materia de contrato de compraventa.
Auspicio: Pontificia Universidad Católica del Perú.
La presente obra analiza todas aquellas hipótesis de
bienes posibles de ser vendidos y también de los que no
pueden serlo. Pero no se limita al estudio del bien materia de la
compraventa, sino que aborda algunos conceptos preliminares
acerca del mencionado contrato.

LIDOMESPA (2006)[6] Análisis
legal, jurisprudencial y doctrinal sobre el Contrato de
Compraventa. República Dominicana. La Compraventa, es un
acto contractual entre dos personas. Una se convierte en vendedor
y la otra en comprador. La legislación dominicana la ha
tomado en cuenta al momento de referirse y es en el Código
Civil de este país, en donde podemos tener base legal,
para hablar de dicha materia. Para hacer o dar una
explicación clara y precisa, tenemos que dar, antes que
todo, una definición jurídica de lo que es en si la
Compraventa, puesto que en la anterior expresión era
producto de como todos de manera coloquial, la definen. La
Compraventa no es más que un contrato mediante el cual una
parte (vendedor) transfiere a otra parte (comprador) la propiedad
de la cosa a cambio de su equivalente en dinero (precio). Es un
contrato bilateral, oneroso, consensual y de efectos reales. El
Precio y la cosa son básicos para poder realizar el
contrato.

Hernández Celis, Domingo (1996) Trabajo de
investigación docente: El contrato de compraventa y el
aspecto contable de las empresas. Universidad Nacional Pedro Ruiz
Gallo- Lambayeque-Perú. En este trabajo el autor destaca
que al llevarse a cabo el contrato de compraventa de acuerdo al
Código Civil, se origina varias incidencias en el aspecto
contable, como por ejemplo asientos contables en el marco del
principio del diferido, cuando solo se ha firmado el contrato
pero los bienes o servicios todavía no se han entregado;
luego cuando los bienes o servicios con entregados al cliente se
origina asientos contables en el marco del principio del
devengado; posteriormente cuando el contrato es cobrado o pagado
nuevamente se originan asientos contables bajo el principio del
percibido. Todos estos asientos formulados originan aumentos o
disminuciones en el activo, pasivo, patrimonio, ingresos, costos
y gastos de una empresa lo cual se refleja en los denominados
estados financieros, sobre los cuales los responsables toman
decisiones. Por tanto el personal contable no debe permanecer
ajeno a la suscripción de los contratos de compraventa;
tampoco el personal jurídico puede permanecer ajeno a la
realización de los hechos luego de la firma del contrato
de compraventa.

• Planteamiento
  del problema

• FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

Se ha determinado que la mayoría de entes
jurídicos al no disponer de la asesoría legal
correspondiente le prestan mayor importancia sólo a los
comprobantes de pago (facturas, boletas, recibos por honorarios,
liquidaciones de compra, notas de crédito, notas de
débito, etc.), títulos valores (letras de cambio,
facturas conformadas, pagarés, cheques, etc.); y otros
documentos para determinar sus obligaciones tributarias,
financieras y contables; es decir no reparan que detrás de
las transacciones de compra, ventas, costos, gastos, esta el
contrato de compraventa, normado por el Código
Civil.

Al celebrarse un contrato de compraventa entre entes
jurídicos, el mismo es consecuencia de darse el hecho
generador de la obligación tributaria, es decir, el
contrato de compraventa se firma porque se lleva cabo una
transacción, que podría ser una compra, una venta,
una prestación de servicios, etc. de este modo el contrato
de compraventa incide en el nacimiento de la obligación
tributaria, luego de establecerse sobre la base del hecho
generador. Luego este contrato se firma sobre la base de pagar o
cobrar un importe, el mismo que se relaciona con la denominada
base imponible de la obligación tributaria a la cual
deberá aplicarse la alícuota de un determinado
tributo, generalmente, impuesto general a las ventas e impuesto a
la renta y establecer la cuantía del tributo. El personal
de los entes jurídicos deben ser conscientes que si bien
desde el punto de vista tributario la emisión del
comprobante de pago o la entrega del bien, lo que ocurra primero,
da nacimiento a la obligación tributaria, sin embargo hay
un documento anterior a estos y que tiene gran relevancia, como
es el contrato de compraventa. Toda transacción
empresarial se inicia con el contrato de compraventa.

La no consideración del contrato de compraventa,
lleva a los entes jurídicas a no cumplir con la parte
financiera en forma oportuna. El contrato de compraventa contiene
las fechas de vencimiento de las obligaciones, las formas de
pagar o cobrar; por tanto el no tener en cuenta el contrato de
compraventa puede llevar a pagar moras por pagos fuera de plazo,
a incumplir pagos y a otros aspectos relacionados.

La no consideración de la relevancia del contrato
de compraventa en lo contable puede llevar al registro inoportuno
e inadecuado de las transacciones. En contabilidad las
transacciones deben registrarse sobre la base del contrato de
compraventa, antes que solamente sobre los comprobantes de pago y
títulos valores. El no cumplimiento del principio del
diferido (contratos de compraventa que se van a concretar a
futuro), devengado (contratos de compraventa que se concretan en
el presente sin interesar si se cobran o pagan) y percibido
(contratos de compraventa cuyos pagos o cobros se concretan en el
presente) puede trastocar aspectos del contrato de compraventa y
originar consecuencia negativas para los entes
jurídicos.

• SISTEMATIZACIÓN DEL
  PROBLEMA

PROBLEMA PRINCIPAL:

¿De que manera el contrato de compraventa
incide en el aspecto legal, tributario, financiero y contable de
los entes jurídicos?

PROBLEMAS SECUNDARIOS:

• ¿Es posible que la comprensión total
  de la naturaleza de los contratos de compraventa facilite el
  tratamiento adecuado del aspecto tributario en los entes
  jurídicos?

• ¿De que modo la comprensión de los
  elementos del contrato de compraventa puede facilitar el
  tratamiento adecuado del aspecto financiero de los entes
  jurídicos?

• ¿Cómo plasmar las consecuencias de los
  contratos de compraventa en el tratamiento adecuado del
  aspecto contable de los entes jurídicos?

• Marco
  teórico

• CONTRATO DE COMPRAVENTA

Analizando a León (1997), al constituirse el
contrato de compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio
en dinero. Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los
gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son
de cargo del comprador, salvo pacto distinto. Si el precio de una
transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se
calificará el contrato de acuerdo con la intención
manifiesta de los contratantes, independientemente de la
denominación que se le dé. Si no consta la
intención de las partes, el contrato es de permuta cuando
el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de
compraventa, si es menor. En todo contrato de compraventa, esta
de por medio el bien materia de la venta, lo que los
españoles y chilenos le llaman la cosa. De acuerdo a ello
pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir,
siempre que sean determinados o susceptibles de
determinación y cuya enajenación no esté
prohibida por la ley. En el Código se estable si cuando se
hizo la venta había perecido una parte del bien, el
comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja
por el menoscabo, en proporción al precio que se
fijó por el todo. La Compraventa de bien futuro no deja de
ser tratado por el Código y al estilo de cualquier
Código europeo establece que en la venta de un bien que
ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto
a la condición suspensiva de que llegue a tener
existencia. Debido a que a nivel empresarial se ha comenzado a
tratar bastante de cerca a los riesgos, en el contrato de
compraventa no deja de ser tratado este punto, es así como
se legisla sobre el riesgo de cuantía y calidad del bien
futuro, indicando que si el comprador asume el riesgo de la
cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda
igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue
a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el
contrato producirá desde ese momento todos sus efectos,
cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe
pagar íntegramente el precio. A continuación se ha
legislado sobre la Compraventa de esperanza incierta, si el
comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor
tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a
existir.

Por otro lado cuando se refiere al compromiso de venta
de bien ajeno, se refiere al contrato por el cual una de las
partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad
de un bien que ambas saben que es ajeno. Si la parte que se ha
comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda
obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien
al acreedor, sin que valga pacto en contrario. La venta de bien
ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese
sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste
adquiera el bien, antes de la citación con la demanda. Si
el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre
solicitar la rescisión del contrato o la reducción
del precio. En los casos de rescisión a que se refieren
los artículos 1539 y 1540, el vendedor debe restituir al
comprador el precio recibido, y pagar la indemnización de
daños y perjuicios sufridos. Debe reembolsar igualmente
los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente
pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por
éste. Por otro lado los bienes muebles adquiridos en
tiendas o locales abiertos al público no son
reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del
vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar
las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los
vendió indebidamente. De acuerdo con la norma en
análisis la compraventa es nula cuando la
determinación del precio se deja al arbitrio de una de las
partes.

Es válida la compraventa cuando se confía
la determinación del precio a un tercero designado en el
contrato o a designarse posteriormente. Es también
válida la compraventa si se conviene que el precio sea el
que tuviere el bien en bolsa o mercado, en determinado lugar y
día. Es lícito que las partes fijen el precio. En
la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si
las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo
de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el
vendedor. Si se trata de bienes que tienen precio de bolsa o de
mercado, se presume, a falta de indicación expresa sobre
el precio, que rige el de lugar en que debe realizarse la
entrega. En la compraventa en que el precio se fija por peso, a
falta de convenio, se entiende que se refiere al peso
neto.

Analizando a Silva (2006), el Código Civil
peruano en su artículo 1529 define a la Compra-Venta como:
"El vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al
comprador y éste a pagar su precio en dinero". Partiendo
de dicho precepto normativo, es importante recalcar que la
Compra-Venta es el más importante de los contratos de
cambio, constituyéndose en la base del movimiento
económico mundial. Así para Messineo la
Compra-Venta es el principal vehículo de
circulación de la riqueza. Entre los caracteres
jurídicos del Contrato de Compra-Venta tenemos en primer
lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro
contrato, siendo más bien, que con mayor frecuencia, otros
contratos son accesorios a él, como la Compra-Venta a
Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato obligacional,
porque de su contenido surgen obligaciones para cada una de las
partes. También es un contrato oneroso, pues una de sus
características principales, es transferir la propiedad
del bien a cambio de un precio determinado, caso contrario
estaríamos frente a otro tipo de contrato como la
Donación.

Es un contrato conmutativo porque las partes se conducen
por hechos conocidos. Es un contrato consensual, porque se
perfecciona por el sólo acuerdo de las voluntades entre
las partes, y no está sujeto a formalidad alguna, no
obstante para que se adquiera la propiedad absoluta de un bien
inmueble, será necesario, la Inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble. En muchas oportunidades
confundimos el Contrato de Compra-Venta con otros contratos
típicos. Con el contrato de Permuta, donde podemos
apreciar cada bien es bien y precio al mismo tiempo, siendo un
precio en abstracto, ya que se está transmitiendo la
propiedad a cambio de la propiedad del otro bien, y cada una de
las partes es comprador y vendedor simultáneamente,
comprador del bien cuya propiedad se le transmite y vendedor del
bien cuya propiedad está transmitiendo. Estamos pues,
frente a lo que se llamaba TRUEQUE y que aún existe en las
comunidades indígenas. La diferencia entre la Compra-venta
y la permuta, es que en el primero se intercambia el bien por un
precio y en el segundo se intercambian bienes. Como se observa no
hay mayor confusión en diferenciar estos contratos,
presentándose el problema cuando por un lado se transmite
la propiedad de un bien y del otro, se transmite también
la propiedad de un bien y adicionalmente se establece un precio.
De qué hablamos aquí de una Permuta o una
Compra-Venta?. Nuestro Código Civil adopta una
Tésis Subjetiva y en forma residual objetiva. Subjetiva
porque ante tales condiciones nuestro Código Sustantivo
señala que debemos estar a Intención manifiesta de
las partes contratantes, y lo que se tiene que evaluar en ese
caso, es qué calificación le quisieron dar las
partes al Contrato. Apreciar si las partes han decidido que sea
un Contrato de Compra-Venta o que sea una Permuta. En éste
sentido el artículo 1531 del mismo Cuerpo Legal
señala:.."si el precio de una transferencia se fija parte
en dinero y parte en otro bien, se calificará, de acuerdo
a la común intención de las partes,
independientemente de la denominación que se le de. Si en
caso las partes no tomaron una decisión, entonces
supletoriamente se aplica un criterio objetivo, se aplica la
denominada doctrinariamente la TEORIA DE LA PREVALENCIA DE LOS
VALORES, esto es, será Permuta cuando el valor del bien
sea igual o superior al del dinero que se entrega y será
Compra-Venta, cuando el bien sea inferior al dinero entregado.
Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el
Contrato de Arrendamiento. Mientras que con la Compra-Venta, la
finalidad económica que se persigue es la transferencia de
la propiedad del bien, en el Arrendamiento, la finalidad es la
transmisión del uso. Aunque obviamente no confundimos la
esencia de ambos contratos, sin embargo existen algunos supuestos
que causan confusión. Un primer caso sería cuando
estamos frente a un contrato por el que se nos permita o nos
posibilite, poder aprovechar o hacer nuestros los frutos del
bien. Aquí estaremos frente a un Arrendamiento o una
Compra-Venta?.

Estaremos frente a un Contrato de Arrendamiento si al
adquiriente de los frutos se le está concediendo la
facultad de usar y gozar del bien que da frutos, no constituyendo
una compra-venta, sino que se enmarca dentro del acuerdo
establecido por el artículo 908 del Código Civil,
en el sentido, que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos.
De otro lado, si al poseedor no se le ha dado la posibilidad de
extraer los frutos del bien en el que se encuentran los frutos,
sino que por el contrato sólo se le da la posibilidad de
extraer los frutos del bien, ahí, si estamos frente a una
Compra-Venta de Frutos. En éste caso, si se permite que
una persona el fin de semana concurra a una chacra a extraer los
frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve
todo lo que pueda sacar por si misma y sin ayuda, es una
compra-venta de frutos. Un segundo supuesto, se presenta cuando
una persona confiere a otra el derecho de extraer los productos
de un bien recibiendo a cambio un precio en dinero. En
éste caso se puede configurar, Arrendamiento del Bien con
un Pacto de Extracción de sus productos por una renta
determinada, aquí se incluirá el pago del uso del
bien durante un tiempo y además por el valor estimado de
los productos, como un contrato mixto. Un tercer supuesto se
presenta cuando se celebra un Contrato de Arrendamiento en el que
se estipula que al cabo de una determinada cantidad de tiempo,
siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades
convenidas se producirá la transmisión de la
propiedad. Respecto a éste caso, la doctrina lo ha
denominado como Arrendamiento-Venta, otros lo llaman
Arrendamiento con Opción de Compra, lo que creemos
equivocado, pues , estamos frente a un Contrato de Compra-Venta
con Reserva de propiedad, una compra-venta a plazos con
transmisión de propiedad hasta la cancelación total
del precio. En realidad las denominadas rentas son cuotas del
precio, porque la finalidad económica que se persigue es
la transmisión de la propiedad y no el uso. El
artículo 1585 del Código civil se ocupa de
éste supuesto cuando prescribe que las disposiciones de
los artículos 1583 y 1584 que hacen referencia a la
Compra-Venta con reserva de Propiedad, son aplicables a los
contratos de Arrendamiento por el efecto del pago de la merced
conductiva pactada, lo que ordena esta confusión, siendo
el contrato lo que contiene, obviamente las partes están
en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de donde
aclaran el sentido de sus Cláusulas.

En cuanto al Arrendamiento con Opción de Compra o
con Opción de Venta, estamos frente a un contrato mixto,
que contiene un Contrato de Arrendamiento y un Contrato
Preparatorio: Compromiso de Contratar y Contrato de
Opción, en éste supuesto, Opción de Contrato
de Compra-Venta. En lo que se refiere al Arrendamiento la
finalidad económica es la de transmitir el uso del bien
durante determinado tiempo y renta, y aparte se le está
otorgando la opción de compra o una opción de venta
o puede ser también ambas, una opción
recíproca respecto de un Contrato Definitivo de
Compra-Venta al que le serán aplicables todas las reglas
del Arrendamiento. En un contrato de Opción de Compra, el
resultado no tiene por qué ser necesariamente la
transmisión de la propiedad del bien, porque dicha
transmisión solamente se daría si el Optante que es
aquél a quien se le ha concedido la opción ya sea
de compra o de venta, ejercita su opción respecto de ese
contrato definitivo de compra-venta –el contrato de
opción es un contrato preparatorio de un contrato
definitivo, mediante el cual, una de las partes le concede a la
otra, la oferta irrevocable de la celebración del contrato
definitivo y le da a la otra parte la opción de que a su
solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato
definitivo de Compra-Venta será lo que necesariamente
tendrá que existir en el contrato de Opción,
además estamos concediendo a la otra parte una oferta
irrevocable de venta de un bien y pro un precio, dándosele
la opción que el contrato se suscriba a su sola voluntad
con la aceptación de parte del optante. En éste
caso el contrato de Arrendamiento es independiente del Contrato
de Opción de Compra- Venta. Así si se ejercita la
opción en el plazo de Ley, y celebrado el contrato, en ese
momento el comprador se convierte en propietario del bien por el
sólo imperio del artículo 949 del Código
Civil, siendo el efecto legal inmediato, la aplicación de
las reglas de la compra-venta.

Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de
Obra, especialmente en los casos en que se encarga la
fabricación de un bien. El contrato de obra es una
modalidad de prestación de servicios, por el cual el
contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente
a pagarle una retribución.

La distinción en esencia se encuentra en la
Prevalencia de la prestación, si la prestación que
prevalece es la de dar, estamos ante una Compra-Venta, y si
prevalece la de Hacer estamos frente a un Contrato de Obra. De
otro lado, ubicándonos en el Compra-Venta
específicamente, en el mismo momento que se conviene la
venta, se produce el consentimiento y surge la obligación
de enajenar de conformidad al efecto legal prescrito por el
artículo 949 del citado Cuerpo de Leyes, referente a la
transmisión de la propiedad, que algunos han llamado
Efecto real como consecuencia de un efecto legal. En virtud del
artículo 949 nos tornamos propietarios, pero relativos, y
no absoluto, pues la oponibilidad erga omnes se adquiere con la
inscripción en Registros públicos, de lo contrario
sólo podemos oponer nuestro derecho frente a quien nos
vendió.

Hay que tener en consideración, que la sola
obligación de enajenar un bien inmueble determinado no
tiene que hacer necesariamente al acreedor propietario de
él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario, sin embargo existen casos que la misma naturaleza de
la prestación, no permite que opere la transmisión
del bien, que convierta al Acreedor en propietario, lo que sucede
en la Compra-venta de Bienes Genéricos de un bien
fungible, cuando el bien no se ha individualizado aún, y
si estamos frente a un bien incierto se requiere que se
individualice, entendiéndose que la transmisión
queda supeditada a que se produzca la elección. En cuanto
a una Compra- venta Alternativa, si aún no se ha producido
la elección del bien materia de contrato, tampoco se ha
transmitido la propiedad. Si celebramos un Contrato de
Compra-venta de Bien Futuro, la transmisión de la
propiedad quedará supeditada a que el bien llegue a tener
existencia, a éste respecto señala que la
obligación creada por el Contrato recae sobre un bien
futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su
existencia posterior, salvo que la obligación verse sobre
una esperanza incierta. Si está supeditada la eficacia del
contrato, no podrá operar la transmisión, hasta que
el contrato sea eficaz, por estar sujeto a condición
suspensiva. En cuanto a los dispositivos referidos tanto a la
transmisión de la propiedad, como son los artículos
949, 1402, y 1529 del Código Civil y el artículo
2022 del mismo Cuerpo legal, pueden ser relacionados en cuanto a
la oponibilidad de derechos frente a terceros sobre inmuebles, en
éste caso si se trata de derechos reales y personales.
Así como puede darse el caso, en que existan diversos
acreedores de un bien inmueble a quienes el mismo deudor se ha
obligado a entregar el bien, el artículo 1135 del
Código Civil, nos da la solución, dándole
preferencia al acreedor de buena fe cuyo título ha sido
primeramente inscrito, en tanto, el artículo 2022, se
refiere en primer lugar, al supuesto en que concurran derechos
reales sobre un mismo inmueble, y para poder oponerlos frente a
otros que también los tienen, deben estar inscritos con
anterioridad a aquél a quien se opone. Esto en caso de
derechos reales, como podría darse cuando existen varias
Hipotecas sobre un inmueble, sin embargo, para poder oponerla
frente a otro, debe estar escrita anteriormente.

El segundo párrafo del artículo 2022, se
refiere al caso de derechos de otra naturaleza, como por ejemplo,
los derechos personales, como el Arrendamiento, el cuál
según el artículo 1708 del C.C. debe ser respetado
por el nuevo propietario, si es que estuviera inscrito, como es
de verse, si bien es potestativa la inscripción del
Arrendamiento, en éste caso, la existencia de dicha
inscripción ha servido para que el derecho sea opuesto al
nuevo propietario. Asimismo podría darse el caso en que se
trabe una medida cautelar en Embargo en forma de
inscripción sobre un inmueble, y posteriormente a su
inscripción se transfiere la propiedad, en éste
supuesto, prevalecerá el derecho real porque es erga omnes
y el derecho personal vale entre las partes.

De lo acotado anteriormente, se infiere la
relación e importancia de los principios registrales, en
la oponibilidad de derechos frente a terceros, pues de acuerdo al
principio de prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro,
en cuanto a la fe pública registral, se ampara a terceros
adquirientes de derechos a base de registros, y el principio de
impenetrabilidad, que tiene como propósito impedir que se
inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con
otros ya inscritos. Consecuentemente, será la publicidad
de la inscripción de los derechos sobre inmuebles, la que
precisamente en muchos casos, hará oponible nuestro
derecho frente a terceros. Final mente, en éste Ensayo,
señalaremos algunas incidencias a las que nos contrae el l
artículo 1539 del Código Civil, contempla la
descripción típica del contrato de Compra-Venta de
Bien Ajeno propiamente dicho, señalando que la venta de
bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando
éste adquiera el bien antes de la citación de la
demanda. En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la
Compra-venta de Bien Ajeno, alude a la Rescisión,
más no a la Nulidad y Resolución, lo que infiere
que estamos partiendo de que nuestra legislación
estaría aceptando la existencia de un Contrato
Válido, que sólo es Rescindible por el
desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien. Huelga
acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto
jurídico: la Ineficacia Originaria, que comprende a la
Nulidad y Anulabilidad, donde el negocio no produce efectos
jurídicos por haber nacido muerto, o adolece de defectos
subsanables y cuyas causales, se encuentran establecidas por los
artículos 219 y 221 del Código civil, y
virtualmente en el artículo V del Título preliminar
del mismo cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura
negocial, es decir carece de los elementos establecidos para el
Acto Jurídico, por el artículo 140 del C.C., o se
encuentra viciado. De otro lado, tenemos la Ineficacia Funcional,
cuyos supuestos Típicos son la Rescisión y la
Resolución, en dichos supuestos, el contrato que
venía produciendo efectos jurídicos deja de
producirlos posteriormente por la aparición de una causal
en la celebración del contrato en el primer caso, o
sobreviniente a éste, en el último caso. Ahora
bien, las principales diferencias que hemos podido advertir en
cuanto a la Rescisión, Resolución y Nulidad de
Compra-Venta de Bien Ajeno tenemos: Como ya se estableció,
el contrato de compra venta de bien ajeno es Rescindible a
solicitud del comprador, cuando éste desconocía que
el bien no era de propiedad del vendedor, salvo que hubiese
sabido de la ajenidad del bien o si adquiere la propiedad del
mismo, antes de que reciba la citación de la demanda, es
decir, aquí estamos ante un supuesto de desconocimiento de
la titularidad del bien, cuya causa existía en el momento
de la celebración del contrato, tratándose de una
ineficacia que se relaciona con la fase de celebración o
de formación del negocio jurídico, donde se
reconoce implícitamente la validez del acto
jurídico. En cuanto a quienes se encuentran legitimados
para solicitar la rescisión del Contrato de compra-Venta
de Bien Ajeno, sólo tenemos al comprador que es parte de
la relación jurídica, no pudiendo extenderse al
verdadero propietario, pues su derecho, no ha sufrido perjuicio.
La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisión, se
refiere a que el contrato deja de producir sus efectos por una
causal existente en el momento de su celebración, se
observa cuando el Acto jurídico carece de sus elementos
esenciales en el momento de su conformación. Que
según el aludido artículo 1539 del C.C., se
reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien ajeno,
estableciendo que podrá ser rescindido por el comprador,
es decir, que presupone la existencia de un contrato
válidamente celebrado, y el mismo no podrá producir
efectos por existir un perjuicio que afecta al comprador.
Así, el comprador sólo podrá solicitar la
rescisión, pudiendo operar la Nulidad respecto a las
partes cuando el acto no contenga los requisitos del art. 140 del
C.C. Mientras el verdadero propietario, no podrá solicitar
la Rescisión, así como tampoco la Nulidad del
contrato por no ser parte de la relación jurídica,
además, pues su sola celebración no significa que
el derecho de propiedad sea transferido, por cuanto requiere la
participación de éste para su perfeccionamiento. En
lo referente a la resolución, tratándose de un
supuesto de Ineficacia Funcional, la diferencia estriba en primer
lugar, que se encuentra establecida por ley que en éste
caso opera la rescisión y en segundo lugar, porque la
causa que origina que el acto ya no produzca efectos se presenta
al momento de la celebración del contrato, es decir, el
hecho de la ajenidad del bien, existía en el momento de la
celebración del contrato, lo que causa perjuicio al
comprador, y en el caso de la resolución, la causal es
sobreviniente a la celebración, esto es, no existía
al momento de celebrarlo.